Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — FY2026 Earnings Presentation
62 slides from Realgate's earnings presentation, Oct 27, 2026
Slide 1: FY2026 Full-Year Results Presentation
26 年 9 月期 通期 決算説明資料 株式会社リアルゲイト 東証グロース 証券コード :5532 J I NN AN VA L L E Y 2026 年 10 月 27 日 1 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 2: FY2026 Results and Medium-Term Plan Summary
26 年 9 月期通 期決算・中期経営計画 サマリー 中期経営計画2029 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （単位：百万円） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （29年9月期） （30年9月期） （31年9月期） 実 績 計画（更新） 計画（更新） 計画（新規） 目 目 売上高 10,877 13,500 17,000 21,500 1年前倒しの 達成を目指す 売上高前期比 +11.1% +24.1% +25.9% +26.5% 目 目 営業利益 1,536 2,160 3,030 4,250 50億円 50億円 営業利益率 14.1% 16.0
Slide 3: Agenda
01 26 年 9 月期 通期 業績 02 27 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2029 04 appendix 3 62 JINN AN VA L L E Y リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 4: FY2026 Full-Year Results Highlights
26 年 9 月期 通期 業 績ハイライト 売上高 営業利益 当期純利益 10,877 百万円 1,536百万円 741 百万円 前期比 +11.1% 前期比 +47.3% 前期比 +32 .6% 獲得済 PJ 運営中物 件 運営面積 稼 働率 ( 竣工済 ) (ML・保 有 / 既 存 ) 77 件 69 件 113,191 ㎡ 16 件（保有）46 件（ML） 12 件（保有）43 件（ML） 13,160㎡ （保有）65,059㎡ （ML） 99.08 % 前期末 75 件 前期末 65 件 前期末 104,253m2 ○売上高・営業利益・当期純利益は前期比で 増加 ・営業利益率は 14
Slide 5: FY2026 Revenue and Operating Profit
26 年 9 月期 売上高・営業利益 売上高・営業利益は計画を上振れて着地 、 営業利益は前期比 + 47.3% の成長 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 約104% 約105% 通期計画 通期計画 9,791 10,500百万円 1,470百万円 4Q 4Q 4Q 4Q 376 3,168 1,631 1,043 3Q 116 3Q 4Q 63 1,774 3Q 2Q 130 3Q 2,036 196 10,877百万円 1,536百万円 2Q 2Q （YoY+11.1%） （YoY+47.3%） 3,569 1,721 2Q 545 1Q 912 1Q 1Q 3,951
Slide 6: FY2026 Quarterly Earnings Structure
26 年 9 月期 四半期ごとの収 益 ストック粗利は計画を上回って推移 先行投資等を実施しつつも、営業利益は計画を上振れて着地 収益構造（26 年 9 月期 通期） （単位：百万円） ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 大 2Q 安 定 安 定 小 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 中 ※1 ストック粗利・フロー粗利は、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する 6 62 ※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金など取得時点に
Slide 7: FY2026 Earnings vs Prior Year
＜参考＞ 26 年 9 月期 通期 収益の実績（前期比） ストック・フロー粗利共に続伸、営業利益は YoY+47.3% で成長 25 年 9 月期 実績 （単位：百万円） 26 年 9 月期 実績 （単位：百万円） 2,040 ▲1,464 4Q 4Q ▲351 ▲169 3Q 545 4 636 3Q 8 ▲5 ▲359 1,043 432 196 2Q 530 ▲373 191 2Q 545 1Q 474 1Q 237 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ○ストック粗利は、順調に伸びている（ YoY+15.0%） ○固
Slide 8: FY2026 Income Statement
26 年 9 月期 通期 PL - 損 益計算書 増収 増益を達 成 、営業利益 率も 3.5pt 向上 営業利益は計画超 過 、前期比 + 47.3% で 着地 前期比 増減率 売上高 10,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,470 営業利益率 10.7% 14.1% 3.5pt ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す 8 62 ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工
