Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — Q3 FY2026 Earnings Presentation
60 slides from Realgate's earnings presentation, Jul 28, 2026
Slide 1: 26年9月期 第3四半期 決算説明資料
26 年 9 月期 第 3 四半期 決算説明資料 株式会社リアルゲイト 東証グロース 証券コード :5532 B T R ACK 2026 年 7 月 28 日 1 60 リアルゲイト（5532）
Slide 2: Agenda
01 26 年 9 月期 第 3 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 3 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 2 60 B T R ACK リアルゲイト（5532）
Slide 3: 26年9月期 第3四半期 業績ハイライト
26 年 9 月期 第 3 四半期 業 績ハイライト 売上高（ 累計） 営業利益（ 累計） 当期純利益（ 累計） 7,709 百万円 1,160 百万円 567 百万円 前年同期比 ▲ 5.5% 前年同期比 +18 .5% 前年同期比 ▲ 1.9% 獲得済 PJ 運営中物 件 運営面積 稼 働率 ( 竣工済 ) (ML・保 有 / 既 存 ) 77 件 68 件 109,186 ㎡ 16 件（保有）44 件（ML） 11 件（保有）41 件（ML） 12,080㎡ （保有）61,589㎡ （ML） 98.86 % 前年同期 75 件 前年同期 66 件 前年同期 105,532m2 ○営業利益
Slide 4: 公募及び第三者割当による新株式発行の完了
公募及び第三者割当による新株式発行の完了 26 年 6 月に公募増資等で 約 25 億円を調達、仕入を強化 営業利益の成長を従来の30%から40%の計画に修正見込 ヒューリック社への第三者割当 中期経営計画の上方修正見込み ヒューリック社から約 12 億円の出資 JVと資金を活用した保有物件の仕入拡大により 営業 利益+ 4 0%の 継 続 的な成長を目指す 事業 拡 大に向けた原 資 調達資金 約 25 億円 中期経営計画 2028 財 務 体 質の強化 経緯 2026 年 2 月 3 日 合弁会社「HistoRy」設立 2026 年 2 月 20 日 JV1 号物件： （仮称）渋谷区東 1
Slide 5: 26年9月期 売上高・営業利益（計画進捗）
26 年 9 月期 売上高・営業利益（ 計画進 捗） 3Q 時点、売上高は約 73％、営業利益は約 79％の計画進捗 4Q 時点は積極的な先行投資を継続するも、通期計画の達成は確実 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 約100% 約100% 通期計画 通期計画 9,791 10,500百万円 1,470百万円 4Q 4Q 4Q 4Q見込み 4Q見込み 1,632 1,043 3Q 116 3Q 4Q 65 1,774 3Q 2Q 130 2,036 3Q 196 2Q 2Q 3,569 1,721 計画進捗 計画進捗 2Q 約73 % 545 1Q 約79% 912 1Q 1
Slide 6: 26年9月期 四半期ごとの収益
26 年 9 月期 四半期ごとの収 益 ストック粗利は計画を上回って推移、 上振れ分は先行投資へ充当 投資拡大しつつ、営業利益は通期計画を上振れて着地予定 収益構造（26 年 9 月期 第 3 四半期） （単位：百万円） （物件取得費用・開業初期赤字など） 4Qで1件の物件売却（契約済） と 2件の竣工引渡しを予定 ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 大 2Q 安 定 安 定 小 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 中 ※1 ストック粗利・フロー粗利は、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定
Slide 7: 26年9月期 第3四半期 収益の実績（前年同期比）
＜参考＞ 26 年 9 月期 第 3 四半期 収益の実績（前年同期比） ストック・フロー粗利共に続伸、 営業利益は通期計画を上振れて着地予定 25 年 9 月期 3Q 実績 （単位：百万円） 26 年 9 月期 3Q 実績 （単位：百万円） 2Qで増加した 契約手数料収入が 1,748 3Qで通 化 1,550 ▲444 ▲351 3Q 581 852 23 ▲44 3Q 545 17 ▲97 1,160 632 ▲40 8 ▲5 ▲397 ▲181 116 ▲58 191 ▲359 ▲55 979 ▲118 130 432 810 191 196 2Q 607 2Q 530 ▲418 ▲37
Slide 8: appendix
01 26 年 9 月期 第 3 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 3 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 8 60 B T R ACK リアルゲイト（5532）
Slide 9: 26年9月期 第3四半期 PL - 損益計算書
26 年 9 月期 第 3 四半期 PL - 損 益計算書 前年同期比で増益 、営業利益 率は向上 通期計画の営業利益 14.7 億円を上振れて着地予定 前年同期比 増減率 売上高 10,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,470 営業利益率 12.0% 15.1% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す 9 60 ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保
