Mitsui Fudosan Logistics Park, Inc. · TSE:3471
Mitsui Fudosan Logistics Park — FY2021 Earnings Presentation
56 slides from Mitsui Fudosan Logistics Park's earnings presentation, Mar 12, 2021
Slide 1: 第9期（2021年1月期）決算説明会資料
第9期（2021年1月期） 決算説明会資料 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 2021年3月12日 証券コード 3471
Slide 2: 目次
目次 1.運用ハイライト 3. ESGへの取組み 1-1 運用ハイライト …… P3 3-1 三井不動産グループの取組み …… P32 1-2 外部成長 …… P4 3-2 本投資法人及び資産運用会社の取組み - ESG推進体制 …… P33 1-3 内部成長 …… P9 3-3 本投資法人及び資産運用会社の取組み - トピックス …… P34 1-4 財務戦略 …… P10 3-4 本投資法人の取組み - 環境への配慮と対応 …… P35 1-5 ESGへの取組み …… P11 3-5 本投資法人の取組み - 社会への配慮と対応 …… P36 1-6 分配金成長 …… P12 3-6 本投資
Slide 3: 1. 運用ハイライト
1. 運用ハイライト 2
Slide 4: 1-1 運用ハイライト
1-1 運用ハイライト 三井不動産との戦略的パートナーシップにより安定成長を加速。 外部成長 財務戦略 • 2020年10月、第4回公募増資により • 第10期末（MFIP印西Ⅱ取得後）のLTV*は MFLP茨木及びMFLP川口Ⅰの 33.8％(予想)とJ-REIT最低水準であり、 2物件（774億円）を取得。 引き続き高い成長余力を維持。 • データセンターMFIP印西Ⅱ（151.5億円） • 堅固な財務基盤のさらなる強化。 について売買契約締結。3月16日取得予定であり、 借入先を22社に拡大。第1回投資法人債を発行。 資産規模は概ね3,000億円に拡大。 コミットメントラインを80億円に
Slide 5: 1-2 外部成長① 第9期取得物件
1-2 外部成長① ー第９期取得物件ー 第4回公募増資により、競争力の高いMFLP茨木及びMFLP川口Ⅰを取得。 オファリング形態 グローバルオファリング 第4回公募増資について 発行決議日／条件決定日 2020年9月16日／2020年9月29日 コロナ禍においても、ポートフォリオの質と安定性を強化し、 需要倍率 約10倍(うち海外需要：約15倍) 中長期的な投資主価値を向上。 オファリング総額 498.3億円 プライム立地の競争力の高い２物件を取得。 発行口数 一般募集：96,190口、OA：4,810口 第９期取得物件の概要 物件数 / 取得価格合計 平均鑑定NOI利回り* / 巡
Slide 6: 1-2 外部成長② 第10期取得予定物件
1-2 外部成長② ー第10期取得予定物件ー 1 2 データセンターMFIP印西Ⅱの取得により、中期目標3,000億円を概ね達成。 MFIP印西Ⅱ データセンター 取得予定価格 / 鑑定評価額* 鑑定NOI利回り* / 巡航NOI利回り* 151.5億円 / 152億円 4.7％ / 4.7％ 築年数* 稼働率* 0.7年 100％ MFIP印西Ⅱ 物件特性 アクセス 都心から車で約1時間の距離に立地し、大型地震発生時の交通規制エリア外 に位置し、良好なアクセス性。 耐震性能 物件概要 免震構造を採用し、データセンターとして優れた耐震性能。 投資形態 所在地 千葉県印西市 延床面積* 27,2
Slide 7: データセンター開発立地としての優位性
1-2 外部成長② ー第10期取得予定物件ー 2 2 データセンター開発立地としての優位性 データセンター開発立地選定のポイント MFIP印西Ⅱの立地の優位性 1 十分な電力が確保できること 1 複数の変電所が所在しており、特別高圧受電に 有利。 2 高品質な通信環境を構築 2 インターネット相互接続点（IX）が集中する都心 できること から50km圏内。 3 自然災害リスクが低いこと 3 地盤は強固な洪積台地。 海岸から20km以上離れた立地。 マーケットデータ データセンターの大規模化・高電力密度化が進展し、特にクラウド系サービス市場が著しく成長。 大規模データセンター（データセンタースペ
Slide 8: 1-2 外部成長③
1-2 外部成長③ 外部成長により、ポートフォリオの質と安定性が大幅に向上。 1口当たりNAVも継続的に成長し、更に投資主価値が向上。 中期目標 外部成長及び優先情報提供対象物件＊ 3,000億円 概ね達成 2020年7月期末 2021年7月期末予定 第9期取得物件 第10期取得予定物件 (第8期末） (第10期末予定） 物件数/延床面積＊ 18物件/95万㎡ 2物件/28万㎡ 1物件/2.7万㎡ 21物件/126万㎡ 資産規模 2,050億円 774億円 151.5億円 2,976億円 巡航NOI/ 償却後利回り＊ 5.2% / 3.5% 4.5% / 3.2% 4.7% / 3.0% 5.
Slide 9: 1-2 外部成長④ J-REITマーケットにおけるポジショニングの向上
1-2 外部成長④ ーJ-REITマーケットにおけるポジショニングの向上ー 信用格付の向上、各種インデックスの組み入れ可能性の上昇。 資産規模2,500億円～5,000億円のJ-REIT銘柄と本投資法人のポジショニング （億円） 5,000 第9期末時点の本投資法人資産規模 第10期取得予定物件 4,000 第10期取得予定物件 取得後の本投資法人 資産規模 3,000 2,000 1,000 0 AA ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 格付 JCR AA- ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
Slide 10: 1-3 内部成長
1-3 内部成長 コロナ禍においても、賃料の支払猶予、減免、退去は無し。 コロナ禍における物流施設需要の拡大 首都圏の需給バランスと空室率 大阪圏の需給バランスと空室率 直近のネットショッピングの状況 千㎡ 千㎡ 1200 18% 750 18% ネットショッピングの支出額推移 ネットショッピングの利用世帯割合 円 22,000 の推移 2020年度 900 54% 2020年度 12% 500 12% 2019年度 20,000 52% 2019年度 600 50% 18,000 6% 250 6% 300 48% 0.4% 2.5% 0.4% 16,000 46% 1.0% 0 0% 0
Slide 11: 1-4 財務戦略
1-4 財務戦略 J-REIT最低水準のLTVの維持、取得余力の拡大と堅固な財務基盤の強化。 本投資法人のLTVと取得余力の推移 第8期末 第9期末 第10期末予想 LTV* 30.2% 31.0% 33.8% 取得余力* 820億円 1,090億円 960億円 （LTV50%時） 安定した財務運営 MFLP茨木・川口Ⅰ取得(2020.10) 、 MFIP印西Ⅱ取得(2021.3) に伴う新規借入れと、第1回投資法人債発行(2021.2) MFLP茨木・川口Ⅰ 第1回投資法人債 MFIP印西Ⅱ 第8期末 第10期末予想 取得 （サステナビリティボンド） 取得 有利子負債合計（うち短期） 629
Slide 12: 1-5 ESGへの取組み
サステナビリティボンドについて 1-5 ESGへの取組み ESGへの取組みをさらに拡充させるため、2021年2月にサステナビリティボンドを発行。 サステナビリティファイナンス・フレームワークの策定 JCRから グリーン適格クライテリア：環境面での課題解決に資する物件 「JCRサステナビリティ ファイナンス・フレームワーク評価」の ソーシャル適格クライテリア：社会面での課題解決に資する物件 最上位評価「SU1（F）」獲得 2021年2月 サステナビリティボンド（第1回投資法人債）を発行。 概要 投資対象となる適格資産 グリーン適格 ソーシャル適格 グリーン適格 第1回無担保投資法人債 クライテリ
Slide 13: 1-6 分配金成長
1-6 分配金成長 第9期及び第10期における取組みの結果、高い分配金成長を継続。 第9期は、MFLP茨木、MFLP川口Ⅰ取得等により、第7期対比＋10.6%となる7,283円の1口当たり分配金を達成。 第10期は、MFIP印西Ⅱ取得等により第8期対比＋11.4%となる7,772円の1口当たり分配金を予定。 +11.4% 分配金 +10.6% 7,772円 分配金 ＋489円 7,283円 分配金 ＋306円 6,977円 分配金 6,584円 【主な増加要因】 【主な増加要因】 第9期取得物件取得 +435円 第10期取得予定物件取得 +325円 第8期取得物件通期稼働 +107円 第9期取
Slide 14: 1-7 第9期（2021年1月期）P/L
1-7 第9期（2021年1月期） P/L 第8期実績 第9期予想 第9期実績 差異 （a） (2020/9/16) （b） (b)ー(a) 差異の主な内訳 (単位：百万円) 営業収益 6,363 8,115 8,139 1,775 営業収益 第9期取得物件による増収 +1,454 営業費用 3,482 4,385 4,353 870 (MFLP茨木・MFLP川口Ⅰ) 第8期取得物件通期稼働による増収 +307 うち 減価償却費 1,661 2,061 2,059 398 (MFLP堺(80％)・ MFLPプロロジスパーク川越(50％)・MFLP広島Ⅰ) （物件に関するもののみ） 太陽光発電設
Slide 15: 1-8 第10期（2021年7月期）業績予想
1-8 第10期（2021年7月期） 業績予想 第9期実績 第10期予想 差異 ＜参考＞ (b)ー(a) 差異の主な内訳 第11期予想 (単位：百万円) （a) (b) 営業収益 8,139 9,356 1,216 営業収益 9,260 第10期取得予定物件による増収 +297 営業費用 4,353 5,455 1,101 (MFIP印西Ⅱ) 5,354*2 第9期取得物件通期稼働による増収 +874 うち 減価償却費 2,059 2,348 289 (MFLP茨木・MFLP川口Ⅰ) 2,373 （物件に関するもののみ） 太陽光発電設備賃料の増加（第9期取得物件を除く） +51 営業利益 3,
Slide 16: 2. 本投資法人の成長戦略
2.本投資法人の成長戦略 本投資法人は、三井不動産との戦略的な協働関係（戦略的パートナーシップ）により、 投資主価値の最大化を目指します。 15
Slide 17: 2-1 三井不動産との戦略的パートナーシップによる継続的な成長
2-1 三井不動産との戦略的パートナーシップによる継続的な成長 1 2 三井不動産は、CRE戦略によりロケーション、クオリティに優れた開発を拡大。 CREによる開発用地ソーシング力 顧客企業の多様なCREニーズ CRE戦略提案 企業物流の再構築 遊休地の活用 BSのスリム化(オフバランス化) 企業インフラの開発 グローバル展開（海外拠点の構築） 不動産売却等 ロケーション、クオリティに 優れた物件開発 三井不動産の開発・運営物件＊の伸長イメージ 2021年3月時点 累計投資規模 47棟 6,100億円＊ 2019年11月時点 累計投資規模 40棟 5,700億円＊ MFL 上場 三井不動産 「
Slide 18: 2-1 三井不動産との戦略的パートナーシップによる継続的な成長
2-1 三井不動産との戦略的パートナーシップによる継続的な成長 2 2 本投資法人は、三井不動産からの安定的な物件供給を通じて継続的な外部成長を実現。 顧客ネットワークを活用したリーシング力 ソリューション型アセットマネジメント 物流企業を取り巻く課題 三井不動産グループの幅広い顧客ネットワークを 荷主 最大限活用したリーシング オペレーション効率化 本投資法人 BCP対応等 オフィスビル事業 商業施設事業 有力3PL事業者との 物流企業 人手不足 約3,000社※ 約2,400社※ 強固なリレーション （3PL事業者等） ソリューション型 配送コスト先高感 ※出所：三井不動産 2020年3月
Slide 19: 2-2 安定成長に向けた4つのロードマップ及び成長の軌跡
2-2 安定成長に向けた4つのロードマップ及び成長の軌跡 2016年度 – 2020年度 2021年度 2022年度以降 第1期－第8期 第9期 第10期 第11期 第12期以降 借入等による取得 第1回公募増資 第2回公募増資 第4回公募増資 2021年3月 資産規模 2018年1月 2019年1月 2020年9月 借入等による取得 第3回公募増資 20物件 21物件 借入等による取得 2018年12月 優先情報提供 2017年8月 2020年1月 18物件 対象物件を中心に 16物件 継続的な 資産規模の 13物件 2,050 2,824 2,976 10物件 12物件 物件取得 更なる拡
Slide 20: 2-3 4つのロードマップによる安定成長の継続
2-3 4つのロードマップによる安定成長の継続 1 2 資産規模の拡大 豊富な ポートフォリオの 借入等による取得 第4回公募増資 2021年3月 スポンサー パイプライン 質と安定性 第3回公募増資 2020年9月 （優先情報提供対象物件*） を重視した 2020年1月 21 物件 11物件 プライムエリア 20 物件 18 物件 110万㎡ の物件取得 2,824 2,976 ポートフォリオの 2,050 億円 億円 3つのこだわり 中期 億円 ロケーション 資産規模目標 クオリティ 5,000億円 2020年7月期末 2021年1月期末 2021年7月期末 (予想) （第8期末） （第9
Slide 21: 2-3 4つのロードマップによる安定成長の継続
2-3 4つのロードマップによる安定成長の継続 2 2 ｘｘｘ 継続的な分配金*成長 7,772 7,823 DPU (円) 合理的な価格での ( ) EPU (円) 物件取得 7,283 6,977 6,496 6,584 (6,771) (6,797) 6,105 (6,604) 新規投資口発行 5,832 （エクイティ） 5,563 (6,200) 5,346 (5,811) (5,905) 5,198 (5,783) (5,497) (5,288) (5,142) LTVマネジメント (4,955) （デット） 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2
Slide 22: 2-4 外部成長戦略①
2-4 外部成長戦略① 三井不動産の物流施設事業の成長力及び豊富なパイプラインを活用した安定的成長。 三井不動産の主要な開発・運用実績* 47棟6,100億円 総延床面積390万㎡ 既保有物件及び第10期取得予定物件 優先情報提供対象物件* 三井不動産開発・運営物件 2016年度竣工 2022年度竣工 2023年度竣工 75% MFLP横浜大黒 MFLP厚木 MFLP稲沢 MFLP広島I MFLP日野 MFLP船橋Ⅱ MFLP鳥栖 MFLP船橋 I 東京レールゲート EAST MFLP新木場Ⅱ 2019年度竣工 2022年度竣工 2023年度竣工 GLP・MFLP市川塩浜 MFLP柏 MFLP
Slide 23: 2-4 外部成長戦略②
2-4 外部成長戦略② 本投資法人の優先情報提供対象物件＊及び三井不動産開発物件の立地の優位性。 首都エリア 関西エリア MFLP大阪交野 MFLP所沢 MFLP大阪Ⅰ MFLP八千代勝田台 MFLP MFLP船橋Ⅰ MFLP立川立飛 市川塩浜Ⅱ MFLP船橋Ⅱ 東京駅 MFLP日野 MFLP船橋Ⅲ MFLP新木場Ⅱ MFLP新木場Ⅰ 東京レールゲートEAST MFIP羽田 MFLP横浜港北 MFLP川崎Ⅰ MFLP海老名Ⅰ MFLP東名綾瀬 MFLP海老名南 MFLP平塚Ⅲ ：優先情報提供対象物件 MFLP平塚Ⅱ ：三井不動産開発物件 人口分布（人/k㎡） 0～5,000人 5,001～10
Slide 24: 2-5-1 ロケーション
2-5-1 ロケーション 1 2 エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築。 ※第10期取得予定物件取得後 23
Slide 25: 2-5-1 ロケーション
2-5-1 ロケーション 2 2 エリア分散を活かした質の高いポートフォリオの構築。 立地の分散が効いたポートフォリオ 交通結節点へのアクセスに優れた立地 従業員の通勤利便性を考慮した立地 投資対象エリア 高速ICまでのアクセス距離 最寄駅へのアクセス時間 バス利用 徒歩 九州エリア 5km以上 広島エリア 20分超30分以内 20分超25分以内 1.9％ 3.1％ 5.4％ 2.9％ 3.2％ 1km未満 湾岸 3km以上5km未満 19.0％ 中京エリア 12.1％ 41.8％ 9.1％ 外環道 首都・関西 10.4％ 徒歩圏内/ 5km未満 バス利用 バス利用 徒歩20分以内 エリア 首
Slide 26: 2-5-2 クオリティ
2-5-2 クオリティ 三井不動産が総合デベロッパーとして培った様々なノウハウを物流施設にも応用した 「三井不動産クオリティ」を備えた、先進的物流施設に投資。 三井不動産クオリティ 先進的物流施設の基本スペック 倉庫スペース 免震構造の採用 非常用発電機 大規模 高機能 防災 有効天井高 [延床面積] 5.5m以上 [ 柱 間 隔 ] 10m 以上 • 免震 10,000㎡ 以上 [有効天井高] 5.5m 以上 • 耐震 柱間隔 10m以上 • 非常用発電 床荷重 1.5t/㎡以上 [ 床 荷 重 ] 1.5t/㎡ 以上 MFLP堺 等対応 MFLP堺 MFLP柏 ＆ Worker ＆ Ten
Slide 27: 2-5-3 バランス
2-5-3 バランス 立地特性とテナントニーズを踏まえて開発された「MFLP」と「MFIP」を取得することにより、 バランスのとれたポートフォリオを構築し、成長性と安定性を確保。 投資比率 80％以上 投資比率 20％以下 物流不動産 インダストリアル不動産 物流ニーズ 配送ニーズ 保管ニーズ データセンター等 テナントタイプ マルチテナント対応型 シングルテナント対応型 長期BTS型中心 ランプウェイ型MFLP スロープ型MFLP ボックス型MFLP MFIP（三井不動産インダストリアルパーク） マルチ シングル シングル BTS MFLP茨木 MFLP川口Ⅰ MFLP福岡Ⅰ MFIP印西Ⅱ
Slide 28: 2-6 内部成長戦略①
2-6 内部成長戦略① 三井不動産グループのプラットフォーム及び顧客ネットワークを活用した安定運用。 リーシングにおける三井不動産グループの テナントの分散状況 日本ロジテム 顧客ネットワークの有効活用 その他 大手衣料品製造小売業 丸紅ロジスティクス 三井不動産とリレーションのある多数のテナントが入居 佐川グローバルロジスティクス 70社 ※ 国際宅配業 約 ナカノ商会 賃貸借 楽天 イー・ロジット 日本通運 契約 日立物流首都圏 JA三井リース建物 3PL 荷主 サン都市建物 ミスミ 三井倉庫ロジスティクス KDDI キムラユニティー ビックカメラ 国分首都圏 ダイワコーポレーション ※テ
Slide 29: 2-6 内部成長戦略②
