Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2025 Earnings Presentation
72 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 16, 2025
Slide 1: 野村不動産マスターファンド投資法人 2025年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 20 th 2025年8月期決算説明資料 October 16, 2025
Slide 2: 目次
目次 1. 中期目標 3 2. 決算ハイライト 7 3. 資産の取得・売却 10 4. 資産の運用状況 13 5. 鑑定評価 23 6. 財務状況 25 7. 業績予想 28 8. ESGへの取り組み 31 9. APPENDIX 35 2
Slide 3: 中期目標
１ 中期目標 3
Slide 4: 分配金に関する中期目標の進捗
分配金に関する中期目標の進捗 持続的な売却益の計上と好調な内部成長により、分配金目標の早期達成を目指す 25年8月期アップデート 【再掲】 25年4月17日公表 （円） 3,740 巡航分配金 内部留保 売却益等 3,740 25年2月期以降3年間で、 ～3,770 ～3,770 1口あたり分配金は 8～9% の成長を目指す （巡航分配金は、5%前後の成長を目指す） 3,624 210 (+5.0%) 210 程度 3,606 程度 3,578 3,555 3,542 92 151 112 3,453 125 3,453 141 新宿野村ビル NREG退去影響分 72 72 157 3,530
Slide 5: 中期目標達成に向けた取り組み
中期目標達成に向けた取り組み ✓ 資産入替による、持続的な売却益の計上（下表参照） 資産入替 ✓ ホテル比率5%以上に向け、観光立地で変動賃料を含むホテルをブリッジにて確保（4物件） 全てのセクターにおいて、賃料は上昇基調 25年8月期の入替・改定 による月額賃料増額 ✓ 居住用施設 : 今期賃料上昇率は過去最高を更新 24,468千円 ✓ オフィス : 今後、賃料上昇は加速する見通し 14,443千円 内部成長 ✓ 物流 : 賃料GAPにより、今後年間1億円以上の増収ポテンシャル 5,325千円 ✓ 商業 : 特殊要因が無くなるも、賃料上昇は持続 2,245千円 46,482千円 新宿野村ビ
Slide 6: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 巡航分配金（円） 内部留保取崩し 売却益等による分配金 正のれん除くLTV（％） ※ ( ) 内は正のれん含む値 3,542 66.0 3,414 3,450 3,453 3,500 3,402 3,317 3,330 3,300 3,312 141 3,279 3,288 3,244 130 72 3,209 175 160 3,128 13 95 65 86 3,047 3,084 63 34 46 61.0 3,036 3,028 3,037 32 3,000 299 56.0 2,500 3,245 3,271 3,317 3,193 3,028 3,03
Slide 7: 決算ハイライト
(2) RANTISTh
Slide 8: 25年8月期 決算ハイライト
25年8月期 決算ハイライト 内部成長と売却益相当分の分配により、分配金は前期比+2.6%の上昇 ＜ 売却益相当分の分割分配 ＞ 一口あたり分配金の増減要因（円/口） 売却益相当分配予定額 売却物件 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 ① PU金山 他2物件 12円 12円 ー ー ー ー ：増配要因 ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 ー ー ー ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 ー ー ー ：減配要因 ④ 晴海トリトンY 27円 27円 27円 ー ー ー ⑤ PU泉 他8物件 ー 53円 53円 53円 53円 ：売却益等
Slide 9: 25年8月期 決算ハイライト（損益）
25年8月期 決算ハイライト （百万円） 25年8月期実績－25年2月期実績 主な差異要因（百万円） 25年2月期 25年8月期 差異 25年8月期 差異 営業収益 593 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入の増加 355 営業収益 43,117 43,710 593 42,970 740 賃貸事業収入 36,632 36,987 355 36,996 ▲8 既存物件の賃料共益費の増加 487 その他賃貸事業収入 3,210 3,398 188 3,487 ▲ 89 物件取得・売却による影響 ▲ 132 不動産等売却益 3,274 3,
