Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2025 Earnings Presentation
72 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 17, 2025
Slide 1: 19th Period (Feb 2025) Earnings Presentation
野村不動産マスターファンド投資法人 19 th 2025年2月期決算説明資料 April 17, 2025
Slide 2: 目次
目次 1. 運用戦略 3 2. 決算ハイライト 7 3. 資産の取得・売却 10 4. 資産の運用状況 14 5. 鑑定評価 26 6. ファイナンス 28 7. 業績予想 30 8. ESGへの取り組み 33 9. APPENDIX 36 2
Slide 3: 運用戦略
１ 運用戦略 3
Slide 4: 分配金に関する中期的な定量目標
分配金に関する中期的な定量目標 今後3年間で 巡航分配金は、 （注1） 5%前後 の成長を目指す 1口あたり分配金は、8～9％ 成長を目指す 3,740～ （円） 3,770 3,555 3,578 210程度 巡航分配金 一口あたり分配金 3,500 3,453 125 112 巡航分配金 ＋ 売却益等 72 売却益等 （新宿野村ビル） 野村不動産グループの退去により巡航分配金は 26/8期をボトムに改善の見通し。 3,530～ 3,430 3,466 3,560 3,000 3,381 2,500 25/2期 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 27/8期 28/2期 （実績）
Slide 5: 目標達成に向けた成長方針
目標達成に向けた成長方針 内部成長 1年目（25/8期～26/2期）についてはP.31業績予想をご参照ください 投資 NOI（年間）（注2） 1口あたり分配金 比率 見立て コメント （年間） （注1） 増加額 増加額÷期当たりNOI （注3） オフィス 35.4% 今後賃料上昇はより鮮明になる想定 ＋200 ＋1.5～ ＋40 （新宿野村ビル除く） 百万円前後 2.0% 円前後 2 年 居住用施設 19.8% 好調なマーケット継続 ＋200 ＋3.0～ ＋40 目 百万円前後 3.5% 円前後 26/8 物流施設 21.9% 期 商業施設 16.3% セクター特性に沿った改定推進 ＋50 ＋
Slide 6: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 巡航分配金（円） 内部留保取崩し 売却益等による分配金 正のれん除くLTV（％） ※ ( ) 内は正のれん含む値 3,450 3,453 66.0 3,402 3,414 3,500 3,317 3,330 3,279 3,288 3,300 3,312 72 3,209 3,244 130 175 160 3,084 3,128 13 95 65 86 3,036 3,028 3,037 3,047 63 34 46 61.0 32 3,000 299 56.0 2,500 3,317 3,320 3,381 2,219 3,245 3,271 3,193 3,
Slide 7: 決算ハイライト
2 決算ハイライト 7
Slide 8: 25年2月期 決算ハイライト
25年2月期 決算ハイライト 順調な内部成長により、巡航分配金は前期比+1.8%を実現 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ＜ 売却益相当の4期分割分配 ＞ 売却益相当分配予定額 売却物件 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 ：増配要因 ① PU金山 他2物件 12円 12円 ー ー ー ：減配要因 ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 ー ー ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 ー ー ：売却益等による分配（注1） ④ 晴海トリトンY 27円 27円 27円 ー ー ⑤ PU泉 他8物件 ー 53円 53円 53円 53円 合計 72円 12
Slide 9: 25年2月期 決算ハイライト（損益）
25年2月期 決算ハイライト （単位：百万円） 25年2月期実績－24年8月期実績 主な差異要因（百万円） 24年8月期 25年2月期 差異 25年2月期 差異 営業収益 ▲1,964 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入の増加 188 営業収益 45,081 43,117 ▲ 1,964 43,278 ▲ 161 既存物件の賃料共益費の増加 285 賃貸事業収入 36,444 36,632 188 36,652 ▲ 19 その他賃貸事業収入 3,345 3,210 ▲ 134 3,349 ▲ 139 物件取得・売却による影響 ▲96 不
Slide 10: 資産の取得・売却
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Slide 11: 資産入替の継続実施
