80 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Sep 17, 2026
Slide 1: 第32期 2026年7月期 決算説明会資料
第32 2026年7月期 決 算 説 明 会 資 料 2026.2.1 – 2026.7.31 期 証券コード 3269
Slide 2: 資産運用会社の代表取締役就任のご挨拶
資産運用会社の代表取締役就任のご挨拶 投資主の皆様へ 賃料成長を基盤に、持続的な成長へ 投資主の皆様におかれましては、アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）の運用 に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 さらなる投資主価値の向上を目指して 2026年7月期（自2026年2月1日 至2026年7月31日）の決算につきまし ては、当期の1口当たり分配金は前期比+5円の3,225円となり、11期連続の増 配となりました。 足元の住宅賃貸市場は、賃金上昇等を背景とした堅調な賃貸需要に支えられ、 引き続き良好な環境が継続しています。こうした環境のもと、ADRの資産運用会社 である当社は、エンジニ
Slide 3: 目次
目次 01 戦略・決算ハイライト 03 内部成長 06 サステナビリティ 運用方針（2026年1月期 決算説明資料再掲） 4 専有部リノベーション工事の実績 17 外部評価・認証の取得状況/賛同するイニシアティブ 35 賃料動向 55 エグゼクティブサマリー 5 ビフォーアフター事例 18 ESGレポート2026の発行予定 36 エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳 56 FFOPUの持続的成長に向けた運用戦略 6 稼働率の推移 19 07 参考情報 良質なポートフォリオの形成 57 収益力向上に向けた運用施策 7 入替時の賃料動向 20 有利子負債構成 58 アドバンス・レジデンスの強
Slide 4: 戦略・決算ハイライト
Strategy & Policy 戦略・決算ハイライト 3
Slide 5: 運用方針（2026年1月期 決算説明資料再掲）
01 戦略・決算ハイライト 2026年1月期 決算説明資料再掲 足元の市場環境を的確にとらえ、「長期安定的な利益分配の実現」を目指す 本投資法人が認識する足元の市場環境 今後の運用方針 賃料成長を軸とした収益力の継続的な強化 • 新築開発コスト上昇に伴う供給制約を背景に、需給環境は引き締まり傾向 • 稼働率の安定を前提に、募集・更新時賃料の引上げを通じた収益向上の追求 内部成長 • 賃金上昇を背景に、賃料改定が進めやすい環境 • 金利上昇局面において、金融コスト増加を上回る収益成長が求められる • 専門部署による専有部リノベーション工事を通じた付加価値創出 • ESGの視点を取り入れた資産価値
Slide 6: エグゼクティブサマリー
01 戦略・決算ハイライト エグゼクティブサマリー 金利上昇局面においても1口当たりFFO *1(FFOPU)年平均成長率＋2.0％以上を達成し、11期連続増配を実現 FFOPU DPU *2 1口当たりNAV *3 前年同期比+3.0％ 前年同期比+1.0％ 前年同期比+4.5％ 189,810 単位：円 4,017 単位：円 3,225 単位：円 185,231 （181,419） 3,948 3,220 181,650 （176,520） 3,900 3,192 178,293*4 3,804*4 2,988*4 （172,621） （168,975*5） 成長率 成長率 成長率 +3.
Slide 7: FFOPUの持続的成長に向けた運用戦略
01 戦略・決算ハイライト FFOPUの持続的成長に向けた運用戦略 成長ドライバーの前提を再設定し、賃料成長を軸にFFOPU年平均＋2.0％以上を目指す FFOPU推移および成長イメージ 会計要因による振れを排し、実質的なキャッシュ創出力を示す指標 FFOPU = （当期純利益+減価償却費等-不動産売却損益）÷ 発行済投資口数 FFOPU成長目標の内訳 単位：円 主たる成長ドライバー 従前の前提 新たな前提 FFOPU ① 賃料成長 ＋6.0％/年～ ＋7.0％/年 1口当たり減価償却費 1口当たり当期純利益（売却益除く） 4,098 費用増加を適切にコントロール 4,055 3,948 4,
Slide 8: 収益力向上に向けた運用施策
01 戦略・決算ハイライト 収益力向上に向けた運用施策 専門部署による商品企画と、施工会社との連携による安定的な工事推進体制を強みに、専有部リノベーション工事を着実に推進し、収益成長につなげる 専有部リノベーション工事の実行力と成長ポテンシャル その他の取組み 間取り・収納などの最適化 対象住戸・進捗状況 省エネ・環境性能にも配慮 キッチンオープン化 運用形態の最適化による収益力向上 対象住戸*1 個別物件の特性や賃貸市場を踏まえ、 工事の企画 ポートフォリオの約 4割 運用形態を見直し、収益力の向上を図る 市場・入居者ニーズを踏まえた 企画立案と設計 変更前 変更後 東京23区比率 学生向け