Slide 10: 資産の取得・売却
(3) SEOEVS - SEH 10
Slide 11: 資産入替の継続実施（25年8月期）
資産入替の継続実施（25年8月期） 地方中心の居住用施設と築50年超のオフィスを売却し、収益成長が期待できる良質な物件を取得 収益の成長が期待できる物件を取得 居住用施設 計48億円【 オフィス 計87億円【 宿泊施設 38億円【 ✓ 都心かつ需要に厚みのあるコンパ ✓ 2年間の定期借家契約。改定に ✓ 人 気観 光地で多 彩 な宿 クト・ファミリータイプが中心 よるキャッシュフロー向上に期待 泊ニーズにも対応 取得価格 173億円 鑑定価格 202億円 NOI利回り（注1） 4.1％ 平均築年数（注2） 3.0年 PF浅草トレサージュ PF日暮里 H¹O日本橋 H¹O青山 &HOTEL HA
Slide 12: ホテル・オフィスセクターへの投資
ホテル・オフィスセクターへの投資（25年8月期） 国内外の底堅い需要が期待できる「博多」のホテルと、ビジネスと流行が共存する「青山」のサービスオフィスを取得 ＆HOTEL HAKATA H¹O青山 “ 人気観光地で多彩な宿泊ニーズにも対応 ” “スポンサー開発による築浅かつ都心のサービスオフィス“ ✓ 全42区画（3.3坪～13.0坪）のコンパ ✓ 「祇園」駅等複数駅が利用可能と高い交 クトな区割りに加え、時代のニーズを捉えた 通利便性 商品性 ✓ 近隣には「マリンメッセ」があり、宿泊施設と して高い需要がある ✓ 神宮外苑の再開発による人流・ビジネス需 要の増加見込 ✓ 客室はダブル32室、
Slide 13: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 13
Slide 14: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 堅調な需要を背景に、入替・改定ともに賃料上昇は加速傾向 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（25年8月末時点） （注1） 退去面積 入居面積 期末稼働率 12.3% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 98.2% 97.6% 97.7% 98.3% 97.9% 98.5% 96.5% （期末想定） 25年8月期 25年2月期 24年8月期 3,488 坪 3,309 坪 2,352 坪 2,533 坪 2,044 坪 1,599 坪 1,545 坪 全体 12.3% 7.4% 4.8% -2,547 坪 -2,018 坪 -2,020 坪 -2,2
Slide 15: オフィスセクターの運用状況（PMインセンティブ）
オフィスセクターの運用状況 Office PMに対する改定時インセンティブ報酬の新設による増額幅の追求 25年8月期 増額改定（再契約）時インセンティブ報酬の導入 商品性向上による収益追求（PMO平河町・基準階62坪） ✓ 未設定であった26物件については、増額改定報酬を新設 フルセットアップ（2階） ハーフセットアップ（3階） ✓ 増額率に連動した報酬の設定により、増額幅を追求 工事総額 28百万円 12百万円 イメージ図 ROI(年) 22.9% 47.0% （25年9月末時点） イ 導入時期 25年5月～ 賃料増減率 ＋32.7% ＋29.4% ン セ ン テ 件数 18件 ィ ブ 増額
Slide 16: オフィスセクターの運用状況（新宿野村ビル）
オフィスセクターの運用状況（新宿野村ビル） Office 野村不動産のリーシング力と差別化戦略により、想定を大幅に上回る進捗。今後はより高い賃料水準を目指す 野村不動産グループ（NREG）退去対応（持分相当） リーシング状況（2,437坪） スケジュール （25年9月末時点） 物件全体に対する面積割合：25.9% 賃貸 25年 26年 27年 賃貸開始 成約面積 成約率 可能面積 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 可能時期 (見込み) (見込み) 47階 （注） 26年2月期 26年8月期 27年2月期 46
Slide 17: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 満床稼働を維持。再契約においては賃料増額に加えて、CPI連動条項を導入予定 テナント入替による賃料増減 賃料改定（再契約）による賃料増減 15,00 0 月額賃料増減額（千円） 増額率 月額賃料増減額（千円） 増減率 22.5% 8.1% 20.0% 7.1% 8.1% 10,00 0 4,000 5.2% 12,537 3.2% 9.5% 5,325 10.0% 2.3% 2.9% 5,000 満床稼働 5,539 2,912 2,965 2.2% 1,250 -0.6% 1,166 154 1,420 -186 0 0.0% -1,000 -1.
