Slide 1: FY2025 Full-Year Earnings Presentation
25 年 9 月期 通期 決算説明資料 株式会社リアルゲイト 東証グロース 証券コード :5532 2025 年 10 月 28 日 P OR TA L PO NT -E bis u- 1 61
Slide 2: FY2025 Results and Medium-Term Plan Summary
25 年 9 月期通 期決算・中期経営計画 サマリー 中期経営計画2028 第17期 第18期 第19期 第20期 第23期 （単位：百万円） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （31年9月期） 実 績 計画（更新） 計画（更新） 計画（新規） 目標 売上高 9,791 10,500 11,500 13,000 売上高前期比 +23.2% +7.2% +9.5% +13.0% 目標 営業利益 1,043 1,470 1,920 2,500 50億円 （旧中期経営計画） （1,000） （1,300） （1,700） （新規） + 営業利益率 10.7% 1
Slide 3: Agenda
01 25 年 9 月期 通期 業績 02 26 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2028 04 appendix 3 61 THE MOCK- U P BY P O R TA L P O I N T
Slide 4: FY2025 Full-Year Results Highlights
25 年 9 月期 通 期 業 績ハイライト 売上高（ 累計） 営業利益（ 累計） 当期純利益（ 累計） 9,791 百万円 1,043 百万円 559 百万円 前年同期比 +23. 2% 前年同期比 +36.0% 前年同期比 +47.0% 獲得済 PJ 運営中物 件 運営面積 稼 働率 ( 竣工済 ) (ML・保 有 / 既 存 ) 75 件 65 件 104,253 ㎡ 11 件（保有）42 棟（ML） 7 件（保有）39 件（ML） 8,325㎡（保有）58,193㎡（ML） 98.06 % 前年同期 71 件 前年同期 62 件 前年同期 98,923m2 ○売上高・営業利益・当期純利
Slide 5: FY2025 Revenue and Operating Profit
25 年 9 月期 売上高・営業利益 売上高・営業利益は計画以 上の着地 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 約103% 通期計画 約104% 9,500百万円 4Q 通期計画 4Q 65 7,948 1,632 1,000百万円 3Q 3Q 196 4Q 1,774 766 4Q 3Q 3Q 2Q 9,791百万円 2Q 3,569 （YoY+23.2%） 2Q 545 1,043百万円 （YoY+36.0%） 2Q 1Q 1Q 2,816 1Q 1Q 237 第16期 第17期 第16期 第17期 （24年9月期） （25年9月期） （24年9月期） （25年9月期） 5
Slide 6: Quarterly Earnings Structure
25 年 9 月期 四半期ごとの収 益 ストック粗利は安定的に増加、 先行投資等を行うも計画以上の着地 収益構造（25 年 9 月期 通期） （単位：百万円） （物件取得費用・開業初期赤字など） ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する ※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金など取得時点において発生する費用や、開業初年度において先行する支払い家賃などの開業初期赤字を意味する 6 61
Slide 7: FY2025 Earnings Results (YoY)
＜参 考＞ 25 年 9 月期 収 益の実 績（前期比） ストック粗利は続伸、営業利益は YoY+36.0% で成長 24 年 9 月期 実績 （単位：百万円） 25 年 9 月期 実績 （単位：百万円） 2,040 ▲1,464 4Q 1,445 ▲1,104 ▲351 4Q ▲169 3Q 545 4 636 8 ▲5 ▲359 1,043 ▲158 ▲243 583 3Q 355 8 ▲31 766 432 12 ▲80▲37 196 ▲247 ▲10 19 407 44 2Q 530 ▲373 191 2Q 320 545 ▲298 442 156 1Q 412 1Q 474 260
Slide 8: FY2025 Income Statement
25 年 9 月期 通 期 PL - 損 益計算書 前年同期比で増収増益、各段階利益が積み上がっており 通期計画の営業利益 10 億円を達成 前年同期比 増減率 売上高 9,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,000 営業利益率 9.6% 10.7% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を
Slide 9: Revenue Trend
25 年 9 月期 通 期 売上高推移 保 有物件の増加でストック型売上が積み上がっている 売上高 3,569 （単位：百万円） 2,816 2,588 2,532 1,905 2,425 フロー型 393 販売 1,339 保有はテナント入替により 設計・施工 701 一時的に減少 900 1,757 1,774 891 1,631 223 1,477 126 58 583 499 1,457 25 1 1 26 2 20 1 158 1,550 151 1,572 1,361 157 1 57 2 44 69 127 1,537 1,320 45 1 1,450 1,457 1 84 1,
