Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FP January 2022 Earnings Presentation
64 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Mar 17, 2022
Slide 1: 第23期 決算説明資料
第23期 決算説明資料 2021.8.1～2022.1.31
Slide 2: 目次
目 次 決算ハイライト 3 決 算 実 績 4 資 産 運 用 5 資 産 取 得 12 資 産 管 理 16 財 務 状 況 20 サステナビリティ 23 業 績 予 想 29 運用会社合併 32 参 考 情 報 35 © 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 2
Slide 3: 2022年1月期 決算ハイライト
2022年1月期 決算ハイライト 業績予想比 当期純利益 +136百万円 1口当たり純利益 EPU 5,640円 予想比 +98円 +1.8% 1口当たり分配金 DPU 5,692円 予想比 +92円 +1.6% 1口当たりFFO 7,390円 前期実績比 +1.1% 1口当たりNAV 318,125円 前期実績比 +3.5% 含み益 2,179億円 含み益率 50.5% 資産運用 資産取得・売却 資金調達 サステナビリティ 募集条件緩和 厳選取得 資金調達状況に変化なし 着実な遂行 稼働率向上 売却益4.4億円 返済 調達 2年連続 3回目 期中平均稼働率 96.2% 総額 NOI利回り*
Slide 4: 2022年1月期 決算実績
2022年1月期 決算実績 単位： 百万円 主な差異（② − ①） ①当期予想 ②当期実績 前期実績 （2021/9/16公表） （2022年1月期） （2021年7月期） 資産運用 財務運営 資産売買 17,212 17,313 賃料収入の増収 +54 16,884 (270物件ベース*1) (272物件ベース*1) 当期取得物件の寄与 +58 (272物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +101 礼金収入の減収 △46 売却経費の減少 +9 期中平均稼働率 その他収入等の増収 +24 95.9％ 96.2％ 95.9％ 8,577 8,710 +132 修繕費用の減
Slide 5: 資産運用
資産運用 T-081 レジディア品川
Slide 6: 当期の賃貸運営実績
当期の賃貸運営実績 募集条件等の緩和により稼働率が向上 96.9% 稼働率 2022年1月期 96.3% 96.2% （前期比） 96.1% （期中平均） 96.0% 96.0% 稼働率向上 PF全体 96.2% +0.3pt 東京23区 95.9% +0.7pt 98.5% 98.5% 98.9% 98.2% 98.0% 98.4% 首都圏 98.4% △0.2pt 96.1% 96.4% 96.2% 96.8% 95.8% 95.8% 政令指定都市等 96.1% △0.2pt 96.5% 95.5% 95.8% 95.8% 95.8% 95.7% 入替賃料変動率 賃料調整 2022年1月期
Slide 7: 直近3年の賃貸運営実績
直近3年の賃貸運営実績 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 稼働率 97.1% 96.8% 96.7% PF全体 95.9% 95.9% 96.2% 97.0% 96.8% 96.5% 東京23区 95.9% 95.4% 95.3% 緊急事態宣言発令等により下落 東京23区の稼働率改善 入替賃料変動率 +1.2% +1.3% +5.0% +4.6% +5.5% PF全体 △0.6% +8.6% +7.1% +6.8% +6.3% ファミリー＆ラージは堅調 +6.0% +4.5% シングル +5.7% +5.3% +4.4%
Slide 8: 転居先の動向
転居先の動向 ADR運用物件では一部郊外にシフトも影響は軽微 東京23区の退去テナントの転居先 23区内への転居 65 東京駅 5km圏内 % 東京23区内への移動 △2pt 政令指定都市等への移動 +2pt 東京23区外への移動 +5pt 東京23区 62％ 21.4～ 37% 19% 9% 17% 18% 22.1 21.4～ 22% 27% 13% 20% 18% 20.4～ 22.1 42% 19% 9% 16% 14% 21.1 東京23区 63％ 19.4～ 20.4～ 44% 15% 8% 17% 16% 20.1 24% 28% 11% 20% 16% 21.1 東京23区 6
Slide 9: 賃料の変動実績
賃料の変動実績 2022年1月期末現在 *1 入替 のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 ポートフォリオ全体 シングル（ポート比率：41.2%） 変動率 （前期比） 上昇率 下落率 前賃料シェア 変動率 （前期比） 上昇率 下落率 前賃料シェア PF全体 △0.6% △1.9pt +7.2% △6.3% 38% 53% 全体/S △4.6% △3.3pt +4.7% △6.9% 15% 76% 東京23区 △5.3% △3.4pt +4.5% △7.2% 12% 81% 東京23区 △0.5% △2.1pt +8.0% △6.4% 37% 55% 首都圏 △1.3% △2.3pt +5.8% △6
Slide 10: 賃料の変動実績（東京23区）
賃料の変動実績（東京23区） 2022年1月期末現在 *1 入替 のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 東京23区 シングル（ポート比率：30.8%） 変動率 （前期比） 上昇率 下落率 前賃料シェア 変動率 （前期比） 上昇率 下落率 前賃料シェア 東京23区 △0.5% △2.1pt +8.0% △6.4% 37% 55% 東京23区/S △5.3% △3.4pt +4.5% △7.2% 12% 81% 60% 東京駅5㌔圏内 △6.2% △2.7pt +4.1% △7.7% 9% 85% 東京駅5㌔圏内 △1.3% △1.2pt +8.3% △6.8% 33% 東京駅10㌔圏内 △4.3%
