Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — Q2 FY2025 Earnings Presentation
54 slides from Realgate's earnings presentation, Apr 22, 2025
Slide 1: 25年9月期 第2四半期 決算説明資料
25 年 9 月期 第 2 四半期 決算説明資料 東証グロース 証券コード :5532 株式会社リアルゲイト 2025 年 4 月 22 日 1 54 TH E WO R KS
Slide 2: Agenda
01 25 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 25 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 2 54 THE W O RKS
Slide 3: 25年9月期 第2四半期 業績ハイライト
25 年 9 月期 第 2 四半期 業績ハイライ ト 売 上 高 （累計） 営業 利益 （ 累 計 ） 当期純利益 （ 累 計 ） 6,385 百万円 782 百 万 円 477 百万円 前年同期比 + 27. 4% 前年同期比 +11.3% 前 年 同 期 比 +7.5% 獲 得 済 PJ 運営 中物 件 運営面積 稼働率 ( 竣工済 ) ( ML ・ 保 有 / 既 存 ) 73 件 64 棟 102,301 ㎡ 9 件（保有）43 棟（ML） 7 棟（保有）39 棟（ML） 8,325㎡（保有）58,436㎡（ML） 97.97 % 前年同期 71 件 前年同期 60 棟 前年同期 96
Slide 4: 売上構成（計画進捗及び見込み）
25 年 9 月期 売 上構成（計画進捗及び 見 込 み ） 2Q 末 時 点 、売 上 6 7 %・営 業 利 益 7 8% の 計 画 進 捗 3Q 末 時 点 、売 上 約 8 5 %・営 業 利 益約 90% を 予 定 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期計画 通期計画 9,500百万円 1,000百万円 7,948 約85% 約90% 3Q見込み 3Q見込み 4Q 766 4Q 3Q 3Q 2Q 2Q 3,569 2Q 545 2Q 6,385百万円 782百万円 計画進捗67% 計画進捗 78% 1Q 1Q 2,816 1Q 1Q 237 第16期 第17期
Slide 5: 四半期ごとの収益の計画
25 年 9 月期 四 半期ごとの収益の計画 営業利益計画達成が視野に入り、 下期は先行投資等により注力 収益構造（25 年 9 月期 第 2 四半期） （単位：百万円） 計画 1,759 計画▲1,335 先行投資 （物件取得費用・開業初期赤字など） 計画731 計画▲155 計画1,000 782 424 ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 1Q 安 定 安 定 中 2Q 安 定 安 定 大 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安 定 安 定 小 ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は
Slide 6: 四半期ごとの収益（前期比）
＜参 考 ＞四 半期 ごとの収益（ 第 2 四半期 前 期 比 ） 営業利益は前期比増で、予定していたフロー収入を計上 通期の業績計画達成に向けて計画通り進捗 24 年 9 月期 2Q 25 年 9 月期 2Q 1,004 設計・施工 ＋ 623 物件売却2件 ▲58 732 563 ▲359 ▲55 782 ▲37 702 ▲10 2Q 530 ▲113 ▲47 432 ▲247 物件売却2件 2Q 320 407 191 442 545 ▲373 191 ▲298 156 1Q 474 1Q 412 ▲732 ▲545 260 237 237 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営
Slide 7: 半期ごとの収益（前期比）
＜参 考 ＞半 期ご との収益（前期比） 今期では上期に先行投資が集中し、 下期の物件取得費用が縮小 24 年 9 月期（実績） 25 年 9 月期（計画） 計画1,759 1,445 ▲603 下期 755 (計画) 計画 731 ▲559 ▲42 108 下期 713 583 191 ▲113 計画 1,000 20 計画 ▲155 ▲111 766 218 ▲47 64 ▲732 623 ▲158 ▲545 563 上期 1,004 上期 732 702 計画 ▲1,335 782 ▲1,104 237 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ストック粗利 固定費 フロー粗
Slide 8: Agenda
01 25 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 25 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 8 54 THE W O RKS