Slide 10: Cost of Sales and SG&A Trend
25 年 9 月期 通 期 売上 原価・販管費の推移 フロー型に連 動する売上 原価を除き 、安定的に推移 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 2,142 1,847 1,591 135 126 120 1,286 1,320 116 21 107 1,130 1,123 販売原価 27 92 5 162 外注費 16 5 17 その 145 8 5 1 14 12 84 その 9 本社家賃 減価償却費 税公 621 61 62 65 地代家賃 業務委託費 118 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4
Slide 11: FY2025 Balance Sheet
25 年 9 月期 通 期 BS - 貸借対照表 自己資本比率は 26 年 9 月期 1Q の物件売却で回復見込み 第16期4Q 第17期 前期末比増減 （単位：百万円） （25年9月期4Q） 流動資産 5,526 4,472 ▲1,054 現金及び 金 1,130 947 ▲183 販売用不動産 3,299 2,372 ▲926 固定資産 10,368 16,792 6,424 有 固定資産 8,153 14,440 6,287 流動負 5,837 3,901 ▲1,936 固定負 7,345 14,011 6,666 純資産 2,711 3,351 639 負 ・純資産 15,894 21
Slide 12: Acquired Projects (Opened and Upcoming)
獲得済 PJ（ 開業物件・開業予定物件） 25 年 9 月期は 7 件 獲得 、26 年 9 月期は 9 件開業 獲得時期 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約 態 運営面積(㎡) 第17期 （25年9月期） 開業 保有 24年9月期 25年3月 ① FACET71 再生 渋谷区 （長期） 1,405 24年9月期 25年3月 ② FACET72 再生 渋谷区 保有 920 （長期） 24年9月期 25年3月 ③ MANGA APARTMENT VUY 再生 東京都 CM※2 ー 24年9月期 25年4月 ④ NEUK shirokanetakanawa 再生 港区 ML 1,036 21年
Slide 13: FY2025 Opened Properties (H1)
25 年 9 月期 開業物件（5 件） 上期は 3 件の物件が開業 、既に収 益貢献 上期 保有 FACET71 保有 FACET72 CM ※ MANGA APARTMENT VUY 住所：東京都渋谷区鉢山町 住所：東京都渋谷区鉢山町 住所：東京都 運営面積：1,405m2 運営面積：920m2 運営面積：1,050m2 開業時期：2025 年 3 月 開業時期：2025 年 3 月 開業時期：2025 年 3 月 （竣工年：1997 年 11 月） （竣工年：1991 年 6 月） （竣工年：1991 年 3 月） 満室稼働中 満室稼働中 サイバーエージェント協業 ※ CMは、コンストラク
Slide 14: FY2025 Opened Properties (H2)
25 年 9 月期 開業物件（5 件） 下期開業の 2 件についても、既に収益貢献 下期 NEUK ML PM ANYZ shirokanetakanawa 住所：東京都港区白金高輪 住所：東京都港区西新橋 運営面積：1,036m2 運営面積：2,194m2 開業時期：2025 年 4 月 開業時期：2025 年 6 月 （竣工年：1968 年 6 月） （新築） 満室稼働中 14 61
Slide 15: Owned Property List
保 有物件 一覧（ 25 年 9 月末時点） 25 年 9 月期は 5 件の保 有物件を獲得、1 件を売却 築年数 延床面積 取得時期 物件名称 立地 （25年9月末時点） (㎡) PORTAL POINT HARAJUKU ANNE 21年11月 渋谷区千駄ヶ谷3丁目 4年 ー （23年10月売却→ML） IVY WORKS 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 21年11月 51年 ー 22年9月期 （24年2月売却→ML） (1,519m2) THE MOCK-UP※1 21年11月 （25年10月売却→PM） 千代田区 町4丁目 33年 1,519 22年 9月 ARCHES KAMIYAMACHO
Slide 16: FY2025 Owned Properties (5 Acquired)
25 年 9 月期 保 有物件（5 件取得） OMB 北参道・東麻布は ML 物件から保有物件として取得 保有 （仮称）中目黒 1 丁目再生 PJ 保有 OMB 北参道（ML → 保有） 保有 OMB 東麻布（ML → 保有） 住所：東京都目黒区中目黒 住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷 住所：東京都港区東麻布 運営面積：1,916m2 運営面積：446m2 運営面積：715m2 開業時期：2026 年 9 月 開業時期：2019 年 8 月 開業時期：2020 年 9 月 （竣工年：1991 年 3 月） （竣工年：1983 年 2 月） （竣工年：1963 年 5 月） 16 61
Slide 17: Properties Acquired in H2