Slide 9: メモ
メモ 8
Slide 10: FFOPUを軸とした収益構造の分析
01 戦略・決算ハイライト FFOPUを軸とした収益構造の分析 賃料上昇を背景としたNOI拡大により、金融コスト上昇を上回る成長を確保し、年率2.0％以上のFFOPU成長を想定 FFOPUの変動要因 成長率 1口当たり減価償却費 +2.0% 1口当たり当期純利益（売却益除く） 成長率 +2.7% 予想 予想 NOI 当期実績 NOI 4,098円 FFOPU 4,055円 （取得・売却） NOI 4,017円 （取得・売却） +2円 前期実績 金融コスト +29円 金融コスト NOI 金融コスト 販管費 （取得・売却） 販管費 3,948円 NOI +27円 -49円 -63円 （既存物件）
Slide 11: NOI成長とコスト吸収力
01 戦略・決算ハイライト NOI成長とコスト吸収力 インフレ環境下においても、費用比率の安定化を通じて収益構造の健全性を維持 NOI推移 賃料収入に占める割合の推移 費用 賃料収入に占める割合 単位：百万円 15,701 NOI構成 賃貸事業費用*1の内訳（賃料収入比） 15,217 単位：百万円 14,856 その他 損害保険料 0.1% その他 1.0% 4,820 14,401 費用 4,579 4,691 4,676 賃料収入比（26.7月期） 水道光熱費 1.4% 支払地代 2.2% 原状回復・修繕費 25.7％ 5.8% 成長率 賃 業務委託料等 2.9% 合計 25.9% 25
Slide 12: キャッシュアロケーション・分配金見通し
S E C T I O N 2 キャッシュアロケーション・分配金見通し 11
Slide 13: 成長とライフサイクルコストを踏まえた期中のキャッシュ配分
02 キャッシュアロケーション・分配金見通し 成長とライフサイクルコストを踏まえた期中のキャッシュ配分 期中に創出するキャッシュを、専有部リノベーション工事を中心とした資産価値向上へ積極的に配分 26.7月期のキャッシュ活用の全体像 期中のキャッシュ配分 専有部リノベーション工事 14.1億円 資本的支出 28.6億円 大規模修繕工事 7.5億円 FFO成長 成長投資 その他 6.9億円 減価償却費 ライフサイクルコスト 残余キャッシュ 37.5億円 資本的支出の推移 負ののれんの活用 （8.6億円） 専有部リノベーション工事 大規模修繕工事 FFO 原状回復・修繕工事（日常・その他計画） 単
Slide 14: 成長と還元を見据えた売却資金の配分
02 キャッシュアロケーション・分配金見通し 成長と還元を見据えた売却資金の配分 物件売却により創出した資金を、中長期的な収益成長を見据えて物件取得に優先配分しつつ、投資主還元にも柔軟に活用 26.7月期～27.7月期(公表済)のキャッシュ活用の全体像 含み益*1 売却益等の還元の推移 売却時のキャッシュ配分 含み益率64.6％ 7.2億円 7.0億円 7.0億円 内部留保残高 3,041億円 6.3億円 内部留保残高 2,913億円 (2026年1月期 分配後) (2027年7月期予想 分配後) 含み益率 34.9億円 29.5億円 64.6% ＋ 投資主還元 62.5% 売却益 15.0億
Slide 15: DPUの成長見通し
02 キャッシュアロケーション・分配金見通し DPU*1の成長見通し 11期 FFOPU成長を基盤に、売却益等の還元や負ののれんを活用し、安定的なDPU成長へ 連続増配 21.7期～26.7期 専有部リノベーション工事の 本格化前 拡大期 巡航期 取組みフェーズ 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 26.1期 26.7期 27.1期 27.7期 成長率 FFOPU +0.1% +1.8％ +2.6％ +2.8％ +0.7％ -2.5％ -0.4％ +2.7％ +3.6％ +3.8％ +3.0% +2.7％ +2.0％ 前年
Slide 16: （ご参考）DPUの内訳
02 キャッシュアロケーション・分配金見通し （ご参考）DPUの内訳 分配金は基礎収益を基盤とし、売却益および負ののれんの活用により構成 構成要素 売却益等の還元 DPU 負ののれんの定額活用 負ののれんの追加活用 売却益等 含み益の実現化、安定成長に活用 当期純利益（売却益除く）からの分配 の還元 単位：円 毎期3.35億円（1口当たり117円）以上の定額活用*1 前期実績 当期実績 予想 予想 定額 （2017年1月期より開始） 3,220 3,225 3,253 3,258 負ののれんの活用 追加 専有部リノベーション工事および償却方法の見直し等に係る追加活用 （2023年7月期より開始
Slide 17: 内部成長
SECTION3 Alabak: PS
Slide 18: 専有部リノベーション工事の実績