Slide 9: Revenue Trend
26 年 9 月期 通期 売上高推移 収益性の低いPM事業を減らし、 収益性の高い保有等の売上を積み上げ 3,951 売上高 （単位：百万円） 3,569 3,168 1,871 2,816 787 フロー型 2,588 1,905 販売 設計・施工 2,425 393 1,339 2,036 699 900 1,774 515 1,721 395 891 1,631 97 1 223 1,477 1 126 25 58 189 1,681 1,457 1,640 1 1 1 120 1,624 166 26 2 20 1 158 1,550 151 1,572 151 1,564 157 5
Slide 10: Cost of Sales and SG&A Trend
26 年 9 月期 通期 売上 原価・販管費の推移 4Q では物件売却と設計施工に係る販売原価と外注費が増加 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 1,847 126 1,320 1,286 販売原価 外注費 その他 その他 本社家賃 減価償却費 税公 地代家賃 業務委託費 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 第16期 第17期 第18期 第16期 第17期 （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （24年9月期） （25年9月期） ※地代家賃、減価償却費：主にストック型売上に付随する固定費として安定的に発生 ※外注費、販売原
Slide 11: FY2026 Balance Sheet
26 年 9 月期 通期 BS - 貸借対照表 増資により約２５億円を調達 、自己資本比率が回復 第17期末 第18期末 前期末比増減 （単位：百万円） （25年9月期末） （26年9月期末） 流動資産 4,472 7,976 3,504 現金及び 金 947 2,528 1,581 販売用不動産 2,372 3,761 1,388 固定資産 16,792 21,485 4,693 有形固定資産 14,440 18,880 4,439 流動負 3,901 6,123 2,221 固定負 14,011 16,599 2,588 純資産 3,351 6,739 3,387 負 ・純資産 21,26
Slide 12: Acquired Projects List
獲得済プロジェクト一覧 26 年 9 月期は 10 件獲得、27 年 9 月期に 8 件以上開業予定 獲得時期 竣工時期※1 開業時期 物件名/PJ名 オフィス ショップ ホテル 所在地 契約形態 運営面積(㎡)※2 第18期 （26年9月期） 竣工 25年9月期 25年10月 済 25年10月 1 THESTEPS/SHIFT HOTEL 再生 渋谷区 ML 2,157 24年9月期 25年10月 済 25年10月 2 FURAM SANGUBASHI 再生 渋谷区 保有 904 （販売用） 23年9月期 26年1月 済 26年1月 3 （仮称）原宿新築ビルPJ 新築 渋谷区 CM※3 1,
Slide 13: Three Properties Completed in Q4
26 年 9 月期 第４四半期 竣 工物件（3 件） 4 Q で 3 件の物件が竣 工 、今後の収 益 拡 大に順次貢献 保有 THE FIFTH BUILDING ML ECLINE ML Nakame Village 住所：東京都港区芝 5 丁目 住所：東京都目黒区大橋 1 丁目 住所：東京都目黒区上目黒 1 丁目 築年数：63 年 築年数：新築 築年数：新築 運営面積：1,079m2 運営面積：1,107m2 運営面積：2,364m2 用途：ホテル + ショップ 用途：オフィス + ショップ 用途：ショップ＋オフィス ＜Image Pers.＞ ＜Image Pers.＞ 13 62 リ
Slide 14: Properties Completed in FY2026 (9)
＜参 考＞ 26 年 9 月期 通期 竣 工物件（9 件） ＜Image Pers.＞ （1）THESTEPS/SHIFT HOTEL （2）FURAM SANGUBASHI （3）（仮称）原宿新築ビルPJ （4）JINNAN VALLEY （5）unframe （6）B TRACK ＜Image Pers.＞ ＜Image Pers.＞ （7）THE FIFTH BUILDING （8）ECLINE （９）Nakame Village 14 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 15: Q4 Acquired Properties (2)
26 年 9 月期 第４四半期 獲得物件（2 件） 4Q で保有 1 件と ML1 件を獲得、 26 年 9 月期は計 10 件を獲得 （仮称） （仮称） （仮称） 保有 ML 保有 27 年 港区南青山ホテル再生 PJ 下目黒 5 丁目再生 PJ 千駄ヶ谷 2 丁目再生 PJ 1Q 住所：東京都港区南青山 住所：東京都目黒区下目黒 5 丁目 住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷 2 丁目 築年数：39 年 築年数：52 年 築年数：32 年 運営面積：1,186m2 運営面積：1,748m2 運営面積：1,200m2 用途：ホテル + ショップ 用途：ショップ + オフィス 用途：オフィス + ショッ
Slide 16: Owned Properties List