資産入替の継続実施（25年2月期・25年8月期） 優良資産への入替を通じ、ポートフォリオのインフレ耐性を強化 25年2月期 25年8月期 【ホテル】 【ホテル】 【居住用施設】 【居住用施設】 【オフィス】 ラ・ジェント・ステイ ホテル・アンドルームス PF浅草トレサージュ PF日暮里 H1O日本橋小舟町 函館駅前/HAKOViVA 新大阪 29億円 19億円 40億円 63億円 42億円 取得 取得価格 105億円 エリア 23区内100% 取得価格 88億円 平均築年数(注) 5年 ポイント 収益の成長期待 平均築年数(注) 3年 【オフィス】 【居住用施設】 NMF新宿南口ビル PU泉
Slide 12: プラウドフラットの取得
プラウドフラットの取得（25年8月期） 需要に厚みのあるコンパクト・ファミリータイプ中心の住宅をスポンサーから取得 プラウドフラット浅草トレサージュ プラウドフラット日暮里 “1LDK・2LDKが3割以上を占め、生活利便性の高い立地” “2LDKタイプが半数が占め、優れた交通利便性を有する “ 取得日 25年3月25日 取得日 25年3月25日 取得価格 2,932百万円 取得価格 1,925百万円 鑑定評価額 3,370百万円 鑑定評価額 2,140百万円 竣工年月日 22年5月24日 竣工年月日 22年5月31日 賃貸可能戸数 77戸 賃貸可能戸数 44戸 1K 16戸 1R 8戸 1DK
Slide 13: スポンサー開発物件「H1O」について
スポンサー開発物件「H1O」について 新たなニーズを取り込む各種サービスを備えたクオリティスモールオフィスを取得 「H1O（エイチワンオー）」は、スポンサーである野村不動産が開発する「クオリティスモールオフィス」 首都圏では17物件、関西・九州合わせ4物件が稼働・計画中（注） H1Oの位置付 取得物件 Large H1O日本橋小舟町 Share Small Middle “スポンサー開発による都心のサービスオフィス” ✓ 全55区画のコンパクトな区割りに加え、時代のニーズを捉えた商品性 ✓ 原則2年間の定期借家契約。改定によるキャッシュフロー向上に期待 サテライト型 中規模ハイグレード型 クオ
Slide 14: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 14
Slide 15: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office マーケットの追い風を受けて、入替・改定ともに賃料増額は堅調に推移 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（25年2月末時点） （注1） 退去面積 入居面積 期末稼働率 7.4% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 98.2% 98.2% 97.6% 97.7% 98.3% 97.9% 98.1% （想定） 25年2月期 24年8月期 差異 3,637 坪 3,488 坪 3,309 坪 2,352 坪 2,044 坪 1,973 坪 全体 7.4% 4.8% 2.6% （25年4月1日時点） 1,599 坪 東京圏 5.3% 2.6% 2.7% その他
Slide 16: オフィスセクターの運用状況（25年8月期）
オフィスセクターの運用状況（25年8月期） Office 東京圏においても、力強いテナント需要を背景に、入替による賃料増加率は拡大基調 25年8月期 リーシングの進捗状況（25/4/1時点） ポートフォリオ全体 うち、PMO 解約面積： 2,262坪 解約面積： 895坪 入居面積： 1,973坪 入替による賃料増減率 入居面積： 340坪 新宿野村ビル除く 全体 5.5% 10.0% 入替による賃料増減率 （内訳） 契約済・・・ 1,227坪 （内訳） 契約済・・・ 155坪 +6.5％ 東京圏 3.0% 8.2% 申込済・・・ 1,745坪 申込済・・・ 285坪 その他 13.2% ー
Slide 17: オフィスセクターの運用状況（新宿野村ビル）
オフィスセクターの運用状況（新宿野村ビル） Office 新宿野村ビルにおいて、多様なリーシング戦略で早期リースアップを目指す テナント退去の概要 野村不動産グループ（NREG）の移転 スケジュール及び各期への影響 25年 26年 27年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 25年8月 24/10～ 本格リーシング NREG移転 約2,500坪 移転 解約 貸室整備工事 （持分相当） 順次賃貸開始 収益 違約金等受領により ー ▲約8億
Slide 18: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 満床稼働を維持。継続して賃料増額改定を実現 テナント入替による賃料増減 賃料改定（再契約）による賃料増減 月額賃料増減額（千円） 増額率 月額賃料増減額（千円） 増減率 15,000 22.5% 8.1% 7.1% 17.8% 20.0% 8.1% 10,000 5.2% 4,000 満床稼働 3.2% 9.5% 5,325 12,537 10.0% 1.9% 2.3% 5,000 7,138 5,539 2.2% 2,912 -0.6% 1,166 1,239 1,250 154 1,420 -186 0 0.0% -1,000 -1.9 22年8
