Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2019 Feb Earnings Presentation
47 slides from Hulic Reit's earnings presentation, May 28, 2019
Slide 1: 運用状況報告会 第10期（2019年2月期）決算状況等のご報告
運用状況報告会 第10期（2019年2月期）決算状況等のご報告 2019年5月28日 証券コード 3295
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. 運用実績 Ⅲ. ご参考 1. ポートフォリオ・サマリー 4 1. 損益計算書 22 2. 分配金・NAVの推移 6 2. 貸借対照表 23 3. 外部成長の実績 7 3. 新規取得資産（第10期） 24 4. 内部成長の実績 8 4. 第10期末ポートフォリオ一覧 30 5. 財務の状況 10 5. 運用資産の状況 33 6. 鑑定評価の状況 11 6. 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針 38 7. ESGへの継続的な取り組み 12 7. 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 39 8. 次世代アセット・プラスへの投資 40 9. ヒューリックについて 41 Ⅱ
Slide 3: HULIC REIT
r E HULIC 1. BRR A HULIC REIT, INC.
Slide 4: 上場来の資産規模及びLTVの推移
1. ポートフォリオ・サマリー 4 上場来の資産規模及びLTVの推移 第10期（2019年2月期）に第5回公募増資及び借入金による物件取得を行い、上場来目指してきた資産規模3,000億円を達成 資産規模 50物件 3,069億円 東京コマーシャル・プロパティ 34物件 2,522億円 （82.2％） 平均NOI利回り 4.5％ 償却後平均NOI利回り 3.9％ 次世代アセット・プラス 16物件 547億円 （17.8％） 資産規模 3,500 （億円） 2014年11月 2016年3月 2016年10月 2017年10月 2018年10月 50物件 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
Slide 5: 第10期末時点のポートフォリオ
1. ポートフォリオ・サマリー 5 第10期末時点のポートフォリオ ポートフォリオ全体*1 用途別 5.4% エリア別 6.5% オフィス 6.2% 6.2% 都心6区 12.1% 都心・駅近にこだわった 商業施設 有料老人ホーム その他23区 その他 ポートフォリオ ネットワークセンター 17.5% ホテル 64.6% TCP 81.5％ 82.2％ 都心6区中心 東京コマーシャル・プロパティ*1 91.4％ 都心6区の比率： *3 最寄駅からの 8.0% エリア別 6.7% 1.9% 徒歩分数別 10.2% 都心6区 17.6% その他23区 駅直結 1分以内 その他 1分超～3分以内 1
Slide 6: 1口当たりの分配金及びNAVの着実な成長
2. 分配金・NAVの推移 6 1口当たりの分配金及びNAVの着実な成長 保有物件の高い競争力に裏付けられた内部成長及びスポンサーサポートを主軸とした外部成長により、年間分配金及びNAV の着実な成長を目指す 1口当たり分配金（円） 1口当たりNAV（円） 4,000 200,000 固都税・譲渡益要因 実質分配金 * 予想分配金 1口当たりNAV 新予想分配金（左軸） 3,797 200,000 予想分配金 1口当たりNAV 一口当たりNAV（右軸） 3,643 3,516 3,410 3,410 3,500 175,000 3,378 175,000 3,304 169,415 3,1
Slide 7: 外部成長の実績
3. 外部成長の実績 7 第10期（2019年2月期）においては都心6区のオフィスを6物件取得し、ポートフォリオの規模拡大と質の向上 物件数 取得価格合計 不動産鑑定評価額合計 含み損益*1 稼働率 NOI利回り*2 6 物件 37,200 百万円 37,740 百万円 540 百万円 99.9 ％ 第10期末（2019年2月末）時点 3.9 ％ 品川シーズン ヒューリック ヒューリック日本橋 物件名 テラス*3 KSS五反田ビル 神谷町ビル*3 本町一丁目ビル*3 番町ハウス 恵比寿南ビル 用途 オフィス スポンサー開発 独自ルート スポンサー保有 スポンサー保有 スポンサー保有 スポンサー
Slide 8: 内部成長の実績：稼働率・賃料増減・NOIの推移
