Mitsui Fudosan Logistics Park, Inc. · TSE:3471
Mitsui Fudosan Logistics Park — FP20 Earnings Presentation
60 slides from Mitsui Fudosan Logistics Park's earnings presentation, Sep 17, 2026
Slide 1: 第20期（2026年7月期）決算説明会資料
第20期（2026年7月期） 決算説明会資料 2026年9月17日 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 証券コード：3471 https://www.mflp-r.co.jp/
Slide 2: MEMO
MEMO
Slide 3: 目次
目次 01. 運用ハイライト 04. ESGへの取組み INDEX 運用ハイライト …… P3 4-01 ESGへの取組み …… P35 1-01 戦略方針 …… P5 1-02 1-03 DPU成長 DPU実績・予想 …… …… P7 P8 05. マーケット概要 5-01 マーケット概要 …… P40 1-04 内部成長戦略 …… P9 1-05 資産入替戦略 …… P11 1-06 譲渡予定資産の概要 …… P12 06. Appendix. 1-07 取得予定資産の概要 …… P13 • ポートフォリオ一覧 …… P46 1-08 外部成長戦略 …… P18 • 第20期末鑑定評価の概
Slide 4: 運用ハイライト
SECTION 01 運用ハイライト
Slide 5: 第20期（2026年7月期）決算サマリー
SUMMARY | 第20期（2026年7月期）決算サマリー SUMMARY | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、2026年8月に上場10周年を迎えました 1口当たり分配金 鑑定評価額* NOI FFO* （DPU）* 6,466億円 12,851百万円 10,158百万円 2,503円 （含み益*1,112億円) （前期比＋1,066百万円） （前期比＋998百万円） 平均調達金利 平均賃料改定率* 期末稼働率* 簿価LTV*/鑑定LTV* (契約更改区画) 98.4% 0.88% 39.9% / 33.2% ＋12.7% （前期比＋2.0pt） (J-REIT平均値比 *▲0.1
Slide 6: 戦略方針
01 -1. 戦略方針 投資主価値向上に向けた戦略の深化・強化・ギアチェンジ ■金利コストの増加が見込まれる当面の間、「利益成長力」と「投資主還元」の深化・強化・ギアチェンジを図る ■中期経営計画期間中の第23期まで、資産入替戦略に注力 成長ポテンシャルが高い資産への入替 売却益還元の継続 「新たなアセットタイプ」 「MFLP横浜大黒の売却」 「成長産業が集積するエリア」 「第23期まで更なる売却益の創出に着手」 取得予定資産 496億円 売却益* 23.8億円 （第21期・第22期） 資産入替 （第21期・第22期） パイプライン 94万m2 / 含み益* 1,112億円 （第20期末） 7
Slide 7: DPU成長に向けた具体的施策
01 -1. 戦略方針 DPU成長に向けた具体的施策 戦略方針 第20期～第22期までの取組み 内 継続的な賃料増額 ⚫ 第20期の平均賃料改定率：+12.7％（第19期+6.8% 第18期+5.4%） 部 ⚫ テナントニーズに即した戦略的CAPEX投資による大幅な賃料増額実現 成 高稼働率の維持 ⚫ 第20期末稼働率：98.4％、第21期末稼働率予想：100％ 長 ⚫ 両スポンサーより三大都市圏の4物件を取得しポートフォリオを強靭化（第20期） ー MFLP新木場Ⅱ ー MFLPつくばみらい 資 ー MFLP・OGUD大阪酉島 計画的な物件売却 産 ー アイミッションズパーク（IMP）春日井
Slide 8: DPU成長 投資主還元の強化
01 -2. DPU成長 投資主還元の強化 ■ 中期成長戦略で掲げたDPU「2028年1月期2,620円（年平均4.0%成長）以上」目標について投資主還元強化により2期前倒し 実績DPU 売却益による更なる＋αに着手 3,275円 合併以降、内部留保取崩しや売却益の還元により 年平均4.0％成長を超えるDPUを実現 予想DPU 2,620円 第23期のDPU目標2,620円を2期前倒し 2,620円 MFLP横浜大黒の売却益を還元 第17期から第21期の DPU年平均成長率 2,568円 実績DPU + 6.1 %（年平均） 2,503円 2,518円 2,469円 実績DPU 第17期から