Slide 19: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential テナント入替のみならず、改定においても大幅な賃料増額を実現 テナント入替による賃料増減 賃料改定による賃料増減 （注2） 月額賃料増減額 月額賃料増減率 （千円） 月額賃料増減額 月額賃料増減率（千円） シングル ： 9.3% 9.9% 9.9％ 3.0％ 3.0% コンパクト ： 8.3% 24年7月より ファミリー ：16.7% 8.6% 賃料増額時インセンティブを (内23区 ：10.8%) PMに設定 3.9% 10,316 10,430 10,430 3.0% 5,206 5,206 0.2% 3,751 4,132 0.9% 0
Slide 20: 居住用施設セクターの運用状況（バリューアップ）
居住用施設セクターの運用状況 Residential PU東中野コート after 投資効率を意識したバリューアップによるアップサイド追求 築年 15年 ＜ 東京圏におけるバリューアップ(注) ＞ 実施戸数 2件 before 実施対象 工事金額 ROI ROI(年) 39.5% 賃料増減率 クロス張替え、フロアタイル貼り、 戸数 （戸あたり） （年） before 賃料増減率 ＋27.0% 建具・サッシ枠シート貼り etc 13件 3,272千円 20.9% +37.2% after PU武蔵小金井 リニューアルはファミリー・コンパクトタイプを対象に 投資効率重視のため取捨選択して実施 築年
Slide 21: 居住用施設セクターの運用状況（共用部）
居住用施設セクターの運用状況 Residential 共用部の付加価値向上を契機に、賃料ギャップを有するテナントに対し期中増額改定を実現 PU日本橋横山町 PU千歳烏山 before After before After エントランスのリニューアル実施 集会室のリニューアル実施 ラウンジ新設 エントランス 宅配ボックス新設 個室ブース新設 打診戸数① 89戸 打診戸数① 25戸 応諾戸数② 32戸 応諾戸数② 16戸 改定率（②/①） 36.0％ 改定率（②/①） 64.0％ 住所 東京都中央区 住所 東京都世田谷区 ROI（年） 30.0% ROI（年） 19.8% 総戸数 121戸 総戸数
Slide 22: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 商業施設の売上回復により、テナント入替・改定時の増減率は大幅上昇 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 （百万円） 99.7% 6,034 6,120 98.9% 99.0% 99.0% 5,860 5,892 98.5% 98.4% 6,000 5,516 5,627 356 428 440 259 384 126 99.0% 4,000 3,246 3,303 3,369 3,426 96.8% 96.9% 97.0% 3,160 3,139 中座
Slide 23: 商業セクターの運用状況（くいだおれビル）
商業セクターの運用状況 Retail インバウンドもターゲットに見据えた「食」と「エンタメ」の複合施設、ついに25年3月26日リニューアルオープン Before マスコミ等による各種掲載 紙面：11件 TV：17件 WEB：34件 3月26日 リニューアルオープン テープカットの様子 （25年4月13日時点） 6.5m × 3.4mの巨大なくいだおれ太郎が皆さんをお出迎え 入口には8.0m × 5.5mの大型LEDパネルを設置 おかえりなさい！くいだおれ太郎 レストランシアターや複合エンタメ施設などが出店 各種数値推移 （想定） （想定） 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期
Slide 24: 商業セクターの運用状況（nORBESA）
商業セクターの運用状況 Retail 多彩な企画力・迅速な実行力により、nORBESAの資産価値を向上 nORBESA ユニバーサル・シティウォーク大阪 観覧車収入（千円） 売上推移（百万円） 166,359 13,625 13,579 10,443 10,104 (注1) 97,694 85,008 63,725 4,683 2,998 19,952 25,695 19年3月 20年3月 21年3月 22年3月 23年3月 24年3月 19年3月 20年3月 21年3月 22年3月 23年3月 24年3月 ~20年2月 ~21年2月 ~22年2月 ~23年2月 ~24年2月 ~25年2月 観
Slide 25: ホテルセクターの運用状況
ホテルセクターの運用状況 Hotel Retail 変動賃料を導入している6物件は概ね前年同期を上回るRev PARを達成 MIMARU SUITES 東京浅草 ホテル・アンドルームス新大阪 ホテルビスタ札幌大通 コンフォートイン那覇泊港 客室数 36室 客室数 120室 客室数 153室 客室数 117室 平均面積 66.2㎡ 平均面積 17.4㎡ 平均面積 17.6㎡ 平均面積 14.3㎡ 賃料形態 固定＋変動 賃料形態 固定＋変動 賃料形態 固定＋変動 賃料形態 固定＋変動 ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ比率（注） 93.6％ ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ比率（注） 28.0％ ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ比率（注） 32.