保 有物件 一覧（ 26 年 9 月末時点） 26 年 9 月期は 7 件の保 有物件を獲得、2 件を売却 築年数 延床面積 取得時期 物件名称 立地 （26年9月末時点） (㎡) 22年9月期 21年 11月 THE MOCK-UP（25年10月売却→PM） 千代 区 4丁目 33年 ー 23年9月期 (1,334m2) 23年 5月 ❶ AMBRE 渋谷区千駄ヶ谷3丁目 39年 1,334 24年 3月 ECLINE（26年7月売却→ML） 目黒区大橋1丁目 ー ー 24年9月期 24年 6月 ❷ FACET72 渋谷区 山 35年 921 (3,230m2) 24年 6月 ❸ FACET
Slide 17: Hotel Project List (SHIFT HOTEL)
ホテルプロジェクト一覧（SHIF T HOTEL） ホテルビジネスも拡 大 開業 済・計画中を合わせ 、6 物件・約 10 0 室へ展開 ホテル名称 立地 ホテル開業月 客室数※1 ① SHIFT HOTEL SHIBUYA HATAGAYA ML 渋谷区 ヶ谷1丁目 26年1月 7室 ② SHIFT HOTEL SHIBUYA JINNAN ML 渋谷区 南1丁目 26年7月 4室 SHIFT HOTEL MITA※2 JV 保有 港区芝5丁目 26年11月 17室 （仮称）東 2丁目再生PJ JV 保有 港区東 2丁目 26年11月 13室 （仮称）港区南青山ホテル再生PJ JV 保有 港
Slide 18: Urban Shopping Mall Project List
都市型ショッピングモールプロジェクト一覧 3 物件で 最 大 29 区画の店 舗テナント誘 致を計画 ショップはオフィスより坪単価が高く、 都市部での需要が高い ML ML ML ＜Image Pers.＞ ＜Image Pers.＞ ＜Image Pers.＞ ❶ Nakame Village ❷（仮称）下目黒 5 丁目再生 PJ ❸（仮称）港区南青山商業施設新築 PJ ※1 店舗区画数・オフィス区画数は、26年9月期通期決算発表時の予定であり、今後変動の可能性がある 18 62 ※2 (仮称)港区南青山商業施設新築PJは、借地契約に基づき建物を自社保有・運営する形態であり、分類上はML リ
Slide 19: HistoRy JV Project List with Hulic
ヒューリック社との JV「HistoRy」プロジェクト一覧 総 額 1,0 0 0 億円超の投 資 残高の積み上げを目指す 2 物件 （約 150 億円） の投資を決定し、 さらに 2 物件の事業化に目途 ＜Image Pers.＞ BEFORE BEFORE AFTER （仮称）渋谷区東 1 丁目再生 PJ SHIFT HOTEL GINZA by HistoRy SHIFT HOTEL GINZA by HistoRy 19 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 20: Q4 Portfolio Changes
26 年 9 月期 第４四半期 ポートフォリオの変 動 前期比で保有 5 件・ML4 件純増、PM4 件・その他 3 件減少 収益性の高い保有・ML への入れ替えが進み、 獲得済 PJ は 77 件に拡大 ※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称、その他はコンストラクションマネジメント、リーシングマネジメントを含む ※ 獲得済PJは、竣工前物件を含めたプロジェクトを指す 20 62 ※ 獲得済PJ面積は、竣工前物件と竣工物件のうちML・保有・PM物件が算出対象 ※ 運営中物件は、竣工後ML・保有・PM物件等を指す ※ 運営面積は、竣工物件のうちML・保有・P
Slide 21: Appendix
01 26 年 9 月期 通期 業績 02 27 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2029 04 appendix 21 62 JINN AN VA L L E Y リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 22: FY2027 Plan
27 年９月期計画 売上高（ 計画） 営業利益（ 計画） 当期純利益（ 計画） 13,500 百万円 2,160 百万円 1,000 百万円 前年同期比 +24.1% 前年同期比 +4 0.6% 前年同期比 +3 4.9% 重要ポイント 計画進捗等 （1）ストック型収 入 ・98% 前後の稼 働を維持 ・年 5 〜 10% の賃料 UP と高稼働を両立、金利上昇を吸収 収益貢献 （2）フロー型収 入 ① 3 件の保 有物 件売却：2Q・3Q・4 Q に各 1 件 ② 3 件の設 計・施 工請負 ー 1Q 竣工予定（渋谷区千駄ヶ谷再生 PJ） ー 2Q 竣工予定（渋谷区上原再生 PJ） ー 3Q
Slide 23: FY2027 Revenue and Operating Profit Plan
27 年 9 月期 売上高・営業利益（ 計画） 1Q 時点で営業利益は計画比約 6% の進 捗を予定 2Q・３Q・４Q で各 1 件（ 計 3 件 ）の物件売却を計画 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期計画 通期計画 13,500百万円 2,160百万円 4Q 4Q 10,877 1,536 4Q 3,168 4Q 3Q 376 前年同期の物件売却の反動により 3Q 3Q 116 3Q 1Qは減収減益を見込む 2,036 売却を2Q以降に計画し、 2Q 130 通期では40.6％増益を目指す 2Q 1,721 2Q 1Q 2Q 1Q 912 3,951 1Q 計画進捗
Slide 24: FY2027 Revenue Composition Plan