Slide 10: 26年9月期 第3四半期 売上高推移
26 年 9 月期 第 3 四半期 売上高推移 収益性の低いPM事業を減らし、 収益性の高い保有等の売上を積み上げ 3,951 売上高 （単位：百万円） 3,569 4Qで1件の物件売却（契約済） と 2件の竣工引渡しを予定 1,871 2,816 フロー型 2,588 1,905 販売 設計・施工 2,425 393 1,339 2,036 900 1,774 515 1,721 395 891 1,631 97 223 1,477 1 126 25 58 1,457 1,640 1 1 1 120 1,624 166 26 2 20 1 158 1,550 151 1,572 151 1,
Slide 11: 売上原価・販管費の推移
26 年 9 月期 第 3 四半期 売上 原価・販管費の推移 事業拡大に向けた仕入好調に伴い、採用・教育の強化を進める 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 1,847 126 1,320 1,286 販売原価 外注費 その他 その他 本社家賃 減価償却費 税公 地代家賃 業務委託費 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 第16期 第17期 第18期 第16期 第17期 （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （24年9月期） （25年9月期） ※地代家賃、減価償却費：主にストック型売上に付随する固定費として安定的に発生 ※外注
Slide 12: 26年9月期 第3四半期 BS - 貸借対照表
26 年 9 月期 第 3 四半期 BS - 貸借対照表 26 年 5 月に増資を発 表 、約 25 億円を調達 第17期4Q 第18期 前期末比増減 （単位：百万円） （26年9月期3Q） 流動資産 4,472 5,320 848 現金及び 金 947 2,170 1,223 販売用不動産 2,372 1,694 ▲677 固定資産 16,792 23,359 6,567 有 固定資産 14,440 20,826 6,386 流動負 3,901 5,829 1,928 固定負 14,011 16,348 2,337 純資産 3,351 6,501 3,149 負 ・純資産 21,264 28
Slide 13: appendix
01 26 年 9 月期 第 3 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 3 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 13 60 B T R ACK リアルゲイト（5532）
Slide 14: 26年9月期計画
26 年９月期計画 4Qで1件の売却と2件の竣工引渡しを予定、 通期計画の達成は確実 26 年 9 月期計画 売上高 105 億円 営業利益 億円14.7 （YoY+7. 2%） （YoY+ 4 0.9%） 重要ポイント 計画・見通し （1）ストック型収 入 ・9 8 % 前 後 の 稼 働を維 持 ー高稼 働 維持 ー収 益 性向上 ・収 益 性の高い 、 保 有 物 件 を中心に獲 得を進める （2）フロー型収 入 ・2 件 の 保 有 物 件 売 却 収益貢献 26 年 9 月期 1Q 引渡し済（THE MOCK-UP） ー 保 有物 件売却 ー 26 年 9 月期 4Q 引渡し予定（目
Slide 15: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得済 PJ（ 開業物件・開業予定物件） 既に9件の仕入を実 施、期初計画8件を達 成も仕入は継続 獲得時期 開業時期※1 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡)※2 第18期 （26年9月期） 開業予定 25年9月期 25年10月 済 1 THESTEPS/SHIFT HOTEL 再生 渋谷区 ML 2,157 24年9月期 25年10月 済 2 FURAM SANGUBASHI 再生 渋谷区 保有 904 （販売用） 23年9月期 26年1月 済 3 （仮称）原 新築ビルPJ 新築 渋谷区 CM※3 1,812 25年9月期 26年4月 済 4 JINNAN VALLEY 再生 渋谷
Slide 16: 第3四半期 開業物件（3件）
26 年 9 月期 第 3 四半期 開業物件（3 件） 3Q で 3 件の物件が開業、ホテルプロジェクトも拡大が進む ML JINNAN VALLEY 保有 unframe 保有 B TRACK 住所：東京都渋谷区神南 1 丁目 住所：東京都世田谷区池尻 3 丁目 住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷 1 丁目 築年数：49 年 築年数：35 年 築年数：56 年 運営面積：1,238m2 運営面積：1,146m2 運営面積：1,474m2 用途：オフィス + ショップ + ホテル 用途：オフィス + ショップ 用途：オフィス＋ショップ （4 室） 16 60 リアルゲイト（5532）
Slide 17: 第3四半期 獲得物件（2件）
26 年 9 月期 第 3 四半期 獲得物件（2 件） 3Q で 保 有 2 件を獲得、4 Q でも既に保 有 1 件を獲得 保有 （仮称） 保有 （仮称） 保有 （仮称） 4Q （JV） 中央区銀 座再生 PJ 青葉台 3 丁目再生 PJ 港区南青山再生 PJ 住所：東京都中央区銀座 3 丁目 住所：東京都目黒区青葉台 3 丁目 住所：東京都港区南青山 築年数：41 年 築年数：35 年 築年数：39 年 運営面積：2,575m2（当社持分 15%） 運営面積：803m2 運営面積：1,200m2 用途：ホテル + ショップ 用途：オフィス 用途：ホテル + ショップ （41 室） （21室