Slide 18: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 好調なマーケットを背景に、テナント入替・改定時の賃料増額幅が大きく上昇 テナント入替による賃料増減 賃料改定による賃料増減 （注2） 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 シングル ： 11.9% 12.4% 24年7月よりPMに 3.8% コンパクト ： 10.9% 賃料増額時インセンティブを新設 ファミリー ： 18.5% 9.9% 8.6% 3.0% 15,664 8,804 3.9% 3.0% 10,316 10,430 5,206 0.9% 0.7% 0.3% 0.4% 0.2% 3,75
Slide 19: 居住用施設セクターの運用状況（リニューアル）
居住用施設セクターの運用状況 Residential 投資効率や居住者の満足度を意識したリニューアルによるアップサイドを継続追求 東京圏における専有部リニューアル（注） 共用部リニューアル（PU東中野コート） 実施対象 工事金額 ROI before After 賃料増額率 戸数 （戸あたり） （年） 8戸 4,357千円 21.2% +39.9% 専有部リニューアルはファミリー・コンパクトタイプを対象に 投資効率重視のため取捨選択して実施 風除室 深沢ハウスHI棟 居住者アンケートを実施 ✓ シェアモビリティを新規導入 3LDK（97.34㎡） ✓ 和室⇒洋室に変更 ✓ 設備のアップグレード
Slide 20: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail テナント需要も強く、入替・改定時に賃料増額を継続推進 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 99.7% 99.7% 6,120 6,362 5,860 5,892 6,034 98.9% 99.0% 99.0% 6,000 5,627 347 356 428 440 98.4% 259 384 99.0% 99.1% 4,000 3,426 3,760 3,139 3,246 3,303 3,369 中座くいだおれビル 96.8% 96.9
Slide 21: 商業セクターの運用状況（CPI連動）
商業セクターの運用状況 Retail 賃料増額と同時に、契約期間の短期化と長期契約に対してはCPI連動条項を積極導入 GEMSシリーズの契約状況（25年8月期） nORBESA GEMS入替 賃料増減率 契約状況（25年8月期） +13.5% 増額件数割合 入替 75.0%（3件/4件） (154坪) GEMS再契約 賃料増減率 +28.1% (82坪) +1.9% 増額件数割合 (591坪) 64.3%（9件/14件） 改定・再契約 GEMSシリーズの新規・再契約期間 +8.0% (契約件数) CPI導入契約 (517坪) nORBESA 8 短期契約により 長期契約の場合、 6 交渉機会を
Slide 22: ホテルセクターの運用状況
ホテルセクターの運用状況 Hotel Retail 変動賃料形態を含むホテルを継続取得し、ホテル比率5%以上を目指す ポートフォリオマップ 保有物件構成（取得価格ベース） 1 沖縄県 6 北陸 固定賃料 首都圏 7.6% 7.6% 変動賃料 2 8.3% 22.3% 北海道 35.0% 九州・沖縄 4 22.8% 3 5 固定+変動 8 関西 70.1% 7 26.3% Rev PARの推移 (注)（前年同月比） 賃料の状況 （百万円） 150% 固定賃料 変動賃料 変動賃料比率 100 0 60.0% 900 140% 56.0% 50.0% 800 130% 700 49.1% 510 4
Slide 23: 鑑定評価
5 鑑定評価 23
Slide 24: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益2,836億円、含み益率26.5%に拡大 セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 25年2月期 25年8月期 鑑定CAP 25年2月期 25年8月期 鑑定評価額 含み損益 含み 鑑定評価額 含み損益 含み 低下 15 物件 2 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) 損益率 (百万円) (百万円) 損益率 維持 272 物件 276 物件 オフィス 62 513,470 76,227 17.4% 63 516,070 78,240 17.9% 上昇 5 物件 2 物件 商業 51 215,424 38,066 21.5% 51 217,728 40,
Slide 25: 財務状況
6 財務状況 25
Slide 26: 財務状況
財務状況 借入期間の調整や変動金利の活用（固定比率70%を目安）等により、金利上昇影響を軽減 25年8月期のリファイナンス 今後の返済予定 ✓ 政策金利は現状から25bpの上昇を見込む 返済概要（注1） 調達概要（注2） 26年2月期 26年8月期 総額 38,294百万円 38,280百万円 総額 27,700百万円 37,900百万円 平均金利 0.67％ 1.15％ 平均金利 0.67％ 0.63％ 平均借入年数 6.7年 5.4年 平均借入年数（注3） 8.4年 7.1年 変動比率 28.7% 70.0% 変動比率 6.5% 20.3% 有利子負債の状況（期末時点） 23年2月期 23
Slide 27: 返済期限の分散化・借入先一覧
財務状況 返済期限の分散化（期末時点） （百万円） 60,000 1.28% 1.23% 1.32% 1.50% 1.13% 1.03% 1.00% 1.03% 50,000 0.85% 0.88% 0.90% 0.77% 1.00% 0.67% 0.63% 0.64% 0.63% 0.66% 0.66% 0.64% 0.65% 40,000 0.50% 投資法人債 30,000 借入金 0.00% 平均金利 20,000 -0.50% 10,000 -1.00% 0 -1.50% 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 3
Slide 28: 業績予想
7 業績予想 28
Slide 29: 26年2月期・26年8月期 業績予想