25 年 9 月期 保 有物件（5 件取得） 下期に取得した 2 件は 26 年 9 月期下期に収益貢献予定 保有 （仮称 ）芝５丁目再生 PJ 保有 （仮称 ）千駄ヶ谷 1 丁目再生 PJ 住所：東京都港区芝 住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷 運営面積：1,058m2 運営面積：1,506m2 開業時期：2026 年 4 月 開業時期：2026 年 5 月 （竣工年：1963 年 2 月） （竣工年：1969 年 7 月） 17 61
Slide 18: Appendix
01 25 年 9 月期 通期 業績 02 26 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2028 04 appendix 18 61 PORTAL P O IN T S H IBU YA
Slide 19: FY2026 Plan: Operating Profit 1.47 Billion Yen
26 年９月期計画 営業利益 14.7 億円（ YoY+ 4 0.9% ）を計画 26 年 9 月期計画 売上高 105 億円 営業利益 14.7 億円 （YoY+7. 2%） （YoY+ 4 0.9%） 重要ポイント 計画・見通し （1）ストック型収 入 ・9 5% 以 上の 稼 働を維 持 ー高稼 働 維持 ・収 益 性の高い 、 保 有 物 件 を中心に獲 得を進める ー収 益 性向上 収益貢献 （2）フロー型収 入 ・2 件 の 保 有 物 件 売 却 ー 保 有物 件売却 ー 26 年 9 月期 1Q 引渡し済（THE MOCK-UP） ー設 計・施 工請負 業 務の進 捗 ー 26
Slide 20: FY2026 Revenue and Operating Profit Plan
26 年９月期 売上高・営業利益（ 計画） 1Q 時点で営業利益は計画比約 60% を達 成見 込み 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期計画 通期計画 9,791 10,500百万円 1,470百万円 4Q 4Q 4Q 1,632 1,043 3Q 3Q 4Q 65 1Qで売却予定 1,774 2Q だった物件を 3Q 3Q 既に売却済※ 196 2Q 2Q 3,569 2Q 545 1Q 計画進捗 見込み 約60% 1Q 計画進捗 1Q 見込み 約38% 2,816 1Q 237 第17期 第18期 第17期 第18期 （25年9月期） （26年9月期） （25年9月
Slide 21: FY2026 Revenue Composition Plan
26 年９月期 売上構成（計画） ストック型・フロー型売上ともに順調に積み上がり成長 売上構成 （単位：百万円） 21 61
Slide 22: FY2026 Quarterly Earnings Plan
26 年９月期 四半期ごとの収 益の計画 ストック粗利は安定的に積み上がり、固定費をカバー フロー粗利は 1Q 時点で大部分を計上 収益構造（26 年 9 月期計画） （単位：百万円） （物件取得費用・開業初期赤字など） ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 大 2Q 安 定 安 定 小 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 中 ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する ※3 先行投資は、物件取得時
Slide 23: FY2026 Earnings Plan (YoY)
＜参 考＞ 26 年９月期 収 益の計画（前期比） 1Q の営業利益は計画の約 60% の進 捗見 込み 25 年 9 月期（実績） （単位：百万円） 26 年 9 月期（計画） （単位：百万円） 計画 2,149 先行投資 4Q 計画 1,097 （物件取得費用・開業初期赤字など） 計画 1,470 計画▲195 3Q 2Q 計画 計画進捗 ▲1,581 約60% 1Q 1Q 見込み ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ○ストック粗利は、順調に伸びており 、前年同期比で 増額 ○固定費は、事業の成長に伴い伸びており 、前
Slide 24: Appendix
01 25 年 9 月期 通期 業績 02 26 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2028 04 appendix 24 61 PORTAL P O IN T Yo y o g i -Koe n
Slide 25: Medium-Term Plan 2028: Three-Year Plan
中期経営計画 2028：3 ヶ年計画 高収 益 物件の展開により営業利益 率を向上 継 続的な ＋30％以 上の成長を目指す 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） 20期（28年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 10,500 11,500 13,000 売上高前期比 +7.2% +9.5% +13.0% 営業利益 1,470 1,920 2,500 営業利益率 14.0% 16.7% 19.2% 営業利益前期比 +40.9% +30.6% +30.2% 25 61
Slide 26: Medium-Term Plan 2028: Actual and Plan
