Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2026 Earnings Presentation
70 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 17, 2026
Slide 1: 21st 2026年2月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 21 st 2026年2月期決算説明資料 April 17, 2026
Slide 2: 目次
目次 1. 新たな中期目標 3 2. 決算ハイライト 8 3. 資産の取得・売却 11 4. 資産の運用状況 14 5. 鑑定評価 26 6. 財務状況 28 7. 業績予想 31 8. ESGへの取り組み 34 9. APPENDIX 38 2
Slide 3: 新たな中期目標
１ 新たな中期目標 3
Slide 4: 新・中期目標（前提の確認）
新・中期目標（前提の確認） 25年4月17日に公表した目標に対して順調に進捗 更なる成長に向け新たな中期目標を策定（詳細は次ページ以降） 【再掲】 26年2月期アップデート 25年10月16日公表 （円） （円） 中期目標の25年8月期アップデート 25年2月期以降3年間で、 巡航分配金 内部留保取崩 売却益等 1口あたり分配金は 8～9% の成長を目指す （巡航分配金は、5%前後の成長を目指す） 3,740 ～3,770 3,719 3,695 3,624 210 3,634 3,606 程度 174 168 3,542 92 3,542 151 173 62 3,453 141 3,453
Slide 5: 新・中期目標（巡航分配金の成長方針）
新・中期目標（巡航分配金の成長方針） 成長方針 内部成長 年率2%成長 巡航分配金の年率3%成長を目指す 外部成長 年率+α成長 資本政策 分配金成長のイメージ （円） 3,719 巡航分配金 内部留保取崩 売却益等 3,695 3,634 174 168 3,542 173 62 3,450 3,453 141 3,414 158 3,402 72 130 +2.4%/年 3,545 3,527 160 175 3,461 3,483 3,381 3,401 3,369 3,320 +2.9%/年 3,227 3,254 23/8期 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期
Slide 6: 新・中期目標（分配方針）
新・中期目標（分配方針） 分配方針 売却益相当額等を活用し、巡航分配金×105%の1口あたり分配を実施 （注） 分配金成長のイメージ （円） 3,719 巡航分配金 内部留保取崩 売却益等 3,695 3,634 174 168 3,542 173 62 3,450 3,453 141 105% 3,414 158 3,402 72 130 160 175 100% 3,461 3,483 3,381 3,401 3,369 3,320 3,227 3,254 23/8期 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 （実績） （実績） （実績） （実績）
Slide 7: 新・中期目標（売却益相当額の分配方針）
新・中期目標（売却益相当額の分配方針） 23年8月期公表 26年2月期（今回）公表 巡航分配金の着実な成長のため、物件入替を継続推進 前提 発生した含み益の還元により分配金を上積み（変更なし） 1口あたり分配金が、巡航分配金×105%になるよう 方針 売却益相当分を4期分割分配 売却益相当分を充当 売却益の計上タイミングによっては 売却益の計上タイミングに左右されない 効果 1口あたり分配金にボラティリティが発生 安定した分配が可能 旧分配方針の分配実績（24/2期～25/8期） 新分配方針の見通し 173円 168円 174円 141円 130円 70円 72円 24/2期 24/8期 25
Slide 8: 決算ハイライト
2 決算ハイライト 8
Slide 9: 26年2月期 決算ハイライト
26年2月期 決算ハイライト 内部成長と売却益相当額の分配増により一口あたり分配金は前期比2.6%増 一口あたり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：売却益等による分配 3,634 (＋2.6％) 3,624 3,542 支払利息等の増加 ▲22 ＋173 173 151 ▲121 ＋197 141 ▲14 賃料共益費の増加 +15 修繕費の増加 ▲129 オフィス ▲33 商業 +30 PM報酬の増加 ▲13 物流 +4 減価償却費の増加 ▲7 住宅 +26 ホテル ▲12 3,461 3,473 支払動光熱費の減少 ＋39 3,401 受入動光熱費の減少 ▲34 (＋1.8