Slide 9: 第2四半期 PL - 損益計算書
25 年 9 月期 第 2 四半期 PL - 損益計算 書 計画通りフロー型売上を計上し、前年同期比で増収増益 通 期業 績 の 達 成 に 向 け て 計 画 通 り 進 捗 前年同期比 増減率 売上高 9,500 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 1,000 営業利益率 14.2% 12.3% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契
Slide 10: 第2四半期 売上高推移
25 年 9 月期 第 2 四半期 売上高推移 四半期売上過去最高、ストック型売上も着実に積み上げ 売上高 3,569 （単位：百万円） 2,816 2,588 2,532 1,905 フロー型 2,425 販売 393 1,339 設計・施工 701 900 1,757 891 1,477 126 583 499 1,457 25 26 2 20 1 1,361 54 2 156 44 69 127 1,531 1,320 1 45 1 1,450 1,457 1 84 136 129 124 133 5 3 73 1 1 1,368 140 62 50 53 61 61 133 1,248
Slide 11: 売上原価・販管費の推移
25 年 9 月期 第 2 四半期 売上原価・販管費の推移 売 上原 価 は 、物 件売 却 の 決 済 に よ り 販 売 原 価 が 増 加 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 2,142 1,846 1,591 135 126 120 1,286 1,320 116 21 107 1,130 1,123 販売原価 27 92 5 162 外注費 16 5 17 その他 145 8 5 1 14 12 84 その他 9 本社家賃 減価償却費 税公課 621 61 62 65 地代家賃 業務委託費 118 務費 人件費 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
Slide 12: 第2四半期 BS - 貸借対照表
25 年 9 月期 第 2 四半期 BS - 貸借対照 表 物件売却完了で 1Q（15.7%）から自己資本比率が回復 第16期4Q 第17期 前期末比増減 （単位：百万円） （25年9月期2Q） 動資産 5,526 4,222 ▲1,303 現金及び 金 1,130 2,139 1,009 販売用不動産 3,299 906 ▲2,392 固定資産 10,368 14,453 4,084 有 固定資産 8,153 12,157 4,004 動負 5,837 6,350 513 固定負 7,345 9,074 1,728 純資産 2,711 3,250 539 負 ・純資産 15,894 18,6
Slide 13: 第2四半期 獲得物件
25 年 9 月期 第 2 四半期 獲得物件 OM B 北 参 道 と O MB 東 麻 布 は M L 物 件 か ら 保 有 物 件 と なっ た こ と で 、満 室 稼 働 時 の 粗 利 が 大 幅 増 （仮称） 第一清水ビ ル 再 生 PJ OMB 北参道（1983 年竣工） OMB 東麻布（1963 年竣工） （1976 年竣工） 住所： 住所： 住所： 東京都渋谷区神南 東京都渋谷区千駄ヶ谷 東京都港区東麻布 用途： 用途： 用途： オフィス＋ショップ＋ホテル オフィス オフィス 運営面積： 運営面積： 運営面積： 1,238m2 446m 2 715m2 開業時期： 開業時期
Slide 14: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得 済 PJ（ 開業 物件・開業予定物件） 2Q は 1 物 件 の ML を 新 規 獲 得 既 存の M L 2 物件 を 保 有 物 件 と し て 取 得 獲得時期 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡) 第17期 （25年9月期） 開業予定 保有 24年9月期 25年3月 ① FACET71 再生 渋谷区 （長期） 1,405 24年9月期 25年3月 ② FACET72 再生 渋谷区 保有 920 （長期） 24年9月期 25年3月 MANGA APARTMENT UY 再生 東京都 CM※2 ー 24年9月期 25年4月 NEUK shirokanetakana
Slide 15: 保有物件一覧
保有 物 件一 覧（ 2 5 年 3 月末時点） 自 己資 本 比 率 を 見 な が ら 保 有 物 件 を 積 み 上 げ ポ ート フ ォ リ オ を 適 宜 入 れ 替 え て い く 築年数 延床面積 物件名称 立地 （24年12月末時点） (㎡) 取得時期 期 PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 新築 ー 21年11月 （23年10月売却→ML） CyberAgent I Y WORKS グループ参画 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 49年 ー 21年11月 22年9月期 (21年7月) （24年2月売却→ML） (1,519m2) THE MOCK