Slide 9: 第20期 DPU実績 / 第21期・第22期DPU予想
01 -3. DPU実績・予想 第20期 DPU実績 / 第21期・第22期DPU予想 ■ 第20期は、売却益が剥落するものの、外部成長や着実な内部成長を実現 ■ 第21期、第22期はMFLP横浜大黒の売却益の実現等により2,620円のDPU目標を前倒しで達成予想 売却益の剥落 △1,229円 売却益（MFLP横浜大黒30%分） +440円 売却益（MFLP横浜大黒20%分） △141円 物件取得によるNOI増加 +207円 物件取得によるNOI増加 +38円 物件取得によるNOI増加 +298円 物件売却によるNOI減少 △50円 物件売却によるNOI減少 △49円 既存物件の内部成長 +5
Slide 10: 内部成長戦略（契約更改の状況）
01 -4. 内部成長戦略（契約更改の状況） 着実かつ安定的な物件運営と継続的な内部成長 契約更改の状況及び期末稼働率の推移 インフレに対応したポートフォリオ 空室物件のリーシングが進捗し、第20期末の稼働率は前期比+2.0ptの上昇 その他 21期末は100%稼働を見込み、引き続き高稼働を維持 段階賃料契約 5.5% 6.6% 期末稼働率 100.0% 100.0%(予想) 98.8%(予想) 残存期間3年 98.4% 以内 96.4% 95.6% 39.5% 賃料改定条項 導入済 契約更改の状況 48.3% 267,428m2 ■未更改 240,571m2 ■内定済 ■賃料減額 203,5
Slide 11: 内部成長戦略（マーケットの状況）
01 -4. 内部成長戦略（マーケットの状況） 首都圏の物流不動産マーケット 需給バランスと空室率 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 0～5％未満 ：人口分布（人/km2）0～5,000人 新規供給 ：空室率 5以上～10％未満 ：人口分布（人/km2）5,001～10,000人 首都圏 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 10％以上 ：人口分布（人/km2）10,001人～ 千m2 新規需要 =100千m2 ※2026年6月末時点 4,000 15% 3,500 東北自動車道 2Q実績 12% （東北道） 3,000 6.6% 2,500 9% IMP加
Slide 12: 資産入替戦略
01 -5. 資産入替戦略 取得売却のスケジュール ■IPO時に取得した「MFLP横浜大黒（準共有持分50％・築17.3年）」を2期にわたり売却 ■売却資金及びLTV余力を活用し、成長ポテンシャルが高い物件を取得 2027年1月29日売却予定 （今回公表） 2027年7月30日売却予定 （今回公表） MFLP横浜大黒 MFLP横浜大黒 30% 20% 売却 売却価格 71.4億円 売却価格 47.6億円 売却益 14.2億円 売却益 9.6億円 2026年8月～ 第21期 ～2027年1月 2027年2月～ 第22期 ～2027年7月 第23期 on-L 旭志伊坂 MFLPつくばみらい MFL
Slide 13: 譲渡予定資産の概要
01 -6. 譲渡予定資産の概要 （第21期・第22期 譲渡予定資産） 売却益還元の実施 ■23.8億円の売却益を2期にわたり投資主へ還元、簿価相当分は投資主価値向上に資する施策へ充当 ■築年数の経過した物件を売却し、ポートフォリオ全体のリバランスを実施 投資主への還元 譲渡予定資産 2027年1月期、 売却益 2027年7月期の2期にわたり 23.8億円を投資主に還元予定 23.8億円 物件取得 MFLP横浜大黒 （準共有持分50％） 豊富なパイプラインを活用し、 成長ポテンシャルが高い物件や、 ポートフォリオの強靭化に寄与する物件を取得 取得価格 10,100百万円 （50%） 手元資金*
Slide 14: 取得予定資産の概要 on-L旭志伊坂
01 -7. 取得予定資産の概要 （第21期取得予定資産）① 熊本IC on-L 旭志伊坂 ボックス 九州 第三者 から 型 自動車道 約14.5km 開発物件 ■Japan Advanced Semiconductor Manufacturing(TSMC)、東京エレクトロン九州、ソニーセミコン ダクタマニュファクチャリング等の半導体関連企業が立地する国内有数の産業集積エリアに立地 ■今後の半導体関連工場の新増設計画が発表されており、賃貸マーケットは堅調に推移する見込み 半導体産業の集積 賃貸マーケットの状況 ⚫ 熊本空港周辺エリア～旭志伊坂エリアにおける賃 貸倉庫については、低位な空室率が
