Mitsui Fudosan Logistics Park, Inc. · TSE:3471
Mitsui Fudosan Logistics Park — Investor Presentation (April 2025)
24 slides from Mitsui Fudosan Logistics Park's investor presentation, Apr 10, 2025
Slide 1: 今後の成長戦略に関する説明資料
今後の成長戦略に関する説明資料 2025年4月10日 証券コード：3471 証券コード：3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 0
Slide 2: 目次
目次 1.中期成長戦略 1-1 環境認識 …… P30 1-2 中期成長戦略 …… P5 ２.Appendix 2-1 合併の概要 …… P12 2-2 合併の効果 …… P13 2-3 合併によるダブルスポンサー体制の構築 …… P14 2-4 内部成長戦略 …… P15 2-5 物流マーケット概要 …… P17 本資料の記載事項に関する注記 Disclaimer 1
Slide 3: Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
1. "PRA nS M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
Slide 4: MFLPの強み
1 -1. 環境認識 MFLPの強み 2016年の上場以来、継続的・安定的な増配を実現 合併により、強固な体制を構築し、新たな成長ステージへ × 資産規模*1 資産規模の大幅な拡大 5,764億円（49物件） 優先情報提供対象物件*1 ダブルスポンサー体制の構築 10物件（102万㎡） LTV *2 強固な財務基盤 39.9％（鑑定評価額ベース 34.2％） 負ののれん発生益*3 負ののれんの発生 約260億円 *1 「資産規模」 「優先情報提供対象物件」は、2024年11月1日時点の数値です。「優先情報提供対象物件」の詳細につきましては、P.20の本資料の記載事項に関する注記 【優先情報提供
Slide 5: 本投資法人を取り巻く環境
1 -1. 環境認識 本投資法人を取り巻く環境 物流不動産市場 ・好調な不動産売買マーケット ・首都圏の一部エリアでの空室率高止まり インフレ環境 金融市場 ・人件費、建築費、エネルギー ・金利見通しに対する不透明感 コスト等の上昇 ・日銀の追加利上げ観測 J-REIT市場 投資口価格の低迷 ⇒ 公募増資による外部成長が難しい環境 当社を取り巻く環境を踏まえて 2028年1月期（第23期）までの３年間の 中期成長戦略と分配方針を策定 4
Slide 6: 中期成長戦略
1 -2. 中期成長戦略 中期成長戦略 2028年1月期（第23期）までの３年間の中期成長戦略 期間中の分配金水準 年平均4％を上回る成長を目指す 中期成長戦略のポイント １ 着実な内部成長の実現 着実な賃料上昇を実現し、デットコストを上回る内部成長を推進 ２ ポートフォリオの強靭化・持続的な成長 合併により生じたLTV取得余力*（530億円・LTV45％まで）を活用し、 資産入替えも含めた優良物件の厳選取得により、NOI・FFOの成長を推進 ３ 合併により発生した負ののれんの活用 中期戦略期間中においては、合併で発生した負ののれんを分配金安定化に活用 * 「取得余力」はLTVを45％まで引き
Slide 7: デットコストの上昇を上回る内部成長
1 -2. 中期成長戦略 デットコストの上昇を上回る内部成長 賃料上昇・収益力向上に向けた施策 ■ 賃料改定条項 段階賃料契約 その他 中期戦略期間において、経済状況等に応じて賃料改定交渉 4.7% 15.2% をすることができる契約条項を盛り込んだ賃貸借契約を多数の 残存期間3年 テナントと締結済 以内 ■ 段階賃料契約 42.1% 今後のインフレの進行を見据え、賃貸借期間の後半に賃料が 賃料改定条項 上昇する（アップサイドオンリー）契約の締結を推進 導入済 38.0% インフレを捉えた ■ CPI連動条項 賃料上昇が可能な 加えて、インフレ進行下において、賃料成長に繋がるCPI連動 賃貸借
Slide 8: 更に強靭なポートフォリオの構築に向けた取り組み
1 -2. 中期成長戦略 更に強靭なポートフォリオの構築に向けた取り組み ・足許の環境変化への対応と中長期的な分配金成長の実現のため、ポートフォリオの更なるアップグレードを図る ・物件取得には物件の売却資金およびLTV取得余力（530億円・LTV45％まで）を活用 売却物件 取得物件 • エリアやテナントの特性、Capex等の増加により成長ポテンシャルが 限定的と考えられる物件 • 物件・エリア・テナント特性等から、中長期的な賃料及び物件価値の アップサイドが期待でき、ポートフォリオ利回りに資する物件 • 再契約等で資産価値の最大化が図れた物件 • インプライドキャップレートを踏まえた投資判断
