Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — Q2 FY2026 Earnings Presentation
61 slides from Realgate's earnings presentation, Apr 28, 2026
Slide 1: 26年9月期 第2四半期 決算説明資料
26 年 9 月期 第 2 四半期 決算説明資料 株式会社リアルゲイト 東証グロース 証券コード :5532 2026 年 4 月 28 日 IV Y WOR KS 1 61 リアルゲイト（5532）
Slide 2: サマリー・業績・成長戦略・appendix
01 26 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 2 61 I V Y W O R KS リアルゲイト（5532）
Slide 3: 26年9月期 第2四半期 業績ハイライト
26 年 9 月期 第 2 四半期 業 績ハイライト 売上高（ 累計） 営業利益（ 累計） 当期純利益（ 累計） 5,673 百万円 1,043百万円 593 百万円 前年同期比 ▲ 11. 2% 前年同期比 +33.4% 前年同期比 + 24.4% 獲得済 PJ 運営中物 件 運営面積 稼 働率 ( 竣工済 ) (ML・保 有 / 既 存 ) 76 件 66 件 106,910 ㎡ 14 件（保有）44 件（ML） 9 件（保有）40 件（ML） 9,245㎡（保有）60,350㎡（ML） 98.39 % 前年同期 73 件 前年同期 64 件 前年同期 102,301m2 ○営業利益の進捗
Slide 4: 26年9月期 売上高・営業利益（計画進捗）
26 年 9 月期 売上高・営業利益（ 計画進 捗） 2Q 時点、売上高は約 54％、営業利益は約 71％の計画進捗 3Q 時点、売上高は約 73％、営業利益は約 80％の見込み 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期計画 通期計画 9,791 10,500百万円 1,470百万円 4Q 4Q 4Q 1,632 約73% 約80% 1,043 3Q 4Q 65 3Q 3Q見込み 1,774 3Q 3Q見込み 2Q130 3Q 196 2Q 2Q 3,569 1,721 2Q 計画進捗 545 1Q 約71% 計画進捗 912 1Q 約54 % 1Q 3,951 2,816
Slide 5: 26年9月期 四半期ごとの収益
26 年 9 月期 四半期ごとの収 益 ストック粗利は計画を上回って推移、 下期も好調に推移した場合、 上振れ分は前期同様に先行投 資等へ充当する方針 収益構造（26 年 9 月期 第 2 四半期） （単位：百万円） （物件取得費用・開業初期赤字など） ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 大 2Q 安 定 安 定 小 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 中 ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味す
Slide 6: 第2四半期 収益の実績（前年同期比）
＜参考＞ 26 年 9 月期 第 2 四半期 収益の実績（前年同期比） ストック・フロー粗利共に続 伸 、営業利益は計画 通り進 捗 25 年 9 月期 2Q 実績 （単位：百万円） 26 年 9 月期 2Q 実績 （単位：百万円） 1,167 828 17 ▲97 ▲40 1,043 1,004 ▲137 ▲397 130 623 ▲58 ▲359 ▲55 782 2Q 607 810 2Q 530 ▲113 191 432 ▲418 545 ▲373 912 191 ▲815 1Q 560 1Q 474 ▲732 237 237 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストッ
Slide 7: appendix
01 26 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 7 61 I V Y W O R KS リアルゲイト（5532）
Slide 8: 第2四半期 PL - 損益計算書
26 年 9 月期 第 2 四半期 PL - 損 益計算書 前年同期比で増益、各段階利益が積み上がっており 通期計画の営業利益 14.7 億円に向けて予定通り進捗 前年同期比 増減率 売上高 10,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,470 営業利益率 12.3% 18.4% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す 8 61 ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約
Slide 9: 第2四半期 売上高推移
26 年 9 月期 第 2 四半期 売上高推移 1Q 開業物件のリーシングが進み、ストック型売上を積み上げ 3,951 売上高 （単位：百万円） 3,569 1,871 2,816 フロー型 2,588 1,905 販売 設計・施工 2,425 393 1,339 900 1,774 515 1,721 891 1,631 97 223 1,477 126 25 58 1,457 1 1 1 120 1,624 26 2 20 1 158 1,550 151 1,572 151 1,564 157 1 57 2 44 69 127 1,537 1,450 1,457 210 1 45 1 13
Slide 10: 売上原価・販管費の推移