Slide 10: 26年2月期 決算ハイライト（損益）
26年2月期 決算ハイライト （百万円） 25年8月期 26年2月期 差異 26年2月期 差異 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 営業収益 43,710 41,186 ▲ 2,524 41,443 ▲ 257 賃貸事業収入 36,987 36,996 9 36,996 0 その他賃貸事業収入 3,398 4,189 790 4,447 ▲ 257 不動産等売却益 3,324 - ▲ 3,324 - - 営業費用 25,148 25,327 179 25,461 ▲ 133 賃貸事業費用 18,107 18,554 447 18,690 ▲ 136
Slide 11: 資産の取得・売却
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Slide 12: 資産入替の継続実施（26年8月期）
資産入替の継続実施（26年8月期） 今後修繕費の増加が見込まれるオフィスを売却し、東京圏・築浅の駅前商業と居住用施設を取得 商業 居住用施設 取得価格合計 88億円 鑑定価格を下回る価格で取得 鑑定評価額合計 100億円 取得 NOI利回り 4.0% （注1） スポンサー開発の高品質築浅物件 平均築年数 1.0年 （注2） GEMS立川 プラウドフラット清澄通り 直近3年（24/2期以降）実績合計 引き続き 200～300億円/年 程度 入替予定 取得：697億円 売却：847億円 売却益：148億円 オフィス 売却価格合計 134億円 鑑定価格を大きく上回る価格で売却 鑑定評価額合計 112
Slide 13: 取得物件の概要（26年8月期）
取得物件の概要（26年8月期） ターミナル駅である「立川」の駅前商業施設と、都心近接エリアの「清澄白河」に位置する大型・築浅居住用施設を同時取得 GEMS立川 プラウドフラット清澄通り “ 「立川」駅南口徒歩2分の飲食特化型商業施設” “都心近接×生活利便を備えた築浅居住用施設“ ✓ JR「立川」駅、多摩都市モノレール「立川 ✓ 「清澄白河」駅、「門前仲町」駅の2駅3路 南」駅から徒歩２分の好立地 線に徒歩７分の好立地 ✓ 大規模商業施設・オフィスビル・飲食店が ✓ 日本橋や大手町など主要ビジネスエリアへ 集積する繁華性の高いエリア の良好なアクセス ✓ 飲食特化型の都市型商業施設 ✓ 全13
Slide 14: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 14
Slide 15: 借入コストを上回るNOIの成長
借入コストを上回るNOIの成長 借入コスト増加を上回るNOI成長を達成、今後も積極的なNOIの向上を継続する見込み 2,000 2,000 NOIの推移 NOI・借入コストの増加額累積（25年2月期比） （百万円） 30,00 0 5.0% 5.1% 5.2% 5.2% 5.3% 5.5% 1,800 1,800 5.0% 29,50 0 4.5% 291 NOI 借入コスト 1,600 1,600 4.0% 29,259 ＞ 29,00 0 +1,464百万円 +810百万円 3.5% 28,50 0 3.0% 28,476 （25年2月期からの2年間） 28,429 2.5% 1,400
Slide 16: 各セクターの実績
各セクターの実績 総合型だからこそ可能な、異なるセクター間での入替を生かしつつ内部成長を継続。利回りも全体的に向上 NOIの実績推移 （百万円） ＋1,274 オフィス 商業 物流 （＋2.3%） 60,000 ＋1,035 ＋828 ＋415 （＋1.9%） ▲79 （＋9.2%） （百万円） 56,610 22,708 （▲0.4%） 9,816 （＋3.4%） 55,337 12,728 54,302 21,659 12,313 21,580 9,145 8,988 50,000 11,407 40,000 取得 ー 2億円 87億円 取得 37億円 18億円 ー 取得 57億円 175
Slide 17: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 賃料ギャップを背景に、テナント入替・改定による賃料上昇を実現 入退去面積・期末稼働率推移 期末稼働率 賃料ギャップ（26年2月末時点） （注1） 7,000 退去面積 入居面積 16.0% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 98.5% 5,000 98.3% 97.9% 97.6% 97.7% 96.5% 25年2月期 25年8月期 26年2月期 3,000 （26年3月末時点） 全体 7.4% 12.3% 16.0% 3,488 坪 3,309 坪 2,533 坪 2,653 坪 1,000 2,044 坪 1,599 坪 1,546坪 東京圏 5.
Slide 18: オフィスセクターの運用状況（新宿野村ビル）
オフィスセクターの運用状況 Office 新宿野村ビルのリーシングは順調に進捗、ビル全体の稼働率は93.7%（注）まで回復見込 野村不動産グループ（NREG）退去対応（持分相当） リーシング状況（26年3月末時点） 入替賃料の状況（申込含む） テナント業種 47階 賃料増額区画 その他 46階 62.9% 19.4% 45階 小売・卸売 広告 43階 38.6% 8.6% 42階 41階 IT 38階 13.3% 不動産 37階 20.0% 37.1% 34.0% 36階 33階 テナント移転元エリア 30階 その他 26階 5.5% 18階 28.9% 新規拠点開設 15階 9.3% NRE
Slide 19: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 満床稼働を維持。再契約においては賃料増額に加えて、CPI連動条項を積極導入 テナント入替による賃料増減 賃料改定（再契約）による賃料増減 月額賃料増減額（千円） 増減率 25.0% 月額賃料増減額（千円） 増額率 15,00 0 +22.5% +15.2% 9,000 +13.8% 10,00 0 +8.1% +7.1% 8.1% 8,396 15.0% 12,537 4,000 +3.2% 6,924 満床稼働 5,539 5,325 4,940 +9.5% +2.3% 5,000 +3.1% 1,250 1,166 0 1,420 5.0% ▲0
Slide 20: 物流セクターの運用状況（再契約）
物流セクターの運用状況 Logistics 再契約においては高い賃料増額率を達成 26年8月期 実績 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 Landport（物件非開示：1棟） ✓ 26年2月期：+3.4%の月額賃料増額 ✓ 空調設置工事を実施 ✓ 26年8月期：+13.8%の月額賃料増額 27年2月期 実績 Landport浦安（10,619坪） ✓ 5年の再契約 ✓ 月額賃料増減率 +15.2% ✓ 3年後にCPI連動で改定 Landportシリーズ その他 20
Slide 21: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 好調なマーケットを背景に、テナント入替・改定ともに過去最高の上昇率を更新継続 テナント入替による賃料増減 賃料改定による賃料増減 （注2） 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 20,000 16.0% 19,000 シングル ：＋13.1% +4.3% 18,000 +13.6% +3.8% 17,000 コンパクト：＋11.4% 14.0% ファミリー ：＋19.4% +12.4% 16,000 15,000 12.0% 14,000 +9.9% +3.0% 13,000 12,000 +8.6
Slide 22: 居住用施設セクターの運用状況（リニューアル）
居住用施設セクターの運用状況 Residential 投資効率を意識した専有部フルリニューアル（水回り含む）のほか、表層リニューアルを実施しアップサイドを追求 専有部フルリニューアル プライムアーバン新宿落合 after 実施対象 工事金額 ROI ✓ フルリニューアル 賃料増額率 戸数 （戸あたり） （年） 築年 30年 26戸 3,896千円 10.9% +23.8% 実施戸数 3戸 ROI(年) 9.3% before 専有部リニューアルはファミリー・コンパクトタイプを対象に 投資効率重視のため取捨選択して実施 賃料増減率 ＋26.4% after 床・建具シート貼り替え ユニットバス交
Slide 23: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 入替・改定時に賃料増額を継続推進 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 （百万円） 99.9% 6,362 6,502 99.7% 99.7% 6,120 5,860 5,892 6,034 347 415 99.0% 99.0% 6,000 356 428 440 98.4% 384 99.6% 99.1% 99.1% 4,000 3,760 3,831 3,246 3,303 3,369 3,426 96.9% 97.0% 2,000 95.1%
Slide 24: 商業セクターの運用状況（GEMS・nORBESA）
商業セクターの運用状況 Retail 入替対象9区画のうち7区画で増額、改定・再契約対象33区画のうち16区画で増額を実現 GEMSシリーズの契約状況（26年2月期） nORBESA 契約状況（26年2月期） 入替 賃料増減率 +30.6% 入替 催事区画の貸室化 固定賃料部分の賃料 (1テナント) +56.8% (119坪) 再契約 賃料増減率 ^ ＋さらに変動賃料追加 +5.3% 100%（3件/3件） (468坪) 催事利用 実施時のみ 貸室契約 継続的に 再契約 収入発生 賃料発生 直近1年実績比 増額件数割合 （10件/11件） +2.7% +127.5% GEMS新橋 GEMSなん
Slide 25: ホテルセクターの運用状況
ホテルセクターの運用状況 Hotel Retail RevPARの上昇に伴い変動賃料も上昇。リニューアル実施によりさらなるアップサイドを追求 賃料の状況 ラ・ジェント・ステイ 函館駅前 25/4リニューアル実施 （百万円） after 固定賃料 変動賃料 変動賃料比率 200 0 65.0% 180 0 54.7% 55.0% 160 0 41.6% 45.0% before 1,009 140 0 120 0 35.0% 100 0 800 466 25.0% 600 11.9% 15.0% 836 655 400 32 実施対象室数 3室 5.0% 200 242 RevPAR (注2)
Slide 26: 鑑定評価
5 鑑定評価 26
Slide 27: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益3,069億円、含み益率28.8%に拡大 セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 25年8月期 26年2月期 鑑定CAP 25年8月期 26年2月期 物件数 鑑定評価額 含み損益 含み 物件数 鑑定評価額 含み損益 含み 低下 2 物件 1 物件 (百万円) (百万円) 損益率 (百万円) (百万円) 損益率 維持 276 物件 275 物件 オフィス 63 516,070 78,240 17.9% 63 527,010 89,315 20.4% 上昇 2 物件 9 物件 商業 51 217,728 40,055 22.5% 51 219,635 42,4
Slide 28: 財務状況
6 財務状況 28
Slide 29: 財務状況
財務状況 金利上昇が続くものの、借入期間調整や変動金利の活用（固定比率70%を目安）等により、影響を軽減 26年2月期のリファイナンス 今後の返済予定 ✓ 政策金利は2026年度中に現状から25bpの上昇を見込む 返済概要(注1) 調達概要(注2) 26年8月期 27年2月期 総額 27,700百万円 27,700百万円 総額 37,900百万円 40,105百万円 平均金利 0.69％ 1.66％ 平均金利 0.70％ 0.74％ 平均借入年数 8.4年 6.8年 平均借入年数（注3) 7.1年 6.7年 変動比率 6.5% 49.8% 変動比率 25.6% 29.0% 有利子負債の状況（期
Slide 30: 返済期限の分散化・借入先一覧
財務状況 返済期限の分散化（期末時点） （百万円） 60,000 1.45% 1.59% 1.57% 1.16% 1.23% 1.50% 1.01% 1.08% 1.03% 50,000 0.87% 0.90% 0.70% 0.74% 0.63% 0.69% 0.74% 0.68% 0.84% 0.69% 1.00% 40,000 0.50% 投資法人債 30,000 借入金 0.00% 平均金利 20,000 -0.50% 10,000 -1.00% 0 -1.50% (期) 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 31/8 32/
Slide 31: 業績予想
7 業績予想 31
Slide 32: 26年8月期・27年2月期 業績予想（分配金）
26年8月期・27年2月期 業績予想 26年8月期の分配金は61円増（+1.7%）を見込む 一口あたり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：売却益等による分配 ：内部留保取崩 3,695 3,719 支払利息等の増加 ▲72 (＋1.7％) 支払利息等の増加 ▲49 3,634 174 174 168 168 ▲158 173 +201 ▲58 62 62 +95 ▲63 158 158 ▲71 +76 3,504 3,483 3,483 3,483 3,461 3,461 NREG除く既存物件影響 3,441 3,446 NREG除く既存物件影響 3,369 3,369 3,
Slide 33: 26年8月期・27年2月期 業績予想
26年8月期・27年2月期 業績予想 （百万円） 2026年2月期 2026年8月期 差異 2027年2月期 差異 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 営業収益 41,186 43,116 1,930 41,120 ▲1,996 賃貸事業収入 36,996 37,074 77 37,567 492 その他賃貸事業収入 4,189 3,677 ▲511 3,553 ▲124 不動産等売却益 - 2,364 2,364 - ▲2,364 営業費用 25,327 25,211 ▲116 24,584 ▲626 賃貸事業費用 18,554 18,215 ▲3
Slide 34: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 34
Slide 35: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） GHG排出総量削減のKPI達成に向け取り組みを継続推進 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 GHG排出削減への具体的取り組み 目標 GHG排出総量 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） ① LED化による省エネ促進 80％削減（2019年度比） 2030年度 再生可能エネルギー電力100％導入（注） ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ・ ファーレ立川センタースクエア ▲326Mwh/年の削減（▲49.9％） 2050年度 ネットゼロ ・ NMF名古屋伏見ビル ・ PMO日本橋大伝馬町 LED化工事後の様子 0.0% ・ 札幌ノースプラザ ・
Slide 36: ESGへの取り組み（E：環境 S：社会）
ESGへの取り組み（E：環境 S：社会） E：各マテリアリティのKPI達成に向け取り組みを継続推進 S：地域貢献と障がい者支援を目的とした社会活動の推進 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 魅力ある地域 [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） 野村不動産吉祥寺ビル・Recipe SHIMOKITA屋上でのホップ栽培 0.0% 目標水準 地域のヒートアイランド現象の緩和、地域コミュニティの深化を実現 ▲11.2% ▲10.0% ▲10.0% 収穫したホップは、NMF物件入居テナントにて醸造・販売 ▲10.0% ▲13.1% 水 使 ▲20.0% ヒートアイランド現象緩和 用 環
Slide 37: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 運用力強化を目的としたPM褒賞制度を通じ、PMのモチベーションの向上及び知見共有の場を創出し業界の活性化を目指す 豊かな経済 第2回 マスターファンド・アワード2026の開催 セクター賞 ＜選定基準＞ 【商業】 社会課題解決に向けた小学生向け「社会科見学」の受入 ✓ Visionary（新しい発想・チャレンジ・ダイバーシティ等） ✓ Professionalism（専門性・業界動向等） JLL リテールマネジメント株式会社 ✓ Fairness（誠実・真摯等） ✓ Return & Value（収益性・資産価値向上等） 札幌市内の小学生向けにnORBESAの社会
Slide 38: APPENDIX
9 APPENDIX 38
Slide 39: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 営業収益 百万円 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 45,081 43,117 43,710 41,186 うち、不動産等売却益 百万円 - 162 757 1,638 4,706 542 5,292 3,274 3,324 - 賃貸ＮＯＩ 百万円 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 27,542 27,794 28,133 28,476
Slide 40: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 25年8月期 26年2月期 25年8月期 26年2月期 25年8月期 26年2月期 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 63 434,645 63 434,645 商業施設 物件数 取得価格（百万円） 51 179,659 51 179,659 物流施設 物件数 取得価格（百万円） 25 241,452 25 241,452 25年8月期 26年2月期 （B）－（A） 25年8月期 26年2月期 （B）－（A） 25年8月期 26年2月期 （B）－（A） 区 分 区 分 区 分 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額 増減額 （百万
Slide 41: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 25年8月期 26年2月期 25年8月期 26年2月期 2025年8月31日現在 2026年2月28日現在 2025年8月31日現在 2026年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 54,050 57,639 流動負債 78,995 91,725 現金及び預金 37,628 40,420 営業未払金 2,952 3,500 信託現金及び信託預金 13,565 14,596 1年内返済予定の長期借入金 65,600 78,005 その他の流動資産 2,856 2,622
Slide 42: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 巡航分配金（円） 内部留保取崩し 売却益等による分配金 正のれん除くLTV（％） ※ ( ) 内は正のれん含む値 3,634 3,542 66.0 3,414 3,450 3,453 173 500 3,402 3,317 3,330 3,288 3,300 3,312 141 3,279 3,244 130 72 3,209 175 160 3,084 3,128 13 95 65 86 3,036 3,037 3,047 63 34 46 61.0 3,028 32 000 299 56.0 500 3,461 3,320 3,381 3,401 3,245
Slide 43: 外部成長のドライバー
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1兆3,900億円のスポンサーパイプライン（注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 H¹O（エイチワンオー）は、スポン 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 サーである野村不動産が開発す 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい る「クオリティスモールオフィス」 カテゴリーのオフィスビル 全室個別空調、有人受付による来 客対応、共用部ラウンジ等充実 ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が ① 受付
Slide 44: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 45: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 26年2月期 取得売却物件 該当物件無し 設立以降の資産規模推移と取得売却総額 ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（億円） ■ 売却金額合計（億円） 11,020 11,025 10,995 10,995 10,310 10,112 9,559 9,603 9,328 9,273 9,225 7,836 7,926 7,846 4,889 5,063 5,063 4,784 3,309 3,506 2,708 2,799 2,209 2,374 1,819 90 336 ▲ 341 ▲ 341 ▲ 815 ▲ 1,050 ▲ 1,050 ▲ 1,103 ▲ 1,103
Slide 46: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 98.3 98.5 98.2 98.2 オフィス 97.9 97.6 97.7 97.9 96.4 96.5 99.9 商業施設 99.7 99.7 98.9 99.0 99.0 98.5 98.4 97.9 97.8 物流施設 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.4 99.4 居住用施設 97.5 97.6 97.4 97.4 97.0 97.1 97.0 96.9 96.9 95.8 全体 99.2 99.2 98.7 98.7 98.
Slide 47: オフィス・商業・居住用施設セクターの運用状況
オフィスセクター・商業セクター・居住用施設セクターの運用状況 Office Residential 賃料改定（件数）の状況（注） 入替時の賃料変動（件数ベース） （％） 増額 据置 減額 減額 据置 増額 27 58.7 50 70.7 28 90.3 92.1 109 95.8 95.6 69 159 120 131 19.9 114 16.2 84 73 34 21.4 7 4 1 1 13.1 5.9 4.4 2.3 2.2 6 1.9 2.2 3.9 3.5 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 2
Slide 48: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 オムロン株式会社 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 イズミヤSC八尾店 2 日本電気株式会社 日本電気本社ビル 34,270.05 1.6 1 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.2 イズミヤSC小林店 3 日本航空株式会社 野村不動産天王洲ビル 14,507.40 0.7 2 株式会社イトーヨーカ堂 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.8
Slide 49: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー （26年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 63 434,645 527,010 28.9 743,014.19 421,115.52 商業施設 51 179,659 219,635 23.0 383,878.74 366,108.25 商業施設（駅前立地） 24 120,810 144,740 22.2 161,745.23 120,125.31 商業施設（居住地立地） 27 58,848 74,895 25.0 222,133.51 245,982.9
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 47,223 47,500 3.3 276 47,618 48,50
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-061 東京圏 オフィス PMO御茶ノ水 3,890 3,807 4,710 3.1 902 3,802 4,800 3.1 997
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-033 東京圏 商業施設 相模原ショッピングセンター 6,840 6,557 7,550 5.8 992 6,555 7,270 5
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-024 東京圏 物流施設 Landport東雲・安田倉庫 5,750 5,736 6,200 3.6 463 5,731 6,220
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-046 東京圏 住宅 プライムアーバン本郷壱岐坂 557 510 661 3.7 150 508 681 3.7 172 20 3.
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-112 東京圏 住宅 プライムアーバン川口 1,580 1,436 1,830 4.5 393 1,439 1,830 4.5 39
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 25年8月期末 26年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 25年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-019 その他 住宅 プライムアーバン堤通雨宮 949 929 1,050 4.5 120 919 1,050 4.5 130 0
Slide 57: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 522,220百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 NMF 借入金 486,320百万円 2,000 0.590 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 NOF 投資法人債 35,900百万円 4,500 2.900 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法人債 NMF 4,400 0.988 2024/7/19 2029/7/19 第8回無担保投資法人債 NMF 第4回無担保投資法人債 3,000 0.530 2019/9/20 2029/9/20
Slide 58: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 59: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 60: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス） 魅力ある地域 地方創生イベントの継続実施 ＜G:ガバナンス＞ 24年4月に公表のパーパス・サステナビリティ方針 食べて地方創生第9弾「GEMS×広島フェア」を開催（26年1月28日～2月17日） 広島県の食材の魅力を引き出したフェアメニューを開発し提供 Purpose 食べて地方創生第9弾 地域食材の発信 私たちの存在意義 「GEMS×広島フェア」 豊かな顧客体験 人びとの豊かな人生の舞台を、創りつづける 生産者サポート 東広島産イノシシ Values シカの精肉 飲食店支援 大切にする価値観 Visionary Professionalism
Slide 61: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 委員長（上場REIT運用グループ ファンドマネジメント部長） 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子 （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション2
Slide 62: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「3 Star」 開示評価 10年連続 「Green Star」 9年連続最高位「A」 環境認証取得推進 CDP 「 ロゴ」 bels の画像検索結果 （注） 25年度 「B」評価 （注）CASBEE®は（一財）住宅・建築SDGs推進センターの登録商標です。 62
Slide 63: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体、NGOなど、国家政府以外の多様な主体 （non-state actors）のネットワーク NZAM（Net Zero Asset Managers initi
Slide 64: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 25年8月期末 26年2月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第20期末） （第21期末） 301,386口(6.5%) 518,817口(11.2%) 銀行 184,800 4.0% 185,288 4.0% 2025年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,262,965 48.7% 2,236,866 48.1% 972,165口 2,853,996口(61.4%) （第20期末） (20.9%) 生命保険会社 68,335 1.5% 76,358
Slide 65: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 平均空室率 （％） （円/坪） (千坪) 8.00 24,000 予 測 800 6.49 21,969 新規供給量 6.00 22,000 600 20,000 4.00 400 18,000 19,726 2.00 200 16,000 2.20 0.00 14,000 0 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 出所:上記いず
Slide 66: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 商業 宿泊者数・客室稼働率・宿泊料 スーパー・百貨店・コンビニ販売額価格指数（2020年＝100 季調済） 飲食店等の第三次産業活動指数 全国延べ宿泊数 （2019-2020年平均＝100） 季調済） 170 スーパー 百貨店 160 (万人) 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 パブ居酒屋 食堂，レストラン等 8,000 160 コンビニ 140 150 6,000 120 140 100 4,000 130 80 120 2,000 60 110 0 40 '21 '22 '23 '24 '25 '26 100 出所：観光庁
Slide 67: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 東京圏地価上昇・下落割合の推移 不動産業業況 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 日本国債10年 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 住宅・宅地分譲業 下落 5 100 40 流通業（住宅地） 4.5 ビル賃貸業 4 50 3.5 20 0 3 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2
Slide 68: マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～
マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM 賃料(坪/円) Office-RISM累積指数＜03年1月からの累積＞ 24,000 120 (左軸)東京都心5区・平均募集賃料 円/坪 (右軸)Office-RISM累積指数 80 22,000 各指標の大底 23年Q1 40 23年Q4 20,000 0 18,000 23年Q1 市況反転 24年3月 -40 シグナル 賃料反転 16,000 -80 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 出所：
Slide 69: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都港区芝浦一丁目１番１号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 192名（うち取締役4名、監査役3名、顧問1名） ※2026年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) ■ 国内機関投資家等向け J ■
Slide 70: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2026 Earnings Presentation on 6ix