Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2018 Feb Earnings Presentation
64 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 18, 2018
Slide 1: 野村不動産マスターファンド投資法人 2018年2月期決算説明会
野村不動産マスターファンド投資法人 2018年2月期決算説明会 April 18, 2018
Slide 2: Slide 2
Slide 3: 目次
目次 1. 公募増資 7. APPENDIX ・ 第1回公募増資（PO）の概要 5 ・ 各種指標の推移 32 ・ ポートフォリオサマリー （2018年2月期末時点） 33 2. 決算ハイライト ・ ポートフォリオの運用状況 34 ・ 2018年2月期（第5期）決算ハイライト 8 ・ オフィスセクターの運用状況 35 ・ 各種指標の推移 10 ・ 商業セクターの運用状況 36 ・ 物流セクターの運用状況 37 3. 外部成長 ・ 住宅セクターの運用状況 38 ・ 2018年2月期中の売買実績 13 ・ 第１回PO 取得資産 39 ・ 賃貸バリューチェーンによるスポンサーサポート実績 14 ・ 外
Slide 4: 公募増資
1 公募増資 4
Slide 5: 第1回公募増資（PO）の概要①
第1回公募増資（PO）の概要① 2018年2月に本投資法人初となるPOを実施し、 優良物件(334億円)の取得により、Growthフェーズにおける成長戦略を推進 本POのポイント PO概要 オファリング形態 国内募集 ・「Growthフェーズ」における持続的成長に向けた公募増資第一弾 募集投資口数（第三者割当含む） 138,670口 （第7期予想分配金 ＋2.7％） 発行済投資口数 4,321,800口 発行価格 137,474円 ・軟調なマーケットにもかかわらず、分配金の引き上げやスポンサー開発物件 発行価額 133,125円 を中心とした外部成長戦略が評価され、約6.6倍の需要を獲得 発行
Slide 6: 第1回公募増資（PO）の概要②
第1回公募増資（PO）の概要② 東京圏に所在する築浅のスポンサー開発物件を取得、 投資口価格は東証REIT指数を0.63ptアウトパフォーム（PMO:64億円、LP:153億円、PF:80億円） 新規取得資産 ＜ 平均築年数2.6年 東京圏比率89.2％ ＞ 取得価格 鑑定価格 鑑定NOI 物件名 用途 所在地 取得日 （百万円） （百万円） 利回り スポンサー開発物件 外部物件 PMO日本橋三越前 オフィス 東京都 中央区 4,310 4,520 3.5% 2018/4/2 PMO芝大門 オフィス 東京都 港区 2,130 2,180 3.9% 2018/4/2 LP八王子Ⅱ 物流施設 東京
Slide 7: 決算ハイライト
(2) REVNIS1K
Slide 8: 2018年2月期（第5期）決算ハイライト
2018年2月期（第5期）決算ハイライト 一口当たり分配金：2018年2月期 3,047円（予想比+27円） （単位：百万円） 2018年2月期 2018年2月期 差異 第5期実績－予想 主な差異要因（百万円） (第5期) (第5期) 予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 営業収益 賃貸事業収入 33,365 30,551 34,218 30,724 853 172 ■当期純利益（売却益除く） ＋115 その他賃貸事業収入 2,810 2,907 97 不動産等売却益 3 587 583 営業費用 20,860 21,006 145 ■賃貸事業損益 ＋136 賃貸事業費用 14,65
Slide 9: 2018年2月期（第5期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因
2018年2月期（第5期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2018年2月期実績 内部留保 賃料・共益費の増加 +32 （円） うちオフィス +31 増益要因 うち商業 ▲1 3,200 うち物流 ▲3 減益要因 うち住宅 +6 支払利息等の減少 +5 分配金 その他収入 +26 ▲10 投資口交付費 うち和解金/違約金等 +15 資産運用報酬の増加 ▲11 売買による影響 +5 （サミットストア向台町店取得） その他費用の減少等 +11 （船橋LC売却） 139 140 3,100 ▲31 63 ▲5 売却益内部留保 0（※） 修繕費の増加 ▲50 3,000 PM報
Slide 10: 各種指標の推移