26 年 9 月期 第 2 四半期 売上 原価・販管費の推移 1Q で 物件売却が完了したため、2Q の販 売原価は無し 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 1,847 135 126 1,320 1,286 販売原価 外注費 その他 その他 本社家賃 減価償却費 税公 地代家賃 業務委託費 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 第16期 第17期 第18期 第16期 第17期 （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （24年9月期） （25年9月期） ※地代家賃、減価償却費：主にストック型売上に付随する固定費として安定的に発
Slide 11: 第2四半期 BS - 貸借対照表
26 年 9 月期 第 2 四半期 BS - 貸借対照表 順調な物件の仕入れにより 、固定資 産を積み上げ 第17期4Q 第18期 前期末比増減 （単位：百万円） （26年9月期2Q） 流動資産 4,472 3,192 ▲1,279 現金及び 金 947 551 ▲395 販売用不動産 2,372 1,323 ▲1,049 固定資産 16,792 22,050 5,257 有 固定資産 14,440 19,477 5,036 流動負 3,901 5,004 1,102 固定負 14,011 16,174 2,162 純資産 3,351 4,063 712 負 ・純資産 21,264 25,24
Slide 12: 成長戦略
01 26 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 12 61 I V Y W O R KS リアルゲイト（5532）
Slide 13: 26年9月期計画
26 年９月期計画 すべての計画において上振れ 、積極的な先行投 資を行う 26 年 9 月期計画 売上高 105 億円 営業利益 14.7 億円 （YoY+7. 2%） （YoY+ 4 0.9%） 重要ポイント 計画・見通し （1）ストック型収 入 ・9 5% 以 上の 稼 働を維 持 ー高稼 働 維持 ー収 益 性向上 ・収 益 性の高い 、 保 有 物 件 を中心に獲 得を進める （2）フロー型収 入 収益貢献 ・2 件 の 保 有 物 件 売 却 ー 保 有物 件売却 26 年 9 月期 1Q 引渡し済（THE MOCK-UP） ー設 計・施 工請負 業 務の進 捗 ー 26 年 9
Slide 14: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得済 PJ（ 開業物件・開業予定物件） 上期で 6 件獲得、 年間で約 12 件（期初計画 8 件） の獲得を目指す 獲得時期 開業時期※1 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡)※2 第18期 （26年9月期） 開業予定 25年9月期 25年10月 済 1 THESTEPS/SHIFT HOTEL 再生 渋谷区 ML 2,157 24年9月期 25年10月 済 2 FURAM SANGUBASHI 再生 渋谷区 保有 904 （販売用） 23年9月期 26年1月 済 3 （仮称）原 新築ビルPJ 新築 渋谷区 CM※3 1,812 25年9月期 26年4月 4 JINNAN VALL
Slide 15: 第2四半期 獲得物件（3件）
26 年 9 月期 第 2 四半期 獲得物件（3 件） 計 3 件を新 規獲得（ 保 有 2 件［ JV １件含］、ML1 件） 保有（仮称）富ヶ谷 2 丁目再生 PJ ML （仮称）渋谷区上原再生 PJ 住所：東京都渋谷区富ヶ谷 2 丁目 住所：東京都渋谷区上原 築年数：30 年 築年数：29 年 運営面積：1,120m2 運営面積：5,072m2 用途：未定 用途：オフィス + ショップ 開業時期：未定 開業時期：2027 年 1 月 New Project ※ 2026年3月10日 固定資産の取得に関するお知らせ：https://realgate.jp/ir/upload_file/td
Slide 16: 第2四半期 獲得物件（3件）JV
26 年 9 月期 第 2 四半期 獲得物件（3 件） JV での物件を 1 件 獲得、3Q でも既に 1 件 獲得済 保有 保有 （JV）（仮称）渋谷区東 1 丁目再生 PJ （JV）（仮称）中央区銀座再生 PJ 3Q 住所：東京都渋谷区東 1 丁目 住所：東京都中央区銀座 築年数：41 年 築年数：41 年 運営面積：2,431m2（当社持分 20%） 運営面積：2,500m2（当社持分 15%） 用途：未定 用途：ホテル + ショップ 開業時期：未定 開業時期：2028 年 1 月 New Project ※ 2026年2月20日 固定資産の取得に関するお知らせ：https://real
Slide 17: 保有物件一覧
保 有物件 一覧（ 26 年 3 月末時点） 26 年 9 月期 2Q は保 有 2 件［ JV1 件含］ を獲得 築年数 延床面積 取得時期 物件名称 立地 （26年3月末時点） (㎡) 23年9月期 23年 5月 AMBRE 渋谷区千駄ヶ谷3丁目 38年 1,334 (1,334m2) 24年 3月 （仮称）目黒区大橋1丁目新築PJ 目黒区大橋1丁目 ー 1,124 （売却決定済） 24年9月期 24年 6月 FACET72 渋谷区 山 34年 921 (4,354m2) 24年 6月 FACET71 渋谷区 山 28年 1,405 24年 9月 FURAM SANGUBASHI 渋谷区代
Slide 18: 第2四半期 ポートフォリオの変動
