Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2025 Earnings Presentation
72 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Apr 17, 2025
Slide 1: 第22期（2025年2月期）決算説明資料
証券コード 3295 第 22 期（2025年2月期） 決算説明資料 2025年4月17日
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. エグゼクティブサマリー Appendix 1. エグゼクティブサマリー 4 1. 各種指標の推移 36 2. 投資主価値向上に向けた基本戦略 5 2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針 37 3. 投資主還元強化2ヶ年計画 6 3. ポートフォリオマップ 38 4. 投資主還元強化のための基本施策 7 4. 物件一覧 39 5. 資本効率向上への取組み 8 5. 物件別鑑定評価 44 6. 第22期の取組みと投資口価格の推移 9 6. 賃貸面積上位エンドテナント 47 Ⅱ. 決算ハイライト 7. オフィスポートフォリオについて 48 1. 分配金・NAVの推移 11 8. 商
Slide 3: Ⅰ エグゼクティブサマリー
Ⅰ エグゼクティブサマリー グランドニッコー東京ベイ 舞浜
Slide 4: 1. エグゼクティブサマリー
1. エグゼクティブサマリー 4 （第22期（2025年2月期）以降） 資産入替えの推進 運用の改善 270億円*1のホテルの取得及び約223億円*1のネットワークセンター等の譲渡*2 1 インフレの環境下において成長期待の高いポートフォリオを構築 資産入替え完了後のホテルへの投資比率：15.4％ RevPARも好調を持続し、変動賃料比率は19.3％を想定（業績予想における第23期（2025年8月期）・第24期（2026年2月期）の想定） 資本効率 譲渡益による投資主還元の強化 の向上 2 ネットワークセンター等の譲渡*2によるDPU上乗せ額*3：約2,340円 調整後EPUの成長とともに、4
Slide 5: 2. 投資主価値向上に向けた基本戦略
2. 投資主価値向上に向けた基本戦略 5 投資主価値の向上 = 投資口価格の上昇 + DPUの向上 投資口価格 の上昇 調整後 DPU EPU* の向上 の向上 資本効率 の向上 運用の改善 ・含み益の実現による 譲渡益の還元 ・資産入替え ・自己投資口の取得 ・内部成長 ・財務レバレッジの活用 本投資法人の 成長戦略の両輪 * 1口当たり当期純利益のうち、譲渡益等（物件譲渡時に生じる譲渡益、譲渡益にかかる資産運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税（試算値））の調整を行った金額をいいます（次ページ以降も同じです。） 。
Slide 6: 3. 投資主還元強化2ヶ年計画
3. 投資主還元強化２ヶ年計画 6 DPU 第22期（2025年2月期）から第25期（2026年8月期）の2年間にわたり 4,000円以上 の還元を目指す 調整後EPU 2年後の第26期（2027年2月期）において年換算成長率 3.0％ 相当の 3,550円 を目指す 内部留保活用 / 譲渡益等 調整後EPU（旧予想 / 予想） DPU 第22期（2025年2月期）旧予想比 +500円（+14.3％） 調整後EPU（実績 / 新予想） 4,000円以上 「3つの基本施策」により 追加の資産入替え等によるDPUのアップサイドを追求 （円） DPU4,000円以上の 還元強化継続を目指す 4,00
Slide 7: 4. 投資主還元強化継続のための基本施策
4. 投資主還元強化継続のための基本施策 7 投資主還元強化2ヶ年計画の達成及びその先の成長に向けた基本施策 DPU 資本効率の向上 資産入替えの推進 ポートフォリオの 3％（年平均）の 1 資産入替えを目指す 第13期（2020年8月期）以降の譲渡：年平均約3.5％ DPU（1期当たり）の 増加イメージ ポートフォリオ全体の含み益合計（約777億 円）のうち、年間3％（約23億円、期当たり 約11億円）が顕在化した場合を想定した試 +600円程度 算値 ◼ インフレ環境下において収益性の低下が懸念される物件 は、ポートフォリオの安定成長に寄与する物件への入替 えを検討 NOIの成長 運用の改
Slide 8: 5. 資本効率向上への取組み
5. 資本効率向上への取組み（資本コストと投資口価格を意識した経営） 8 保有不動産（時価） 有利子負債 手元資金 成長力の向上 <財務レバレッジの活用> 手元資金の有効活用 物件譲渡による含み益の有効活用 含み益の有効活用により 含み益 帳簿価額 時価LTVの余力を有効活用 資金効率の向上 マーケット環境等を踏まえ中長期的な投資主価値向上に資する施策を検討 譲渡益の還元 物件取得 自己投資口取得 ◼ 成長性向上やインフレ耐性強化 に資する物件への投資比率向上 ◼ 投資口価格水準、マーケット環境、 ◼ 含み益の実現によるDPU水準の ◼ 資本コストとしてインプライド 施策効果等に加え、投資主還
Slide 9: 6. 第22期の取組みと投資口価格の推移
6. 第22期（2025年2月期）の取組みと投資口価格の推移 9 本投資法人の投資口価格（指数）の推移*1 第20期 2024年10月16日 第22期（2025年2月期） 2025年2月28日 （2024年2月期） 以降 第21期（2024年8月期） オフィスにおける賃料増額の推進 第22期末 決算発表 運用 （2025年2月末） 成長性向上方針 改善 約3,900㎡の区画において9.6％の賃料増額改定を実施 運用 運用 運用ガイドライン 賃料改定対象区画の23.0％（面積ベース）において賃料増額を実現 に転換 本投資法人 改善 改善 の改定 115.6 ホテル取得再開 投資口価格 運用 資産
Slide 10: Ⅱ 決算ハイライト
Ⅱ 決算ハイライト 御茶ノ水ソラシティ
Slide 11: 1. 分配金・NAVの推移
1. 分配金・NAVの推移 11 ◼ 資産入替え（ダイニングスクエア秋葉原ビルの譲渡）により第22期は約12.9億円の譲渡益*1を計上するとともに、グランドニッコー東京ベイ 舞浜 の取得と内部成長等の寄与により調整後EPUは年率3％成長ペースを確保、DPUは旧予想比+14.3％引き上げ DPU・調整後EPU及び1口当たりNAVの推移 1口当たり NAV 内部留保活用 譲渡益等 / / 調整後EPU（実績/旧予想,予想*2 /新予想） 1口当たりNAV DPU・ （円） 調整後EPU 220,000 （円） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 +14.3％ +
Slide 12: 2. 第22期実績の概要
2. 第22期実績の概要 12 EPUの比較（予想対比） 譲渡益 ： +883 期間収益 支払利息・ ： 修繕費 ： +11 +4 ： +118 会議室収益 ： +7 融資関連費用 の増減 その他 ： +9 その他費用等 ：△276 賃料増額 ： +3 受取利息 ： +8 コスト削減等 EPU EPU （円） +725 4,075 +10 +12 +20 4,117 4,000 DPU 圧縮積立 DPU 圧縮積立 4,000 75 4,000 117 DPU 3,500 3,500 調整後 第22期末時点 調整後 EPU 内部留保 DPU EPU 内部留保額 EPU 及び 取崩し 3,417
Slide 13: 3. 第23期・第24期予想の概要
3. 第23期・第24期予想の概要 13 EPUの推移 水光熱費収支 ：△36 水光熱費収支 ：+35 ﾀﾞｳﾝﾀｲﾑ等 ： △92 ﾘｰｼﾝｸﾞ関連費用：△24 ﾀﾞｳﾝﾀｲﾑ解消等：+46 ﾘｰｼﾝｸﾞ関連費用：+26 譲渡益差異 ： +48 賃料増額等 ： +21 公租公課 ：△24 譲渡益差異 ：△331 賃料増額等 ： +8 修繕費 ：+18 期間収益 ﾎﾃﾙ変動賃料 ：+142 支払利息・ 期間収益 ﾎﾃﾙ変動賃料 ：△46 支払利息・ ：+133 ：△54 ： △53 ：△49 の増減 融資関連費用 の増減 融資関連費用 ﾎｰﾙ･ｶﾝﾌｧﾚﾝｽ ﾎｰﾙ･ｶﾝﾌｧﾚﾝｽ ： その他
Slide 14: Ⅲ 運用実績
Ⅲ 運用実績 グランドニッコー東京ベイ 舞浜
Slide 15: 1. ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 15 資産規模・LTVの推移*1 33物件 2,520億円 商業施設 8物件 390億円 資産規模 59物件 3,974億円 オフィス 平均NOI利回り：4.1％ （63.4％） 平均NOI利回り：4.8％ (9.8%) 平均NOI利回り 4.3% 平均償却後利回り 3.6% ホテル 5物件 613億円 その他 13物件 451億円 稼働率 99.3% 含み損益 749億円 平均NOI利回り：4.1％ (15.4%) 平均NOI利回り：4.9％ (11.3%) コロナ禍における安定性に 運用上のリスク（コスト、リーシング等） クオリティや成長性向上等を 軸足を置
Slide 16: 1. ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 16 第22期（2025年2月期）決算発表時点のポートフォリオ*1 ポートフォリオ全体 オフィス （参考）J-REIT全体（オフィス）*2 用途別 最寄駅からの 最寄駅からの オフィス・商業施設 徒歩分数別 徒歩分数別 73.2% 1分以内 1分以内 10.0% 4.0% 69.9% 33.2% 11.3% 4.5% 11.5% 17.6% 13.2% 8.7% 28.7% オフィス 15.4% 駅直結 駅直結 16.1% 64.2% 63.4% 1分以内 商業施設 1分以内 24.9% 10.7% ホテル 9.8% 1分超～3分以内 52.3% 1分超～3分以
Slide 17: 2. 外部成長の実績（第21期まで）
2. 外部成長の実績（第21期までの実績） 17 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 （2020.8） （2021.2） （2021.8） （2022.2） （2022.8） （2023.2） （2023.8） （2024.2） （2024.8） ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック グランダ ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック 相鉄 亀戸富士ビル 両国ビル 築地三丁目 中野ビル 上野ビル 麹町ビル 神戸ビル 学芸大学 五反田ビル 王子ビル 小舟町ビル 駒込ビル フレッサイン
Slide 18: 2. 外部成長の実績（第22期以降の取組み）
2. 外部成長の実績（第22期以降の取組み） 18 変動賃料による成長力向上が期待できるアセットを取得し、今後の物件運営コストの上昇等により収益性の低下が懸念される物件について 資産入替えの意義 譲渡を行うことで含み益を実現し、調整後EPUの向上と譲渡益の還元によるDPUの向上を通じた投資主価値向上を図る 物件取得（インフレ耐性資産） 物件譲渡*1 運用の改善 資本効率 の向上 運用の改善 資産入替えによる 含み益の実現による 収益性の低下が懸念 成長性の追求 譲渡益の還元 される物件の譲渡 資産入替え 第22期 第22期 第23期 第24期 第25期 （2025年2月期） （2025年2月期
Slide 19: 2. 外部成長の実績（第22期取得資産の概要）
2. 外部成長の実績（第22期取得資産の概要） 19 吉祥寺富士ビル（準共有持分90％） グランドニッコー東京ベイ 舞浜（準共有持分50％） ヒューリック神戸ビル（準共有持分90％） ホテル 最寄駅から徒歩4分 スポンサー保有 固定賃料による安定収益に加え、変動賃料によってインバウンド需要に伴うアップサイドを享受 立地特性 東京ディズニーリゾートへのアクセスに便利な立地 ◼ ディズニーリゾートライン 「ベイサイド・ステーショ ン」駅より徒歩4分、JR舞 浜駅からは送迎バスを利用 すると約7分で到着可能な 東京ディズニーリゾート・ オフィシャルホテルが林立 するエリアの一角に所在 ◼ エアポート
Slide 20: 3. ポートフォリオ戦略
3. ポートフォリオ戦略 20 資産入替えの方針 セクター毎の取得方針 物件の譲渡方針 オフィス ・立地等の物件特性やテナントの賃貸ニーズ、将来の成長性等を <譲渡の検討対象となる物件> 勘案した上で検討 • 固定賃料契約等、将来のアップサイドを見込むことができず、インフレの 商業施設 ・スポンサーの複合開発物件等も視野に厳選投資 環境下において収益力の低下が懸念される物件 • 入居テナントの退去等により賃貸収入が弱含むことが懸念される物件 ・成長性が期待できるアセットとして更に取組みに注力 • 競争力維持のために必要となる資本的支出の増加が見込まれる等、コスト ホテル ・運用実績等を踏まえつ
