Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2025年1月期 Earnings Presentation
72 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Mar 17, 2025
Slide 1: 第29期 決算説明資料
第29期 決算説明資料 2025年1月期：2024年8月1日 ～ 2025年1月31日 証券コード：3269 T-039 レジディアタワー目黒不動前
Slide 2: 目次
目 次 01 決算ハイライト 07 参考情報 2025年1月期 決算ハイライト 4 当期純利益（売却益除く）に対する増減率 34 市場変動に応じた経営戦略の見直し 5 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 35 資本政策 6 2025年1月期決算 前期比 36 自己投資口取得・投資口分割 7 2025年1月期決算 予想比 37 2025年1月期 分配金詳細 8 2025年7月期業績予想 2025年1月期比 38 業績予想 分配金詳細 9 2026年1月期業績予想 2025年7月期比 39 DPU・EPUの目標水準 10 アドバンス・レジデンスの強み 40 02 専有部リノベーション
Slide 3: 決算ハイライト
O1 RE\AS1hk
Slide 4: 2025年1月期 決算ハイライト
2025年1月期 決算ハイライト EPU*1（売却益を除く） 調整後EPU *2 DPU*3 前期比+0.2％ 前期比+1.2％ 前期比+0.8％ 5,532円 5,975円 5,104円 5,468円 5,488円 5,925円 5,930円 5,092円 5,046円 +0.2% +1.2% +0.8% 実績 予想 実績 実績 予想 実績 実績 予想 実績 2024年7月期 2025年1月期 2024年7月期 2025年1月期 2024年7月期 2025年1月期 *1 1口当たり当期純利益を指します。 *2 P.10に詳細を記載しています。 *3 1口当たり分配金を指します。 NOI*4
Slide 5: 市場変動に応じた経営戦略の見直し
市場変動に応じた経営戦略の見直し EPU・DPUの維持・向上および売却益還元の継続 資本政策 資金効率の最適化および投資主還元の拡充 物件売却の選定基準 売却益 分配金 継続的確保 売却益還元の縮小方針を見直し、継続配当 ・景気感応度の低い物件 （収益上昇の見込めない物件） （配当還元は売却益により変動） ・当該物件の年間利益10年相当の 売却資金（帳簿価額相当） 物件入替 売却益が見込める 合理性・妥当性判断により投資 等 自己投資口取得 （LTV水準を踏まえて検討） 外部成長 公募増資の考え方 ・・・・ １口当たりNAVおよびEPUが希薄化せず、上昇する物件取得（ROIC ＞WACC） 更
Slide 6: 資本政策
資本政策 売却益の推移 売却益 内部留保(売却益)からの分配額 継続的な売却益の確保 875 単位： 百万円 840 配当還元は、売却益により変動 642 511 533 506 442 466 295 318 297 243 189 177 189 189 145 148 162 前期は縮小していく方針 0 0 0 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 売却資金の活用 資本効率を意識し、売却資金を戦略的に再投資 物件取得 自己投資口取得 LTVの水準等を踏まえ、合理性・妥当性判断により投資 6
Slide 7: 自己投資口取得・投資口分割
自己投資口取得・投資口分割 自己投資口取得 EPUの向上を企図、投資口価格の向上を期待 投資口の取得総数 投資口の取得価額の総額 取得期間 18,000口（上限） 2,000百万円（上限） 2025年3月18日～2025年4月30日 （発行済投資口の総口数に対する割合0.6％） ADR投資口価格*1 単位：円 190,000 EPU押上げ効果*3 170,000 P/NAV 0.9倍*2 150,000 １口当たり +約13円 130,000 P/NAV 0.8倍 110,000 90,000 19.1 19.7 20.1 20.7 21.1 21.7 22.1 22.7 23.1 23.7
Slide 8: 2025年1月期 分配金詳細
2025年1月期 分配金詳細 *1 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金*2の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) *3 1口当たり分配金の変動要因 当期純利益からの分配 (1口当たり) 当期実績 2025年1月期 予想 前期実績 5,975円 2025年1月期 DPU+50円 2024年7月期 207円 5,930円 DPU 5,925円 207円 調整後EPU +64円 234円 222円 234円 5,532円 234円 金融コスト等 その他 5,488円 427円 調整後EPU 5,468円 外部成長 ー11円 +3円 (24.7期、25.1期 取得売却