Slide 26: 鑑定評価
5 鑑定評価 26
Slide 27: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 鑑定評価額は上昇が続き、含み益2,737億円、含み益率25.5%に拡大 セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 24年8月期 25年2月期 鑑定CAP 24年8月期 25年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 64 物件 15 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 223 物件 272 物件 オフィス 63 526,400 78,921 62 513,470 76,227 上昇 1 物件 5 物件 商業 51 212,955 36,419 51 215,424 38,066 物流 25 314,150 9
Slide 28: ファイナンス
6 ファイナンス 28
Slide 29: リファイナンス等の状況
リファイナンス等の状況 固定比率70%を目安に借換を推進し、金利上昇影響を軽減 25年2月期のリファイナンス 25年2月期 投資法人債の起債内容 25年8月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 第9回 第10回 返済予定(注3) 総額 23,025百万円 27,510百万円 発行額 3,000百万円 3,500百万円 総額 38,294百万円 平均金利 0.53％ 1.10％ 利率 1.345% 1.551% 平均金利 0.67％ 平均借入年数 7.3年 6.3年 発行年月日 25年2月20日 平均借入年数 6.7年 変動比率 8.6% 88.2% 償還期限 30年2月20日 32
Slide 30: 業績予想
7 業績予想 30
Slide 31: 25年8月期、26年2月期 業績予想
25年8月期、26年2月期 業績予想 巡航分配金・実質分配金はいずれも過去最高を更新する見込み 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ＜ 売却益相当の4期分割分配 ＞ 売却益相当分配予定額 売却物件 ：増配要因 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 ① PU金山 他2物件 12円 12円 ー ー ー ：減配要因 ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 ー ー ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 ー ー ：売却益等による分配（注） ④ 晴海トリトンY 27円 27円 27円 ー ー ⑤ PU泉 他8物件 ー 53円 53円 53円 53円 合計 72円
Slide 32: 25年8月期、26年2月期 業績予想（損益）
25年8月期、26年2月期 業績予想 （単位：百万円） 25年8月期予想ー25年2月期実績 主な差異要因（百万円） 2025年2月期 2025年8月期 差異 2026年2月期 差異 営業収益 ▲146 (第19期) (第20期) (第21期) 賃貸事業収入の増加 363 既存物件の賃料共益費の増加 527 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 物件取得・売却による影響 ▲163 その他賃貸事業収入の増加 277 営業収益 43,117 42,970 ▲ 146 40,973 ▲ 1,997 既存物件の受入動光熱費の増加 174 賃貸事業収入 36,63
Slide 33: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 33
Slide 34: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 各マテリアリティはKPI達成に向け進捗 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 GHG排出削減への具体的取り組み 目標 GHG排出総量 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） 80％削減（2019年度比） ① LED化による省エネ促進 2030年度 ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ 再生可能エネルギー電力100％導入（注） ・ PMO秋葉原 ▲394Mwh/年の削減（▲49.8％） 2050年度 ネットゼロ ・ 日本電気本社ビル ・ NMF名古屋伏見ビル 0.0% -3.2% ・ サミットストア向台町 LED化工事後の様子 ・ 厚木南ロジスティクス
Slide 35: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） ステークホルダーのコミュニティ形成と人材活躍をサポート 新宿野村ビルでの献血の様子 魅力ある地域 豊かな経済 テナント交流イベントを実施 マスターファンド・アワード2025の開催 経営層のコミュニティを形成することで新たなイノベーションを創出 PMのモチベーション向上を図り、受賞内容を周知し、業界のさらなる活性化を目指す ＜第一部＞ ＜第二部＞ ＜全28件から選ばれたマスターファンドアワード2025 MVPｍ＞ 経営者向けセミナー nORBESAの観覧車料金改定と多彩な企画立案による資産価値向上 経営者層交流会や各社PR ✓ 観覧車企画や商環境 リニューアルでの
Slide 36: APPENDIX
9 APPENDIX 36
Slide 37: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 営業収益 百万円 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 45,081 43,117 うち、不動産等売却益 百万円 - - - 162 757 1,638 4,706 542 5,292 3,274 賃貸ＮＯＩ 百万円 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 27,542 27,794 ＮＯＩ
Slide 38: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 24年8月期 25年2月期 24年8月期 25年2月期 物件数 51 51 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 63 444,275 62 434,275 商業施設 取得価格（百万円） 179,659 179,659 第18期実績（A） 第19期実績（B） 第18期実績（A） 第19期実績（B） 自24年3月1日 自24年9月1日 （B）－（A） 自24年3月1日 自24年9月1日 （B）－（A） 区 分 至24年8月31日 至25年2月28日 区 分 至24年8月31日 至25年2月28日 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額 増減額 （百万円） （百
Slide 39: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第18期 第19期 第18期 第19期 24年8月31日現在 25年2月28日現在 24年8月31日現在 25年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 48,294 54,413 流動負債 84,407 85,064 現金及び預金 32,468 39,315 営業未払金 2,837 2,427 信託現金及び信託預金 13,204 12,519 短期借入金 1,000 6,500 その他の流動資産 2,621 2,578 1年内償還予定の投資法人債 9,000 - 固定資産
Slide 40: 投資主価値向上に向けた運用戦略
投資主価値向上に向けた運用戦略 運営 借入 インフレに打ち克つ賃料増額 ✓ 固定金利比率70％を目安に利払いを ✓ CPI連動賃料の導入 コントロール ✓ 賃貸借期間の短縮化 ✓ LTVは概ね維持を見込む ✓ PMへのインセンティブ報酬付与 ✓ 定借比率向上の推進 （売却益等を除く） インフレ耐性を有するポートフォリオの構築 持続的還元 巡航分配金は、 資産入替 今後3年で600～900億円程度の売却を実施予定 5 3年間で %前後の ✓ P/NAV0.9倍未満が長期間継続を 成長を目指す ✓ 将来に向けて成長期待のある物件を取得 目安に自己投資口取得検討 ✓ 成長余地が限定的な物件を売却 （
Slide 41: 基本的な分配方針と25年2月期の売却益について
基本的な分配方針と25年2月期の売却益について 基本的な分配方針 ※ 当面の売却益取扱い 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 のれん 利益超過分配 1/4 1/4 償却費 1/4（注1） 1/4 当期 当期 のれん償却費 利益 利益 利益分配 当期利益 当期利益 分配総額 （損益計算書） Ｎ期 Ｎ+1期 Ｎ+2期 Ｎ+3期 25年2月期における売却益の取扱いについて （百万円） フリーキャッシュ化の上、 3,274 2,999 自己投資口取得に活用 274 274 3,274 正のれん償却等の 2,725 2,725 2,725 （売却益） 税会不一致 334 売却益相当額 334 334
Slide 42: 外部成長のドライバー
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1兆200億円のスポンサーパイプライン（注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 H¹O（エイチワンオー）は、スポン 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 サーである野村不動産が開発す 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい る「クオリティスモールオフィス」 カテゴリーのオフィスビル 全室個別空調、有人受付による来 客対応、共用部ラウンジ等充実 ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が ① 受付・共
Slide 43: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 44: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 25年2月期・25年8月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） ラ・ジェント・ステイ函館駅前／HAKOViVA 6,300 24年9月 NMF新宿南口ビル 13,500 24年12月 25年2月期 25年2月期 ホテル・アンドルームス新大阪 4,230 24年10月 プライムアーバン八乙女中央 511 プラウドフラット浅草トレサージュ 2,932 プライムアーバン洗足 プラウドフラット日暮里 1,925 25年3月 25年8月期 プライムアーバン行徳Ⅰ H¹O日本橋小舟町 4,000 プライムア
Slide 45: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 99.4 98.9 オフィス 98.3 96.4 97.9 98.2 98.2 97.7 97.9 97.6 99.5 99.7 商業施設 98.8 98.9 99.0 99.0 98.5 98.4 97.9 97.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 物流施設 99.4 99.4 居住用施設 97.5 97.4 97.6 97.0 97.1 97.0 96.9 96.5 95.9 95.8 全体 99.1 99.2 98.8 98.7 98.
Slide 46: オフィスセクター・商業セクターの運用状況
オフィスセクター・商業セクターの運用状況 Office Retail 賃料改定（件数）の状況（注1） 契約期間の分散状況（居住地立地型）（賃料ベース） 増額 据置 減額 20.0% 18.0% 16.0% 27 14.0% 38 50 12.0% 10.7% 29 0.3% 28 10.0% 69 8.0% 4.0% 159 138 6.0% 5.0% 131 4.2% 4.2% 120 114 0.3% 4.0% 84 6.4% 1.7% 2.0% 4.2% 4.7% 4.2% 5 6 7 4 1.7% 6 0.0% 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25
Slide 47: 居住用施設セクター・物流セクターの運用状況
居住用施設セクター・物流セクターの運用状況 Residential Logistics 入替時の賃料変動（件数ベース） （％） 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 減額 据置 増額 31.0 37.4 58.7 70.7 15.0 21.0 90.3 92.1 19.9 54.0 41.5 16.2 21.4 13.1 5.9 4.4 3.9 3.5 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 エリア別期末稼働率 22年8月末 23年2月末 23年8月末 24年2月末 24年8月末 25年2月末 全体 9
Slide 48: 宿泊施設セクターの運用状況
宿泊施設セクターの運用状況 Hotel Retail ホテルポートフォリオマップ ホテルポートフォリオ一覧 (百万円) 物件名 所在地 取得日 取得価格 賃料形態 ① ホテルビスタ札幌大通 北海道札幌市 18年3月 3,600 固定＋変動 1 ② コンフォートイン那覇泊港 沖縄県那覇市 19年6月 2,650 固定＋変動 6 ③ ホテルウィングインターナショナル 京都府京都市 23年9月 3,200 固定＋変動 3 プレミアム京都三条 7 ④ ホテルウィングインターナショナル 石川県金沢市 24年3月 2,161 固定 プレミアム金沢駅前 ⑤ MIMARU SUITES 東京都台東区 24年4
Slide 49: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 オムロン株式会社 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 イズミヤSC八尾店 日本電気本社ビル 1 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.2 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 イズミヤSC小林店 新宿野村ビル 2 株式会社イトーヨーカ堂 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.8 3 日本航空株式会社 野村不動産天王洲ビル 14,507
Slide 50: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー （25年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 62 434,275 513,470 28.9 750,874.82 432,474.17 商業施設 51 179,659 215,424 22.0 383,878.74 365,251.06 商業施設（駅前立地） 24 120,810 140,660 21.2 161,745.23 119,268.12 商業施設（居住地立地） 27 58,848 74,764 24.0 222,133.51 245,982.9
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,850 49,500 3.3 2,649 46,833 47,
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-061 東京圏 オフィス PMO御茶ノ水 3,890 3,837 4,710 3.1 872 3,822 4,710 3.1 887
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-033 東京圏 商業施設 相模原ショッピングセンター 6,840 6,630 7,550 5.8 919 6,593 7,550 5
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-024 東京圏 物流施設 Landport東雲・安田倉庫 5,750 5,764 6,200 3.6 435 5,750 6,190
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-046 東京圏 住宅 プライムアーバン本郷壱岐坂 557 509 686 3.7 176 510 658 3.7 147 ▲28 ▲
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-107 東京圏 住宅 プライムアーバン行徳Ⅱ 730 677 783 3.9 105 679 786 3.9 106 3 0.4 0
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年8月期末 25年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り （注3） 24年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-018 その他 住宅 プライムアーバン八乙女中央 466 366 354 4.9 ▲12 363 354 4.9 ▲9 0
Slide 58: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 528,734百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 NMF 借入金 492,834百万円 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 投資法人債 35,900百万円 4,500 2.90 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法人債 NMF 4,400 0.98 2024/7/19 2029/7/19 第8回無担保投資法人債 NMF 第4回無担保投資法人債 3,000 0.53 2019/9/20 2029/9/20 （グリ
Slide 59: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 60: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 61: ESGへの取り組み（E：環境 S：社会）
ESGへの取り組み（E：環境 S：社会） 各マテリアリティはKPI達成に向け進捗 ＜E:環境＞マテリアリティ（KPI）の進捗状況 ＜S:社会＞ マスターファンド・アワード2025 セクター賞 [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） PM会社による飲食店舗直営の取り組み（新宿野村ビル） 0.0% ✓ 人気店の閉店に伴い、スタッフ・味を継承した直営店 「KAKEHASHI」を開業 -10.0% ✓ 物件の商業区画の賑わいを守るため、一般的なPM -9.8% 目標水準 の領域を超えた発想 水 -12.5% -10.0% 使 -20.0% 用 大規模リニューアル工事とリテナントの推進
Slide 62: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子（注2） （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞
Slide 63: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） サステナビリティポリシー Purpose 信じて、挑む 私たちの存在意義 ～豊かな未来につなげるために～ 人びとの豊かな人生の舞台を、創りつづける わたしたちは、地球・社会の一員として、不動産の投資・運用ビジネスに長期の視点でサステナビリティを取込み、 新たな価値を創り続けていきます。 わたしたちが運用する不動産は、そこで暮らし、働き、集う人びとにとって、 自分らしく輝ける舞台のようでありたい。 ひとつひとつ積み重ねていくことで、環境が保全され、たくさんの笑顔もあふれ、 そして、その舞台で躍動する人びとが、 豊かな社会を築き、よりよい“あした”を創り出して
Slide 64: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「4 Star」 開示評価 9年連続 「Green Star」 8年連続最高位「A」 環境認証取得推進 CDP 「 ロゴ」 bels の画像検索結果 （注） 2024年度 「B」評価 （注）CASBEE®は（一財）住宅・建築SDGs推進センターの登録商標です。 64
Slide 65: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 66: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 24年8月期末 25年2月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第18期末） （第19期末） 317,649口(6.8%) 475,203口(10.2%) 銀行 157,442 3.4% 169,900 3.7% 2024年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,200,141 47.1% 2,258,783 48.6% 1,170,981口 2,703,611口(57.9%) （第18期末） (25.1%) 生命保険会社 79,224 1.7% 87,0
Slide 67: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （％） 平均空室率 （円/坪） (千坪) 24,000 予 測 10.00 23,014 800 新規供給量 8.00 22,000 20,481 600 6.00 20,000 400 4.00 18,000 3.94 200 2.00 16,000 1.49 0.00 14,000 0 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '
Slide 68: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 商業 宿泊者数・客室稼働率・宿泊料 全国延べ宿泊数 スーパー・百貨店・コンビニ販売額価格指数（2020年＝100 季調済） 飲食店等の第三次産業活動指数（2015年＝100 季調済） (万人) 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 170 スーパー 百貨店 120 8,000 パブ居酒屋 食堂，レストラン，専門店 160 コンビニ 100 6,000 150 140 4,000 80 130 2,000 60 120 0 110 40 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 100 出所：観光庁よりNREAM作成
Slide 69: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 東京圏地価上昇・下落割合の推移 不動産業業況 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい 住宅・宅地分譲業 下落 日本国債10年 100 40 流通業（住宅地） (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り ビル賃貸業 5.0 50 20 4.0 0 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 2
Slide 70: マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～
マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM Office-RISM ‘00年3月からの累積値 回復 好況 後退 不況 賃料‘00年3月=100 120 下降 上昇 下降 上昇 下降 上昇 市況上昇 80 120 24年Q4 40 Office-RISM 23年Q1 賃料(右軸） 24年12月 24年3月 0 100 -40 23年Q1 24年3月 市況反転 賃料反転 シグナル -80 80 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22 '24 出所：NREAM作成 注釈：・賃料は、三鬼商事株
Slide 71: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 171名（うち取締役6名、監査役2名） ※25年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) 監 企画部 査 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 役 監
Slide 72: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2025 Earnings Presentation on 6ix