Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — Investor Presentation (February 2019)
56 slides from Hulic Reit's investor presentation, Feb 13, 2019
Slide 1: 本投資法人の特徴及び決算概要
本投資法人の特徴及び決算概要 個人投資家向け ダイワＪ-ＲＥＩＴキャラバン東京 説明資料 証券コード 3295 2019年2月13日
Slide 2: MEMO
/ A HULIC REIT, INC.
Slide 3: 目次
目次 2 本日の流れ ３ Ⅳサステナビリティ 保有物件の取組み事例 ２５ スポンサー（ヒューリック）について ４ Ⅰ スポンサーのご紹介 Ⅴ財務戦略 ヒューリックの概要 ５ 安定的かつ健全な財務運営 ２８ 数字でみるヒューリック ６ スポンサー開発案件 ７ Ⅵ投資主価値 1口当たり分配金の推移 ２９ 本投資法人について ９ 投資口価格の推移 ３０ Ⅱ本投資法人の投資方針 スポンサーサポートを活用した外部成長 １０ 本日のポイント ３１ 「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資と １１ 「次世代アセット」への投資 「東京コマーシャル・プロパティ」の特徴 １２ 〔ご参考〕 ３３ 「東京コマーシ
Slide 4: 本日の流れ
本日の流れ 3 Ⅰ スポンサーのご紹介 ヒューリックグループによる強力なスポンサーサポート Ⅱ 本投資法人の投資方針 「東京コマーシャルプロパティ」への重点投資と「次世代アセット」への投資 Ⅲ 内部成長 着実な内部成長の実現 （都心6区・駅近物件中心の高い物件競争力） Ⅳ サステナビリティ 保有物件での多様な取り組み Ⅴ 財務戦略 安定的かつ健全な財務運営 （長期発行体格付（JCR） AA-） Ⅵ 投資主価値 高い安定性と着実な成長
Slide 5: Ⅰ スポンサーのご紹介
r Z HULIC ARYY—(Ea—Yy7) [XDLYT A HULIC REIT, INC.
Slide 6: ヒューリックの概要
Ⅰ. スポンサーのご紹介 5 ヒューリックの概要 みずほフィナンシャルグループとの強固な関係と安定した財務基盤 優良な開発物件・保有物件を本投資法人に安定的に供給 会社名 【証券コード：3003】 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 設立 1957年3月 資本金 627億18百万円*1 日本橋興業株式会社として設立 1957年 みずほ銀行（旧富士銀行）の店舗ビル管理事業から出発 銀行から多数の店舗ビル、社宅等を取得 設立50周年を機に社名変更 2007年 ＨＵＭＡＮ（ひと）ＬＩＦＥ（生活）ＣＲＥＡＴＥ（創造） 東証一部へ上場 2008年 建替、投資を中心に独自の成長戦略
Slide 7: 数字でみるヒューリック
Ⅰ. スポンサーのご紹介 6 数字でみるヒューリック アセットタイプ別（賃貸収入）*1 不動産事業の内訳（営業利益）*1 物件数（除く住宅等）*1 最寄駅からの距離（除く住宅等）*1 その他 商業施設 15% 京阪神 5% 9% 5分超 高齢者 不動産 19% 施設 5% 23区外 一般 売上 徒歩 首都圏 徒歩 ホテル オフィス 41% 1分以内 46% 不動産 14% 195件 4-5分 195件 36% 旅館 11% オフィス 賃貸 16% 企業 （銀行 59% 東京23区 徒歩 用住居 店舗） 72% 2-3分 3% 20% 29％ 時価総額（発行済株式数ベース）7社比較*2 （億円）
Slide 8: スポンサー開発案件①
Ⅰ. スポンサーのご紹介 7 スポンサー開発案件① ヒューリック銀座数寄屋橋ビル（2011年3月竣工） 建替前 建替後 賃料収入増加 建替前 建替後 ヒューリック新宿ビル（2014年10月竣工） 建替前 建替後 賃料収入増加
Slide 9: スポンサー開発案件②
Ⅰ. スポンサーのご紹介 8 スポンサー開発案件② HULIC SQUARE TOKYO （2018年10月竣工） 13Ｆ THE GATE HOTEL TOKYO 一体 by HULIC 開発 4Ｆ ヒューリック 3Ｆ 有楽町ビル SHOPS & ニユートーキヨービルヂング Ｂ1Ｆ RESTAURANTS 「HULIC &New」シリーズ HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New 渋谷 新橋 秋葉原 吉祥寺 新宿 渋谷 Part2 （2017年4月竣工） （2017年4月竣工） （2019年4月竣工予定
Slide 10: Ⅱ 本投資法人の投資方針
r rE HULIC ARBKEAIZOUT A HULIC REIT, INC.
Slide 11: スポンサーサポートを活用した外部成長
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 10 スポンサーサポートを活用した外部成長 スポンサー 資産規模 スポンサー開発物件 15物件 1,177億円 3.0% 38.3% サポート 97.0% （2018年12月末時点） スポンサー保有・スポンサールート物件 31物件 1,800億円 58.6% スポンサー 50物件 3,069億円 第三者からの取得物件 4物件 92億円 開発物件 38.3% ■スポンサー開発物件 ■スポンサー保有物件及びスポンサールート物件 ■第三者からの取得（独自ルート）物件 Ｚｚｚ 虎ノ門 御茶ノ水 ヒューリック 御茶ノ水 トラストガーデン ヒューリック SOMPOケア HULI
Slide 12: 「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資と「次世代アセット」への投資
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 11 「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資と「次世代アセット」への投資 オフィス 商業施設 立地の選定を最重視し 中長期的な投資主価値 の最大化を狙う ・ 都心6区中心 ・ 駅近物件中心 東京コマーシャル・ プロパティ 82.2％ 有料老人ホーム オフィス ： 64.6％ 商業施設 ： 17.5％ ネットワークセンター 長期的に安定した収益 の獲得を目指す ホテル ・ 将来にわたって堅実 な需要が見込まれる 次世代アセット 17.8％ 物件に投資 有料老人ホーム ： 6.2％ ・ 単一テナントとの間で ネットワークセンター ： 6.2％ 長期契約を締結（原則
Slide 13: 「東京コマーシャル・プロパティ」の特徴①
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 12 「東京コマーシャル・プロパティ」の特徴① (%) 都市別空室率の推移 25 都心6区 大阪 名古屋 札幌 仙台 福岡 20 15 都心6区中心 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (年) マーケット環境に左右されにくいポートフォリオを追求 (%) 駅距離別空室率の推移 10 1分以内 駅近物件中心 8 1分超～3分以内 3分超～5分以内 6 5分超 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (年
Slide 14: 「東京コマーシャル・プロパティ」の特徴②
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 13 「東京コマーシャル・プロパティ」の特徴② エリア別 東京コマーシャル・ J-REIT平均 プロパティの構成*1 （オフィス）*2 都心6区 1.9% 都心6区 その他23区 6.7% 都心6区 その他23区 64.9％ 東京コマーシャル・プロパティ その他 その他 の91.4％が都心6区に位置 26.0% J-REIT平均と比較しても 64.9% 9.1% 都心6区比率は+26.5％と 91.4% 突出した水準 都心6区 91.4％ 最寄駅からの徒歩分別 東京コマーシャル・ J-REIT平均 プロパティの構成*1 （オフィス）*2 1分以内 駅直結 駅
Slide 15: 「東京コマーシャル・プロパティ」の投資エリア
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 14 「東京コマーシャル・プロパティ」の投資エリア 用途 物件No 物件名 OF-12 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 虎ノ門ファーストガーデン OF-05 OF-04 ラピロス六本木 OF-10 OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-09 OF-02 OF-17 OF-06 RE-03 OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル RE-05 OF-07 OF-16 OF-09 御茶ノ水ソラシティ OF-22 OF-21 OF-08 オ OF
Slide 16: 「東京コマーシャル・プロパティ」の代表物件①
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 15 「東京コマーシャル・プロパティ」の代表物件① 御茶ノ水ソラシティ 稼働率の推移 用途 オフィス 取得価格 38,149百万円 延床面積 96,897.25 ㎡ *1 所在地 スポンサー開発 東京都 千代田区 最寄駅 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 最寄駅 からの距離 直結 物件概要 スポンサーを含む複合事業体の開発物件であり、 本投資法人は準共 有持分の21.7％を保有 卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビルとしてDBJ Green Building認証制度の「５つ星」を獲得 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅に直結し、最寄駅を含み、徒歩10
Slide 17: 「東京コマーシャル・プロパティ」の代表物件②
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 16 「東京コマーシャル・プロパティ」の代表物件② 稼働率の推移 HULIC &New SHIBUYA 用途 商業施設 取得価格 3,150百万円 延床面積 2,069.43 ㎡ *1 所在地 スポンサー開発 東京都 渋谷区 最寄駅 ＪＲ山手線他 「渋谷」駅 最寄駅 からの距離 徒歩 5分 物件概要 スポンサーの自社開発商業施設 “HULIC ＆NEW”シリーズの第1弾で、 スポンサーと共有で持分50％を保有 渋谷の中でも繁華性の高い「渋谷センター街」の「井の頭通り」に立 地 意匠性の高い外観が特徴で、視認性良好な角地にあるため、ランド マーク性を有する商業
Slide 18: 「次世代アセット」の概要
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 17 「次世代アセット」の概要 有料老人ホーム ネットワークセンター ホテル 本投資法人 本投資法人 本投資法人 長期 長期 長期 賃料 賃料 賃料 賃貸借契約 賃貸借契約 賃貸借契約 賃借人・オペレーター 賃借人・オペレーター 賃借人・オペレーター ソフトバンク株式会社 相鉄グループ* 株式会社ベネッセスタイルケア トラストガーデン株式会社 <ネットワークセンターの役割> 宿泊料等 SOMPOケアネクスト株式会社 株式会社桜十字 長距離通信網 都道府県間・他事業者間の通信網 利用者 月額 介護報酬 利用料等 ネットワーク 移動体通信網 保険者 センター 携帯電話等
Slide 19: 「次世代アセット」の代表物件
Ⅱ. 本投資法人の投資方針 18 「次世代アセット」の代表物件 トラストガーデン常磐松 千葉ネットワークセンター 用途 有料老人ホーム 取得価格 3,030百万円 用途 ネットワークセンター 取得価格 7,060百万円 所在地 東京都渋谷区 延床面積 2,874.58 ㎡ 所在地 千葉県 印西市 延床面積 23,338.00 ㎡ スポンサー開発 通信事業会社大手のソフトバ ンク㈱がテナント 音声やデータ等の各種通信 サービスを提供するための基 盤として機能 相鉄ﾌﾚｯｻｲﾝ銀座七丁目 用途 ホテル 取得価格 11,520百万円 所在地 東京都 中央区 延床面積 6,442.86 ㎡ ス
Slide 20: 稼働率の推移
Ⅲ.内部成長 19 稼働率の推移 立地の優位性を 都心6区 駅近物件 活かした 中心 中心 都心6区：91.4％ 駅徒歩1分以内：71.2％ 安定性 稼働率の推移 （％） 全体 東京コマーシャル・プロパティ（TCP) 次世代アセット（NGA) 100 95 90 85 80 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末（予想） 第11期末（予想） 2016年8月末 2017年2月末 2017年8月末 2018年2月末 2018年8月末 2019年2月末 2019年8月末 全体 99.9% 99.7% 99.3% 99.7% 99.8% 99.7% 99.6% TCP 99.9%
Slide 21: 賃料増減・NOIの推移
Ⅲ.内部成長 20 賃料増減・NOIの推移 立地の優位性を 都心6区 駅近物件 活かした 中心 中心 都心6区：91.4％ 駅徒歩1分以内：71.2％ 成長性 賃料増減・NOIの推移 賃料更改及びテナント入替えの実績 （東京コマーシャル・プロパティ） NOIの推移* （東京コマーシャル・プロパティ） 増額面積（入替え） 減額面積（入替え） （㎡） 増額面積（改定） 賃料増減額率 （百万円） NOI（実績） NOI（予想） 10,000 20% 4,350 16.6% 8,000 16% 12.3% 4,300 6,000 9.5% 12% 4,000 6.2% 8% 4,250 第8期
Slide 22: 内部成長の事例①
Ⅲ.内部成長 21 内部成長の事例① ヒューリック渋谷一丁目ビル 稼働率の推移 用途 オフィス 取得価格 5,100百万円 延床面積 4,041.59㎡ 所在地 東京都 渋谷区 最寄駅 東急東横線他 「渋谷」駅 最寄駅 からの距離 徒歩 5分 賃料増額の実績 第9期（2018年8月期）に一部の区画にて新規テナントの誘致を実施 上記により、ビル全体の平均賃料単価は8.9％上昇*1*2 第8期末時点 第9期末時点 （2018年2月末） +8.9％ （2018年8月末） 約 21,350 円/坪 約 23,250 円/坪 *1 平均賃料坪単価は、各期末時点において有効な各物件の各賃貸借契約に
Slide 23: 内部成長の事例②
Ⅲ.内部成長 22 内部成長の事例② ラピロス六本木 稼働率の推移 用途 オフィス 取得価格 6,210百万円 延床面積 12,958.90㎡ 所在地 東京都 港区 最寄駅 東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 最寄駅 からの距離 直結 賃料増額の実績 第9期（2018年8月期）に一部の区画にて賃料増額更改や新規テナ ントの誘致を実施 上記により、ビル全体の平均賃料単価は7.6％上昇*1*2 第8期末時点 第9期末時点 （2018年2月末） +7.6％ （2018年8月末） 約 22,520 円/坪 約 24,230 円/坪 *1 平均賃料坪単価は、各期末時点において有効な各物件の各賃貸借
Slide 24: 内部成長の事例③
Ⅲ.内部成長 23 内部成長の事例③ ヒューリック新宿三丁目ビル 稼働率の推移 用途 商業施設 取得価格 5,550百万円 延床面積 1,493.90㎡ 所在地 東京都 新宿区 最寄駅 東京メトロ丸ノ内線他 「新宿三丁目」駅 最寄駅 からの距離 徒歩 1分 賃料増額の実績 第8期（2018年2月期）に一部の区画にて新規テナントの誘致を実施 上記により、ビル全体の平均賃料単価は15.8％上昇*1*2 第7期末時点 第8期末時点 （2017年8月末） +15.8％ （2018年2月末） 約 59,310 円/坪 約 68,700 円/坪 *1 平均賃料坪単価は、各期末時点において有効な各物
Slide 25: MEMO
A HULIC REIT, INC.
Slide 26: 保有物件の取組み事例①
Ⅳ.サステナビリティ 25 保有物件の取組み事例① 御茶ノ水ソラシティ 多様な環境配慮を施したオフィス 太陽光発電ルーバー ・都内オフィスビル最大容量となる150kWの 屋上緑化 太陽光発電ルーバーを建物南壁面に設置 ・年間約50tのCO2排出量削減に寄与 太陽光発電ルーバー 地下鉄湧出水の活用 高効率パッケージ型空調機 ・都内オフィスビルで初の事例 ・敷地地下の千代田線新御茶ノ水から 湧出水を受け入れ室内空調の冷却水 縦フィンによる日射遮蔽 として使用し、熱を利用した後は植栽 Low-eガラス*2 への灌水やトイレ洗浄水等に二次使用 する ・ビル全体の上水使用量が約20％削減 貸室全室LED
Slide 27: 保有物件の取組み事例②
Ⅳ.サステナビリティ 26 保有物件の取組み事例② ヒューリック虎ノ門ビル 自然エネルギーの活用 自然換気システム 米国マサチューセッツ工科大学（MIT）とヒューリッ クによる共同開発技術 各階のサッシ上部から外気を吸気し、室内環境を 整え、空調を負荷を削減 自然採光装置（特許取得） MITとヒューリックが共同開発した技術を採用 特殊なルーバーによって変化する季節・時間に おいて常に太陽光を室内天井面に取り込むこと が可能 オフィス机上面に均一でやさしい自然光が入る 雨水の活用 雨水をトイレの洗浄水として再利用し、上水の使用量を削減 災害対策 免震構造を採用 非常用発電機の
Slide 28: 保有物件の取組み事例③
Ⅳ.サステナビリティ 保有物件の取組み事例③ 27 品川シーズンテラス 国内最高水準の環境配慮型オフィスビル 自然エネルギーの活用 太陽光採用システム ソーラーパネル ～光～ 屋上緑化 ・太陽光採用システムによる電力使用削減 ・太陽光発電による電力の多元的活用 ほか 夜 内間 部空 ～風～ に調 ・大風量外気冷房*1による省エネルギー 取 り停 高性能 ・ナイトバージ*2による空調負担低減 込止 Low-E む時 複層ガラス ナに ス ～水～ イ涼 カ トし イ ・再生水利用による循環システム パい ボ 地 ー外 ・雨水利用 ほか ジ気 イ ド 表 を 再の 帰温 省資源・省エネルギー
Slide 29: 安定的かつ健全な財務運営
Ⅴ.財務戦略 28 安定的かつ健全な財務運営 格付け 有利子負債調達先*2 長期発行体格付け（JCR） ： AA-（安定的） （億円） 長期発行体格付け（JCR）が「AA-」、「AA」、「AA+」のJ-REITの資産規模*1 投資法人 12,000 債 AA-（安定的） AA-（ポジティブ） AA（安定的） AA+（ネガティブ） AA+（安定的） 農林中央 その他 9.7% みずほ 金庫 5.4% 銀行 6,000 6.5% 26.5% 三井住友 有利子負債合計 信託銀行 115,850百万円 2,715 3,069 6.5% 3,000 日本政策 三井住友 投資銀行 みずほ 銀行 6.5%
Slide 30: 1口当たり分配金の推移
Ⅵ.投資主価値 29 1口当たり分配金の推移 第10期予想 第11期予想 株価 分配金利回り*1 （2019年2月期） （2019年8月期） （2019年2月1日時点） （2019年2月1日時点） 3,450円/口 3,350円/口 179,400円/口 3.8％ J-REIT平均 物件売却益によって分配金が上昇*2 4.0％ （円/口） 1口当たり分配金の推移 4000 3,797 3,643 3,378 3,450 3,304 3,350 3,143 立地の優位性を 2,926 2,950 2,969 3000 活かした内部成長 2,383 スポンサーサポート 2000 を活かした外部成長
Slide 31: 投資口価格の推移
Ⅵ.投資主価値 30 投資口価格の推移 上場来の投資口価格は東証REIT指数に対してアウトパフォーム 2019年2月1日時点 過去5回の公募増資によって時価総額は着実に拡大 投資口価格 179,400円/口 （円） 東証REIT指数 200,000 投資口価格 時価総額 2,244億円 190,000 180,000 170,000 160,000 150,000 140,000 130,000 120,000 *1 （出所）公開情報を基に資産運用会社にて作成しています。 *2 東証REIT指数は本投資法人の上場日である2014年2月7日の終値を本投資法人の終値を同数値と仮定して指数化
Slide 32: 本日のポイント
本日のポイント 31 スポンサー ： 都心中心 駅近物件中心 スポンサーサポートを受けた取得物件 : 97.0 ％ 東京 コマーシャル 都心6区 駅近物件 立地の優位性 を活かした プロパティ 中心 中心 安定性 都心6区：91.4％ 駅徒歩1分以内：71.2％ 成長性 次世代アセット の安定性 安定的な 1口当たり分配金は着実に成長 財務運営 更なる安定成長を目指す
Slide 33: MEMO
A HULIC REIT, INC.
Slide 34: 〔ご参考〕
r HULIC (CBF J A HULIC REIT, INC.
Slide 35: 新規取得資産（第9期）ヒューリック銀座7丁目ビル
1. 新規取得資産（第9期） 34 ヒューリック銀座7丁目ビル 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 11,000百万円 11,250百万円 3.6％ 2018年3月29日 ハイライト ❏ 都心好立地のオフィスビルをスポンサーから取得 ・東京メトロ銀座線ほか「銀座」駅より徒歩4分、JR山手線ほか「新 橋」駅からもほぼ等距離にあり、交通利便性に優れた店舗付事務 所ビル ・スポンサーから準共有持分50％を取得（スポンサーとの共有） 立地特性 ❏ 「銀座」エリアにおける「外堀通り」沿いの店舗・事務所街に 立地 ・日本を代表する繁華街である「銀座エリア」において、高層の店 舗付事務所ビル
Slide 36: 新規取得資産（第9期）ヒューリック志村坂上
1. 新規取得資産（第9期） 35 ヒューリック志村坂上 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 7,556百万円 7,620百万円 4.7％ 2018年6月29日 ハイライト ❏ スポンサーが開発した、近隣型商業施設と有料老人ホームから 構成される複合施設を取得 ・都営地下鉄三田線と東武東上線の中間エリアに所在し、商圏人 口は１㎞圏で約６万人と、全国的にもトップクラスの住宅密度を誇 り、近隣型商業施設や有料老人ホームにとって、マーケットポテン シャルに非常に恵まれたエリアの物件 立地特性 ❏ 生活幹線道路沿いに位置する近隣型商業施設 ・エリアの主たる生活幹線道路である都道沿いの三
Slide 37: 新規取得資産（第10期）品川シーズンテラス
2. 新規取得資産（第10期） 36 品川シーズンテラス 取得価格 鑑定評価額＊2 NOI利回り 取得年月日 6,100百万円 6,150百万円 3.6％ 2018年9月10日 ハイライト ❏ 更なる発展が期待される「品川」エリアに所在する、大規模 オフィスビルをスポンサーから取得 ・JR各線及び京浜急行本線「品川」駅より徒歩6分に位置し、羽田 空港から京浜急行空港線で約13～16分、また東海道新幹線の停 車駅であり、国内外への高いアクセス性を有する 立地特性 ❏ 新駅開発、リニア敷設などエリア開発が期待される立地 ・JR山手線他「品川」駅～「田町」駅間における新駅（2020年暫定開 業）の開
Slide 38: 新規取得資産（第10期）KSS五反田ビル
2. 新規取得資産（第10期） 37 KSS五反田ビル 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 3,450百万円 3,490百万円 4.5％ 2018年10月1日 ハイライト ❏ IT系企業のオフィスエリアとして認知度が高まる「五反田」エ リアの中規模オフィスビルを取得 ・IT系企業が集積している渋谷・新宿エリアなどへの交通利便性が 高いことが注目され、同業種のオフィスエリアとしてのニーズが堅 調である「五反田」エリアの中規模オフィスビル 立地特性 ❏ 最寄駅から徒歩1分、3駅6路線が利用可能な立地 ・東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩1分、JR山手線「五反田」駅 より徒歩6分のほか
Slide 39: 新規取得資産（第10期）ヒューリック神谷町ビル（追加取得）
2. 新規取得資産（第10期） 38 ヒューリック神谷町ビル（追加取得） 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 18,500百万円 18,700百万円 3.7％ 2018年10月16日 ハイライト ❏ スポンサー保有持分30％を追加取得し、完全保有化（100％） ・堅調なトラックレコードを踏まえ、本投資法人の資産規模拡大に合 わせた2度目の追加取得を実施。完全保有となることにより、 本 投資法人の運営の自由度向上が期待できる 立地特性 ❏ 大規模再開発の進展する「神谷町」エリア ・大規模再開発の進展によりエリアのポテンシャルが向上し、幅広 いテナント層の取り込みが期待されるエリアに
Slide 40: 新規取得資産（第10期）ヒューリック日本橋本町一丁目ビル
2. 新規取得資産（第10期） 39 ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 3,980百万円 4,120百万円 4.5％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ オフィス需給が良好な「日本橋室町・日本橋本町」エリアに 所在するオフィスビルを取得 ・2017年以降空室率が1％を下回る水準で推移し、今後も建替え・ 再開発によるオフィスポテンシャルの向上により、当面が良好な 需給関係が続くと見込まれるエリアのオフィスビル 立地特性 ❏ 3駅5路線が利用可能な交通利便性の高い立地 ・東京メトロ銀座線他「三越前」駅から徒歩5分に所在し、JR総武線 快速「新日
Slide 41: 新規取得資産（第10期）番町ハウス
2. 新規取得資産（第10期） 40 番町ハウス 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 2,750百万円 2,800百万円 4.2％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ 英国大使館を借景とする良質な職場環境を有するオフィス ビルをスポンサーから取得 ・英国大使館の道路を挟んだ向かいに立地し、千鳥ヶ淵や皇居等 を近隣に有し、良質な職場環境を有するエリアに所在するオフィ スビル 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分のほか、東京メトロ有 楽町線「麹町」駅からも徒歩圏に立地 所在地 東京都千代田区 ・「東京」、「霞が関」、「渋谷」といった、オフ
Slide 42: 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧
3. 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧 41 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 東京コマーシャル・プロパティ（30物件）/小計 216,765 - 157,888.49 4.4 99.7 オフィス（17物件）/小計 161,200 - 97,999.92 4.2 99.5 OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 36,750 1985年04月 22,740.96 4.3 97.8 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 11,100 - 3,351.
Slide 43: 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧
3. 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧 42 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 商業施設（13物件）/小計 55,565 - 59,888.57 5.0 100.0 RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 1989年09月 14,485.66 5.8 100.0 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1989年09月 10,612.67 5.8 100.0 RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区 東京都千代田区 3,2
Slide 44: 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧
3. 2018年8月末時点ポートフォリオ一覧 43 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 次世代アセット（16物件）/小計 54,719 - 107,681.30 5.1 100.0 有料老人ホーム（6物件）/小計 19,054 - 26,914.87 5.8 100.0 NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 2005年09月 5,454.48 6.0 100.0 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 2005年09月 5,977.75
Slide 45: 物件写真
4. 物件写真 44 OF-01 オフィス 駅徒歩１分 OF-02 オフィス 駅徒歩１分 OF-03 オフィス 駅徒歩１分 OF-04 オフィス 駅直結 OF-05 オフィス 駅徒歩6分 OF-06 オフィス 駅徒歩１分 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル OF-07 オフィス 駅徒歩3分 OF-08 オフィス 駅徒歩2分 OF-09 オフィス 駅直結 OF-10 オフィス 駅徒歩2分 OF-12 オフィス 駅徒歩3分 OF-13 オフィス 駅徒歩１分 ヒューリック神田橋ビル ヒューリッ
Slide 46: 物件写真
4. 物件写真 45 RE-01 商業施設 駅徒歩１分 RE-03 商業施設 駅徒歩１分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-05 商業施設 駅徒歩１分 RE-06 商業施設 駅徒歩１分 RE-07 商業施設 駅徒歩3分 RE-02 大井町再開発ビル2号棟 ダイニングスクエア秋葉原ビル ヒューリック神宮前ビル ヒューリック新宿三丁目ビル 横浜山下町ビル リーフみなとみらい（底地）*2 大井町再開発ビル1号棟 RE-08 商業施設 駅徒歩3分 RE-09 商業施設 駅徒歩１分 RE-10 商業施設 駅徒歩2分 RE-11 商業施設 駅徒歩5分 RE-12 商業施設 駅徒歩3分 RE-13 商
Slide 47: 物件写真
4. 物件写真 46 NH-01 有料老人ホーム NH-02 有料老人ホーム NH-03 有料老人ホーム NH-04 有料老人ホーム NH-05 有料老人ホーム NH-06 有料老人ホーム アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 NW-01 ネットワークセンター NW-02 ネットワークセンター NW-03 ネットワークセンター NW-04 ネットワークセンター NW-05 ネットワークセンター NW-06 ネットワークセンター 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネッ
Slide 48: 財務の状況
5. 財務の状況 47 安定的かつ健全な財務運営の維持 借入比率・有利子負債総額の推移 有利子負債の平均調達金利及び平均残存期間の推移 有利子負債総額 LTV 借入比率 平均残存期間 平均調達金利 （借入比率） （有利子負債総額：百万円） （平均調達金利） （平均残存期間：年） 60.0% 150,000 2.0% 8.0 43.5% 43.8% 42.1% 39.8% 120,000 38.2% 1.5% 4.9年 4.9年 6.0 40.0% 4.3年 4.4年 4.2年 90,000 1.0% 4.0 0.71% 0.70% 0.69% 0.69% 60,000 0.69% 20.0%
Slide 49: ESGへの取組み
6. ESGへの取組み 48 環境（ Environment） 環境配慮ビルの保有 エネルギー効率の改善 ■本投資法人は、保有する5つの物件について、環境・社会へ配慮がなされ エネルギー効率改善のために、空調 た不動産を評価する「DBJ GreenBuilding認証」を取得しています。 機器の更新を促進しています。また、 保有物件の約84％において共用部等 虎ノ門ファーストガーデン の照明をLEDへ切替えを実施してい 大井町再開発ビル1号棟 ます。 ヒューリック神田橋ビル ヒューリック高田馬場ビル 空調機器更新 共用部のLED化 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック虎ノ門ビル 大井町再開発ビル2
Slide 50: ESGへの取組み
6. ESGへの取組み 49 ガバナンス（ Governance） 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用 資産運用会社の運用報酬体系 本資産運用会社は、投資委員会とコンプライアンス委員会の双方に外部専門家を委員 本資産運用会社は、総資産額に連動する運用報酬のほかに、1口当たり分配金に連動 として選任しています。資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては、 する運用報酬を導入しています。 外部委員を含む過半数の委員の賛成が、コンプライアンス委員会においては外部委員 及びコンプライアンス・オフィサーを含む出席した委員の過半数の賛成が、必要とされて います。 資産運用会社の役員
Slide 51: ヒューリックグループとのコラボレーション
7. ヒューリックグループとのコラボレーション 50 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ （スポンサー） コアビジネス コアビジネスの進化 建替・開発物件 物件 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP ① ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド 建替・開発 保有 ＋ ② 「3K」：時代のニーズに即した成長分野の取り組み 築古物件 築古物件 ・高齢者 保有 保有 老人ホーム・病院案件・アクティブシニア事業等への 先駆的取り組み 購入 ・観光ビジネス 物件 自社運営、ホテル投資、高級温泉旅館等への取り組み 物件 ・環境ビジネス 環境技術導入事業の推進、環境技術の製品化への取り
Slide 52: 資産運用会社の運用体制
8. 資産運用会社の運用体制 51 利害関係者取引における資産運用会社の意思決定フロー 資産運用会社の組織体制 投資・運用部による起案 株主総会 監査役 コンプライアンス・オフィサーによる承認 中止又は内容変更の指示 取締役会 コンプライアンス委員会による審議・決議 外部委員の出席及び賛成が決議 成立の必須条件 投資委員会 コンプライアンス委員会 投資・運用部が計画案を投資委員会に上程 代表取締役 中止又は内容変更の指示 投資委員会による審議及び決議 内部監査部 コンプライアンス部 投信法第201条の2に 投信法第201条の2に 定める取引に該当しない場合 定める取引に該当する場合 取締役会及
Slide 53: 用語の定義①
9. 用語の定義① 52 用語 定義 東京コマーシャル・ オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致する資産をいいます。詳細な内容については、11ページを参照し プロパティ（TCP） て下さい。 将来的な社会的ニーズの高まりと、将来にわたって堅実な需要が見込まれると本投資法人が判断する賃貸不動産であり、現 次世代アセット 時点では、「有料老人ホーム」、「ネットワークセンター」及び「ホテル」を次世代アセットとして位置づけています。詳細な内容に （NGA) ついては、11ページを参照して下さい。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 スポンサーが開発し
Slide 54: 用語の定義②
9. 用語の定義② 53 用語 定義 以下の計算式によって算出しています。 賃料更改・テナント入替による （A－B）÷B×100％ （各決算期において賃料改定もしくはテナント入替えのなされた区画について、A：改定・入替後の月額 賃料増減率 賃料（共益費を含みます。）の合計額、B：改定・入替前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額） 各決算期における賃料増額又は減額改定がなされた賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。共有持分又は信託受益権 増額・減額 の準共有持分を保有する物件 は各決算期末時点における本投資法人が保有する持分割合に相当する面積にて算出してい 面積（改定） ます。 各決算期にお
Slide 55: MEMO
A HULIC REIT, INC.
Slide 56: ご注意
55 ご注意 本資料には、ヒューリック投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に 関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可能な情報に基づく本投資 法人および本資産運用会社の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に 影響を与える既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。した がって、記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。 本資料の作成については細心の注意を