Slide 1: 26年9月期 第1四半期 決算説明資料
26 年 9 月期 第１四半期 決算説明資料 株式会社リアルゲイト 東証グロース 証券コード :5532 2026 年 1 月 27 日 T H EST EP S 1 56 リアルゲイト（5532）
Slide 2: Agenda
01 26 年 9 月期 第１四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第１四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 2 56 THE ST E PS リアルゲイト（5532）
Slide 3: 26年9月期 第1四半期 業績ハイライト
26 年 9 月期 第１四半期 業 績ハイライト 売上高（ 累計） 営業利益（ 累計） 当期純利益（ 累計） 3,951 百万円 912 百万円 576 百万円 前年同期比 + 4 0.3% 前年同期比 +28 4.6% 前年同期比 + 361.6% 獲得済 PJ 運営中物 件 運営面積 稼 働率 ( 竣工済 ) (ML・保 有 / 既 存 ) 76 件 66 件 106,268 ㎡ 12 件（保有）43 件（ML） 7 件（保有）40 件（ML） 7,639㎡（保有）60,350㎡（ML） 97.93 % 前年同期 74 件 前年同期 63 件 前年同期 100,836m2 ○売上高・営業利
Slide 4: 売上高・営業利益（計画進捗）
26 年 9 月期 売上高・営業利益（ 計画進 捗） 1Q 時点、売上高は約 38％、営業利益は約 62％の計画進捗 上半期末時点、売上高は約 56％、営業利益は約 66％の見込み 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期計画 通期計画 9,791 10,500百万円 1,470百万円 フロー収入を 4Q 4Q 見込まないことに加え、 4Q 仕入等の先行投資から 1,632 1Q対比で減少 1,043 3Q 3Q 4Q 65 約66% 1,774 3Q 3Q 2Q見込み 約56% 196 2Q 2Q見込み 3,569 2Q 545 1Q 計画進捗 912 約62% 1Q 計画
Slide 5: 四半期ごとの収益
26 年 9 月期 四半期ごとの収 益 ストック粗利は安定的に積み上がり、 フロー粗利は1Q で大半を計上 収益構造（26 年 9 月期 第１四半期） （単位：百万円） （物件取得費用・開業初期赤字など） ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 大 2Q 安 定 安 定 小 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 中 ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する 5 56 ※3 先行投資は、物件取得時に発生
Slide 6: 第1四半期 収益の実績（前年同期比）
＜参考＞ 26 年 9 月期 第１四半期 収益の実績（前年同期比） ストック粗利は続 伸 、営業利益は計画 通り進 捗 25 年 9 月期 1Q 実績 （単位：百万円） 26 年 9 月期 1Q 実績 （単位：百万円） ▲40 810 912 ▲418 ▲373 560 ▲55 474 191 237 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ○ストック粗利は、順調に伸びている ○固定費は、事業の成長に伴い増えているもストック粗利の伸びより少ない ○フロー粗利は 、計画 通り 1 件の完工引渡し 、1 件の物 件売却が完了 ○先
Slide 7: Agenda
01 26 年 9 月期 第１四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第１四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 7 56 THE ST E PS リアルゲイト（5532）
Slide 8: 第1四半期 PL - 損益計算書
26 年 9 月期 第１四半期 PL - 損 益計算書 前年同期比で増収増益、フロー型売上を計画通り計上 通期計画の営業利益 14.7 億円に向けて予定通り進捗 前年同期比 増減率 売上高 10,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,470 営業利益率 8.4% 23.1% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す 8 56 ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受
Slide 9: 売上高推移
26 年 9 月期 第１四半期 売上高推移 保有物件の売却と設計・施工請負の完了でフロー型売上を計上 3,951 売上高 （単位：百万円） 3,569 1,871 2,816 2,588 1,905 2,425 フロー型 393 戦略的な解約（不 算事業の整理） 販売 1,339 ならびに業 変更によりストック売上は 設計・施工 一時的に減少するも、粗利は増加 900 1,774 515 891 1,631 223 1,477 126 25 58 1,457 1 1 1 26 2 20 1 158 1,550 151 1,572 151 1,564 157 1 57 2 44 69 127 1
