Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2026.1 Earnings Presentation
76 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Mar 17, 2026
Slide 1: 第31期 決算説明会資料
第 31 期 決算説明会資料 2026年1月期（2025年8月1日～2026年1月31日） アドバンス・レジデンス投資法人 証券コード 3269
Slide 2: 目次
目次 01 戦略・方針 04 内部成長 07 参考情報 今後の運用方針 3 専有部リノベーション工事の実績 19 アドバンス・レジデンスの強み 34 良質なポートフォリオの形成 51 中長期コアKPIの導入と成長目標 4 ビフォーアフター事例 20 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ 35 有利子負債構成 52 資産入替と売却益の創出・還元 5 稼働率の推移 21 ポートフォリオの構築方針 36 シニア向け賃貸住宅の運用 53 入替時の賃料動向 22 当期純利益（売却益除く）に対する増減率 37 学生向け賃貸住宅の運用 54 エリア・タイプ別の入替賃料変動率 23 1口当たり当期純利
Slide 3: SECTION1
SECTION1 BES «72 iT
Slide 4: 戦略・方針 今後の運用方針
01 戦略・方針 足元の市場環境を的確にとらえ、「長期安定的な利益分配の実現」を目指す 本投資法人が認識する足元の市場環境 今後の運用方針 賃料成長を軸とした収益力の継続的な強化 • 新築開発コスト上昇に伴う供給制約を背景に、需給環境は引き締まり傾向 • 稼働率の安定を前提に、募集・更新時賃料の引上げを通じた収益向上の追求 内部成長 • 賃金上昇を背景に、賃料改定が進めやすい環境 • 金利上昇局面において、金融コスト増加を上回る収益成長が求められる • 専門部署による専有部リノベーション工事を通じた付加価値創出 • ESGの視点を取り入れた資産価値向上施策の継続 • 売買マーケットは活況で、C
Slide 5: 中長期コアKPIの導入と成長目標
01 戦略・方針 中長期コアKPIの導入と成長目標 1口当たりFFO *1 (FFOPU) 成長率は年率＋2.0％以上を中長期目標として設定し、内部成長を主軸とした成長戦略を推進 FFOPU推移および成長イメージ 会計要因による振れを排し、実質的なキャッシュ創出力を示す指標として、FFOPUを中長期評価の軸に位置付け FFOPU = （当期純利益+減価償却費等-不動産売却損益）÷ 発行済投資口数 単位：円 FFOPU 主たる成長ドライバー FFOPU成長目標の内訳 1口当たり減価償却費 ① 賃料成長 ＋6.0％/年～ 1口当たり当期純利益（売却益除く） 4,004 4,026 3,948 •
Slide 6: 資産入替と売却益の創出・還元
01 戦略・方針 中長期的な収益成長を見据えた資産入替により、売却益の創出と還元を実施 含み益水準や成長余地を踏まえ、成長力の高い資産への再配分を推進 含み益*1の蓄積 売却益の創出 入替戦略 含み益率62.5％ 継続的に売却益*2を獲得 売却方針 2,913億円 16.7億円 2,830億円 16.6億円 ①資本効率 (含み益) 含み益率 7.3億円 収益水準に対して含み益が相応に積み上がっている 62.5% 61.6% ②成長性・競争力 (エリア、築年数) 賃料成長余地が乏しく、中長期的な競争優位性の維持が見込みにくい 実績 実績 実績 実績 予想 予想 ③投資効率・リスク (リノベーショ
Slide 7: SECTION2
SECTION2 RE CHIB PAR
Slide 8: FFOPUを軸とした収益構造の分析
02 決算と業績予想 FFOPUを軸とした収益構造の分析 賃料上昇を背景としたNOI *1拡大により、金融コスト上昇を上回る成長を確保し、年率2.0％以上のFFOPU成長を想定 FFOPUの変動要因 成長率 1口当たり減価償却費 +2.0% 1口当たり当期純利益（売却益除く） 成長率 +2.7% 予想 予想 物件売買 当期実績 物件売買 4,026円 FFOPU 4,004円 -7円 3,948円 +9円 金融コスト 金融コスト 前期実績 NOI 販管費 物件売買 （既存借入分） 販管費 （既存借入分） 3,900円 NOI 金融コスト （既存物件） -5円 -35円 販管費 （既存物件） -
Slide 9: NOI成長とコスト吸収力
02 決算と業績予想 NOI成長とコスト吸収力 インフレ環境下においても、費用比率の安定化を通じて収益構造の健全性を維持 NOI推移 賃料収入に占める割合の推移 費用 賃料収入に占める割合 単位：百万円 15,006 NOI構成 賃貸事業費用*1の内訳（賃料収入比） 14,806 4,684 4,579 4,719 4,679 14,401 その他 損害保険料 0.1% その他 1.0% 14,189 費用 賃料収入比（26.1月期） 水道光熱費 1.5% 原状回復・修繕費 25.9％ 支払地代 2.3% 5.6% 賃 業務委託料等 2.9% 合計 26.7% 成長率 25.9% 25.9%
Slide 10: 1口当たり分配金の実績と予想