中期経営計画 2028：実 績と計画 ストック型収 益を基盤に業 績 拡 大 、営業利益 率も向上 進行期売上高 営業利益・営業利益率 CAGR 9.9% ※ CAGR 33.8% ※ （単位：百万円） （単位：百万円） 19.2% 16.7% 13,000 2,500 11,000 14.0% 10,500 9,791 1,920 10.7% 1,470 1,043 第17期 第18期 第19期 第20期 第17期 第18期 第19期 第20期 （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） ※
Slide 27: Medium-Term Plan 2028: Portfolio Strategy
中期経営計画 2028：ポートフォリオ戦略 収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させる ポートフォリオ戦略 27 61
Slide 28: Medium-Term Plan 2028: Achievability
中期経営計画 2028：達 成確 度について 獲得済の物件で中期経営計画の売上高の大半を構成 売上高（計画） 130億円 115億円 105億円 100% 19期以降獲得 17期以前獲得 28 61
Slide 29: Medium-Term Plan 2028: Operating Profit Target
中期経営計画 2028 営業利益の 30% 以 上の継 続的な成長 6 年後の 50 億円 + α の営業利益 達 成を目標 50億円 + 営業利益 α （単位：億円） 継続的な +30%以上 中期経営計画2028 成長 +40.9% 25.0 成長 19.2 17.0 14.7 13.0 7.7 10.4 旧中期経営計画 5.5 10.0 （24年9月期通期決算発表時） 4.3 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年
Slide 30: Appendix
01 25 年 9 月期 通期 業績 02 26 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2028 04 appendix 30 61 PORTAL P O IN T - Eb i su -
Slide 31: Company Overview
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 93 名（2025 年 9 月末現在） 役員 10 名（2025 年 9 月末現在） 31 61
Slide 32: Company History
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の 全株式を株式会社サイバーエー
Slide 33: Representative Profile
会社概要 代 表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 新卒で入社した五洋建設では現場監督とアメフト選手 として活動、その後マンションデベロッパーにて土地 仕入から企画販売を一貫して経験 リーマンショックを契機に、不景気に強いスモールオ フィスビジネスに着目し、2009 年 8 月に当社設立、 代表取締役就任 趣味はパワーリフティング（ベンチプレスは 160kg） 33 61
Slide 34: Flexible Workplace Business
リアルゲイトの事業説明 フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収 益 性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 THE WORKS CROSS を事例にみる 建 築 物のポテンシャルの最 大化 （ 3 分 35 秒） https://youtu.be/P96yr0Y1fOs 34 61
Slide 35: Case Study: THE WORKS
事例紹介：THE WORKS 中目黒駅から徒歩 13 分・築 45 年・エレベーター無・5 階建ての 倉庫兼事務所を、オフィスと店舗等の複合施設にリノベーション ML 運営総床面積 1,871㎡ AFTER BEFORE 35 61
Slide 36: Case Study: THE WORKS
事例紹介：THE WORKS 中目黒駅から徒歩 13 分・築 45 年・エレベーター無・5 階建ての 倉庫兼事務所を、オフィスと店舗等の複合施設にリノベーション ML 運営総床面積 1,871㎡ 1969 年竣工 2014 年再生 倉庫・事 務所 シェアオフィス + 店舗 エレベーター無の倉庫 兼事 務所ビル 全 27 区画 15 〜 47m2 のスモールオ 1 フロア１区画の区割り フィスへ 36 61
Slide 37: Case Study: THE WORKS
事例紹介：THE WORKS 1 区画のオフィスから 8 区画のオフィスと共用ラウンジに変更 BEFORE AFTER オフィス 1 区画 オフィス 8 区画 + 共用ラウンジ 37 61
Slide 38: Case Study: THE WORKS
事例紹介：THE WORKS エレベーターの新設や用途 変 更 、スカイテラス新設で 抜本的に改 良 BEFORE AFTER AFTER 倉庫から店舗への用途変更 エレベーター新設 スカイテラス新設 38 61
Slide 39: Case Study: Profitability Improvement
事例 紹 介： TH E WORKS FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 賃料収入（月額） AFTER 1,930万円 2.5 BEFORE 780万円 再生前 再生後 39 61
Slide 40: Area Expansion