03 内部成長 専有部リノベーション工事の実績 想定ROI *1 15.4％と高い投資効果を継続し、良好な実績を背景に、リノベーションを通じた賃料成長を引き続き推進 工事戸数 入替賃料変動率*2 収益性とコスト管理 26.7月期に工事を実施した292戸のうち、 成約住戸の入替賃料変動率は+36.2％ *3 想定回収期間*4：6.5年 想定ROI：15.4％ 190戸が成約（成約率65％） 2回目以降の新規契約も賃料水準は上昇 単位：戸 入替賃料変動率 専有部リノベーション工事後の初回契約 平均工事金額*5の推移 単位：百万円 308 305 308 入替賃料変動率 2回目以降の新規契約 +36
Slide 19: ビフォーアフター事例
Before After 洗面台 T-039 レジディアタワー目黒不動前 間取り 1LDK+S 面積 79.90㎡ 洗面台 工事金額*1 9.3百万円 ノルディック キッチン キッチン ハイグレードライン T-056 レジディア祐天寺 ユニットバス 間取り 2LDK 面積 60.74㎡ 工事金額*1 6.9百万円 ユニットバス After Before *1 工事金額は税抜の金額を記載しています。なお、一部の日常修繕費用を除いています。 18
Slide 20: 稼働率の推移
03 内部成長 稼働率の推移 専有部リノベーション工事の影響を受けつつも、稼働率は95.9％と安定しており、今後も安定的な推移を見込む 期中平均稼働率 エリア別 *3 *4 96.7% 東京23区 首都圏 政令指定都市等 96.3% 96.1% 96.0% 95.9% 98.7% 95.7% 98.6% 解約率 *1 98.3% 98.3% 98.2% 96.7% 96.4% 96.4% 1.5% 1.6% 96.2% 97.6% 1.3% 1.5% 1.3% 1.2% 95.8% 95.7% 96.3% 95.8% 95.5% 95.4% 95.3% 95.5% 24.1期 24.7期 25
Slide 21: 入替時の賃料動向
03 内部成長 入替時の賃料動向 入替賃料変動率は過去最高となり、強い需給環境を反映 入替賃料変動率*1 ポートフォリオ全体 +18.7% リノベーション住戸 契約比率*2 +16.2% +35.8% 原状回復住戸 （リノベーション住戸除く） +14.9% +29.6% リノベーション住戸 +28.8% 17% +9.8% +10.5% +5.0% +13.1% +15.1% （26.7期工事実施住戸 +36.2％) +10.9% +7.5% +7.4% 原状回復住戸 +2.7% 83% 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 26.1期 26.7期 25.7期 26.1期 26.7期
Slide 22: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
03 内部成長 エリア・タイプ別*1の入替賃料変動率 エリア別・タイプ別のいずれも同様の傾向で、入替賃料変動率は前年同期比で上昇し、過去最高を更新 エリア別 タイプ別 東京23区 首都圏 政令指定都市等 シングル コンパクト ファミリー&ラージ +20.0% +22.0% +19.8% +18.0% +17.5% +16.5% +12.4% +12.9% +18.4% +13.6% +12.6% +19.6% +13.6% +11.7% +10.8% +17.1% +15.5% +6.9% +8.3% +8.5% +10.4% +14.0% +16.4% +6.0% +4.2% +13.0%
Slide 23: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
03 内部成長 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.1% 95.9% 95.5% 95.9% 95.1% 95.7% 95.5% 95.3% 94.4% 期中平均稼働率 入替賃料変動率 +22.0% +8.0% +8.0% +14.9% +18.7% +20.0% +16.2% +18.0% +4.2% 25.7期 26.1期 26.7期 25.7期 26.1期 26.7期 25.7期 26.1期 26.7期 契約比率*1 仙台 2.3% 札幌 3.6% 仙台 首都圏 6.6% 95.8% 95.9% 94.8% 名古屋 3.2% 関西 8.9%
Slide 24: 更新時の賃料動向・その他各種指標
03 内部成長 更新時の賃料動向・その他各種指標 打診率・応諾率ともに前年同期比で上昇し、更新時の増額交渉も順調に進展 更新賃料変動率*1 (単位:千円) 2025年7月期 2026年7月期 21,232 応諾率（打診住戸に対する） 更新賃料変動率 変動額 20,779 71.5% 74.3% 更新戸数 ① 3,985戸 3,635戸 14,788 64.0% 64.5% +4.9% うち増額打診戸数 ② 3,164戸 2,931戸 9,828 +4.4% 打診率 打診率 ②÷① 79.4% 80.6％ 5,744 +3.1% 4,713 +2.6% 79.4% 85.8% 80.6% 71.