2-6 内部成長戦略② ソリューション型アセットマネジメントの進化と中長期的なテナントリレーションによる着実な内部成長。 アセットマネジメントプランのポイント 入居企業さまのニーズに対応する専門ソリューション提案力の強化 物流企業を取り巻く課題 MFLP ICT LABO 2.0 人手不足 BCP対応等 オペレーション効率化 搬送ロボットなど約30種類の最新 荷主 物流ICT関連機器を展示（常設 本投資法人 展示としては日本初）し、 物流企業 （3PL事業者等） 荷主 人手不足が深刻な課題となってい る物流業界において、倉庫内物流 配送コスト先高感 自動化対応 の自動化・省力化に関する専門 ソ
Slide 30: 2-7 財務戦略①
2-7 財務戦略① 安定性を重視した財務運営。 借入及びLTVの状況 格付の状況 第9期末 第10期末（予想） 第11期末（予想） 2020年11月、格付見通しは、「安定的」から 「ポジティブ」に変更。 有利子負債合計 （うち短期） 883億円 999億円 974億円 （59億円） （25億円） 株式会社日本格付研究所 信用格付業者 (JCR) LTV 31.0％ 33.8％ 33.2％ 平均残存借入年限 （長期のみ） 5.8年 5.6年 5.1年 格付 長期発行体格付: AA- 平均借入金利 0.31％ - - 見通し ポジティブ 金利固定化（長期借入）比率 93.3％ 97.5％ 100％
Slide 31: 2-7 財務戦略②
2-7 財務戦略② 安定性を重視した財務運営。 有利子負債の返済期限 将来のリファイナンスリスクも考慮のうえ、コミットメントラインの総額8,000百万円を目安として、有利子負債の残高を分散。 (百万円) 投資法人債 本件 ■既存借入 ■MFIP印西Ⅱ取得に係る新規借入 既存 ■投資法人債 10,000 コミットメントライン8,000百万円 8,000 6,000 2,200 500 3,000 4,000 2,000 7,800 6,600 3,300 7,500 6,700 5,600 5,600 5,100 5,700 2,000 4,000 4,400 4,500 3,500 3,400
Slide 32: 3. ESGへの取組み
3. ESGAODER#A GY M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc. 31
Slide 33: 3-1 三井不動産グループの取組み
3-1 三井不動産グループの取組み グループビジョン「 」のもと、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献。 ESG経営の推進 「 」マークを「共生・共存」「多様な価値観の連繋」「持続可能な社会の実現」の象徴に、人と地球がともに豊かになる社会を目指す 「 」を掲げ、三井不動産グループはこれまでより、ESGを意識した事業推進に取組み続けてきました。 本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーである三井不動産のESG経営理念を共有し、積極的に取組みを推進してまいります。 三井不動産グループ長期経営方針 「VISION2025」に掲げる 主なESG取組み目標の設定(KPI)* マテリアリティ（重点取組
Slide 34: 3-2 ESG推進体制
3-2 本投資法人及び資産運用会社の取組み ーESG推進体制 ESG推進に向けた社内体制の構築。 ESGへの取組み方針 ESG推進のための社内体制 本投資法人の資産運用会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメント 資産運用会社では「ESG (環境・社会・ガバナンス) に関する方針」に基づき環境配 株式会社は「ESG(環境・社会・ガバナンス)に関する方針」を2017年11月に 慮・社会配慮の取組みの推進を行うため、取締役社長を委員長、投資運用本部長 制定し、三井不動産の連携のもと、 ESG課題への取組を日々実践しています。 及び財務本部長を常任委員とする「サステナビリティ推進委員会」を設
Slide 35: 3-3 トピックス
3-3 本投資法人及び資産運用会社の取組み ートピックス 本投資法人及び資産運用会社における直近の取組状況。 サステナビリティボンド（第1回投資法人債）の発行 新型コロナウィルス感染予防対策 環境保全推進及び社会課題解決に資するサステナビリティボンドを第1回債として発行しま 保有資産における対応 した。ESGに積極的な投資家の皆様から、旺盛な需要を獲得しました。 施設利用者が、継続的に安心して利用できるよう感染予防に努めた施設運営 投資対象となる適格資産 を実施しています。 MFLP茨木 グリーン適格クライテリア グリーン適格クライテリア MFLP茨木 CASBEE大阪府：A ランク MFLP
Slide 36: 3-4 環境への配慮と対応