Slide 10: 売上原価・販管費の推移
26 年 9 月期 第１四半期 売上 原価・販管費の推移 フロー型に連動する売上原価を計上、 ベースアップ等で人件費が増加 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 1,847 135 126 1,320 1,286 販売原価 外注費 その他 その他 本社家賃 減価償却費 税公 地代家賃 業務委託費 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 第16期 第17期 第18期 第16期 第17期 （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （24年9月期） （25年9月期） ※地代家賃、減価償却費：主にストック
Slide 11: 第1四半期 BS - 貸借対照表
26 年 9 月期 第１四半期 BS - 貸借対照表 1 物件の売却決 済により自己資本比率は上昇 第17期4Q 第18期 前期末比増減 （単位：百万円） （25年9月期1Q） 流動資産 4,472 3,903 ▲568 現金及び 金 947 1,368 421 販売用不動産 2,372 1,325 ▲1,046 固定資産 16,792 18,231 1,438 有 固定資産 14,440 15,890 1,449 流動負 3,901 3,604 ▲297 固定負 14,011 14,585 574 純資産 3,351 3,944 592 負 ・純資産 21,264 22,134 870 流動
Slide 12: Agenda
01 26 年 9 月期 第１四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第１四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 12 56 THE ST E PS リアルゲイト（5532）
Slide 13: 26年9月期計画 営業利益14.7億円を計画
26 年９月期計画 営業利益 14.7 億円（ YoY+ 4 0.9% ）を計画 26 年 9 月期計画 売上高 105 億円 営業利益 14.7 億円 （YoY+7. 2%） （YoY+ 4 0.9%） 重要ポイント 計画・見通し （1）ストック型収 入 ・9 5% 以 上の 稼 働を維 持 ー高稼 働 維持 ・収 益 性の高い 、 保 有 物 件 を中心に獲 得を進める ー収 益 性向上 収益貢献 （2）フロー型収 入 ・2 件 の 保 有 物 件 売 却 ー 保 有物 件売却 26 年 9 月期 1Q 引渡し済（THE MOCK-UP） ー設 計・施 工請負 業 務の進 捗 ー 26 年
Slide 14: 26年9月期 売上構成（計画）
26 年９月期 売上構成（計画） ストック型・フロー型売上ともに順調に積み上がり成長 売上構成 （単位：百万円） 14 56 リアルゲイト（5532）
Slide 15: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得済 PJ（ 開業物件・開業予定物件） 26 年 9 月期 1Q は 2 件開業、3 件獲得（保有 2 件、ML1 件） FACET71・FACET72・MANAGA APARTMENT VUY 5件 第17期（25年9月期） NEUK shirokanetakana a・ANY （5,555m2） 獲得時期 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡) 第18期 （26年9月期） 開業予定 25年9月期 25年10月 済 1 THESTEPS/SHIFT HOTEL 再生 渋谷区 ML 2,157 24年9月期 25年10月 済 2 FURAM SANGUBASHI 再生 渋谷区
Slide 16: 第1四半期 開業物件（2件）
26 年 9 月期 第１四半期 開業物件（2 件） 1Q で 2 件の物件が開業、ホテルビジネスも 1 月より開始 ML THESTEPS / SHIFT HOTEL 保有 FURAM SANGUBASHI 住所：東京都渋谷区幡ヶ谷 住所：東京都渋谷区代々木 築年数：53 年 築年数：32 年 運営面積：2,157m2 運営面積：904m2 用途：オフィス + ショップ + ホテル 用途：オフィス + ショップ 16 56 リアルゲイト（5532）
Slide 17: 第1四半期 獲得物件（3件）
26 年 9 月期 第１四半期 獲得物件（3 件） 保有 2 件と ML1 件を獲得、1 件は下期より収益貢献の見込み （仮称） （仮称） （仮称） 保有 保有 ML 世田谷区池尻再生 PJ 祐天寺 2 丁目再生 PJ 港区南青山商業施設新築 PJ 住所：東京都世田谷区池尻 住所：東京都目黒区祐天寺 住所：東京都港区南青山 築年数：34 年 築年数：33 年 築年数：新築 運営面積：1,146m2 運営面積：717m2 運営面積：1,147m2 下期より収益貢献 用途：オフィス 用途：オフィス 用途：ショップ 開業時期：2026 年 5 月 開業時期：2026 年 10 月 開業時期：2027
Slide 18: 保有物件一覧