各種指標の推移 営業収益(百万円) ※ ()内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 平均NOI利回り （予想） ■居住用施設 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■物流施設 4.9％ ■商業施設 38,189 （予想） 34,218 23,931 24,465 （35,032） 23,680 23,583 ■オフィス 34,714 （33,631） 34,605 30,974 3,107 （29,532） 587 20,248 4,549 4,771 4,500 4,626 6,086 6,283 6,482 1,442 6,215 16,237 4,179 5,6
Slide 11: （空白ページ）
（空白ページ）
Slide 12: 外部成長
(3p SLEDGE
Slide 13: 2018年2月期中の売買実績
2018年2月期中の売買実績 物件入替を通じてポートフォリオのクオリティを向上 取 得 物 件 売 却 物 件 スポンサーとの 取引 Morisia津田沼 （築38.9年） 18,000百万円 PMO新日本橋 2017年9月29日 売却 PMO平河町 GEMS大門 GEMS神田 4,440百万円 3,410百万円 2,060百万円 1,500百万円 2017年9月29日 取得 2017年9月29日 取得 2017年9月29日 取得 2017年9月29日 取得 名称 サミットストア向台町店 取得価格 5,100百万円 所在地 東京都西東京市向台町三丁目 延床面積 10,659.55㎡ 竣工年月日
Slide 14: 賃貸バリューチェーンによるスポンサーサポート実績
賃貸バリューチェーンによるスポンサーサポート実績 賃貸バリューチェーン契約締結以降、現在までに920億円超のスポンサー開発物件を取得 設立以降のスポンサー開発物件取得状況 PO後保有物件の取得先（※1） 200,000 スポンサー物件取得額累計 Growthフェーズ 200,000 4ブランド割合（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT) 24% 180,000 22.3% 180,000 160,000 160,000 22% 14.3％ 19.9% 22.3% 140,000 19.1% 140,000 18.6% 20% 120,000 120,000 17.1% 17
Slide 15: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 資産入替によるポートフォリオの質的向上を推進しながら、資産規模の拡大を実現 Qualityフェーズ Growthフェーズ TOPリート合併 第1回PO 主な 4物件 90億円 7物件 246億円 19物件 1,374億円 8物件 389億円 5物件 165億円 10物件 334億円 取得物件 PF三軒茶屋Ⅱ 野村不動産 GEMS市ヶ谷 PMO田町 PMO銀座 中座くいだおれビル 吉祥寺ビル 八丁目 PMO新日本橋 GEMS大門 PMO日本橋三越前 日本電気本社ビル 晴海トリトンY・Z 1物件 108億円 LP八王子Ⅱ WMH札幌 サミットストア向台町店 nORBESA L
Slide 16: 内部成長
(4) PUEDES
Slide 17: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 前期末保有物件の平均賃料単価は引続き増加基調（前期末：17,795円/坪 → 17,987円/坪、前期比＋1.1％） レントギャップ：2018年2月期末＋3.5％ 2018年2月期 運用Topics 平均賃料推移（円／坪） （2017年8月期末＋2.1％から、+1.5％） 新規契約 前期末保有物件の平均賃料単価 売買による影響 73 ⇒ 成約実績の約40％が内部増床。 FR平均2.8ヶ月(第4期）→2.2ヶ月（第5期） 改定実績 据置 4件 増額 12件 ⇒ PMO今期改定実績のうち、 12/16件が増額改定。 17,987 平均増額率
Slide 18: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 安定した固定賃料をベースに、売上歩合賃料を含めた内部成長も追求 ※売上歩合賃料：2.4億円（うちUCW2.0億円） 2018年2月期 運用Topics 「たこ焼きミュージアム」を「TAKOPA」としてリニューアルオープン（UCW） 新規リーシング ⇒ ・視認性向上と開放感を高めるため、 エントランス及び共用部分を大幅リニューアル。 ・ Recipe SHIMOKITA（224坪） ・たこやき店舗も5→6店舗へ増加。 ⇒2017年12月賃貸開始 ・共用のオープンスペースを拡張。 ・一番町stear（107坪） 売上16.1％増加 ⇒2018
Slide 19: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics Landport厚木のリーシング完了。更なる契約満了時期の分散促進。 2018年2月期 運用Topics Landport厚木のリースアップ Landport浦安の再契約 全14,518坪のち、C区画（3,730坪）について契約締結。 全21,188坪のうち、2019年8月期に契約満了となる （2018年6月より賃貸開始） 10,619坪の区画について、2026年8月期迄の延長再契約。 3,730坪 7年間の 延長再契約 入居中 2018年6月より全体稼働率が100％となる予定。今後は再契約及び契約改定対象テナントに対し、早期交渉開
Slide 20: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 安定した賃料収入を収受しつつ、着実に内部成長を実現 2018年2月期 運用Topics 入替・更新時の賃料増額 専有部リニューアルによる賃料増額 ①入替時の賃料変動 物件特性に合わせたリニューアル工事を4物件で実施し、 571件/948件（60.2％）の増額入替 高額物件においても大幅な入替時増額を実現。 Before 月額賃料増減率1.7％ （＋1,733千円/月） ・深沢ハウスHI棟 3LDK 85.2㎡ 330,000円（＋35,000円） ②更新時の賃料変動 109件/1,205件（9.0％）の増額更新 ・プライムアーバ
Slide 21: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益は864億円に拡大（前期比+74億円）。オフィス、物流施設については鑑定CRが下げ止まり傾向 用途別鑑定評価額の状況 17年8月期 18年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 前期比分析 オフィス 57 442,060 19,331 59 455,390 25,111 鑑定CAP 17年8月期 18年2月期 商業 42 188,914 18,945 44 180,734 20,122 物流 18 176,050 31,297 17 170,430 31,147 低下 145 物件 88 物件 住
Slide 22: ESGの取り組み（外部評価）
ESGの取り組み（外部評価） 不動産会社系列の資産運用会社として、日本で初めて「PRI」、「UNEP FI」に署名 資産運用会社の取り組み 本投資法人の取り組み DBJ Green Building 認証 責任投資原則（PRI） 物件数 当期は11物件で認証を取得し、合計43物件へ ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、 金融業界に対して提唱した「6つの原則」を実 取得率 当期末時点で54.1％に拡大（前期比＋6.9％）（※） 現させるための投資家のネットワーク。2018 年4月時点で署名機関数は約2,000。 ＜ 当期の新規認証取得物件 ＞ ★★★★★ ★★ 日本電気本社ビル 野村不動産
Slide 23: 「E」・「S」・「G」各分野の取組み事例
「E」・「S」・「G」各分野の取組み事例 「E(環境)」への取り組み 「S(社会)」への取り組み 「G(ガバナンス)」への取り組み 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投 メガロス神奈川店で神奈川消防署と協定を締結 投資法人の役員会 資を実施 大規模地震等の災害発生時に、プール用水を消火 執行役員1名：弁護士 （※2017年以降の事例） 活動等に使用することについて、神奈川消防署と協 構成 監督役員2名：公認会計士 LED化促進による省エネ化 定を締結。 監督役員2名：不動産鑑定士 開催頻度 定例開催：月1回 （他臨時開催） ・新宿野村ビル 任期 執行役員/監督役員ともに原則2年 ・野村不
Slide 24: ファイナンス
５ ファイナンス 24
Slide 25: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 低金利環境を生かしたリファイナンスにより、平均金利の低下・借入年数の長期化を継続推進 2018年2月期のファイナンス リファイナンス 返済概要 調達概要 総額 28,820百万円 総額 26,320百万円 平均金利 0.99％ 平均金利 0.65％ 平均借入年数 5.1年 平均借入年数 8.5年 （※）平均金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。 （※）借入の平均金利は期末時点の金利を加重平均して計算しています。 （※）約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 2018年8月期の返済予定 （※） 総額 29,855百万円 平均金利 0.89％ 平均借入年数 4.