Slide 18: ホテルプロジェクト一覧（SHIFT HOTEL）
ホテルプロジェクト一覧（SHIF T HOTEL） ホテルビジネスは拡大、6物件で合計約100室の開業を予定 完成パース（イメージ） ホテル名称 立地 ホテル開業月 客室数※ ❶ SHIFT HOTEL SHIBUYA HATAGAYA ML 渋谷区 ヶ谷1丁目 26年1月 7室 ❷ SHIFT HOTEL SHIBUYA JINNAN ML 渋谷区神南1丁目 26年7月 4室 ❸ SHIFT HOTEL MITA JV 保有 港区 5丁目 26年10月 17室 ❹ （仮称）中央区銀座再生PJ JV 保有 JV 中央区銀座3丁目 未定 41室 ❺ （仮称）東麻布2丁目再生PJ JV 保有 港区
Slide 19: 保有物件一覧
保 有物件 一覧（ 26 年 6 月末時点） 3Q で 保 有 2 件を獲得、4 Q でも既に保 有 1 件を獲得 築年数 延床面積 価上昇率 取得時期 物件名称 立地 （26年6月末時点） (㎡) (2025年→2026年) 23年9月期 (1,334m2) 23年 5月 ❶ AMBRE 渋谷区千駄ヶ谷3丁目 39年 1,334 12.0% 24年 3月 ❷（仮称）目黒区大橋1丁目新築PJ 目黒区大橋1丁目 ー 1,107 15.1% （売却決定済） 24年9月期 24年 6月 ❸ FACET72 渋谷区 山 35年 921 14.4% (4,354m2) 24年 6月 ❹ FACET71
Slide 20: ポートフォリオの変動
26 年 9 月期 第 3 四半期 ポートフォリオの変 動 期初から保 有は 5 件増加（ 6 件 獲得 、1 件売却） PMを 減らし、保 有・ML中 心の高収 益な物件 へ入れ替え 獲得済 PJ は受注後リノベーション等の作業を行っており 、収益貢献していないものを含んだものとなります。一方 、運営中物件は現在収益貢献が発生して いる物件のみとなっております。将来的には獲得済 PJ が運営中物件にシフトし収益貢献するため 、獲得済 PJ の拡大は当社の長期的な成長に繋がります。 ※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称、その他はコンストラクションマネジメ
Slide 21: ポートフォリオ戦略
26 年 9 月期 第 3 四半期 ポートフォリオ戦略 収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させる ポートフォリオ戦略 21 60 リアルゲイト（5532）
Slide 22: 中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜
中期経営計画〜営業利益 50 億円に向けて〜 来期計画は営業利益 + 4 0% の成長に目途 営業利益 50 億円 + αの早期達 成を目指す 営業利益 1年前 しの 達成を目指す （単位：億円） 継続的な 50億円 + +40% α 中期経営計画2028 成長を目指す +40%成長 25.0 +30%成長 19.2 ※25年9月通期決算発表時 10.4 14.7 7.7 4.3 5.5 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期）
Slide 23: appendix
01 26 年 9 月期 第 3 四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第 3 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 23 60 B T R ACK リアルゲイト（5532）
Slide 24: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務、不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 105 名（2026 年 6 月末現在） 役員 9 名（2026 年 6 月末現在） 24 60 リアルゲイト（5532）
Slide 25: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の 全株式を株式会社サイバーエー
Slide 26: 会社概要 代表プロフィール
会社概要 代 表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 五洋建設での現場監督兼アメフト選手、不動産デベ ロッパーでの営業や開発実務を経て、2009 年に当 社を設立 建築士の専門知識と現場主義を融合させ、不況下で も高稼働を維持するスモールオフィスビジネスを確立、 企画から運営まで一貫した再生スキームにより 、遊休 不動産の価値を最短で最大化させる実行力が強み 趣味はパワーリフティングでベンチプレス 160kg を 上げるタフさが成長の原動力 26 60 リアルゲイト（5532）
Slide 27: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）
ビジネスモデル 事業説明・用語集 フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収 益 性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 27 60 リアルゲイト（5532）