26年2月期・26年8月期 業績予想 26年2月期の分配金は2.3%上昇、野村不動産グループの退去影響は内部留保で対応 一口あたり分配金の増減要因（円/口） ＜ 売却益相当の4期分割分配 ＞ 売却益相当分配予定額 売却物件 ：増配要因 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 ① PU金山 他2物件 12円 12円 ー ー ー ー ：減配要因 ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 ー ー ー ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 ー ー ー ：売却益等による分配 ④ 晴海トリトンY 27円 27円 27円 ー ー ー ⑤ PU泉 他8物件
Slide 30: 26年2月期・26年8月期 業績予想（損益）
26年2月期・26年8月期 業績予想 （百万円） 26年2月期予想ー25年8月期実績 主な差異要因（百万円） 2025年8月期 2026年2月期 2026年8月期 差異 差異 (第20期) (第21期) (第22期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 営業収益 43,710 41,443 ▲2,266 40,494 ▲949 賃貸事業収入 36,987 36,996 9 37,126 130 その他賃貸事業収入 3,398 4,447 1,048 3,367 ▲1,079 不動産等売却益 3,324 - ▲3,324 - - 営業費用 25,148
Slide 31: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 31
Slide 32: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） GHG排出総量削減のKPI達成に向け取り組みを継続推進 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 GHG排出削減への具体的取り組み 目標 GHG排出総量 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） 80％削減（2019年度比） 2030年度 再生可能エネルギー電力100％導入（注） ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ① LED化による省エネ促進 ▲238Mwh/年の削減（▲55.0％） 2050年度 ネットゼロ ・ NMF新横浜ビル ▲3.2% ・ PMO日本橋大伝馬町 0.0% LED化工事後の様子 ・ PMO東日本橋 ・ 野村不動産西梅田ビル ▲20
Slide 33: ESGへの取り組み（E：環境 S：社会）
ESGへの取り組み（E：環境 S：社会） E：各マテリアリティのKPI達成に向け取り組みを継続推進 S：地域貢献と障がい者支援を目的とした社会活動の推進 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 魅力ある地域 [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） 0.0% nORBESAにおける社会科見学 地域の魅力を発見することで、不動産や観光に資する人材の育成等 中長期的な効果を目的に社会科見学を実施 ▲10.0% 目標水準 水 ▲13.1% -10.0% 使 ▲12.5% ▲20.0% 用 量 ▲30.0% 水使用量（原単位） ▲40.0% 札幌市内の小学生を対象とし、25年8月期は100
Slide 34: 資産運用会社のサステナビリティへの取り組み
資産運用会社のサステナビリティへの取り組み 野村不動産グループが保有する「つなぐ森（奥多摩）」での社員研修により、生物多様性や循環型社会を学ぶ ＜つなぐ森＞ ■野村不動産グループでは「循環する森づくり」を行う目的で森を保有 ■東京都の森林資源を利活用し、「地産地消の循環する森づくり」を推進 収 穫 植 脱炭素 える (CO2吸収) 生物多様性への 貢献 植林 保育 収穫 製材 木材の利活用 育 てる ＜社員研修の様子＞ ■五感で感じ、学びから行動へ。 サステナブルツーリズム 実施プログラム（事例） ガイダンス 障がい者交流 ネイチャーガイド わさび収穫 木の実拾い 木材加工所 見学 ( サステ
Slide 35: APPENDIX
(9) APPENDIX 35
Slide 36: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 営業収益 百万円 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 45,081 43,117 43,710 うち、不動産等売却益 百万円 - - 162 757 1,638 4,706 542 5,292 3,274 3,324 賃貸ＮＯＩ 百万円 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 27,542 27,794 28,133
Slide 37: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 25年2月期 25年8月期 25年2月期 25年8月期 オフィス 物件数 62 63 商業施設 物件数 取得価格（百万円） 51 179,659 51 179,659 取得価格（百万円） 434,275 434,645 25年2月期実績 25年8月期実績 25年2月期実績 25年8月期実績 自2024年9月1日 自2025年3月1日 （B）－（A） 自2024年9月1日 自2025年3月1日 （B）－（A） 区 分 区 分 至2025年2月28日 至2025年8月31日 至2025年2月28日 至2025年8月31日 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額
Slide 38: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 25年2月期 25年8月期 25年2月期 25年8月期 2025年2月28日現在 2025年8月31日現在 2025年2月28日現在 2025年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 54,413 54,050 流動負債 85,064 78,995 現金及び預金 39,315 37,628 営業未払金 2,427 2,952 信託現金及び信託預金 12,519 13,565 短期借入金 6,500 - その他の流動資産 2,578 2,856 1年内償還予定の投資法人債