02 決算と業績予想 1口当たり分配金の実績と予想 FFOPU成長に伴いFFOベースDPU (売却益等の還元を除くDPU)は前年同期比で着実に逓増、負ののれんの追加活用の縮小によりFFOペイアウトレシオ*2は逓減 DPU *1推移 ご参考 売却益等の還元 分配金の内訳 単位：円 売却益からの分配 FFOベースDPU 内部留保からの分配 前期実績 当期実績 予想 予想 FFOベースDPUは逓増 負ののれんの定額活用 3,220 中長期的には、FFOPUの成長と整合的な拡大を図る 3,192 3,162 負ののれんの追加活用 3,090 当期純利益（売却益除く）からの分配 254 169 104
Slide 11: 分配金の構成と負ののれんの追加活用
02 決算と業績予想 分配金の構成と負ののれんの追加活用 分配金は基礎収益を基盤とし、売却益および負ののれんの活用により構成 構成要素 負ののれんの追加活用の詳細*4 DPU 負ののれんの追加活用 売却益からの 含み益の実現化 専有部リノベーションの影響 分配金 （売却益の25％以上を当該期に配当、残余は内部留保として活用） 売却益等の還元 償却方法の見直し等 214円 安定分配に活用 200円 202円 内部留保からの （毎期1口当たり100円程度の安定分配を継続、突発的事象への対応にも活用） 188円 185円 分配金 174円 177円 FFOベースDPU 負ののれんの 毎期3.35億円
Slide 12: AFFOを通じたキャッシュ配分の考え方
02 決算と業績予想 AFFO*1を通じたキャッシュ配分の考え方 AFFOペイアウトレシオ*2 は一時的に100％を上回る局面はあるものの、中長期的には100%の範囲内でコントロール キャッシュ活用の全体像 資本的支出の推移 単位： 百万円 期中のキャッシュ配分 専有部リノベーション工事 • 専有部リノベーション工事 大規模修繕工事 • 大規模修繕工事 原状回復・修繕工事（日常・その他計画） 資本的支出 減価償却費 • 原状回復・修繕工事（日常・その他計画） 3,500 3,000 2,500 1,066 1,297 1,354 1,319 2,000 1,297 1,372 FFO AFFO
Slide 13: メモ
メモ 12
Slide 14: SECTION3
SECTION3 BrEAMS- scl
Slide 15: ポートフォリオ構成の変化
03 資産取得・売却 ポートフォリオ構成の変化 相対的に築年数の経過した物件を売却し、中長期的な競争力向上を図る物件を取得 2025年7月期末 売却 取得 物件売買後 投資エリア（取得価格ベース） 物件数 286物件 4物件(土地1件) 4物件 286物件 *2 政令指定都市等 資産規模 19% 4,939億円 48億円 100億円 4,991億円 (取得価格ベース) 首都圏 *3 11% 平均築年数*1 18.6年 23.5年 11.1年 18.4年 東京23区 70% 売却益 16億円 24億円 売却益率（簿価に対して） - 平均築年数低下 57.0％ 2025年7月 8月 9月 10月
Slide 16: 取得物件
03 資産取得・売却 取得物件 スポンサー以外の第三者から4物件を取得し、取得価格合計100億円・平均NOI利回り4.2％、内部成長余地と立地競争力を重視した選別的取得を実施 2025年7月30日付公表 2025年10月29日付公表 2025年11月25日付公表 レジディア西船橋 レジディア学芸大学 レジディア高田馬場 レジディア堺筋本町 所在地 千葉県船橋市 所在地 東京都目黒区 東京都新宿区 所在地 大阪府大阪市 取得日 2025年9月30日 取得日 2025年10月30日 取得日 2025年12月10日 取得価格 4,980百万円 取得価格 2,500百万円 1,830百万円 取得価格
Slide 17: 売却物件
03 資産取得・売却 売却物件 土地1件および4物件を売却し、売却価格合計67億円、売却益24億円を確保(予定) 2025年2月26日付公表 2025年7月30日付公表 2025年8月26日付公表 2026年2月24日付公表 レジディア麻布十番Ⅱ 土地の一部 レジディア横濱関内 レジディア靭公園 メゾンエクレーレ江古田 レジディア文京湯島Ⅱ 所在地 東京都港区 所在地 神奈川県横浜市 大阪府大阪市 所在地 東京都練馬区 所在地 東京都文京区 売却日 2025年8月8日*1 売却日 2025年9月30日 売却日 2025年9月26日 売却予定日 2026年7月1日 売却価格 155百万円 売却価
Slide 18: メモ
メモ 17
Slide 19: SECTION4
SECTION4 Alabak: PS
Slide 20: 専有部リノベーション工事の実績
04 内部成長 専有部リノベーション工事の実績 基本方針：東京23区を中心に、想定ROI *1 6.2％以上を前提とし、約8,000戸を対象とした長期的な取り組みを計画 工事戸数 入替賃料変動率*2 収益性とコスト管理 26.1月期に工事を実施した308戸のうち、 成約住戸の入替賃料変動率は+29.7％ *3 想定回収期間*4：7.9年 想定ROI：+12.6％ 232戸が成約（成約率75％） 2回目以降の新規契約も賃料水準は上昇 単位：戸 入替賃料変動率 専有部リノベーション工事後の初回契約 平均工事金額*5の推移 単位：百万円 308 305 308 入替賃料変動率 2回目以降の新規契約
Slide 21: ビフォーアフター事例
Before After 洗面台 T-044 レジディアタワー麻布十番 間取り 1LDK 面積 54.78㎡ 洗面台 工事金額*1 6.0百万円 ノルディック キッチン シャープ・スタイリッシュ キッチン T-138 レジディア文京本駒込 ユニットバス 間取り 2LDK 面積 67.45㎡ 工事金額*1 7.9百万円 ユニットバス After Before *1 工事金額は税抜の金額を記載しています。なお、一部の日常修繕費用を除いています。 20
Slide 22: 稼働率の推移
04 内部成長 稼働率の推移 リノベーション工事の影響を受けつつも、稼働率は95.7％と安定しており、今後も安定的な推移を見込む 期中平均稼働率 98.7% エリア別 98.6% 98.6% 98.3% 98.3% 96.7% 96.5% 96.3% 97.6% 96.0% 96.1% 東京23区 首都圏 政令指定都市等 95.7% 解約率 *1 96.7% 96.6% 96.4% 96.4% 96.2% 1.7% 1.5% 1.6% 1.3% 1.2% 1.3% 95.7% 96.3% 95.4% 95.5% 95.9% 95.8% 95.3% 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期
Slide 23: 入替時の賃料動向
04 内部成長 入替時の賃料動向 入替時の賃料は引き続き堅調に推移しており、足元の需給環境の強さを反映 入替賃料変動率*1 ポートフォリオ全体 +16.2% +14.9% リノベーション住戸 契約比率*2 リノベーション住戸 原状回復住戸 +10.5% +29.6% +28.8% （リノベーション住戸除く） +9.8% +23.4% 22% +13.1% +5.0% +4.0% +10.9% （26.1期工事実施住戸 29.7％) +7.5% +7.4% 原状回復住戸 +3.2% +2.7% 78% 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 26.1期 25.1期 25.7期
Slide 24: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
04 内部成長 エリア・タイプ別*1の入替賃料変動率 エリア別・タイプ別のいずれも同様の傾向で、入替賃料変動率は非繁忙期による調整はあったものの、前年同期比では上昇 エリア別 タイプ別 東京23区 首都圏 政令指定都市等 +20.0% シングル コンパクト ファミリー&ラージ +18.0% +17.5% +16.5% +12.9% +13.6% +13.6% +12.6% +12.4% +17.1% +11.7% +8.5% +10.8% +15.5% +6.0% +6.9% +8.5% +10.4% +6.0% +14.0% +4.2% +4.2% +13.0% +8.9% +4.5% +8
Slide 25: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
04 内部成長 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.0% 96.1% 95.7% 95.5% 95.3% 95.7% 95.9% 94.4% 95.4% 期中平均稼働率 入替賃料変動率 +20.0% +18.0% +16.2% +8.0% +14.9% +12.9% +4.2% +10.5% +2.7% 25.1期 25.7期 26.1期 25.1期 25.7期 26.1期 25.1期 25.7期 26.1期 契約比率*1 仙台 2.3% 札幌 3.4% 仙台 首都圏 5.2% 95.8% 95.8% 95.9% 名古屋 3.5% 関西 7.4%
Slide 26: 更新時の賃料動向・その他各種指標
04 内部成長 更新時の賃料動向・その他各種指標 打診率・応諾率ともに上昇し、更新時の増額交渉により上昇幅は過去最高水準 更新賃料変動率*1 (単位:千円) 2025年1月期 2026年1月期 応諾率（打診住戸に対する） 更新賃料変動率 変動額 21,232 68.9% 71.5% 更新戸数 ① 2,878戸 3,193戸 14,788 64.0% 64.5% 9,828 +4.9% うち増額打診戸数 ② 2,042戸 2,741戸 打診率 5,744 +3.1% 打診率 ②÷① 71.0% 85.8％ 4,713 +2.6% 79.4% 85.8% 3,371 71.0% 47.5% うち増
Slide 27: 収益向上に寄与した賃料改定の成果
04 内部成長 収益向上に寄与した賃料改定の成果 インフレ局面においても収益の維持・向上が図れる構造であり、ポートフォリオ全体で+2.0％上昇 入替 更新 合計 原状回復住戸 リノベーション住戸 賃料変動率 ＋14.9％ ＋10.9％ ＋28.8％ ＋4.9％ ＋8.7％ （変動額） （＋40百万円/月） （＋22百万円/月） （＋17百万円/月） （＋21百万円/月） （＋61百万円/月） 賃料改定の 対象割合 *1 賃料ベース 8.9％ 6.9% 2.0% 14.3％ 23.2％ （PF全体比） ポートフォリオ全体 への影響度 +1.3％ 0.8% 0.6% +0.7％ +2.0％ *1