保 有物件 一覧（ 25 年 12 月末時点） 26 年 9 月期 1Q で 2 件の保 有物件を獲得、1 件を売却 築年数 延床面積 取得時期 物件名称 立地 （25年12月末時点） (㎡) PORTAL POINT HARAJUKU ANNE 21年11月 渋谷区千駄ヶ谷3丁目 4年 ー （23年10月売却→ML） IVY WORKS 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 21年11月 51年 ー 22年9月期 （24年2月売却→ML） (1,519m2) THE MOCK-UP※1 21年11月 （25年10月売却→PM） 千代田区 4丁目 33年 ー 22年 9月 ARCHES KAMIYAMACHO
Slide 19: 第1四半期 ポートフォリオの変動
26 年 9 月期 第１四半期 ポートフォリオの変 動 獲得済 PJ は 76 件（保有 12 件、ML43 件、PM18 件、その他 3 件） 前四半期から、 3 件の新規獲得及び 2 件の業務終了により1 件の増加 獲得済 PJ は受注後リノベーション等の作業を行っており 、収益貢献していないものを含んだものとなります。一方 、運営中物件は現在収益貢献が発生して いる物件のみとなっております。将来的には獲得済 PJ が運営中物件にシフトし収益貢献するため 、獲得済 PJ の拡大は当社の長期的な成長に繋がります。 ※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称、
Slide 20: 中期経営計画2028
中期経営計画 2028 高収 益 物件の展開により営業利益 率を向上 継 続的な ＋30％以 上の成長を目指す 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） 20期（28年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 10,500 11,500 13,000 売上高前期比 +7.2% +9.5% +13.0% 営業利益 1,470 1,920 2,500 営業利益率 14.0% 16.7% 19.2% 営業利益前期比 +40.9% +30.6% +30.2% 20 56 リアルゲイト（5532）
Slide 21: 中期経営計画2028: ホテルビジネス
中期経営計画 2028: ホテルビジネス 4 物件で合計約 50 室のホテルを開業予定 渋谷 区 渋谷 区 S H I F T H OT EL S H I B U YA H ATAG ATA （ 仮 称） 第１清 水ビル 再生 PJ 港区 港区 （ 仮 称） 港 区 芝 5 丁目再生 PJ OMB 東麻布 21 56 ※ 2026年1月20日 リアルゲイト、ホテル事業を本格展開。渋谷区・港区の4拠点で約50室を順次開業予定： https://realgate.jp/ir/upload_file/tdnrelease/5532_20260120535904_P01_.pdf リアルゲイト（553
Slide 22: 中期経営計画2028: 100年都市・建築プロジェクト
中期経営計画 2028: 10 0 年都市・建 築プロジェクト まずは自社の 3 物件でプロジェクトをスタート 大手デベロッパーとの JV で大規模な築古ビル活用も促進予定 保有 保有 保有 OMB 東麻布 （仮称） 港区芝 5 丁目再生 PJ （仮称） 千駄ヶ谷 1 丁目再生 PJ 住所：東京都港区東麻布 2 丁目 住所：東京都港区芝 5 丁目 住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷 1丁目 築年数：62 年 築年数：62 年 築年数：56 年 規模：地下 1 階／地上 5 階 規模：地下 1 階／地上 5 階 規模：地上 6 階 延床面積：715m2 延床面積：1,058m2 延床面積：1,506m2
Slide 23: 中期経営計画〜営業利益25億円に向けて〜
中期経営計画〜営業利益 50 億円に向けて〜 営業利益の 30% 以 上の継 続的な成長 6 年後の 50 億円 + α の営業利益 達 成を目標 50億円 + 営業利益 α （単位：億円） 継続的な +30%以上 中期経営計画2028 成長 +40.9% 25.0 成長 19.2 17.0 14.7 13.0 7.7 10.4 旧中期経営計画 5.5 10.0 （24年9月期通期決算発表時） 4.3 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （2
Slide 24: Agenda
01 26 年 9 月期 第１四半期 サマリー 02 26 年 9 月期 第１四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 24 56 THE ST E PS リアルゲイト（5532）
Slide 25: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 97 名（2025 年 12 月末現在） 役員 9 名（2025 年 12 月末現在） 25 56 リアルゲイト（5532）
Slide 26: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の 全株式を株式会社サイバーエー
