Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2024 Earnings Presentation
70 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 17, 2024
Slide 1: 2024年2月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 th 2024年2月期決算説明資料 April 17, 2024
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 3 2. 資産の取得・売却 6 3. 運用戦略の推進状況 10 4. 資産の運用状況 15 5. 鑑定評価 25 6. ファイナンス 27 7. 業績予想 29 8. ESGへの取り組み 32 9. APPENDIX 35 2
Slide 3: 決算ハイライト
１ 決算ハイライト 3
Slide 4: 24年2月期 決算ハイライト
24年2月期 決算ハイライト 巡航分配金(注1)の成長を実現、運用戦略に基づく売却益4期分割分配の第1弾を実施 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 売却益相当分配予定額 売却物件 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 ：減配要因 ① PU金山 他2物件 70円 12円 12円 12円 ー ：売却益等による分配（注2） 翌期以降3期に繰越 賃料共益費の減少 ▲71 オフィス ▲42 38 商業 +3 物流 ▲30 3,402 住宅 ▲1 3,414 ホテル ▲1 （3,376） 受入動光熱費の増加 +2 160 160 175 その他収入の増加 ＋1
Slide 5: 24年2月期 決算ハイライト
24年2月期 決算ハイライト （単位：百万円） 24年2月期実績－23年8月期実績 主な差異要因（百万円） 営業収益（増加） ▲4,270 賃貸事業収入の減少 ▲170 既存物件の賃料共益費の減少 ▲337 物件取得・売却による影響 167 その他賃貸事業収入の増加 64 受入動光熱費の増加 8 その他収入の増加 56 不動産等売却益の減少 ▲4,164 営業費用（減少） ▲510 賃貸事業費用の減少 ▲218 修繕費の増加 143 公租公課の減少 ▲40 支払動光熱費の減少 ▲90 PM報酬の減少 ▲143 減価償却費の減少 ▲4 その他費用の減少 ▲83 資産運用報酬・その他営業費用の減少
Slide 6: 資産の取得・売却
(ay SEOEVS - FH)
Slide 7: 資産入替および交換取引の継続実施
～ 資産入替および交換取引の継続実施（24年2月期・24年8月期）～ スポンサー開発及び外部の優良資産の取得と売却を通じ、ポートフォリオクオリティを改善 取得7物件 141億円 売却5物件 120億円 （平均築年数 3年、平均NOI利回り 4.8%）（注1）（注2） （平均築年数 26年、平均NOI利回り 3.3%）（注1）（注3） 宿泊施設 オフィス ＜スポンサーとの戦略的資産入替（SPR）＞ 野村不動産が再開発した場合を含め、 売却時の優先交渉権を取得済 ⇒ 将来的な優良資産の取得機会を確保 ※SPRの詳細はp.9 野村不動産上野ビル 居住用施設 ホテルウィングインターナショナル MIMA
Slide 8: ホテルセクターへの投資
～ホテルセクターへの投資（24年2月期・24年8月期）～ インバウンド需要も高い観光地である東京浅草及び金沢の中心部に位置する築浅ホテルを取得 MIMARU SUITES 東京浅草 ホテルウィングインターナショナルプレミアム金沢駅前 “広い客室と充実した室内設備で中長期滞在するインバウンドニーズに対応” “新幹線延伸による観光需要増が期待されるJR金沢駅至近ホテル“ ＜広々客室のアパートメントホテル＞ ＜新幹線延伸による需要増期待＞ 全室60㎡~74㎡、4名~6名利用可 24年3月、金沢-敦賀間が開業 関西圏・中京圏とのアクセスが向上 キッチン、冷蔵庫等の家電設備を完備 本物件は新幹線停車駅で
Slide 9: スポンサーと協働した戦略的資産入替（SPR）の推進
独自の運用戦略を支える強固なスポンサーサポート スポンサーと協働した戦略的資産入替（SPR：Strategic Property Replacement）の推進 野村不動産上野ビルの売却 SPRにおける開発物件 木質サステナブルオフィス 譲渡日 2024年4月 竣工年月 2023年10月 譲渡価格 6,930百万円 環境認証 ZEB Ready 竣工年月 1990年3月 売却 1 戦略的 資産入替 投資・運用 （SPR） 野村不動産溜池山王ビル（注1） ＜ SPR ＞ 開発 ① テナント状況や将来競争力を踏まえスポンサーへ物件売却 （優先交渉権付売買契約） ② スポンサーにてセクター転換を含め
Slide 10: 運用戦略の推進状況
3 運用戦略の推進状況 10
Slide 11: 23年8月期公表の3つの運用戦略
（参考）23年8月期公表の3つの運用戦略 ① マーケット及び運用状況を踏まえたセクターアロケーション の変更（当面はオフィスセクター割合を低減） ② 巡航分配金の維持向上を考慮した入替を通じて、 売却益相当分を4期均等分配 ③ コロナ禍においても実証された野村不動産グループの 総合力を発揮し、内部成長を追求 ＜ 内部環境 ＞ ＜ 外部環境 ＞ 継続的な 大規模・総合型ゆえの 住宅、商業、 物件売却好機の継続 スポンサーサポート 物件入替え力 ホテルセクターの回復 ハンズオンスタイルによる オフィスマーケットの不透明感 物件運用力 11
Slide 12: 戦略① セクターアロケーションの変更
【戦略①】 マーケット及び運用状況を踏まえたセクターアロケーションの変更 ホテルの取得とオフィスの売却を実行し、戦略通りオフィスセクター割合を低減 23年8月期末 24年4月末時点 ホテル ホテル 0.6% 1.3%(+0.7pt) オフィス オフィスを中心に売却 オフィス 42.7% ホテルのソーシングを強化 42.0%(▲0.7pt) ＜ 取得 ＞ ＜ 新規取得物件 ＞ ＜ 売却物件 ＞ 取得物件名 セクター 7,721 売却物件名 セクター NRE上野ビル オフィス MEFULL千歳烏山 商業(駅前) 4,585 PU金山 PF渋谷笹塚 1,880 PU上前津 PF浅草ディアージュ 居住
Slide 13: 戦略② 巡航分配金の維持向上と4期均等分配
【戦略②】巡航分配金の維持向上と物件売却益の4期均等分配 巡航分配金の維持向上を目指しつつ、売却益の4期均等分配(注1)により分配金を積み上げ 分配金イメージ（円/口） 売却益相当分配予定額（注2） 売却物件 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 巡航分配金 ① PU金山 他2物件 70円 12円 12円 12円 ー 売却益相当額（PU金山、PU上前津、PU千早） ② 野村不動産上野ビル ー 14円 14円 14円 14円 売却益相当額（野村不動産上野ビル） ③ PU飯田橋 ー 17円 17円 17円 17円 3,414 売却益相当額（PU飯田橋） 合計 70円
Slide 14: 戦略③ 内部成長のドライバー
【戦略③】内部成長のドライバー ～野村不動産グループの賃貸バリューチェーンの活用～ 資産運用会社の運用力と野村不動産グループの経験・知見を融合し、内部成長を継続追求 パイプライン供給力＋運用を通じたブランド価値向上 幅広いテナントニーズに順応してきた 業界・テナントに対して深い知見を有する 豊富な供給実績 専属チームによるリーシング力 累計 約55棟 累計 約100棟 直営業比率 直営業比率 約300テナント 約6,700戸 約81% (注) 約83% (注) ＜ オフィス ＞ ＜ 物流施設 ＞ 野村不動産のリーシング力（PMO直営業比率 約43%（注）） 800拠点以上の潜在顧客に対する定期
Slide 15: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 15
Slide 16: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 底堅い需要を背景に、高稼働率を維持 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（24年2月末時点） （注2） 退去面積 入居面積 期末稼働率 ： 1.4% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 98.2% 98.2% 98.2%（注1） 97.9% 97.6% 97.7% 96.4% 約3,200坪 想定 24年2月期 23年8月期 差異 5,825 坪 3,194 坪 3,637坪 3,488 坪 2,355坪 全体 1.4% 2.7% ▲1.3% 2,352坪 2,044坪 (24年3月末時点) -2,786 坪 -2,547坪 -2,018坪 東京 ▲
Slide 17: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 退去予定区画のリーシングも大部分が内定済と順調に推移。（PMOのリーシングも順調に推移） ＜24年8月期＞ リーシングの進捗状況（24/3末時点） ポートフォリオ全体 うち、PMO 解約面積： 2,815坪 解約面積： 476坪 入居面積： 2,355坪 入居面積： 431坪 入替による賃料増減率 +9.8％ 入替による賃料増減率 （内訳） 契約済・・・ 1,610坪 （内訳） 契約済・・・ 57坪 ▲3.7％ （東京 +1.5%） 申込済・・・ 745坪 （その他 +35.6%） 申込済・・・ 373坪 NMF渋谷公園通りビル リテナント 4フロア（
Slide 18: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 稼働率は100％を維持。大型テナントの再契約において、賃料増額を実現 改定・更新事例 ＜24年8月期契約更新＞ Landport浦安：10,570坪 川口ロジスティクスセンターB 棟：4,128坪 ⇒ 5年間の再契約 ⇒3年間の再契約（月額賃料増減率 +3.5%） 立地優位性を活かして大幅な増額を実現。 隣接するA棟も再契約協議中。賃貸契約満了時 （月額賃料増減率 ＋10.1%） 期を合わせ、将来的な建替え等の可能性を広げる。 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 1物件を除き、需要の底堅い外環道・国道16号線
Slide 19: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 堅調なマーケット環境を追い風に、入替時・更新時ともにより力強いアップサイドを実現 入替時の賃料増減率 （千円） 入替時の賃料変動 （注） 減額 据置 増額 月額賃料増減額 月額賃料増減率 4,132 3,751 23.9% 31.0% 36.8% 37.4% 3.9% 13.4% 58.7% 3.0% 70.7% 15.0% 172 0.2% 17.5% 21.0% -556 -2,424 -0.4% シングル ：3.2% 62.8% 19.9% -3,220 コンパクト ：4.3% 54.0% ファミリー ：5.7% 45.8% 41.5