27 年９月期 売上構成（計画） ストック型・フロー型売上ともに順調に積み上がり成長 売上構成 （単位：百万円） 24 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 25: FY2027 Quarterly Earnings Plan
27 年 9 月期 四半期ごとの収 益（計画） ストック粗利は安定的に積み上がり、 固定費をカバー フロー粗利は 2Q・3Q・４Q で各1 件（計３件） の物件売却を予定 収益構造（27 年 9 月期計画） （単位：百万円） ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 小 2Q 安 定 安 定 大 3Q 安 定 安 定 大 4Q 安 定 安 定 大 ※1 ストック粗利・フロー粗利は、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する 25 62 ※3 先行投資
Slide 26: FY2027 Earnings Plan vs Prior Year
＜参考＞ 27 年 9 月期 通期 収益の計画（前期比） ストック粗利で固定費をカバーし、物件売却等によるフロー 粗利の拡 大で増益（ 営業利益 YoY+ 4 0.6％）を計画 26 年 9 月期実績 （単位：百万円） 27 年 9 月期（計画） 先行投資 （単位：百万円） （物件取得費用・ 開業初期赤字など） 1Q 見込み ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ○ストック粗利は、順調に伸びており 、前期比で 増加 ○固定費は、事業 拡 大に伴い増加するもののストック粗利でカバー ○フロー粗利は 、2Q ・３Q・４Q で各
Slide 27: Appendix
01 26 年 9 月期 通期 業績 02 27 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2029 04 appendix 27 62 JINN AN VA L L E Y リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 28: Medium-Term Management Plan 2029
中期経営計画 2029 高収 益 物件の展開により営業利益 率を向上 営業利益の継 続的な＋ 4 0％以 上の成長を目指す 19期（27年9月期） 20期（28年9月期） 21期（29年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 13,500 17,000 21,500 売上高前期比 +24.1% +25.9% +26.5% 営業利益 2,160 3,030 4,250 営業利益率 16.0% 17.8% 19.8% 営業利益前期比 +40.6% +40.3% +40.3% 28 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 29: Medium-Term Plan 2029: Actuals and Plan
中期経営計画 2029：実 績と計画 ストック型収 益を基盤に業 績 拡 大 、営業利益 率も向上 獲得済の物件で中期経営計画の営業利益の大半を構成 進行期 売上高 営業利益・営業利益率 CAGR 25.5% ※ CAGR 40.4% ※ （単位：百万円） （単位：百万円） 19.8% 21,500 4,250 17.8% 17,000 16.0% 14.1% 3,030 13,500 10,877 2,160 1,536 第18期（26年9月期） 以前に獲得済の 物件による利益構成 第18期 第19期 第20期 第21期 第18期 第19期 第20期 第21期 （26年9月期） （27年9月
Slide 30: Medium-Term Plan 2029: Portfolio Strategy
中期経営計画 2029：ポートフォリオ戦略 収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させる ポートフォリオ戦略 30 62 ※ その他を除く、保有・ML・PMで集計 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 31: Path to Operating Profit of 5 Billion Yen
中期経営計画〜営業利益 50 億円に向けて〜 来期以降も営業利益 + 4 0% の成長を計画 30 年 9 月期には営業利益 50 億円 +α を目指す 営業利益 1年前倒しの 達成を目指す （単位：億円） 継続的な 50億円 + +40% α 中期経営計画2029 成長を目指す +40%成長 42.5 30.3 +47.3%成長 21.6 10.4 15.4 7.7 4.3 5.5 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （2
Slide 32: Appendix
01 26 年 9 月期 通期 業績 02 27 年 9 月期 計画 03 中期経営計画 2029 04 appendix 32 62 JINN AN VA L L E Y リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 33: Company Overview
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務、不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 106 名（2026 年 9 月末現在） 役員 9 名（2026 年 9 月末現在） 33 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 34: Company History
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の 全株式を株式会社サイバーエー
Slide 35: Representative Profile
会社概要 代 表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 五洋建設での現場監督兼アメフト選手、不動産デベ ロッパーでの営業や開発実務を経て、2009 年に当 社を設立 建築士の専門知識と現場主義を融合させ、不況下で も高稼働を維持するスモールオフィスビジネスを確立、 企画から運営まで一貫した再生スキームにより 、遊休 不動産の価値を最短で最大化させる実行力が強み 趣味はパワーリフティングでベンチプレス 162.5kg を上げるタフさが成長の原動力 35 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 36: Flexible Workplace Business
ビジネスモデル 事業説明・用語集 フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収 益 性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 36 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 37: Case Study: LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官 山 に あ る 築 3 6 年 の ヴ ィ ン テ ー ジ マ ンションを一棟丸ごと リノベーションし、 住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 シェ ア オ フ ィ ス + 店 舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 37 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 38: Case Study: LANTIQUE BY IOQ Renovation
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 38 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 39: Case Study: Rental Income Improvement
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 BEFORE 賃料収入（月額） 2,010万円 2.2 AFTER 910万円 再生前 再生後 39 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 40: Area Expansion
エリア展開 下 新宿 新宿区 主な展開エリア 四 谷 代々 32 件 渋谷区 千代 区 有 渋谷区 原宿 19 件 代々 公 表参 本 新橋 港区 目黒区 渋谷 目黒区 18 件 比寿 港区 日の出 中目黒 77 件 世 谷区 獲得済 PJ 区 学 大学 （2026年9月末時点） 40 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 41: Tenants
入 居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 事務所契約が 情報サービス業 フリーデスク 契約 8 割強を占める 22.3% 573 件 SOHO 93 件 経営コンサルタント業 店舗 79 件 住居 11 件 士業事務所 その他 10.9% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 100 ㎡未満 48.0% 119 件 区画契約 事務所 218 件 1,134 件 951 件 20 ㎡以上 デザイン業 50 ㎡未満 484 件 広告業 ・ ・ 字情報 11.6% サービス業 20 ㎡未満 130 件 7.1% （2026年10月1日時点） （2026年10月1日時点）
Slide 42: Occupancy of Existing Properties
既存 物件の稼 働率 高稼 働率を背景に賃料適 正化を実 施 ストック型収 入の更なる高収 益化を進める 稼働率・平均賃料（ML・保有 / 既存） 98.3% 98.7% 97.9% 99.0% 98.0% 98.7% 98.1% 97.9% 98.4% 98.9% 99.1% 28,133 26,189 26,260 26,422 26,589 26,729 26,441 27,162 27,799 円/坪 円/坪 25,611 25,833 25,586 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5
Slide 43: Natural Increase of Aging Buildings
築古ビルの自然増加 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2026 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/report/2601-stock_pyramid_2026.html 43 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 44: Strength: Technical Capability
リアルゲイトの強み：技 術力 9mm 築古ビルを安心・安全に収 益 性の高いビルに再生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月〜 旧耐震基 準 新耐震基 準 44 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 45: Strength: Technical Capability (Durability)
リアルゲイトの強み：技 術力 改修技術で耐久性を高め、建物の長寿命化と価値向上を図る 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数 ※は 50 年 耐久性の向上・長寿命化 躯体 補修・中性化対 策等 第三者による評価 鑑定評価・ER※等を活用 資産価値・残存耐用年数を評価 長期運 用と資 産価値向上 継 続 的な収 益 基盤の確 保 へ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） ※ 法定耐用年数は税務上の年数であり、鑑定評価・ER等で評価する残存耐用年数とは異なる 45 62 ※ ER＝エンジニアリング・レポート：建物の状態等に関する専門家の調査報告書を指す リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通
Slide 46: Strength: Technical Capability (Maintenance)
リアルゲイトの強み：技 術力 定期的なメンテナンスで 安全 性と耐久性を維持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 46 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 47: Strength: Technical Capability (Compliance)
リアルゲイトの強み：技 術力 検 査 済 証 未取得物件の適合 性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 ・検査済証を取得する物件が増えた 検査済証未取得 ・それ以前の物件は未取得が多い 1999 年 中間検査制度創設 遵法性確認 一級建築士事務所（社内） ・完了検査率上昇 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 47 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 48: Strength: Planning and Operations (Extensions)
リアルゲイトの強み：企画・運営力 余剰面積を計算し増築を行い 、賃料 収 入 総 額をアップ 増築 48 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 49: Strength: Planning and Operations (Change of Use)
リアルゲイトの強み：企画・運営力 最 適な用途の変 更で 、坪単価アップ 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 49 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 50: Strength: Planning and Operations (Change of Use)
リアルゲイトの強み：企画・運営力 最 適な用途の変 更で 、坪単価アップ 用途変更 BEFORE: 事務所 AFTER: ホテル SH IF T H O TE L S H I B U YA H ATA G AYA SH IFT H OTE L S HIB UYA HATAGAYA 50 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 51: Strength: Planning and Operations (Elevator)
リアルゲイトの強み：企画・運営力 エレベーター 新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 51 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 52: Strength: One-Stop System
リアルゲイトの強み：ワンストップ体 制 プロジェクトチームを作り、ワンストップで 進める 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 営業事務 スピード感ある物件づくりを実現 52 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 53: Revenue Structure: Maximizing Profit
収 益 構 造 収 益の最 大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） 同一賃料に対する収 益モデル別の粗利比較 ・保 有は 、支払い賃料がないため、売上の 65% 程 度 が粗利 ・ML （ マスターリース ）は、支払い賃料があり、売上の 25% 程 度 が粗利 ・PM（ 運営受託）は 、手数料 収 入のため 、賃料の 8% 程 度が売上 （＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利※ 賃料（売上） 原価 粗利※ 賃料 売上＝粗利※ 53 62 ※粗利は、共通経費（人
Slide 54: Gross Margin by Revenue Model
収 益モデル別粗利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める 同一賃料に対する収 益モデル別の粗利比較 (ex) 渋谷区 延 床面積 4 0 0 坪の築古ビル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字