4. 内部成長の実績 8 稼働率の推移 （％） 全体 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス 100.0% 95.0% 90.0% 85.0% 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末（予想） 第12期末（予想） （2017年2月末） （2017年8月末） （2018年2月末） （2018年8月末） （2019年2月末） （2019年8月末） （2020年2月末） 全体 99.7% 99.3% 99.7% 99.8% 99.9% 99.9% 99.3% TCP 99.4% 98.8% 99.5% 99.7% 99.9% 99.8% 98.9% NGA+ 10
Slide 9: テナント入替及び賃料増額更改の実績
4. 内部成長の実績 9 テナント入替及び賃料増額更改の実績 ヒューリック新宿三丁目ビル ＫＳＳ五反田ビル 所在地 東京都 新宿 区 所在地 東京都 品川区 東京メトロ丸ノ内線他 東急池上線 最寄駅 最寄駅 「新宿三丁目」駅 「大崎広小路」駅 駅徒歩 徒歩 1分 駅徒歩 徒歩 1分 取得価格 5,550百万円 取得価格 3,450百万円 延床面積 1,493.90㎡ 延床面積 4,495.35㎡ （円/坪） ＜平均賃料*1*2＞ （円/坪） ＜平均賃料*1*2＞ 75,000 ・ 取得後の収益性の向上へ向け 18,000 約17,400 ・ テナントリレーションを通して、テナ 約70,
Slide 10: 財務の状況
5. 財務の状況 10 安定的かつ健全な財務運営の維持 主要な財務指標の推移 有利子負債の平均調達金利*2及び平均残存期間の推移 第8期末 第9期末 第10期末 （平均調達金利） 平均残存期間 平均調達金利 （平均残存期間：年） （2018年2月末） （2018年8月末） （2019年2月末） 2.0% 8.0 1.5% 6.0 有利子負債総額 1,158億円 1,234億円 1,395億円 4.9年 4.9年 4.4年 4.6年 4.2年 1.0% 4.0 0.70% 0.69% 0.69% 0.69% 固定金利比率*1 96.6％ 96.3％ 97.2％ 0.66% （金利スワップによる固
Slide 11: 鑑定評価の状況
6. 鑑定評価の状況 11 期末鑑定評価及び含み損益の状況 含み益は上場来順調に増加し、第10期末（2019年2月末）の含み損益は+491億円（第9期末比 +72億円） 第10期末（2019年2月末）の含み益率は+16.1％ （単位：百万円） 第9期末 第10期末 差異 直接還元利回りの推移 鑑定評価額 鑑定評価額 鑑定評価額 （第9期末対比*2） （還元利回り） （還元利回り） （還元利回り） 物件数 オフィス 物件数 17件 22件 +5件 上昇 0件 帳簿価格*1 160,836 186,513 197,977 230,015 +37,140 +43,502 維持 6件 含み損益
Slide 12: ESGへの継続的な取組み（環境・社会）
7. ESGへの継続的な取組み 12 環境（Environment） 環境配慮ビルの保有 ■ DBJ GreenBuilding認証 ■ CASBEE建築評価認証 保有する6物件において、環境・社会へ配慮がなされた不動産を評価する ヒューリック神谷町ビル、ゲートシティ大崎で、国土交通 「DBJ GreenBuilding認証」を取得しています。 省が推奨する建築物の環境性能で評価し格付けする手 法のCASBEEにて最高ランクのSランクを取得しています。 ヒューリック神谷町ビル エネルギー効率の改善 品川シーズンテラス 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック虎ノ門ビル エネルギー効率改善のために、空調
Slide 13: ESGへの継続的な取組み（ガバナンス）
7. ESGへの継続的な取組み 13 ガバナンス（Governance） 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用 利益相反取引防止に係る自主ルールの採用 本資産運用会社は、投資委員会とコンプライアンス委員会の双方に外部専門家を委員 本投資法人は、利害関係者との取引に関して、「物件の取得」「物件の譲渡」「物件の賃 として選任しています。資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては、 貸」「不動産管理業務等委託」「物件売買及び賃貸の媒介の委託」「工事等の発生」にお 外部委員を含む過半数の委員の賛成が、コンプライアンス委員会においては外部委員 いて、自主ルールを採用しており、利益相
Slide 14: HULIC REIT
he Is HULIC [A HULIC REIT, INC.
Slide 15: 戦略の骨子
1. 戦略の骨子 15 1口当たり分配金・LTV 上場後～5年 上場後5年以降 （円） 4,000 60.0% 固都税・譲渡益要因 分配金実績 実質分配金 予想分配金（左軸） 3,740 4,000 3,500 3,500 内部成長と外部成長の 60% 期末時点LTV（右軸） 期末時点LTV（右軸） 3,378 3,797 3,143 3,304 3,643 3,516 両輪による着実な 3,410 3,410 2,926 2,950 2,969 3,304 3,378 分配金水準の上昇を目指す 3,000 3,143 50.0% 2,926 2,950 2,969 3,000 45.2% 5
Slide 16: 運用ガイドラインの変更について
2. 運用ガイドラインの変更について 16 Quality 東京コマーシャル・プロパティ（TCP）に重点を置く運用方針の堅持 Flexibility 投資対象エリア等について、運用における柔軟性を向上 変更前後の比較 変更前 変更後 ポートフォリオの80～90％程度 ポートフォリオの80％程度*1 東 オフィス オフィス 京 ・東京23区 ・東京都及び東京都近郊の政令指定都市 プコ ロマ ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 ・原則として「最寄駅から徒歩5分以内」 パー 商業施設 （変更なし） テシ 商業施設 ィャ ・東京都及び東京都近郊の主要都市 ・東京都及び東京都近郊の主要都市 ル ・原
Slide 17: 内部成長戦略
3. 内部成長戦略 17 オフィスの供給量と空室率の推移*1 オフィスの平均賃料の推移*3 大規模オフィス供給量(右軸) 中規模オフィス供給量(右軸) （％） Aクラスビル空室率(左軸) Bクラスビル空室率(左軸) （千坪） Aクラスビル平均賃料 Bクラスビル平均賃料 10 300 （円/坪） 予想 250 40,000 200 30,000 5 150 100 20,000 50 0 0 10,0000 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 （年） '01 '03 '05 '07 '09 '11 '13 '15 '17
Slide 18: 外部成長戦略
4. 外部成長戦略 18 Ａｓｓｅｔ Ｄｅｂｔ <利回りの推移> ・ 低金利の資金調達マーケットを受け、第10期（2019年2月期）に (%) 5.0 おける新規借入の平均調達金利は0.67％ ・ 取得余力を活用した外部成長も検討 4.5 4.0 簿価ベースLTV 時価ベースLTV （第10期末時点） 43.2 ％ （第10期末時点） 37.5 ％ 3.5 3.0 LTV45％までの LTV50％までの 2.5 取得余力 約100億円 取得余力 約 440億円 期待NOI利回り *1 2.0 イールドスプレッド（対日本国債10年債利回り） *2 0 1.5 Ｅｑｕｉｔｙ (円) <投資口価格の
Slide 19: スポンサー開発物件
5. スポンサー開発物件 19 スポンサー開発物件の着実な取得を通じた資産規模の拡大 スポンサーサポートを活用した物件取得の実績 スポンサー 資産規模 スポンサー開発物件 15物件 1,177億円 3.0% 38.3 % サポート 97.0% （第10期末） スポンサー保有・スポンサールート物件 31物件 1,801億円 58.7% スポンサー 50物件 3,069億円 第三者からの取得（独自ルート）物件 4物件 92億円 開発物件 38.3% ■スポンサー開発物件 ■スポンサー保有物件及びスポンサールート物件 ■第三者からの取得（独自ルート）物件 Ｚｚｚ 虎ノ門 アリア松原 御茶ノ水ソラ
Slide 20: スポンサーの主な開発実績・開発計画
5. スポンサー開発物件 20 スポンサーの主な開発実績・開発計画 都心6区を中心にスポンサーの開発物件が竣工予定 ～2018年 2019年 2020年 2021年～ ＴＣＰ ①ヒューリック渋谷公園通りビル ＴＣＰ ③外神田4丁目開発計画 ＴＣＰ ⑥赤坂二丁目開発計画 ＴＣＰ ⑧宇田川町32開発計画 ②ヒューリックスクエア東京 ④宇田川町14.15番地区第一種市街地開発事業 ⑦新宿3-17開発計画 ⑨銀座6丁目開発計画 ⑤吉祥寺南町1丁目開発計画 ⑩銀座8丁目開発計画 ⑪銀座6丁目開発計画2 ＮＧＡ+ ⑫チャームプレミア田園調布 ＮＧＡ+ ⑭文京弥生開発計画 ＮＧＡ+ ⑯南麻布開発計画 Ｎ
Slide 21: HULIC REIT
A fe: HULIC A HULIC REIT, INC.
Slide 22: 損益計算書
1. 損益計算書 22 第10期実績の第9期実績対比・予想対比 （単位：百万円） 第9期実績 第10期 第10期（実績）-第9期（実績）増減 （ C-A ) 増減 差異 （2018年8月期） （2019年2月期） 賃貸事業収益 （ +1,037 ） （A) 予想(B)*2 実績（C) （C-A) （C-B) • 第8期決算発表以降取得物件収益寄与 ： +972 営業収益 • HLC銀座7丁目ビル通期寄与 ： +43 賃貸事業収益 7,712 8,647 8,750 ＋1,037 ＋102 • リーフみなとみらい売却 ： △59 不動産等売却益 389 193 194 △195 ＋1 •
Slide 23: 貸借対照表
2. 貸借対照表 23 第10期末（2019年2月末）実績 （第9期末（2018年8月末）対比） 2018年10月に実施した公募増資に伴う物件取得等によって、総資産額は約3,226億円（第9期末比：+約388億円）まで拡大 第10期末（2019年2月末）時点のLTVは43.2％であり、第9期末（2018年8月末）時点と比較し0.3pt低下 （単位：百万円） 第9期 第10期 増減 （2018年8月期） （2019年2月期） 第10期の動き （A) （B) （B-A) 資産の部 流動資産 11,890 15,561 ＋3,670 ■第10期取得資産（取得価格合計：37,200） 現金及び
Slide 24: 新規取得資産：品川シーズンテラス
3. 新規取得資産（第10期） 24 品川シーズンテラス 取得価格 鑑定評価額 ＊2 NOI利回り 取得年月日 6,100百万円 6,150百万円 3.6％ 2018年9月10日 ハイライト ❏ 更なる発展が期待される「品川」エリアに所在する、大規模 オフィスビルをスポンサーから取得 ・JR各線及び京浜急行本線「品川」駅より徒歩6分に位置し、羽田 空港から京浜急行空港線で約13～16分、また東海道新幹線の停 車駅であり、国内外への高いアクセス性を有する 立地特性 ❏ 新駅開発、リニア敷設などエリア開発が期待される立地 ・JR山手線他「品川」駅～「田町」駅間における新駅（2020年暫定開 業）の
Slide 25: 新規取得資産：KSS五反田ビル
3. 新規取得資産（第10期） 25 KSS五反田ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊ NOI利回り 取得年月日 3,450百万円 3,490百万円 4.5％ 2018年10月1日 ハイライト ❏ IT系企業のオフィスエリアとして認知度が高まる「五反田」エ リアの中規模オフィスビルを取得 ・IT系企業が集積している渋谷・新宿エリアなどへの交通利便性が 高いことが注目され、同業種のオフィスエリアとしてのニーズが堅 調である「五反田」エリアの中規模オフィスビル 立地特性 ❏ 最寄駅から徒歩1分、3駅6路線が利用可能な立地 ・東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩1分、JR山手線「五反田」駅 より徒歩6分のほ
Slide 26: 新規取得資産：ヒューリック神谷町ビル（追加取得）
3. 新規取得資産（第10期） 26 ヒューリック神谷町ビル（追加取得） 取得価格 鑑定評価額 ＊ NOI利回り 取得年月日 18,500百万円 18,700百万円 3.7％ 2018年10月16日 ハイライト ❏ スポンサー保有持分30％を追加取得し、完全保有化（100％） ・堅調なトラックレコードを踏まえ、本投資法人の資産規模拡大に合 わせた2度目の追加取得を実施。完全保有となることにより、 本 投資法人の運営の自由度向上が期待できる 立地特性 ❏ 大規模再開発の進展する「神谷町」エリア ・大規模再開発の進展によりエリアのポテンシャルが向上し、幅広 いテナント層の取り込みが期待されるエリア
Slide 27: 新規取得資産：ヒューリック日本橋本町一丁目ビル
3. 新規取得資産（第10期） 27 ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 3,980百万円 4,120百万円 4.5％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ オフィス需給が良好な「日本橋室町・日本橋本町」エリアに 所在するオフィスビルを取得 ・2017年以降空室率が1％を下回る水準で推移し、今後も建替え・ 再開発によるオフィスポテンシャルの向上により、当面が良好な 需給関係が続くと見込まれるエリアのオフィスビル 立地特性 ❏ 3駅5路線が利用可能な交通利便性の高い立地 ・東京メトロ銀座線他「三越前」駅から徒歩5分に所在し、JR総武線 快速「新
Slide 28: 新規取得資産：番町ハウス
3. 新規取得資産（第10期） 28 番町ハウス 取得価格 鑑定評価額 ＊ NOI利回り 取得年月日 2,750百万円 2,800百万円 4.2％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ 英国大使館を借景とする良質な職場環境を有するオフィス ビルをスポンサーから取得 ・英国大使館の道路を挟んだ向かいに立地し、千鳥ヶ淵や皇居等 を近隣に有し、良質な職場環境を有するエリアに所在するオフィ スビル 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分のほか、東京メトロ有 楽町線「麹町」駅からも徒歩圏に立地 所在地 東京都千代田区 ・「東京」、「霞が関」、「渋谷」といった、オ