Slide 20: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 海外留学生等の継続取り込みと、賃料増額のための施策を継続推進 新規紹介ルートを開拓し海外留学生等の契約が増加 滞在留学生数（全国）の推移と政府目標 22.7% 40 40 万人 首都圏の海外留学生等 契約数 20.5% 34万人 首都圏の海外留学生等 契約数割合 シングル 117件 30 万人 16.3% 30 28 万人 コンパクト 36件 ファミリー 2件 20万人 20 政府目標 7.7% 3.6% 171 155 3.6% 10 119 73 31 33 0 19年末 19年末 20年末 20年末 21年末 21年末 22年末 22
Slide 21: 居住用施設セクターの運用状況
居住用施設セクターの運用状況 Residential 一棟退去が発生した物件において、賃料増額を見据えたリニューアル工事により、早期リースアップを実現 寮として使用していたテナントの一棟退去があったプラウドフラット三軒茶屋Ⅱにて、間取り変更を含むリニューアル工事を実施 変更前 変更後 部屋数 間取り変更の一例 1LDK 2K 1LDK 53 3DK 2LDK 6 2K 1K 変更なし 11 プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 取得価格 2,750百万円 東急田園都市線 最寄り駅 「三軒茶屋」駅 徒歩７分 竣工日 2014年1月14日 モデルルーム 定借満了前にリニューアル工事に着手することで、年度末の
Slide 22: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 引き続き高稼働率を維持。テナント入替え＆改定時の増減率は安定的に推移 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ （百万円） 売上歩合賃料 売上歩合比率 8,000 6.1% 6.6% 98.9% 99.0% 99.0% 4.6% 98.5% 6,000 97.9% 97.8% 96.8% 96.9% 97.0% 一部要因除く 4,000 5.2％（注） 95.4% 2.3% 1.7% 93.7% 2,000 93.3% 0.5% 0 21年8月期 22年2月期 22年8
Slide 23: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 駅前立地型商業施設での各種施策推進によるアップサイドの追求 ユニバーサル・シティウォーク大阪 nORBESA 売上推移（百万円） 外壁リニューアルよる視認性・集客力の向上 13,625 （コロナ前を上回る） ＜改定状況（24/2期・24/8期満了区画）＞ 10,443 10,104 3テナントで再契約時に賃料増額 4,683 増額率＋4.7％ 2,998 うち1テナントで売上歩合賃料を導入 19年3月 20年3月 21年3月 22年3月 23年3月 外壁リニューアル後 ～20年2月 ～21年2月 ～22年2月 ～23年2月 ～24年2月 入替・更新時におけ
Slide 24: 中座くいだおれビル
商業セクターの運用状況 Retail 大規模なバリューアップ投資による積極的なアップサイドの追求 中座くいだおれビル 視認性向上により立地ポテンシャルを最大限に発揮させ、インバウンド需要を取り込む ＜スケジュール（予定）＞ ＜本取組による収益向上（見込み）＞ 2024年 2025年 増額NOI ROI リーシング NOI利回り 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 工事金額 （年額） （年） （内定率） （年） 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 （4月 大阪万博） OPEN 約18億円 約2.1億円 約12% 約92
Slide 25: 鑑定評価
5 鑑定評価 25
Slide 26: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 約5割の物件で鑑定評価額が上昇し、含み益は2,509億円に拡大（前期比+71億円） セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 23年8月期 24年2月期 鑑定CAP 23年8月期 24年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 145 物件 99 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 134 物件 188 物件 オフィス 65 547,200 75,506 65 549,170 77,651 上昇 2 物件 0 物件 商業 50 200,000 25,277 50 201,161 26,417 物流 24 29
Slide 27: ファイナンス
6 ファイナンス 27
Slide 28: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ 変動借入比率や借入年限の調整により金利上昇影響を抑制。加えて、コミットメントライン契約を一部解約 24年2月期のリファイナンス 24年8月期の返済予定 コミットメントライン等の状況 返済概要(注1) 調達概要(注2) 返済予定(注3) 契約名称 借入極度額 総額 26,550百万円 26,550百万円 総額 23,300百万円 極度ローン 30,000百万円 平均金利 0.63％ 0.60％ 平均金利 0.54% 1年コミットメントライン 40,000百万円 平均借入年数 5.6年 4.8年 平均借入年数 7.6年 3年コミットメントライン（注4） 1
Slide 29: 業績予想
7 業績予想 29
Slide 30: 24年8月期、25年2月期 業績予想
24年8月期、25年2月期 業績予想 巡航分配金を大幅に向上させるとともに、売却益相当分の分割分配を予定 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ＜ 売却益4期分割分配 第1弾～第3弾 ＞ ：増配要因 売却益相当分配予定額 売却物件 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 ：減配要因 ① PU金山 他2物件 70円 12円 12円 12円 ー ：売却益等による分配（注1） ② 野村不動産上野ビル ー 14円 14円 14円 14円 ：繰越利益 ③ PU飯田橋 ー 17円 17円 17円 17円 【 収益寄与（予定）】 合計 70円 43円 43円 43円 31円 渋
Slide 31: 24年8月期、25年2月期 業績予想
24年8月期、25年2月期 業績予想 （単位：百万円） 24年8月期予想ー24年2月期実績 主な差異要因（百万円） 営業収益 1,166 賃貸事業収入の増加 893 既存物件の賃料共益費の増加 809 物件取得・売却による影響 84 その他賃貸事業収入の増加 193 受入動光熱費の増加 256 その他収入の減少 ▲63 不動産等売却益の増加 79 営業費用 825 賃貸事業費用の増加 817 水道光熱費の増加 349 PM報酬の増加 95 修繕費の減少 ▲94 公租公課の増加 198 減価償却費の減少 ▲10 その他費用の増加 ※UCW売上連動フィーの年度支払い含む 279 資産運用報酬・その
Slide 32: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 32
Slide 33: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 34: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境分野におけるマテリアリティ（KPI）の進捗とTCFDに基づく定量分析を推進 温室効果ガス（GHG）削減目標と進捗 GHG排出削減への具体的取り組み 目標 GHG排出総量 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） 80％削減（2019年度比） 2030年度 再生可能エネルギー電力100％導入（注1） ① LED化による省エネ促進 ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ▲663Mwh/年の削減（▲61.5％） 2050年度 ネットゼロ ・ NMF博多駅前ビル -3.2% ・ NMF芝公園ビル GHG 0.0% -6.3% ・ 川口領家ロジスティクスセ
Slide 35: APPENDIX
9 APPENDIX 35
Slide 36: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 営業収益 百万円 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 うち、不動産等売却益 百万円 6 - - - - 162 757 1,638 4,706 542 賃貸ＮＯＩ 百万円 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 ＮＯＩ利回り（取得価格
Slide 37: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 23年8月期 24年2月期 23年8月期 24年2月期 物件数 65 65 物件数 50 50 オフィス 取得価格（百万円） 468,685 468,685 商業施設 取得価格（百万円） 177,779 177,779 第16期実績（A） 第17期実績（B） 第16期実績（A） 第17期実績（B） 自23年3月1日 自23年9月1日 （B）－（A） 自23年3月1日 自23年9月1日 （B）－（A） 区 分 至23年8月31日 至24年2月29日 区 分 至23年8月31日 至24年2月29日 金 額 金 額 増減額 金 額 金 額 増減額 （百万円） （百
Slide 38: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第16期 第17期 第16期 第17期 23年8月31日現在 24年2月29日現在 23年8月31日現在 24年2月29日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 53,445 47,478 流動負債 62,889 71,147 現金及び預金 37,831 32,540 営業未払金 3,113 1,930 信託現金及び信託預金 13,203 12,559 短期借入金 2,000 - その他の流動資産 2,410 2,379 1年内償還予定の投資法人債 - 9,000 固定資産 1,1
Slide 39: 基本的な分配方針と24年2月期の分配金内訳について
基本的な分配方針と24年2月期の分配金内訳について 基本的な分配方針イメージ ※ 当面の売却益取扱い（4期分割分配） 当期純利益+のれん償却費＋定借物件に係る税会不一致金額 売却益 定借物件に係る税会不一致 利益超過分配 のれん償却による税会不一致 1/4（注2） 1/4 1/4 1/4 当期 当期 のれん償却費 利益 利益 利益分配 当期利益 当期利益 税会不一致項目を加算した （損益計算書） 分配総額 （注1） Ｎ期 Ｎ+1期 Ｎ+2期 Ｎ+3期 24年2月期分配金内訳 売却益分割分配のため繰越し 定借物件に係る 180 44 税会不一致 61（注3） 2,622 のれん償却による 2,4
Slide 40: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1兆500億円のスポンサーパイプライン （注1） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 高い機能性をもつ物流施設 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ カテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先
Slide 41: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > 自動化活用物
Slide 42: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 24年2月期・24年8月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条 3,200 23年9月 プライムアーバン金山 610 プラウドフラット渋谷笹塚 2,200 プライムアーバン上前津 1,754 23年9月 24年2月期 24年2月期 プラウドフラット浅草ディアージュ 1,300 23年11月 プライムアーバン千早 560 イリーゼ浦安 1,086 野村不動産上野ビル 6,930 24年4月 24年8月期 ホテルウィングインターナショナルプレミアム
Slide 43: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 TOP合併 第1回PO 第2回PO 第3回PO コロナ禍 （円） 60.0 3,500 DPU LTV(%) 3,402 3,414 58.0 3,300 3,279 3,317 3,330 3,288 3,300 3,312 56.0 3,100 3,209 3,244 3,084 3,128 54.0 2,900 3,036 3,028 3,037 3,047 52.0 2,700 50.0 2,500 48.0 2,300 2,219 46.0 2,100 44.0 1,900 45.1% 44.6% 44.6% 44.4% 44.5% 43.4% 43.8
Slide 44: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 99.8% 99.8% オフィス 99.4% 98.9% 97.9% 98.2% 98.2% 97.6% 97.7% 96.4% 99.5% 商業施設 99.1% 99.2% 99.0% 99.0% 98.8% 98.9% 98.5% 97.9% 97.8% 物流施設 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.4% 99.4% 98.5% 97.5% 97.4% 居住用施設 97.3% 97.0% 97.1% 97.0% 96.8% 96.5%
Slide 45: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積 平均賃料単価（円/坪） 退去面積 入居面積 2,355坪 (24年3月末時点) 5,825坪 （注1） 3,194 坪 3,637 坪 3,488 坪 2,352坪 2,044 坪 -2,786坪 -2,547 坪 -2,018坪 -3,670 坪 -4,135坪 18,903 18,907 19,020 18,690 18,879 18,865 -6,944坪 2,815坪 (24年3月末時点) （注1） 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2
Slide 46: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） Techrum（テクラム）による人手不足等の課題解決に向けた取り組み 8.1% 8.3% 8.3% 7.5% 契約済 契約済 契約済 パートナー企業（80社）、デモ参加企業（220社） 3.0% 契約済 荷主・物流企業が抱える課題を野村不動産が吸い上げパートナー企業と解決提案 契約済 1.7% 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 10.9% 8.4% 7.6% 7.9% 6.4% 4.9% （Landport習志野に設置された「習志野 Techrum Hub」 での開発・検証） 2
Slide 47: 居住用セクターの運用状況
居住用セクターの運用状況 入退去戸数 入替時の賃料変動 入居 退去 減額 据置 増額 1,257戸 1,324戸 1,150 戸 1,136戸 23.9% 941戸 949戸 31.0% 36.8% 37.4% 13.4% 58.7% 135 戸 70.7% 69戸 30戸 15.0% -92戸 -40 戸 17.5% -59戸 21.0% 62.8% 19.9% 54.0% 45.8% 41.5% 16.2% -1,015 戸 -1,000 戸 -989戸 -1,106 戸 21.4% -1,255 戸 13.1% -1,349戸 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23
Slide 48: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型）（賃料ベース） （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 売上歩合比率 20.0% 8,000 6.6% 6.1% 18.0% 16.0% 1.7% 6,000 4.6% 14.0% 12.0% 10.9％ 0.3％ 10.0% 4,000 8.0% 4.1% 2.3% 15.6% 1.7% 6.0% 2,000 4.0% 6.6% 6.1% 0.5% 2.0% 4.3% 0.0% 0 24年8月期25年2月期25年8月期26年2月期26年8月期27年2月期27年8月期28年2月
Slide 49: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 オムロン株式会社 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 イズミヤSC八尾店 1 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.3 日本電気本社ビル 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 イズミヤSC小林店 新宿野村ビル 2 株式会社イトーヨーカ堂 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.9 3 日本航空株式会社 野村不動産天王洲ビル 14,507
Slide 50: ポートフォリオサマリー（24年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （24年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 65 468,685 549,170 28.2 790,858.29 466,262.76 商業施設 50 177,779 201,161 21.2 382,530.19 361,702.29 商業施設（駅前立地） 23 118,930 128,130 20.5 160,396.68 115,719.35 商業施設（居住地立地） 27 58,848 73,031 23.0 222,133.51 245,982.9
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 （注1） (期末算定- 対照表 算定価格 （注1） (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,692 51,600 3.3 4,9
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-056 東京圏 オフィス PMO日本橋三越前 4,310 4,287 5,930 2.7 1,642
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-027 東京圏 商業施設 三菱自動車 元住吉店（底地）（注1） 370 375 440 5.6 64
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-017 東京圏 物流施設 Landport柏沼南Ⅰ 9,900 9,477 11,700 4.3 2
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-037 東京圏 住宅 プライムアーバン目黒リバーサイド 414 371 460 3.5 88 373
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り （注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-095 東京圏 住宅 プライムアーバン町屋サウスコート 1,910 1,790 2,490 4.1
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 23年8月期末（第16期） 24年2月期末（第17期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第17期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り （注1） 第16期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-002 その他 住宅 プラウドフラット河原町 735 592 554 4.4 ▲38 587 55
Slide 58: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 521,334百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 487,334百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 34,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法