Slide 9: 負ののれんについて
1 -2. 中期成長戦略 負ののれんについて 合併による負ののれん発生益 負ののれんの会計処理 引受負債 B/S上の 合併1期目におけるDPUへ充当（約40億円）後、残額を一時差異 （時価） 処理 等調整積立金（RTA）として純資産に計上（約220億円） 649億円 P/L上の 合併1期目に特別利益として計上 受入資産 処理 合併対価 （時価） 799億円 ・RTAの当初積立額の1%以上を毎期継続的に取り崩しDPUに充当 1,708億円 ・RTAの残高がある間は利益超過分配ではなく、当期純利益へ上乗せ 分配金 負ののれん発生益 した利益配当としてRTA取崩額を柔軟に活用可能 への影響 約260
Slide 10: 中期的な分配金成長目標を設定
1 -2. 中期成長戦略 中期的な分配金成長目標を設定 ・2028年1月期（第23期）までの３年間は年平均4%を上回る分配金成長目標を設定 ・2028年1月期（第23期）の1口当たり分配金*1は2,620円以上を目指す DPU成長 今後３年間は年平均 4％を上回る分配金成長目標を設定 ＜DPU＞ ■ 利益超過分配 売却益発生時は更なる上積みを検討 ■ RTA取崩し ■ EPU 2,620円 合併後 巡航１期目 2,406円 2,478円 以上を 2,303円 2,328円 RTA活用によるDPUの安定化 目指す 511円 580円 ＜巡航EPU成長＞ 賃料増額と成長投資をドライバーに 1,79
Slide 11: ポートフォリオ強靭化のための資産入替えの実施
1 -2. 中期成長戦略 ポートフォリオ強靭化のための資産入替えの実施 譲渡予定資産 取得予定資産 T&Bメンテナンスセンター松江 IMP吉川美南（準共有持分50％） 所在地 島根県松江市 所在地 埼玉県吉川市 鑑定評価額* 1,280百万円 鑑定評価額 3,060百万円 譲渡予定価格* 1,650百万円 取得予定価格* 3,019百万円 譲渡予定日* 2025年4月30日 取得予定日* 2025年5月30日 築年数* 32.1年 築年数 1.5年 延床面積* 6,615㎡ 延床面積 17,852㎡（8,926㎡） 巡航NOI利回り* 巡航NOI利回り （売却価格ベース） 5.3% ポートフォ
Slide 12: 2. Appendix
２. Appendix 本項は2024年12月18日に本投資法人が公表した第17期決算説明会資料 からの抜粋になります（マーケット概要を除く）。 11
Slide 13: 合併のスキーム図
2 -1. 合併の概要 合併のスキーム図 合併前 合併後 投資主 投資主 投資主 投資主 投資主 ADL投資口1口に対し、 MFLP投資口を 1.168口割り当て 吸収合併存続法人 投資法人 吸収合併 伊藤忠リート・マネジメント株式会社 住宅J-REIT事業 伊藤忠リート・マネジメント 資産運用会社 住宅投資部 住宅運用部 住宅戦略部 株式会社 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社 資産運用会社 三井不動産ロジスティクス （IRM） 物流J-REIT事業 物流J-REIT事業 私募AM事業 リートマネジメント株式会社 住宅J-REIT事業 吸収 物流REIT部 私募REIT部 物
Slide 14: J-REIT市場におけるプレゼンスの向上
2 -2. 合併の効果 J-REIT市場におけるプレゼンスの向上 （億円） ※2024年11月1日時点 15,000 物流特化型REIT 合併によりJ-REIT市場におけるプレゼンス 資産規模 及び時価総額の拡大に伴い、流動性が向上 12,500 MFLP中期資産規模目標 5,000億円 達成 10,000 MFLP（合併後） 5,764億円 7,500 MFLP 5,000 3,997億円 ADL 2,500 1,392億円 0 ADL MFLP MFL MFLP 新MFL （合併後） *グラフは、 2024年11月1日時点の各J-REITが公表するデータに基づく資産規模を表しています。「A
Slide 15: 合併によるダブルスポンサー体制の構築
2 -3. 合併によるダブルスポンサー体制の構築 総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制により、スポンサーサポートを強化 三井不動産-外部成長 伊藤忠グループ-外部成長 CRE戦略提案等を通じた物件取得 伊藤忠グループのノウハウ及び取引顧客網の活用 総合不動産会社としてのプラットフォーム（事業基盤）及び幅広い顧客ネットワークを活用し、CRE戦略 総合商社としての幅広いネットワーク及びグループ力を活用し、顧客とのリレーション強化を通じて案件発 の提案や不動産に関するコンサルティング等を通じて、顧客企業における不動産に関する潜在的ニーズを 掘や付加価値の提供に取り組む。 掘り起こし、顧客
Slide 16: LTVマネジメントと安定した財務運営の推進