Slide 25: 収益向上に寄与した賃料改定の成果
03 内部成長 収益向上に寄与した賃料改定の成果 インフレ局面においても収益の維持・向上が図れる構造であり、ポートフォリオ全体で+2.3％上昇 入替 更新 合計 原状回復住戸 リノベーション住戸 賃料変動率 ＋18.7％ ＋15.1％ ＋35.8％ ＋4.4％ ＋9.4％ （変動額） （＋48百万円/月） （＋32百万円/月） （＋15百万円/月） （＋20百万円/月） （＋69百万円/月） 賃料改定の 対象割合 *1 賃料ベース 8.6％ 7.1% 1.5% 15.7％ 24.2％ （PF全体比） ポートフォリオ全体 への影響度 +1.6％ +1.1% +0.5% +0.7％ +2.3％ *
Slide 26: 資産取得・売却
SECTION4 BEAMS scall
Slide 27: ポートフォリオ構成の変化
04 資産取得・売却 ポートフォリオ構成の変化 相対的に築年数の経過した物件を売却し、東京23区を中心とした物件取得を通じて、中長期的なポートフォリオの競争力向上を図る 2026年1月期末 売却 取得 物件売買後 投資エリア（取得価格ベース） 物件数 287物件 3物件 7物件 291物件 政令指定都市等 資産規模 19% (取得価格ベース) 5,001億円 26.3億円 109.2億円 5,084億円 首都圏 11% 平均築年数*1 18.9年 23.0年 11.7年 18.7年 東京23区 71% 売却益 16.7億円 15.0億円 売却益率（簿価に対して） - 平均築年数低下 66.5％
Slide 28: 取得物件（2026年7月期）
04 資産取得・売却 取得物件（2026年7月期） パイプラインおよび第三者から内部成長余地と立地競争力を備えた4物件・取得価格合計69.6億円を平均NOI利回り3.9％で取得 2026年5月19日付公表 2026年5月28日付公表 2026年5月29日付公表 レジディア松陰神社前 レジディアときわ台 レジディア武蔵小山 レジディア横濱戸部 東京23区 パイプライン 東京23区 東京23区 首都圏 所在地 東京都世田谷区 東京都板橋区 所在地 東京都品川区 所在地 神奈川県横浜市 取得日 2026年5月27日 2026年5月28日 取得日 2026年6月30日 取得日 2026年7月1日 取得
Slide 29: 取得物件（2027年1月期）
04 資産取得・売却 取得物件（2027年1月期） パイプライン以外の第三者から3物件を取得し、取得価格合計39.6億円・平均NOI利回り4.0％ 2026年8月20日付公表 2026年8月26日付公表 レジディア東日暮里 レジディア亀戸Ⅱ レジディア桜新町 東京23区 東京23区 東京23区 取得方針 ⚫ 内部成長ポテンシャルを重視 取得価格の推移 所在地 東京都荒川区 東京都江東区 所在地 東京都世田谷区 100.2億円 69.6億円 取得日 2026年8月28日 取得予定日 2026年9月30日 39.6億円 取得価格 1,200百万円 1,160百万円 取得価格 1,600百万円 鑑定
Slide 30: 売却物件（2026年7月期・2027年1月期）
04 資産取得・売却 売却物件（2026年7月期・2027年1月期） 3物件を売却し、売却価格合計38.2億円、売却益*1 15.0億円を確保(予定) 2026年2月24日付公表 2026年6月24日付公表 2026年8月26日付公表 売却候補の選定方針 レジディア文京湯島Ⅱ レジディア徳川 レジディア天神橋 ⚫ 資本効率 (含み益) 東京23区 政令指定都市等 政令指定都市等 収益水準に対する含み益の積み上がり ⚫ 成長性・競争力 (エリア、築年数) 賃料成長余地が乏しい ⚫ 投資効率・リスク (リノベーション工事) 追加投資による収益改善効果が限定的 売却益の推移 所在地 東京都文京区 所
Slide 31: 投資機会の拡充に向けた取組み
04 資産取得・売却 投資機会の拡充に向けた取組み 資産運用会社は、サンフロンティア不動産株式会社（SFF社）との間でパイプラインサポート契約を締結 スポンサーを通じた連携 SFF社概要 資本業務提携 (2026年2月) 名称 サンフロンティア不動産株式会社（東証プライム上場） 所在地 東京都千代田区有楽町1-2-2 第三者割当増資等により 設立年月 1999年4月 持分法適用会社化 (2026年4月) 事業内容 不動産再生事業、不動産サービス事業、ホテル・観光事業等 パイプラインサポート 契約締結 (2026年7月) 運用ファンド間における資産取得の検討順位について パイプラインサポート契約
Slide 32: 財務
S E C T I O N 5 財務 31
Slide 33: 財務状況
05 財務 財務状況 2026年7月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 調達*1 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 返済 調達 2.12% 1.47% 返済 2026年1月期末 2026年7月期末 前期末比 1.00% 総額 176億円 248億円 借入金 2,266 億円 2,338 億円 92.6% +72億円 0.74% 0.66% 0.64% 0.56% 0.71% 0.72% 支払金利 0.64％ 2.12％ 投資法人債 186 億円 186 億円 7.4% - 調達年数 5.7年 6.5年 5.9年 5.5年 6.5年 平均調達年限 合計
Slide 34: 財務指標
05 財務 財務指標 平均残存年数3年以上・固定化比率80％以上を維持し、金利上昇局面においても安定的な資金調達構造を確保 金融費用 平均残存年数 固定化比率 2.12% 平均残存年数 変動金利 固定金利 平均支払金利 平均調達金利 平均調達年限 2.2% 4.0% 4.5% 7.0% 8.1% 8.2% 1.47% 6.4年 7.2年 6.5年 1.15% 0.94% 5.9年 5.5年 1.00% 4.8年 0.80% 0.78% 4.6年 4.6年 0.62% 0.66% 0.69% 4.5年 4.3年 4.3年 0.57% 97.8% 96.0% 95.5% 93.0% 91.9% 9
Slide 35: サステナビリティ
S E C T I O N 6 サステナビリティ 34
Slide 36: 外部評価・認証の取得状況/賛同するイニシアティブ
06 サステナビリティ 外部評価・認証の取得状況/賛同するイニシアティブ CDP気候変動プログラム GRESBリアルエステイト評価 GRESB開示評価 A 2年連続 A 最高評価「Aスコア」取得 8年連続「A」評価取得 通算8回目 3スター獲得 サプライヤー・エンゲージメント評価 レジデンシャル評価 「日本・住居・上場」の 「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定 「アジア・トップパフォーマー」選出 参加者内で 1位 MSCI ESG格付 賛同するイニシアティブ ポートフォリオにおける認証・評価 目標・KPI 2026年7月末時点 認証取得物件数 ,記 抽号が 挿象 含まれている画像
Slide 37: ESGレポート2026の発行予定
06 サステナビリティ ESGレポート2026の発行予定 サステナビリティに関する方針や具体的な取組み施策等の開示充実に向け、2026年10月にESGレポート2026を発行予定 * 詳細については、本投資法人のホームページ（https://www.adr-reit.com/sustain/）及びESGレポート（https://www.itc-rm.co.jp/sustain/policy/#bge-anchor-esgreport）をご参照ください。 36