Slide 59: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 60: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 各マテリアリティはKPI達成に向け進捗、省エネ工事も継続推進 マテリアリティ（KPI）の進捗状況 目標 GHG排出総量 [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） 0.0% 80％削減（2019年度比） 2030年度 再生可能エネルギー電力100％導入（注1） 水使用量 -10.0% 2050年度 ネットゼロ -18.3% 目標水準 -10.0% -20.0% -3.2% GHG 0.0% -6.3% 排出量 -30.0% -10.0% 水使用量（原単位） -40.0% -20.0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20
Slide 61: ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子（注2） （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞
Slide 62: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「4 Star」 開示評価 8年連続 「Green Star」 7年連続最高位「A」 環境認証取得推進 「ESG Annual Report」 の作成 ESGに関する1年間の取組み・活動や、 各外部認証等の状況を詳しく紹介 62
Slide 63: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 64: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 23年8月期末 24年2月期末 個人 その他 （第16期末） （第17期末） その他の国内法人 303,476口(6.4%) 359,865口(7.6%) 銀行 150,193 3.2% 146,311 3.1% 2023年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,232,445 47.3% 2,166,679 46.0% 1,161,813口 （第16期末） 2,890,046口(61.3%) (24.6%) 総投資口数 生命保険会社 74,307 1.6%
Slide 65: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 (千坪) オフィスビル供給量推移予測 （円/坪） 600 （％） 24,000 新規供給量 10.00 22,901 23,014 9.43 23,000 500 予 測 22,000 8.00 400 21,000 20,000 6.00 300 5.86 19,000 19,776 4.00 18,000 200 17,000 16,000 16,207 2.00 100 1.49 15,000 0.00 14,000 0 '08 '09 '10 '11 '
Slide 66: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 全国延べ宿泊数推移 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 (万人) 40% 8,000 20% 0% 6,000 -20% -40% 4,000 -60% コンビニ スーパーマーケット ドラッグストア 百貨店 飲食店全体 パブ 居/酒屋 2,000 0 '18 '19 '2
Slide 67: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・電力先物 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 下落 100 5 40 4.5 4 50 20 3.5 3 0 2.5 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3 22Q1 22
Slide 68: オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM®
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM® 回復 好況 後退 不況 賃料00年3月=100 100 120 市況上昇 下降 上昇 下降 上昇 下降 上昇 110 23Q4 50 Office-RISM® 24年2月 100 賃料(右軸） 0 上昇に 転じた 90 今後、 反転へ (50) 80 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 出所：NREAM作成 注釈：・賃料は、三鬼商事株式会社が公表している東京ビジネス地区
Slide 69: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 172名（うち取締役5名、監査役2名、顧問1名） ※24年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) 監 企画部 査 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ
Slide 70: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2024 Earnings Presentation on 6ix