Lvgem (china) Real Estate Investment Co. Ltd. · HKEX:95
Lvgem (china) Real Estate Investment — H1 2020 Earnings Presentation
35 slides from Lvgem (china) Real Estate Investment's earnings presentation, August 2020
Slide 1: Lvgem (China) Real Estate Investment Company Limited 2020 Interim Results
Lgcomam (B)tzrSaRza LVGEM (CHINA) REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED ARTE : 00095.HK (|. DSI sans 2020485218
Slide 2: 目录
目录 1 业绩回顾 3 - 9页 2 运营回顾 10 -18页 3 发展策略 19 - 22页 4 附录 23 - 33页 2
Slide 3: 2020半年回顾
2020半年回顾 高于同行的毛利率 稳健的租金收入 优质的土地储备 积极的债务管理 • 总土储1,450万平方米*， • 出租率稳定 • 2020上半年毛利率 • 4.5亿美元债再融资 80+%位处大湾区核心城 65% • 深圳NEO 83% 市核心地段 • PAG可转债续期 • 项目结转毛利率 • 佐阾94% • 可售货值充足：2020下 • 私募债回售 • 红树湾壹号76% • 租金收入3.2亿元人民 半年至2022年推盘货值 • 商业票据新发 • 美景58% 币，按年升5.0% 约160亿元人民币 充足的现金余额 2020年6月30日，现金余额约107亿元人民币 (2019年12月31日
Slide 4: 业绩回顾
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Slide 5: 2020中期业绩概况
2020中期业绩概况 截至6月30日止六个月 (人民币百万元) 同比变化 1. 收益按年下跌的主要原因： 2018年 2019年 2020年 (未经审核) (未经审核) (未经审核) • 集团专注城市更新项目开发运营的 特殊商业模式下，每年销售、结转 收益 767 3,422 2,462 -28% 项目不均的周期性波动依然存在； • 去年同期收益逾80%来自红树湾壹 号，约27.5亿元人民币，基数较大。 销售成本 (327) (1,014) (859) -15% 2. 核心盈利下跌的主要原因： 毛利 441 2,408 1,603 -33% • 财务费用总额支出按年上升约40%， 主要由于香港
Slide 6: 收益按业务分析
收益按业务分析 2018年 2019年 2020年 截至6月30日止六个月 同比变化 人民币百万元 占收入比 人民币百万元 占收入比 人民币百万元 占收入比 房地产开发与销售 309.7 40.4% 2,988.3 87.3% 2,030.7 82.5% -32.0% 商业物业投资与经营 273.4 35.6% 302.3 8.8% 317.4 12.9% +5.0% 综合服务 184.2 24.0% 131.5 3.9% 114.2 4.6% -13.2% 总收益 767.3 3,422.1 2,462.2 -28.0% 收益 2020上半年主要结转项目 (人民币百万元) 红树湾壹号 6.0
Slide 7: 盈利能力稳健
盈利能力稳健 毛利及毛利率 毛利率按业务分析 (人民币百万元) 2019年上半年 2020年上半年 3,000 70% 80% 65% 2,500 57% 70% 60% 90% 96% 2,000 2,408 50% 70% 63% 1,500 40% 1,603 30% 36% 1,000 20% 20% 500 10% 441 0 0% 2018年 2019年 2020年 房地产开发与销售 商业物业投资与经营 综合服务 上半年 上半年 上半年 核心盈利 EBITDA 回款率 (人民币百万元) (人民币百万元) (%) 569 2,733 145 99 100 262 1,236 79 4
Slide 8: 稳健的资产负债表