Slide 39: 投資主価値向上に向けた運用戦略
投資主価値向上に向けた運用戦略（25年4月17日公表） 運営 借入 インフレに打ち克つ賃料増額 ✓ 固定金利比率70％を目安に利払いを ✓ CPI連動賃料の導入 コントロール ✓ 賃貸借期間の短縮化 ✓ LTVは概ね維持を見込む ✓ PMへのインセンティブ報酬付与 ✓ 定借比率向上の推進 インフレ耐性を有するポートフォリオの構築 持続的還元 資産入替 今後3年で600～900億円程度の売却を実施予定 ✓ P/NAV0.9倍未満が長期間継続を （売却益等を除く） ✓ 将来に向けて成長期待のある物件を取得 目安に自己投資口取得検討 巡航分配金は、 ✓ 成長余地が限定的な物件を売却 3年間で5%前後
Slide 40: 分配金に関する中期的な定量目標
分配金に関する中期的な定量目標（25年4月17日公表） 25年2月期以降3年間で 1口あたり分配金は、 8～9% の成長を目指す 巡航分配金は、5％前後 成長を目指す （注1） 3,740～ （円） 3,770 3,555 3,578 210程度 巡航分配金 一口あたり分配金 3,500 3,453 125 112 巡航分配金 ＋ 売却益等 72 売却益等 （新宿野村ビル） 野村不動産グループの退去により巡航分配金は 26/8期をボトムに改善の見通し。 3,530～ 3,430 3,466 3,560 3,000 3,381 2,500 25/2期 25/8期 26/2期 26/8期 27/2
Slide 41: 目標達成に向けた成長方針
目標達成に向けた成長方針（25年4月17日公表） 内部成長 投資 NOI（年間）（注2） 1口あたり分配金 比率 見立て コメント （年間） （注1） 増加額 増加額÷期当たりNOI （注3） オフィス 35.4% 今後賃料上昇はより鮮明になる想定 ＋200 ＋1.5～ ＋40 （新宿野村ビル除く） 百万円前後 2.0% 円前後 2 年 居住用施設 19.8% 好調なマーケット継続 ＋200 ＋3.0～ ＋40 目 百万円前後 3.5% 円前後 26/8 物流施設 21.9% 期 商業施設 16.3% セクター特性に沿った改定推進 ＋50 ＋適宜 ＋10 百万円前後 円前後 宿泊施設 2.2%
Slide 42: 柔軟なファンド運用戦略
柔軟なファンド運用戦略 投資口価格の推移 （円） 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 「中期的な定量目標」及び「成長方針」を公表 分配金に関する「中期的な定量目標」 28年2月期を目途にした分配金水準の目標値及び「巡航 分配金」、「1口あたり分配金」の年成長率目標を公表 目標達成に向けた「成長方針」 各セクターの定量的な内部成長目標値を公表 23年8月期 決算発表 25年2月期 決算発表 4期均等分配の方針を公表 巡航分配金の維持向上を考慮した入替を通じた売却益相 当額の「4期均等分配」方針を公表 約70億円 約30億円 自己投資口取得・消却 0 42
Slide 43: 基本的な分配方針と25年8月期の売却益について
基本的な分配方針と25年8月期の売却益について 基本的な分配方針 ※ 当面の売却益取扱い 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 のれん 利益超過分配 1/4 1/4 償却費 1/4（注1） 1/4 当期 当期 のれん償却費 利益 利益 利益分配 当期利益 当期利益 分配総額 （損益計算書） Ｎ期 Ｎ+1期 Ｎ+2期 Ｎ+3期 25年8月期における売却益の取扱いについて （百万円） フリーキャッシュ化の上、 2,705 4期分割分配等に活用 3,324 618 618 3,324 正のれん償却等の 2,725 2,725 2,725 （売却益） 税会不一致 334 売却益相当額 334 334
Slide 44: 売却益相当額をフリーキャッシュとして活用可能
売却益相当額をフリーキャッシュとして活用可能（注1） 2度の合併を経て、会計・税務上の簿価が相違 簿価イメージ図 合併時簿価を 合併時時価に 各合併での消滅投資法人にあたるNOF、NRF、TOPが保有していた物件について、合併後の 引き継ぎ 洗い替え 会計上簿価は合併時の時価（＝鑑定評価）、合併後の税務上簿価は消滅投資法人の 税務上簿価を引き継ぐため、結果として税務・会計上の簿価に差異が生じた。 【 物件A 】 複合型 ＜ 旧NMF 総合型 総合型 会計上 税務上 NMF TOP NOF NRF 【 物件B 】 ＞ オフィス特化型 居住用施設特化型 税務上 会計上 2015年10月 3REIT
Slide 45: 外部成長のドライバー
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1.2兆円のスポンサーパイプライン （注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 H¹O（エイチワンオー）は、スポン 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 サーである野村不動産が開発す 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい る「クオリティスモールオフィス」 カテゴリーのオフィスビル 全室個別空調、有人受付による来 客対応、共用部ラウンジ等充実 ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が ① 受付・共用
Slide 46: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 47: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 25年8月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） プラウドフラット浅草トレサージュ 2,932 プライムアーバン八乙女中央 511 プラウドフラット日暮里 1,925 25年3月 プライムアーバン洗足 H¹O日本橋小舟町 4,000 25年8月期 プライムアーバン行徳Ⅰ ＆HOTEL HAKATA 3,800 25年6月 プライムアーバン行徳Ⅱ H¹O青山 4,700 25年8月 プライムアーバン行徳駅前Ⅱ 25年3月 10,800 プライムアーバン行徳Ⅲ プライムアーバン目黒三田 25年8月期