Slide 38: 参考情報
SECTION?7 EBS lak
Slide 39: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 Asset 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅特化型J-REIT 最大級*1の資産規模 5,053億円 Equity (2026年7月31日時点) J-REIT 最大級*1の負ののれん残高 230億円 (2026年7月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2026年9月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 38
Slide 40: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2026年7月31日時点 289 物件 843,242 ㎡ 22,776 戸 5,053 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 7% 賃料保証型 14% 15分超 0.4% 5年超10年以下 政令指定都市等 9% 19% 10年超15年以下 首都圏 20年超 9% 個人 11% 37% 5分超10分以内 5分以内 法人 53% 東京23区 35% 57% 70% 15年超2
Slide 41: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア（国内） 投資比率*1 住戸タイプ（国内） 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% コンパクト・タイプ 20 ～ 40% その他地域 ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ラージ・タイプ ～ 10% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 投資比率 その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)と 政令指定都市及びこれに準ずる都市をいいます。 運営型賃貸住宅 *3 上限20% 海外における投資対象地域は、北
Slide 42: 賃料成長によるFFOPU成長率への影響
賃料成長によるFFOPU成長率への影響*1 稼働率の安定を意識しつつ、入替・更新時の賃料改定を積極的に推進し、賃料成長によるFFOPUの最大化を目指す 入替賃料変動率・更新賃料変動率による賃料成長率への影響 賃料成長率によるFFOPU成長への影響 前提：稼働率は一定 更新賃料変動率 賃料成長率 FFOPU成長への影響 +3.0% +3.5% +4.0% +4.5% +5.0% +3.0% +4.8% +13.0% +3.2% +3.3% +3.5% +3.6% +3.8% +3.5% +5.6% +14.0% +3.3% +3.5% +3.6% +3.8% +3.9% +4.0% +6.4%
Slide 43: 金融コストによるFFOPU成長率への影響
金融コストによるFFOPU成長率への影響*1 金利動向を踏まえ、固定化比率・調達年限・調達金利のバランスを意識した財務運営により、金融コストの上昇を抑制し、FFOPUの安定的な成長を支える 期中調達によるFFOPU成長率への影響 期中調達の固定化比率 ×政策金利 前提：調達年限 6.0年 調達年限 × 政策金利 前提：期中調達の固定化比率 60％ 政策金利 政策金利 1.00% 1.25% 1.50% 1.75% 2.00% 1.00% 1.25% 1.50% 1.75% 2.00% 0％ -1.6% -1.9% -2.2% -2.6% -2.9% 3.0年 -1.8% -2.1% -2.5%
Slide 44: 当期純利益（売却益除く）に対する増減率
当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2026年1月期 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 増減 対 前期の当期純利益(売却益除く) 単位： 百万円 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 営業収益（売却益除く） 18,980 19,547 19,894 20,521 +566 +347 +627 +7.5% +4.5％ +8.1% 賃料・共益費収入 17,708 18,238 18,655 19,141 +530 +416 +486 +7.0% +5.4% +6.3% 26.1期以降の通期保有物件 17,455
Slide 45: 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率
1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2026年1月期 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 増減 対 前期の1口当たり当期純利益 (売却益除く) 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 1口当たり当期純利益 3,232円 3,055円 2,873円 2,748円 -177円 -182円 -125円 -6.7% -6.7% -4.6％ 当期純利益のうち売却益/口 586円 355円 171円 - -231円 -184円 -171円 -8.7% -6.8％ -6.3% 1口当たり当期純利益 (売却益除く) 2
Slide 46: 2026年7月期決算 前期比
2026年7月期決算 前期比 主な変動要因(前期比) 単位： 百万円 2026年1月期 2026年7月期 増減 営業収益 -93 単位： 百万円 実績 実績 不動産等売却益 -659 20,653 20,560 26.1期および26.7期における物件取得・売却 +88 (287物件ベース)*1 (289物件ベース) 営業収益 -93 既存物件の賃貸事業収入 +477 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.7％ 95.9％ 賃料・共益費収入 +448 不動産等売却益 1,673 1,013 -659 礼金収入 +22 営業利益 10,256 9,892 -363 更新料収入 +22 減価償却費
Slide 47: 2026年7月期決算 予想比
2026年7月期決算 予想比 主な変動要因(予想比) 単位： 百万円 2026年7月期 2026年7月期 増減 営業収益 +298 単位： 百万円 前回予想 実績 不動産等売却益 +276 20,262 20,560 26.7期における物件取得・売却 +37 (286物件ベース) (289物件ベース) 営業収益 +298 既存物件の賃貸事業収入 -16 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.8％ 95.9％ 賃料・共益費収入 +5 不動産等売却益 736 1,013 +276 礼金収入 -10 営業利益 9,568 9,892 +323 更新料収入 -0 減価償却費 3,749 3,757 +