Slide 26: ファイナンスの状況 有利子負債の状況
ファイナンスの状況 有利子負債の状況（期末時点） 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） 有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円 486,198 百万円 平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年 4.52 年 平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 % 0.91 % 長期借入比率 84.1 % 85.9 % 83.2 % 88.0 % 88.0 % 固定金利比率 91.4 % 9
Slide 27: 今後の業績予想
６ 今後の業績予想 27
Slide 28: 2018年8月期（第6期）・2019年2月期（第7期）業績予想
2018年8月期（第6期）・2019年2月期（第7期）業績予想 一口当たり予想分配金 第5期実績－第6期予想 主な差異要因 2018年8月期：3,081円 2019年2月期：3,102円 （単位：百万円） ■当期純利益（売却益除く） ＋569 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 差異 差異 (第5期) (第6期) (第7期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) ■賃貸事業損益 ＋727 営業収益 34,218 34,605 386 34,429 -176 ①内部成長 （＋101） 賃貸事業収入 30,724 31,596 872 3
Slide 29: 業績予想 1口当たり分配金の主な差異要因
2018年8月期（第6期）・2019年2月期（第7期）業績予想 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2018年8月期予想 2019年2月期予想 既存物件の収入増加 +87 うちオフィス +32 うち商業 +6 うち物流 +22 うち住宅 +25 増益要因 （円） 第5期中取得物件の収入通期寄与 +30 分配金 第5期中売却物件の収入剥落 ▲80 3,200 修繕費の減少 +54 公租公課の増加 ▲26 上記以外の賃貸事業費用の増加 ▲41 その他営業費用の増加 ▲7 支払利息等の増加 ▲6 3,100 11 10 18 16 賃貸事業収入の増加 +195 3,000 賃貸事業費用の増加
Slide 30: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 ファンドマネジメント部メンバー（IR担当）のご紹介 組織図 企画部 NMFの決算IRやプレスリリース 等の開示を担当しています。 No.1ブランドを目指して日々 監 海外業務企画室 奮闘中です。 査 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 監査部 財務会計部 営業部 取 株 主 取 締 締 IR活動内容 役 投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 総 役 社 会 会 長 ■ 「個人投資家のためのJリートフェア2017」参加（2017年10月27.28日） プロダクト開発部 ■ J-REIT IRカンファレンス（香港・シンガポール）（2017年10月30～11月2日） リサーチ部 J ■ 「SMBC日
Slide 31: Appendix
７ Appendix 31
Slide 32: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 償却後ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 3.9 4.0 4.1 4.0 4.1 営業利益 百万円 6,483 11,682 11,244 15,735 13,212 当期純利益 百万円 4,048 9,355 8
Slide 33: ポートフォリオサマリー （2018年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2018年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 271 922,568 1,001,250 18.8 2,244,174.79 1,766,762.16 オフィス 59 428,110 455,390 24.9 785,359.33 465,372.51 商業施設（駅前立地） 19 106,617 119,430 16.7 235,465.16 115,205.72 商業施設（居住地立地） 25 53,166 61,304 17.9 205,49
Slide 34: ポートフォリオの運用状況
ポートフォリオの運用状況 月次稼働率の推移 全体 オフィス 商業 物流 住宅 その他 (%) 100.0 100.0 100.0 100 100.0 99.3 99.2 99.4 99.2 99 99.3 99.1 98.4 99.1 98.6 98 98.3 98.2 97 97.2 97.0 96.7 96 95 17/02 17/03 17/04 17/05 17/06 17/07 17/08 17/09 17/10 17/11 17/12 18/01 18/02 （第3期末） (第4期末) (第5期末) 月次賃料単価の推移 (円/坪) オフィス 商業（固定賃料のみ） 物流 住宅 24,
Slide 35: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 運用環境は良好。更なる内部成長にむけて増額募集・増額改定を継続推進 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 （件） 250 増額 据置 減額 退去 入居 Net 200 3,444 3,439 ※契約済区画 94 2,327 2,566坪 1,777 1,791 69 （43.7％） 93 150 30 61 （38.1％） （50.3％） （20.1％） （36.7％） 100 (1,584) 116 110 120 (2,470) (2,226) 104 89 (2,755) 50 （77.9％） （55.8％） (3,240) （60.8％） （62.