稳健的资产负债表 (人民币百万元) 2019年6月30日 2019年12月31日 2020年6月30日 变化 现金余额 9,096 8,347 10,687 +28.0% - 现金及现金等价物 5,835 5,543 7,882 +42.2% • 现金余额充裕，较2019年底增 加约28%。 - 受限存款 3,258 2,804 2,804 +0.0% • 融资成本稳定在7%以内，处于 有息负债总额 23,993 25,976 29,399 +13.2% 健康水平。 权益总额 12,286 13,035 12,674 -2.8% • 净负债率较高的原因，主要由于 - 非控股权益 107 107
Slide 9: 偿债能力不断改善
偿债能力不断改善 债务结构分析 主动管理债务，显著降低短期再融资需求 15.7% 债务按到期分析 • 一年内到期债务中： 7.3% ① 没有参与替换要约的1.7亿美元公募债 (人民币百万元) 5.6% ② 1.4亿美元可转债 ③ 21亿人民币境内小公募 29,399 银行及其他贷款 ②和③已跟投资人商讨，预计可于下半年成功存续 15,011 公募优先票据 8,465 • 2020上半年完成再融资项目： 4,143 1,780 境内公司债 71.4% ① 没有参与替换要约的1.7亿美元公募债 可转债 ② 1亿美元可转债续期 一年以内 一至两年 两至五年 五年以上 总计 利息覆盖 流动比率和速动比
Slide 10: 运营回顾
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Slide 11: 已售及可售货值分析
聚焦大湾区核心城市核心地段：已售及可售货值分析 确认销售 合约销售 2020下半年-2022年上半年推盘货值* 红树湾壹号尾盘 2020上半年实现结转销售人民币20.31亿元 2020上半年实现合约销售人民币24.63亿元 深圳 美景广场 2020上半年年结转销售面积4.6万平方米 2020上半年年合约销售面积11.4万平方米 黎光项目 化州 国际花城 约160亿元 毛利率维持高水平 去化率、回款率维持高水平 喜悦荟 人民币 珠海 确认销售按城市分析 合约销售按城市分析 东桥 绿憬商务广场 苏州 1,884 绿景公馆1898 1,569 注*：推盘货值将按公司现金流水平及市场情况实时调整。 深
Slide 12: 高价值的可售货值 (深圳)
聚焦大湾区核心城市核心地段：高价值的可售货值 (深圳) 绿景红树湾壹号 绿景美景广场 地区：深圳福田区中心商业 区，沙嘴路和金地 一路交 汇处东南侧 • 地区：深圳南山区侨香路 绿景红树湾壹号一期 4088号，坐落于成熟区域， • 组成：包括三座优质住宅 公共交通设施完善，且步行 楼宇名为「绿景红树湾壹 即可到达地铁1号线及2号线 号」及一座甲级办公楼， 深圳 酒店和公寓的综合楼宇 • 占地面积：10,862平方米 • 占地面积：24,424平方米 • 总建筑面积：97,214平方米 • 规划总建筑面积： 305,450平方米 • 定位：计划改建成为以「美 景广场」命名的产业中心 绿景红树湾壹
Slide 13: 高价值的可售货值 (深圳续)
聚焦大湾区核心城市核心地段：高价值的可售货值 (深圳续) 绿景黎光项目 绿景白石洲项目 • 地区：深圳龙华区观澜镇 • 地区：广东省深圳市南山 黎光村，坐落成熟住宅区， 区深南大道 邻近观澜湖高尔夫球会黎 光会所，自然环境优越 • 计容面积：358万平方米 • 占地面积：85,333平方米 开发周期：约8-10年；整 深圳 • 总建筑面积：382,139平 体项目采用滚动开发模式， 方米 分三期开发 香山美墅： • 定位：计划开发成为集住 9-14万/平方米 宅，商业及工业于一体的 • 已落实巨额专项银行授信； 华润城润府： 综合性高端产业园 11-14万/平方米 未来销售维持稳定增长， 波托
Slide 14: 高价值的可售货值 (珠海)
聚焦大湾区核心城市核心地段：高价值的可售货值 (珠海) 绿景喜悦荟 绿景东桥项目 唐家 滨海度假 板块 主 城 拱北 区南湾 新兴豪宅 板块 西区 横琴 刚需外溢 自贸区 板块 板块 珠海 • 地区：位于珠海市香洲区上冲片区，东侧紧靠广珠轻轨明珠站及明珠 • 2020年1月，珠海东桥智慧城区更新项目奠基开工仪式盛大举行 北路，南侧紧靠上冲长途汽车客运站，北侧为棕榈假日 • 占地面积20.8万平方米，总建筑面积74.4万平方米，可售面积约29.8 • 占地面积：62,457平方米 万平方米；分两期开发，预计第一期预售在2021年下半年 • 总建筑面积：445,492平方米 • 地区：位于珠海南湾
Slide 15: 高价值的可售货值 (化州、苏州)
聚焦大湾区核心城市核心地段：高价值的可售货值 (化州、苏州) 绿景国际花城 绿憬商务广场 • 地区: 苏州吴中越溪开发区核心地段 • 占地面积: 14,592 平方米 • 总建筑面积: 81,841平方米 • 定位：集商业、办公、SOHO公寓于 一体的高层项目。位于越溪城市副中 心，集商业、金融、文化、娱乐、行 政办公和居住等功能为一体。地铁4 号线支线溪江路站紧邻该项目，已于 2017年通车。 化州 苏州 绿景公馆1898 • 地区：位于位于苏州市姑苏区西环路 • 地区：坐落于成熟住宅区，自然环境良好，毗邻橘洲公园， 西、酒厂路北 设有完善的公共交通网络，至市中心仅需约10分钟车程 • 占地
Slide 16: 优质土储价值逐步释放
聚焦大湾区核心城市核心区域：优质土储价值逐步释放 截至2020年6月30日，土地储备总建面约1,450万平方米1，80+%集中于大湾区；可售货值2超过4,000亿元人民币。 项目 地区 权益 销售/预售时间 竣工时间 总建面 (m 2) 剩余可售面积 (m 2) 绿景国际花城 茂名化州 100% 2017-2019年 2019-2022年 412,430 284,247 绿景喜悦荟 珠海香洲 100% 2019年 2021年 445,492 322,928 在建项目 绿景公馆1898 苏州姑苏 100% 2020年 2020年 22,296 17,547 小计 880,218 624,722
Slide 17: 「住宅+商业」双轮驱动：严峻环境下凸显运营韧劲
「住宅+商业」双轮驱动：严峻环境下凸显运营韧劲 • 2020年初疫情爆发，猛烈冲击宏观经济，需求和生产骤降，投资、消费、出口均受明显冲击 经常性收入分析 • 2020年两会政府工作报告首次没有提出全年经济增速具体目标，经济形势严峻 2018上半年 2019上半年 2020上半年 购物中心系列 甲级写字楼系列 273 商业物业投资与经营 302 上半年深圳4个甲级写字楼近30万平方米 317 深圳市1-5月社会消费品零售总额 需 16.5% 供 下半年还有近100万平方米入市 求 商品零售 餐饮 应 未来五年新增超过500万平方米 184 综合及智慧化服务 131 15.1% 27.1% 114
Slide 18: 「住宅+商业」双轮驱动：经常收入带来稳健的现金流
「住宅+商业」双轮驱动：经常收入带来稳健的现金流 总建筑面积 出租率 租金收入（百万人民币） 项目名称 城市 类型 竣工 （平方米） 2019上半年 2020上半年 2019上半年 2020上半年 • 截至2020年6月30日 绿景佐阾香颂购物中心 深圳 购物商场和车位 2013年 37,215 100% 97% 22 16 止，绿景持有28项投 绿景1866佐阾荟 深圳 购物商场和车位 2014年 54,361 100% 99% 27 22 资性物业，总建筑面 绿景佐阾虹湾购物中心 深圳 购物商场和车位 2015年 52,878 100% 97% 27 22 积 约 678,285 平 方
Slide 19: 发展策略
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Slide 20: 清晰可续的分阶段发展策略
清晰可续的分阶段发展策略 以「最受尊敬的城市价值创造者」为使命，落实短、中、长期的可持续发展计划 以城市更新为本，结合智慧社区技术，提升项目价值、城市价值，成为大湾区领先的智慧新城开发运营商 短期 2020 – 2022年：现有项目平稳增长 依靠现有在建、待开发项目，实现健康、持续的增长 深圳：红树湾壹号、美景广场、黎光项目 平稳 珠海：喜悦荟、东桥项目 化州：国际花城 香港：流浮山项目 中期 2023 – 2030年：白石洲项目进入收成期 白石洲项目进入销售/现金回笼阶段，营收及利润的双贡献为集团带来净资 爆发 产的里程碑式增长 长期 2031年及后：深化推进旧改成功
Slide 21: 长期深化推进旧改成功模式
长期深化推进旧改成功模式 随着更多旧改项目的注入，升级商业项目，以智慧科技提升服务价值、城市价值 更多旧改项目注入上市公司 升级「双轮驱动」 深圳 白石洲项目剩余大部分股权 升级商业项目， 珠海 南溪项目 营收比例上升至半壁江山 东莞 樟洋项目 随着控股股东资产注入，大规模旧改 项目启动，在核心城市核心地段将留 下更多商业面积，预计8-10年达到 200万平方米，租金收入达数十亿元 人民币，为公司带来高额的现金流和 业务收入。 与华为、联通共建，以白石洲、东桥项目为样板，打造智慧城区标杆 2018年07月23日、2020年3月15日，绿景分别与华为、 联通正式签署战略合作协议，开创地产、科