Slide 27: 会社概要 代表プロフィール
会社概要 代 表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 五洋建設での現場監督兼アメフト選手、不動産デベ ロッパーでの営業や開発実務を経て、2009 年に当 社を設立 建築士の専門知識と現場主義を融合させ、不況下で も高稼働を維持するスモールオフィスビジネスを確立、 企画から運営まで一貫した再生スキームにより 、遊休 不動産の価値を最短で最大化させる実行力が強み 趣味はパワーリフティングでベンチプレス 160kg を 上げるタフさが成長の原動力 27 56 リアルゲイト（5532）
Slide 28: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）
ビジネスモデル 事業説明・用語集 フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収 益 性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 THE WORKS CROSS を事例にみる 建 築 物のポテンシャルの最 大 化（ 3 分 3 4 秒） https://youtu.be/P96yr0Y1fOs 28 56 リアルゲイト（5532）
Slide 29: 事例紹介: LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官山にある築 36 年のヴィンテージマンションを一棟丸ごと リノベーションし、住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 シェ ア オ フ ィ ス + 店 舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 29 56 リアルゲイト（5532）
Slide 30: 事例紹介: LANTIQUE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 30 56 リアルゲイト（5532）
Slide 31: FWP事業による築古ビル再生で収益性が向上
ビジネスモデル 事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 BEFORE 賃料収入（月額） 1,810万円 2 910万円 AFTER 再生前 再生後 31 56 リアルゲイト（5532）
Slide 32: エリア展開
エリア展開 下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代々木 33 件 渋谷区 千代田区 有 渋谷区 原 18 件 代々木公 表参 本木 新橋 港区 16 渋谷 港区 目黒区 件 日の出 比寿 目黒区 中目黒 76 件 世田谷区 獲得済 PJ 祐天寺 区 学 大学 （2025年12月末時点） 32 56 リアルゲイト（5532）
Slide 33: 入居テナント
入 居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 情報サービス業 事務所契約が フリーデスク 23.4% 契約 8 割強を める 571 件 SOHO 89 件 経営コンサルタント業 その他 士業事務所 店舗 68 件 住居 12 件 47.0% 11.2% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 100 ㎡未満 区画契約 事務所 119 件 196 件 1,049 件 880 件 デザイン業 20 ㎡以上 ・ ・ 字情報 50 ㎡未満 広告業 443 件 11.6% サービス業 20 ㎡未満 6.8% 122 件 （2026年1月1日時点） （2026年1月1日時点） 3
Slide 34: 既存物件の稼働率
既存 物件の稼 働率 高稼 働率を背景に賃料適 正化を実 施 ストック型収 入の更なる高収 益化を進める 稼働率・平均賃料（ML・保有 / 既存） 97.9% 99.0% 98.7% 98.3% 98.7% 97.9% 98.0% 98.1% 26,441 25,611 25,833 円/坪 25,586 26,189 円/坪 26,260 円/坪 26,422 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2023 年 2024 年 2025 年 ※稼動率及
Slide 35: 築古ビルの自然増加
築古ビルの自然増加 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2026 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/report/2601-stock_pyramid_2026.html 35 56 リアルゲイト（5532）
Slide 36: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 9mm 築古ビルを安心・安全に収 益 性の高いビルに再生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月〜 旧耐震基 準 新耐震基 準 36 56 リアルゲイト（5532）