Slide 36: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 基幹物件の施設売上は昨年同期間比で増加基調を継続 商業ポートフォリオ 賃料収入の内訳 居住地立地：契約期間の分散状況（賃料ベース） 売上歩合 駅前立地（売上歩合） 駅前立地（固定） （百万円） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸） 25% 8,000 4.4% 5.0% 4.0% 4.2% 4.3% 3.7% 20% 16.2% 4.0% 6,000 15% 3.0% 10% 4,000 2.0% 5.0% 5% 2,000 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.3% 1.0% 0% 0 0.0% 16年2月期 16年8月期 17
Slide 37: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 賃貸借満期の分散状況（賃料ベース） 15.6% 再契約により、 11.4％ 26年8月期契約満了に移行 交渉中 8.7% 9.2% 5.9% 4.9% 2.8% 3.3% 0.2% 交渉中 交渉中 0.6% 0.0% 0.0% 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 契約更改の状況 2018年2月期契約満了区画のリーシング状況 2018年8月期契約満了区画のリーシング状況 該当なし 契約締結済 リーシング中 100.0% 再契約 新規契約 100.0% 賃料
Slide 38: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 テナント入替時の賃料増額割合は増加基調が持続 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,500 1,196 1,168 975 948 1,000 826 46.5 55.9 55.4 56.9 60.2 500 69 27 (17) (18) 32 0 19.3 22.3 20.0 19.6 -500 21.0 34.2 -1,000 （799） 21.7 24.6 23.5 18.8 -799 （906） -906 （916） -916 （1,185） -1,185 （1,214） -1,214 -1,500 16
Slide 39: 第１回PO 取得資産
第１回PO 取得資産 取得資産一覧 取得価格 鑑定価格 鑑定NOI 延床面積 物件名 用途 所在地 竣工年月日 取得日 (百万円） (百万円） 利回り （㎡） PMO日本橋三越前 オフィス 東京都中央区 4,310 4,520 3.5% 2,968.75 2016年5月31日 2018年4月2日 PMO芝大門 オフィス 東京都港区 2,130 2,180 3.9% 1,755.21 2014年9月24日 2018年4月2日 Landport八王子Ⅱ 物流施設 東京都八王子市 9,230 9,310 4.4% 33,028.63 2016年9月16日 2018年3月1日 Landport岩槻 物
Slide 40: 第１回PO 取得資産（オフィス）
第１回PO 取得資産（オフィス） PMO日本橋三越前 PMO芝大門 中央区の日本橋本町エリア所在 港区の希少立地 「新日本橋」駅、「三越前」駅、「神田」駅をはじめとしたJR・地下鉄の主要な 「御成門」駅、「大門」駅、「浜松町」駅を利用し、6路線利用可能。大手町、 各駅が至近の好立地。周辺エリアである日本 橋・室町エリア で は、伝 統 と 日本橋等の主要ビジネスエリアに加え、羽田空港、成田空港へダイレクトアクセ 革 新が共存 する新たな街づくりを目指す「日本橋 再生計画」が 推 進中。 スが可能。 高いデザイン性 ドミナント戦略による優れた認知度 昼も夜も美しく見えるエントランスデザインは、オ
Slide 41: 第１回PO 取得資産（物流施設）
第１回PO 取得資産（物流施設） Landport 八王子Ⅱ Landport 岩槻 都心への優れたアクセス 取得価格 9,230百万円 都心への優れたアクセス 取得価格 6,090百万円 都心から直線距離で約36km。中央自動車道「八王子」IC、国道16 都心から直線距離で約33km。東北自動車道「岩槻」IC、国道 号及び20号（甲州街道）に近接し首都圏全域への広域搬送が可 取得日 2018年3月1日 16号・122号に近接し、首都圏から東日本全域への広域搬送が 取得日 2018年3月1日 能な立地。北八王子工業団地に位置し、24時間稼働が可能。 可能な立地。北部工業団地に位置し、24時間稼
Slide 42: 第１回PO 取得資産（居住用施設）
第１回PO 取得資産（居住用施設） プラウドフラット代々木八幡 プラウドフラット外神田 代々木公園、渋谷に隣接した閑静な邸宅地「富ヶ谷」 都心各所への優れたアクセス 小田急小田原線「代々木八幡」駅徒歩10分、東京メトロ千代田線「代 東京メトロ銀 座 線 「 末広町」駅徒歩6分に位置。秋葉原、御茶ノ水エリ 々木公園」駅徒歩11分に位置し、新宿、表参道 、 赤坂、大手町等 アにも近接し、都心各所への優れたアクセス性を誇る希少立地。周辺エ 主要なビジネス ・商業エリアへのアクセスが容易。若年層が集まる原宿や リアには大学病院や私立大学が集積しており、社会人単身者のほか、 渋谷エリアも徒歩圏で、東京大
Slide 43: 第１回PO 取得資産（居住用施設）
第１回PO 取得資産（居住用施設） プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 東急田園都市線人気エリア 東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩7分に位置し、駅前再開発の進む渋谷をは じめ、表参道、赤坂、大手町等主要なビジネス・商業エリアへのアクセスが容 易。 「三軒 茶屋」駅周辺は飲食店舗をはじめとする様々な商業施設が集積してお り、 「渋谷」駅へ近接していることから、特に若年層に人気が高いエリアである。 取得価格 2,750百万円 取得日 2018年4月2日 所在地 東京都世田谷区太子堂一丁目15番31号 戸数/中心タイプ 70戸/2K 竣工年月 2014年1月 プラウドフラット中落合 プラウドフラット登戸 【
Slide 44: 第１回PO 取得資産（宿泊用施設）
第１回PO 取得資産（宿泊用施設） ウォーターマークホテル札幌 観光・ビジネスに最適な立地特性 市内で最も繁華性の高いすすきのエリアに近接し、ビジネスの中心地である大 通エリアからも至近で、国内のビジネス客及び国内外のレジャー客の取り込みが 可能。アーケード街である「狸小路 商店街 」にも面しており、季節を問わず、高 いアクセス性を有している。 成長ポテンシャルの高い都市、札幌 札幌市は東京23区に次いで全国第2位の転入 超過数を誇り、安定的に人 口が増加していることから、地方都市の中でも成長ポテンシャルの高い都市で、安 定したビジネス需 要 が見込 める。さらに、新 千歳 空 港ターミナルビ
Slide 45: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～ PMO・PROUD FLAT
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（※1） ～ PMO（オフィス） PROUD FLAT（居住用施設） 富ヶ谷二丁目PJ プラウドフラット宮崎台 PMO日本橋江戸通 PMO京橋東PJ (旧三菱自動車 渋谷店) 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 総戸数 竣工(予定)時期 状況 ☑ 1 PMO芝大門 港区芝大門 2014/9 NMF取得済 ☑ 1 プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 70戸 2014/1 NMF取得済 2 PMO日本橋江戸通（※2） 中央区日本橋小伝馬町 2016/6 稼働中 2 プラウドフラット東神田 東京都千代田区 38戸 2015/5
Slide 46: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～ Landport・GEMS
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（※1） ～ Landport（物流施設） GEMS（商業施設） Landport東習志野PJ GEMS神宮前PJ GEMS茅場町PJ GEMS三軒茶屋PJ (旧イトーヨーカドー 東習志野店) 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 ☑ 1 Landport岩槻 埼玉県さいたま市 2016/5 NMF取得済 1 GEMS神宮前プロジェクト 渋谷区神宮前 2018/4（予定） 工事中 ☑ 2 Landport八王子Ⅱ 東京都八王子市 2016/9 NMF取得済 2 GEMS茅場町プロジェクト 中央区新川 201
Slide 47: 中長期運用戦略の進捗 ～Growthフェーズの推進～
中長期運用戦略の進捗 ～Growthフェーズの推進～ 2017年10月より「Growthフェーズ」に移行し、外部成長・内部成長・公募増資を主軸とした成長戦略を推進 Quality Growth Master 2015.10 2017.10 設立10年後 戦略的 スポンサー開発物件への重点投資 資産入替 外部成長 持続的に供給される 充実したスポンサーパイプライン ・28物件995億円の売却 ●資産規模 資産規模1.5兆円 オフィスセクター中心とした 各種運用指標の高位安定 更なる収益増加 内部成長 内部成長 ●ファンドブランド 大型テナントとの積極的な増額交渉 内部留保を活用したDPUコントロ