Slide 22: 白石洲项目注入和启动开发
白石洲项目注入和启动开发将使集团规模和盈利跨越式提升 项目进展顺利 注入在即 注入特点 按计划推进以下的后续工作： 白石洲项目剩余股权的大部分，计划在 2020年下半年注入。 三赢：项目股东、大股东及上 加快完成私人物业补偿协议签订 市公司股东 启动拆迁工作 绿景（中国）通过目标公司持有沙河五村城市更新 单元项目（白石洲城市更新项目）约25%权益。 不影响上市公司现金流 项目实施主体确认 根据每宗土地证陆续补地价 2019年10月28日绿景（中国）全资子公司与集团 控股股东订立认购协议代价10,000美元认购目标公 不会对现有股东进行股权摊薄 全面启动施工 司股份。 22
Slide 23: 附录
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Slide 24: 绿景中国：深圳城市更新的先行者
绿景中国：深圳城市更新的先行者 建筑商 特色地产商 智慧新城缔造者 第1个十年 第2个十年 第3个十年 第4个十年 （1984-1993） （1994-2003） （2004-2013） （2014-至今） 筑梦崛起 构筑时代 匠心深耕 布局未来 进入房地产开发领域，在深圳房 黄康境先生于2014年5月收购新泽 地产行业取得突出的地位，成为 绿景开启集团化、多元化、品牌 控股（股票代码：0095）并更名 以建筑起家，依托建筑业，实现 城市更新改造的先行者 化发展之路，实现了地产开发、 为绿景（中国）地产 资源和经验的初步积累，在深圳 绿景控股（Green View）成立于
Slide 25: 股权结构
股权结构 截至2020年6月30日：已发行股份5,064,529,975股 股东 流通股数量 占全部已发行股本比例 可转换优先股数量 可转债数量 期权数量 黄康境先生其附属公司及关联人士 3,575,613,094 70.60% 3,148,010,572 NA NA 万科 300,000,000 5.92% NA NA NA Toplist Investments（平安） 300,000,000 5.92% NA NA NA 建银国际 17,826,087 0.36% 130,000,000 271,328,671 NA 农银国际 NA NA 132,564,669 NA NA PAG NA
Slide 26: 主要业务板块
主要业务板块 1 房地产开发与销售 2 商业物业投资与经营 3 综合及智慧化服务 城市精品住宅 都市综合体 社区生活及购物中心 物业管理服务 酒店运营 绿景虹湾花园 绿景红树湾壹号 NEO甲级写字楼 Zoll 佐阾购物中心 绿景物业公司 绿景酒店 中购联中国购物中心行业奖 深圳市物业管理协会优秀会员 深圳市地产开发行业双十强 核心项目主要位于深圳、珠三角及粤港澳 核心品牌包括NEO和Zoll 佐阾 物业管理方面，深圳市绿景物业管理是深圳市物 业管理协会的会员单位，具有全国一级物业管理 大湾区的核心地段，定位以城市精品住宅 深圳NEO都市商务综合体2020年上半年出 资质 为主
Slide 27: 核心优势
核心优势 区别于快周转模式的开发商，公司走的是「精致开发，效益至上」路线 公司以城市更新的方式在大湾区核心城市核心地段获取优质土地，通过优化设计、精益施工、优质管理、品牌提升，把项目打造成城市 需要，客户喜欢的精品，使公司在取得良好社会效益的同时，实现经济效益最大化和股东收益最大化 顺应国家战略导向 1 布局大湾区 聚焦深圳和香港 分享国家战略红利 多年成功经验 独特的商业模式 2 专注城市更新 专业旧改团队 毛利率高 精致开发 效益至上 与控股股东深度联动 3 联动增土储 对价优，支付灵活 低成本、低风险扩展 双轮驱动 4 商住并举 NEO
Slide 28: 聚焦大湾区核心城市 – 受惠国家级战略规划
聚焦大湾区核心城市 – 受惠国家级战略规划 2019年2月18日 中央国务院 《粤港澳大湾区发展规划纲要》 中央、国务院确定以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发 展的核心引擎，明确建成智慧城市群信号，加强粤港澳智慧城市合作。 8月18日 东莞 中央国务院 支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区 深圳 未来五年提供 > 5千亿人民币加持 珠海 香港 11月 2020年2月 央行 中共中央政治局会议 下调MLF利率、一年期LPR礼篮4.2%、五年期4.85% 40万亿「新基建」稳经济 财政部 提前下达2020年部分新增专项债务限额1万亿 • 3月8日，各个省市区陆续发布了2020年重点项
Slide 29: 专注城市更新
专注城市更新 城市更新业务优势 公司核心优势 公司行业地位 单一项目建筑面积大，可达10 起步早：公司累积了约20年的 区域性行业认可度高：深圳市 万至400万平方米 成功经验，已形成大量成功的 房地产业协会城市更新专业委 位于城市核心地带，具有地理 旧改项目案例，坐享先发优势 员会2017年8月11日成立，公司 位置优势 业务专：经过多年来的成功经 任深圳市房地产协会城市更新 验，公司拥有了专业的旧改项 专业委员会「主任单位」，与 拿地成本低，毛利率高，回避 目团队及方法，对城市更新各 华润、万科、佳兆业等副主任 依赖招拍挂等竞争激烈的高价 种流程非常熟悉，运营能力强
Slide 30: 联动增土储
联动增土储 2 注入对价及支付方式 按联交所针对关联交易的要求对标的项目进 行独立评估，再用优于市场对价注入 1 如何联动 支付方式节奏灵活，包括但不限于现金或实 物等延迟支付方式，减低公司的资金压力 由控股股东负责整合资源进行项目孵化及一 级开发。待条件成熟后，控股股东将在适当 的时间将项目注入到公司 无需为土地储备积压大量资金，降 控股股东的约1,000万平方米核心地段的城 低公司财务成本和现金流压力 市更新项目也会在可见的未来注入公司。项 在公司层面规避了城市更新项目的 目主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区核心 前期不确定性风险 城市 3 联动的优势 透过与控股
Slide 31: 「住宅+商业」双轮驱动：NEO系列
「住宅+商业」双轮驱动：NEO系列 深圳NEO大厦 地区: 位于深圳核心商业中心区地段的福田中心区 西区之战略位置，是深圳市主要城市和商业地标， 评为深圳市十大地标建筑之一。NEO都市商务综 合体包括3座建筑，A座为甲级写字楼（深圳最高 的摩天大楼之一），B座及C座提供办公室及商铺 空间。四条地铁线之中转站，核心位置 占地面积: 19,295平方米 总建筑面积: 约252,539 平方米 总可出租面积: 约105,870平方米 31
Slide 32: 「住宅+商业」双轮驱动：香港绿景NEO
「住宅+商业」双轮驱动：香港绿景NEO 2017年10月，绿景斥资90亿港元收购项目，命名「香港绿景NEO」，成为集团香港的总部中心。 位处 CBD2 核心位置 地区：九龙观塘海滨道123号 占地面积：约48,438 平方呎（约4,500平方米） 九龙东将会是香港未来大力发展的第二核心商业区 规划总建筑面积：约596,200 平方呎（约55,390平方米） 沙中线预计将于2020第一季开始分段开通，九龙东的交通将更加便利 项目特色：商厦楼高19层，享有270度维多利亚港全海景致 盛大开幕：2019年11月 凭借政府政策支持及优越的地理位置，预期将为本集团带来稳定
Slide 33: 「住宅+商业」双轮驱动：佐阾系列
「住宅+商业」双轮驱动：佐阾系列 佐阾香颂购物中心 佐阾虹湾购物中心 1866佐阾荟 地址：深圳市龙华新区梅龙路与天湖路 地址： 深圳市龙华新区布龙路与民治大道 地址：深圳市福田梅林片区，地铁9号 交汇处 交汇处 线梅景地铁站 开业日期：2014年5月1日 开业日期：2013年5月1日 开业日期：2017年1月9日 出租面积：4.0万平方米（套内面积） 出租面积：2.28万平方米（套内面积） 出租面积：1.5万平方米（套内面积） 平均出租率：98% 平均出租率：97% 平均出租率：99% 项目特色：文化特色休闲街区购物广场 项目特色：社区
Slide 34: 免责声明
免责声明 本简报可能载有前瞻性陈述。仸何该等前瞻性陈述乃基于若干有关绿景（中国）地产投资有限公司 (「本公司」) 营运的假设及超出本公 司控制范围的因素而作出，且受重大风险及不明朗因素所影响，故此，实际结果与有关前瞻性陈述或会大相径庭。本公司概无义务为出现 在该等日期后的事件或情况更新有关前瞻性陈述。本简报的数据应被视为合乎作出简报当时的情况，且并未及将不会为反映或在本简报日 期后出现的重大发展而更新。构成本简报一部分的投影片仅为协助口头报告有关本公司的背景资料而编制。本简报同时包括有关中国及房 地产开发业的资料及统计。本公司乃自非官方来源取得该等资料及数据，事前并未经独立核证。本公司并不能确
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