Slide 55: Joint Venture HistoRy with Hulic
ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設 立 ヒューリックと合弁会社「HistoRy」設立 早期に 1,000 億円超の投資残高を目指し、不動産中古市場シェア拡大 強み 資本力、投資ノウハウ、スピード 強み 不動産再生、運営、スピード 狙い 新規事業、ポートフォリオ拡充 狙い 中～大型物件の運用 ○資 金力・再生力・スピードを備えた合弁会社を設 立 ○東 京都 心部を中心とした中〜大 型 築古不動産の共同取得 ○当社の企画力・運営力を活かした築古ビル再生の実 施 ○再生後 物件の保 有及び 売却を含む柔軟な出口戦略の検 討 55 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算
Slide 56: HistoRy JV Business Rollout
ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設 立 両者の強みを活かし 、JV 設 立から事業をスピード展開 既に 2 物件を獲得し、更なる物件の事業化を目指す 事業イメージ 2026 年 2 月 3 日 合弁会社「HistoRy」 設立 ヒューリック社と当社で設立 中規模以上の築古ビル再生へ参入 資金力 投資ノウハウ 企画・運営力 スピード スピード 2026 年 2 月 20 日 出資 95% 出資 5% JV1 号物件： （仮称）渋谷区東 1 丁目再生 PJ 約 2,400㎡の物件、共有持分は 20% 持分（5 〜 49%） 2026 年 4 月 6 日 合弁会社 JV2 号物件： （仮称
Slide 57: Revenue Structure of the JV Model
JV モデルの収 益 構 造 多様なキャッシュポイントを創出し、持分に応じた収益を獲得 設計・施工 運営・リーシング 売 却 フロー型収入 ストック型収入 ストック型収入 設計・施工請負収入 PM・リーシング収入 PM 収入 HistoRy からの受託収益 HistoRy 持分の工事を請 物件運営とリーシングを 売却後も売却先から運 （HistoRy → REALGATE） け負うことで、確実な収益 担うことで、継続的かつ 営を受託、継続的に収 を獲得 安定した収益を獲得 益を獲得 ストック型収入 フロー型収入 賃料収入 物件売却益 リアルゲイト持分の収益 投資・バリューアップ期間 単独保有に
Slide 58: Vision
Vision 唯一 無二の不動産再生デベロッパーとして 古さを価値に変え 、建物を 10 0 年使い続ける都市へ ー 耐 震補強等により、建物の安 全 性を確 保 【 技 術】 ー 事 務所から店 舗・ホテル 等への用途 変 更に対応 建物の安全性と機能を高め ー 増築・エレベーター 新設 等により賃料を最 大化 長寿命化と価値向上を実現 ー A I を活用した図面・見積り作成システムを開発 【発 想】 ー フレキシブルオフィスを中心に多様な空間を提 供 ー ホテル・都 市型ショッピングモール 等、新たな企画に挑 戦 用途変更と企画で ー 用途の掛け合わせで 滞 在時間・交 流・消費を拡 大
Slide 59: Operating Profit Since IPO
中期経営計画 2029：IPO 以 来の営業利益 変 遷 IPO 以来 4 期連続で当初の営業利益計画を超 過達成し、利益率も向上 調達資金を成長投資につなげ、年率 40％以上の営業利益成長を目指す 営業利益・営業利益率推移 （単位：百万円） 19.8% 26年9月期 当初計画比 17.8% 営業利益 +78.6% 16.0% 14.1% 4,250 営業利益率+5.5pt 10.7% 23年9月期決算発表時の計画と比較 9.6% 3,030 7.9% PO等 約25億円 中計2029の成長目 2,160 営業利益成長率 IPO 40%以上 約15億円 1,536 1,043 2,500 年率
Slide 60: Q&A
Q＆A No 質 問 回 答 既 存の 躯体を活用することで、 新築 への建 替えに比べて総 事 業 費を抑え、 短 期 間で 収 益 化を 新築に比べ 、築古ビル 再生には 1 図 れる点 が 強みです。 当社は耐 震 補 強や設 備 更 新 等により建 物の安 全 性・機 能 性を高めると どのような優 位性があるのか？ ともに、用途 変 更や増 築 、区画 構 成の最 適化によって賃料 収 入を拡 大し、投 資 効率と収 益 性 の向上を目指しています。 建設費の高騰は改修工事費にも影響しますが、既存の躯体を活かす再生事業は、新築に比べて工 建 設 費の高騰は事業にどのよう 2 事費上昇
Slide 61: Disclaimer and Contact
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づい て作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包す るものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これらに 限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり
Slide 62: Office Search
OR DERMA DE TO KYO オフィス検索 https://ordermade-tokyo.jp 実際に空間をご体感いただける物件の紹介 https://realgate.jp/propertytour/ 62 62 リアルゲイト（5532）26 年 9 月期 通期決算