Slide 11: PF全体の賃料動向
PF全体の賃料動向 入替賃料変動率の推移 +5.0% +4.6% +5.5% +2.2% +3.0% +1.1% +0.9% +1.6% +1.1% +1.5% +1.2% +1.2% +1.3% △0.2% △0.6% 15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期 PF全体賃料坪単価の増減率*1 PF全体の賃料は15期連続で上昇 0.6% 0.5% 0.6% 0.3% 0.3% 0.2% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.1% 0.2% 0.1% 0
Slide 12: 資産取得
資 産 取 得 T-118 レジディア月島Ⅱ
Slide 13: 取得売却物件
取得売却物件 *1 売却日時点の帳簿価格を記載しています。 2物件取得(計3,745百万円) 2物件売却(計638百万円*1) 売却益442百万円により安定分配を実現 着実な物件取得 安定分配のため物件売却 2022年1月期取得 2022年7月期取得（予定含む） スポンサーより取得予定 レジディア国立Ⅱ レジディア西天満 レジディア文京小石川 レジディア神田淡路町 レジディア荻窪Ⅲ 合計・平均 レジディア代々木 レジディア西新宿 合計・平均 取得価格 795百万円 2,950百万円 694百万円 1,490百万円 2,388百万円 8,317百万円 売却価格 504百万円 586百万円 1,0
Slide 14: ADR向けの開発状況
スポンサーパイプライン 31 物件 想定規模 約 558 億円 2022年1月期末現在 計 *1 (竣工済 436億円) 伊藤忠グループの開発案件 ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地 東京駅10km圏内 件数 総戸数 想定規模 竣工済 足立区 東京駅5km圏内 7 物件 267 戸 107 億円 107 億円 板橋区 東京駅10km圏内 11 物件 738 戸 222 億円 149 億円 北区 練馬区 葛飾区 その他東京23区 7 物件 420 戸 117 億円 117 億円 荒川区 その他地域 6 物件 880 戸 111 億円 62 億円 豊島区 台東区 墨田区 文
Slide 15: 資産取得実績の推移
資産取得実績の推移 鑑定Cap Rateの推移 鑑定直接還元利回り 5.5% Cap Rateの低下傾向は継続 4.8% 3.9% 3.8% 2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期 2022/1期 合併来の取得実績 鑑定NOI利回り*1 合併来の物件取得先の内訳 *2 マーケットから取得（億円） 5.7% スポンサーグループから取得（億円） 6.2% 6.0% 6.0% 6.1% スポンサー グループ 29%
Slide 16: 資産管理
T-150 LEF4799— Lith SEER
Slide 17: 競争力の維持・向上
競争力の維持・向上 大規模修繕工事 バリューアップ工事 築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等を修繕し、 エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、 建物の機能維持を目的とした工事 積極的な賃料引上げを目指す工事 合併来実績 合併来実績 実施物件数 85 件 実施戸数 496 戸 工事金額（税込） 7,165 百万円 成約戸数 478 戸 平均工事金額 84 百万円 / 件 成約賃料上昇率*1 19.3 % * 1 成約戸数478戸 (2022年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
Slide 18: 大規模修繕工事
大規模修繕工事 実施件数：11物件 総工事金額：947百万円 * 税込金額で表記しております。 レジディア大通西 after エントランスやEVホール等の共用部バリューアップ 所 在 地 ： 北海道札幌市中央区大通西八丁目2番地30 延 床 面 積 ： 6,870.12㎡（建物） 構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付15階建 建 築 時 期 ： 2006年12月（築15年） 工 事 金 額 ： 145,992千円 工 期 ： 2021年7月 ～ 2021年12月（6.0ヶ月） before © 2021 Advance Residence Investment Corpo
Slide 19: バリューアップ工事の実績
バリューアップ工事 VU工事の実績 レジディア西麻布 専有部 合併来実績 成約賃料上昇率 間取り変更工事 before ・3LDK⇒2LDK +19.3%*1 工事概要 コロナ禍でも従前と同様の賃料上昇 ・キッチンオープン化 想定 ・フロアタイル上貼 実施戸数 成約戸数 工事金額 *2 増加額(月額) 上昇率 ・一部アクセントクロス 回収期間 *3 ・一部壁タイル貼・設備更新 合併来実績 496戸 478戸 1,823百万円 +15百万円 +19.3% 9.5年 （キッチン・UB・洗面台・トイレ） ・建具更新 2022年1月期 実績 34戸 16戸 78百万円 +0.9百万円 +28.1%*4
Slide 20: 財務状況
財務状況 T-168 レジディア日本橋馬喰町Ⅲ
Slide 21: 安定的な財務基盤の構築