Slide 28: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官 山 に あ る 築 3 6 年 の ヴ ィ ン テ ー ジ マ ンションを一棟丸ごと リノベーションし、 住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 シェ ア オ フ ィ ス + 店 舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 28 60 リアルゲイト（5532）
Slide 29: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 29 60 リアルゲイト（5532）
Slide 30: 築古ビル再生により収益性が大きく向上
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 BEFORE 賃料収入（月額） 1,810万円 2 910万円 AFTER 再生前 再生後 30 60 リアルゲイト（5532）
Slide 31: エリア展開
エリア展開 下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代 33 件 渋谷区 千代田区 有 渋谷区 原 18 件 代 公 表参 本 新橋 港区 目黒区 渋谷 目黒区 17 件 比寿 港区 日の出 中目黒 77 件 世田谷区 獲得済 PJ 区 学 大学 （2026年6月末時点） 31 60 リアルゲイト（5532）
Slide 32: 入居テナント
入 居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 事務所契約が 情報サービス業 フリーデスク 契約 8 割強を める 22.4% 576 件 SOHO 89 件 経営コンサルタント業 住居 27 件 店舗 76 件 士業事務所 その他 11.5% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 100 ㎡未満 48.3% 区画契約 事務所 121 件 214 件 1,117 件 925 件 20 ㎡以上 デザイン業 50 ㎡未満 広告業 ・ ・ 字情報 461 件 10.8% サービス業 20 ㎡未満 129 件 7.1% （2026年7月1日時点） （2026年7月1日時点） 3
Slide 33: 既存物件の稼働率
既存 物件の稼 働率 高稼 働率を背景に賃料適 正化を実 施 ストック型収 入の更なる高収 益化を進める 稼働率・平均賃料（ML・保有 / 既存） 98.3% 98.7% 97.9% 99.0% 98.0% 98.7% 98.1% 97.9% 98.4% 98.9% 27,799 25,611 25,833 25,586 26,189 26,260 26,422 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月
Slide 34: 築古ビルの自然増加
築古ビルの自然増加 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2026 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/report/2601-stock_pyramid_2026.html 34 60 リアルゲイト（5532）
Slide 35: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 9mm 築古ビルを安心・安全に収 益 性の高いビルに再生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月〜 旧耐震基 準 新耐震基 準 35 60 リアルゲイト（5532）
Slide 36: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 耐用年数を伸ばし 、不動産の資 産価値も向上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） 36 60 ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す リアルゲイト（5532）
Slide 37: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 定期的なメンテナンスで 安全 性と耐久性を維持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 37 60 リアルゲイト（5532）
Slide 38: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 検 査 済 証 未取得物件の適合 性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 38 60 リアルゲイト（5532）
Slide 39: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 余剰面積を計算し増築を行い 、賃料 収 入 総 額をアップ 増築 39 60 リアルゲイト（5532）
Slide 40: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 最 適な用途の変 更で 、坪単価アップ 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 40 60 リアルゲイト（5532）
Slide 41: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 最 適な用途の変 更で 、坪単価アップ 用途変更 BEFORE: 事務所 AFTER: ホテル SH IF T H O TE L S H I B U YA H ATA G AYA SH IFT H OTE L S HIB UYA HATAGAYA 41 60 リアルゲイト（5532）
Slide 42: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 エレベーター 新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 42 60 リアルゲイト（5532）
Slide 43: リアルゲイトの強み：ワンストップ体制
リアルゲイトの強み：ワンストップ体 制 プロジェクトチームを作り、ワンストップで 進める 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 営業事務 スピード感ある物件づくりを実現 43 60 リアルゲイト（5532）
Slide 44: 収益構造 収益の最大化
収 益 構 造 収 益の最 大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） ・保 有は 、支払い賃料がないため、売上の 65% 程 度 が粗利 ・ML （ マスターリース ）は、支払い賃料があり、売上の 25% 程 度 が粗利 ・PM（ 運営受託）は 、手数料 収 入のため 、賃料の 8% 程 度が売上 （＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利 賃料（売上） 原価 粗利 賃料 売上＝粗利 44 60 リアルゲイト（5532）
Slide 45: 収益モデル別粗利率
収 益モデル別粗利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex) 渋谷区 延 床面積 4 0 0 坪の築古ビル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字先行） 粗利 ※ ML 250 万円 /
Slide 46: 26年9月期 売上構成（計画）
26 年９月期 売上構成（計画） ストック型・フロー型売上ともに順調に積み上がり成長 売上構成 （単位：百万円） 46 60 リアルゲイト（5532）
Slide 47: 中期経営計画 2028
中期経営計画 2028 高収 益 物件の展開により営業利益 率を向上 継 続的な ＋30％以 上の成長を目指す 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） 20期（28年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 10,500 11,500 13,000 売上高前期比 +7.2% +9.5% +13.0% 営業利益 1,470 1,920 2,500 営業利益率 14.0% 16.7% 19.2% 営業利益前期比 +40.9% +30.6% +30.2% 47 60 リアルゲイト（5532）
Slide 48: 中期経営計画 2028：実績と計画
中期経営計画 2028：実 績と計画 ストック型収 益を基盤に業 績 拡 大 、営業利益 率も向上 進行期売上高 営業利益・営業利益率 CAGR 9.9% ※ CAGR 33.8% ※ （単位：百万円） （単位：百万円） 19.2% 16.7% 13,000 2,500 11,500 14.0% 10,500 9,791 1,920 10.7% 1,470 1,043 第17期 第18期 第19期 第20期 第17期 第18期 第19期 第20期 （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） 48
Slide 49: 中期経営計画 2028：達成確度について
中期経営計画 2028：達 成確 度について 獲得済の物件で中期経営計画の売上高の大半を構成 売上高（計画） 130億円 115億円 105億円 100% 19期以 獲得 17期以前獲得 49 60 リアルゲイト（5532）
Slide 50: ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設立
ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設 立 ヒューリックと合弁会社「HistoRy」設立 早期に 1,000 億円超の共同出資を目指し、不動産中古市場シェア拡大 強み 資本力、投資ノウハウ、スピード 強み 不動産再生、運営、スピード 狙い 新規事業、ポートフォリオ拡充 狙い 中～大型物件の運用 ○資 金力・再生力・スピードを備えた合弁会社を設 立 ○東 京都 心部を中心とした中〜大 型 築古不動産の共同取得 ○当社の企画力・運営力を活かした築古ビル再生の実 施 ○再生後 物件の保 有及び 売却を含む柔軟な出口戦略の検 討 50 60 リアルゲイト（5532）
Slide 51: ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設立
ヒューリック社と合弁会社「HistoRy」設 立 両者の強みを活かし 、JV 設 立から事業をスピード展開 既に 2 物件を獲得し、更なる物件の事業化を目指す 事業イメージ 2026 年 2 月 3 日 合弁会社「HistoRy」 設立 ヒューリック社と当社で設立 中規模以上の築古ビル再生へ参入 資金力 投資ノウハウ 企画・運営力 スピード スピード 2026 年 2 月 20 日 出資 95% 出資 5% JV1 号物件： （仮称）渋谷区東 1 丁目再生 PJ 約 2,400㎡の物件、共有持分は 20% 持分（5 〜 49%） 2026 年 4 月 6 日 合弁会社 JV2 号物件： （仮称
Slide 52: JVモデルの収益構造