2 -4. 内部成長戦略① LTVマネジメントと安定した財務運営の推進 2024年7月期末 2024年10月期末 2025年7月期末 2026年1月期末 主な財務指標の変化 （第16期末） （第17期末） （第18期末予想） （第19期末予想） 有利子負債合計 1,567億円 1,597億円 2,251億円 2,236億円 LTV* 40.6% 41.4% 39.9% 40.1% 取得余力(LTV50%時)* 730億円 670億円 1,150億円 1,110億円 平均調達金利 0.57% 0.59％ - - 平均調達期間 8.3年 8.3年 - - (長期のみ) 金利固定化比率 92.5%
Slide 17: 契約更改時期及び有利子負債返済時期の分散
2 -4. 内部成長戦略② 外部環境に対応した契約更改時期及び有利子負債返済時期の分散 契約更改時期の分散状況 3年未満更改約45% (千㎡) 5年未満更改約75% 300 平均賃貸借期間* 9.5年 平均残存賃貸借期間* 4.0年 200 251 100 222 210 186 196 163 128 114 113 80 68 80 54 24 32 32 34 0 2 9 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期
Slide 18: マーケット概要①
2 -5. 物流マーケット概要 マーケット概要① 1 需給バランスと空室率 3 ：2023年及び2024年における ：空室率 0～5％未満 ：人口分布（人/k㎡）0～5,000人 新規供給 首都圏 ：空室率 5以上～10％未満 ：人口分布（人/k㎡）5,001～10,000人 ：2023年及び2024年における 予測 新規需要 ：空室率 10％以上 ：人口分布（人/k㎡）10,001人～ 千㎡ ：サブマーケットエリア =100千㎡ ※2024年12月末時点 4,000 15% 12% 3,000 9% 東北道 /圏央道エリア 2,000 6% 関越道 1,000 /圏央道エリア 3% 0 0%
Slide 19: マーケット概要②
2 -5. 物流マーケット概要 マーケット概要② 2 需給バランスと空室率 3 ：2023年から2024年における新規供給 ：空室率 0～5％未満 ：人口分布（人/k㎡）0～5,000人 ：空室率 5以上～10％未満 ：人口分布（人/k㎡）5,001～10,000人 大阪圏 ：2023年から2024年における新規需要 ：人口分布（人/k㎡）10,001人～ ：空室率 10％以上 予測 千㎡ ：サブマーケットエリア ※2024年12月末時点 =100千㎡ 2,000 15% 12% 1,500 京阪その他エリア 9% 大阪内陸エリア 1,000 6% 500 3% 0 0% 2010201120
Slide 20: マーケット概要③
2 -5. 物流マーケット概要 マーケット概要③ 3 【凡例】 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 需給バランスと空室率 3 物流不動産保有物件 ：三井不動産の戦略エリア 中京圏 九州圏 中国圏 千㎡ 予測 千㎡ 予測 千㎡ 予測 1,000 15% 600 15% 200 30% 750 450 150 10% 10% 20% 500 300 100 5% 5% 10% 250 150 50 0 0% 0 0% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 202
Slide 21: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 ＊特に記載のない限り、整数表記の数値については単位未満を切り捨て、小数点表記の数値は、表記未満の桁を四捨五入して記載しています。 ＊特に記載のない限り、下記を前提にしています。 【中期成長戦略】【Appendix】 「LTV」 有利⼦負債残⾼÷総資産 「LTV（鑑定評価額ベース）」 有利子負債残高÷（総資産＋鑑定評価額合計－帳簿価額合計） 「分配⾦（DPU）」 利益超過分配⾦を含みます。 分配金の年平均成長率については、第17期の換算後分配金2,328円に対する、第23期の分配金目標2,620円を、2025年1月31日を起点として2028年1月31日までの年数（3
Slide 22: Disclaimer
Disclaimer 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の決算に係る情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧誘や売買の 推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書 類又は資産運用報告ではありません。 本投資法
Slide 23: MEMO
MEMO
Slide 24: Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
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