Slide 37: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 耐用年数を伸ばし 、不動産の資 産価値も向上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） 37 56 ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す リアルゲイト（5532）
Slide 38: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 定期的なメンテナンスで 安全 性と耐久性を維持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 38 56 リアルゲイト（5532）
Slide 39: リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技 術力 検 査 済 証 未取得物件の適合 性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 39 56 リアルゲイト（5532）
Slide 40: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 余剰面積を計算し増築を行い 、賃料 収 入 総 額をアップ 増築 40 56 リアルゲイト（5532）
Slide 41: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 用途変更することで坪単価アップだけでなく床面積増加も実現 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 41 56 リアルゲイト（5532）
Slide 42: リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力 エレベーター 新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 42 56 リアルゲイト（5532）
Slide 43: リアルゲイトの強み：ワンストップ体制
リアルゲイトの強み：ワンストップ体 制 プロジェクトチームを作り、ワンストップで 進める 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 営業事務 スピード感ある物件づくりを実現 43 56 リアルゲイト（5532）
Slide 44: 収益構造の変遷
収 益 構 造の変 遷 キャッシュポイントを増やしながら業 績を拡 大 プロパティーマネジメントモデル（PM） ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル（ML） ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転貸して安定した賃料を得る 設 計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物 件保 有モデル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタルゲインモデル フロー型 2023 年〜 売却益を得た上で、ML
Slide 45: 収益構造 収益の最大化
収 益 構 造 収 益の最 大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） ・保 有は 、支払い賃料がないため、売上の 65% 程 度 が粗利 ・ML （ マスターリース ）は、支払い賃料があり、売上の 25% 程 度 が粗利 ・PM（ 運営受託）は 、手数料 収 入のため 、賃料の 8% 程 度が売上 （＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利 賃料（売上） 原価 粗利 賃料 売上＝粗利 45 56 リアルゲイト（5532）
Slide 46: 収益モデル別粗利率
収 益モデル別粗利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex) 渋谷区 延 床面積 4 0 0 坪の築古ビル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字先行） 粗利 ※ ML 250 万円 /
Slide 47: 中期経営計画2028：ポートフォリオ戦略
中期経営計画 2028：ポートフォリオ戦略 収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させる ポートフォリオ戦略 47 56 リアルゲイト（5532）
Slide 48: 中期経営計画2028：実績と計画
中期経営計画 2028：実 績と計画 ストック型収 益を基盤に業 績 拡 大 、営業利益 率も向上 進行期売上高 営業利益・営業利益率 CAGR 9.9% ※ CAGR 33.8% ※ （単位：百万円） （単位：百万円） 19.2% 16.7% 13,000 2,500 11,000 14.0% 10,500 9,791 1,920 10.7% 1,470 1,043 第17期 第18期 第19期 第20期 第17期 第18期 第19期 第20期 （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （28年9月期） 48
Slide 49: 中期経営計画2028：達成確度について
中期経営計画 2028：達 成確 度について 獲得済の物件で中期経営計画の売上高の大半を構成 売上高（計画） 130億円 115億円 105億円 100% 19期以 獲得 17期以前獲得 49 56 リアルゲイト（5532）
Slide 50: Vision：唯一無二の不動産再生デベロッパーへ
V ision：唯一 無二の不動産再生デベロッパーへ 「 技 術 × 発 想 × 資本」で 10 0 年使える建物を次世代へつなぐ、 そのハブとなるのがリアルゲイト ① 10 0 年使える建物を再評 価し、古さと新しさの共 存で 街の寿命と価 値を延ばす ② 安 全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と価 値を延ばす ③ 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、街に新たな価 値を創出 ④ 大手デベロッパーとの J V やファンド組 成を検 討し 、大 型再生 案件に挑む体 制を整 備 T HE W O RKS PORTAL POINT SHIBU
Slide 51: Vision ①建物を100年以上利用する都市へ
V ision ①建物を 10 0 年以 上利用する都市へ 10 0 年使える建物を再評 価し 、古さと新しさの共 存で 街の 寿命と価値を延ばす ○シドニーでは歴史的外観の保存により用途制限・容積率が緩和され、街全体で共存が実現 ○東京の多くのビルは築 30 〜 40 年で解体され、潜在耐用年数（100 年）の三分の一で消費 ○環境負荷増大・人手不足・物価高騰で新築偏重の見直しが急務 ○リアルゲイトは再生を軸に「長く使い続ける都市」のあり方を提案 シドニー郊外（海外研修） シドニー郊外（海外研修） 51 56 リアルゲイト（5532）
Slide 52: Vision ② 技術で延命する「モノづくり」
V ision ② 技 術で延命する「モノづくり」 安全 性の担保と用途 転 用を可能にする技 術で 、建物の寿命と 価値を延ばす ○地 震国である日本での安心のため、耐 震補強などの安 全 性向上が前提 ○ 住宅からホテル へ 、事 務所から店 舗 等へ 、ニーズの変化に応える用途 変 更 ○増築やエレベーターの新設 等を行うことで賃料を最 大化 ○ A I を活用した図面や見積り作成システムの開発 耐震補強 エレベーター新設 52 56 リアルゲイト（5532）
Slide 53: Vision ③ 新しい企画で生み出す可能性
V ision ③ 新しい企画で 生み出す可能性 用途ミックス × 体 験 設 計で人の交 流と経 済 循環を生み、 街に新たな価値を創出 ○これまで：フレキシブルオフィス中心に多様な空間を提 供 ○これから：ホテルや都 市型ショッピングモール 等の企画に挑 戦 ○用途の掛け合わせで 滞 在時間・交 流・消費を拡 大 ○ 複合的な価 値づくりが次世代不動産の「 出口戦略」となる S HI F T HO T E L 上目黒 1 丁目商業施設新築 PJ 53 56 リアルゲイト（5532）
Slide 54: Vision ④資本戦略で広がるフィールド
V ision ④資本 戦略で広がるフィールド 大手デベロッパーとの JV やファンド組 成を検 討し、大 型再生 案件に挑む体制を整 備 ○現状、10 0 0 坪超ビルの自社取得は困 難 ○大手デベロッパーとの J V により信用力・案件 規模・ノウハウを拡張 ○自社ファンド設 立で 安定調 達・スピードを確 保 ○資本の力を背景に再生事業のスケールを拡 大し 、次のステージへ リアルゲイト本社屋上 54 56 リアルゲイト（5532）
Slide 55: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ストック型 売 上は 季 節 性は なく新 規 物 件 竣 工によって積みあが る構 造となりますが、 売上の季 節性はあるのか？ 物 件 運営終了があると、一 時 的に減少する場 合 があります。 フロー 型 売 上は 、 設 計・施 工や販 売 用 不 動 産の売 却タイミング 次 第 で、 結 果 的に偏 るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて継 金 利の影 響は？ 続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣工ま での期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクトがメインで
Slide 56: ディスクレーマー・お問合せ先
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づい て作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包す るものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これらに 限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり