Mitsui Fudosan Logistics Park, Inc. · TSE:3471
Mitsui Fudosan Logistics Park — 第13期 Earnings Presentation
60 slides from Mitsui Fudosan Logistics Park's earnings presentation, Mar 14, 2023
Slide 1: 第13期（2023年1月期）決算説明会資料
証券コード 3471 第13期 （2023年1月期） 決算説明会資料 2023年3月14日 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 0
Slide 2: MEMO
MEMO 1
Slide 3: 目次
目次 1.運用ハイライト 4.Appendix 運用ハイライト …… P40 •ポートフォリオの状況 …… P47 1-1 外部成長 …… P50 •第13期個別物件収支 …… P49 1-2 内部成長 …… P11 •第13期末鑑定評価の概要 …… P50 1-3 ESGへの取組み …… P12 •損益計算書及び貸借対照表 …… P51 1-4 財務戦略 …… P13 •外部認証評価取得への取組み …… P52 1-5 分配金成長 …… P14 •投資口価格推移・投資主の状況 …… P53 1-6 損益計算書 …… P15 •三井不動産の主要な開発・運営実績 …… P54 2.本投資法人の成
Slide 4: 1. 運用ハイライト
1. 運用ハイライト 3
Slide 5: 運用ハイライト
1 運用ハイライト 三井不動産との戦略的パートナーシップにより安定成長を継続 第13期決算概要 決算実績 1口当たり分配金* • 第13期も12期連続での増収、増益、増配 • 第13期実績8,401円 （第11期実績対比 ＋6.4% ） • 営 業 収 益109億円 （第12期実績対比 ＋3.5億円） • 第14期予想8,772円 （第12期実績対比 ＋5.0% ） • 経 常 利 益 42億円 （第12期実績対比 ＋0.3億円） • 上場来の年平均成長率は8.4% （第14期予想分配金含む） • 当期純利益 42億円 （第12期実績対比 ＋0.4億円） 1-1 外部成長 1-3 ESGへの取
Slide 6: MFLP大阪交野取得のポイント及び効果
1 -1. 外部成長① ー第14期取得物件ー MFLP大阪交野取得のポイント及び効果 取得のポイント • 物流マーケット環境の良好な大阪内陸部に位置する、三井不動産開発の機能性に優れた先進的物流 施設を合理的な価格で取得 • ポートフォリオの更なる安定性向上を実現 • ⼿元資金と借⼊金の活用による取得で継続的な分配金成長を図る MFLP大阪交野 取得の効果 2023年1月期末 MFLP大阪交野 MFLP大阪交野取得後 (第13期末） 物件数/資産規模 24物件/3,422億円 1物件/165億円 25物件/3,587億円 平均巡航NOI利回り* 4.9% 5.1% 4.9% 平均築年数* 6.
Slide 7: MFLP大阪交野
1 -1. 外部成長① ー第14期取得物件ー ICから 非常用 カフェテリア CASBEE新築 太陽光 MFLP大阪交野 スロープ型 第二京阪 約1.0km LED 発電機 売店 ラウンジ Aランク 発電 取得物件の概要 土地 巡航NOI利回り* 築年数 タイプ 事業用定期借地権/所有権 5.1％ 1.4年 スロープ型 立地の優位性 所在地 大阪府交野市 • 国道1号・第二京阪道路沿い、交野南ICまで約1km、寝屋川北ICまで約1.2kmに立地し、 建築時期 2021年9月 取得日 2023年2月1日 中国自動車道や名神高速道路への乗り⼊れが容易。西日本・東日本への中継拠点として優れた立地 取
Slide 8: MFLP大阪交野
1 -1. 外部成長① ー第14期取得物件ー ICから 非常用 カフェテリア CASBEE新築 太陽光 MFLP大阪交野 スロープ型 第二京阪 約1.0km LED 発電機 売店 ラウンジ Aランク 発電 西日本・東日本への中継拠点及び大阪・京都市街地近接のベッドタウンに位置する消費地近接の配送拠点 通勤利便性及び周辺環境 消費及び雇用確保に優れた豊富な周辺人口 0 5 10 15 20 最寄り駅のJR星田駅から徒歩 0 5 10 15 20 （万人） 12分と通勤利便性に優れ、 従業員を確保しやすい環境に 工場施設 商業施設 人口 あります。 また、星田駅北エリアは、区画 戸建住宅 商業 整
Slide 9: MFLP大阪交野
1 -1. 外部成長① ー第14期取得物件ー ICから 非常用 カフェテリア CASBEE新築 太陽光 MFLP大阪交野 スロープ型 第二京阪 約1.0km LED 発電機 売店 ラウンジ Aランク 発電 効率的な施設運営 太陽光パネルによるグリーン電力供給 1階の南北両面にトラックバースを設置し、高頻度の⼊出庫・搬出⼊ 本物件には、屋上緑化と太陽光パネルが設置されています。 に対応できます。 共用部及び専有部に対してグリーン電力の供給ができ、テナントのグリーン電力化ニーズに応えることが可能と また、トラックの出⼊り口を分け、場内を一方通行で運営し、効率的 なっています。 な施設運用を行うこと
Slide 10: 中期資産規模目標5,000億円に向けて着実に前進
1 -1. 外部成長② 中期資産規模目標5,000億円に向けて着実に前進 竣工済8物件 83万㎡ 未竣工3物件 18万㎡ 優先情報提供 リーシング済 リーシング済 リーシング済 リーシング済 NEW 対象物件 11物件 MFLP日野(75%) MFLP所沢 MFLP市川塩浜Ⅱ(60%) MFLP・SGリアルティ MFLP弥富木曽岬 （仮称）大阪市此花区 福岡粕屋(50%) 酉島物流施設(50%) リーシング済 リーシング済 リーシング済 リーシング済 NEW 101万㎡ MFLP船橋Ⅱ MFLP船橋Ⅲ MFLP東名綾瀬(50%) MFLP新木場Ⅰ MFLP座間(41.5%) 優先情報提供 第1
Slide 11: ポートフォリオ及びパイプラインの優位性
1 -1. 外部成長③ ーポートフォリオ及びパイプラインの優位性ー 本投資法人の保有物件、優先情報提供対象物件及び三井不動産開発物件の立地の優位性 首都エリア 関西エリア 東京駅 ：物流不動産保有物件 人口分布（人/k㎡） * 0～5,000人 ：インダストリアル不動産 保有物件 5,001～10,000人 ：優先情報提供対象物件 ：三井不動産開発物件 10,001人～ ※人口分布については「国土数値情報(1kmメッシュ別将来推計人口(H30国政局推計)データ)」(国土交通省)を加工して作成しています。 ＊詳細につきましては、P.55～56の本資料の記載事項に関する注記 【インダストリアル不動
Slide 12: 内部成長
1 -2. 内部成長 引き続き旺盛な床需要と三井不動産とのリーシング営業により稼働率は高水準で推移 物流施設床需要の増大 ■ 首都圏の空室率と需給バランス予測 ■ 大阪圏の空室率と需給バランス予測 ■ 中京圏の空室率と需給バランス予測 （千㎡ ） （千㎡ ） 予測 10% 1,500 予測 10% （千㎡ ） 1,000 予測 15% 4,000 3,000 1,000 10% 8.1% 5% 5% 500 2,000 4.1% 1.3% 500 5% 1,000 0.7% 1.0% 1.6% 0 0% 0 0% 0 0% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 （年 ）
Slide 13: ESGへの取組みの更なる強化
1 -3. ESGへの取組み ESGへの取組みの更なる強化 GRESBリアルエステイト評価 環境KPI進捗 2022年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において最高位で 第14期初に取得したMFLP大阪交野は「CASBEE新築認証」Aランク取得済、 ある「5 Star」を取得するとともに、2年連続で「Green Star」の評価 LED照明設置済であり、既存物件でのLED照明への交換工事や、新規契約にお を獲得しました。また、GRESB開示評価においても、最高位の「Aレ けるグリーンリース導⼊等も併せて、環境KPIは目標に向けて順調に進捗しています。 ベル」を2年連続で取得しました。
Slide 14: LTVマネジメントと安定した財務運営の推進
1 -4. 財務戦略 LTVマネジメントと安定した財務運営の推進 主な財務指標の変化 有利子負債の状況及びMFLP大阪交野取得に伴う借⼊ 2023年1月期末 2023年7月期末 2024年1月期末 • 返済時期の分散・金利の固定化により、金利上昇の影響は、当面限定的 （第13期末） （第14期末予想） （第15期末予想） • MFLP大阪交野取得に伴い借り⼊れた165億円はすべて固定金利、 かつ返済時期も分散 有利子負債合計 1,207億円 1,357億円 1,327億円 (億円) ■既存長期（固定金利）借⼊・投資法人債 ■既存長期（変動金利）借⼊ LTV 35.9% 39.0% 38.5%
Slide 15: 分配金成長
1 -5. 分配金成長 物件取得及び安定運用による継続的な分配金成長の実現 取得物件の規模に応じた最適な資金調達による分配金成長 第12期取得3物件が通期稼働すると共に、 MFLP大阪交野を取得すると共に、引き続き安定運用に努めることで、 アップサイドを目指す。 安定運用を継続した結果、高い分配金成長を実現。 継続的な分配金成長を実現する見込み。 +5.0% +6.4% 8,772円 8,735円 8,353円 8,401円 8,263円 7,816円 7,895円 +6.2% 7,283円 6,977円 主な減少要因 ・太陽光発電設備賃料の減少 ・テナント⼊替に伴うFR付与 MFLP茨木 M
Slide 16: 損益計算書①
1 -6. 損益計算書① 第13期（2023年1月期） 実績 第12期実績 第13期予想 第13期実績 差異 差異の主な内訳 （a） (2022/9/14) （b） （b）ー（a） （単位：百万円） 営業収益 10,607 10,864 10,960 353 営業収益 既保有物件一部区画のリースアップ等による増収 +259 営業費用 6,148 6,398 6,455 307 水道光熱収益の増加 +198 太陽光発電設備賃料の減少 △67 うち 減価償却費 その他営業収益の減少 △36 （物件に関するもののみ） 2,708 2,730 2,707 △0 営業利益 4,459 4,466 4,5
Slide 17: 損益計算書②
1 -6. 損益計算書② 第14期（2023年7月期） 業績予想 第13期実績 第14期予想 差異 差異の主な内訳 第15期予想 （a） （b） （b）ー（a） （単位：百万円） 営業収益 10,960 11,587 626 営業収益 11,655 第14期取得物件（MFLP大阪交野）による増収 +577 ※ 営業費用 6,455 7,002 546 水道光熱収益の増加（第14期取得物件を除く） +26 7,106 太陽光発電設備賃料の増加（第14期取得物件除く） ＋65 うち 減価償却費 2,707 2,985 277 その他営業収益の減少 △43 2,993 （物件に関するもののみ） 営業
Slide 18: MEMO
MEMO 17
Slide 19: 2.本投資法人の成長戦略
2.本投資法人の成長戦略 18 15
Slide 20: 基本戦略及び4つのロードマップ
2 基本戦略及び4つのロードマップ 三井不動産との戦略的パートナーシップ構築による投資主価値の最大化 三井不動産 ロジスティクスパーク投資法人 CRE戦略による開発用地ソーシング力 外部成長 総合ディベロッパーの物件開発力 保有 開発 戦略的 グループネットワークを 内部成長 パートナーシップ 活用したリーシング力 マネジメント 進化したソリューション型 安定運用 アセットマネジメント 投資主価値の最大化 物流施設事業の拡大 19
Slide 21: 基本戦略及び4つのロードマップ
2 基本戦略及び4つのロードマップ 資産規模拡大をメインドライバーとした着実な分配金成長 2016年度 – 2021年度 2022年度 2023年度以降 第1期－第12期 第13期 第14期 第15期 第16期以降 第5回公募増資 借⼊等による取得 資産規模 第4回公募増資 借⼊等による取得 2022年1月 2023年2月 2021年3月 2020年9月 24物件 24物件 25物件 20物件 21物件 優先情報提供 5,000 資産規模の 3,422 3,422 3,587 対象物件を中心に 億円 2,824 2,976 億円 億円 億円 継続的な物件取得 更なる拡大を 億円 中期 9物件
Slide 22: 三井不動産は、CRE戦略により開発を拡大
2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大）① 三井不動産は、CRE戦略によりロケーション、クオリティに優れた開発を拡大 CRE戦略による開発用地ソーシング力 CRE戦略提案 顧客企業の多様なCREニーズ BSのスリム化 グローバル展開 企業物流の再構築 遊休地の活用 企業インフラの開発 （オフバランス化） （海外拠点の構築） 不動産売却等 ロケーション、クオリティに優れた三井不動産の物件開発例 三井不動産の開発・運営物件*の伸長イメージ ■ MFLP新木場Ⅰ・MFLP新木場Ⅱ 2023年1月時点 累計投資規模 ECの増加によるラストワンマイル配送に対応可能なアーバン型物流拠点 56棟 7,00
Slide 23: 三井不動産の物流施設事業の成長力及びパイプライン
2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大）② 三井不動産の物流施設事業の成長力及び豊富なパイプラインを活用した安定的成長 三井不動産の主要な開発・運用実績 56棟7,000億円 総延床面積450万㎡ 既保有物件 優先情報提供対象物件 三井不動産開発・運営物件 25物件 149万㎡ 3,587億円 11物件 101万㎡ リーシング済 竣工済 リーシング済 竣工済 リーシング済 竣工済 2016年度竣工 2022年度竣工 2024年度竣工 75% MFLP船橋Ⅱ MFLP所沢 MFLP船橋Ⅰ 東京レールゲート EAST MFLP名古屋岩倉 MFLP横浜大黒 MFLP厚木 MFLP稲沢 MFLP広島
Slide 24: ロケーションへのこだわり（首都エリア）
1 2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大）③ロケーションへのこだわり 3 エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築 首都エリア 凡例 物流不動産保有物件 L-XX 物流不動産物件番号 L-XX 第14期取得物件 物件番号 インダストリアル不動産 保有物件 I-XX インダストリアル不動産 物件番号 優先情報提供 対象物件 三井不動産開発物件 三井不動産の 戦略エリア 23
Slide 25: ロケーションへのこだわり（関西他）
2 2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大）③ロケーションへのこだわり 3 エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築 関西エリア 中京エリア 東北エリア 広島エリア 九州エリア ■立地の分散が効いたポートフォリオ ■交通結節点へのアクセスに優れた立地 ■従業員の通勤利便性を考慮した立地 投資対象エリア 高速ICまでのアクセス距離 最寄駅へのアクセス時間 九州エリア 5km以上 バス利用 徒歩 広島エリア 20分超30分以内 20分超25分以内 1.6％ 7.9％ 4.4％ 2.4％ 2.6％ 中京エリア 湾岸 1km未満 7.4％ 9.8％ 24.7％ 3km以上5km未満 34.1
Slide 26: 立地の優位性
3 2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大）③ロケーションへのこだわり 3 本投資法人の保有物件、優先情報提供対象物件及び三井不動産開発物件の立地の優位性 首都エリア 関西エリア 東京駅 ：物流不動産保有物件 人口分布（人/k㎡） 0～5,000人 ：インダストリアル不動産保有物件 5,001～10,000人 ：優先情報提供対象物件 ：三井不動産開発物件 10,001人～ ※人口分布については「国土数値情報(1kmメッシュ別将来推計人口(H30国政局推計)データ)」(国土交通省)を加工して作成しています。 25
Slide 27: クオリティへのこだわり
2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大） ④クオリティへのこだわり 三井不動産が総合デベロッパーとして培った様々なノウハウを物流施設にも応用した 「三井不動産クオリティ」を備えた、先進的物流施設に投資 三井不動産クオリティ ■ 先進的物流施設の基本スペック 倉庫スペース 免震構造の採用 非常用発電機 大規模 高機能 防災 有効天井高 [延床面積] 5.5m以上 [ 柱 間 隔 ] 10m 以上 • 免震 / 耐震 概ね 10,000㎡ 以上 • 非常用発電 [有効天井高] 5.5m 以上 柱間隔 10m以上 • 被災度判定システム 床荷重 1.5t/㎡以上 [ 床 荷 重 ] 1.5t/㎡
Slide 28: バランスへのこだわり
2 -1. 外部成長戦略（資産規模の拡大） ⑤バランスへのこだわり 立地特性とテナントニーズを踏まえて開発された「MFLP」と「MFIP」を取得することにより、 バランスのとれたポートフォリオを構築し、成長性と安定性を確保 投資比率80％以上 投資比率20％以下 物流不動産 インダストリアル不動産 配送ニーズ 保管ニーズ データセンター等 マルチテナント対応型 シングルテナント対応型 長期BTS型中心 ランプウェイ型MFLP スロープ型MFLP ボックス型MFLP MFIP（三井不動産インダストリアルパーク） マルチ マルチ シングル マルチ シングル シングル BTS BTS MFLP横浜大
Slide 29: 内部成長戦略①
2 -2.内部成長戦略① グループの顧客ネットワークを活用した中長期的なテナントリレーションによる安定した運用 リーシングにおける三井不動産グループの テナントの分散状況 賃貸借契約の状況 顧客ネットワークの有効活用 日立物流首都圏 ナカノ商会 その他 三井不動産とリレーションのある多数のテナントが⼊居 日本ロジテム 平均賃貸借期間* 9.1年 大⼿衣料品製造小売業 賃貸借 東日本急行 楽天 約 80社 ※ エヌ・ティ・ティ・ロジスコ 平均残存賃貸借期間* 4.4年 契約 メイコン イー・ロジット 丸紅ロジスティクス 荷主 ビックカメラ 佐川グローバルロジスティクス ミスミ 三井倉庫ロジスティ
Slide 30: 内部成長戦略②
2 -2.内部成長戦略② 着実かつ安定的な物件運営 期末稼働率の推移 エネルギーコスト増加の影響 100% 100% 100% 99.9% 99.8% 100%(予想) 100%(予想) ■ 物件タイプ別の電気代負担区分 100% 100.0% 電気代の大部分はテナント負担（本投資法人はマルチテナント対応型物件の共用部のみ電気代 100% を負担）であり、本投資法人の負担は限定的です。 0% 90.0% マルチテナント対応型物件 シングルテナント対応型物件 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 16物件 /BTS 9物件 （21/1） （21/7） （22/1）
Slide 31: 内部成長戦略③
2 -2.内部成長戦略③ 三井不動産グループによるソリューション型アセットマネジメントの進化 アセットマネジメントプランのポイント ⼊居企業さまのニーズに対応する専門ソリューション提案力の強化 ■ MFLP ICT LABO 2.0 荷主 物流企業を取り巻く課題 本投資法人 オペレーション効率化 • 物流ICT体験型ショールーム 物流企業 BCP対応等 人⼿不足 ⼊庫から出庫まで最先端ICT機器により自動化した （3PL事業者等） 配送コスト先高感 自動化対応 ライン（フルオートメーション物流モデル）での展示。 • 倉庫内物流の自動化・省力化ソリューション提供 • 自動化・省力化等に関する先進
Slide 32: ESGへの取組み①
2 -3.ESGへの取組み①三井不動産グループの経営理念の共有 グループビジョン「 」のもと、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献 三井不動産グループのESG理念 本資産運用会社のESG推進 三井不動産グループでは、グループのロゴマークである「 」マークに象徴される「共生・共 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が資産運用業務を委託する三井不動産ロジ 存」「多様な価値観の連繋」「持続可能な社会の実現」の理念のもと、グループビジョンに スティクスリートマネジメント株式会社は、「ESG（環境・社会・ガバナンス）に関する方 「 」を掲げ、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献しています。 針」を
Slide 33: ESGへの取組み②環境
2 -3.ESGへの取組み②環境への配慮と対応 Environment 積極的なグリーンビルディング認証の取得と地球環境の保全に向けた取組み 各種環境イニシアティブへの賛同・署名 環境KPIのモニタリング 本資産運用会社は、企業等に対して気候変動関連リスクと機会に関する情報開示を推 環境KPIに対する最新の実績及び進捗状況は概ね順調であり、 奨する気候関連財務情報開示タスクフォース「TCFD」の提言に賛同し、「TCFDコンソー 今後も環境負荷の低減への取組みを推進することで達成を目指します。 シアム」の会員として活動しています。また、2022年度から「JCI気候変動イニシアティブ」へ 賛同し、
Slide 34: ESGへの取組み③社会
2 -3.ESGへの取組み③社会への配慮と対応 Social 様々なステークホルダーへの継続的な取組み ステークホルダーへの取組み スポンサーである三井不動産のノウハウを生かし、テナントや施設利用者、周辺環境、地域コミュニティといったステークホルダーに配慮し、健康で働きやすく、 安全な環境を確保するための取り組みを進めています。 地域貢献活動 スカイデッキ カフェテリア 本資産運用会社では地域の清掃活動に参画することで、従業員の地域 貢献及び環境意識向上に向けた取組みを積極的に行っています。 新型コロナウィルス感染予防対策 非常用発電機 障がい者支援団体（グループハッピースマイル）との連携 N
Slide 35: ESGへの取組み④ガバナンス
2 -3.ESGへの取組み④ガバナンスへの配慮と対応 Governance 投資主利益に配慮したガバナンスの取組み 本投資法人及び資産運用会社は、投資主の権利に十分配慮し、投資主利益と本投資法人及び資産運用会社の利益とを合致させる 強固なリレーションシップ（信頼関係）構築のため、以下の施策を通じて適切なガバナンス体制の構築に取り組んでいます。 運用における利益相反対策 投資主とのリレーションシップ（信頼関係）の重視 ■投資主利益と合致した運用報酬体系 本投資法人における利害関係者からの資産の取得及び譲渡については、資産運用会社 において透明性のある意思決定プロセスによって決定します。 本投資法
Slide 36: 財務戦略①
2 -4.財務戦略① 返済期限及び金融機関の分散が図られた安定した財務運営 有利子負債の状況 (百万円) 14,000 ■既存借⼊ ■第14期取得物件取得に伴う借⼊ ■投資法人債 12,000 10,000 コミットメントライン10,000百万円 6,500 1,600 8,000 2,200 1,300 6,000 5,600 8,500 8,900 4,000 7,500 7,800 7,600 6,600 7,200 6,700 1,300 5,600 5,900 5,600 6,300 5,700 5,100 400 2,000 4,000 3,600 3,600 3,000 3,00
Slide 37: 財務戦略②
2 -4.財務戦略② 効率的なキャッシュマネジメント 一般的に、土地価格に比べて建物価格の比率が高い等の物流 ■ 利益を超える金銭の分配のポイント 施設の特性を踏まえ、安定的な分配金水準の確保及び効率的 なキャッシュマネジメントを両立させる観点から、利益超過分配を 長期的な建物維持管理支出の 分配金の水準 財務安定性の確保 確保 含む金銭の分配を原則として毎期継続的に行う方針です。また、 新投資口の発行等の資金調達等により、1口当たり分配金の分 当面の間、当該営業期間におけるFFO（但 各営業期間において、エンジニアリング・レポー 各営業期間内において、鑑 し、不動産売却損益等を除きます。）の
Slide 38: 分配金成長
2 -5. 分配金成長 外部成長による高い分配金成長を今後も継続 資産規模の拡大 優先情報提供対象物件を中心とした質の伴った継続的外部成長 MFLP小牧 MFLP日野 MFLPつくば MFLP稲沢 MFLP堺 MFLP茨木 MFIP印西Ⅱ MFLP八千代 MFLP大阪交野 他2物件 他5物件 他2物件 MFLP川口Ⅰ 勝田台他2物件 借⼊金 1st PO 借⼊金 2nd PO 3rd PO 4th PO 借⼊金 5th PO 借⼊金 最適な資金調達 取得資産の規模に応じた最適な資金調達及びLTVマネジメント 25物件 24物件 39.0% 21物件 38.5% 20物件 36.5% 35.9%
Slide 39: MEMO
MEMO 38
Slide 40: 3. マーケット概要
3. Y-Fy NB M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
Slide 41: マーケット概要①（首都圏）
3 -1. マーケット概要 マーケット概要① 1 需給バランスと空室率 3 ：2021年及び2022年における新規供給 ：空室率 0～5％未満 ：サブマーケットエリア ：2021年及び2022年における新規需要 ：空室率 5以上～10％未満 ：三井不動産の戦略エリア 首都圏 =100千㎡ ：空室率 10％以上 ※2022年12月末時点 予測 千㎡ 4,000 15% 3,500 12% 3,000 東北道 /圏央道エリア 2,500 9% 2,000 16号エリア 1,500 6% 関越道 1,000 /圏央道エリア 3% 外環道エリア 500 0 0% 2010 2011 2012 2013
Slide 42: マーケット概要①（大阪圏）
3 -1. マーケット概要 マーケット概要① 2 需給バランスと空室率 3 ：2021年及び2022年における新規供給 ：空室率 0～5％未満 ：サブマーケットエリア ：2021年及び2022年における新規需要 ：空室率 5以上～10％未満 ：三井不動産の戦略エリア 大阪圏 =100千㎡ ：空室率 10％以上 ※2022年12月末時点 予測 千㎡ 2,000 15% 12% 1,500 京阪その他エリア 9% 大阪内陸エリア 1,000 6% 500 3% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Slide 43: マーケット概要①（中京圏・九州圏・中国圏）
3 -1. マーケット概要 マーケット概要① 3 【凡例】 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） ：三井不動産の戦略エリア 需給バランスと空室率 3 物流不動産保有物件 三井不動産開発物件 中京圏 九州圏 中国圏 千㎡ 予測 千㎡ 予測 千㎡ 予測 1,000 15% 400 15% 200 30% 750 300 150 10% 10% 20% 500 200 100 5% 5% 10% 250 100 50 0 0% 0 0% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Slide 44: マーケット概要②
3 -1. マーケット概要 マーケット概要② * 我が国の物流施設のストック分析 百万㎡ 700 50% 先進的物流施設 600 築40年以上の 6.1％ 500 40% 物流施設 400 30% 44.8％ 希少性の高い 300 先進的物流施設 20% 200 築古物件の将来の 10% 100 建替需要 0 0% （年） 築40年以上の推計値 築40年未満の推計値 先進的物流施設 （左軸） 築40年未満の 築40年以上のシェア 先進的物流施設シェア （右軸） 物流施設 （2021年12月時点） ※上図(棒グラフ)は、国土交通省総合政策局「建築着工統計調査」及び総務省「固定資産概要調書」に基づ
Slide 45: マーケット概要③
3 -1. マーケット概要 マーケット概要③ Eコマースの市場規模拡大による需要の高まり 拡大するＥコマースの市場規模 消費形態としてのＥコマースの浸透 増加する通販関連（Ｅコマース）事業者の賃貸面積・割合 （億円） 20.7兆円（%） （千㎡） 通販関連(％) （%） ネットショッピングの支出額推移 ネットショッピングの利用世帯割合の推移 1,200 通販関連貸借面積(千㎡) 210,000 20 （円） Eコマース化率(世界) 19.6% 26,000 2022年度 56% 2022年度 Eコマース化率(米国) 30 2019年度 2019年度 1,000 180,000 Eコマース化率(
Slide 46: MEMO
MEMO 45
Slide 47: 4. Appendix
4. Appendix NM Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
Slide 48: ポートフォリオの状況
4 Appendix ポートフォリオの状況 1 2 (第14期取得物件取得後) 取得価格合計 平均巡航NOI利回り 平均鑑定NOI利回り 平均築年数 稼働率 25物件 3,587億円 4.9%（償却後3.3%） 4.1% 6.1年 99.8% 巡航NOI 鑑定NOI 物件 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り 延床面積※1 賃貸可能面積※2 築年数 稼働率 区分 物件名称 所在地 利回り 利回り* 番号 （百万円） （百万円） （%） （㎡） （㎡） （年） （％） （％） （%） GLP・MFLP市川塩浜 105,019 L-1 千葉県市川市 15,500 19,800 4.9 4.9 3.8
Slide 49: ポートフォリオの状況
4 Appendix ポートフォリオの状況 2 2 (第14期取得物件取得後) 巡航NOI 鑑定NOI 物件 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り 延床面積 賃貸可能面積 築年数 稼働率 区分 物件名称 所在地 利回り 利回り 番号 （百万円） （百万円） （%） （㎡） （㎡） （年） （％） （％） （%） L-15 MFLP福岡 I 福岡県糟屋郡 5,263 6,250 5.2 5.1 4.3 32,199 32,216 6.3 100 MFLPプロロジスパーク川越 117,337 L-16 （準共有持分50%） 埼玉県川越市 14,800 17,450 4.7 4.7 4.0 56,72
Slide 50: 第13期個別物件収支
4 Appendix 第13期個別物件収支 （単位：百万円） MFLP GLP・ MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP プロロジス MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFIP MFIP 全体 MFLP 横浜 MFLP柏 MFLP堺 八千代 久喜 八潮 厚木 船橋西浦 小牧 日野 平塚 つくば 稲沢 厚木Ⅱ 福岡Ⅰ パーク 広島Ⅰ 茨木 川口Ⅰ 大阪I 平塚Ⅱ 印西 印西Ⅱ 合計 市川塩浜 大黒 勝田台 川越 資産運用日数 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184
Slide 51: 第13期末鑑定評価の概要
4 Appendix 第13期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第12期末* 第13期末* 増減 第13期末 （2022月7月末）（a） （2023月1月末）（b） 主な増減要因 取得年月 取得価格 （b）ー（a） 帳簿価額 鑑定評価額 CR※ 鑑定評価額 CR※ 鑑定評価額 CR※ CR※ その他 GLP・MFLP 市川塩浜（50%） 2016年9月 15,500 14,617 19,400 3.7% 19,800 3.7% 400 0.0 - 〇 MFLP 久喜 2016年8月 12,500 11,306 15,200 4.1% 15,400 4.0% 200 △ 0.1 〇 〇 MFL
Slide 52: 損益計算書及び貸借対照表
4 Appendix 損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：百万円） 貸借対照表 （単位：百万円） 第12期実績 第13期実績 第12期実績 第13期実績 科目 科目 （2022年7月期） （2023年1月期） （2022年7月期） （2023年1月期） 営業収益 10,607 10,960 流動資産 9,759 9,741 賃貸事業収⼊ 10,054 10,245 現金及び預金 686 1,966 その他賃貸事業収⼊ 553 714 信託現金及び信託預金 6,894 7,685 営業費用 6,148 6,455 未収消費税等 1,848 - 賃貸事業費用 5,011 5,271 その
Slide 53: 外部認証評価取得への取組み
4 Appendix 外部認証評価取得への取組み DBJ Green Building認証 物件名 DBJ Green Building 認証* CASBEE 新築認証* CASBEE 不動産認証* BELS評価 ZEB認証 DBJ Green Building認証とは、対象物件の環境性能に加えて防 GLP・MFLP市川塩浜 Aランク* Sランク* ★★★★★ ZEB Ready 災や地域コミュニティを含む様々なステークホルダーからの社会的要請 MFLP久喜 ★★★ Aランク* ★★★★ に配慮した不動産（“Green Building”）の普及促進を目的に、 株式会社日本政策投資銀行が独自に
Slide 54: 投資口価格推移・投資主の状況
4 Appendix 投資口価格推移・投資主の状況 （円） 投資口価格（終値） 東証REIT指数 660,000 560,000 460,000 360,000 IPO発行価格270,000円 260,000 160,000 2016/8/2 2017/10/31 2017/1/31 2017/4/30 2017/7/31 2017/10/31 2018/1/31 2018/4/30 2018/7/31 2018/10/31 2019/1/31 2019/4/30 2019/7/31 2019/10/31 2020/1/31 2020/4/30 2020/7/31 2020/10/31 202
Slide 55: 三井不動産の主要な開発・運営実績
4 Appendix 三井不動産の主要な開発・運営実績＊ 本投資法人による 優先情報提供 本投資法人による 優先情報提供 竣工年度 開発・運営物件 延床面積 竣工年度 開発・運営物件 延床面積 取得 対象物件＊ 取得 対象物件＊ MFLP横浜大黒 100,530㎡ ● (50%) － MFIP印西Ⅱ 27,268㎡ ● － GLP・MFLP 市川塩浜 105,019㎡ ● (50%) － MFLP立川立飛 55,094㎡ － － 2013年度 MFIP印西 40,478㎡ ● － 2020年度 MFLP大阪Ⅰ 43,919㎡ ● － MFLP八潮 40,728㎡ ● － MFLP八千代勝田台
Slide 56: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 ＊特に記載のない限り、整数表記の数値については単位未満を切り捨て、小数点表記の数値は、表記未満の桁を四捨五⼊して記載しています。 ＊特に記載のない限り、下記を前提にしています。 【運用ハイライト】【基本戦略及び4つのロードマップ】【内部成長戦略】【ポートフォリオの状況】 「分配金（DPU）」 利益超過分配金を含みます（発行済投資口数：第1・2・3期末：224,000口/第4・5期末：262,774口/第6・7期末：379,000口/第8期末：441,000口/第9・10・11期末：542,000口/第12・13・14・15期末：576,000口）。 ｢稼働率｣ 賃
Slide 57: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 【インダストリアル不動産】 データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設等の企業活動の基盤となる不動産をいいます。 【FFOを基準とした金銭分配の算定方法】 ① 当該営業期間の当期純利益に基づき利益分配を決定します。 ② 当該営業期間の当期純利益（但し、不動産売却損益等を除きます。）に減価償却費を加算することにより、当該営業期間のFFOを算定します。 ③ 当該営業期間のFFOの70％に相当する金額を目処に、利益超過分配を含めた分配可能金額を算定します。 ④ 利益超過分配を含めた分配可能金額から、利益分配（但し、不動産売却損益等を除きます。）の額を控除し、
Slide 58: Disclaimer
Disclaimer 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の決算に係る情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧誘や売買の 推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購⼊にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書 類又は資産運用報告ではありません。 本投資法
Slide 59: MEMO
fe) = Ww = [58
Slide 60: Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc. M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc.
Mitsui Fudosan Logistics Park — 第13期 Earnings Presentation on 6ix