Slide 29: 新規取得資産：恵比寿南ビル
3. 新規取得資産（第10期） 29 恵比寿南ビル 取得価格 鑑定評価額 ＊1 NOI利回り 取得年月日 2,420百万円 2,480百万円 4.3％ 2018年12月27日 ハイライト ❏ 当該エリアを志向する需要層の特性を活かす一棟賃貸型オ フィスビス ・自社ビルのような使い勝手の良さから一棟で使用するテナントへ 訴求しやすく、当該エリアを志向するIT系、アパレル企業及び学 校等の需要が見込まれる 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩約4分のほか、JR山手線 他「恵比寿」駅からも徒歩約7分に立地 所在地 東京都渋谷区 ・小規模なオフィスビルやマンショ
Slide 30: 第10期末ポートフォリオ一覧（東京コマーシャル・プロパティ オフィス）
4. 第10期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 30 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 投資比率 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） （%） 東京コマーシャル・プロパティ（34物件）/小計 252,210 - 180,549.66 4.3 99.9 82.2 オフィス（22物件）/小計 198,400 - 121,486.10 4.2 99.9 64.6 OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 55,250 1985年04月 32,487.06 4.1 100.0 18.0 OF-02 ヒューリ
Slide 31: 第10期末ポートフォリオ一覧（商業施設）
4. 第10期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 31 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 投資比率 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） （%） 商業施設（12物件）/小計 53,810 - 59,063.56 5.0 100.0 17.5 RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 1989年09月 14,485.66 5.8 100.0 3.1 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1989年09月 10,612.67 5.8 100.0 2.0 RE
Slide 32: 第10期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット・プラス）
4. 第10期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット・プラス） 32 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 投資比率 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） （%） 次世代アセット・プラス（16物件）/小計 54,719 - 107,681.30 5.1 100.0 17.8 有料老人ホーム（6物件）/小計 19,054 - 26,914.87 5.8 100.0 6.2 NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 2005年09月 5,454.48 6.0 100.0 1.1 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他2
Slide 33: 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ）
5. 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ） 33 ヒューリック ヒューリック九段ビル 虎ノ門ファースト ヒューリック ヒューリック ヒューリック 物件名 ラピロス六本木 神谷町ビル （底地） ガーデン 高田馬場ビル 神田ビル 神田橋ビル 現況写真 東京都港区 東京都千代田区 東京都港区 東京都港区 東京都豊島区 東京都千代田区 東京都千代田区 所在地 虎ノ門 九段北 虎ノ門 六本木 高田 神田須田町 神田錦町 東京メトロ日比谷線 東京メトロ東西線ほか 東京メトロ銀座線 東京メトロ日比谷線ほか ＪＲ山手線ほか 東京メトロ銀座線 東京メトロ東西線ほか 最寄駅 「神谷町」駅徒歩１分 「九段
Slide 34: 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ）
5. 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ） 34 ヒューリック ヒューリック ヒューリック ヒューリック日本橋 物件名 品川シーズンテラス KSS五反田ビル 番町ハウス 東日本橋ビル 神保町ビル 銀座七丁目ビル 本町一丁目ビル 現況写真 東京都中央区 東京都千代田区 東京都中央区 東京都港区 東京都品川区 東京都中央区 東京都千代田区 所在地 東日本橋 神田神保町 銀座 港南 西五反田 日本橋本町 一番町 都営地下鉄浅草線 東京メトロ半蔵門線ほか 東京メトロ銀座線ほか JR線山手線ほか 東急池上線 東京メトロ銀座線ほか 東京メトロ半蔵門線 最寄駅 「東日本橋」駅徒歩2分 「神保町」駅
Slide 35: 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ）
5. 運用資産の状況（東京コマーシャル・プロパティ） 35 大井町再開発ビル 大井町再開発ビル ダイニングスクエア ヒューリック ヒューリック 物件名 横浜山下町ビル オーキッドスクエア 2号棟 1号棟 秋葉原ビル 神宮前ビル 新宿三丁目ビル 現況写真 東京都品川区 東京都千代田区 東京都渋谷区 東京都新宿区 神奈川県横浜市 東京都千代田区 所在地 東大井 神田佐久間町 神宮前 新宿 中区山下町 有楽町 ＪＲ山手線、京浜東北線 東京メトロ千代田線、副 横浜高速鉄道みなとみら ＪＲ京浜東北線 東京メトロ丸ノ内線ほか 東京メトロ日比谷線 最寄駅 ほか 都心線 い線「元町・中華街」 「大井町」駅徒歩
Slide 36: 運用資産の状況（次世代アセット・プラス）
5. 運用資産の状況（次世代アセット・プラス） 36 トラストガーデン トラストガーデン トラストガーデン トラストガーデン SOMPO 物件名 アリア松原 用賀の杜 桜新町 杉並宮前 常磐松 ケアラヴィーレ北鎌倉 現況写真 東京都世田谷区 東京都世田谷区 東京都世田谷区 東京都杉並区 東京都渋谷区 神奈川県鎌倉市 所在地 松原 用賀 弦巻 宮前 東 大船 京王井の頭線 京王線 東急田園都市線 東急田園都市線 東京メトロ銀座線ほか JR横須賀線 最寄駅 「富士見ヶ丘」駅徒歩12 「明大前」駅徒歩10分 「用賀」駅徒歩14分 「駒沢大学」駅徒歩13分 「表参道」駅徒歩13分 「北鎌倉」駅約1.3
Slide 37: 運用資産の状況（次世代アセット・プラス）
5. 運用資産の状況（次世代アセット・プラス） 37 京阪奈 相鉄フレッサイン 相鉄フレッサイン 物件名 ネットワークセンター 銀座七丁目 東京六本木 現況写真 京都府木津川市 東京都中央区 東京都港区 所在地 木津雲村 銀座 六本木 東京メトロ銀座線ほか 東京メトロ日比谷線ほか 最寄駅 - 「銀座」駅徒歩5分 「六本木」駅徒歩1分 取得価格 1,250百万円 11,520百万円 5,000百万円 * NOI利回り 5.9% 3.8% 4.0% * NOI利回り＝NOI／取得価格（NOI利回りは第10期末の鑑定評価上のNOIをベースとし、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。）
Slide 38: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
6. 本投資法人の基本理念とﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ構築方針 38 本投資法人の基本理念 1. 中長期的な投資主価値の最大化 ・全てのステイクホルダーの利益に貢献 ・中長期的な収益の維持・向上 ・運用資産の規模と価値の成長を実現 2. スポンサーとの企業理念の共有 ・スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼 に満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有 本投資法人のポートフォリオ構築方針 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス 有料老人 ネットワーク オフィス 商業施設 ホテル その他*
Slide 39: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
7. 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 39 “立地”への徹底的なこだわり ～ 立地の優位性 ～ （１） 東京都及び東京都近郊の （１） 東京都及び東京都近郊の 政令指定都市 主要都市 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （原則） または繁華性のあるエリア （原則） ポートフォリオ（オフィス）の状況 エリア別空室率の推移*2 （％） 最寄駅からの徒歩分数別*1 エリア別*１ 25 東京 横浜 大阪 名古屋 札幌 仙台 福岡 3分超5分以内 5分超 その他23区 11.3％ 5.0％ 20 4.1％ 1分超3分以内 8.4％ 駅直結 15 22.4％ 駅徒歩１
Slide 40: 次世代アセット・プラスへの投資
8. 次世代アセット・プラスへの投資 40 次世代アセット・プラスへの投資 賃貸借期間（賃貸面積ベース） 10年未満 将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、 10年以上20年未満 2.1％ 64.2％ 中長期的な投資主価値の最大化に資するアセットに投資 個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた上で 10年以上 厳選して投資 97.9% 20年以上 33.7％ 有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル、その他次世代アセット・プラスの 投資対象資産*1に投資 20年以上 81.2% 有料老人ホーム ネットワークセンター ホテル
Slide 41: ヒューリックについて（概要）
9. ヒューリックについて（概要） 41 ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富士銀行（現：株式会社みずほ銀行）の銀行店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀行 店舗・企業寮の築年数経過への対応として建替事業を展開 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心６区を中心に、好立地かつクオリティの高い物件の開発を推進 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 売上高 営業利益 経常利益 （百万円） （百万円） （百万円） 300,000 80,000 80,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 60,000 60,000 20
Slide 42: ヒューリックについて（スポンサー開発物件①）
9. ヒューリックについて（スポンサー開発物件①） 42 ヒューリック銀座数寄屋橋ビル（2011年3月竣工） 建替前 建替後 賃料収入増加 建替前 建替後 ヒューリック新宿ビル（2014年10月竣工） 建替前 建替後 賃料収入増加
Slide 43: ヒューリックについて（スポンサー開発物件②）
9. ヒューリックについて（スポンサー開発物件②） 43 HULIC SQUARE TOKYO （2018年10月竣工） 13Ｆ THE GATE HOTEL TOKYO 一体 by HULIC 開発 4Ｆ ヒューリック 3Ｆ 有楽町ビル SHOPS & ニユートーキヨービルヂング Ｂ1Ｆ RESTAURANTS 「HULIC &New」シリーズ HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New HULIC &New 渋谷 新橋 秋葉原 吉祥寺 新宿 渋谷 Part2 （2017年4月竣工） （2017年4月竣工） （2019年4月竣
Slide 44: ヒューリックグループとのコラボレーション
10. ヒューリックグループとのコラボレーション 44 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ （スポンサー） コアビジネス コアビジネスの進化 建替・開発物件 物件 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド ① 購入 建替・開発 保有 ＋ ② 「3K」：時代のニーズに即した成長分野の取り組み 築古物件 築古物件 ・高齢者 保有 老人ホーム・病院案件、アクティブシニア事業等への先駆的 保有 取り組み ① 購入 ・観光ビジネス 物件 自社運営、ホテル投資、高級温泉旅館等への取り組み 物件 ・環境ビジネス 環境技術導入事業の推進、環境技術の製
Slide 45: 本投資法人の仕組み
11. 本投資法人の仕組み 45 投資法人の仕組み図 資産保管会社 ➋ ➊ 資産運用委託契約 みずほ信託銀行株式会社 ヒューリックリート投資法人 第10期報酬額＊1 836,463千円*2 投資主名簿等管理人 ➌ 投資主総会 ➋ 資産保管委託契約 みずほ信託銀行株式会社 第10期手数料＊1 13,470千円 役員会 機関運営に関する一般事務受託者 ➍ ➌ 投資口事務代行委託契約 みずほ信託銀行株式会社 執行役員 ： 時田榮治 監督役員 ： 島田邦雄 ➍ 一般事務委託契約 投資法人債に関する一般事務受託者 ➎ 監督役員 ： 杉本茂 第10期手数料＊1 42,715千円*3 株式会社みずほ銀行 会
Slide 46: 投資口価格・時価総額の推移
12. 投資口価格・時価総額の推移 46 新規上場以来の推移 過去5回の公募増資を実施（時価総額の拡大） 更なる時価総額の拡大と グローバル指数への組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 流動性の向上を目指す 格付けの「AA-」への格上げによる信用力の向上 時価総額（右軸） 2016年3月 2016年4月 東証REIT指数（左軸） FTSE EPRA/NAREIT グローバル不動産 JCR 長期発行体格付の格上げ 投資口価格（左軸） インデックス・シリーズ 組入れ発表 ＡＡ－（安定的） （円） （億円） 2017年7月 200,000 MSCI ジャパン ESG 2,500
Slide 47: ご注意
47 ご注意 本資料には、ヒューリック投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に 関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可能な情報に基づく本投資 法人および本資産運用会社の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に 影響を与える既知または未知のリスクと不確実な要因が内在して、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。した がって、記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。 本資料の作成については細心の注意