JV モデルの収 益 構 造 多様なキャッシュポイントを創出し、持分に応じた収益を獲得 設計・施工 運営・リーシング 売 却 フロー型収入 ストック型収入 ストック型収入 設計・施工請負収入 PM・リーシング収入 PM 収入 HistoRy からの受託収益 HistoRy 持分の工事を請 物件運営とリーシングを 売却後も運営を受託、 （HistoRy → REALGATE） け負うことで、確実な収益 担うことで、継続的かつ 継続的に収益を獲得 を獲得 安定した収益を獲得 ストック型収入 フロー型収入 賃料収入 物件売却益 リアルゲイト持分の収益 投資・バリューアップ期間 単独保有に比べ事業リス
Slide 53: Vision：唯一無二の不動産再生デベロッパーへ
V ision：唯一 無二の不動産再生デベロッパーへ 「 技 術 × 発 想 × 資本」で 10 0 年使える建物を次世代へつなぐ、 そのハブとなるのがリアルゲイト ① 10 0 年使える建物を再評 価し、古さと新しさの共 存で 街の寿命と価 値を延ばす ② 安 全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と価 値を延ばす ③ 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、街に新たな価 値を創出 ④ 大手デベロッパーとの J V やファンド組 成を検 討し 、大 型再生 案件に挑む体 制を整 備 T HE W O RKS PORTAL POINT SHIBU
Slide 54: Vision ①建物を100年以上利用する都市へ
V ision ①建物を 10 0 年以 上利用する都市へ 10 0 年使える建物を再評 価し 、古さと新しさの共 存で 街の 寿命と価値を延ばす ○シドニーでは歴史的外観の保存により用途制限・容積率が緩和され、街全体で共存が実現 ○東京の多くのビルは築 30 〜 40 年で解体され、潜在耐用年数（100 年）の三分の一で消費 ○環境負荷増大・人手不足・物価高騰で新築偏重の見直しが急務 ○リアルゲイトは再生を軸に「長く使い続ける都市」のあり方を提案 シドニー郊外（海外研修） シドニー郊外（海外研修） 54 60 リアルゲイト（5532）
Slide 55: Vision ②技術で延命する「モノづくり」
V ision ② 技 術で延命する「モノづくり」 安全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と 価値を延ばす ○地 震国である日本での安心のため、耐 震補強などの安 全 性向上が前提 ○ 住宅からホテル へ 、事 務所から店 舗 等へ 、ニーズの変化に応える用途 変 更 ○増築やエレベーターの新設 等を行うことで賃料を最 大化 ○ A I を活用した図面や見積り作成システムの開発 耐震補強 エレベーター新設 55 60 リアルゲイト（5532）
Slide 56: Vision ③新しい企画で生み出す可能性
V ision ③ 新しい企画で 生み出す可能性 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、 街に新たな価値を創出 ○これまで：フレキシブルオフィス中心に多様な空間を提 供 ○これから：ホテルや都 市型ショッピングモール 等の企画に挑 戦 ○用途の掛け合わせで 滞 在時間・交 流・消費を拡 大 ○ 複合的な価 値づくりが次世代不動産の「 出口戦略」となる S HI F T HO T E L Nak ame Village 56 60 リアルゲイト（5532）
Slide 57: Vision ④資本戦略で広がるフィールド
V ision ④資本 戦略で広がるフィールド 大手デベロッパーとの JV やファンド組 成を検 討し、大 型再生 案件に挑む体制を整 備 ○現状、10 0 0 坪超ビルの自社取得は困 難 ○大手デベロッパーとの J V により信用力・案件 規模・ノウハウを拡張 ○自社ファンド設 立で 安定調 達・スピードを確 保 ○資本の力を背景に再生事業のスケールを拡 大し 、次のステージへ リアルゲイト本社屋上 57 60 リアルゲイト（5532）
Slide 58: 外部環境の影響
外部 環 境の影 響 中東情勢など不透明な外部環境下でも影響が小さく、ナフサ 不足についてもオフィス中心の築古ビル再生への影響は限定的 58 60 リアルゲイト（5532）
Slide 59: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ストック型 売 上は 季 節 性は なく新 規 物 件 竣 工によって積みあが る構 造となりますが、 売上の季 節性はあるのか？ 物 件 運営終了があると、一 時 的に減少する場 合 があります。 フロー 型 売 上は 、 設 計・施 工や販 売 用 不 動 産の売 却タイミング 次 第 で、 結 果 的に偏 るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて継 金 利の影 響は？ 続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣工ま での期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクトがメインで
Slide 60: ディスクレーマー・お問合せ先
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づい て作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包す るものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これらに 限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり