Kose R.e. Co., Ltd. · TSE:3246
Kose R.e — 福岡証券取引所主催 IRフェアin熊本 (April 2016)
32 slides from Kose R.e's conference presentation, Apr 6, 2016
Slide 1: 福岡証券取引所主催 IRフェアin熊本
株式会社コーセーアールイー 福岡証券取引所主催 ＩＲフェアin熊本 平成２８年４月６日 証券コード 3246 提供：福岡市
Slide 2: 1.企業概要
1.企業概要 理想の住まいを追求するマンションディベロッパー 代表者 代表取締役社長 諸藤 敏一 資本金 ３億３，８００万円 創 業 平成４年８月 本 社：福岡市中央区赤坂一丁目15番30号 拠 点 東京支店：東京都千代田区神田美土代町9-7 株式会社コーセーアセットプラン 関連会社 株式会社アールメンテナンス 決算期 １月 東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ、福岡証券取引所本則市場 上場市場 証券コード3246 ｸﾞﾙｰﾌﾟ従業員数 １１５名（うちパート42名）
Slide 3: 2.沿革
2.沿革 平成２年12月 不動産の売買・賃貸の仲介を目的として株式会社エステート栄和 を設立 平成４年８月 株式会社コーセーに商号変更 平成５年５月 自社分譲物件「ラフォーレ」シリーズを販売開始 平成13年９月 自社分譲物件の資産運用型マンションを販売開始 平成17年１月 株式会社コーセーアールイーに商号変更 平成17年３月 自社分譲物件「グランフォーレ」シリーズを販売開始 平成19年８月 福岡証券取引所に上場 平成20年２月 不動産販売の関連会社「株式会社コーセーアセットプラン」を設立 平成24年４月 ＪＡＳＤＡＱ・スタンダードに上場 平成26年２月 「株式会社アールメンテナンス」の全株式を
Slide 4: 3.事業内容
3.事業内容 当社ブランド「グランフォーレ」 ファミリーマンション販売事業 資産運用型マンション販売事業 ・実住型マンションの企画・開発・分譲 ・投資マンションの企画・開発・分譲 ・開発実績：50棟1,519戸（開発中含む） ・開発実績：45棟2,618戸（開発中含む） 不動産賃貸管理事業 ビルメンテナンス事業 ・投資マンションの賃貸管理業務請負 ・マンション管理業 ・管理戸数 2,234戸（平成28年１月末） ・清掃、保守点検 ・賃貸業 ２棟保有 ・大規模修繕受託
Slide 5: 4.売上構成
4.売上構成 平成28年１月期 ビルメンテナンス事業 不動産賃貸管理事業 １億 その他の事業 ３億 ３億 グループ売上 約７９億円 資産運用型マンション販売事業 ファミリーマンシヨン販売事業 ３７億 ３４億 ファミリーと資産運用型、二つのタイプのマンションを手掛け安定的に事業拡大
Slide 6: 5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ
5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ ・住環境、教育環境を重視した立地 ・間取りの自由設計システム ・ハイグレード仕様 優良団地表彰を受賞した「グランフォーレ大橋東」（福岡市南区） －平成26年７月竣工・69戸－
Slide 7: 5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ
5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ 熊本第２号プロジェクト「グランフォーレ京町レジデンス」 高台から名城を仰ぐ、利便性と文教の地「京町二丁目」に立地 重厚感と癒しのエントランスゲート 歴史ある街に相応しい、品格漂うアプローチ＆エントランスホール
Slide 8: 5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ
5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ 熊本第２号プロジェクト「グランフォーレ京町レジデンス」 開放的な眺望のリビングに、家族の明るい笑顔が集います 熊本市の町並みを一望できるバルコニー ※モデルルーム写真に現地９階相当の眺望写真を合成したものです ※モデルルーム写真に現地９階相当の眺望写真を合成したものです 専任のインテリアコーディネーターと共に理想の住まいを形にする「カスタムメイド・システム」
Slide 9: 5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ
5.グランフォーレシリーズの特徴－ファミリータイプ 熊本第２号プロジェクト「グランフォーレ京町レジデンス」 高層建築物でも採用されている「Hyper-MEGA工法」 を採用、目に見えない所から安心安全を追及 省エネルギー対策で最高等級の住宅性能評価を取得 第三者機関による品質・強度検査を実施、建築 グ ラ ン フ ォ ー レ 京 町 レ ジ デ ン ス の 概 要 施工管理技師が在籍し、品質管理に目を配ります 規模・構造 鉄筋コンクリート造 地上９階建 総 戸 数 ６９戸 間 取 り ３ＬＤＫ（４３戸）、４ＬＤＫ（２６戸） 販売価格 第２期 ２，５６０万円～４，３７０万円（税込み） 交 通 九
Slide 10: 6.グランフォーレシリーズの特徴－資産運用型
6.グランフォーレシリーズの特徴－資産運用型 ・賃貸ニーズが高い福岡市で開発 ・賃貸人気を維持する立地と仕様 ・マンション経営 サポート体制完備
Slide 11: 7.事業内容と強み（1）異なるタイプのマンションを開発
7.事業内容と強み （1）異なるタイプのマンションを開発 ファミリーマンション ファミリーマンション ・3LDK、4LDKなど階・部屋ごとに異なる ・各戸、内装・設備・間取り等の変更可能 ・家族で居住するため、多様な住環境ニーズへの対応が必要 ・購入者が実住者であることが殆どで、長期居住（永住）が前提 ・景気の影響を受け需要に大きな変動 資産運用型マンション 資産運用型マンション ・ワンルームまたは1LDKが中心 ・内装・設備・間取り等は基本的に全戸統一 ・交通利便性の高い都心部に立地し、小さい敷地でも開発可能 ・購入者は賃貸を行い、実住者は転勤者・独身者などの短中期居住 が一般的 ・景気の影
Slide 12: 7.事業の強み（2）賃貸管理事業
7.事業の強み （2）着実に成長するストックビジネス「賃貸管理事業」 戸 管理戸数の推移 2,500 2,234 2,000 1,863 1,493 1,500 1,275 992 1,000 541 500 235 74 0 Ｈ14.1期 Ｈ16.1期 Ｈ18.1期 Ｈ20.1期 Ｈ22.1期 Ｈ24.1期 Ｈ26.1期 Ｈ28.1期 資産運用型マンションの販売数に比例して事業拡大、安定した管理収入を得る
Slide 13: 7.事業内容と強み（3）メンテナンス事業
7.事業内容と強み （3）販売後も末永く安全・安心をサポートする「メンテナンス事業」 □マンション管理受託先：29組合 ・理事会運営サポート ・建物設備点検、保守、メンテナンス マンション管理 ・会計、出納業務 ・管理員巡回サポート ・日常清掃 清 掃 管 理 ・定期清掃 ・貯水槽、排水管清掃 ・長期修繕計画作成、提案 ・建物調査、診断 修 繕 ・ 工 事 ・工事プラン作成 ・進捗管理、アフターメンテナンス
Slide 14: 7.事業内容と強み（4）効率的・安定的な事業モデル
7.事業内容と強み （4）効率的・安定的な事業モデル 企画・開発・販売 需給状況に応じた 企画・開発 ファミリー型 資産運用型 住環境の様々なステージに対応する ソリョーションを提供 住んで安心 買って安心 マンション管理・メンテナンス ・事業リスクの分散 不動産賃貸管理 ・各事業の付加価値向上 ・相互補完的な拡大 任せて安心
Slide 15: 8.業績推移
8.業績推移 売上 経常利益 （百万円） （百万円） 8,000 7,918 800 売上 当期純利益 単体 7,000 700 6,371 6,000 5,479 5,682 600 5,244 4,911 5,000 4,568 500 4,000 3,808 3,634 400 3,566 3,000 300 492 2,000 446 200 318 261 1,000 176 100 125 132 96 0 0 (77) Ｈ22.1期 Ｈ23.1期 Ｈ24.1期 Ｈ25.1期 Ｈ26.1期 Ｈ27.1期 Ｈ28.1期 Ｈ19.1期 Ｈ20.1期 Ｈ21.1期 (1,000) (17
Slide 16: 9.四半期業績
9.四半期業績 四半期売上（棒グラフ・左軸）と期首業績予想に対する進捗率（折れ線グラフ・右軸） H26.1期 H27.1期 H28.1期 3,500 120.0% 3,500 120.0% 3,500 120.0% 3,000 100.0% 3,000 100.0% 3,000 100.0% 2,500 2,500 2,500 80.0% 80.0% 80.0% 2,000 2,000 2,000 60.0% 60.0% 60.0% 1,500 1,500 1,500 40.0% 40.0% 40.0% 1,000 1,000 1,000 500 20.0% 500 20.0% 500 20.
Slide 17: 10.資産・負債の状況
10.資産・負債の状況 平成２８年１月末時点 現金等 ２３億 短期借入金 年内返済長期借入金 流動負債 ４５億円 ５４億 販売用不動産 ２３億 流動資産 ８７億 その他 ９億 仕掛販売用不動産 長期借入金 固定負債 ３９億 ２５億 ２６億 純資産 固定資産 ２５億 １８億 資産１０５億円 負債８０億円・純資産２５億円 流動比率１６１％・有利子負債比率６７％・自己資本比率２３％
Slide 18: 11.経営指標
11.経営指標 H26.1期 H27.1期 H28.1期 ＲＯＥ 21.9％ 24.9％ 22.4％ 売上高当期利益率 5.6％ 7.0％ 6.2％ 総資産回転率 1.00回 0.85回 0.83回 財務レバレッジ 3.92倍 4.17倍 4.33倍 コンパクトなプロジェクトを効率よく回転させることで、資本効率の高い事業運営を図る
Slide 19: 12.市場規模
12.市場規模 分譲マンション新規供給戸数の推移 単位（戸） 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 全国 84,701 93,861 105,282 83,205 78,089 東京都区部 20,393 19,398 28,340 20,774 18,472 九州・沖縄 6,012 10,297 9,519 8,476 7,069 福岡市 2,252 3,449 3,661 3,386 2,818 ＊㈱不動産経済研究所「全国マンション市場動向」より 福岡市内は事業用地が不足気味だが、 当社は個性的でコンパクトな開発に強く、現状はむしろプラス要因
Slide 20: 13.事業環境
13.事業環境 供給戸数と販売戸数の推移（福岡県） 16000 新規戸数 在庫戸数 販売戸数 14000 12000 10000 8000 6000 4000 ７４％ ７１％ 販売率 ７３％ ６３％ ６１％ 2000 0 18年度 19年度 20年度 21年度 22年度 23年度 24年度 25年度 26年度 27年度 ＊フクニチ住宅新聞より リーマンショックを乗り越え販売率は改善傾向
Slide 21: 14.競争環境
14.競争環境 供給戸数ランキング（福岡県下・平成27年度上位10社） 順位 業者名 平成23年度 平成24年度 平成25年度 平成26年度 平成27年度 1 えん 375 (1) 529 (1) 577 (1) 676 (1) 522 2 九州旅客鉄道 234 (7) 341 (2) 406 (3) 120 (13) 417 3 西部ハウス 172 (10) 189 (11) 231 (6) 234 (6) 337 4 当社 111 (17) 140 (15) 253 (5) 217 (7) 318 5 ダイナ 180 (8) 188 (12) 200 (9) 304 (3) 255 6 第
Slide 22: 15.福岡市場の特色
15.福岡市場の特色 中高層住宅の割合の推移 賃貸住宅の空き家率 80.0% 20.0% 平成25年度 70.0% 18.0% 60.0% 16.0% 50.0% 40.0% 14.0% 30.0% 12.0% 20.0% 平成10年 平成15年 平成20年 平成25年 10.0% 福岡市 東京都区部 全国 福岡市 福岡県 東京都区部 全国 ＊国土交通省「住宅・土地統計調査」をもとに当社作成。専用 ＊国土交通省「住宅・土地統計調査」をもとに当社作成。賃貸 住宅（店舗等が併設されていない住宅）に占める中高層(3階以 用である共同住宅に占める空き家の割合を示した。 上)専用住宅の割合の推移を示した
Slide 23: 16.将来性
16.将来性 将来人口の推移 115.0 110.0 福岡市（市推計） 105.0 福岡市 100.0 福岡県 95.0 東京都 90.0 全国 85.0 80.0 平成22年 平成27年 平成32年 平成37年 平成42年 平成47年 ＊福岡市、国立社会保障・人口問題研究所より 福岡市は今後も活気ある都市として住宅ニーズも活発と見込む
Slide 24: 17.今期（平成29年1月期）計画（1）業績予想
17.今期（平成29年1月期）計画 （1）業績予想 （百万円） H29.1期 前期比増減額 H29.1期 前中間期比増減額 H28.1期 （増減率） （増減率） 計画 中間計画 売 上 7,918 8,759 10.6％ 3,508 9.9％ 営 業 利 益 780 948 21.6％ 205 △16.0％ 経 常 利 益 691 847 22.5％ 170 △15.3％ 純 利 益 491 513 4.3％ 103 △4.6％ 一株当たり当期純利益（円） 121.34 125.78 － 25.26 － 一株当たり純資産（円） 590.02 700.00 － － － 配 当 （ 円 ） 25（