Slide 16: 収益構造 収益の最大化
収益 構 造 収益 の最大化 収益性の高い物件を優先して獲得を進める （保有＞ML＞PM） ・保 有 は 、支 払 い 賃 料 がな いた め、売 上の 65% 程度が粗利 ・ML（ マス タ ー リ ー ス）は 、支払 い賃 料が あり 、売上の 2 5 %程度が粗利 ・PM（ 運営 受 託 ）は 、手数料 収入 のた め、賃料 の 8%程度が売上（＝粗利） 保有 ML PM 100 ▲35 100 ▲75 減価償却費等 100 減価償却費等 65 ML 賃料 25 賃料（売上） 原価 粗利 賃料（売上） 原価 粗利 賃料 売上＝粗利 16 54
Slide 17: Agenda
01 25 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 25 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 17 54 THE W O RKS
Slide 18: リアルゲイトの成長戦略
リア ル ゲイ トの 成長戦略 高 収益 物 件 の 仕 入 活 動 を 強 化 し 、継 続 的 な 成 長 基 盤 を 確 固た る も の に す る 仕入活動 「物件づ くり」 「運営へのこだわ り 」を 更 に 追 求 不動 産 再 生 需 要 の旺 盛 市況 ・ 建 築 費 高 騰 や利上げの影響を受けにくい既存ビルを 活 用 し た 再 生 事 業 に 注 目 が 集 ま る ①「 技 術 力 」 「 企 画・運 営力 」に よる 高収 益物件への再生 リアルゲイトの強み ・「 技 術 力 」 の 深掘：他社に真似できない難しい物 件 の 物 件 再 生 ・「 企 画 ・ 運 営
Slide 19: 成長戦略：外部環境への柔軟な対応
成長 戦 略： 外部 環境への柔軟な対応 景 気後 退 局 面 と い っ た 外 部 環 境 の 変 化 へ 柔 軟 に 対 応 好景気 不景気 景気後退局面での事業環境 保有・ML ◎ ○ 縮小移転による下支えがあるも、賃料上 は困難 仕入れ ○ ◎ 不景気では優良物件の購入が容 物件売却 ◎ △ 不景気では物件の売却価格が下落 ML・PMの獲得 ○ ◎ 不景気では空室の増加に伴い、 件増 影響度 リアルゲイトへの影響 建築費上 小 新築コスト増で不動産再生のニーズが高まる 金利上 中 不動産再生は新築よりも費用・期間が短く、優位性がある 替変動 小 外資ビルオーナー・テナントが少ないため
Slide 20: 成長戦略：高稼働の維持
成長 戦 略： 高稼 働の維持 コ ロナ 禍 で も 95 % 以 上 の 稼 働 率 を 維 持 稼働率推移比較 緊急事態宣言発令 第 1 回：2020 年 4 月 7 日～ 5 月 25 日 第 2 回：2021 年 1 月 8 日～ 3 月 21 日 第 3 回：2021 年 4 月 25 日～ 6 月 20 日 第 4 回：2021 年 7 月 12 日～ 9 月 30 日 稼働率（リアルゲイト）※1 稼働率（三鬼商事・東京ビジネス地区）※2 新型コロナ イルス の5 移行 (2023 年 5 月 8 日 ) 100% 貸し手 有利 95% 借り手 有利 90% 2020 年 4 月
Slide 21: 中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜
中期 経 営計 画〜営 業利益 50 億円に向け て 〜 営業利益の 30% 以上の継続的な成長 7 年後には 50 億円の営業利益の達成を目標とする 50.0 営業利益 （単位：億円） 継続的な 中期経営計画 +30%以上 17.0 成長 1年 13.0 前 し 10.0 7.7 5.5 4.3 +15%成長 （23年9月期決算発表時） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （31年9月期） 21 54
Slide 22: appendix
01 25 年 9 月期 第 2 四半期 サマリー 02 25 年 9 月期 第 2 四半期 業績 03 成長戦略 04 appendix 22 54 THE W O RKS
Slide 23: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を 23 54
Slide 24: 会社概要
会社 概 要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 86 名（2025 年 3 月末現在） 役員 10 名（2025 年 3 月末現在） 事業説明動画（約 5 分） https://youtube.com/watch?v=OgLCuPYB9gQ 24 54
Slide 25: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有 の全株式を株式会社サイバーエー
Slide 26: 会社概要 代表プロフィール
会社 概 要 代表 プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 新卒で入社した五洋建設では現場監督とアメフト選 手として活動、その後マンションデベロッパーにて 土地仕入から企画販売を一貫して経験 リーマンショックを契機に、不景気に強いスモール オフィスビジネスに着目し、2009 年 8 月に当社 設立、代表取締役就任 趣 味 は パ ワ ー リ フ テ ィ ン グ（ ベ ン チ プ レ ス は 155kg）とバスフィッシング 26 54
Slide 27: フレキシブルワークプレイス事業について
フレキシブルワークプレイス事業について フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収益性が低下した不動産を 一棟で再生する事業 BEFORE AFTER ▲エレベーター新設 ▲スカイテラス新設 ▲倉庫から店舗への用途変更 27 54
Slide 28: リアルゲイトの成長戦略
リア ル ゲイ トの 成長戦略 不 動産 の 課 題 を 「 技 術 力 」「 企 画 ・運 営 力 」 で 解 決 日本の不動産が抱える課題 ①耐用年数を迎える多くの築古ビル（多くのビルが昭和の高度成長期に竣工） ② 建 築 費 高 騰 （ 資 材・人件費等） リアルゲイトの強み ① 「 技 術 力 」 に よ り安心・安全な物件への再生 ② 「 企 画 ・ 運 営 力 」により高収益物件へ甦らせる 強みを活かして不動産が抱える問題を解決 28 54
Slide 29: 日本の不動産が抱える課題 ①築古ビル
日本 の 不動 産が 抱える課題 ①築古ビル 生 活イ ン フ ラ 老 朽 化 問 題 は 築 古 ビ ル で も 同 様 ・ 埼 玉 県 八潮 市道路陥没事故（ 2025年 1月 2 8 日） 下 水 道管 の 破 損 が 原 因と みら れる 道路 の陥 没事故 ト ラ ック が 穴 に 転 落 し、 運転 手は 安否 不明 となっている 下水道管に起因する道路陥没 20年後に耐用年数を超過する下水道管 年間 2,600 件 約 40 % 国土交通省 令和 5 年度下水道管路メンテナンス年報 下水道管と同様に耐用年数を迎える建物も増加 29 54
Slide 30: 日本の不動産が抱える課題 ①築古ビル
日本 の 不動 産が 抱える課題 ①築古ビル 20年後には約70%の中小規模ビルが法定耐用年数を超える 参考 オフィスピラミッド（都心５区） RC造の耐用年数は50年 これから耐用年数を 迎えるビルは増加 ▲ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド 2025 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/2025/01/15/2501-stock_pyramid_2025/ 30 54
Slide 31: 日本の不動産が抱える課題 ②建築費高騰
日本 の 不動 産が 抱える課題 ②建築費高騰 建 築資 材 と 人 件 費 の 大 幅 増 に 上 る 建 築 費 高 騰 参考 建築費｜鉄骨造 事務所（東京都） ( 国土交通省「建築着工統計調査」（2023 年）を基に当社加 ) 31 54
Slide 32: 日本の不動産が抱える課題 ②建築費高騰
日本 の 不動産 が抱 える課題 ②建築費高 騰 建 築費 高 騰 で 新 築 の 計 画 が 困 難 ・ 中 野 サ ン プ ラ ザ 再 開 発白 紙 （2 0 2 5 年 3 月 1 1 日） ・ 目 黒 区 民 セ ン タ ー 整 備・ 運営 事業 の中 止 （2 0 2 5 年 1 月 27 日 ） ・T O C ビル 建 替 え 計 画 の変 更 （2 0 2 4 年 4 月 9 日） 築 古ビル を 適 正 価 格で安心・安全に再生するニーズが見込まれる 32 54
Slide 33: リアルゲイトの強み ①技術力
リア ル ゲイト の強 み ①技術力 9mm 築 古ビ ル を 安 心 ・ 安 全 に 収 益 性 の 高 い ビ ル に 再 生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月 〜 旧 耐震 基準 新耐震基準 33 54
Slide 34: リアルゲイトの強み ①技術力
リア ル ゲイト の強 み ①技術力 耐 用年 数 を 伸 ば し 、不 動 産 の 資 産 価値 も 向 上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す 34 54
Slide 35: リアルゲイトの強み ①技術力
リア ル ゲイト の強 み ①技術力 定 期的 な メ ン テ ナ ン ス で 安 全 性 と 耐 久 性 を 維 持 定期点検・大規模修繕工事 ▲防水工事 ▲シーリング工事 ▲給排水管更新 ▲空調設備更新 35 54
Slide 36: リアルゲイトの強み ①技術力
リア ル ゲイト の強 み ①技術力 検 査済 証 未 取 得 物 件 の 適 合 性 を 確 保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 36 54
Slide 37: リアルゲイトの強み ②企画・運営力
リア ル ゲイト の強 み ②企画・運営力 余 剰面 積 を 計 算 し 増 築 を 行 い 、賃 料 収 入 総 額 を ア ッ プ 増築 37 54
Slide 38: リアルゲイトの強み ②企画・運営力
リア ル ゲイ トの 強み ②企画・運営力 用途変更することで坪単価アップだけでなく床面積増加も実現 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 38 54
Slide 39: リアルゲイトの強み ②企画・運営力
リア ル ゲイト の強 み ②企画・運営力 エ レベ ー タ ー 新 設 に よ る 利 便 性 の 向 上 に よ り 、 物 件の 価 値 が 大 幅 ア ッ プ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 39 54
Slide 40: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官山にある築 36 年のヴィンテージマンションを一棟丸ごとリノ ベーションし、 住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 FW P + 店舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 40 54
Slide 41: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介：LANTIQUE BY IOQ 豪 華 な 3 戸 の住 宅を細かい 11 区画のオ フ ィ ス へ 変 更 BEFORE AFTER BALCONY BALCONY BALCONY BALCONY OFFICE PS OFFICE OFFICE バルコニー OFFICE OFFICE PS 201 PS 202 203 屋内避難階段 寝室 寝室 212 213 31.48㎡ 44.85㎡ 37.65㎡ BALCONY M BALCONY 42.07㎡ 25.28㎡ WC W 厨房 WC EV PS 居間 PS PS PS 厨房 PS PS 主寝室 PS PS MB EV UB 居間
Slide 42: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 42 54
Slide 43: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 賃料収入（月額） 1,790万円 BEFORE AFTER 2 910万円 【参考】THE WORKS CROSS を事例にみる建 築物のポテンシャルの最大化（約５分） https://youtu.be/rNoXdH4_8Sc 再生前 再生後 43 54
Slide 44: エリア展開
エリ ア 展開 下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代 31 件 渋谷区 千代 区 有 渋谷区 原 17 件 代 公 表参道 本 新 港区 15 渋谷 港区 目黒区 件 日の出 目黒区 比 中目黒 獲得済 PJ 73 件 区 学 大学 （2025年3月末時点） 44 54
Slide 45: 既存物件の稼働率
既存 物 件の 稼働 率 高 稼働 率 を 背 景 に 賃 料 適 正 化 を 実 施 ス トッ ク 型 収 入 の 更 な る 高 収 益 化 を 進 め る 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 97.5% 98.3% 98.3% 98.7% 97.9% 99.0% 98.0% 96.8% 96.3% 26,422 24,595 25,090 25,200 25,611 25,833 25,586 26,189 円/坪 26,260 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 24,180 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
Slide 46: 収益構造の変遷
収益 構 造の変 遷 キ ャッ シ ュ ポ イ ン ト を 増 や し な が ら 業 績 を 拡 大 プロパティーマネジメントモデル（ P M ） ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル（ML） ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転借して安定した賃料を得る 設計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物件保有モ デ ル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタ ル ゲ イ ン モ デ ル
Slide 47: 収益モデル別粗利率
収益 モ デル 別粗 利率 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex ) 渋 谷 区 延 床 面 積 400 坪 の築 古ビ ル 【PM】 粗利率 （対賃料） 設計・施工 +3,000 万円 100% 6 ヶ月前 6 ヶ月後 8 ヶ月後 65% 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） 25% 8% ML 250 万円/ 月 80 0% 竣 工 PM ML 保有 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ リースアップ後 賃料総額 1,000 万円 / 月 【ML】 ML 賃料支払等 保有 650 万円 / 月 （赤字先行） 粗利 ※ ML
Slide 48: 中期経営計画
中期経営計画 ス トッ ク 型 収 益 を 基 盤 に 業 績 拡 大 、収 益 性 も 向 上 売上高 営業利益・営業利益率 （単位：百万円） （単位：百万円・％） 13.1 13,000 11.8 1,700 進行期 進行期 11,000 10.5 1,300 9,500 9.6 7,948 1,000 766 第16期 第17期 第18期 第19期 第16期 第17期 第18期 第19期 （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） 48 54
Slide 49: 中期経営計画
中期 経 営計 画 高 収益 物 件 の 展 開 に よ り 営 業 利 益 率 を 向 上 継 続的 な ＋3 0 ％ 成 長 を 目 指 す 17期（25年9月期） 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 9,500 11,000 13,000 売上高前期比 +19.5% +15.8% +18.2% 営業利益 1,000 1,300 1,700 営業利益率 10.5% 11.8% 13.1% 営業利益前期比 +30.4% +30.0% +30.8% 49 54
Slide 50: 25年9月期の計画達成に向けて
25 年 ９月 期の 計画達成に向けて 物 件売 却 の 決 定 が 完 了 し 、通 期 の 計 画 達 成 は ほ ぼ 確 実 来 期以 降 の 業 績 に 寄 与 す る 仕 入 も 順 調 25 年 9 月期 売上高 64 億円 営 業 利 益 7.8 億 円 第 2 四半期 進捗 進捗率 67% 進捗率 78% （通期計画 9 5 億円） （通 期 計 画 1 0 億 円 ） 重要ポイント 見通しと 2Q 時点での進捗 先行投資 ・保有 3 件、ML 物 件 3 件 を 獲 得 済 （1） 物件の新規獲得（仕入） ・年間 7 〜 9 件 の 新 規 獲 得 へ 上 方 修 正 ・既存
Slide 51: 中期経営計画達成のための成長戦略
中期 経 営計 画達 成のための成長戦略 不 動産 再 生 ソ リ ュ ー シ ョ ン の 需 要 が 増 加 新 たな 需 要 を と ら え た 企 画 に よ っ て 事 業 を 拡 大 ・建築費高騰 不動産セクター全体にはマイナスだが、 ・利上げ 再生不動産にとっては追い風の面あり ・環境配慮（ESG） 外部環境 新築開発から築古再 生 へ 不動産再生ソリューション の 需 要 増 加 ・高稼働率の維持（賃料適正化） ・高収益物件の新規獲得 （大型 ML・保有物件） 継続 事業戦略 ・計画的な保有物件の売買 + ・新たなオフィス需要をとらえた企 画 の 展 開 α （オフィス + ホテ
Slide 52: 新規獲得物件の影響について
新規 獲 得物 件の 影響について 来期の売上計画に必要な物件の仕入はほぼ達成 これから獲得する物件は、確度の更なる積み上げに貢献 売上高（計画） 130億円 110億円 95億円+α 100% 18期以降獲得 17期獲得 16期以前獲得 52 54
Slide 53: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ス ト ッ ク 型 売 上 は 季 節 性 は なく新規物件竣工によって積みあがる構造となります 売 上 の 季 節 性 は あ る の か？ が 、 物 件 運 営 終 了 が あ る と 、一時的に減少する場合があります。 フ ロ ー 型 売 上 は 、 設 計 ・ 施 工や販売用不動産の売却タイミング次第で、結果的に 偏るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて 金利の影響は？ 継続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣 工までの期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクト
Slide 54: ディスクレーマー・お問合せ先
ディ ス クレ ーマ ー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基 づいて作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性 を内包するものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意くだ さい。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これら に限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用した