26 年 9 月期 第 2 四半期 ポートフォリオの変 動 期初から保 有は 3 件増加（4 件 獲得、1 件売却） 保 有・ML 中心のポートフォリオへ入れ替えが進む 獲得済 PJ は受注後リノベーション等の作業を行っており 、収益貢献していないものを含んだものとなります。一方 、運営中物件は現在収益貢献が発生して いる物件のみとなっております。将来的には獲得済 PJ が運営中物件にシフトし収益貢献するため 、獲得済 PJ の拡大は当社の長期的な成長に繋がります。 ※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称、その他はコンストラクションマネジメント、リーシング
Slide 19: 外部環境の影響
外部 環 境の影 響 中東情勢など不透明な外部環境下でも影響が小さく、ナフサ 不足についてもオフィス中心の築古ビル再生への影響は限定的 19 61 リアルゲイト（5532）
Slide 20: ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設立
ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設 立 両者の強みを活かし 、JV 設 立から事業をスピード展開 既に 2 物件を獲得し、更なる物件の事業化を目指す 事業イメージ 2026 年 2 月 3 日 合弁会社「HistoRy」 設立 ヒューリック社と当社で設立 中規模以上の築古ビル再生へ参入 資金力 投資ノウハウ 企画・運営力 スピード スピード 2026 年 2 月 20 日 出資 95% 出資 5% JV1 号物件： （仮称）渋谷区東 1 丁目再生 PJ 約 2,400㎡の物件、共有持分は 20% 持分（5 〜 49%） 2026 年 4 月 6 日 合弁会社 JV2 号物件： （仮称
Slide 21: JVモデルの収益構造
JV モデルの収 益 構 造 多様なキャッシュポイントを創出し、持分に応じた収益を獲得 設計・施工 運営・リーシング 売 却 フロー型収入 ストック型収入 ストック型収入 設計・施工請負収入 PM・リーシング収入 PM 収入 HistoRy からの受託収益 HistoRy 持分の工事を請 物件運営とリーシングを 売却後も運営を受託、 （HistoRy → REALGATE） け負うことで、確実な収益 担うことで、継続的かつ 継続的に収益を獲得 を獲得 安定した収益を獲得 ストック型収入 フロー型収入 賃料収入 物件売却益 リアルゲイト持分の収益 投資・バリューアップ期間 単独保有に比べ事業リス
Slide 22: 中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜
中期経営計画〜営業利益 50 億円に向けて〜 営業利益の 30% 以 上の継 続的な成長 6 年後の 50 億円 + α の営業利益 達 成を目標 50億円 + 営業利益 α （単位：億円） 継続的な +30%以上 中期経営計画2028 成長 +40.9% 25.0 成長 19.2 17.0 14.7 13.0 7.7 10.4 旧中期経営計画 5.5 10.0 （24年9月期通期決算発表時） 4.3 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （2
Slide 23: appendix
01 26 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 23 61 I V Y W O R KS リアルゲイト（5532）
Slide 24: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 95 名（2026 年 3 月末現在） 役員 9 名（2026 年 3 月末現在） 24 61 リアルゲイト（5532）
Slide 25: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の 全株式を株式会社サイバーエー
Slide 26: 会社概要 代表プロフィール
会社概要 代 表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 五洋建設での現場監督兼アメフト選手、不動産デベ ロッパーでの営業や開発実務を経て、2009 年に当 社を設立 建築士の専門知識と現場主義を融合させ、不況下で も高稼働を維持するスモールオフィスビジネスを確立、 企画から運営まで一貫した再生スキームにより 、遊休 不動産の価値を最短で最大化させる実行力が強み 趣味はパワーリフティングでベンチプレス 160kg を 上げるタフさが成長の原動力 26 61 リアルゲイト（5532）
Slide 27: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）
ビジネスモデル 事業説明・用語集 フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収 益 性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 27 61 リアルゲイト（5532）
Slide 28: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官 山 に あ る 築 3 6 年 の ヴ ィ ン テ ー ジ マ ンションを一棟丸ごと リノベーションし、 住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 シェ ア オ フ ィ ス + 店 舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 28 61 リアルゲイト（5532）
Slide 29: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 29 61 リアルゲイト（5532）
Slide 30: FWP事業による築古ビル再生で収益性が向上