エリア展開 段下駅 新 駅 新 区 主な展開エリア 四 谷駅 代々 駅 町駅 33 件 渋谷区 千代田区 有 町駅 渋谷区 原 駅 17 件 代々 公 駅 表参道駅 本 駅 新橋駅 港区 15 渋谷駅 港区 目黒区 件 日の出駅 目黒区 比寿駅 中目黒駅 獲得済 PJ 75 件 駅 区 駅 学 大学駅 （2025年9月末時点） 40 61
Slide 41: Tenants
入 居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 情報サービス業 フリーデスク 事務所契約が 24.8% 契約 8 割強を める 547 件 SOHO 88 件 経営コンサルタント業 その 士業事務所 店舗 67 件 住居 16 件 46.3% 11.0% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 100 ㎡未満 区画契約 事務所 118 件 196 件 1,028 件 857 件 デザイン業 20 ㎡以上 ・ ・ 字情報 50 ㎡未満 広告業 424 件 11.4% サービス業 20 ㎡未満 6.5% 119 件 （2025年10月1日時点） （2025年10月1日時点）
Slide 42: Occupancy of Existing Properties
既存 物件の稼 働率 高稼 働率を背景に賃料適 正化を実 施 ストック型収 入の更なる高収 益化を進める 稼働率・平均賃料（ML・保有 / 既存） 97.5% 96.8% 96.3% 98.3% 98.3% 98.7% 97.9% 99.0% 98.0% 98.7% 98.1% 26,729 24,595 25,090 25,200 25,611 25,833 25,586 26,189 円/坪 26,260 円/坪 26,422 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 24,180 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
Slide 43: Natural Increase of Aging Buildings
築古ビルの自然増加 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド 2025 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/2025/01/15/2501-stock_pyramid_2025/ 43 61
Slide 44: Strength: Technical Capability
リアルゲイトの強み：技 術力 9mm 築古ビルを安心・安全に収 益 性の高いビルに再生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月〜 旧耐震基 準 新耐震基 準 44 61
Slide 45: Strength: Technical Capability
リアルゲイトの強み：技 術力 耐用年数を伸ばし 、不動産の資 産価値も向上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す 45 61
Slide 46: Strength: Technical Capability
リアルゲイトの強み：技 術力 定期的なメンテナンスで 安全 性と耐久性を維持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 46 61
Slide 47: Strength: Technical Capability
リアルゲイトの強み：技 術力 検 査 済 証 未取得物件の適合 性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 47 61
Slide 48: Strength: Planning and Operations
リアルゲイトの強み：企画・運営力 余剰面積を計算し増築を行い 、賃料 収 入 総 額をアップ 増築 48 61
Slide 49: Strength: Planning and Operations
リアルゲイトの強み：企画・運営力 用途変更することで坪単価アップだけでなく床面積増加も実現 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 49 61
Slide 50: Strength: Planning and Operations
リアルゲイトの強み：企画・運営力 エレベーター 新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 50 61
Slide 51: Strength: One-Stop System
リアルゲイトの強み：ワンストップ体 制 プロジェクトチームを作り、ワンストップで 進める 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 営業事務 スピード感ある物件づくりを実現 51 61
Slide 52: Evolution of Revenue Structure
収 益 構 造の変 遷 キャッシュポイントを増やしながら業 績を拡 大 プロパティーマネジメントモデル（PM） ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル（ML） ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転借して安定した賃料を得る 設 計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物 件保 有モデル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタルゲインモデル フロー型 2023 年〜 売却益を得た上で、ML