Slide 48: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 オフィス 98.9 98.2 98.2 98.3 98.5 97.9 97.6 97.7 97.9 96.4 商業施設 99.7 99.7 98.8 98.9 99.0 99.0 98.5 98.4 97.9 97.8 物流施設 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.4 99.4 居住用施設 97.5 97.6 97.4 97.0 97.1 97.0 96.9 96.9 96.5 95.8 全体 99.2 99.2 98.8 98.7 98.
Slide 49: オフィス・商業・居住用施設セクターの運用状況
オフィスセクター・商業セクター・居住用施設セクターの運用状況 Office Residential 賃料改定（件数）の状況（注） 入替時の賃料変動（件数ベース） （％） 増額 据置 減額 減額 据置 増額 37.4 27 58.7 50 70.7 29 90.3 92.1 28 109 21.0 95.8 69 159 131 19.9 120 114 41.5 16.2 84 73 21.4 6 7 4 1 13.1 5.9 4.4 2.3 6 3.9 3.5 1.9 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期
Slide 50: 物流セクターの運用状況 / 主要テナントの状況
物流セクターの運用状況 / 主要テナントの状況 主要テナントの状況 Logistics Office 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 Logistics Retail Landportシリーズ その他 （注）パス・スルー型のマスターリース契約は除外して集計しています。 50
Slide 51: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー （25年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 63 434,645 516,070 28.4 743,014.19 429,895.91 商業施設 51 179,659 217,728 22.5 383,878.74 365,214.66 商業施設（駅前立地） 24 120,810 142,850 21.7 161,745.23 119,231.72 商業施設（居住地立地） 27 58,848 74,878 24.5 222,133.51 245,982.9
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り （注3） 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,833 47,000 3.3 166 47,223 47,50
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-061 東京圏 オフィス PMO御茶ノ水 3,890 3,822 4,710 3.1 887 3,807 4,710 3.1 902
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-033 東京圏 商業施設 相模原ショッピングセンター 6,840 6,593 7,550 5.8 956 6,557 7,550 5
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-024 東京圏 物流施設 Landport東雲・安田倉庫 5,750 5,750 6,190 3.6 439 5,736 6,200
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-046 東京圏 住宅 プライムアーバン本郷壱岐坂 557 510 658 3.7 147 510 661 3.7 150 3 0.5
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-112 東京圏 住宅 プライムアーバン川口 1,580 1,434 1,800 4.5 365 1,436 1,830 4.5 39
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年2月期末 25年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 25年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) （注3）変化率(%) (百万円) 差異 Rs-S-019 その他 住宅 プライムアーバン堤通雨宮 949 933 1,050 4.5 116 929 1,050 4.5 12
Slide 59: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 522,220百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 NMF 借入金 486,320百万円 2,000 0.590 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 NOF 投資法人債 35,900百万円 4,500 2.900 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法人債 NMF 4,400 0.988 2024/7/19 2029/7/19 第8回無担保投資法人債 NMF 第4回無担保投資法人債 3,000 0.530 2019/9/20 2029/9/20