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 BEFORE 賃料収入（月額） 1,810万円 2 910万円 AFTER 再生前 再生後 30 61 リアルゲイト（5532）
Slide 31: エリア展開
エリア展開 段下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代 34 件 渋谷区 千代 区 有 渋谷区 原 18 件 代 公 表参 本 新橋 港区 渋谷 目黒区 16 件 比寿 港区 日の出 目黒区 中目黒 76 件 世 谷区 獲得済 PJ 区 学 大学 （2026年3月末時点） 31 61 リアルゲイト（5532）
Slide 32: 入居テナント
入 居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 事務所契約が 情報サービス業 フリーデスク 契約 8 割強を める 22.6% 583 件 SOHO 86 件 経営コンサルタント業 店舗 69 件 その他 士業事務所 住居 33 件 47.5% 11.3% 50 ㎡以上 100 ㎡以上 100 ㎡未満 区画契約 事務所 126 件 203 件 1,094 件 906 件 デザイン業 20 ㎡以上 50 ㎡未満 広告業 ・ ・ 字情報 451 件 11.6% サービス業 20 ㎡未満 6.9% 126 件 （2026年4月1日時点） （2026年4月1日時点） 3
Slide 33: 既存物件の稼働率
既存 物件の稼 働率 高稼 働率を背景に賃料適 正化を実 施 ストック型収 入の更なる高収 益化を進める 稼働率・平均賃料（ML・保有 / 既存） 98.3% 98.7% 97.9% 99.0% 98.0% 98.7% 98.1% 97.9% 98.4% 27,162 25,611 25,833 25,586 26,189 26,260 26,422 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 2023 年 2024
Slide 34: 築古ビルの自然増加
築古ビルの自然増加 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2026 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/report/2601-stock_pyramid_2026.html 34 61 リアルゲイト（5532）
Slide 35: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 9mm 築古ビルを安心・安全に収 益 性の高いビルに再生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月〜 旧耐震基 準 新耐震基 準 35 61 リアルゲイト（5532）
Slide 36: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 耐用年数を伸ばし 、不動産の資 産価値も向上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） 36 61 ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す リアルゲイト（5532）
Slide 37: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 定期的なメンテナンスで 安全 性と耐久性を維持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 37 61 リアルゲイト（5532）
Slide 38: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 検 査 済 証 未取得物件の適合 性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 38 61 リアルゲイト（5532）
Slide 39: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 余剰面積を計算し増築を行い 、賃料 収 入 総 額をアップ 増築 39 61 リアルゲイト（5532）
Slide 40: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 用途変更することで坪単価アップだけでなく床面積増加も実現 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 40 61 リアルゲイト（5532）
Slide 41: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 エレベーター 新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 41 61 リアルゲイト（5532）
Slide 42: リアルゲイトの強み：ワンストップ体制
リアルゲイトの強み：ワンストップ体 制 プロジェクトチームを作り、ワンストップで 進める 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 営業事務 スピード感ある物件づくりを実現 42 61 リアルゲイト（5532）
Slide 43: 収益構造 収益の最大化