Slide 48: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) オフィス 新宿野村ビル 1 野村不動産パートナーズ株式会社 オフィス 野村不動産四ツ橋ビル 200,748.42 11.4 居住用施設 プラウドフラット白金高輪 他115物件 Landport浦安 2 福山通運株式会社 物流施設 92,389.48 5.2 相模原大野台ロジスティクスセンター 3 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.5 4 非開示 物流施設 Landport川越 56,453.36 3.2 5 ネオヴィア・ロジスティクス・サービスLLC 物流
Slide 49: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 45,813 49,100 3.7 3,286 45,861 49,200 3.7 3,338 100 0.2 0.0
Slide 50: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Of-T-054 東京圏 オフィス PMO新日本橋 4,440 - - - - 4,479 4,680 3.8 200 - - - Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町
Slide 51: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rt-T-030 東京圏 商業施設 三菱自動車 狭山店（底地）（※1） 160 163 173 8.1 9 163 175 8.0 11 2 1.2 -0.1 Rt-T-031 東京
Slide 52: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-007 東京圏 住宅 プラウドフラット隅田リバーサイド 2,280 2,212 2,460 4.2 247 2,194 2,480 4.2 285 20 0.8 0.0 R
Slide 53: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-052 東京圏 住宅 プライムアーバン新宿内藤町 430 431 458 4.2 26 429 465 4.2 35 7 1.5 0.0 Rs-T-053 東京圏 住宅 プ
Slide 54: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-099 東京圏 住宅 プライムアーバン久米川 1,520 1,459 1,420 5.2 -39 1,442 1,420 5.2 -22 0 0.0 0.0 Rs-T-10
Slide 55: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2107年8月期末 2018年2月期末 差額 差額 差額 貸借対照表 還元 貸借対照表 還元 第5期末算定価格と 取得価格 算定価格 (期末算定- 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 計上額 利回り 計上額 利回り 第4期末算定価格との差額 簿価) 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-S-021 その他 住宅 プライムアーバン金山 553 529 595 5.0 65 522 604 4.9 81 9 1.5 -0.1 Rs-S-022 その他 住宅 プライ
Slide 56: 損益計算書
損益計算書 第4期実績 第5期実績 自2017年3月 1日 自2017年9月 1日 第5期実績 － 第4期実績 区 分 至2017年8月31日 至2018年2月28日 金 額 金 額 増減額 増減比 （千円） （千円） （千円） (％） 営業収益 38,139,662 34,218,876 ▲ 3,920,786 ▲ 10.3 不動産賃貸事業収入 35,032,000 33,631,626 ▲ 1,400,373 ▲ 4.0 賃貸事業収入 31,656,774 30,724,009 ▲ 932,765 ▲ 2.9 その他収入 3,375,225 2,907,617 ▲ 467,608 ▲ 13
Slide 57: セクター毎の差異分析
セクター毎の差異分析 オフィス 第4期末 第5期末 物件数 第4期末 57 第5期末 59 商業施設 物件数 42 44 取得価格（百万円） 420,260 428,110 取得価格（百万円） 167,723 159,783 第4期実績 第5期実績 第4期実績 第5期実績 自 2017年 3月 1日 自2017年9月 1日 第5期実績－第4期実績 自 2017年 3月 1日 自2017年9月 1日 第5期実績－第4期実績 区 分 至 2017年 8月31日 至2018年2月28日 区 分 至 2017年 8月31日 至2018年2月28日 金 額 金 額 増減額 増減比 金 額 金 額 増減額