Slide 48: 2027年1月期業績予想 2026年7月期比
2027年1月期業績予想 2026年7月期比 主な変動要因(2026年7月期比) 単位： 百万円 2026年7月期 2027年1月期 増減 営業収益 -175 単位： 百万円 実績 今回予想 不動産等売却益 -522 20,560 20,385 26.7期および27.1期における物件取得・売却 +87 (289物件ベース) (291物件ベース) 営業収益 -175 既存物件の賃貸事業収入 +260 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.9％ 95.7％ 賃料・共益費収入 +331 不動産等売却益 1,013 490 -522 礼金収入 -29 営業利益 9,892 9,552 -339 更新料
Slide 49: 2027年7月期業績予想 2027年1月期比
2027年7月期業績予想 2027年1月期比 主な変動要因(2027年1月期比) 単位： 百万円 2027年1月期 2027年7月期 増減 営業収益 +136 単位： 百万円 今回予想 今回予想 不動産等売却益 -490 20,385 20,521 27.1期における物件取得・売却 +7 (291物件ベース) (291物件ベース) 営業収益 +136 既存物件の賃貸事業収入 +619 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.7％ 95.9％ 賃料・共益費収入 +478 不動産等売却益 490 - -490 礼金収入 +27 営業利益 9,552 9,453 -99 更新料収入 +94 減価償却費
Slide 50: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0%96.9%97.0%97.0%97.1% 働 96.6% 96.6%96.5%96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.7%96.6% 96.5% 96.7% 高稼働率を維持 96.2%96.4%96.2% 96.4%96.4% 率 96.2% 96.3% 96.1% 96.0%96.1% 95.9% 95.9%95.9% 95.7% 95.9% 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19
Slide 51: 総資産LTV 53%以下、かつ鑑定LTV 50%以下で運用
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 56.9% 57.7% 56.2% 56.0% 52.2% 52.4%52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% L 54.6% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% 49.3% 49.5% 47.3% 48.5% 48.7%48.9% 49.2% 49.8% 環境変化に備えた T 53.5% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50.1% 負債比率 V 第2回PO 第3回
Slide 52: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション工事計画の損益想定 賃料上昇が継続した場合1.5年後に損益がプラスに転化する想定 想定図 前提：賃料上昇の継続期間20年 前提 賃料上昇率 33.0％ 損益マイナスは 負ののれんを追加活用*1 10年後 15年後 損益分岐点 1.5年後 2026年7月期末時点 賃料上昇額 *2 減価償却費 （工事金額相当） 減価償却費 最大 イニシャルコスト（工事期間による空室損失等） 11年後 賃貸事業利益 23.7期 26.1期 28.7期 31.1期 33.7期 36.1期 38.7期 41.1期 43.7期 *1 最終的な支払分配金の額は、当該時点における業績（繰越利益の水準を含み
Slide 53: 大規模修繕工事
大規模修繕工事 実施件数 総工事金額(税込) 平均工事額 実施件数 総工事金額(税込) 平均工事額 2026年7月期実績 8件 805百万円 101百万円 上場来実績 141件 14,687百万円 104百万円 レジディア神田岩本町Ⅱ レジディア秋葉原 黒を基調とした天井と間接照明による、上質感のある空間 シックな色調で統一された、落ち着きのある外観・エントランス After 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都台東区 After After 延床面積 2,189.90㎡ 延床面積 1,604.40㎡ 建築時期 2007年4月 建築時期 2007年4月 工事金額（税込） 81百万円 Afte
Slide 54: 取得実績・鑑定評価の推移
取得実績・鑑定評価の推移 鑑定Cap Rateの推移 含み益 3,041 億円 (含み益率：64.6%) 期末算定価額*1 鑑定直接還元利回り 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) (百万円) *3 前期差異 内訳 算定価額 2026年 2026年 前期 2026年 帳簿価額 エリア 前期差異*2 前期差異 との差額 (b)/(a) 7月期末 7月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 7月期末 (a) (b) 3.54% 3.55% 3.56% 3.56% 3.56% 3.56% 東京23区 571,205 +12,404 19,573 +445 +558 -111 3.3
Slide 55: パイプライン一覧
パイプライン一覧 計 19 物件 約 463 億円 （竣工済 355 億円） *1 想定規模 物件一覧 東京23区内における物件の所在地 物件数 総戸数 想定規模(億円) 竣工済(億円) 東京駅5km圏内 1 48 25 - 東京駅10km圏内 東京駅10km圏内 7 478 163 142 足立区 その他東京23区 7 500 175 114 板橋区 その他地域 4 672 99 99 北区 練馬区 葛飾区 計 19 物件 1,698 戸 463 億円 355 億円 荒川区 豊島区 その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 中野区 台
Slide 56: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 坪単価の詳細 単位： 円 24期連続の賃料上昇を実現 +2.28% +2.09% ポートフォリオ全体 東京23区 +1.98% 25.7期 26.1期 26.7期 25.7期 26.1期 26.7期 期首 坪単価 11,805 12,054 12,330 14,416 14,768 15,148 +1.09% +0.94% 期末 坪単価 12,038 12,306 12,612 14,758 15,152 15,532 +0.45% 上昇率 +1.98% +2.09% +2.28% +2.37% +2.60% +2.54% 24.1期 24.
Slide 57: エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 全体 +18.7% +3.8pt. 100.0% +20.5% -4.2% 92% 4% 全体 +19.6% +4.1pt. 41.6% +21.9% -4.3% 91% 4% 東京23区 +22.0% +4.0pt. 70.9% +22.9% -3.8% 96% 2% 東京23区 +23.6% +5.0pt. 27.4% +25.0% -4.2%
Slide 58: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2026年7月末時点 上場来の物件売買実績（2011年1月期以降） シングルタイプが中心 取得資産 売却資産 上場来の 運営型 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 169物件 68物件 東京23区 +3,285 +900 +520 -150 +43 +30 +4,628 取得・売却価格合計 2,584億円 1,001億円 首都圏 +715 +53 -104 - -485 +1 +180 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.4% 4.7% 政令指定都市等 +1,636 +1,444 +423 +48 +1
Slide 59: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2026年7月末時点 発行期間 発行額 借入先 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 (年) (億円) (億円) (%) 三菱ＵＦＪ銀行 406 16.1 第25回債 2016.6 15 30 三井住友信託銀行 285 11.3 みずほ銀行 248 9.9 第27回債 2017.7 10 30 その他 1% 日本政策投資銀行 146 5.8 三井住友銀行 138 5.5 第28回債(私募) 2017.11 10 10 投資法人債 みずほ信託銀行 131 5.2 保険会社 2% りそな銀行 113 4.5 第29回債 2018.4 12
Slide 60: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) (賃料保証型契約のため) 2026年7月期末時点 2 物件 27 億円 0.5 % 163 戸 100 % 6.9 % 取得方針 保有物件 今後も優良な投資案件を探索 S-022 ブランシエール港北2 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の
Slide 61: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用*1 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*2 (取得価格合計) (運営型賃貸住宅：1.7％) (賃料保証型契約のため) 2026年7月期末時点 20 物件 246 億円 4.9 % 2,083 戸 100 % 5.4 % 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-036 東京・スチュ
Slide 62: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 工事効果の検証 レジディア芝浦 after 築10年 築20年 築30年 築 35年 before 160 共用部修繕工事 140 工事費：137百万円 120 100 専有部リノベーション 2010年2月 工事費： 80 大規模修繕 4,247千円/戸 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) 工事効果の検証 レジディア吉祥寺 after 築10年 築20年 築30年 築 31年 before 140 共用部
Slide 63: 投資主構成
投資主構成 *1 投資口保有割合 投資主数 保有口数 2026年7月期 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 金融機関 185 - 1,824,913 30,652 64.0% 信託銀行 9 - 1,409,344 50,701 49.4% 金融機関 その他国内法人 外国法人等 個人その他 （うち投資信託口） 29 - 1,032,365 55,395 36.2% 地方銀行 37 -3 150,290 -1,942 5.3% 生命保険 7 -1 71,095 -6,522 2.5% 損害保険 2 - 2,632 - 0.1% 5.5% 5.7% 6.2% 6.2% 6.1% 6.1%
Slide 64: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.4 % 経済的損害への対応 2026年7月期末 時点 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,854 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 ～5m 6 物件 48 億円 291 戸 損失額 68 億円 ＜ 89億円*1 ～3m 46 物件 913 億円 4,437 戸 取得時の検討事項 ～0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 火災保険にて • 取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 カバー可能 → 地震保険の付保を検討 計 66 物件 1,229億円
Slide 65: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 54% 2022 2023 2024 2025 55% 50% 100,000 45% 46% 44% 77,622 80,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 60,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 40,000 実収入 (月額) 645 615 2012年比 581 588 603 250% 600千円 570 535 523 20
Slide 66: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 札幌市 仙台市 名古屋市 80,000 12,000 5,000 12,000 10,000 4,000 70,000 9,000 8,000 3,000 6,000 6,000 60,000 2,000 4,000 1,000 3,000 2,000 50,000 0 0 0 40,000 30,000 20,000 大阪市 福岡市 25,000 14,000 10,000 12,000 20,000 10,000 0 15,000 8,000 10,000 6,000 (10
Slide 67: 投資口価格・時価総額の推移