収 益 構 造 収 益の最 大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） ・保 有は 、支払い賃料がないため、売上の 65% 程 度 が粗利 ・ML （ マスターリース ）は、支払い賃料があり、売上の 25% 程 度 が粗利 ・PM（ 運営受託）は 、手数料 収 入のため 、賃料の 8% 程 度が売上 （＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利 賃料（売上） 原価 粗利 賃料 売上＝粗利 43 61 リアルゲイト（5532）
Slide 44: 収益モデル別粗利率
収 益モデル別粗利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex) 渋谷区 延 床面積 4 0 0 坪の築古ビル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字先行） 粗利 ※ ML 250 万円 /
Slide 45: 26年9月期 売上構成（計画）
26 年９月期 売上構成（計画） ストック型・フロー型売上ともに順調に積み上がり成長 売上構成 （単位：百万円） 45 61 リアルゲイト（5532）
Slide 46: 中期経営計画 2028
中期経営計画 2028 高収 益 物件の展開により営業利益 率を向上 継 続的な ＋30％以 上の成長を目指す 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） 20期（28年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 10,500 11,500 13,000 売上高前期比 +7.2% +9.5% +13.0% 営業利益 1,470 1,920 2,500 営業利益率 14.0% 16.7% 19.2% 営業利益前期比 +40.9% +30.6% +30.2% 46 61 リアルゲイト（5532）
Slide 47: 中期経営計画 2028：ポートフォリオ戦略
中期経営計画 2028：ポートフォリオ戦略 収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させる ポートフォリオ戦略 47 61 リアルゲイト（5532）
Slide 48: 中期経営計画 2028：実績と計画
中期経営計画 2028：実 績と計画 ストック型収 益を基盤に業 績 拡 大 、営業利益 率も向上 進行期売上高 営業利益・営業利益率 CAGR 9.9% ※ CAGR 33.8% ※ （単位：百万円） （単位：百万円） 19.2% 16.7% 13,000 2,500 11,000 14.0% 10,500 9,791 1,920 10.7% 1,470 1,043 第17期 第18期 第19期 第20期 第17期 第18期 第19期 第20期 （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） 48
Slide 49: 中期経営計画 2028：達成確度について
中期経営計画 2028：達 成確 度について 獲得済の物件で中期経営計画の売上高の大半を構成 売上高（計画） 130億円 115億円 105億円 100% 19期以 獲得 17期以前獲得 49 61 リアルゲイト（5532）
Slide 50: 戦略的業務提携：合弁会社「HistoRy」設立
戦略的業 務提携：合弁会社「 HistoRy」 設 立 ヒューリックと合弁会社「HistoRy」設立 早期に 1,000 億円超の共同出資を目指し、不動産中古市場シェア拡大 強み 資本力、投資ノウハウ、スピード 強み 不動産再生、運営、スピード 狙い 新規事業、ポートフォリオ拡充 狙い 中～大型物件の運用 ○資 金力・再生力・スピードを備えた合弁会社を設 立 ○東 京都 心部を中心とした中〜大 型 築古不動産の共同取得 ○当社の企画力・運営力を活かした築古ビル再生の実 施 ○再生後 物件の保 有及び 売却を含む柔軟な出口戦略の検 討 50 61 リアルゲイト（5532）
Slide 51: 合弁会社「HistoRy」事業イメージ
合弁会社「 HistoRy」事業イメージ 案件ごとに設計・施工監理、PM 業務等を受託した上で、 売却時には共有持分割合に応じてキャピタルゲイン収入を見込む 合弁会社設立 95% 出資 5% 出資 物件毎に最適な持分割合で 共同投資 50% 以上 50% 未満 事業主体 企画・設計施工 リーシング・運営 ○物件の取得・保有にあたっては、合弁会社と当社が共同で当該物件を保有 （過半未満での共有）するスキームを想定 ○当社の当該物件に係る共有持分割合は案件ごとに決定 ○物件の売却等が行われた場合には、当社の当該物件に係る共有持分割合 に応じて投資収益（キャピタルゲイン等）が発生する可能性がある 5
Slide 52: 収益構造：JVモデル（共同保有）
収 益 構 造：JV モデル（共同保 有） JV モデルでは、設計・施工、PM 収入に加え、キャピタルゲインも確保 PM モデル キャピタルゲインモデル JV モデル < 運営受託型 > （単独保有） （共同保有） 設計・施工 設計・施工 請負契約 請負契約 PM 契約 PM 契約 オーナー スキーム図 賃料収入 設計・施工 賃料収入 賃料収入 設計・施工 物件売却益 PM 収入 物件売却益 物件売却益 PM 収入 ※持分相当 賃料収入 物件売却益 ※持分相当 オーナー リアルゲイト HistoRy・リアルゲイト 所有ビル 所有ビル 共有ビル フロー型収入 ストック型収入 52 61 ※ PM
Slide 53: 収益構造：JVモデル（共同保有）
収 益 構 造：JV モデル（共同保 有） 単独保 有に比べ金 利負担が低 減、キャッシュポイントは増加 PM モデル キャピタルゲインモデル JV モデル 獲得 < 運営受託型 > （単独保有） （共同保有） キャッシュ ポイント 設計・施工収入 ○ 設計・施工収入 × 設計・施工収入 ◎ PM 収入 ○ PM 収入 × PM 収入 ○ 賃料収入 × 賃料収入 ○ 賃料収入 ○ 物件売却益 × 物件売却益 ◎ 物件売却益 ◎ 売却 利益 小～中 小～大 中～大 物件規模 中規模 小～中規模 中規模以上 ・安定的な設計・施工、PM 収入を ・リスクほぼゼロ ・売却時の景気変動リスクが大きいが、