Slide 58: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第4期 第5期 第4期 第5期 2017年8月31日現在 2018年2月28日現在 2017年8月31日現在 2018年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） 流動資産 73,304,471 6.7 78,067,357 7.2 流動負債 70,536,637 6.4 68,751,140 6.3 現金及び預金 58,143,774 5.3 64,532,866 5.9 営業未払金 3,078,364 0.3 2,223,17
Slide 59: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格の推移 190,000 2,000 NMF 東証REIT指数 180,000 1,900 170,000 NMF 2017年8月末 2018年3月末 東証REIT （円） 160,000 145,300円 146,800円 1,800 指数 （Pt） 150,000 1,700 140,000 1,600 130,000 2018年2月末 146,400円 120,000 1,500 2015/10/2 2015/11/2 2015/12/2 2016/1/2 2016/2/2 2016/3/2 2016/4/2 2016/5/2 2016/6/2 2016/7/2
Slide 60: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2017年8月期末 2018年2月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第4期末） （第5期末） 364,291口(8.7%) 323,833口(7.7%) 銀行 134,326 3.2% 152,375 3.6% 2017年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 1,853,244 44.3% 1,886,174 45.1% 2,181,687口(52.2%) 1,313,319口 生命保険会社 39,780 1.0% 25,376 0.6% （第4期末）
Slide 61: 売却益相当額の留保について
売却益相当額の留保について 売却益が生じた場合の分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 基本的な分配方針 留保する場合がある 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （注）記載の数値は、イメージを 当期利益 分
Slide 62: マーケット・レビュー ～賃貸マーケット～
マーケット・レビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 住宅 賃料・空室率マトリックス 東京都心5区 人口流入超過数 （東京都） （東京都心5区・賃料・空室率） (千坪) オフィスビル供給量推移予測 (人) 12ヶ月移動平均 09Q1=100 前回天井 700 ’08.Q2 新規供給量 予 測 7,000 112 シングルタイプ(18㎡以上～30㎡未満) 賃料(円) 3.49 600 23,000 滅失面積 110 6,500 コンパクトタイプ(30㎡以上～60㎡未満) 500 22,000 108 6,000 '01.Q3 400 106 21,000 3.21 5,500 20,000 300
Slide 63: マーケット・レビュー ～賃貸マーケット～
マーケット・レビュー ～賃貸マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 (％) 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 (億円) J-REIT以外 J-REIT 売買額12ヶ月移動平均 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい 日本国債10年単利 5 9,000 下落 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 100 8,000 90 4 7,000 80 3 6,000 70 60 5,000 2 50 4,000 40 1 3,000 30 0 2,000 20 10 1,000 -1 0 '05 '06
Slide 64: 免責事項
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2018 Feb Earnings Presentation on 6ix