Lvgem (china) Real Estate Investment Co. Ltd. · HKEX:95
Lvgem (china) Real Estate Investment — H1 2021 Earnings Presentation
41 slides from Lvgem (china) Real Estate Investment's earnings presentation, Aug 30, 2021
Slide 1: 2021 Interim Results Presentation
Lgcmm (Bz PS SIRZE LVGEM (CHINA ) REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED 20215F + HA 2a Bi tk 2021 8A308
Slide 2: 目录
目录 2021中期业绩亮点 中期业绩解析 项目运营回顾 重点项目介绍 发展策略 附录
Slide 3: 2021年中期业绩亮点
2021年中期业绩亮点 经营业务稳健发展 ➢ 开发节点超预期 1 白石洲项目循序推进 ➢ 项目一期100%签约率 2 土地储备丰富且优秀 ➢ 总建面1,600万平方米 3 • 珠海东桥建设进度超预期 • 多个城市更新项目进度喜人 ➢ 项目一期的实施主体确认 ➢ 约90%处大湾区核心城市核心地段 ➢ 销售受市场热捧 ➢ 基坑工程已启动 ➢ 不受两集中地政策影响， • 化州绿景国际花城持续成为化州地区量价标杆 • 绿景美景和绿景喜悦荟持续受市场追捧 ➢ 取得项目一期用地批复，建设用地规划 足够未来十年发展需求 ➢ 商业经营收入稳 • 整体维持在高水平出租率 许可证，建筑工程施工许可证 • 深圳NE
Slide 4: 中期业绩解析
Lgemes (DB)te ia sIRZAl LVGEM (CHINA )REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED PRA ea eer
Slide 5: 中期业绩解析
中期业绩解析 截至6月30日止六个月 (人民币百万元) 2021年 2020年 同比变化 收益 2,030 2,462 -17.5% 销售成本 (1,067) (859) +24.2% 毛利 963 1,603 -39.9% 毛利率 47% 65% -18百分点 期内盈利 622 38 +1,536.8% 净盈利率 30.6% 1.5% +29.1百分点 股东应占盈利 638 38 +1,578.9% 每股基本盈利 (人民币分) 12.52 0.74 +1,591.9% 每股摊薄盈利 (人民币分) 7.14 0.33 +2,063.6% 5
Slide 6: 收益及毛利按业务分析
收益及毛利按业务分析 收益按业务分析 2021年 2020年 收益同比变化 截至6月30日止六个月 人民币百万元 占比 人民币百万元 占比 (%) 房地产开发与销售 1,556.0 76.6% 2,030.7 82.5% -23.4% 商业物业投资与经营 331.2 16.3% 317.4 12.9% +4.3% 综合服务 143.1 7.1% 114.2 4.6% +25.3% 总计 2,030.3 2,462.2 毛利按业务分析 2021年 2020年 毛利同比变化 截至6月30日止六个月 (%) 人民币百万元 毛利率 人民币百万元 毛利率 房地产开发与销售 609.8 39.2% 1,2
Slide 7: 资产负债表
资产负债表 (人民币百万元) 2021年6月30日 2020年12月31日 同比变化 现金余额 8,339 9,410 -11.4% - 现金及现金等价物 5,034 5,430 -7.3% - 受限存款 3,305 3,980 -17.0% 有息负债总额 30,633 30,651 -0.1% 权益总额 28,735 27,886 +3.1% -归母公司权益 25,422 24,724 +2.8% 总资产 78,142 74,267 +5.2% 净负债率 78% 76% +2百分点 债务分析 有抵押 22,933 22,915 +0.1% 无抵押 7,700 7,736 -0.5% 7
Slide 8: 债务结构及期限
债务结构及期限 (截至2021年6月30日，人民币百万元) 债务结构 – 债务类型 债务结构 – 按还款年期 78.1% 总计 30,633 银行及其他贷款 10.4% 公募优先票据 境内公司债 可转债 6.9% 五年以上 2,576 4.6% 两至五年 12,970 一年以内到期短债结构 1. 結構及再融资计划 与再融资计划: • 約71.7%為銀行及其他貸款； - 美金2.4亿项目融资已在2021年7月成功存续； - 港币4亿元内保外贷已在2021年7月成功存续； 一至两年 5,893 71.7% - 港币1.75亿元商业票据已在2021年8月成功存续； - 当中预计除约15亿人民币开发贷
Slide 9: 积极的债务管理
积极的债务管理 三条红线 – 三项指标已达标两项 剔除预收款后的 现金短债比 资产负债率 净负债率 现金短债比： ➢ 预计2023年达标 ≤100% ≥1 ➢ 多个城市更新项目 ≤70% 陆续落地 77.6% 0.81 ➢ 执行积极再融资政 62.4% 策，优化债务结构 良好债务成本管理 积极管理多元化融资渠道 ➢ 开拓新融资渠道 ⚫ 股东成功发行可交换债券 EBITDA / 利息费用 融资成本 ⚫ 大部分资金作营运资金流入上市公司 6.9% 6.5% ⚫ 引入知名投资者：ARTE 和 Bain Capital 3.5 2 6.2% ➢ 债券受市场追捧 1.24 ⚫ 即使面对债券市场的动荡，公
Slide 10: 项目运营回顾
Lgemes (DB)te ia sIRZAl LVGEM (CHINA )REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED LAA A: RAZSEm PED PPV) DP ELD Lge MELE LLLLL, / LELLELAAL
Slide 11: 销售结构稳健
销售结构稳健 结转销售 结转销售按城市分析 (人民币百万元) 项目 结转面积 结转均价 结转金额 1,000 2021上半年实现结转销售 806 美景广场 800 人民币15.6亿元 9,750 67,965 663 600 珠海喜悦荟 14,514 29,135 423 423 400 2021上半年结转销售面积 化州国际花城 24,179 7,103 172 172 156 5.6万平方米 200 绿景公馆1898 5,197 30,000 156 0 红树湾壹号 1,838 70,663 130 毛利率领先行业水平 深圳 珠海 化州 苏州 深圳尾盘 222 57,437 13 52% 2
Slide 12: 丰富可售资源
丰富可售资源 截至2021年6月30日，库存货值合共约人民币32亿元。2021年下半年预计新增可售货值约人民币86亿元。 可销售资源充足，现楼/在建中货值合共约人民币118亿元。 库存货值 （截至2021年6月30日） 2021年下半年预计新增可售货值 预计新增 预计新增 库存可售面积 库存可售金额 项目 城市 项目状态 城市 可售面积 可售金额 (平方米) (亿元人民币) 状态 (平方米) (亿元人民币) 深圳 现楼 13,572 12 化州 在建 65,410 5 珠海 现楼 64,768 14 现楼 11,795 2 在建 45,678 21 化州 预售 20,383 2 珠海 在建*
Slide 13: 充足现金流支持未来两年开发
充足现金流支持未来两年开发 1. 现有未用授信 4. 潜在融资资源 ➢ 光大银行总体 授信207亿、未用授信177亿。 上市公司和大股东均持有丰富旧改资源，融资能力强大 ➢ 上市公司 2. 可售货值 ⚫ 白石洲项目估值高、LTV水平低，融资空间充裕 ➢ 2021年下半年预计达到预售条件的货值有118亿 (股和债均可考量，视乎条款) 3. 自有资金 ➢ 截止到2021年6月30日持有83亿现金 ➢ 大股东层面 ⚫ 持有丰富可融资资源，可透过股東貸款到项目公司，支 持上市公司发展 13
Slide 14: 未来十年可期
未来十年可期 截至2021年6月30日，上市公司土地储备总建面超1,600万平方米1，约90%位于大湾区核心城市核心地段 序号 项目 地区 权益 销售/预售时间 竣工时间 总建面 (m2) 剩余可售面积 (m2) 1 绿景国际花城C1、C2区 茂名化州 100% 2021年 2022年 174,413 102,530 2 绿景国际花城D2、D3区 茂名化州 100% 2019-21年 2021-22年 226,305 165,281 3 绿景国际花城G1区 茂名化州 100% 2021年 2022-23年 305,856 213,384 在建项目 4 绿景喜悦荟北区 珠海香洲 100% 202
Slide 15: 稳健现金流入
稳健现金流入 经常性收入分析（截至6月30日止6个月） • 深圳NEO: “商业焕新”对原有 ➢ 位于化州国际花城的万达广 （人民币百万元） 2019年 2020年 2021年 场 商业进行针对性调整，期内洽谈 302 物管服务 商业物业投资与经营 317 截至2021年6月30日， 331 引进知名品牌入驻, 如高端日料品 • 2021年上半年，绿景与万达于化 服务总面积约323万 131 平方米，在管项目超 州国际花城G1区打造的万达广场 综合服务 114 过25个。 牌KIBAR，徐记海鲜深圳旗舰店， 143 已经全面动工，已完成桩基施工, 433 星巴克，FACELAB等。 现场在进行
Slide 16: 商业物业投资与经营概况
商业物业投资与经营概况 截至6月30日止6个月 • 截至2021年6月30日止， 总建筑面积 出租率 租金收入 (百万人民币) 项目名称 城市 类型 竣工 (平方米) 持有超过25项投资性物 2020年 2021年 2020年 2021年 业，总建筑面积约 831,326平方米。 绿景佐阾香颂购物中心 深圳 购物商场和车位 2013年 36,887 97% 95% 16 19 • 严峻环境下，2021年上 绿景1866佐阾荟 深圳 购物商场和车位 2014年 54,361 99% 100% 22 31 半年依然录得租金收入 绿景佐阾虹湾购物中心 深圳 购物商场和车位 2015年 76,809
Slide 17: 香港NEO：CBD2全海景超甲级写字楼
香港NEO：CBD2全海景超甲级写字楼 截止2021年6月30日，整体出租率约60%，评估金额超100亿港币。 截止2021年6月30日： ◆ 底商100%出租及开业, 餐饮种类多元, 丰富NEO的配套 ◆ 主力客户：富通保险、平安壹账通、平安海控、宾仕国际、L.L.BEAN、狮子山集团，佳兆业，戴德梁行 ◆ 防疫工作严谨到位, 于第4波疫情肆虐期间, HK NEO维持"零感染“ ◆ 绿色环保建筑获得专业双认证：HK BEAM PLUS绿建环评取得"铂白级"认证；LEED platinum 铂金级认证 ◆ 停车场成功与Aston Martin, Tesla, Google建立合作关系 九龙东势
Slide 18: 香港NEO：在逆市中稳步上扬
香港NEO：在逆市中稳步上扬 香港经济逐步复苏 香港宏观经济情况 香港特区政府政务司司长陈茂波在2021年5月表示，香港经济已初见起色，结束了连续六季 的收缩。 根据世邦魏理仕(CBRE)2021年7月5日新闻稿： ➢ 香港特别香港在2021年上半年出现明显的复苏 ➢ 香港对新冠疫情的控制，加上疫苗接种计划的开展，增强了整体市场信心 ➢ 进一步改善过去六个月主要商业房地产市场的租赁和投资气氛，令租金见底反弹 ➢ 和预期的经济复苏将继续在下半年支持来自投资市场的需求，进一步推高物业价 格 HKNEO艰难地稳步前进 严峻环境下，2021年上半年的整体出租率约60% (2020年底:约50%) 截至
Slide 19: 重点项目介绍
Lgem Sr Oe te raAneea LVGEM (CHINA )REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED BRIA A TE - AGinin Beit
Slide 20: 白石洲项目
白石洲项目是指深圳市南山区“沙河五村城市更新单元” 是深圳规模最大、关注度最高、最具代表的城中村旧村改造项目 被誉为深圳市的“旧改航母”” 20
Slide 21: 项目位置优越含极高价值
项目位置优越含极高价值 香山美墅： ➢ 位于深南大道以北，含新塘村、上白石村、下白石 14-19万/平方米 村、塘头村及周边区域 华润城润府： ➢ 深圳南山区核心位置，城市黄金轴深南大道北侧 15-19万/平方米 ➢ 东连以文旅和豪宅闻名的华侨城，南接深圳超级总 部和深圳湾CBD超级总部，西邻高新科技园，北临 留仙洞高新园 ➢ 天然拥有集高端居住、文旅、产业于一处的独特优 势 ➢ 建设超级铁路枢纽站 波托菲诺纯水岸： 14-18万/平方米 ➢ 构建四线六站、无缝换乘的轨道交通体系 ➢ 占地面积：约48万平方米 ➢ 计容面积：约358万平方米 ➢ 住宅、公寓与商业面积约各占1/3 21
Slide 22: 项目规划蓝图
项目规划蓝图 规划 一期 二期 三期 四期 计容面积 675,780 186,270 1,767,500 850,000 (平方米) ➢ 项目规模：约358万平方米 ➢ 开发模式：滚动开发 ➢ 开发期数：4期 ➢ 开发周期： 8-10年 ➢ 可售面积：约180万平方米 22
Slide 23: 白石洲项目稳步向前推进
白石洲项目稳步向前推进 2021年 07 4月获得一期实施主体确认 一期已动工，正进行基坑工程 2020年 06 8月注入55%项目股权 2019年 05 6月启动签约；10月注入25%项目股权 白石洲专项规划的法定程序审批全面完成，项目进入签约动迁的实施阶段 2018年 04 专项规划正式获得市规划国土委批复 2017年 开展城市设计方案国际咨询工作，确定项目空间结构 03 规划草案面向社会开展为期60日规划公示完成意见处置 2016年 确定项目的总体开发规模及基本开发条件 02 专项规划通过市国土委委员会审批规划 2014年 纳入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》→ 确定项目的
Slide 24: 2021年上半年到7月关键性节点
2021年上半年到7月关键性节点 2021年4月确认项目一期实施主体 2021年7月确认项目一期《建設用地規劃許可證》 《建築工程施工許可證》 24 24
Slide 25: AGiN—RaS Boek L.gomese (il Ite ea aig 2a
AGiN—RaS Boek L.gomese (il Ite ea aig 2a
Slide 26: 白石洲一期：如箭在弦
白石洲一期：如箭在弦 2021年10月补地价 建期 2023年大规模预售 ➢ 一期可售面积：约30万平方米 ➢ 大量现金流回笼 26
Slide 27: 白石洲项目的高价值与未來蓝图
白石洲项目的高价值与未來蓝图 2020年8月，白石洲项目成功注入到上市公司成为子公司，因着会计准则的要求，公 司聘請了JLL对白石洲项目进行初步的公允价值评估约人民币172亿，公允价值变动 约人民币157亿。 ➢ 立即改善了当年财务指标 ➢ 随着项目的启动，公允价值将会进一步大幅度地提升 白石洲一期预计在2023年进行大规模的预售，将为绿景带来里程碑式的增长： 财务指标 三条红线 信用评级 资本市场 ➢ 2023年净负 ➢顺 利 归 入 绿 档 ➢ 丰裕的现金流及 ➢ 进一步巩固了绿景 债率有所回落 在旧改领域的地位 利润率为资本市 ➢ 待项目结转时 场带来信心，相 ➢ 加强了公司在大湾 财务
Slide 28: 重点项目介绍
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Slide 29: 地理位置优越处城市的中心
地理位置优越处城市的中心 ➢ 项目所在的东桥村隶属珠海市香洲区南 屏镇东桥社区 ➢ 其面向前山河，背靠北山及黑白面将军 山 ➢ 通过珠海大道、南湾大道等城市主要交 通干道与香洲城区联通 ➢ 建立区域内唯一的高端综合体项目，打 造珠海首席国际人文社区，定立主城区 豪华大盘气质 ➢ 规划总用地面积：约18万平方米 ➢ 总建筑面积：约76万平方米 ➢ 项目分两期开发 ➢ 总可售面积：约33万平方米 ➢ 项目正式命名为绿景玺悦湾 29
Slide 30: 项目将在2021年第四季度面世
项目将在2021年第四季度面世 ➢ 项目分三区：北区，南区及中区 ➢ 一期预售将在2021年10月面世 ➢ 一期：北区和南区；二期：中区 ➢ 二期预计在2022年上半年动工 ➢ 一期的可售面积：约19万平方米 30
Slide 31: 发展策略
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Slide 32: 内房政策的挑战及绿景的机遇
内房政策的挑战及绿景的机遇 从政策总基调来看，中央对房地产市场调控的核心仍然是维稳，坚定不移的贯彻落实“房住不炒”的定位。 房企端 银行端 土地端 三条红线政策 集中供地 房贷集中管理政策 抑制房企投资扩张 改变房企拿地节奏 控制资金流入房地产 限价令 加强商品住房价格指导 三大主体联合发力 因城施策精细化发展，调控从一二线下沉至热点三四线城市 绿景的机遇 快周转的房企面对的挑战： ➢ 随着白石洲项目成功注入上市公司，土储已满足 ➢ 难以维持充足土储支撑未来的发展 未来十年发展 ➢ 相競拿地削弱項目利潤 ➢ 约90%土储位于大湾区，受到国家政策支持，安 ➢ 二三线的城市发展存在不确定性 全系数
Slide 33: 白石洲入市将带来爆发式增长
白石洲入市将带来爆发式增长 以「最受尊敬的城市价值创造者」为使命，落实短、中、长期的可持续发展计划 以城市更新为本，结合智慧社区技术，提升项目价值、城市价值，成为大湾区领先的智慧新城开发运营商 短期-平稳 2021 – 2022年：现有项目平稳增长 确保现金流稳健 ⚫ 依靠现有在建、待开发项目，实现健康、持续的增长 深圳：红树湾壹号二期、美景广场、黎光项目 珠海：喜悦荟、东桥项目 化州：国际花城 ⚫ 现金流资源充足 上市公司:丰富现有可售资源;白石洲融资空间充裕(股和债均可考虑);夹层融资 股东层面:持有可融资资源，可为上市注入营运资金 中期-爆发 2023 – 2030年：白石洲项目进入收成
Slide 34: 商业、智慧服务成长期增长点 (I)
商业、智慧服务成长期增长点 (I) 随着更多大湾区旧改项目的注入，升级整个商业板块，长远为公司带来稳定现金流 上市公司现持有重大旧改项目 更多旧改项目将注入上市公司 升级「双轮驱动」 升级商业项目， 珠海 东桥项目 珠海 南溪项目 营收比例上升至半壁江山 白石洲项目 东莞 樟洋项目 随着控股股东资产注入，大规模旧改 深圳 黎光项目 项目启动，在核心城市核心地段将留 下更多商业面积，预计8-10年达到 200万平方米，租金收入达数十亿元 人民币，为公司带来高额的现金流和 业务收入。 34
Slide 35: 商业、智慧服务成长期增长点 (II)
商业、智慧服务成长期增长点 (II) 长远建立智慧新城 以科技为主导 提升服务价值及城市价值 与华为、联通共建，以白石洲、东桥项目为样板，打造智慧城区标杆 ▪ 2018年07月23日、2020年3月15日，绿景分别 与华为、联通正式签署战略合作协议，开创地产、 科技板块联手打造城市未来生活模式的新纪元。 2021年8月，绿景与华为续新战略合作协议，新 加两项合作框架：全面推进全光网络；及共同探 索低碳、零碳城区的建设标准，建立绿色智慧新 城。 商业智慧城区新标杆 – 白石洲为行業領軍者 智慧建造 智慧商业 • 继续秉持「聚力湾区大旧改，打造智慧新城区」战略，带领行业 走在市场的前端 智慧办公
Slide 36: 附录
Lgemes (DB)te ia sIRZAl LVGEM (CHINA )REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
Slide 37: 绿景中国：深圳城市更新的先行者
绿景中国：深圳城市更新的先行者 建筑商 特色地产商 智慧新城缔造者 第1个十年 第2个十年 第3个十年 第4个十年 （1984-1993） （1994-2003） （2004-2013） （2014-至今） 筑梦崛起 构筑时代 匠心深耕 布局未来 ▪ 黄康境先生于2014年5月收购 ▪ 进入房地产开发领域，在深圳 ▪ 绿景开启集团化、多元化、品 新泽控股（股票代码：0095） ▪ 以建筑起家，依托建筑业， 房地产行业取得突出的地位， 牌化发展之路，实现了地产开 并更名为绿景（中国）地产； 实现资源和经验的初步积累， 成为城市更新改造的先行者； 发、商业运营领域的布局； ▪ 2015完成反向收购
Slide 38: 股权结构
股权结构 截至2021年6月30日：已发行股份5,097,703,975股 股东 流通股数量 占全部已发行股本比例 可转换优先股数量 可转债数量 期权数量 黄康境先生及其附属公司 3,596,349,094 70.55% 3,160,967,094 NA NA 万科 300,000,000 5.89% NA NA NA Toplist Investments（平安） 300,000,000 5.89% NA NA NA 建银国际 15,600,000 0.31% 93,043,478 216,846,307 NA 黄献民 NA NA 132,564,669 NA NA PAG NA NA NA
Slide 39: 核心优势
核心优势 双核战略 专注城市更新 双轮驱动 联动增土储 布局大湾区核心城市核心区域 商住并举 ✓多年成功经验 ✓与控股股东深度联动 ✓顺应国家战略导向 ✓NEO、Zoll佐阾商业 ✓专业旧改团久 ✓对价优，支付灵活 ✓聚焦深圳和香港 双品牌 ✓毛利率高 ✓低成本，低风险扩展 ✓分享国家战略红利 ✓商业面积持续增长 39
Slide 40: 业务板块
业务板块 1 房地产开发与销售 2 商业物业投资与经营 3 综合及智慧化服务 城市精品住宅 都市综合体 社区生活及购物中心 物业管理服务 酒店运营 绿景虹湾花园 绿景红树湾壹号 NEO甲级写字楼 Zoll 佐阾购物中心 绿景物业公司 绿景酒店 申请 中购联中国购物中心行业奖 深圳市物业管理协会优秀会员 深圳市地产开发行业双十强 ▪ 核心项目主要位于深圳、珠三角及粤港澳 ▪ 核心品牌包括NEO和Zoll 佐阾 ▪ 物业管理方面，深圳市绿景物业管理是深圳 大湾区的核心地段，定位以城市精品住宅 − 深圳NEO都市商务综合体2021年6月出租 市物业管理协会的会员单位，具有全国一级 为主。 率达到87
Slide 41: Lgcmm (Bz PS SIRZE
Lgcmm (Bz PS SIRZE LVGEM (CHINA ) REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED ata!
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