投資口価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 2025.1末 2025.7末 2026.1末 2026.7末 時価総額 1,688億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 4,095億円 4,452億円 4,791億円 4,218億円 期末終値*1 86,150円 186,750円 169,250円 183,500円 158,750円 173,250円 162,500円 157,500円 142,90
Slide 68: 貸借対照表
貸借対照表 当 期（2026年7月31日） 当 期（2026年7月31日） 単位：千円 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 18,908,310 営業未払金 1,183,520 信託現金及び信託預金 9,052,823 短期借入金 2,900,000 営業未収入金 150,815 1年内償還予定の投資法人債 3,000,000 前払費用 536,006 1年内返済予定の長期借入金 24,340,000 その他 57,214 未払金 1,864,043 貸倒引当金 -122 未払費用 29,167 流動資産合計 28,705,047 未払消費税等 55,012 固定資産 前受金
Slide 69: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 単位：千円 （自 2026年2月1日 至 2026年7月31日） （自 2026年2月1日 至 2026年7月31日） 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 19,547,259 賃貸事業収入 不動産等売却益 1,013,307 賃貸料収入 17,138,902 営業収益合計 20,560,566 共益費収入 1,099,959 営業費用 駐車場収入 480,549 賃貸事業費用 8,448,397 1,519,945 計 18,719,412 資産運用報酬 資産保管手数料 10,480 その他収入 一般事務委託手数料 61,577 付帯収入 155,931
Slide 70: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ T 東京23区 151 154 153 PF全体 152 足立区 板橋区 練馬区 196 155 135 191 北区 114 荒川区 157 葛飾区 289物件 159 150 177 094 140 2026年7月末時点 145 121 138 豊島区 池袋 125 189 104 120 文京区 126 071 053 115 131 147 178 158 台東区 中野区 184 上野 024 194 112 190 122 128 165 墨田区 180 029 099 137 098 170 S 首都圏 090 161 新宿区 095 169 084 141
Slide 71: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 近畿 名古屋 地下鉄瀬戸線 12物件 札幌 弥永北海道 北13条東 2.5% 名古屋城 博物館 剣尾山 050 ナゴヤドーム 山陰本線 029 002 札幌 049 061 競馬場 074 081 030 021 北区 036 西区 妙見山 015 016 004 京都 053 札幌 048026 063 045076 名古屋 031 065 058 025 西 大通公園 024 043 28 034 時計台 072 六甲山 073 江 丁 中央区 084 川 目 豊水すすきの 摩耶山 041 東 線 地 山陽新幹線 059077 海 空 下 080 道 港 神戸 012
Slide 72: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 5,060 2,404 110.4% 4.3% 94.2% T-031 レジディア自由が丘 東京都目黒区 2002/3 2
Slide 73: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,700 1,343 100.9% 8.8% 73.1% T-085 レジディア三宿 東京都世田谷区 2015/4 43 1,159
Slide 74: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-115 レジディア目白Ⅱ 東京都豊島区 2005/7 63 1,050 0.2% 1,470 974 50.9% 2.3% 97.1% T-142 レジディア門前仲町 東京都江東区 2005/2 68 970 0.2
Slide 75: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-167 レジディア日本橋馬喰町Ⅱ 東京都中央区 2014/4 77 1,975 0.4% 3,400 1,914 77.6% 3.8% 95.2% T-194 レジディア高田馬場 東京都新宿区 2024/2 40 1
Slide 76: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) S-034 レジディア船橋Ⅳ 千葉県船橋市 2008/10 43 567 0.1% 676 571 18.3% 5.2% 97.7% R-035 レジディア谷町 大阪府大阪市 2008/8 108 1,100 0.2%
Slide 77: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 取得価格 投資比率 期末算定価額 帳簿価額 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-063 レジディア北二条イーストⅡ 北海道札幌市 2007/2 51 538 0.1% 725 464 56.2% 1.2% 95.4% T 東京23区 190 12,915 355,257 70% 571,205 334,441 70.8% R-064 レジディア高宮
Slide 78: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2026年9月17日現在 会社概要 組織図 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 所在地 神保町三井ビルディング17階 代表者 代表取締役社長 関口 淳 設 立 2005年2月2日 資本金 3億円 株 主 伊藤忠商事株式会社:100% 投資運用業 事業内容 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数 103名 宅地建物取引業者免許(東京都知事(5)第84325号) 宅建業法上の取引一任代理等の認可(国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所(東京都知事登録 第58856号) 一般社団法人 資産
Slide 79: メモ
メモ 78
Slide 80: E-mail
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