安定的な財務基盤の構築 基本情報 2022年1月期 調達実績 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 金利低減と調達年数長期化実現 2021年7月期末 2022年1月期末 前期比 返済 調達 借入金 1,865 億円 1,861 億円 83.6% △4億円 総額 170億円 192億円 投資法人債 340 億円 366 億円 16.4% +26億円 支払金利 0.95% 0.41% 合計 2,205 億円 2,227 億円 100% +22億円 調達年数 6.5年 8.2年 LTVコントロール 基本方針 2022年3月17日現在 53% 49.9% 47.9% 48
Slide 22: 長期安定的な財務体質
長期安定的な財務体質 金融費用の低減 平均残存年数 金利の固定化比率 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 変動金利 固定金利 平均支払金利 9.0年 8.7年 8.2年 8.2年 0.75% 0.73% 0.70% 0.69% 0.66% 0.61% 5.1年 0.38% 0.41% 5.0年 0.36% 0.34% 98% 98% 98% 98% 99% 4.8年 4.9年 97% 0.27% 4.8年 4.8年 4.6年 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 20/1期 調達 20/7期 調達 21/1期 調達 21/7期 調達 22/1期 調達 20/1期 2
Slide 23: サステナビリティ
サステナビリティ T-131 レジディア目白
Slide 24: サステナビリティへの取り組み
サステナビリティへの取り組み マテリアリティ 関連 分類 長期ビジョン 関連SDG's 目標（KPI） 実施施策 （サステナビリティに関する重要課題） ポリシー等※1 ①耐用年数長期化 ①、② ・大規模修繕・バリューアップ工事実施 ②環境認証・省エネ認証等の取得 ③ ・グリーンビル認証およびBELS取得 原単位ベースでの削減目標 （1）省エネ機器等の導入 （1）エネルギー消費量・CO2排出量 ・LED・節水型トイレ導入カーシェアリング導入 ③エネルギー消費量・CO2排出量・ ①短期（1年）：1％削減。 ①、②、③ （2）電力関連 水消費量・廃棄物排出量の ②中長期（5年：5％/削減。 ④、⑤、
Slide 25: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み 多種多様な取り組みを通じ、中・長期的な資産価値を維持・向上 E 啓蒙活動実施 S 省エネ啓蒙ポスター掲示 ① 地域社会への貢献 大規模修繕工事実施 防災マップの掲示 LED照明の導入 防災グッズの配布 寄付型自販機の設置 AEDの設置 防災マップ 防災グッズの配布 LED照明の導入 ② テナント満足度向上 入居者サービスの展開 入居者アンケート実施 G 入居者アプリの導入 寄付型自販機 AED設置例 コンプライアンス及びリスク管理体制の整備 業績連動性の高い報酬体系導入 ③ 従業員の啓蒙及び満足度向上 資産運用会社役員持投資口制度の導入 各種研修の実施 従業員持
Slide 26: 環境への取り組み①
環境への取り組み① 削減目標（原単位 ベース） *1 短期目標（年度） 長期目標（5年間） (1)エネルギー使用量 △1％ △5％ (2) CO2排出量 (3)水使用量 増加させない 増加させない (4)廃棄物重量 エネルギー使用量等の削減推移 *2 (1) エネルギー使用量 （2) CO2排出量(Scope1+2) （MWh） 電力 燃料 地域冷暖房 原単位 （MWh/㎡） （t） scope1 scope2 原単位 （t/㎡） 24,000 0.2 12,000 0.08 18,000 0.15 9,000 0.06 12,000 0.1 6,000 0.04 6,000 0.05 3,0
Slide 27: 環境への取り組み②
環境への取り組み② エネルギー使用量計測 環境に配慮した資産運用 PF全体に 2022年1月期 前期比 対する割合*2 データ取得範囲 LED照明の導入 109 物件 40.2% +4.2pt 現行 導入後 共用部 〇 〇 節水型トイレの導入 443 戸 2.0% +0.1pt 全体 × 〇 カーシェアリングの導入 3 物件 1.1% 増減なし 専有部 各住戸 × × •グリーンリース条項の設定 62.2% （前期比+2.3pt） *2 LED照明及びカーシェアリングの導入物件のポートフォリオ全体に対する割合は物件数ベース、節水型トイレの導入は 賃貸可能戸数ベースで算出しています。 データ取得
Slide 28: サステナビリティに関する評価
サステナビリティに関する評価 複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図る GRESBリアルエステイト評価取得 MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組 2014年に住宅系J-REITとして初めて参加 2021年 アジア・上場・住居セクター セクターリーダーに選出 ESG格付 BBB A (2021年12月付) （2年連続、通算3回目） 格付けは2018年度より3ノッチ向上 6年連続「 Green Star 」 (ただし本指数からは2018年度に除外*) 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 総合ポイント 49 60
Slide 29: 業績予想
業 績 予 想 R-066 レジディア西新
Slide 30: 業績予想
業績予想 単位： 百万円 主な差異（② − ①） ①当期実績 ②今期予想 来期予想 （2022年1月期） （2022年7月期） （2023年1月期） 資産・財務運用 資産売買 17,313 17,178 賃料収入の増収 +75 売却益の剥落 △442 17,088 (272物件ベース*1) (275物件ベース*1) (275物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 △135 礼金収入の増収 +65 当期売却の通期寄与 △9 期中平均稼働率 更新料収入等の増収 +66 当期・今期取得の通期寄与 +109 96.2％ 96.5％ 96.4％ 新規・更新手数料等の増加 △41 広告
Slide 31: 23年1月期目標達成に向けて
23年1月期目標達成に向けて 1口当たり当期純利益(EPU)からの分配 一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配 DPU 5,600円 5,562円 +38円 EPU 相当の積上げ EPU 5,320円 5,358円 外部成長の場合 内部成長の場合 もしくは 稼働率 45億円相当の取得*1 稼働率0.4%程度上昇 稼働率 96.4% 96.4% RTA RTA 242円 242円 業績予想 >>> >>> >>> >>> 目標 2023年1月期 2023年1月期 本ページの内容は、2022年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも
Slide 32: 運用会社合併
SSS AAA id S/T 1 | LLIIPPE LETT TT ~S™ASASAN SASASASSa Sa S Dooogaaa oeeanane BE a | BaAG¢Gva@gaeegOsecrmercoaagsi GU GABA Ee OR eEFeEEee 8H th 40 4K EE bey
Slide 33: 資産運用会社の合併概要
資産運用会社の合併概要 2022年3月17日現在 複数ファンド運用、投資主価値の向上に ADインベストメント・マネジメント㈱ 新社名：伊藤忠リート・マネジメント㈱ （吸収合併存続） J-REIT 【住宅】 アドバンス・レジデンス投資法人 (上場/住宅) *1 アドバンス・レジデンス投資法人 アドバンス・プライベート投資法人 (非上場/総合) 【物流】 合併 *1 アドバンス・ロジスティクス投資法人*2 私募ファンド (非上場/総合) 2022年6月1日付 ①ノウハウ共有 私募REIT・私募ファンド ②投資機会等の拡大 【総合】 伊藤忠リート・マネジメント㈱ ③人材育成 （吸収合併消滅） *1
Slide 34: 新運用会社 組織図
新運用会社 組織図 2022年6月1日(予定） 株主総会 監査役 取締役会 コンプライアンス委員会 投資委員会 代表取締役社長 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰ ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ﾘｽｸ管理室 内部監査室 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞ 総務管理本部 財務経理本部 住宅事業本部 物流事業本部 私募事業本部 事業本部 人事部 財務部 技術管理部 住宅戦略部 物流戦略部 私募REIT部 ｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨ 経理部 工事企画部 住宅投資部 物流REIT部 私募ﾌｧﾝﾄﾞ部 推進部 経営管理部 住宅運用部 © 2021 Advance Residence Investment Corporation All R
Slide 35: 参考情報
T-048 レジディア芝大門Ⅱ 参考情報
Slide 36: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み 2022年1月31日時点 安定分配のディフェンシブREIT Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅系J-REIT 最大*の資産規模 4,622億円 Equity J-REIT 最大級*の積立金 298億円 (2022年1月期分配後) * 資産運用会社調べ：2022年3月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 © 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 36
Slide 37: 住宅系J-REIT最大のポートフォリオ
住宅系J-REIT最大 のポートフォリオ *1 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2022年1月31日現在 272 物件 807,050 ㎡ 21,643 戸 4,622 億円 投資エリア 築年数 徒歩分数 契約主体 （取得価格ベース） （取得価格ベース） （取得価格ベース） （戸数ベース） (戸数ベース) 5年以下 2% 10分超15分以内 6% 5年超10年以下 7% 15分超 0.2% 賃料保証型 6% 学生マンション契約 8% 政令指定都市等 20% 首都圏 15年超 5分以内 個人 5分超10分以内 法人 9% 46% 57% 51% 東京23区 10
Slide 38: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.8% コロナ禍の影響 96.6% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.7% 働 96.2% 96.4% 96.2% 95.9% 96.4% 96.4% 96.1% 95.9% 95.9% 96.2% により稼働率低下 足元回復傾向 率 11/7 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 19/7 20/1 20/7 21/1 21/
Slide 39: 総資産LTV
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9% 57.7% 備えた 56.2% 56.0% L 52.4% 52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 52.2% 53% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 負債比率 T 53.5% 54.6% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50% 借入余力 50.1% V 47.2% 47.3% 第6回PO 145 億円 第3回PO 45.9% 46.0% 43.2
Slide 40: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 75,000 東京23区は需給が緩む 単位：人 、 戸数 15,000 10,848 10,000 9,635 7,443 2017 2018 5,000 2019 2020 0 2021 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 -5,000 札幌市 北海道 名古屋市 愛知県 福岡市 福岡県 36,925 5,000 20,000 16,874 3,750 15,000 2,500 10,000 1,638 1,250 5,000 0 0 0 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 △7,983 -1,250
Slide 41: 東京23区人口動態 - 転入超過数
東京23区人口動態 - 転入超過数 月別 年齢帯別 単位：人 2019 2020 2021 2019 2020 2021 40,000 90,000 30,000 60,000 3及び4月は転入超過も、5月以降 転出超過継続 20,000 30,000 10,000 0 0 -10,000 -30,000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20歳未満 20代 30代 40代以上 出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(月報 2019年・2020年・2021年) © 2021 Advance Residence Investm
Slide 42: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 * 2022年1月期年換算実績NOI ÷ 取得価格 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り* (取得価格合計) 2022年1月 期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.8 % 取得方針 保有物件 S-022 ライフ&シニアハウス港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通
Slide 43: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 * 2022年1月期年換算実績NOI ÷ 取得価格 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り* (取得価格合計) 2022年1月 期末現在 19 物件 180 億円 3.9 % 1,709 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.1 % ドミトリータイプ 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-
Slide 44: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 *1 比率は、取得価格ベースとします。 *2 比率は、賃貸可能面積ベースとします。 シングル・タイプ ～ 50% コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 東京23区 70 ～ 100% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% ラージ・タイプ ～ 10% その他地域 住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% 住戸タイプ 投資比率*2 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ドミトリー・タイプ 上限20% ドミトリー・タイ
Slide 45: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2022年1月期末現在 合併来のポートフォリオ推移 合併来の物件売買実績 シングルタイプを中心に取得 合併来の 取得資産 売却資産 ユニット推移(戸) シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 合計 東京23区 売買物件数 137物件 53物件 +3,162 +694 +403 △145 +0 +19 +4,133 首都圏 +509 +10 △105 +0 △748 △1 △335 取得・売却価格合計 1,991億円 783億円 政令指定都市等 +1,899 +1,250 +393 +64 +0 +3 +3,609 加重平均NOI利回り 5.7
Slide 46: 経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み
経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み 課題 対策 設備の性能低下 建物維持管理 計画的な設備投資の実施 日常修繕 設備点検 日常清掃 共有部大規模修繕 専有部改修 物理的な品質低下 テナントニーズの変化 競争力の下落による収益力の低下懸念 テナントニーズに対応した良好な住環境の形成 110 REIT = 長期保有前提 中長期的な管理計画に基づき、競争力の維持・向上を目指す 100 理論賃料指数 90 80 2009年～2016年 シングル*成約賃料指数 賃料下落がなだらかに 2003年～2008年 シングル成約賃料指数 70 築0年 築5年 築10年 築15年 築20年 築25年 築年数
Slide 47: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 30年 築10年 築20年 築30年 before after 130 共用部修繕工事 工事費：137百万円 115 100 専有部 85 バリューアップ(VU) 2010年2月 工事費： 大規模修繕 3,843千円/戸 70 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 VU住戸(新規成約) VU住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 27年 120 築10年 築20年 before after 110 共用部修繕工事 工事費：34百万円 100
Slide 48: 募集関連収支の推移/入居期間・更新率
募集関連収支の推移/入居期間・更新率 *1 募集関連収支の推移 単位： ヶ月 0.93 0.86 0.82 0.85 0.78 0.57 -0.58 -0.64 -0.66 -0.76 -0.76 -0.92 支出 (1.51) (1.50) (1.58) (1.50) (1.54) (1.50) 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期 2022/1期 *1 住戸のみを対象として算出しています。 平均入居期間・更新率の実績 平均更新率*2 平均入居期間*3 平均空室日数 2020年 2022年 2020年 2022年 2020年 2022年 1月期 1月
Slide 49: 鑑定評価の内訳
鑑定評価の内訳 2022年1月期末 鑑定評価サマリ 含み益も引き続き拡大 2,179 億円 (含み益率：50.5%) 算定価格 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *2 前期差異 内訳 2022年1月 2022年1月 前期 2022年1月 帳簿価格 算定価格と 前期差異*1 前期差異 (b)/(a) 期末 期末 差異 賃貸収支 ER再取得 期末 (a) の差額(b) 東京23区 469,584 +10,499 17,201 △20 +2 △22 3.61% △0.07pt 308,148 161,435 52.4% 首都圏 55,075 +716 2,39
Slide 50: 有利子負債の構成
有利子負債の構成 2022年1月期末現在 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 発行期間 発行額 借入残高 割合 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第19回債 2013/4 10 30 三菱ＵＦＪ銀行 370 16.6 第20回債 2013/11 12 20 三井住友信託銀行 271 12.2 第21回債 2014/4 10 25 みずほ銀行 207 9.3 第22回債 2015/4 10 20 三井住友銀行 165 7.4 投資法人債 第24回債 2015/10 10 15 日本政策投資銀行 146 6.6 第25回債 2016/6 15 30 16% みずほ信託銀
Slide 51: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 主要指標 2011/1末 2017/7末 2018/1末 2018/7末 2019/1末 2019/7末 2020/1末 2020/7末 2021/1末 2021/7末 2022/1末 時価総額 1,688億円 3,636億円 3,780億円 3,927億円 4,347億円 4,556億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 ＠期末終値 @172,300円 @269,400円 @280,000円 @290,900円 @322,000円 @337,500円 @341,500円 @341,000円 @310,000円 @373,500円
Slide 52: 投資主構成
投資主構成 外国法人比率増加が継続 投資主数 保有口数 2022年1月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 金融機関 199 △4 921,082 △1,760 66.5% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 311,360 22.5% 信託銀行 10 △2 650,451 3,609 47.0% (うち投資信託口) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 200,809 14.5% 25 △3 464,053 7,527 33.5% 地方銀行 49 △1 107,719 △1,161 7.8% 野村信託銀行株式会社（投信口）
Slide 53: メモ
メモ © 2021 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 53
Slide 54: 貸借対照表
貸借対照表 単位：千円 当期 当期 （2022年1月31日） （2022年1月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 15,034,065 営業未払金 425,112 信託現金及び信託預金 9,886,934 短期借入金 100,000 営業未収入金 132,744 1年内償還予定の投資法人債 2,000,000 前払費用 344,569 1年内返済予定の長期借入金 21,710,000 その他 12,180 未払金 1,484,713 貸倒引当金 △ 9,090 未払費用 89,135 流動資産合計 25,401,403－ 未払消費税等 52,512 固定資産 前受金
Slide 55: 損益計算書
損益計算書 単位：千円 当期 当期 （自 2021年8月1日 至 2022年1月31日） （自 2021年8月1日 至 2022年1月31日） 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 16,871,595 賃貸事業収入 不動産等売却益 442,130 賃貸料収入 14,931,355 営業収益合計 17,313,726 共益費収入 900,240 営業費用 駐車場収入 440,250 賃貸事業費用 6,715,899 計 16,271,847 資産運用報酬 1,259,681 その他収入 資産保管手数料 9,869 付帯収入 101,477 一般事務委託手数料 56,676 その他
Slide 56: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 2022年1月期末 現在 PF全体 272物件 151 153 002 154 152 004 011 114 023 019 012 017 035 034 022 135 025 027 155 007 106 157 150 026 140 094 024 159 097 145 177 121 104 26物件 125 071 053 138 024 126 165 016 115 131 120 158 030 147 112 170 022 029 022 161 169 143 098128 9.2% 029 090 095099 108 028 122 1
Slide 57: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,100 2,389 71.6% 4.3% 96.6% T-028 レジディア新御茶ノ水 東京都千代田区 2006
Slide 58: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-053 レジディア目白御留山 東京都新宿区 2002/12 19 974 0.2% 1,370 946 44.8% 4.9% 100.0% T-077 レジディア新宿御苑 東京都新宿区 2006/10
Slide 59: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-102 レジディア大森東 東京都大田区 2007/8 81 1,980 0.4% 2,380 1,743 36.5% 3.8% 98.9% T-127 レジディア日本橋浜町 東京都中央区 2006/8
Slide 60: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-151 レジディア高島平 東京都板橋区 2007/2 45 502 0.1% 682 506 34.6% 4.8% 100.0% T-176 レジディア笹塚Ⅲ 東京都杉並区 2019/2 44 1,36
Slide 61: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 S-033 レジディア船橋Ⅲ 千葉県船橋市 2006/10 43 620 0.1% 776 652 18.9% 5.0% 100.0% R-032 レジディア徳川 愛知県名古屋市 2006/12 27 75
Slide 62: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2022年1月期末 現在 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 取得価格 算定価格 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) 投資比率 (百万円) (百万円) 含み損益率 R-057 レジディア仙台原ノ町 宮城県仙台市 2007/9 72 593 0.1% 939 529 77.3% 2.1% 95.2% T 東京23区 175 12,420 327,587 71% 469,584 308,148 52.4% R-058 レジデ
Slide 63: 資産運用会社の概要
2022年2月1日現在 所在地 : 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者 : 代表取締役社長 高野 剛 資本金の額 : 3億円 事業内容: 投資運用業 第二種金融商品取引業 役職員数： 82名 株主総会 登録・認可等 : 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得 (認可番号：国土交通大臣認可第37号) 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 取締役会 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会 投資委員会 運用会社ホームページ
Slide 64: 免責事項・お問い合わせ
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。本投資法人の投資口また は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全を期
Advance Residence Investment — FP January 2022 Earnings Presentation on 6ix