Kose R.e. Co., Ltd. · TSE:3246
Kose R.e — FY2015.1 Earnings Presentation
24 slides from Kose R.e's earnings presentation, Mar 13, 2015
Slide 1: 2015年1月期決算説明資料
証券コード 3246 ２０１５年１月期決算説明資料 ２０１５年３月１３日 株式会社コーセーアールイー
Slide 2: 企業概要
企業概要 理想の住まいを追求する マンションディベロッパー ファミリー 資産運用型 マンション マンション 代表者：代表取締役社長 諸藤 敏一 企画・開発・販売 企画・開発・販売 資本金：3億3,800万円 不動産賃貸管理 創 業：平成４年８月 本 社：福岡県福岡市中央区赤坂 一丁目15番30号 ビルメンテナンス 東京支店：東京都千代田区神田美土代町9-7 関連会社：株式会社コーセーアセットプラン 株式会社アールメンテナンス
Slide 3: 事業の特徴
事業の特徴 ファミリーマンション 資産運用型マンション 不動産賃貸管理 ビルメンテナンス 需給状況に応じた 企画・開発 ﾏﾝｼｮﾝ管理組合支援 ・住環境・教育環境を重視した立地 ・賃貸ニーズの高い福岡市で開発 ﾏﾝｼｮﾝ経営ｻﾎﾟｰﾄ 建物管理 ・間取りの自由設計システム ・賃貸人気を維持する立地と仕様 ・ハイグレード仕様 ・マンション経営サポート体制完備 新規販売戸数ランキング（福岡県下上位７社、26年上半期の実績順） 順位 事業主 平成24年 平成25年 平成26年上半期 1 えん 529（１位） 577（１位） 328 2 アライアンス 162（14位） 189（10位） 179 3 ダ
Slide 4: 連結業績 (1)損益計算書
連結業績 (1)損益計算書 （百万円） 前期比増減額 当初計画 計画比増減額 2014.1期 2015.1期 （増減率） （2014.03.13） （増減率） 689 3 売 上 5,681 6,371 (12.1％) 6,368 (0.0％) 169 4 営業利益 575 744 (29.4％) 740 (0.5％) 140 11 経常利益 553 693 (25.4％) 682 (1.6％) 128 71 純 利 益 317 446 (40.4％) 375 (18.9％) 売上高 ：次ページ以降でセグメント別に説明（３期連続増収、過去最高更新） 営業利益：物件の利益率は維持(５期連続増益、
Slide 5: 連結業績 (2)セグメント
連結業績 (2)セグメント （百万円） 2014.1期 2015.1期 増減額 増減額 売 上 高 セグメント利益 売 上 高 セグメント利益 （増減率） （増減率） △364 39 ファミリーマンション販売 3,136 417 2,771 (△11.7％) 456 (9.4％) 資 産 運 用 型 637 57 マ ン シ ョ ン 販 売 2,313 317 2,951 (27.6％) 375 (18.0％) 115 66 不 動 産 賃 貸 管 理 205 55 320 (56.3％) 122 (118.0％) 106 △10 ビ ル メ ン テ ナ ン ス 6 0 112 (1,635.
Slide 6: 連結業績 (3)貸借対照表
連結業績 (3)貸借対照表 （百万円） 2014.1期 2015.1期 前期比増減 流 動 資 産 5,456 6,313 857 資 内 、 販 売 用 不 動 産 1,677 1,031 △646 産 内 、 仕 掛 販 売 用 不 動産 1,502 3,086 1,584 固 定 資 産 963 2,212 1,249 総 資 産 6,420 8,526 2,106 流 動 負 債 3,430 3,744 314 負 内、短借・年内長借・社債 2,277 3,130 853 債 純 固 定 負 債 1,368 2,766 1,398 資 産 内 、 長 期 借 入 金 ・ 社 債 1,2
Slide 7: 株式指標
株式指標 2013.1期 2014.1期 2015.1期 一株当たり 当期純利益（円） 44.00 79.19 111.15 一株当たり 純資産（円） 325.98 397.43 494.97 期末株価（円） 394 512 752 一株当たり 配当金（円） 8 15 20（予定） 配当性向（％） 18.2 18.9 18.0 配当利回り（％） 2.0 2.9 2.7 年間出来高（株） 1,000,300 1,878,800 3,326,800 ※JASDAQ上場(4月)以降 期末株主数（人） 1,960 3,333 4,642 ※一株当たり当期純利益は潜在株式調整前
Slide 8: 事業概況 (1) 販売の状況
事業概況 (1) 販売の状況 売上構成の推移 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 実績 増減率 実績 増減率 実績 増減率 ファミリー 96 159％ 100 4％ 103 3％ 引 渡 戸 資産運用型 134 ▲6％ 146 9％ 202 38％ 数 合計 230 28％ 246 7％ 305 24％ ファミリー 2,669 85％ 3,136 18％ 2,771 △12％ 売 上 金 資産運用型 1,730 ▲14％ 2,313 34％ 2,951 28％ 額 合計 4,400 27％ 5,450 24％ 5,722 5％ ファミリー：主力物件の平均単価の差によ
Slide 9: 事業概況 (2)ファミリーマンション
事業概況 (2)ファミリーマンション 物 件 名 地域 竣工 分譲開始 総戸数 前期引渡戸数 14戸（54） ク リ オ 磯 子 横浜市磯子区 2013.03 2013.09 10戸 （完売） グランフォーレ 49戸 福岡市早良区 2013.12 2013.04 19戸 室見アクアコート （完売） グランフォーレ 69戸 福岡市南区 2014.07 2013.07 69戸 大 橋 東 （完売） グランフォーレ 16戸 福岡市早良区 2015.03 2014.02 － 藤崎南レジデンス （完売） グランフォーレ 2015.12 27戸 福岡市早良区 2014.11 － 荒江レジデンス （予定）
Slide 10: 事業概況 (2)ファミリーマンション 契約実績
事業概況 (2)ファミリーマンション 契約実績 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 戸数 金額 戸数 金額 戸数 金額 増減率 期中契約高 116 3,197 124 3,513 50 1,515 △57％ 年度末契約残高 54 1,676 78 2,052 25 797 △61％ 販売実績 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 戸数 金額 戸数 金額 戸数 金額 増減率 販売額 96 2,669 100 3,136 103 2,771 △12％ 平均単価（千円） 27,807 31,370 26,906 △14％ 契約実績：建築の折り合い
Slide 11: 事業概況 (3)資産運用型マンション
事業概況 (3)資産運用型マンション 物 件 名 地域 竣工 分譲開始 総戸数 前期引渡戸数 グランフォーレ 44戸 福岡市博多区 2013.07 2013.08 14戸 ラ グ ゼ 博 多 （完売） グランフォーレ 72戸 福岡市中央区 2013.12 2013.12 64戸 プライム大濠南 （完売） グ ラ ン フ ォ ー レ 70戸 平尾ステーションプラザ 福岡市中央区 2014.03 2014.03 （完売） 62戸 グランフォーレ 30戸 福岡市博多区 2014.11 2014.08 30戸 プライム天神東 （完売） グランフォーレ 52戸 福岡市南区 2015.01 2014.12
Slide 12: 事業概況 (3)資産運用型マンション 契約実績
事業概況 (3)資産運用型マンション 契約実績 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 戸数 金額 戸数 金額 戸数 金額 増減率 期中契約高 134 1,738 158 2,539 204 2,981 17％ 年度末契約残高 12 138 24 364 26 394 8％ 販売実績 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 戸数 金額 戸数 金額 戸数 金額 増減率 販売額 134 1,730 146 2,313 202 2,951 28％ 平均単価（千円） 12,916 15,848 14,611 △8％ 契約実績：不動産投資に対する関心が高ま
Slide 13: 事業概況 (4)賃貸管理・ビルメンテナンス
事業概況 (4)賃貸管理・ビルメンテナンス 賃貸管理 （戸・百万円） 2013.1期 2014.1期 2015.1期 戸数 金額 戸数 金額 戸数 金額 増減率 管理戸数 1,690 155 1,863 205 1,972 320 56％ ≫賃貸ビル１棟を新規取得（商用＋住居用）し、賃貸収入・利益増加 ビルメンテナンス ≫2014年2月に株式会社アールメンテナンスの全株式を取得し子会社化。 ビルメンテナンス業へ参入 ≫前期はのれん償却（約10百万円）等の影響でセグメント損失計上 ≫マンション管理組合の事務代行・定期清掃・建物補修等をグループ 内製化し、付加価値向上、事業機会拡大を図る
Slide 14: 今期（2016.1月期）計画
今期（2016.1月期）計画 売上高：7,600百万円（前期比19.3％増） 過去最高更新予定 ・完成予定 4棟106戸 ファミリーマンション ・売上計画戸数120戸（繰越在庫・戸建・中古含む） ・戸建事業拡大（前期売上40百万円→今期275百万円計画） ・完成予定 4棟296戸 資産運用型マンション ・売上計画戸数182戸（繰越在庫・中古含む） 賃貸管理 ・賃貸物件新規取得の通期貢献（賃貸収入増） ビルメンテナンス ・メンテナンス受注の拡大 営業利益：805百万円（前期比8.2％増） 過去最高更新予定 原価 ・建築コスト上昇等の影響を受け、ファミリーマンション原価率上昇 販売費、管理費等 ・
Slide 15: 今期（2016.1月期）計画 経常利益・当期純利益
今期（2016.1月期）計画 経常利益：707百万円（前期比2.0％増） 過去最高更新予定 営業外収支 プロジェクト拡大に伴う借入増加による支払利息等の増加 当期純利益：403百万円（前期比9.7％減） 前期の税効果（事業用土地に係る評価性引当の解消に伴う法人税圧縮） 法人税等 の影響を除けば、ほぼ前期と同水準
Slide 16: 今期（2016.1月期）計画 市場環境予測
今期（2016.1月期）計画 市場環境予測 ≫ファミリーマンション ・需要継続の一方、供給も増加傾向 ・仕入・販売とも競合激化 ・建築コスト上昇に伴う価格上昇 ・所得環境の改善度合次第では顧客の購買力低下懸念 ≫資産運用型マンション ・景気回復に伴う顧客の不動産投資意欲は依然として高い ≫資金調達 ・足もとの資金調達環境は極めて良好 ・中期的には金融緩和解除の時期、内容を注視
Slide 17: 新規プロジェクト（ファミリーマンション）
今期（2016.1月期）計画 新規プロジェクト（ファミリーマンション・今期竣工） プロジェクト名 竣工 総戸数 販売総額 場所 タイプ （予定） （予定） （計画） グ ラ ン フ ォ ー レ 藤 崎 南 福岡市早良区 2015年3月 16戸 5億円 鴨 居 プ ロ ジ ェ ク ト ( 仮 ) 神奈川県横浜市 2015年4月 25戸 10億円 グランフォーレ荒江レジデンス 福岡市早良区 2015年12月 27戸 9億円 グランフォーレ荒江サウステラス 福岡市早良区 2016年1月 38戸 10億円 上記のほか、来期以降完成物件として3棟190戸を開発中 （福岡市・福岡県久留米市・熊本市）
Slide 18: 新規プロジェクト（資産運用型マンション）
今期（2016.1月期）計画 新規プロジェクト（資産運用型マンション・今期竣工） プロジェクト名 竣工 総戸数 販売総額 場所 タイプ （予定） （予定） （計画） 大 橋 プ ロ ジ ェ ク ト （ 仮 ） 福岡市南区 2015年5月 52戸 8億円 大手門プロジェクト（仮） 福岡市中央区 2015年8月 74戸 12億円 箱 崎 プ ロ ジ ェ ク ト （ 仮 ） 福岡市東区 2015年12月 50戸 7億円 比 恵 プ ロ ジ ェ ク ト （ 仮 ） 福岡市東区 2016年1月 120戸 17億円 上記のほか、来期以降完成物件として3棟223戸を開発中 （いずれも福岡市内）