Slide 9: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配金詳細 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) 1口当たり分配金の変動要因 当期純利益からの分配 (1口当たり) *1 予想 予想 当期実績 2025年7月期 2026年1月期 2025年1月期 DPU+17円 3,005円 3,005円 DPU 2,988円 調整後EPU +16円 調整後EPU -13円 104円 117円 104円 117円 117円 117円 調整後EPU 2,766円 外部成長 金融コスト等 2,782円 金融コスト等 2,769円 内部成長 （25.1期、25.7期 ー21円 その他
Slide 10: DPU・EPUの目標水準
DPU・EPUの目標水準 目標とする分配金水準 内部留保からの分配金を除いて3,000円以上 分配金の構成要素 EPU (調整後EPU) 2,875円～ 調整後EPU = 当期純利益からの分配金(売却益除く) + 積立金の追加取り崩し DPU（内部留保からの分配金を除く）3,000円+α DPU 3,005円 3,005円 ＋α 内部留保からの *1 分配金 含み益の実現化・安定分配に活用 *1 2,988円 3,000円 2,963円 積立金 毎期3.35億円以上の定額取崩し*2 の定額取崩し （2017年1月期より開始） 2,886円 調整後 2,875円～ EPU 積立金 営業損益の一時
Slide 11: 専有部リノベーション工事
O2 BAabU/A-yay LS
Slide 12: 専有部リノベーション工事の実績
専有部リノベーション工事の実績 工事実績 2025年1月末時点 23.7期～25.1期 上場来実績 2024年7月期 2025年1月期 タイプシェア (実施戸数ベース) 合計 （2011年1月期以降） タイプの定義はP.47をご参照ください。 実施戸数 262戸 308戸 831戸 1,417戸 S:シングル 180戸 22% うち成約戸数 262戸 C:コンパクト 45% 703戸 1,289戸 実施戸数のうち:68％ 1,121百万円 770百万円 F&L:ファミリー&ラージ 33% 3,084百万円 5,325百万円 工事金額*1 入替賃料変動率*2 +24.3％ +24.4％*4 タイ
Slide 13: ビフォーアフター事例
Before After 洗面台 洗面台 T-039 レジディアタワー目黒不動前 間取り 2LDK 面積 80.00㎡ キッチン 工事金額*1 8.5百万円 ノルディック キッチン シャープ・スタイリッシュ T-035 レジディア西麻布 間取り 1R 面積 33.65㎡ ユニットバス 工事金額*1 4.4百万円 ユニットバス After Before *1 工事金額は税抜を記載しています。なお、一部の日常修繕費用を除いています。 13
Slide 14: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション工事計画の損益想定 賃料上昇(2025年1月期実績)が継続した場合、5年後に損益がプラスに転化 想定図 2025年1月期 EPU（売却益除く）実績比 2025年1月期 10年後 +3％超 前提：賃料上昇の継続期間 20年 実績 20年後 +15％超 賃料上昇率 24.4％ 10年後 20年後 損益マイナスは積立金(負ののれん)を追加取り崩し*2 損益分岐点 2025年1月期末時点 5年後 築17.7年*3 賃料上昇額 *1 減価償却費 （工事金額相当） イニシャルコスト （工事期間による空室損失等） 減価償却費 最大 賃貸事業利益 10.5年後 16.7 21.2 26.2
Slide 15: 大規模修繕工事・資本的支出
大規模修繕工事・資本的支出 大規模修繕工事 エントランス ピアネッタ汐留 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 所在地 東京都港区 2025年1月期実績 5 物件 740百万円 148百万円 延床面積 2,815.62㎡ Before After 建築時期 2005年2月 上場来実績 128 物件 12,954百万円 101百万円 廊下 工事金額 90百万円 (税込) 資本的支出の推移 Before After 減価償却費の範囲内でコントロール 単位： 百万円 専有部リノベーション工事 3,500 2025年1月期 減価償却費 3,586百万円 大規模修繕工事 3,000 原状回復・修繕
Slide 16: 資産運用
03 資産運用
Slide 17: 稼働率の推移
稼働率の推移 期中平均稼働率 東京23区はリノベーション工事増加に伴い稼働率低下 エリア別 96.7% 96.7% 96.6% 96.5% 96.3% 98.2% 96.0% 98.6% 98.7% 98.6% 98.4% 98.3% *2 *3 東京23区 首都圏 政令指定都市等 解約率 *1 解約率は24.1月期に比べて、減少 96.5% 96.7% 96.4% 96.4% 96.4% 1.7% 1.7% 1.5% 1.4% 1.3% 1.2% 96.6% 96.5% 96.4% 96.3% 95.4% 95.9% 95.8% 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 2
Slide 18: 入替時の賃料動向
入替時の賃料動向 入替賃料変動率*1 過去最高の上昇 +10.5% +9.8% リノベーション工事の実績の詳細は、P.12をご参照ください。 ポートフォリオ全体 リノベーション住戸 契約比率*2(前賃料ベース) リノベーション住戸を除く （原状回復住戸） +7.5% +20.7% +26.2% +23.4% リノベーション住戸 +5.0% +7.4% 19% +4.0% +2.5% （25.1期工事実施住戸 24.4％) +1.5% +3.2% +2.7% リノベーション住戸を除く +1.8% 81% +1.0% 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 24.1
Slide 19: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
エリア・タイプ別の入替賃料変動率 エリア別 タイプ別 シングル コンパクト ファミリー&ラージ 東京23区 首都圏 政令指定都市等 +12.4% +12.9% +13.6% +12.6% +10.8% +10.3% +10.4% +8.5% +8.5% +6.9% +6.9% +6.0% +8.9% +6.0% +8.3% +8.9% +4.2% +4.2% +2.8% +2.1% +3.1% +1.4% +1.9% +4.7% +1.6% +1.1% +3.3% +3.8% +0.9% +2.5% +1.6% +0.2% -0.5% -1.8% -2.1% -0.8% 22.7期 23.1期
Slide 20: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.7% 96.3% 96.0% 95.8% 95.4% 95.9% 95.7% 96.7% 96.4% 期中平均稼働率 +5.4% 入替賃料変動率 +2.7% +12.4% +12.9% +10.5% +5.0% +9.8% +6.9% -1.8% 24.1期 24.7期 25.1期 24.1期 24.7期 25.1期 24.1期 24.7期 25.1期 契約比率(前賃料ベース) 仙台 仙台 2.1% 札幌 3.5% 97.1% 96.8% 95.8% 首都圏 4.7% 名古屋 3.6% 関西 8.0% +2.5%
Slide 21: 更新時の賃料動向・その他各種指標
更新時の賃料動向・その他各種指標 更新賃料変動率*1 過去最高の上昇 単位： 千円 更新住戸の約7割に賃料増額交渉、そのうち約6割が応諾 打診率 応諾率 9,828 （打診住戸に対する） 2024年 2025年 更新賃料変動率 変動額 1月期 1月期 63.2% 65.9% 68.9% 64.0% 更新戸数 ① 2,999戸 2,878戸 5,744 4,713 +2.6% うち増額打診戸数 ② 1,437戸 2,042戸 3,350 3,371 71.0% 2,032 +1.2% +1.3% 打診率 ②÷① 47.9% 71.0％ +0.9% +0.8% 47.9% 47.5% +0.5%
Slide 22: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 21期連続の賃料上昇を実現 坪単価の詳細 +1.09% ポートフォリオ全体 東京23区 +0.94% 24.1期 24.7期 25.1期 24.1期 24.7期 25.1期 +0.63% 期首 坪単価 11,388 11,456 11,608 13,816 13,977 14,210 +0.47% +0.45% 期末 坪単価 11,440 11,563 11,734 13,930 14,158 14,416 +0.13% 上昇率 +0.45% +0.94% +1.09% +0.83% +1.29% +1.45% 22.7期 23.1期 23.
Slide 23: 資産取得・売却
04 BEAMS: scAll
Slide 24: 取得・売却物件(予定)
取得・売却物件(予定) 取得 売却 都心・好立地の4物件を取得(予定) 物件数 取得価格 取得価格 都市計画事業用地として、 NOI平均利回り 東京都へ土地の一部売却(予定) 2025年1月期以降 4 物件 45 億円 4.2 % 2025年1月期 2025年7月期 2026年１月期 第三者 スポンサー スポンサー 第三者 No. 1 2 3 4 物件名 レジディア麻布十番Ⅱ 所在地 東京都港区 物件名 レジディア横濱大通り公園 レジディア国立 レジディア板橋 レジディア南砂町 所在地 神奈川県横浜市 東京都国立市 東京都板橋区 東京都江東区 対象地 （赤枠） 外観 取得(予定)価格 売却(予
Slide 25: 取得実績・鑑定評価の推移
取得実績・鑑定評価の推移 鑑定Cap Rateの推移 含み益 2,744 億円 (含み益率：59.5%) 鑑定直接還元利回り 期末算定価額*1 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) (百万円) *3 前期差異 内訳 算定価額 3.7% 2025年 2025年 前期 2025年 帳簿価額 エリア 前期差異*2 前期差異 との差額 (b)/(a) 1月期末 1月期末 差異 1月期末 (a) 賃貸収支 ER再取得 (b) 3.56% 東京23区 532,419 +3,250 18,191 +144 +193 -48 3.37% +0.01pt. 324,533 207,885
Slide 26: 財務状況
ME Advance Residence . Investment Corporation 26
Slide 27: 財務状況
05 財務状況
Slide 28: 財務状況
財務状況 2025年1月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 調達*1 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.15% 返済 調達 0.78% 0.80% 返済 2024年7月期末 2025年1月期末 前期末比 総額 104億円 115億円 0.70% 0.71% 0.66% 0.49% 0.45% 借入金 2,138 億円 2,149 億円 89.9% +11億円 0.43% 支払金利 0.45 ％ 1.15 ％ 投資法人債 241 億円 241 億円 10.1% - 6.4年 7.2年 5.3年 平均調達年限 調達年数 6.9 年 7.2 年 24.
Slide 29: 財務指標
財務指標 金融費用 平均残存年数 金利の固定化比率 変動金利 固定金利 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 1.1% 0.6% 1.5% 2.2% 4.0% 4.5% 7.2年 6.8年 0.66% 6.5年 6.4年 0.59% 0.62% 0.59% 0.57% 0.57% 5.1年 5.3年 5.0年 4.8年 4.8年 4.6年 4.6年 98.9% 99.4% 98.5% 97.8% 96.0% 95.5% 1.15% 0.78% 0.80% 0.69% 0.72% 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 23.1期 23.7期 24.1期 2
Slide 30: サステナビリティ
06 サステナビリティ
Slide 31: 外部評価・認証の取得状況
外部評価・認証の取得状況 CDP気候変動プログラム GRESBリアルエステイト評価 ロゴ 自動的に生成された説明 GRESB開示評価 ロゴ 中程度の精度で自動的に生成さ れた説明 A A 通算7回目 3スター獲得 「日本・住居・上場」の 最高評価「Aスコア」取得 参加者内で 1位*1 7連続「A」評価取得 MSCI ESG格付 ポートフォリオにおける認証・評価 2025年1月末時点 DBJ Green Building認証 *2 認証取得物件数 ,記 抽号が 挿象 含まれている画像 絵 自動的に生成された説明 目標・KPI 2030年度迄 1物件 環境認証・省エネ認証の取得割合 30％以上（延
Slide 32: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み Environmental(環境) J-REIT初 物件非常用発電機における次世代バイオ燃料の導入 エネルギー使用量 ライフサイクルアセスメント*1に基づくGHG排出量 最大約 90％削減（軽油対比） 目標・KPI 2030年度迄 原単位 20％削減 （2018年度比） 総量 原単位 (MWh) (MWh/㎡) 燃料 地域冷暖房 電気 原単位 20,000 0.090 15,000 2023年度 原単位削減率実績 0.080 10,000 0.070 約 6.3%削減 5,000 Neste社製の次世代バイオ燃料 導入対象の非常用発電機 「 Renewable
Slide 33: 参考情報
07 参考情報
Slide 34: 当期純利益（売却益除く）に対する増減率
当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 増減 対 前期の当期純利益(売却益除く) 単位： 百万円 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 営業収益（売却益除く） 18,160 18,364 18,711 18,863 +203 +347 +152 +2.8% +4.7% +2.1% 賃料・共益費収入 16,919 17,172 17,482 17,664 +253 +309 +182 +3.5% +4.2% +2.5% 24.7期以降の通期保有物件 16,700
Slide 35: 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率
1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ *1 *1 増減率 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 増減 対 前期の1口当たり当期純利益 (売却益除く) 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 1口当たり当期純利益 2,732円 2,552円 2,570円 2,570円 -180円 +18円 - -7.1% +0.7% - 当期純利益のうち内部留保する額/口 -186円 - - -28円 +186円 - -28円 +7.3% - -1.1% 1口当たり当期純利益 (売却益除く) 2,546円 2,55
Slide 36: 2025年1月期決算 前期比
2025年1月期決算 前期比 主な変動要因(前期比) 単位： 百万円 2024年7月期 2025年1月期 増減 営業収益 -330 単位： 百万円 実績 実績 不動産等売却益 -533 18,694 18,364 24.7期および25.1期における物件取得・売却 +149 (287物件ベース*1) (289物件ベース) 営業収益 -330 既存物件の賃貸事業収入 +53 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.3％ 96.0％ 賃料・共益費収入 +108 不動産等売却益 533 - -533 礼金収入 -28 営業利益 8,729 8,249 -479 更新料収入 -34 減価償却費 3,486
Slide 37: 2025年1月期決算 予想比
2025年1月期決算 予想比 主な変動要因(予想比) 単位： 百万円 2025年1月期 2025年1月期 増減 営業収益 +84 単位： 百万円 前回予想 実績 不動産等売却益 - 18,279 18,364 25.1期における物件取得・売却 +10 (288物件ベース) (289物件ベース) 営業収益 +84 既存物件の賃貸事業収入 +73 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.0％ 賃料・共益費収入 +26 不動産等売却益 - - - 礼金収入 +16 営業利益 8,187 8,249 +61 更新料収入 +7 減価償却費 3,589 3,586 -2 その他 +24 固都税
Slide 38: 2025年7月期業績予想 2025年1月期比
2025年7月期業績予想 2025年1月期比 主な変動要因(2025年1月期比) 単位： 百万円 2025年1月期 2025年7月期 増減 営業収益 +347 単位： 百万円 実績 今回予想 不動産等売却益 - 18,364 18,711 25.1期および25.7期における物件取得・売却 +96 (289物件ベース) (291物件ベース) 営業収益 +347 既存物件の賃貸事業収入 +250 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.0％ 賃料・共益費収入 +239 不動産等売却益 - - - 礼金収入 +1 営業利益 8,249 8,343 +94 更新料収入 +27 減価償却費 3
Slide 39: 2026年1月期業績予想 2025年7月期比
2026年1月期業績予想 2025年7月期比 主な変動要因(2025年7月期比) 単位： 百万円 2025年7月期 2026年1月期 増減 営業収益 +232 単位： 百万円 今回予想 今回予想 不動産等売却益 +79 18,711 18,943 25.7期および26.1期における物件取得・売却 +20 (291物件ベース) (291物件ベース) 営業収益 +232 既存物件の賃貸事業収入 +132 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.0％ 賃料・共益費収入 +159 不動産等売却益 - +79 +79 礼金収入 -1 営業利益 8,343 8,444 +100 更新料収入 -2
Slide 40: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅特化型J-REIT 最大級*1の資産規模 4,954億円 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*2 257億円 (2025年1月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2025年3月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 *2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 40
Slide 41: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2025年1月31日時点 289 物件 848,208 ㎡ 22,907 戸 4,954 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 6% 15分超 0.4% 賃料保証型 7% 学生マンション契約 7% 5年超10年以下 政令指定都市等 20年超 10% 20% 21% 10年超15年以下 6% 首都圏 5分超10分以内 個人 5分以内 10% 35% 58% 法人 54% 東京
Slide 42: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 働 96.2% 96.4% 96.2% 96.6% 96.4% 96.4% 96.1% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.2% 96.7% 96.6% 96.5% 96.7% 96.3% 96.0% 高稼働率を維持 率 95.9% 95.9% 95.9% 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.
Slide 43: 総資産LTV
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 57.7% 56.9% 56.2% 56.0% 52.4%52.3% 52.2% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% L 49.9% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.0% 49.3% 49.5% 48.5% 48.6% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 47.3% 54.6% 53.5% 53.7% 53.8% 環境変化に備えた T 51.2% 52.1% 50.1% 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO 負債比率 V 第3
Slide 44: 収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降）
収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降） 専有部リノベーション工事の拡大推進 ー時差異等調整積立金の追加取崩し 東京23区を中心に約8,000戸,13年間実施を想定 概念図（1住戸当たりの営業損益） 概念図（分配金） 当初12年間 13年目以降 一時的な営業損益のマイナスを補填 営業損益マイナス 調整後EPU （積立金 追加取崩し） EPU増加に寄与 追加 取崩し 減価償却費 リノベーション工事 低下 EPU 償却終了 EPU 及び 賃料上昇 償却方法の見直し EPU 賃料上昇額 減価償却費等 賃料上昇額 減価償却費等 2023年1月期以前 2023年7月期以降 長期的 償却方法の見直し
Slide 45: エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 全体 +10.5% +0.7pt. 100.0% +12.8% -5.0% 86% 10% 全体 +10.4% +2.2pt. 39.9% +13.3% -5.4% 83% 12% 東京23区 +12.9% +0.5pt. 75.1% +13.8% -3.0% 94% 3% 東京23区 +14.2% +2.8pt. 27.9% +14.9% -3.6
Slide 46: スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後）
スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後） 計 19 物件 想定規模 *1 約 410 億円 （竣工済 289 億円） 伊藤忠グループによる開発案件 東京23区内における開発案件の所在地 想定規模 竣工済 物件数 総戸数 (億円) (億円) 東京駅10km圏内 東京駅5km圏内 - - - - 足立区 東京駅10km圏内 8 529 180 159 板橋区 その他東京23区 7 436 130 80 北区 練馬区 葛飾区 その他地域 4 672 99 49 荒川区 豊島区 台東区 計 19 物件 1,637 戸 410 億円 289 億円 文京区 墨田区 中野区 江戸川区 その他地域とは、東
Slide 47: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ ～ 10% その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 投資比率 運営型賃貸住宅*3 上限20% 各住戸タイプのいずれかに属する運営型賃貸住宅への
Slide 48: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2025年1月末時点 上場来の物件売買実績（2011年1月期以降） シングルタイプが中心 上場来の 運営型 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 159物件 58物件 東京23区 +3,293 +823 +476 -148 +43 +25 +4,512 首都圏 +563 +27 -104 - -485 - +1 取得・売却価格合計 2,387億円 871億円 政令指定都市等 +1,956 +1,481 +472 +64 +174 +11 +4,158 *1 *2 加重平均NOI利回り 5
Slide 49: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年1月期末時点 2 物件 27 億円 0.5 % 163 戸 100 % 6.6 % 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の転用可能性、売却可能性を考
Slide 50: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年1月期末時点 21 物件 251 億円 5.1 % 2,146 戸 100 % 5.6 % (運営型賃貸住宅：1.7％) (賃料保証型契約のため) 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉 R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レ
Slide 51: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 33年 築10年 築20年 築30年 before after 160 共用部修繕工事 工事費：137百万円 140 120 専有部リノベーション 100 工事費： 2010年2月 4,109千円/戸 大規模修繕 80 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 30年 築10年 築20年 築30年 before after 130 120
Slide 52: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2025年1月末時点 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀行 373 15.6 第22回債 2015.4 10 20 三井住友信託銀行 278 11.6 第24回債 2015.10 10 15 みずほ銀行 236 9.9 第25回債 2016.6 15 30 投資法人債 日本政策投資銀行 146 6.1 第27回債 2017.7 10 30 10% 三井住友銀行 138 5.8 第28回債 保険会社 みずほ信託銀行 13
Slide 53: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2025年1月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 351,467 24.5% 金融機関 187 -6 896,675 -9,771 62.6% 信託銀行 9 - 674,661 -6,243 47.1% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 222,655 15.5% （うち投資信託口） 30 1 485,595 -6,929 33.9% 野村信託銀行株式会社（投信口） 68,114 4.8% 地方銀行 41 -2 78,000 -77 5.4% STICH
Slide 54: マテリアリティと目標
マテリアリティと目標 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ （非化石証書・グリーン熱証書） SCOPE3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・サプライヤーとの協働 ・水
Slide 55: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.4 % 経済的損害への対応 2025年1月期末 時点 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,714 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 ～5m 5 物件 41 億円 262 戸 損失額 64 億円 ＜ 100億円*1 ～3m 46 物件 913 億円 4,437 戸 取得時の検討事項 火災保険にて ～0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 65 物件 1,222億円
Slide 56: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 2021 2022 2023 2024 54% 100,000 55% 50% 84,145 80,000 45% 46% 44% 60,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 40,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 646 実収入 (月額) 2012年比 615 20,000 582 588 250% 600千円 571 535 523
Slide 57: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 56,828 54,342 49,655 53,457 54,342 56,228 53,195 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 47,591 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
Slide 58: FFOペイアウトレシオ詳細
FFOペイアウトレシオ詳細 *1 2024年7月期 2025年1月期 内部留保からの分配 積立金の定額取崩し 積立金の追加取崩し 単位：百万円 賃貸事業費 賃貸事業費 販管費 販管費 営業外費用等 営業外費用等 7,462 FFO 10,901 7,377 FFO 10,783 賃貸収入 賃貸収入 減価償却費 減価償却費 3,586 336 ペイアウトレシオ 18,160 18,364 3,486 335 ペイアウトレシオ 612 75.8％ 539 75.8％ 当期純利益 当期純利益 当期純利益 当期純利益 からの分配金 （売却益除く） からの分配金 （売却益除く） 7,315 7,315
Slide 59: 投資口価格・時価総額の推移
投資口価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 2025.1末 時価総額 1,688億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 4,095億円 期末終値 172,300円 341,000円 310,000円 373,500円 338,500円 367,000円 317,500円 346,500円 325,000円 315,000円 142,9
Slide 60: 主要な経営指標等の推移
主要な経営指標等の推移 単位 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2025年1月期 物件数 件 271 271 272 272 277 277 277 283 287 289 取得価格 百万円 456,710 458,596 459,211 462,267 468,785 472,052 472,314 481,991 493,565 495,414 期末帳簿価額 百万円 430,190 431,092 430,031 431,895 437,697 440,317 4
Slide 61: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2025年1月31日） 単位：千円 （2025年1月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 16,637,022 営業未払金 794,279 信託現金及び信託預金 8,358,971 短期借入金 2,000,000 営業未収入金 164,312 1年内償還予定の投資法人債 5,500,000 前払費用 388,710 1年内返済予定の長期借入金 21,300,000 その他 19,697 未払金 1,592,244 貸倒引当金 -1,221 未払費用 68,945 流動資産合計 25,567,494 未払消費税等 952 固定資産 前受金 89
Slide 62: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （自 2024年8月1日 至 2025年1月31日） （自 2024年8月1日 至 2025年1月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 18,364,306 賃貸事業収入 営業収益合計 18,364,306 賃貸料収入 16,131,911 営業費用 共益費収入 1,041,080 賃貸事業費用 8,077,944 駐車場収入 477,410 資産運用報酬 1,353,464 計 17,650,402 資産保管手数料 10,344 その他収入 一般事務委託手数料 59,132 付帯収入 140,947 役員報酬 8,100 その他 57
Slide 63: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 東京23区 151 154 153 152 PF全体 114 135 155 150 157 140 289物件 159 097 094 145 177 2025年1月末時点 121 138 104 178 189 071 125 053 126 120 184 024 115 170 165 131 147 158 180 112 143 095 108 098 128 161 190 169 122 029 090 172 011 009 099 179 137 164 099 100 141 059 077 103 012 062 080 087 084 171 1
Slide 64: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 近畿 広島 12物件 札幌 2.5% 002 029 050 061 081 049 015 022 048 026 063 045 076 031 065 025 058 024 075 034 072 073 084 041 1物件 0.1% 059 077 080 082 011 012 仙台 051 014 055 039 10物件 044 085 035 040 008 046 2.1% 037 079 057 056 27物件 8.5%* 062 054 078 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 038 R ：政令指定都市 052
Slide 65: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,640 2,366 96.1% 4.3% 96.0% T-031 レジディア自由が丘 東京都目黒区 2002/3 28
Slide 66: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,410 1,358 77.4% 8.8% 100.0% T-085 レジディア三宿 東京都世田谷区 2015/4 43 1,159
Slide 67: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-113 レジディア銀座東 東京都中央区 2004/9 94 2,000 0.4% 3,180 1,818 74.9% 4.0% 95.4% T-140 レジディア南千住 東京都荒川区 2007/3 175 2,580
Slide 68: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-165 レジディア浅草吾妻橋 東京都墨田区 2007/9 60 876 0.2% 1,470 844 74.0% 3.5% 95.0% S-004 レジディア東松戸 千葉県松戸市 2007/4 44 1,100 0.
Slide 69: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) S-038 レジディア横濱大通り公園 神奈川県横浜市 2021/3 19 589 0.1% 665 638 4.2% 14.2% 78.7% R-037 レジディア仙台宮町 宮城県仙台市 2008/1 67 529 0.
Slide 70: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 取得価格 期末算定価額 帳簿価額 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) 投資比率 (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-063 レジディア北二条イーストⅡ 北海道札幌市 2007/2 51 538 0.1% 722 478 50.9% 1.2% 100.0% T 東京23区 185 12,799 345,474 69.7% 532,419 324,533 64.1% R-064 レジディア
Slide 71: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2025年3月17日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数： 102名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等： 取締役会 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会
Slide 72: 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては…
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全
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