Slide 60: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 61: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 62: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス） 魅力ある地域 地方創生イベントの継続実施 ＜G:ガバナンス＞ 24年4月に公表のパーパス・サステナビリティ方針 食べて地方創生第8弾「GEMS×鹿児島フェア」を開催（25年7月28日～8月17日） 鹿児島県の食材の魅力を引き出したフェアメニューを開発し提供 Purpose 食べて地方創生第8弾 地域食材の発信 私たちの存在意義 「GEMS×鹿児島フェア」 豊かな顧客体験 人びとの豊かな人生の舞台を、創りつづける 生産者サポート 桜島灰干し Values 飲食店支援 大切にする価値観 Visionary Professionalism Fairne
Slide 63: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子 （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞ 役職名
Slide 64: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「3 Star」 開示評価 10年連続 「Green Star」 9年連続最高位「A」 環境認証取得推進 CDP 「 ロゴ」 bels の画像検索結果 （注） 24年度 「B」評価 （注）CASBEE®は（一財）住宅・建築SDGs推進センターの登録商標です。 64
Slide 65: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 66: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 25年2月期末 25年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第19期末） （第20期末） 304,734口(6.6%) 508,646口(10.9%) 銀行 169,900 3.7% 184,800 4.0% 2025年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,258,783 48.6% 2,262,965 48.7% 940,029口 2,892,955口(62.3%) （第19期末） (20.2%) 生命保険会社 87,068 1.9% 68,335
Slide 67: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （％） 平均空室率 （円/坪） (千坪) 10.00 24,000 予 測 800 新規供給量 8.00 22,000 6.49 21,027 600 6.00 20,000 400 18,000 19,726 4.00 200 2.00 16,000 2.85 0.00 14,000 0 '21 '22 '23 '24 '25 '21 '22 '23 '24 '25 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 出所:上記いずれも三鬼商事
Slide 68: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 商業 宿泊者数・客室稼働率・宿泊料 スーパー・百貨店・コンビニ販売額価格指数（2020年＝100 季調済） 飲食店等の第三次産業活動指数 全国延べ宿泊数 （2019-2020年平均＝100） 季調済） (万人) 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 170 160 スーパー 百貨店 8,000 パブ居酒屋 食堂，レストラン等 160 コンビニ 140 6,000 150 120 140 4,000 100 130 80 2,000 120 60 0 110 '21 '22 '23 '24 '25 40 100 出所：観光庁よりNR
Slide 69: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 東京圏地価上昇・下落割合の推移 不動産業業況 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (pts) 0以上＝良い 下落 日本国債10年 住宅・宅地分譲業 100 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 40 流通業（住宅地） ビル賃貸業 50 4.5 20 0 3.5 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2 24Q3 2
Slide 70: マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～
マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM Office-RISM® 00年3月からの累積値 回復 好況 後退 不況 賃料00年3月=100 120 下降 上昇 下降 上昇 下降 上昇 市況上昇 80 25年Q2 52.1 120 Office-RISM® 40 賃料(右軸） 23年Q1 25年6月 105.3 24年3月 0 100 -40 23年Q1 24年3月 市況反転 賃料反転 シグナル -80 80 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Slide 71: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都港区芝浦一丁目１番１号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 171名（うち取締役6名、監査役2名） ※25年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) 監 企画部 査 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 役 監査部
Slide 72: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2025 Earnings Presentation on 6ix