Slide 21: 4. 内部成長の実績 オフィス
4. 内部成長の実績 オフィス 21 入退去面積の推移*1 主な入退去物件*1 入退去面積（㎡） 入退去率（%） 退去面積 *2 入居面積 *2 （㎡） 10,000 10 / 入居面積（実績/旧予想・新予想） 入居率（右軸） 退去面積（実績/旧予想・新予想） 退去率（右軸） ヒューリック / 1ﾃﾅﾝﾄ -2,073 1,360 1ﾃﾅﾝﾄ 神谷町ビル 5.2 5,000 3.5 5 2.2 2.5 1.7 2.1 ラピロス六本木 2ﾃﾅﾝﾄ -1,311 442 1ﾃﾅﾝﾄ 0.5 ヒューリック 0 0 1ﾃﾅﾝﾄ -1,871 1,871 2ﾃﾅﾝﾄ 高田馬場ビル -0.5 合計：-4,
Slide 22: 4. 内部成長の実績 オフィス 賃料動向
4. 内部成長の実績 オフィス 22 オフィスの賃料動向 テナント入替えの実績（オフィス区画）*1 テナント入替え対象区画の賃料増減比率(面積ベース) 増額面積 増額面積（第23期契約済み） （％） 増額 据置 減額 （㎡） 契約済みの （％） 減額面積 減額面積（第23期契約済み） 区画のみ*2 第22期（2025.2）以降 100 4,000 増額面積における増額率*3 （右軸） 20.0% の増額入替え区画の状況 15.6 22.8 減額面積における減額率*3 （右軸） 80 賃料増減率*4（右軸） 10.7 2,000 8.3 10.0% 15.4％ 58.0 57.2 3.3 71.
Slide 23: 4. 内部成長の実績 オフィス マーケット賃料乖離率
4. 内部成長の実績 オフィス 23 マーケット賃料乖離率の推移*1 *2 オフィスにおけるマーケット賃料との乖離状況（賃貸面積ベース）*1 マーケットレンジ マーケット マーケットレンジ 系列6 系列7 系列5 （%） よりも低い賃料 レンジ内 よりも高い賃料 オフィスの賃貸借契約更改スケジュール*3 100 1 （㎡） 2年契約が中心 マーケットレンジより高い 35,000 （計65.4％） 賃料区画は減少傾向 43.8% 50.6% 46.4% 30,000 契約 更改 25,000 済み 0.5 50 20,000 4.4％ 6.0％ 5.6％ 12.7％ 41.7% 38.3% 42
Slide 24: 4. 内部成長の実績事例
4. 内部成長の実績 オフィス 24 内部成長の実績事例 第22期（2025年2月期）以降のテナント入替え事例 ヒューリック中野ビル ヒューリック虎ノ門ビル 「新中野」駅 徒歩1分 「虎ノ門」駅 徒歩1分 ⚫ 第23期（2025年8月期）において一部区画の退去が発 ⚫ 第23期（2025年8月期）において、既存テナントの減 生するものの、館内テナントの増床移転により約900㎡ 床ニーズに伴う一部解約が発生 （260坪）の増額入替えに成功 ⚫ 入替え及び改定により約310㎡（約90坪）において、 ⚫ 増床移転元の館内テナント退去後の区画についても、別 入替え及び改定前賃料対比で5％超の賃料増額を
Slide 25: 4. 内部成長の実績 ホテル
4. 内部成長の実績 ホテル 25 ホテルの運営状況 ADR・客室稼働率・RevPARの推移（保有するホテル全物件の単純平均・2019年同月比指数） 200 第22期(2025年2月期) ADR 稼働率 RevPAR ＜参考＞変動賃料の実績及び想定 ADR平均 ：156 客室稼働率平均：101 RevPAR平均 ：157 * 実績 第21期(2024.8)・第22期(2025.2) 150 68百万円 100 * 今回業績予想における想定 第23期(2025.8)・第24期(2026.2) 2019年 受入変動賃料（売上連動）実績： 38百万円 50 0 602百万円 1月 2月 3月 4月
Slide 26: 5. 財務の状況
5. 財務の状況 26 ◼ 金融環境や既存投資主への影響等を考慮して、固定金利を中心としつつ、一部変動金利での借換えも実施 有利子負債の状況*1 レンダーフォーメーション 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 みずほ銀行 (2023年2月末) (2023年8月末) (2024年2月末) (2024年8月末) (2025年2月末) 9.7% 三井住友銀行 有利子負債総額 (百万円) 180,116 180,116 188,116 187,616 205,416 28.0% 三菱UFJ銀行 （内、ｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨﾌｧｲﾅﾝｽ残高） (6,500) (8,690) (11,6
Slide 27: 6. 鑑定評価の状況
6. 鑑定評価の状況 27 期末鑑定評価及び含み損益の状況 ◼ 含み益は上場以来増加基調で推移し、第22期末（2025年2月末）の含み損益は+777億円（第21期末（2024年8月末）比 ＋30億円） ◼ 第22期末（2025年2月末）の含み損益率は＋19.1% （第21期末（2024年8月末）比 △0.4pt） 期末鑑定評価サマリー 直接還元利回りの推移*2 第22期末（2025年2月末） 前期末との差異 前期末との比較 鑑定 含み 鑑定 含み 含み 直接還元 含み 直接還元 物件数 評価額*1 損益*1 物件数 評価額*1 損益*1 上昇 維持 低下 損益率 利回り 損益率 利回り （百万
Slide 28: Ⅳ ESGへの取組み
Ⅳ ESGへの取組み ヒューリック虎ノ門ビル
Slide 29: 1. 外部評価及びトピックス
1. 外部評価及びトピックス 29 外部機関による評価・賛同するイニシアチブ GRESBリアルエステイト評価 GHG排出量削減目標のScience Based Targets CDP気候変動 イニシアティブ（SBTi）による認定の取得 プログラムへの参加 2024年 Green Star ⚫ GHG排出量削減目標が、パリ協 （8年連続） 定が求める水準と整合し科学的 2024年 根拠に基づくものであるとして、 GRESB レーティング 2024年11月にSBTiによる認定 4 Star を取得 2023年から参加し、 2024年 GRESB 開示評価 ⚫ 中小企業版でない、いわゆる「通常版」の
Slide 30: Ⅵ 決算概要及び業績予想
Ⅵ 決算概要及び業績予想 虎ノ門ファーストガーデン
Slide 31: 1. 損益計算書（第22期実績）
1. 損益計算書 31 第22期（2025年2月期）実績について （単位：百万円） 第21期 第22期 増減 主な要因 差異 （2024年8月期） （2025年2月期） *2 実績（A) 予想 （B) 実績（C) （C-A) （C-A) （C-B) 営業収益 賃貸事業収益 11,074 11,139 11,183 ＋108 ■賃貸事業収益（+108） ＋43 不動産等譲渡益 430 1,271 1,273 ＋842 ・第21期・第22期取得資産の寄与：+255 ＋1 営業収益合計 11,504 12,410 12,456 ＋951 ・第21期・第22期譲渡資産の期間収益の減少：△32 ＋45
Slide 32: 1. 損益計算書（第23期新予想、第24期予想）
1. 損益計算書 32 第23期（2025年8月期）新予想、第24期（2026年2月期）予想について （単位：百万円） 第22期 第23期 差異 主な要因 第24期 増減 （2025年2月期） （2025年8月期） （2026年2月期） *2 実績（A) 旧予想 （B) 新予想（C) （C-B) （C-B) 予想（D) （D-C) 営業収益 賃貸事業収益 11,183 11,312 11,379 ＋66 11,335 △44 不動産等譲渡益 1,273 1,342 1,342 0 ■賃貸事業収益（+66） 865 △476 営業収益合計 12,456 12,655 12,721 ＋66 ・ホテ
Slide 33: 1. 損益計算書（第22期実績、第23期新予想）
1. 損益計算書 33 第22期（2025年2月期）実績、第23期（2025年8月期）新予想について （単位：百万円） 第22期 第23期 増減 主な要因 第24期 増減 （2025年2月期） （2025年8月期） （2026年2月期） *2 実績（A) 旧予想 （B) 新予想（C) （C-A) （C-A) 予想（D) （D-C) 営業収益 ■賃貸事業収益（+196） 賃貸事業収益 11,183 11,312 11,379 ＋196 ・第22期取得資産の寄与：+453 11,335 △44 不動産等譲渡益 1,273 1,342 1,342 ＋69 ・第22期・第23期譲渡資産の期間収益の減少
Slide 34: 2. 貸借対照表
2. 貸借対照表 34 （単位：百万円） （単位：百万円） 第21期末 第22期末 第21期末 第22期末 増減 増減 （2024年8月末） （2025年2月末） （2024年8月末） （2025年2月末） （A) （B) （B-A) （A) （B) （B-A) 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 16,004 10,874 △5,130 営業未払金 850 517 △332 信託現金及び信託預金 8,722 9,335 +613 短期借入金 0 0 0 営業未収入金 21 6 △14 1年内返済予定の投資法人債 2,000 5,000 +3,000 前払費用 53 47 △
Slide 35: Appendix
Appendix ヒューリック雷門ビル
Slide 36: 1. 各種指標の推移
1. 各種指標の推移 36 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 (2020年2月末) (2020年8月末) (2021年2月末) (2021年8月末) (2022年2月末) (2022年8月末) (2023年2月末) (2023年8月末) (2024年2月末) (2024年8月末) (2025年2月末) 物件数 55件 58件 58件 58件 62件 62件 62件 66件 67件 67件 67件 ポートフォリオ全体 3,321億円 3,514億円 3,504億円 3,500億円 3,801億円 3
Slide 37: 2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針
2. 本投資法人のポートフォリオ構築方針 37 オフィス及び商業施設 オフィス 商業施設 ・東京圏（東京都及び東京都近郊の政令指定都市） ・東京都及び東京都近郊の主要都市 及び東京圏に準ずる経済圏を有する地域 *1 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 又は「地域において競争力や優位性のあるエリア」 又は「繁華性のあるエリア」 ・東京圏への投資比率は、原則としてオフィス全体の 投資額の90％以上*1 ホテル ＜本投資法人の保有ホテル＞ ・交通利便性が良好又は国内有数の観光地等に立地し、 物件名 所在 オペレーター 観光利用又はビジネス利用等の需要が見込
Slide 38: 3. ポートフォリオマップ
3. ポートフォリオマップ 38 (オフィス、商業施設及びホテル) 物件No 物件名 東京都心 東京周辺部 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 虎ノ門ファーストガーデン OF-04 ラピロス六本木 OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-09 御茶ノ水ソラシティ OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル 物件No 物件名 OF-12 東京西池袋ビルディング OF-36 ヒューリック王子ビル OF-14 ヒューリック虎ノ門ビル OF-
Slide 39: 4. 物件一覧（決算発表日時点）
4. 物件一覧（決算発表日時点） 39 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 OF-01 オフィス 駅徒歩1分 OF-02 オフィス 駅徒歩1分 OF-03 オフィス 駅徒歩1分 OF-04 オフィス 駅直結 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア 都心6区 所在地 東京都港区 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都港区 所在地 東京都港区 取得価格 55,250百万円 取得価格 11,100百万円 取得価格 8,623百万円 取得価格 6,210百万円 竣工年月 1985年4月 竣工年月 - 竣工年月 2010年
Slide 40: 4. 物件一覧（決算発表日時点）
4. 物件一覧（決算発表日時点） 40 恵比寿南ビル ヒューリック飯田橋ビル ヒューリック浅草橋ビル ヒューリック恵比寿ビル OF-23 オフィス 駅徒歩4分 OF-24 オフィス 駅徒歩4分 OF-25 オフィス 駅徒歩1分 OF-26 オフィス 駅徒歩6分 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア その他23区 エリア 都心6区 所在地 東京都渋谷区 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都台東区 所在地 東京都渋谷区 取得価格 2,420百万円 取得価格 1,450百万円 取得価格 4,750百万円 取得価格 1,275百万円 竣工年月 1992年9月 竣工年月 1991年2月 竣工年月
Slide 41: 4. 物件一覧（決算発表日時点）
4. 物件一覧（決算発表日時点） 41 ①大井町再開発ビル2号棟 亀戸富士ビル ②大井町再開発ビル1号棟 ヒューリック神宮前ビル ヒューリック等々力ビル OF-39 オフィス 駅徒歩3分 RE-01 商業施設 駅徒歩1分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-09 商業施設 駅徒歩1分 RE-02 エリア その他23区 エリア 都心6区 エリア 都心6区 エリア その他23区 所在地 東京都江東区 所在地 東京都品川区 所在地 東京都渋谷区 所在地 東京都世田谷区 ①9,456百万円 取得価格 3,000百万円 取得価格 ②6,166百万円 取得価格 2,660百万円 取得価格 1,200百
Slide 42: 4. 物件一覧（決算発表日時点）
4. 物件一覧（決算発表日時点） 42 アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 OH-01 有料老人ホーム OH-02 有料老人ホーム OH-03 有料老人ホーム OH-04 有料老人ホーム エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他23区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都世田谷区 所在地 東京都杉並区 取得価格 3,244百万円 取得価格 5,390百万円 取得価格 2,850百万円 取得価格 2,760百万円 竣工年月 2005年9月 竣工年月 2005年9月 竣工年月 20
Slide 43: 4. 物件一覧（決算発表日時点）
4. 物件一覧（決算発表日時点） 43 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター ON-01 ネットワークセンター ON-02 ネットワークセンター ON-03 ネットワークセンター ON-04 ネットワークセンター エリア その他23区 エリア その他23区 エリア その他 エリア その他 所在地 東京都豊島区 所在地 東京都北区 所在地 広島県広島市 所在地 愛知県名古屋市 取得価格 4,570百万円 取得価格 1,355百万円 取得価格 1,080百万円 取得価格 1,015百万円 竣工年月 2001年1月 竣工年月 1998
Slide 44: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第22期末（2025年2月末）時点） 44 （単位：百万円） *1 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格 第22期 鑑定 含み 取得価格*1 （2025年 第21期 第22期 第21期 物件名 (2025年 最終還元 機関 損益*1 ① 2月末） (2024年 差異 (2025年 (2024年 差異 割引率 *2 *3 2月期) 利回り*2 ③－② ② 8月期) 2月期) 8月期) ③ OF-01 ヒューリック神谷町ビル 55,250 55,186 66,300 66,300 0 3.0% 3.0% 0.0pt 2.8% 3.2% D 11,113
Slide 45: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第22期末（2025年2月末）時点） 45 （単位：百万円） 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格*1 鑑定 含み 取得価格*1 （2025年 第22期 第21期 第22期 第21期 物件名 (2025年 最終還元 機関 損益*1 ① 2月末） (2024年 差異 (2025年 (2024年 差異 割引率 *2 *3 2月期) 利回り*2 ③－② ② 8月期) 2月期) 8月期) ③ RE-01 大井町再開発ビル2号棟 9,456 9,461 12,100 12,100 0 4.0% 4.0% 0.0pt 4.1% 4.2% T 2,638 RE-0
Slide 46: 5. 物件別鑑定評価
5. 物件別鑑定評価（第22期末（2025年2月末）時点） 46 （単位：百万円） 鑑定評価額 直接還元法 還元利回り*2 DCF法 帳簿価格*1 鑑定 含み 取得価格 *1 （2025年 第22期 第21期 第22期 第21期 物件名 (2025年 最終還元 機関 損益*1 ① 2月末） (2024年 差異 (2025年 (2024年 差異 *2 割引率 *3 2月期) 利回り*2 ③－② ② 8月期) 2月期) 8月期) ③ OH-01 アリア松原 3,244 3,054 4,550 4,670 △120 4.2% 4.1% +0.1pt 3.9% 4.3% N 1,495 OH-02 ト
Slide 47: 6. 賃貸面積上位エンドテナント
6. 賃貸面積上位エンドテナント 47 （第22期末（2025年2月末）時点） 総賃貸面積 面積比率 No. エンドテナント名 物件名称 契約満了日*1 契約形態*1 （㎡）*1 （％）*2 池袋ネットワークセンター 2030年9月30日 田端ネットワークセンター 2030年9月30日 広島ネットワークセンター 2030年9月30日 熱田ネットワークセンター 2030年9月30日 1 ソフトバンク株式会社 71,373.66 18.2 定期建物賃貸借契約 長野ネットワークセンター 2036年11月5日 千葉ネットワークセンター 2030年9月30日 札幌ネットワークセンター 2030年9月30
Slide 48: 7. オフィスポートフォリオについて
7. オフィスポートフォリオについて 48 物件別入退去面積の状況*1 都心6区 その他23区 その他 （㎡） 6,000 第19期(2023年8月期)・第20期（2024年2月期）における入退去面積 第21期(2024年8月期)・第22期（2025年2月期）における入退去面積 第23期(2025年8月期)・第24期（2026年2月期）における入退去面積(想定)*2 第24期末（2026年2月末）時点の想定空室面積*2 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 ヒ 虎 ラ ヒ ヒ ヒ 御 ヒ ヒ ヒ ヒ 番 恵 ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ 東 ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ ヒ
Slide 49: 7. オフィスポートフォリオについて（マーケットデータ）
7. オフィスポートフォリオについて（マーケットデータ） 49 既存ビルの平均賃料及び空室率の推移*1（2002年～） 規模別のオフィス供給量と空室率の推移*2（2003年～） （円/坪） 大規模ビル供給量 中規模ビル供給量 23,000 2020年 （千坪） （%） Aクラスビル空室率 Bクラスビル空室率 2月 300 10 2007年 11月 21,000 250 2025年 2021年 予想 8 2月 10月 200 2002年 1月 6 19,000 2003年 150 9月 4 2011年 3月 100 17,000 2 50 15,000 0 0 0.0 2.0 4.0 6.0 8
Slide 50: 8. 商業施設及びホール・カンファレンスについて
8. 商業施設及びホール・カンファレンスについて 50 物件数合計 取得価格合計 投資比率 稼働率 平均NOI利回り 商業施設 （第22期末（2025年2月末）時点） （第22期末（2025年2月末）時点） 8物件 38,958百万円 9.4% 100.0% 4.8% 稼働率の推移*1 HULIC &Newの売上（2物件合計）推移（2019年同月比指数）*2 （%） 300 100 売上は堅調に推移 業績予想は高稼働率 250 99 の維持を想定 200 98 高い稼働率を活かして 150 97 実績 2019年 業績予想 賃料増額を目指す 100 0 第22期 第 18 期平均 第 19 期
Slide 51: 9. その他の用途のアセットへの投資
9. その他の用途のアセットへの投資 51 ■ 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得ができると本投資法人が判断するアセット ■ 個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた上で厳選して投資 ■ 有料老人ホーム、ネットワークセンター（第22期末（2025年2月期末）時点保有物件は全て譲渡予定）、その他の対象資産に投資 有料老人ホーム ネットワークセンター ■ 介護付有料老人ホーム等の高齢者向け施設のうち、想定月額利 ■ 各通信事業者が保有する通信網を日本国内全体にわたって接続する役割 用料*1が中価格帯以上に属する施設が投資対象 を果たし、音声ネットワ
Slide 52: 10. 有料老人ホームについて
10. 有料老人ホームについて 52 要介護者向け施設の価格帯別分散状況及び保有物件の想定月額利用料*1 ◼ 各物件、介護事業者ともに安定した運用を継続しており、入居率についても安定的に推移 ◼ 原則として、水光熱費、維持管理費は、テナントが負担 マーケット全体*2 <本投資法人保有物件> アリア トラスト アリス トラスト トラスト 松原 ガーデン タージュ ガーデン ガーデン 高 常磐松 経堂 用賀の杜 桜新町 50万円以上 85万円 85万円 73万円 71万円 68万円 トラスト チャーム 15,793室 グランダ ソナーレ ガーデン プレミア 学芸大学 石神井 （2.8％） 田園調布
Slide 53: 10. 有料老人ホームについて（オペレーター）
10. 有料老人ホームについて 53 本投資法人保有物件のオペレーター ◼ 「立地」に加えて、高価格帯施設の運営が可能な優良オペレーターと賃貸借契約を締結 ◼ 長期固定契約により、安定的な収益を確保 入居率の 当初賃貸借 想定 オペレーター名 概要 本投資法人保有物件 入居率*2 重要事項 契約期間 月額利用料*1 説明書記載日 株式会社 株式会社ベネッセホールディングス 25年 アリア松原 854千円 88.5% 2025.1.1 ベネッセスタイルケア の連結子会社 30年 グランダ学芸大学 648千円 94.4％ 2024.12.1 トラストガーデン用賀の杜 712千円 75.0% 202
Slide 54: 11. 修繕費及び資本的支出
11. 修繕費及び資本的支出 54 工事費及び減価償却費の推移*1,2 （百万円） / 修繕費（実績/予想） / 資本的支出（実績/予想） 減価償却費 1,600 1,434 1,364 1,388 1,399 1,412 1,398 1,400 1,305 1,200 935 1,000 744 800 565 556 600 443 333 290 400 174 138 149 109 103 126 120 200 0 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 予想 第24期 予想 （2023年2月期） （2023年8月期） （2024年2月期） （2024年8月期）
Slide 55: 12. 各種報酬・手数料の概要
12. 各種報酬・手数料の概要 55 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する一般事務委託手数料（上限） 運用報酬Ⅰ ◼ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額 × 100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託手数料 事務委託手数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 運用報酬Ⅱ控除前DPU × 運用報酬Ⅱ控除前営業利益 × 100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円以下の部分
Slide 56: 13. 投資主の状況
13. 投資主の状況 56 所有者別投資口数*1,2 主要投資主 第22期末（2025年2月末）時点 第21期末 第22期末 保有投資 増減 保有比率*3 （2024年8月末） （2025年2月末） 投資主名 口数 （％） 投資口数 比率 投資口数 比率 投資口数 比率 （口） （口） （％） （口） （％） （口） （pt） 株式会社日本カストディ銀行 個人 75,825 5.3 78,856 5.5 ＋3,031 ＋0.2 1 421,831 29.29 （信託口） 金融機関 900,695 62.5 910,508 63.2 ＋9,813 ＋0.7 都市銀行 0 0.0 0 0.0 0
Slide 57: 14. 投資口価格・時価総額の推移
14. 投資口価格・時価総額の推移 57 新規上場以来の推移 ◼ 過去8回の公募増資を実施（時価総額の拡大） ◼ グローバル指数への継続的な組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 更なる時価総額の拡大と ◼ JCR長期発行体格付が「AA（安定的）」に格上げ（2021年5月） 流動性の向上を目指す 時価総額（右軸） 投資口価格（左軸） 2016年3月 2021年5月 2016年4月 2019年4月 東証REIT指数（左軸） FTSE EPRA/NAREIT JCR 長期発行体 JCR JCR 長期発行体 グローバル不動産 格付の格上げ 長期発行体格付 格付見通し変更 （円） インデックス・
Slide 58: 15. ESGへの取組み
15. ESGへの取組み 58 環境関連の目標（KPI）と進捗 GHG排出量 エネルギー消費量 グリーンビルディング認証*1取得比率*2 目標（KPI） 目標（KPI） 目標（KPI） • 2030年末までに、ポートフォリオ全体において2018 • 2030年末までに、ポートフォリオ全体において • ポートフォリオ全体：50%以上の維持 年の実績値対比で42%のGHG排出原単位の削減 2018年の実績値対比で30%のエネルギー消費原単位 • 東京コマーシャル・プロパティ：60%以上の維持 • 2050年ネットゼロ*3 の削減 ※いずれも物件数ベース 2024年7月改定 2024年7月改定 20
Slide 59: 15. ESGへの取組み
15. ESGへの取組み 59 GHG排出削減に向けた各種取組み LED化の推進 太陽光発電設備の活用 ◼ テナント入替え等のタイミングにおいて、LED照明への切替えを着実に ◼ 再生可能エネルギーの使用により建物の照明負荷を低減 推進 LED照明が導入された物件数の推移 （専有部または共用部の一部にLED照明が導入されている物件を含む） 太陽光発電設備の導入物件数及びCO2排出量削減効果の試算 （件） 70 65 63 63 太陽光発電設備の導入物件数 13物件 61 60 56 55 50 50 2024年の発電実績91,836kWh*1 45 0 （CO2排出量で年間約39tの削減量*2
Slide 60: 15. ESGへの取組み
15. ESGへの取組み 60 DBJグリーンビルディング認証 CASBEE不動産評価認証 取得年 評価 物件名 スポンサー スポンサー 取得年 評価 物件名 開発 開発 2023 ★★★★★ ヒューリック浅草橋ビル 〇 2021 ★★★★★ ヒューリック神田橋ビル 〇 2023 ★★★★★ 御茶ノ水ソラシティ 〇 2021 ★★★★★ ヒューリック蛎殻町ビル 〇 2023 ★★★★ ヒューリック虎ノ門ビル 〇 2021 ★★★★★ ヒューリック麹町ビル 〇 2025 ★★★★ 虎ノ門ファーストガーデン 〇 2021 ★★★★★ ヒューリック目白 〇 2025 ★★★★ 大井町再開発ビル１号棟
Slide 61: 15. ESGへの取組み
15. ESGへの取組み 61 社会（Society）における取組み ガバナンス（Governance）における取組み テナント・利用者の満足度向上 本資産運用会社のコーポレート・ガバナンス テナント満足度調査の実施 本資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成（2025年3月末時点） • 約300社を対象に2017年から継続的にテナント満足度調査を実施 常勤取締役 従業員*2 • 回答を得た大半のテナント企業から総合的に満足との評価を取得 出向者 6.5% 働きがいのある職場環境（人材確保、DEI等） 出向者以外 出向者以外 オフィス環境整備・オフィスBGMの導入を実施 100.0% 93.5%
Slide 62: 16. TCFD提言に基づく情報開示
16. TCFD提言に基づく情報開示 62 シナリオ分析に基づくリスク・機会の特定及び財務インパクト ◼ シナリオ分析結果を踏まえ、目標（KPI）の設定対象である、LED化の推進や再生可能エネルギー由来電力の導入等を通じたGHG排出削減と、 グリーンビルディング認証取得比率の向上が、引き続き注力分野 事業への影響 重要なリスク・機会 1.5℃/2℃ 4℃ 時間軸 戦略（対応策） シナリオ シナリオ • 太陽光発電設備、自然換気システム、自然採光システム １ 炭素税の導入による運用コストの増加 大 大 中長期 の活用等によるGHG排出削減に向けた取組みの推進 政策・ • ZEB対応工事の推進 2
Slide 63: 16. TCFD提言に基づく情報開示
16. TCFD提言に基づく情報開示 63 各シナリオの概要 1.5℃/2℃シナリオ 4℃シナリオ 脱炭素を旗印に社会が変革する中、ZEBへの転換や 風水害リスクが高まる中、 再生可能エネルギーの導入による保有物件の環境性能向上が求められる 防災・物理リスク対策を強化し物件の競争優位性が求められる 脱炭素/低炭素社会の実現に向けた社会経済の発展 自然災害の激甚化による社会の適応の必要性の高まり 政府 投資家 技術 顧客 自然 投資家 技術 顧客 自然 企業に対して実 企業のGHG排 再生可能エネル 野心的なGHG 依然として激甚 災害の物理リスクを 気候変動適応に BCP対応等の災 風水害や気
Slide 64: 17. ヒューリックグループとのコラボレーション
17. ヒューリックグループとのコラボレーション 64 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ スポンサー ① 購入 物件 物件 ヒューリックの主なビジネス領域 コアビジネス コアビジネスの進化 保有 ② 再開発 建替・開発 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP サポート ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド 築古物件 築古物件 ＋ 保有 保有 時代のニーズに即した成長分野の取り組み ① 購入 物件 ・高齢者・健康 ・環境 物件 ・観光 ・こども教育 購入 ③ ④ 資産運用会社 マーケット 物件 ① 優先交渉権 スポンサーは、スポンサーグループ保有物件（一部の投資対象につ
Slide 65: 18. ヒューリックについて
18. ヒューリックについて 65 ■ ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富士銀行（現：株式会社みずほ銀行）の銀行店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀行店舗・企業寮の 築年数経過への対応として建替事業を展開 ■ 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心6区を中心に、好立地かつクオリティの高い物件の開発を推進 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 （百万円） 売上高 （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 600,000 150,000 150,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 500,000 120,000 1
Slide 66: 19. スポンサーの主な開発・保有物件
19. スポンサーの主な開発・保有物件 66 主な開発・保有物件 オフィス 主な開発計画（竣工予定年） 複合開発 複合開発 ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック将棋会館 銀座数寄屋橋ビル 新宿ビル 虎ノ門第二ビル 千駄ヶ谷ビル 銀座ビル建替計画 ヒューリックスクエア札幌(Ⅱ期) 商業施設 （2025年） （札幌建替計画）（2025年） 複合開発 店舗 事務所 心斎橋プロジェクト 西銀座開発計画 （2026年） （2026年） HULIC &New GINZA 8 HULIC &New GINZA NAMIKI 6 HULIC &New GINZA 7 HULIC &New S
Slide 67: 20. 本投資法人及び資産運用会社の概要
20. 本投資法人及び資産運用会社の概要 67 投資法人の仕組み図 資産運用会社の組織図 株主総会 ➋ 資産保管会社 みずほ信託銀行株式会社 （非）監査役 投資主総会 役員会 ➌ 投資主名簿等管理人 取締役会 みずほ信託銀行株式会社 執行役員 ： 一寸木 和朗 投資委員会 コンプライアンス委員会 監督役員 ： 中村 里佳 監督役員 ： 冨岡 孝幸 ➍ 機関運営に関する 監督役員 ： 木下 典子 一般事務受託者 代表取締役 みずほ信託銀行株式会社 内部監査部 コンプライアンス・ 会計監査人 ➎ 投資法人債に関する リスク管理部 EY新日本有限責任監査法人 一般事務受託者 株式会社みずほ銀行 ➊
Slide 68: 21. 用語の定義
21. 用語の定義 68 用語 定義 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 主要8区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、目黒区及び世田谷区を指します。 第21期取得資産 第21期（2024年8月期）に取得した亀戸富士ビル（準共有持分90.0%）を対象としています。 第22期取得資産 第22期（2025年2月期）に取得したグランドニッコー東京ベイ 舞浜（準共有持分50.0%）を対象としています。 第21期譲渡資産 第21期（2024年8月期）に譲渡したヒューリック東日本橋ビルを対象としています。 第22期譲渡資産 第22期（2025年2月期）に譲渡
Slide 69: 21. 用語の定義
21. 用語の定義 69 用語 定義 特に注記のない限り、2024年12月18日公表の業績予想修正に基づき記載しています。詳細な内容は、2024年12月18日公表の 旧予想 「2025年2月期及び2025年8月期の運用状況等の予想の修正について」をご参照ください。 2025年4月17日公表の業績予想に基づき記載しています。詳細な内容は、2025年4月17日公表の「2025年2月期 決算短信 新予想 （REIT）」をご参照ください。 譲渡益 譲渡資産の譲渡価格から譲渡時点の帳簿価額を控除した参考値で、実際の不動産等売却益とは異なります。 DPU 1口当たり分配金をいいます。 1口当たり当期純利益
Slide 70: 21. 用語の定義
21. 用語の定義 70 用語 定義 増額・減額 各決算期における賃料増額又は減額改定がなされた賃貸借契約の契約面積（共有物件等においてはその持分に相当する数値）の合計を 面積（改定） いいます。 各決算期におけるテナント入替え時（同期に賃貸借を開始したテナントを対象としています。）の賃料増額又は減額入替えがなされた 増額・減額 賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。入替え前後で契約面積が異なる場合には入替え前のテナントの契約面積を基に算出していま 面積（入替え） す。 シービーアールイー株式会社が、本投資法人のオフィス物件（底地、店舗区画、住居等は除きます。）を対象として、査定した想定新 マ
Slide 71: 21. 用語の定義
21. 用語の定義 71 用語 定義 建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快 CASBEE（建築環境総合性能 適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及促 評価システム)不動産評価認証 進や評価認証制度の運営等が行われています。 建物利用者の健康性、快適性の維持及び増進を支援する建物の仕様、性能、取組みを評価するシステムをいいます。建物内で執務する CASBEEウェルネスオフィス認証 ワーカーの健康性、快適性に直接的に影響を与える要素だけ
Slide 72: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計 画等を含む、将来に関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可 能な情報に基づく本投資法人およびヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま す。）の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に影響を与える 既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。したがって、 記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大