Slide 25: 17.今期計画（2）新規プロジェクト
17.今期（平成29年1月期）計画 （2）新規プロジェクト（今期竣工予定） 竣工 総戸数 販売総額 タイプ プロジェクト名 場所 （予定） （予定） （計画） フ ァ ミ リ ー グランフォーレ京町レジデンス 熊本県熊本市 平成28年6月 69戸 22億円 フ ァ ミ リ ー グランフォーレ日吉プレミアム 福岡県久留米市 平成28年8月 41戸 12億円 フ ァ ミ リ ー レ ジ ア 赤 坂 テ ラ ス 福岡市中央区 平成28年12月 52戸※ 19億円 資 産 運 用 型 六本松プロジェクト（仮） 福岡市中央区 平成28年10月 65戸 11億円 ※レジア赤坂テラスは他ディベロッパーとの共
Slide 26: 17.今期計画（3）経営方針
17.今期（平成29年1月期）計画 （3）経営方針 経営方針 ・ファミリー：エリア拡大 プロジェクト ・売上１００億体制に向けた仕入実施 管理強化 ・工期管理徹底 販 売 計 画 ・ファミリー：今期竣工案件の契約目標早期達成 達 成 ・資産運用型：好調な販売ペースの維持 賃 貸 管 理 ・空室率３％台の維持 コーポレート・ ・「コーポレート・ガバナンスコード基準」制定（平成28年2月1日公表） ガ バ ナ ン ス ＞株主還元の強化（配当性向３０％）
Slide 27: 18.配当政策
18.配当政策 配当：円 配当性向 45 35% 1株当り配当 配当性向 40 30% 35 25% 30 H29.1期計画 25 20% ４０円/株 20 配当性向３1.8％ 15% 15 10% 10 5% 5 0 0% H24.1 H25.1 H26.1 H27.1 H28.1（予定） H29.1（計画） H29.1期より連結配当性向３０％を指針として掲げ、配当を実施
Slide 28: 19.株主優待制度
19.株主優待制度 保有株式数 優待内容 気軽にお使いいただけるシンプルなデザイン 100株以上 クオカード1,000円分 500株以上 クオカード3,000円分 1000株以上 クオカード5,000円分 ・決算日（１月末日）基準、年１回 ・保有期間１年以上 ・毎年、1月末株主名簿に記載の株主様に 4月末お届け 100株所有の場合、配当＋株主優待で5,000円還元、還元率約6.3％（１株800円試算）
Slide 29: 19.株主優待制度
19.株主優待制度 ☆「優待マスター」桐谷広人氏に推薦いただきました ☆週間ポストでも採り上げていただきました （ネット証券ニュースH28.1.6） （週間ポストH28.1.19号）
Slide 30: 20.株主構成
20.株主構成 株主構成(平成28.1期末) 株主数の推移 人 6,000 5,255 人 5,000 4,642 4,000 3,333 3,000 1,960 2,000 794 1,000 金融機関 金融商品取引業者 その他の法人 外国法人等 0 個人その他 H24.1期 H25.1期 H26.1期 H27.1期 H28.1期
Slide 31: 21.株価指標
21.株価指標 株価収益率（ＰＥＲ） 株価純資産倍率（ＰＢＲ） 1株当たり純資産 株価純資産倍率 円 1株当たり当期純利益 株価収益率 倍 円 倍 140 10 700 1.6 9 600 1.4 120 8 1.2 100 500 7 1.0 6 400 80 5 0.8 60 300 4 0.6 40 3 200 0.4 2 20 100 0.2 1 0 0 0 0.0 H25.1期 H26.1期 H27.1期 H28.1期 H25.1期 H26.1期 H27.1期 H28.1期
Slide 32: ご清聴ありがとうございました
ご清聴ありがとうございました 本資料は事業内容等に関する情報提供を目的としています。当社株式への投資を推 奨するものではありません。また、本資料に記載した経営方針や利益計画等は、本 資料作成時点おける当社の判断であり、その情報の正確性、完全性を保証、または 約束するものではなく、今後、予告なしに変更されることがあります。 投資を行う際は、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。 お問い合わせ先 株式会社コーセーアールイー 管理部総務課 TEL：０９２－７２２－６６７７ FAX：０９２－７２２－５１８２ Ｅ-mail：info@kose-re.com ホームページURL：http//ww