3-4 本投資法人の取組み ー環境への配慮と対応 Environment 地球環境の保全に向けた取組み。 環境負荷の低減への取組み 環境に配慮したグリーンビルディング 保有資産におけるLED照明の導入や、屋上への太陽光パネルの設置など、効率的なエ 下記物件でCASBEE、DBJ Green Building認証及びBELS等の取得実績があり、 ネルギー利用を推進し、省エネルギーを通じたCO2排出削減の取組みに努めています。 環境に配慮したグリーンビルディングを積極的に取り入れています。 LED照明 太陽光パネル 環境認証取得実績 （物件数ベース） 85.0%* * 2021年1月末時点の保有物
Slide 37: 3-5 社会への配慮と対応
3-5 本投資法人の取組み ー社会への配慮と対応 Social ステークホルダーに配慮した積極的施策。 スポンサーである三井不動産のノウハウを生かし、入居テナント企業や施設利用者、周辺環境、地域コミュニティ等のステークホルダーにとって健康で働きやすく、 安全な環境を確保するための取組みを進めています。 快適な労働環境の提供 安心・安全への取組み 昨今の物流業界のニーズに対応して、施設利用者が 大地震発生時の施設利用者の安全確保に加えて、 24時間いつでもご利用いただける無人売店を設置して 荷物への影響も考慮し免震構造を採用しています。 います。 無人売店 免震構造の採用 入居テナント企業に長く
Slide 38: 3-6 ガバナンスへの配慮と対応
3-6 本投資法人の取組み ーガバナンスへの配慮と対応 Governance 投資主利益に配慮したガバナンスの取組み。 本投資法人及び資産運用会社は、投資主の権利に充分配慮し、投資主利益と本投資法人及び資産運用会社の利益とを合致させる強固なリレーションシップ（信頼関係）構築 のため、以下の施策を通じて適切なガバナンス体制の構築に取り組んでいます。 運用における利益相反対策 投資主とのリレーションシップ（信頼関係）の重視 本投資法人における利害関係者からの資産の取得及び譲渡については、資産運用 投資主利益と合致した運用報酬体系 会社において透明性のある意思決定プロセスによって決定します。 本投資
Slide 39: 4. マーケット概要
4.Y-7) Mz M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc. 38
Slide 40: 4-1 マーケット概要① 首都圏
4-1 マーケット概要① 需給バランスと空室率 1 3 ：2019年及び2020年における新規供給 ：空室率 0～5％未満 ：サブマーケットエリア 首都圏 ：2019年及び2020年における新規需要 ：空室率 5以上～10％未満 ：空室率 10％以上 ：三井不動産の戦略エリア =100千㎡ 千㎡ 予測 * 2020年12月末時点 3,500 15% 3,000 12% 2,500 東北道 2,000 9% /圏央道エリア 1,500 6% 1,000 16号エリア 3% 関越道 500 /圏央道エリア 0 0% 外環道エリア 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Slide 41: 4-1 マーケット概要① 大阪圏
4-1 マーケット概要① 需給バランスと空室率 2 3 ：2019年及び2020年における新規供給 ：空室率 0～5％未満 ：サブマーケットエリア 大阪圏 ：2019年及び2020年における新規需要 ：空室率 5以上～10％未満 ：空室率 10％以上 ：三井不動産の戦略エリア =100千㎡ 千㎡ 予測 * 2020年12月末時点 2,000 15% 12% 1,500 9% その他エリア 1,000 大阪内陸エリア 6% 500 3% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022（年） 千㎡ 750
Slide 42: 4-1 マーケット概要① 中京圏・九州圏・中国圏
4-1 マーケット概要① 需給バランスと空室率 3 3 【凡例】 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） ：三井不動産の戦略エリア 中京圏 九州圏 中国圏 千㎡ 予測 千㎡ 予測 千㎡ 予測 2,000 15% 400 15% 200 80% 1,500 300 150 60% 10% 10% 1,000 200 100 40% 5% 5% 500 100 50 20% 0 0% 0 0% 0 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2010 2011 2012 2013 2014 20
Slide 43: 4-1 マーケット概要② 物流施設のストック分析
4-1 マーケット概要② 我が国の物流施設のストック分析 700 40% 600 35% 先進的物流施設 30% 500 築40年以上の 5.2％ 25% 物流施設 400 百万㎡ 20% 希少性の高い 37.2％ 先進的物流施設 300 15% 200 10% 築古物件の将来の 建替需要 100 5% 0 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019（年） 築40年以上の推計値 築40年未満の推計値 先進的物流施設 （左軸） 築40年未満の 築40年以上のシェア 先進的物流
Slide 44: 4-1 マーケット概要③
4-1 マーケット概要③ 3PL事業とEコマースの市場規模拡大による 裾野広がる先進的物流施設に対する需要 データセンター市場の規模拡大 需要の高まり データセンターサービス市場におけるクラウド系サービスの 安定成長する3PL市場 小売り（コンビニエンスストア/ドラッグストア）の配送拠点誘致 売上額予測 （億円） 年平均成長率 35,000 従来 （2019年~2024年） （十億円） 売上高 3.2兆円 メーカー 問屋 店舗 1,500 18.6% 30,000 予測 点在している物流拠点を配送センターとして集約 25,000 1,000 20,000 集約後 メーカー 配送センター 店舗
Slide 45: 5. Appendix
5.Appendix M Mitsui Fudosan Logistics Park Inc. 44
Slide 46: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況 1 2（第10期取得予定物件取得後） 取得価格合計 巡航NOI利回り* 平均鑑定NOI利回り* 平均築年数* 稼働率* 21物件 2,976億円 5.0% (償却後3.4%) 4.4 % 4.8年 100% 巡航NOI 鑑定NOI 物件 取得価格 鑑定評価額* NOI利回り* 延床面積※1 築年数* 稼働率* 区分 物件名称 所在地 利回り* 利回り* 番号 （百万円） （百万円） (%) （㎡） （年） （％） （％） （%） GLP・MFLP市川塩浜 105,019 L-1 千葉県市川市 15,500 18,350 5.1 4.7 4.0 7.0 100 （準共有持分
Slide 47: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況 2 2（第10期取得予定物件取得後） 巡航NOI 鑑定NOI 物件 取得価格 鑑定評価額* NOI利回り* 延床面積※1 築年数* 稼働率* 区分 物件名称 所在地 利回り* 利回り* 番号 （百万円） （百万円） (%) （㎡） （年） （％） （％） （%） L-13 MFLP稲沢 愛知県稲沢市 16,200 17,000 5.2 4.8 4.6 72,883 3.7 100 MFLP厚木 II 神奈川県 L-14 13,100 13,900 4.9 4.6 4.3 48,976 2.8 100 伊勢原市 L-15 MFLP福岡 I 福岡県糟屋郡 5,263 5,60
Slide 48: 第9期個別物件収支
第9期個別物件収支 （単位：百万円） MFLP GLP・ MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP MFLP プロロジス MFLP MFLP MFLP MFIP 全体 MFLP MFLP柏 MFLP堺 久喜 横浜大黒 八潮 厚木 船橋西浦 小牧 日野 平塚 つくば 稲沢 厚木Ⅱ 福岡Ⅰ パーク 広島Ⅰ 茨木 川口Ⅰ 印西 合計 市川塩浜 川越 資産運用日数 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 1
Slide 49: 第9期末鑑定評価の概要
第9期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第8期末*2 第9期末 増減 第9期末 (2020年7月末)（a) (2021年1月末)（b) 主な増減要因 取得年月 取得価格 (b)ー(a) 帳簿価額 鑑定評価額 CR＊1 鑑定評価額 CR＊1 鑑定評価額 CR＊1 CR＊1 その他 GLP・MFLP 市川塩浜 (50%) 2016年9月 15,500 14,891 17,950 4.0% 18,350 3.9% 400 △ 0.1 〇 〇 MFLP 久喜 2016年8月 12,500 11,644 14,300 4.5% 14,500 4.4% 200 △ 0.1 〇 〇 MFLP 横浜大黒 (
Slide 50: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 貸借対照表 （単位：百万円） （単位：百万円） 第8期実績 第9期実績 第8期実績 第9期実績 科目 科目 （2020年7月期） （2021年1月期） （2020年7月期） （2021年1月期） 営業収益 6,363 8,139 流動資産 8,249 9,306 賃貸事業収入 6,110 7,757 現金及び預金 1,460 619 その他賃貸事業収入 253 381 信託現金及び信託預金 4,089 5,923 営業費用 3,482 4,353 未収消費税等 2,540 2,655 賃貸事業費用 2,816 3,471 その他の流動資産 158 108