Slide 54: 本業務提携による効果：中規模以上の物件への参入
本 業 務提携による効果：中規模以 上の物件 への参入 都 心 5 区を中心に当社が 扱えなかった中規模以 上の物件 への 参入 が可能となる ＜東 京・都 心 5 区の規模 別のストック割合（ 床面積ベース） ＞ JV モデルによる 新規領域 54 61 出典 「全国賃貸オフィスストック調査（2025 年 1 月現在）」（日本不動産研究所）を基にリアルゲイトにて作成：https://www.reinet.or.jp/?p=35792 リアルゲイト（5532）
Slide 55: Vision：唯一無二の不動産再生デベロッパーへ
V ision：唯一 無二の不動産再生デベロッパーへ 「 技 術 × 発 想 × 資本」で 10 0 年使える建物を次世代へつなぐ、 そのハブとなるのがリアルゲイト ① 10 0 年使える建物を再評 価し、古さと新しさの共 存で 街の寿命と価 値を延ばす ② 安 全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と価 値を延ばす ③ 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、街に新たな価 値を創出 ④ 大手デベロッパーとの J V やファンド組 成を検 討し 、大 型再生 案件に挑む体 制を整 備 T HE W O RKS PORTAL POINT SHIBU
Slide 56: Vision ①建物を100年以上利用する都市へ
V ision ①建物を 10 0 年以 上利用する都市へ 10 0 年使える建物を再評 価し 、古さと新しさの共 存で 街の 寿命と価値を延ばす ○シドニーでは歴史的外観の保存により用途制限・容積率が緩和され、街全体で共存が実現 ○東京の多くのビルは築 30 〜 40 年で解体され、潜在耐用年数（100 年）の三分の一で消費 ○環境負荷増大・人手不足・物価高騰で新築偏重の見直しが急務 ○リアルゲイトは再生を軸に「長く使い続ける都市」のあり方を提案 シドニー郊外（海外研修） シドニー郊外（海外研修） 56 61 リアルゲイト（5532）
Slide 57: Vision ②技術で延命する「モノづくり」
V ision ② 技 術で延命する「モノづくり」 安全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と 価値を延ばす ○地 震国である日本での安心のため、耐 震補強などの安 全 性向上が前提 ○ 住宅からホテル へ 、事 務所から店 舗 等へ 、ニーズの変化に応える用途 変 更 ○増築やエレベーターの新設 等を行うことで賃料を最 大化 ○ A I を活用した図面や見積り作成システムの開発 耐震補強 エレベーター新設 57 61 リアルゲイト（5532）
Slide 58: Vision ③新しい企画で生み出す可能性
V ision ③ 新しい企画で 生み出す可能性 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、 街に新たな価値を創出 ○これまで：フレキシブルオフィス中心に多様な空間を提 供 ○これから：ホテルや都 市型ショッピングモール 等の企画に挑 戦 ○用途の掛け合わせで 滞 在時間・交 流・消費を拡 大 ○ 複合的な価 値づくりが次世代不動産の「 出口戦略」となる S HI F T HO T E L 上目黒 1 丁目商業施設新築 PJ 58 61 リアルゲイト（5532）
Slide 59: Vision ④資本戦略で広がるフィールド
V ision ④資本 戦略で広がるフィールド 大手デベロッパーとの JV やファンド組 成を検 討し、大 型再生 案件に挑む体制を整 備 ○現状、10 0 0 坪超ビルの自社取得は困 難 ○大手デベロッパーとの J V により信用力・案件 規模・ノウハウを拡張 ○自社ファンド設 立で 安定調 達・スピードを確 保 ○資本の力を背景に再生事業のスケールを拡 大し 、次のステージへ リアルゲイト本社屋上 59 61 リアルゲイト（5532）
Slide 60: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ストック型 売 上は 季 節 性は なく新 規 物 件 竣 工によって積みあが る構 造となりますが、 売上の季 節性はあるのか？ 物 件 運営終了があると、一 時 的に減少する場 合 があります。 フロー 型 売 上は 、 設 計・施 工や販 売 用 不 動 産の売 却タイミング 次 第 で、 結 果 的に偏 るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて継 金 利の影 響は？ 続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣工ま での期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクトがメインで
Slide 61: ディスクレーマー・お問合せ先
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づい て作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包す るものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これらに 限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり