Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2024 Earnings Presentation
75 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 17, 2024
Slide 1: 18th Period (August 2024) Earnings Presentation
野村不動産マスターファンド投資法人 18 th 2024年8月期決算説明資料 October 17, 2024
Slide 2: 目次
目次 1. 自己投資口の取得 3 2. 運用戦略の推進状況 5 3. 決算ハイライト 9 4. 資産の取得・売却 13 5. 資産の運用状況 17 6. 鑑定評価 29 7. ファイナンス 31 8. 業績予想 33 9. ESGへの取り組み 36 10. APPENDIX 42 2
Slide 3: 自己投資口の取得
(1) ACRAOORS
Slide 4: 自己投資口の取得について
自己投資口の取得について 売却益相当額30億円（注1)を活用し、2回目となる自己投資口取得を公表。（1回目と合わせ計100億円） 投資口価格の推移（注2) NMF 東証REIT指数 1.20 第1回 第2回 自己投資口取得公表 自己投資口取得公表 1.10 （7月9日） （10月17日） 1.00 0.90 2024/01/04 9 2024/03/04 9 2024/05/04 9 2024/07/04 9 9 2024/09/04 第1回（24年7月9日公表） 第2回予定（24年10月17日本日公表） 取得総額 約70億円 1口あたり分配金 取得総額 30億円 ＋34円 取得口数 47,7
Slide 5: 運用戦略の推進状況
(2) 1 FA RR OD HEE TA
Slide 6: 【戦略①】資産入替戦略
【戦略①】 マーケット及び運用状況を踏まえた資産入替戦略 インフレ耐性を有するポートフォリオの構築を継続推進 23年8月期末 公表済現時点 ホテル 0.6% ホテル 2.2%(+1.7pt) オフィス オフィス 42.7% 約1年 39.4%(▲3.3pt) ＜ 取得 ＞ ＜ 収益力の停滞懸念物件を売却 ＞ ＜ 成長期待のある物件を取得 ＞ 17,520 18,251 5,566 260 1,880 -4,787 オフィス 物流 商業 居住用 ホテル （駅前） 施設 ラ・ジェント・ステイ函館駅前/ MIMARU SUITES 晴海トリトンY NMF新宿南口ビル -34,670 HAKOViVA
Slide 7: 【戦略②】売却を通じた還元施策
【戦略②】 売却を通じた還元施策 軟調な投資口価格を背景に、投資主還元を多様化 状況を踏まえて 投資主還元を多様化 適切な環境認識 合併銘柄である本投資法人ならではの特長（注）を活かし ４期分割分配＋自己投資口取得による投資主還元を実施 戦略の公表・推進 (23年10月～) 堅調な運用状況に対して 晴海トリトンY NMF新宿南口ビル 軟調な投資口価格の推移 売却益相当額 売却益相当額 発生した売却益相当額は 4期分割分配に活用 東証REIT指数 NMF 7億円 35億円 （イメージ） 105 100 自己投資口取得 自己投資口取得 分 分 分 分 売却益相当額 95 配 配 配 配 70億円
Slide 8: 投資主価値向上に向けた運用戦略
投資主価値向上に向けた運用戦略 インフレ対応 Assets Borrowing 運営 借入 P.●～ 収益力の向上 ✓ 平均残存年数 4年 を目安に利払いをコントロール ✓ 固定金利比率 70% ✓ 定借化比率向上を推進 （オフィス定借比率：16/2期 20% → 24/8期 52%） （注） ✓ 新規行の招聘 ✓ 原則賃貸借期間を短縮し、交渉機会を増やす ✓ 売上及びCPI連動賃料の導入推進 ✓ PMへのインセンティブ報酬設定により増額幅を追求 還元 Return 資産入替 売却資金の活用 ✓ インフレ耐性を有するポートフォリオの構築 ✓ 原則売却益を４期分割分配を継続 （計4回 18億円公
Slide 9: 決算ハイライト
(3) REV S41 bk
Slide 10: 24年8月期 決算ハイライト
24年8月期 決算ハイライト 全セクターの増収・自己投資口の取得・売却益等の計上により、当初予想比＋4.5%の分配を実現 ＜ 売却益4期分割分配 第1弾～第4弾 ＞ 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 売却益相当分配予定額 売却物件 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 ：増配要因 ① PU金山 他2物件 12円 12円 12円 ー ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 14円 ：減配要因 ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 17円 ：売却益等による分配（注1） ④ 晴海トリトンY 85円 27円 27円 27円 合計 130円 71円 71円 58円 3,4
Slide 11: 24年8月期 決算ハイライト（損益）
24年8月期 決算ハイライト （単位：百万円） 24年8月期実績－24年2月期実績 主な差異要因（百万円） 24年2月期 24年8月期 差異 24年8月期 差異 営業収益 5,706 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入の増加 812 営業収益 39,375 45,081 5,706 40,541 4,539 既存物件の賃料共益費の増加 746 賃貸事業収入 35,631 36,444 812 36,524 ▲ 80 その他賃貸事業収入 3,202 3,345 142 3,394 ▲ 49 物件取得・売却による影響 66 不動産等売却益
Slide 12: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 巡航分配金(注1)・実質分配金・NAVにおいて、いずれも過去最高値を実現 66.0 巡航分配金（円） 内部留保取崩し 売却益等による分配金 正のれん除くLTV（％） ※ ( ) 内は正のれん含む値 3,414 3,450 3,500 3,402 3,317 3,330 3,288 3,300 3,312 3,279 3,244 130 3,209 175 160 3,128 13 95 65 86 61.0 3,084 34 46 3,036 3,028 3,037 3,047 63 32 3,000 コロナ禍 299 56.0 2,500 3,028 3,037
Slide 13: 資産の取得・売却
(4) SEOEVS - SEH 13
Slide 14: 資産入替の継続実施
～ 資産入替の継続実施（24年8月期・25年2月期）～ 優良資産への入替を通じ、継続してポートフォリオクオリティを改善 24年8月期 25年2月期 ホテル MIMARU SUITES ホテル HWIP金沢駅前 商業 MEFULL千歳烏山 ホテル ラ・ジェント・ステイ函館駅前 東京浅草 21.6億円 18.8億円 /HAKOViVA 23.6億円 63.0億円 取得 物流 Landport多摩 【居住用施設】 【オフィス】 ホテル ホテル・アンドルームス新大阪 175.2億円 PU西日暮里９.8億円 麹町ミレニアムガーデン 42.3億円 （住宅棟追加取得） 2.6億円 取得価格 251億円 取得
Slide 15: スポンサーサポート
～ スポンサーサポート（24年8月期・25年2月期）～ スポンサーから優良物件を取得しオフィス2物件を売却。うち、スポンサーに売却した1物件は再開発後の優先交渉権を取得 Landport多摩 外部売却 晴海トリトンY “スポンサー開発による高機能型物流施設” ✓ LP多摩と同時期で入替 ✓ 区分所有物件 譲渡日 2024年7月31日 譲渡価格 22,820百万円 竣工年月日 2001年10月1日 売却益 4,664百万円 運用 ✓ 国道16号至近、圏央道「相模原」IC、中 投資 売却 央道「八王子」IC利用可。最大の消費地 である東京・神奈川へのアクセス良好 再開発可 ✓ 大型車40台が同時接
Slide 16: ホテルセクターへの投資
～ ホテルセクターへの投資（25年2月期）～ 観光需要の高い「函館」 及び 関西エリアの交通の要所「新大阪」に位置する築浅ホテルを取得 ラ・ジェント・ステイ函館駅前 / HAKOViVA ホテル・アンドルームス新大阪 “ 人気観光地で多彩な宿泊ニーズにも対応 ” “ 関西広域のレジャー＆ビジネス需要が見込める好立地 “ ✓ JR函館駅徒歩1分と高い交通利便性 ✓ JR新大阪駅徒歩6分 ✓ 周辺には世界三大夜景の函館山や五稜郭 ✓ 約半数のタイプが3名以上利用可 など、多数の観光スポットが点在 ✓ 江戸時代をイメージした天然温泉の大浴場 ✓ 深夜まで利用可能な大浴場完備 ✓ 16㎡~160㎡、1
Slide 17: 資産の運用状況
5 資産の運用状況 17
Slide 18: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 高稼働率を維持しつつ、入替・改定ともに賃料は増額基調 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（24年8月末時点） （注1） 退去面積 入居面積 期末稼働率 ： 4.8%（マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 97.9 98.2 98.2 97.6 97.7 98.3 98.4 （想定） 24年8月期 24年2月期 差異 5,825 坪 全体 4.8% 1.4% 3.4% 3,637 坪 3,488 坪 3,309 坪 （24年9月末時点） 2,352 坪 2,044 坪 1,150 坪 東京 2.6% ▲0.3% 2.9% (2,786)坪 (2,547)
Slide 19: オフィスセクターの運用状況（24年8月期）
オフィスセクターの運用状況（24年8月期） Office 賃料ギャップを生かして地方エリアで大幅な賃料増額を実現 24年8月期 主なリーシング事例 before after 食堂 フル変動賃料から オフィス 札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）に直結 固定賃料に変更 成約面積 129坪（2区画合計） 成約面積 71坪 賃料単価 収益増加額 (従前比) ＋42.6% (実績比、年間) ＋22百万円 賃借理由 縮小移転・拠点新設 賃借理由 拠点新設 札幌ノースプラザ SORA新大阪21 入居者特典「NOMURA WORK-LIFE PLUS」の活用 野村不動産大阪ビルの入居者の中には 「本サービス
Slide 20: オフィスセクターの運用状況（25年2月期）
オフィスセクターの運用状況（25年2月期） Office 東京圏においても、力強いテナント需要を背景に、増額入替事例が増加基調 25年2月期 リーシングの進捗状況（24/9末時点） ポートフォリオ全体 うち、PMO 解約面積： 1,962坪 解約面積： 453坪 入居面積： 1,150坪 入替による賃料増減率 入居面積： 236坪 +2.9％ 入替による賃料増減率 （東京 +2.3%） うち、契約済 1,150坪 （その他 +4.3%） うち、契約済 236坪 ＋6.9％ 主なリーシング事例 東京圏 その他 物件名 NMF横浜西口ビル NMF吉祥寺本町ビル PMO田町 PMO芝大門 野村不動産
Slide 21: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 100%稼働の中で賃料改定による内部成長を実現。 テナント入替の賃料増減 賃料改定（再契約）による賃料増減 25,000 30.0% 月額賃料増減額（千円） 増減率 9,000 月額賃料増減額（千円） 増減率 20,000 22.5% 17.8% 20.0% 8.1% 15,000 8.1% 5.2% 4,000 10,000 9.5% 3.9% 10.0% 5,539 3.2% 1.9% 2.3% 12,537 5,000 3,332 2,912 2.2% 1,239 1,250 -0.6% 実績なし 7,138 実績なし 実績なし 1,166 1
Slide 22: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 好調なマーケットを背景に入替・改定を通じて、大幅な賃料増額を実現 入替時の賃料増減率 （注1） 更新時の賃料増減率 （注1） 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 月額賃料増減額（千円） 月額賃料増減率 8.6% 3,000 2.5% シングル ： 6.8% コンパクト ：11.2% 24年7月より 2.0% ファミリー ：10.5% 賃料増額時インセンティブを (内23区 ： 9.7%) PMに設定 （注3） 2.0% 2,000 3.9% 10,316 3.0% 1.5% 3,751 4,132 0.9% 3か月実績 1.0% 0.2
Slide 23: 居住用施設セクター：バリューアップ
居住用施設セクターの運用状況 Residential ファミリー・コンパクト バリューアップによるアップサイド追求 PU東中野コート after ＜ 東京圏におけるバリューアップ(注) ＞ ✓ 表層のみのリニューアルで大幅増額 築年 15年 実施対象 工事金額 ROI 賃料増減率 戸数 （戸あたり） （年） 実施戸数 3件 before 14件 1,798千円 22.7% +20.4% ROI(年) 60.0% before クロス張替え、フロアタイル貼り、 賃料増減率 ＋25.3% 建具・サッシ枠シート貼り etc 大きな投資効果が期待できるファミリー・コンパクトタイプを中心に、 投資効率を
Slide 24: 居住用施設セクター：収入向上施策
居住用施設セクターの運用状況 Residential あらゆる可能性を追求し、様々な収入向上施策を推進 24年8月期 25年2月期 ファミリー・コンパクト シングル 共用部リニューアル後、賃料ギャップがあるテナントに期中改定申入 1棟貸しテナント（200戸）より、一部住戸の解約要望有 PU町屋サウスコート プラウドフラット上大岡 賃料増額率 ✓ 解約 77戸 : 68戸申込済（9/末現在） ＋2.3% 賃料増額率 ＋18.4% 築年数 23年 総戸数 76戸 ✓ 継続 123戸 : 更新時賃料改定交渉実施 打診戸数 ① 44戸 賃料増額率 改定戸数 ② 23戸 ＋5.9% 改定率（②/①） 5
Slide 25: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 駅前立地型施設の運営状況回復により、テナント入替・改定時の増減率は上昇 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ （百万円） 売上歩合賃料 売上歩合比率 8,000 7.1% 98.9% 99.0% 99.0% 6.6% 98.5% 6.1% 97.8% 6,000 98.4% 4.6% 96.8% 96.9% 97.0% 4,000 95.4% 95.1% 2.3% 1.7% 2,000 93.3% 中座くいだおれビル リニューアル影響 0 22年2月期 22年8月期
Slide 26: 中座くいだおれビル 道頓堀EE+NAプロジェクト
商業セクターの運用状況 Retail 中座くいだおれビルの道頓堀EE+NA(ええな)プロジェクト、いよいよカウントダウン リニューアルオープンに向けて本格始動。プロモーションを通じて更なる認知度向上を図る ＜ スケジュールとバリューアップ効果 ＞ ＜ リニューアルコンセプト ＞ 公表日現在 2024年 2025年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 大阪万博4月～ テナント100%契約率 23/8~リーシング ★ 25年3月下旬 基本計画 設計・着工 開業予定 24年2月期末
Slide 27: 商業セクター：アップサイドの追求
商業セクターの運用状況 Retail 好機を逃さず各種施策推進によるアップサイドの追求 ユニバーサル・シティウォーク大阪 nORBESA 観覧車における収益性の向上 売上推移（百万円） 13,647 ＜ 観覧車収入（千円）＞ 12,461 137,904 10,348 86,486 81,896 7,347 （注2） 6,023 3,719 ✓ コンテンツ強化による認知度向上 45,282 40,048 ✓ ＰＭフィーの新設（歩合） 19,720 収入実績（19年比） 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年
Slide 28: ホテルセクターの運用状況
ホテルセクターの運用状況 Hotel Retail 観光地に依拠した物件を中心とするポートフォリオにより、運営状況は堅調に推移 ホテルポートフォリオマップ ホテルポートフォリオ一覧 (百万円) 物件名 所在地 取得日 取得価格 賃料形態 ① ホテルビスタ札幌大通 北海道札幌市 18年3月 3,600 固定＋変動 1 ② コンフォートイン那覇泊港 沖縄県那覇市 19年6月 2,650 固定＋変動 6 ③ ホテルウィングインターナショナル 京都府京都市 23年9月 3,200 固定＋変動 3 プレミアム京都三条 7 ④ ホテルウィングインターナショナル 石川県金沢市 24年3月 2,161 固定
Slide 29: 鑑定評価
6 鑑定評価 29
Slide 30: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 鑑定評価額は商業セクターを中心に上昇継続。含み益は約2,681億円に拡大（前期比+171億円） セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 24年2月期 24年8月期 鑑定CAP 24年2月期 24年8月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 99 物件 63 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 188 物件 209 物件 オフィス 65 549,170 77,651 63 526,400 78,921 上昇 0 物件 1 物件 商業 50 201,161 26,417 51 212,955 36,419 物流
Slide 31: ファイナンス
7 ファイナンス 31
Slide 32: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ 借入年限や変動比率を調整し金利上昇影響を軽減。 24年8月期のリファイナンス 24年8月期 投資法人債の起債内容 25年2月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 第8回無担保投資法人債 返済予定(注3) 総額 23,300百万円 23,300百万円 発行額 4,400百万円 総額 32,025百万円 平均金利 0.54％ 0.91％ 利率 0.988% 平均金利 0.66％ 平均借入年数 7.6年 6.5年 発行年月日 2024年7月19日 平均借入年数 8.0年 変動比率 0.0% 48.8% 償還期限 2029年7月19日 変動比率 6
Slide 33: 業績予想
8 業績予想 33
Slide 34: 25年2月期、25年8月期 業績予想
25年2月期、25年8月期 業績予想 既存物件の収益増加により、25年8月期は過去最高の分配金を予想 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ＜ 売却益4期分割分配 第1弾～第4弾 ＞ 売却益相当分配予定額 ：増配要因 売却物件 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 ：減配要因 ① PU金山 他2物件 12円 12円 12円 ー ：売却益等による分配（注） ② 野村不動産上野ビル 14円 14円 14円 14円 ③ PU飯田橋 17円 17円 17円 17円 ④ 晴海トリトンY 85円 27円 27円 27円 合計 130円 71円 71円 58円 3,509 3,450 3,
Slide 35: 25年2月期、25年8月期 業績予想（損益）
25年2月期、25年8月期 業績予想 （単位：百万円） 25年2月期予想ー24年8月期実績 主な差異要因（百万円） 24年8月期 25年2月期 差異 25年8月期 差異 営業収益 ▲1,802 賃貸事業収入の増加 208 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 既存物件の賃料共益費の増加 352 営業収益 45,081 43,278 ▲ 1,802 40,187 ▲ 3,091 物件取得・売却による影響 ▲144 賃貸事業収入 36,444 36,652 208 36,860 207 その他賃貸事業収入 3,345 3,349 4 3,327 ▲ 22
Slide 36: ESGへの取り組み
(9 ) ESGN@ER) thoy
Slide 37: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 各マテリアリティはKPI達成に向け進捗 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 目標 GHG排出総量 [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） 0.0% 80％削減（2019年度比） 2030年度 再生可能エネルギー電力100％導入（注1） -10.0% 2050年度 ネットゼロ 水 目標水準 使 GHG -12.5% -10.0% 0.0% -6.3% -3.2% 用 -20.0% 排 -10.0% 量 出 -30.0% 量 -20.0% -16.7% -18.0% 水使用量（原単位） -30.0% -40.0% 80％削減目標 2016 2017
Slide 38: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 省エネ工事、グリーン認証の取得も継続推進 GHG排出削減への具体的取り組み CASBEE不動産認証の新規取得 7物件188,504㎥で新たにCASBEE不動産認証を新規取得 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） ① LED化による省エネ促進 物件名 セクター 評価 面積 ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ・ NMF青山一丁目ビル ▲212Mwh/年の削減（▲55.1％） NMF青山一丁目ビル オフィス S（★★★★★） 10,063㎥ ・ 日本電気本社ビル 野村不動産大阪ビル オフィス S（★★★★★） 23,522㎥ ・ Landport厚
Slide 39: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S）分野のマテリアリティの主な進捗 安全・尊厳 国籍を問わず、利用者が安心できる生活空間を提供 野村不動産パートナーズが管理する117物件で、共用部掲示物の日英表記を推進 新規紹介ルートの開拓を背景に海外留学生等の契約が増加 首都圏の海外留学生等 契約数 28.8% 首都圏の海外留学生等 契約数割合 22.7% 20.5% 16.3% 7.7% 232 171 155 119 73 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 24年8月末外国人入居戸数：754戸（7.8%） 心身の健康 保有物件における献血イベントの誘致 宅配ボッ
Slide 40: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S）分野のマテリアリティの主な進捗 新宿野村ビルでの献血の様子 豊かな経済 魅力ある地域 不要品回収ボックスを設置 地方創生イベントの継続実施 衣類・雑貨類の回収ボックスを4物件で設置し、資源の維持・循環に貢献 食べて地方創生第6弾「GEMS×愛媛フェア」を開催 テナントと協働し「食」を通じて愛媛の地方創生に貢献 食べて地方創生第６弾“ 地域食材の発信 「GEMS×愛媛フェア」” 豊かな顧客体験 生産者サポート 養殖真鯛「鯛一郎クン」 飲食店支援 プライムアーバン豊洲 新宿野村ビルでの献血の様子 GEMSブランドの価値向上 魅力ある地域 伊予牛 絹かわなす
Slide 41: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 資産運用会社において、パーパスとサステナビリティポリシーを策定し、24年4月に公表 サステナビリティポリシー Purpose 信じて、挑む 私たちの存在意義 ～豊かな未来につなげるために～ 人びとの豊かな人生の舞台を、創りつづける わたしたちは、地球・社会の一員として、不動産の投資・運用ビジネスに長期の視点でサステナビリティを取込み、 新たな価値を創り続けていきます。 わたしたちが運用する不動産は、そこで暮らし、働き、集う人びとにとって、 自分らしく輝ける舞台のようでありたい。 ひとつひとつ積み重ねていくことで、環境が保全され、たくさんの笑顔もあふれ、 そ
Slide 42: APPENDIX
10 APPENDIX 42
Slide 43: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 営業収益 百万円 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 45,081 うち、不動産等売却益 百万円 - - - - 162 757 1,638 4,706 542 5,292 賃貸ＮＯＩ 百万円 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 27,542 ＮＯＩ利回り（
Slide 44: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 24年2月期 24年8月期 24年2月期 24年8月期 オフィス 物件数 65 63 商業施設 物件数 50 51 取得価格（百万円） 468,685 444,275 取得価格（百万円） 177,779 179,659 第17期実績（A） 第18期実績（B） 第17期実績（A） 第18期実績（B） 自23年9月1日 自24年3月1日 （B）－（A） 自23年9月1日 自24年3月1日 （B）－（A） 区 分 至24年2月29日 至24年8月31日 区 分 至24年2月29日 至24年8月31日 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額 増減額 （百万円） （百
Slide 45: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第17期 第18期 第17期 第18期 24年2月29日現在 24年8月31日現在 24年2月29日現在 24年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 47,478 48,294 流動負債 71,147 84,407 現金及び預金 32,540 32,468 営業未払金 1,930 2,837 信託現金及び信託預金 12,559 13,204 短期借入金 - 1,000 その他の流動資産 2,379 2,621 1年内償還予定の投資法人債 9,000 9,000 固定資産
Slide 46: 基本的な分配方針と24年8月期の売却益について
基本的な分配方針と24年8月期の売却益について 基本的な分配方針 ※ 当面の売却益取扱い 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 のれん 利益超過分配 1/4 1/4 償却費 1/4（注1） 1/4 当期 当期 のれん償却費 利益 利益 利益分配 当期利益 当期利益 分配総額 （損益計算書） Ｎ期 Ｎ+1期 Ｎ+2期 Ｎ+3期 24年8月期における売却益の取扱いについて （百万円） フリーキャッシュ化の上、 3,499 4期分割分配のため繰越し 自己投資口取得に活用 5,292 823 1,792 5,292 969 （売却益） 正のれん償却等の 2,679 税会不一致 2,679 2,679
Slide 47: 売却益相当額をフリーキャッシュとして活用可能
売却益相当額をフリーキャッシュとして活用可能（注1） 2度の合併を経て、会計・税務上の簿価が相違 簿価イメージ図 合併時簿価を 合併時時価に 各合併での消滅投資法人にあたるNOF、NRF、TOPが保有していた物件について、合併後の 引き継ぎ 洗い替え 会計上簿価は合併時の時価（＝鑑定評価）、合併後の税務上簿価は消滅投資法人の 税務上簿価を引き継ぐため、結果として税務・会計上の簿価に差異が生じた。 【 物件A 】 複合型 ＜ 旧NMF 総合型 総合型 会計上 税務上 NMF TOP NOF NRF 【 物件B 】 ＞ オフィス特化型 居住用施設特化型 税務上 会計上 2015年10月 3REIT
Slide 48: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1兆500億円のスポンサーパイプライン（注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 高い機能性をもつ物流施設 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ カテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増
Slide 49: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 50: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 24年8月期・25年2月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） ホテルウィングインターナショナルプレミアム金沢駅前 2,161 24年3月 野村不動産上野ビル 6,930 24年4月 MIMARU SUITES 東京浅草 2,360 プライムアーバン飯田橋 2,244 24年8月期 MEFULL 千歳烏山 1,880 24年4月 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーY 22,820 24年7月 24年8月期 麹町ミレニアムガーデン（追加取得） 260 NMF新宿南口ビル 13,500 2
Slide 51: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 99.8 99.4 オフィス 98.9 98.2 98.2 98.3 97.9 97.6 97.7 96.4 商業施設 99.5 99.2 99.0 99.0 98.8 98.9 98.5 98.4 97.9 97.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 物流施設 99.4 99.4 98.5 居住用施設 97.5 97.3 97.4 97.0 97.1 97.0 96.9 96.5 95.9 95.8 全体 99.1 98.9 98.9 98.9 98.8
Slide 52: オフィスセクター・商業セクターの運用状況
オフィスセクター・商業セクターの運用状況 Office Retail 賃料改定（件数）の状況（注1） 契約期間の分散状況（居住地立地型）（賃料ベース） 増額 据置 減額 20.0% 250 18.0% 200 16.0% 27 14.0% 38 50 150 12.0% 44 29 28 10.0% 0.3% 8.0% 4.0% 100 159 138 6.0% 122 131 120 114 0.3% 50 4.0% 6.5% 2.0% 4.3% 4.7% 2 5 6 7 4 1.7% 6 0 0.0% 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25
Slide 53: 居住用施設セクター・物流セクターの運用状況
居住用施設セクター・物流セクターの運用状況 Residential Logistics 入退去戸数 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 入居 退去 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 1,324 戸 1,150 戸 1,136 戸 1,057 戸 941 戸 949 戸 135 戸 69 戸 30 戸 -59 戸 -40 戸 -19 戸 -1,015 戸 -1,000 戸 -1,106 戸 -989 戸 -1,076 戸 -1,255 戸 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 エリア別期末稼働率 22年2月末 22年8月末 23年2月
Slide 54: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 オムロン株式会社 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 イズミヤSC八尾店 日本電気本社ビル 1 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.2 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 イズミヤSC小林店 新宿野村ビル 2 株式会社イトーヨーカ堂 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.8 3 日本航空株式会社 野村不動産天王洲ビル 14,507
Slide 55: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー （24年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 63 444,275 526,400 28.9 759,918.86 440,530.54 商業施設 51 179,659 212,955 21.5 383,878.74 360,667.28 商業施設（駅前立地） 24 120,810 138,340 20.7 161,745.23 114,684.34 商業施設（居住地立地） 27 58,848 74,615 23.5 222,133.51 245,982.9
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 （注3） 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,723 50,500 3.3 3,776 46,850 49,
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 （注3） 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注1） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-060 東京圏 オフィス PMO八丁堀Ⅲ 2,880 2,846 3,420 3.1 573 2,836 3,4
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-033 東京圏 商業施設 相模原ショッピングセンター 6,840 6,662 7,530 5.8 867 6,630 7,
Slide 59: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-024 東京圏 物流施設 Landport東雲・安田倉庫 5,750 5,780 6,200 3.6 419 5,764
Slide 60: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-046 東京圏 住宅 プライムアーバン本郷壱岐坂 557 511 680 3.7 168 509 686 3.7 176
Slide 61: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-107 東京圏 住宅 プライムアーバン行徳Ⅱ 730 674 783 3.9 108 677 783 3.9 105 0
Slide 62: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 24年2月期末 24年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 24年8月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 24年2月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) （注3） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-018 その他 住宅 プライムアーバン八乙女中央 466 370 353 4.9 ▲17 366 354 4.9 ▲12
Slide 63: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 521,292百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 482,892百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 38,400百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法
Slide 64: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 65: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 66: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子（注2） （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞
Slide 67: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「4 Star」 開示評価 9年連続 「Green Star」 7年連続最高位「A」（注1） 環境認証取得推進 CDP 「 ロゴ」 bels の画像検索結果 （注2） 2023年度 「B」評価 （注1）24年10月16日時点で24年度の結果が開示されていないため、2023
Slide 68: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 69: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 24年2月期末 24年8月期末 （第17期末） （第18期末） 個人 その他 その他の国内法人 303,619口(6.4%) 461,702口(9.8%) 銀行 146,311 3.1% 157,442 3.4% 2024年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,166,679 46.0% 2,200,141 47.1% 2,780,779口(59.0%) 1,169,100口 （第17期末） (24.8%) 生命保険会社 76,063 1.6% 79,22
Slide 70: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （％） 平均空室率推移 （円/坪） (千坪) 700 10.00 24,000 22,901 23,014 9.43 新規供給量 23,000 600 予 測 8.00 22,000 21,000 500 20,103 6.00 20,000 400 19,000 4.00 4.76 18,000 300 17,000 200 2.00 16,000 16,207 1.49 15,000 100 0.00 14,000 '08 '09 '10 '11
Slide 71: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 全国延べ宿泊数推移 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 (万人) 8,000 40% 6,000 20% 0% 4,000 -20% 2,000 -40% ス ド コ 百 飲 パ ー ラ ン 貨 食 ブ パ ッ ビ 店 店 / 居 0 ー グ ニ 全 酒 マ ス 体 '18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 屋 ー ト ケ ア ッ 出所：観光庁よりNREAM
Slide 72: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・電力先物 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 下落 100 5.0 40 4.5 4.0 50 3.5 20 3.0 0 2.5 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 2
Slide 73: マーケットレビュー ～オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM®～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM® 回復 好況 後退 不況 賃料00年3月=100 100 120 市況上昇 下降 上昇 下降 上昇 下降 上昇 24年Q2 110 50 Office-RISM® 24年8月 100 賃料(右軸） 24年Q1 23年Q1 0 反転 90 24年Q1 賃料反転 (50) 80 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 出所：NREAM作成 注釈：・賃料は、三鬼商事株式会社が公表し
Slide 74: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 172名（うち取締役5名、監査役2名、顧問1名） ※24年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) 監 企画部 査 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ
Slide 75: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2024 Earnings Presentation on 6ix