Slide 51: 一時効果調整後の分配金
一時効果調整後の分配金 右図は、2021年3月12日に公表した2021年7月期（第10期）及び2022年1月 期（第11期）の予想数値を基に、主に以下の調整を⾏って試算した一時効果調整 2021年7月期(第10期) 2022年1月期(第11期) 予想DPU等 予想DPU等 後分配金の試算値を比較したグラフになります。 1. 第10期取得予定物件（MFIP印西Ⅱ）に関する不動産賃貸事業収益及び不 動産賃貸事業費用については、第10期の期初（2021年2月1日）から通期稼 働したものと仮定しています。 (円) 2. 第10期取得予定物件（MFIP印西Ⅱ）に関する固定資産税及び都市計画税 7,846
Slide 52: 投資口価格推移・投資主の状況
投資口価格推移・投資主の状況 (円) 投資口価格（終値） 東証REIT指数 660,000 610,000 560,000 510,000 460,000 410,000 360,000 310,000 IPO発行価格270,000円 260,000 210,000 160,000 2016/8/2 2016/11/2 2017/10/31 2017/2/2 2017/1/31 2017/5/2 2017/4/30 2017/8/2 2017/7/31 2017/11/2 2017/10/31 2018/2/2 2018/1/31 2018/5/2 2018/4/30 2018/8/2 201
Slide 53: 三井不動産の主要な開発・運営実績
三井不動産の主要な開発・運営実績＊ 本投資法人による 優先情報提供 本投資法人による 優先情報提供 竣工年度 開発・運営物件 延床面積 竣工年度 開発・運営物件 延床面積 取得（予定） 対象物件＊ 取得（予定） 対象物件＊ MFLP横浜大黒 100,530㎡ ● (50%) － MFLP立川立飛 55,094㎡ － － 2013年度 GLP・MFLP 市川塩浜 105,019㎡ ● (50%) － MFLP大阪Ⅰ 43,919㎡ － ● MFLP八潮 40,728㎡ ● － 2020年度 MFLP八千代勝田台 75,823㎡ － ● MFLP久喜 73,153㎡ ● － MFLP鳥栖 35,2
Slide 54: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 ＊特に記載のない限り、整数表記の数値については単位未満を切り捨て、小数点表記の数値は、表記未満の桁を四捨五入して記載しています。 ＊特に記載のない限り、下記を前提にしています。 【優先情報提供対象物件】 優先情報提供対象物件とは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行うにあたり三井不動産との間で締結した優先情報提供に関する契約に基づき提示された情報提供対象不動産にかかる情報提供対象物件リストに記載された対象物件 をいいます。なお、「情報提供対象不動産」とは、三井不動産又は三井不動産が出資や金銭の拠出等を行う不動産ファンドが保有する不動産等のうち、三井不動産の裁量
Slide 55: 本資料の記載事項に関する注記
本資料の記載事項に関する注記 【FFOを基準とした金銭分配の算定方法】 ① 当該営業期間の当期純利益に基づき利益分配を決定します。 ② 当該営業期間の当期純利益（但し、不動産売却損益等を除きます。）に減価償却費を加算することにより、当該営業期間のFFOを算定します。 ③ 当該営業期間のFFOの70％に相当する金額を目処に、利益超過分配を含めた分配可能金額を算定します。 ④ 利益超過分配を含めた分配可能金額から、利益分配（但し、不動産売却損益等を除きます。）の額を控除し、利益超過分配可能金額を算定します。 ⑤ 利益超過分配可能金額をもとに、総合的な判断を行った上で継続的な利益超過分配の額を決定し
Slide 56: Disclaimer
Disclaimer 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の決算に係る情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧誘や売買の 推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示 書類又は資産運用報告ではありません。 本投資法
Mitsui Fudosan Logistics Park — FY2021 Earnings Presentation on 6ix