Slide 15: 取得予定資産の概要 MFLP一宮
01 -7. 取得予定資産の概要 （第22期取得予定資産）② BELS （『Nearly ZEB』）6つ星 MFLP一宮 スロープ 名神高速 ICから 型 道路 約0.1km DBJ Green Building認証 5つ星 ■愛知県の南北を縦断する主要幹線道に近接し、首都圏から関西圏までをカバーする広域配送拠点 ■先進的物流施設としての特徴を備えており、優れた通勤利便性から雇用確保に優位な立地環境 アクセス 中京圏内陸の優位な立地 ⚫ 一宮西ICと一宮稲沢北ICに近く、名神高速道路、東海北陸自 動車道、名古屋高速、さらにその先の中央自動車道、東名高 速道へアクセス可能な施設 ⚫ 各高速道路へ
Slide 16: 取得予定資産の概要 MFIP海老名&forest 1/2
01 -7. 取得予定資産の概要 （第22期取得予定資産）③1/2 BELS (『ZEB』) 6つ星 MFIP海老名&forest ICから インダストリアル 圏央道 約2.8km DBJ Green Building認証 5つ星 ■街づくりの進む「海老名市役所周辺地区」に位置し、物流用途に加え、建物全体の約半分が オフィス・研究施設・ラボ等のマルチユーススペースで構成。テナント企業の新産業創造を支援 ■マルチテナント型物流用途を含む施設としては国内で初めて建物構造の一部に木材を採用 アクセス ⚫ 圏央道「海老名IC」から約2.8㎞、東名高速道路「綾瀬スマー トIC」からもアクセス可能な、関東
Slide 17: 取得予定資産の概要 MFIP海老名&forest 2/2
01 -7. 取得予定資産の概要 （第22期取得予定資産）③2/2 MFIP海老名&forest エリア全体の街づくり 物件の特徴 海老名市役所周辺地区では、新市街地の形成をはかるため、土地区画整理事業や開発行為等、各ブロックの特性に応じ 木造建築ブランド「＆forest」 た事業手法を組み合わせて、官民相互に連携・協力して地区全体が一体感あふれるまちとなることが目指されています。 • マルチテナント型物流用途を含む施設としては国内で初 （※海老名市役所ホームページを基に資産運用会社にて作成） めて一部木造を採用 • 木造とした部分は鉄骨造で建築した場合と比較し、CO2 排出量も低減され、環境
Slide 18: DPU成長に資するポートフォリオ
01 -7. 取得予定資産及び譲渡予定資産の概要 DPU成長に資するポートフォリオ 取得予定資産の概要 平均巡航NOI利回り 平均賃貸借期間* / グリーンビルディング認証 物件数/資産規模* 平均鑑定NOI利回り* 平均築年数* 4.1％ 平均残存賃貸借期間* 取得比率* 4物件/ 496億円 4.2％ 0.9年 6.8/5.8年 96.2 ％ （償却後2.6％） ポートフォリオの概要 20期末時点 取得予定資産及び （2026年7月31日時点） 譲渡予定資産譲渡後 物件数/資産規模 49物件/5,725億円 51物件/6,120億円 平均巡航NOI利回り 4.5％（償却後3.0％） 4.4
Slide 19: 外部成長戦略 豊富なパイプライン
01 -8. 外部成長戦略 豊富なパイプラインを活用し、市場環境に応じたポートフォリオ強靭化 顧客ニーズに応じた拠点開発 累計投資規模 多様化・複雑化する顧客ニーズ 88棟 に対応すべく、事業領域を拡大 1兆4,000億円 MFLP・LOGIFRONT SGリアルティ・MFLP 東京板橋 大阪加島 BTS型 データセンター 物流施設 スポンサーの ラボ・ 累計投資規模 主な開発・ 研究開発施設 冷凍冷蔵倉庫 62棟 運営物件* 8,500億円 MFLP京都八幡Ⅰ MFLP京都八幡Ⅱ IMP福岡多の津 (仮称)IMP寝屋川 累計投資規模 22棟 3,000億円 (仮称)MFLP杉戸 MFLP仙台
Slide 20: 財務戦略 LTVマネジメントと安定した財務運営
01 -9. 財務戦略（有利子負債の状況） LTVマネジメントと安定した財務運営の推進 主な財務指標の変化 金利上昇局面における財務戦略 2026年1月期末 2026年7月期末 2027年1月期末 （第19期末） （第20期末） （第21期末予想） 有利子負債合計 2,102億円 2,222億円 2,354億円 新規取引行の拡大 簿価LTV 38.1% 39.9% 41.2% 取得余力(LTV50%時) 1,312億円 1,130億円 1,011億円 平均調達金利 0.75％ 0.88％ - 変動金利の活用 平均調達期間 8.2年 8.2年 - (長期のみ) 金利固定化比率 88.3％ 86.