Slide 19: 業績予想
業績予想 （百万円） 2016.1期 前期比増減額 2016.1期中間 前中間期比増減額 2015.1期 計画 （増減率） 計画 （増減率） 売 上 6,371 7,600 19％ 3,242 △31％ 営 業 利 益 744 805 8％ 240 △69％ 経 常 利 益 693 707 2％ 191 △75％ 純 利 益 446 403 △10％ 108 △77％ 一株当たり当期純利益（円） 111.15 100.39 － 26.90 － 一株当たり純資産（円） 502.05 582.44 － － － 配 当 （ 円 ） 20（予定） 25 － － － 配 当 性 向 （ ％ ） 18.0
Slide 20: 中期経営計画 事業環境
中期経営計画（2014.3.13公表） 事業環境 需給環境（福岡県） 将来人口推移 戸 120 16000 将来推計人口（2010年を100とした場合の将来指数） 在庫戸数 新規戸数 販売戸数 14000 110 福岡市Ⅱ 12000 109.4 （市推計） 10000 100 8000 61.3％ 71.1％ 98.3 福岡市 販売率 6000 63.4％ 93.9 東京23区 90 4000 74.4％ 2000 83.8 全国 0 80 2006年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度 12年度 13年度 2010年2015年2020年2025年2030年2035年2040
Slide 21: 中期経営計画 需給環境・課題
中期経営計画（2014.3.13公表） 事業環境 需給環境 底をうち、緩やかに回復傾向続くものと予測 全国的には人口減少・高齢化が進むものの、当社の事業基盤である福岡市圏内は長期的に 将来人口 微増傾向 ニーズの多様化、事業用地のひっ迫、資源高・建築業界の人材不足による建築コスト増等に 競争環境 伴い競争は更に激化する見込み 課題 企画・開発 将来の事業用地を安定的に確保する仕入機能の強化 販売 事業拡大に向けた人材補強 組織 グループ拡大に向けた管理機能・経営企画機能の強化 ・仕入体制の強化による事業規模の更なる拡大と事業の多角化と相互補完による 総合不動産業への成長を図る ・本計画期間中の
Slide 22: 中期経営計画 中期業績目標
中期経営計画（2014.3.13公表） 実績 予想 中期業績目標 2014.1期 2015.1期 2016.1期 2017.1期 対前期比 対前期比 対前期比 金額 利益率 金額 利益率 増減率 金額 利益率 増減率 金額 利益率 増減率 売 上 5,681 － 6,371 － 12.1％ 7,600 － 19.3％ 8,237 － 10.2％ 営 業 利 益 575 10.1% 744 11.6％ 29.4％ 805 10.6％ 8.2％ 857 10.4％ 6.2％ 経 常 利 益 553 9.7% 693 10.9％ 25.4％ 707 9.3％ 2.0％ 772 9.4％ 6.9％ 当
Slide 23: 経営指標
経営指標 当期純利益 PER ROE （百万円） 当期純利益 PER （倍） （％） ROE 30 500 20 24.9 450 18.36 18 25 21.9 400 16 18.8 350 14 20 17.4 300 12 14.4 250 10 15 12.2 200 8.57 8.95 8 8.3 10 150 6.47 6.776 100 4 5 50 2 0 0 0 2011.1期 12.1期 13.1期 14.1期 15.1期 2011.1期 12.1期 13.1期 14.1期 15.1期 16.1期（計） 17.1期（計） 純資産 PBR 純資産 自己資本比率 （百万円）
Slide 24: ご清聴ありがとうございました
ご清聴ありがとうございました 本資料は事業内容等に関する情報提供を目的としています。当社株式への投資を推 奨するものではありません。また、本資料に記載した経営方針や利益計画等は、本 資料作成時点おける当社の判断であり、その情報の正確性、完全性を保証、または 約束するものではなく、今後、予告なしに変更されることがあります。 投資を行う際は、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。 お問い合わせ先 株式会社コーセーアールイー 管理部 経営企画グループ TEL：０９２－７２２－６６７７ FAX：０９２－７２２－５１８２ Ｅ-mail：info@kose-re.com ホームページURL：ht