Slide 53: Revenue Structure: Maximizing Profit
収 益 構 造 収 益の最 大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） ・保 有は 、支払い賃料がないため、売上の 65% 程 度 が粗利 ・ML （ マスターリース ）は、支払い賃料があり、売上の 25% 程 度 が粗利 ・PM（ 運営受託）は 、手数料 収 入のため 、賃料の 8% 程 度が売上 （＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利 賃料（売上） 原価 粗利 賃料 売上＝粗利 53 61
Slide 54: Gross Margin by Revenue Model
収 益モデル別粗利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex) 渋谷区 延 床面積 4 0 0 坪の築古ビル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字先行） 粗利 ※ ML 250 万円 /
Slide 55: Vision: One-of-a-Kind Real Estate Redevelopment Developer
V ision：唯一 無二の不動産再生デベロッパーへ 「 技 術 × 発 想 × 資本」で 10 0 年使える建物を次世代へつなぐ、 そのハブとなるのがリアルゲイト ① 10 0 年使える建物を再評 価し、古さと新しさの共 存で 街の寿命と価 値を延ばす ② 安 全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と価 値を延ばす ③ 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、街に新たな価 値を創出 ④ 大手デベロッパーとの J V やファンド組 成を検 討し 、大 型再生 案件に挑む体 制を整 備 T HE W O RKS PORTAL POINT SHIBU
Slide 56: Vision 1: Cities Using Buildings for 100 Years
V ision ①建物を 10 0 年以 上利用する都市へ 10 0 年使える建物を再評 価し 、古さと新しさの共 存で 街の 寿命と価値を延ばす ○シドニーでは歴史的外観の保存により用途制限・容積率が緩和され、街全体で共存が実現 ○東京の多くのビルは築 30 〜 40 年で解体され、潜在耐用年数（100 年）の三分の一で消費 ○環境負荷増大・人手不足・物価高騰で新築偏重の見直しが急務 ○リアルゲイトは再生を軸に「長く使い続ける都市」のあり方を提案 シドニー郊外（海外研修） シドニー郊外（海外研修） 56 61
Slide 57: Vision 2: Extending Life Through Technology
V ision ② 技 術で延命する「モノづくり」 安全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と 価値を延ばす ○地 震国である日本での安心のため、耐 震補強などの安 全 性向上が前提 ○ 住宅からホテル へ 、事 務所から店 舗 等へ 、ニーズの変化に応える用途 変 更 ○増築やエレベーターの新設 等を行うことで賃料を最 大化 ○ A I を活用した図面や見積り作成システムの開発 耐震補強 エレベーター新設 57 61
Slide 58: Vision 3: Possibilities from New Planning
V ision ③ 新しい企画で 生み出す可能性 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、 街に新たな価値を創出 ○これまで：フレキシブルオフィス中心に多様な空間を提 供 ○これから：ホテルや都 市型ショッピングモール 等の企画に挑 戦 ○用途の掛け合わせで 滞 在時間・交 流・消費を拡 大 ○ 複合的な価 値づくりが次世代不動産の「 出口戦略」となる S HI F T HO T E L 上目黒 1 丁目商業施設新築 PJ 58 61
Slide 59: Vision 4: Capital Strategy
V ision ④資本 戦略で広がるフィールド 大手デベロッパーとの JV やファンド組 成を検 討し、大 型再生 案件に挑む体制を整 備 ○現状、10 0 0 坪超ビルの自社取得は困 難 ○大手デベロッパーとの J V により信用力・案件 規模・ノウハウを拡張 ○自社ファンド設 立で 安定調 達・スピードを確 保 ○資本の力を背景に再生事業のスケールを拡 大し 、次のステージへ リアルゲイト本社屋上 59 61
Slide 60: Q&A
Q＆A 質 問 回答 ストック型 売 上は 季 節 性は なく新 規 物 件 竣 工によって積みあが る構 造となりますが、 売上の季 節性はあるのか？ 物 件 運営終了があると、一 時 的に減少する場 合 があります。 フロー 型 売 上は 、 設 計・施 工や販 売 用 不 動 産の売 却タイミング 次 第 で、 結 果 的に偏 るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて継 金 利の影 響は？ 続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣工ま での期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクトがメインで
Slide 61: Disclaimer and Contact
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