Slide 21: 持続可能な社会の実現に向けたESGへの取組み
01 -10. ESGへの取組み 持続可能な社会の実現に向けたESGへの取組み 環境KPIのモニタリング グリーン適格資産の取得 環境KPIに対する最新の実績及び進捗状況は概ね順調であり、 MFLP・OGUD アイミッションズ MFLP新木場Ⅱ MFLPつくばみらい 大阪酉島 パーク春日井 今後も環境負荷の低減への取組みを推進することで達成を目指します。 CO2排出原単位（t-CO₂/m2） 2021年（基準年） 2025年 0.016 0.014 建物全体（Scope1・2・3） 2030年までに30%削減 （12.5%削減） BELS（『ZEB』） BELS（『ZEB』） BELS（『ZE
Slide 22: 投資家層の拡大と情報発信活動
01 -11. 投資家層拡大に向けた取組み 投資家層の拡大と情報発信活動 個人投資家数の推移 「馬渕磨理子のJリートクラブ」への参加 全投資口数に占める割合 (人) 8.7％ 2026年6月15日、 35,000 31,536 本投資法人として初めて、 30,000 26,287 「馬渕磨理子のJリートクラブ」に参加 25,000 20,000 15,000 150名超の個人投資家の皆様にご参加い 9,599 10,000 ただき、経済アナリストの馬渕氏との対 談を通じて、本投資法人の魅力をご説明 5,000 0 第16期 第18期 第20期 → 【馬渕磨理子のＪリートクラブ 第8回】2026
Slide 23: 決算概要及び業績予想
SECTION 02 決算概要及び業績予想
Slide 24: 損益計算書① 第20期実績
02 -1. 損益計算書① 第20期（2026年7月期）実績 第19期実績 第20期実績 差異 第20期予想 差異の主な内訳 (a) (b) (b) –(a) (2026/3/17) （単位：百万円） （単位：百万円） 賃貸事業収益 15,780 16,679 899 16,703 賃貸事業収益 物件取得*1による増収 +915 賃貸事業費用(償却費除く) 3,994 3,827 △166 3,934 物件売却*2による減収 △193 既存物件の賃料収入 +497 NOI 11,785 12,851 1,066 12,768 太陽光発電設備賃料 +29 水道光熱費収入 △146 不動産等売却損
Slide 25: 損益計算書② 第21期・第22期業績予想
02 -1. 損益計算書② 第21期（2027年1月期）・第22期（2027年7月期） 業績予想 第20期実績 第21期予想 差異 第22期予想 差異 差異の主な内訳 (a) (b) (b) –(a) (c) (c) –(b) （単位：百万円） （単位：百万円） 賃貸事業収益 16,679 17,249 570 18,316 1,066 賃貸事業収益 (b)-(a) (c)-(b) 21期取得物件による増収 +126 +278 賃貸事業費用(償却費除く) 3,827 4,279 452 4,536 256 22期取得物件による増収 - +876 物件売却（MFLP横浜大黒）による減収 - △2
Slide 26: 本投資法人の概要
SECTION 03 本投資法人の概要
Slide 27: 合併によるダブルスポンサー体制の構築
03 -1. 合併によるダブルスポンサー体制の構築 総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制により、スポンサーサポートを強化 本投資法人は、2024年11月の合併により、総合デベロッパーである三井不動産と大手総合商社である伊藤忠グループとのダブルスポンサー体制を構築し、スポン サーサポート体制を強化します。両スポンサーの強固な開発力を背景とした潤沢なパイプラインからの物件取得や、総合デベロッパーと総合商社のプラットフォーム 及びネットワークを活用したテナントリーシングにより、投資主価値の最大化を目指します。 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 両スポンサーのプラットフォームや幅広い
Slide 28: 外部成長戦略 ロケーションへのこだわり①
03 -2. 外部成長戦略（資産規模の拡大）ロケーションへのこだわり① エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築 ●： 物流不動産保有物件 東北自動車道 （東北道） L●-xx ： 物流不動産物件番号 IMP加須 Li-15 茨城県 首都圏中央連絡自動車道 ●： インダストリアル不動産保有物件 （圏央道） MFLP久喜 Lm-2 久喜IC つくば中央IC I●-xx ： インダストリアル不動産物件番号 白岡菖蒲IC MFLPつくばみらい 久喜白岡JCT Lm-29 つくばJCT ●●-xx ： 新規取得予定資産物件番号 Li-3 IMP野田 Lm-12 MFLPつくば 桶川北本IC L
Slide 29: 外部成長戦略 ロケーションへのこだわり②
03 -2. 外部成長戦略（資産規模の拡大）ロケーションへのこだわり② エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築 関西エリア 九州エリア 中京エリア 広島エリア 立地の分散が効いたポートフォリオ 交通結節点へのアクセスに優れた立地 従業員の通勤利便性を考慮した立地 エリア別比率 高速ICまでのアクセス距離 最寄駅へのアクセス時間 バス利用20分超 広島エリア 九州エリア 8.3％ 5km以上 2.5％ 1.8％ 徒歩20分以内 11.1％ 1km未満 中京エリア 徒歩20分超 28.1％ 48.7％ 8.3％ 国道16号 5.3％ 27.5％ 徒歩/ 関西エリア 首都・関西 5km未満
Slide 30: 外部成長戦略 クオリティへのこだわり
03 -2. 外部成長戦略（資産規模の拡大）クオリティへのこだわり 「先進的物流施設」であり「ステークホルダーに配慮した追加仕様」を兼ね備えた MFLP・IMPへの重点投資 先進的物流施設の基本スペック 倉庫スペース 免震構造の採用 非常用発電機 大規模 高機能 防災 有効天井高 5.5m以上 延床面積 柱間隔 10m 以上 免震 / 耐震 柱間隔 10m以上 非常用発電 MFLP堺 MFLP柏 概ね10,000m2以上 有効天井高 5.5m 以上 床荷重 1.5t/m2以上 被災度判定システム 床荷重 1.5t/m2 以上 MFLP堺 等対応 MFLP堺 MFLP柏 施設利用者への取り組み
Slide 31: 外部成長戦略 バランスへのこだわり
03 -2. 外部成長戦略（資産規模の拡大） バランスへのこだわり 両スポンサーが展開する多様なタイプの先進的物流施設の取得により バランスのとれたポートフォリオを構築し、成長性と安定性を確保 投資比率80％以上 投資比率20％以下 物流不動産 インダストリアル不動産 配送ニーズ 保管ニーズ データセンター等 マルチテナント対応型 シングルテナント対応型 長期BTS型中心 ランプウェイ型 スロープ型 ボックス型 MFIP（三井不動産インダストリアルパーク） マルチ マルチ シングル シングル シングル BTS BTS マルチ シングル MFLP日野 IMP野田 MFLP厚木 MFLP東名綾瀬
Slide 32: 内部成長戦略① 契約更改の状況
03 -3. 内部成長戦略①（契約更改の状況） 両スポンサーのリレーションを活用したリーシングにより内部成長力を強化 内部成長力の強化 テナントの分散状況 両スポンサーのリレーション*を活用したリーシングによって、内部 テナント別 テナント業種別 成長力を強化 その他 ロジスティード東日本 メーカー 6.5% 三井不動産及び伊藤忠グループとリレーションのある多数のテナントが入居 メイコン 13.8% その他 大手衣料品製造小売業 小売 賃貸借契約 ※ クボタ 7.5% 荷主 約 120社 日本ロジテム 物流施設保有者 Eコマース NTTロジスコ センコー 3.6% 3PL業者 物流業務 ロジス
Slide 33: 内部成長戦略② 有利子負債の状況
03 -3. 内部成長戦略②（有利子負債の状況） LTVマネジメントと安定した財務運営の推進 主な財務指標の変化 レンダーフォーメーション （2026年7月31日時点） 2026年1月期末 2026年7月期末 2027年1月期末 投資法人債 （第19期末） （第20期末） （第21期末予想） 三井住友銀行 有利子負債合計 2,102億円 2,222億円 2,354億円 その他 簿価LTV 38.1% 39.9% 41.2% りそな銀行 みずほ銀行 取得余力(LTV50%時) 1,312億円 1,130億円 1,011億円 日本生命保険 借入先全31社 日本政策投資銀行 第四北越銀行 総額 2,
Slide 34: DPU成長
03 -4. DPU成長 外部成長をメインドライバーとした安定的な分配金成長のトラックレコード 資産規模の拡大 優先情報提供対象物件を中心とした質の伴った継続的外部成長 MFLP小牧 MFLP日野 MFLPつくば MFLP稲沢 MFLP堺 MFLP茨木 MFIP印西Ⅱ MFLP八千代 MFLP MFLP東名綾瀬 MFLP平塚Ⅲ MFLP東名綾瀬 IMP厚木 IMP厚木2 MFLP on-L旭志伊坂 MFIP海老名＆ 他2物件 他5物件 他2物件 つくばみらい forest MFLP川口Ⅰ 勝田台他2物件 大阪交野 他1物件 他2物件 (50%) 他15物件 他2物件 他1物件 他3物件 他1物
Slide 35: ESGへの取組み
SECTION 04 ESGへの取組み
Slide 36: ESGへの取組み① 経営理念の共有
04 -1. ESGへの取組み①スポンサーグループの経営理念の共有 スポンサーグループとESG理念を共有し、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献 スポンサーグループとのESG理念の共有 本資産運用会社のESG推進 本資産運用会社は三井不動産及び伊藤忠グループの一員として、スポンサーグ 体制図 ループのESG理念を共有するとともに、MFLP・IMPを中心に環境負荷を低減 したポートフォリオを構築しながら、持続可能な社会の実現に向け、ステーク サステナビリティ推進委員会 サステナビリティ推進分科会 ホルダーの皆様に貢献してまいります。 【構成員】 ■委員長 取締役社長（最高責任者） 投資クライテ
Slide 37: ESGへの取組み② 環境への配慮と対応
04 -1. ESGへの取組み②環境への配慮と対応 Environment 積極的なグリーンビルディング認証の取得と地球環境の保全に向けた取組み GRESBリアルエステイト評価 ＜5Star＞ ＜Aレベル＞ 環境KPIのモニタリング 2025年のGRESBリアルエステイト評価にて最高位で 環境KPIに対する最新の実績及び進捗状況は概ね順調であり、 ある「5Star」を4年連続で取得するとともに、5年 今後も環境負荷の低減への取組みを推進することで達成を目指します。 連続で「Green Star」の評価を獲得しました。 CO2排出原単位（t-CO₂/m2） ESG情報開示の充実度を測る開示評価に
Slide 38: ESGへの取組み③ 社会への配慮と対応
04 -1. ESGへの取組み③社会への配慮と対応 Social 様々なステークホルダーへの継続的な取組み ステークホルダーへの取組み 両スポンサーのノウハウを生かし、テナントや施設利用者、周辺環境、地域コミュニティといったステークホルダーに配慮し、 健康で働きやすく、安全な環境を確保するための取り組みを進めています。 施設利用者への取組み 社会貢献活動 シェアサイクル 通勤用シャトルバス 地域貢献活動 テナント従業員の交通利便性 テナント従業員の通勤を支援 本資産運用会社では地域の清掃活 向上のためシェアサイクルを するために、シャトルバスを 動に参画することで、従業員の地 ご用意しています
Slide 39: ESGへの取組み④ ガバナンスへの配慮と対応
04 -1. ESGへの取組み④ガバナンスへの配慮と対応 Governance 投資主利益に配慮したガバナンスの取組み 本投資法人及び資産運用会社は、投資主の権利に十分配慮し、投資主利益と本投資法人及び資産運用会社の利益とを合致させる 強固なリレーションシップ（信頼関係）構築のため、以下の施策を通じて適切なガバナンス体制の構築に取り組んでいます。 運用における利益相反対策 投資主とのリレーションシップ（信頼関係）の重視 本投資法人における利害関係者からの資産の取得及び譲渡については、資産運 投資主利益と合致した運用報酬体系 用会社において透明性のある意思決定プロセスによって決定します。 本投資
Slide 40: マーケット概要
SECTION 05 マーケット概要
Slide 41: マーケット概要① 需給バランスと空室率 1/3
05 -1. マーケット概要 マーケット概要① 需給バランスと空室率 1/3 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 0～5％未満 ：人口分布（人/km2）0～5,000人 新規供給 ：空室率 5以上～10％未満 ：人口分布（人/km2 ）5,001～10,000人 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 10％以上 ：人口分布（人/km2）10,001人～ 首都圏 新規需要 千m2 予測 =100千m2 ※2026年6月末時点 4,000 15% 東北自動車道 3,500 （東北道） 12% 3,000 2,500 IMP加須 9% 関越自動車道 東北道/圏央道エ
Slide 42: マーケット概要① 需給バランスと空室率 2/3
05 -1. マーケット概要 マーケット概要① 需給バランスと空室率 2/3 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 0～5％未満 ：人口分布（人/km2）0～5,000人 新規供給 ：空室率 5以上～10％未満 ：人口分布（人/km2）5,001～10,000人 ：2024年3Qから2026年2Qにおける ：空室率 10％以上 ：人口分布（人/km2）10,001人～ 大阪圏 新規需要 =100千km2 ※2026年6月末時点 千m2 予測 2,000 15% 12% 1,500 9% 1,000 名神高速道路 6% 大阪内陸エリア 500 3% 兵庫県 新名神自動車道 0 0
Slide 43: マーケット概要① 需給バランスと空室率 3/3
05 -1. マーケット概要 マーケット概要① 需給バランスと空室率 3/3 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 中京圏 予測 九州圏 予測 中国圏 予測 千m2 千m2 千m2 1,000 15% 800 15% 200 30% 700 750 600 150 10% 10% 20% 500 500 400 100 300 5% 5% 10% 250 200 50 100 0 0% 0 0% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 202
Slide 44: マーケット概要② 物流施設のストック分析
05 -1. マーケット概要 マーケット概要② （百万km2 ） 我が国の物流施設のストック分析* 800 60% 700 50% 先進的 600 8.2% 物流施設 500 40% 400 30% 300 20% 築40年以上の 築40年未満の 200 物流施設 物流施設 100 10% 49.1％ 42.7％ 築古物件の将来の 希少性の高い 0 0% 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 （年） 建替需要 先進的物流施設 （左軸） 築40年以上の推計値 築40年未満の推計値 先進的物流施設 （右軸） 先進的物流施設シェ
Slide 45: マーケット概要③ Eコマース市場規模拡大
05 -1. マーケット概要 マーケット概要③ Eコマースの市場規模拡大による需要の高まり 増加する通販関連（Ｅコマース）事業者の 拡大するＥコマースの市場規模 消費形態としてのＥコマースの浸透 26.1兆円 賃貸面積・割合 （億円） （%） ネットショッピングの支出額推移 ネットショッピングの利用世帯割合の推移 （千m2） （%） 270,000 25 （円） 2025年 1,600 Eコマース化率(世界) 32,000 60% 通販関連(％) 2025年 2022年 Eコマース化率(米国) 20.1% 通販関連貸借面積(千m2) 240,000 30,000 2022年 58% 1,400
Slide 46: Appendix.
SECTION 06 Appendix. ポートフォリオ一覧、第20期末鑑定評価の概要はデータブックにも記載しています。 https://www.mflp-r.co.jp/ja/ir/library.html https://www.mflp-r.co.jp/ja/ir/library.html
Slide 47: ポートフォリオ一覧 1/3
06 Appendix. ポートフォリオ一覧 1/3 （取得予定資産取得及び譲渡予定資産譲渡後） 取得価格合計 平均巡航NOI利回り 平均鑑定NOI利回り 平均築年数 稼働率 51物件 6,120億円 4.4%（償却後2.9%） 4.0% 8.0年 98.5% 巡航NOI NOI 鑑定NOI 延床面積（m2） 物件 取得価格 鑑定評価額 賃貸可能面積* 築年数 稼働率 区分 物件名称 所在地 利回り 利回り* 利回り 番号 （百万円） （百万円） （m2） （年） （％） （%） （%） （%） 持分勘案前 持分勘案後 Lm-1 Marq・MFLP市川塩浜 千葉県市川市 15,500 21,2
Slide 48: ポートフォリオ一覧 2/3
06 Appendix. ポートフォリオ一覧 2/3 （取得予定資産取得及び譲渡予定資産譲渡後） 巡航NOI NOI 鑑定NOI 延床面積（m2） 物件 取得価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 築年数 稼働率 区分 物件名称 所在地 利回り 利回り 利回り 番号 （百万円） （百万円） （m2） （年） （％） （%） （%） （%） 持分勘案前 持分勘案後 Lm-20 MFLP八千代勝田台 千葉県八千代市 18,000 19,300 4.1 4.3 4.0 74,624 74,624 69,830 5.9 100 Lm-21 MFLP大阪Ⅰ 大阪府大阪市 13,900 15,400 4.3 4.
Slide 49: ポートフォリオ一覧 3/3
06 Appendix. ポートフォリオ一覧 3/3 （取得予定資産取得及び譲渡予定資産譲渡後） 巡航NOI NOI 鑑定NOI 延床面積（m2） 物件 取得価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 築年数 稼働率 区分 物件名称 所在地 利回り 利回り 利回り 番号 （百万円） （百万円） （m2） （年） （％） （%） （%） （%） 持分勘案前 持分勘案後 茨城県 Li-8 IMP守谷２ 1,170 1,160 5.4 4.9 4.9 6,779 6,779 7,727 31.6 100 つくばみらい市 Li-9 IMP柏２ 千葉県柏市 38,600 38,200 3.5 3.8 3.9 117
Slide 50: 第20期末鑑定評価の概要 1/3
06 Appendix. 第20期末鑑定評価の概要 1/3 （単位：百万円） 第19期末 第20期末 増減 第20期末 （2026年1月末）（a） （2026年7月末）（b） 主な増減要因 物件名称 取得年月 取得価格 （b）ー（a） 帳簿価額 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR CR その他 Marq・MFLP市川塩浜 2016年9月 15,500 14,135 20,800 3.4% 21,250 3.4% 450 0.0 - ○ （50%） MFLP 久喜 2016年8月 12,500 11,129 16,100 3.9% 16,600 3.9% 500 0.0 - ○
Slide 51: 第20期末鑑定評価の概要 2/3
06 Appendix. 第20期末鑑定評価の概要 2/3 （単位：百万円） 第19期末 第20期末 増減 （2026年1月末）（a） （2026年7月末）（b） 主な増減要因 第20期末 （b）ー（a） 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR CR その他 MFLP 川口Ⅰ 2020年10月 18,500 17,537 20,600 3.6% 20,600 3.6% 0 0.0 - - MFLP 八千代勝田台 2022年2月 18,000 16,849 19,200 3.9% 19,300 3.9% 100 0.0 - ○ MFLP 大阪
Slide 52: 第20期末鑑定評価の概要 3/3
06 Appendix. 第20期末鑑定評価の概要 3/3 （単位：百万円） 第19期末 第20期末 増減 （2026年1月末）（a） （2026年7月末）（b） 主な増減要因 第20期末 （b）ー（a） 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR 鑑定評価額 CR CR その他 IMP 守谷２ 2019年4月 1,170 1,132 1,170 4.4% 1,160 4.4% △10 0.0 - ○ IMP 柏２ 2020年2月＊ 38,600 37,862 38,700 3.8% 38,200 3.8% △500 0.0 - ○ IMP 印西２ 2020年1
Slide 53: 損益計算書及び貸借対照表
06 Appendix. 損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：百万円） 貸借対照表 （単位：百万円） 第19期実績 第20期実績 第19期実績 第20期実績 科目 科目 （2026年1月期） （2026年7月期） （2026年1月期） （2026年7月期） 営業収益 19,737 16,679 流動資産 39,019 21,702 賃貸事業収入 14,763 16,000 現金及び預金 25,844 6,830 その他賃貸事業収入 1,016 679 信託現金及び信託預金 12,096 11,080 不動産等売却収入 3,957 - 未収消費税等 - 1,978 営業費用 10,00
Slide 54: 外部認証評価取得への取組み
06 Appendix. 外部認証評価取得への取組み 認証取得実績（取得予定資産取得及び譲渡予定資産譲渡後） DBJ Green CASBEE CASBEE DBJ Green CASBEE CASBEE 物件名 BELS評価 ZEB認証* 物件名 BELS評価 ZEB認証 Building 認証 新築認証* 不動産認証* Building 認証 新築認証 不動産認証 Marq・MFLP市川塩浜 Aランク* Sランク* ★★★★★ ZEB Ready MFLP東名綾瀬 ★★★★ Aランク* ★★★★★ MFLP久喜 ★★★★ Aランク* ★★★★ MFLP所沢 B+ランク* MFLP八潮 ★★
Slide 55: 投資口価格推移・投資主の状況
06 Appendix. 投資口価格推移・投資主の状況 （円） 投資口価格（終値） 東証REIT指数 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 IPO発行価格67,500円 40,000 20,000 ※投資口価格は、2016年8月2日の上場初値を起点としています。 また、2024年11月1日付で投資口1口につき4口の割合で投資口分割を実施しており、2024年10月31日以前の投資口価格及びIPO発行価格については4分の1に換算した数値を記載しています。 ※東証REIT指数は、2016年8月2日の始値を基準に指数化しています。
Slide 56: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 * 特に記載のない限り、整数表記の数値については単位未満を切り捨て、小数点表記の数値は、表記未満の桁を四捨五入して記載しています。 * 特に記載のない限り、下記を前提にしています。 【運⽤ハイライト】【ポートフォリオ一覧】 「分配⾦（DPU）」 利益超過分配⾦を含みます。 「鑑定評価額」 2026年7月31日（第20期末）を価格時点とする評価額を記載しております。 （準）共有持分のある物件については、（準）共有持分割合に相当する数値を記載しています｡ 「含み益」 期末時点の鑑定評価額から帳簿価額を控除した値を記載しています。 「FFO」 各期の当期純利益に減価償却
Slide 57: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 【三井不動産の主要な開発・運営物件】 三井不動産が2016年3月24日付、 2023年4月18日付及び2026年7月23日付で公表した資料に基づいています。 「累計投資規模」には、各公表時点で開発中及び開発予定の物件及びその投資額（予定額）を含みます。なお、開発予定の物件については、当該公表時点の三井不動産グループの目標又は予定のものも含み、今後変更又は中止される可能性があります。 また、本投資法人が、当該計画の実現を保証又は約束するものではありません。 【優先情報提供対象物件】 優先情報提供対象物件とは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行うにあたり三井不動
Slide 58: Disclaimer
Disclaimer| 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の決算に係る情報提供であり、特定商品についての投 資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する 法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。 本投資
Slide 59: MEMO
MEMO
Slide 60: Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
Mitsui Fudosan Logistics Park — FP20 Earnings Presentation on 6ix