Slide 28: 財務
S E C T I O N 5 財務 27
Slide 29: 財務状況
05 財務 財務状況 2026年1月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 1.47% 1.15% 調達*1 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.00% 返済 調達 返済 2025年７月期末 2026年1月期末 前期末比 総額 149億円 184億円 0.74% 0.66% 0.53% 0.64% 0.54% 借入金 2,196 億円 2,266 億円 92.4% +70億円 0.45% 支払金利 0.66％ 1.47％ 投資法人債 221 億円 186 億円 7.6% -35億円 7.2年 調達年数 9.0年 5.5年 5.9年 5.5年 平均調達年
Slide 30: 財務指標
05 財務 財務指標 平均残存年数3年以上・固定化比率80％以上を維持し、金利上昇局面においても安定的な資金調達構造を確保 金融費用 平均残存年数 金利の固定化比率 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 変動金利 固定金利 1.47% 1.5% 2.2% 4.0% 4.5% 7.0% 8.1% 1.15% 7.2年 1.00% 5.3年 6.4年 5.9年 5.5年 0.78% 0.80% 4.8年 4.8年 0.78% 4.6年 4.6年 4.5年 0.62% 0.66% 0.69% 4.3年 0.57% 0.57% 98.5% 97.8% 96.0% 95.5% 93.0
Slide 31: サステナビリティ
S E C T I O N 6 サステナビリティ 30
Slide 32: 外部評価・認証の取得状況/賛同するイニシアティブ
06 サステナビリティ 外部評価・認証の取得状況/賛同するイニシアティブ CDP気候変動プログラム GRESBリアルエステイト評価 GRESB開示評価 A A 最高評価「Aスコア」取得 8連続「A」評価取得 通算8回目 3スター獲得 レジデンシャル評価 「日本・住居・上場」の 「アジア・トップパフォーマー」選出 参加者内で 1位 MSCI ESG格付 賛同するイニシアティブ ポートフォリオにおける認証・評価 目標・KPI 2026年1月末時点 認証取得物件数 ,記 抽号が 挿象 含まれている画像 絵 SBTi DBJ Green Building認証 自動的に生成された説明 TNFD Adop
Slide 33: ESGレポート2025の発行
06 サステナビリティ ESGレポート2025の発行 サステナビリティに関する方針や具体的な取り組み施策等を開示 * 詳細については、本投資法人のホームページ（https://www.adr-reit.com/sustain/）及びESGレポート（https://www.itc-rm.co.jp/sustain/policy/#bge-anchor-esgreport）をご参照ください。 32
Slide 34: 参考情報
SECTION?7 EBS lark
Slide 35: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 Asset 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅特化型J-REIT 最大級*1の資産規模 5,001億円 Equity J-REIT 最大級*1の負ののれん残高 239億円 (2026年1月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2026年3月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 34
Slide 36: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2026年1月31日時点 287 物件 841,306 ㎡ 22,688 戸 5,001 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 7% 賃料保証型 14% 15分超 0.4% 5年超10年以下 政令指定都市等 8% 19% 20年超 10年超15年以下 首都圏 32% 9% 個人 11% 5分超10分以内 5分以内 53% 東京23区 57% 法人 36% 70% 33% 1
Slide 37: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア（国内） 投資比率*1 住戸タイプ（国内） 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% コンパクト・タイプ 20 ～ 40% その他地域 ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ラージ・タイプ ～ 10% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 投資比率 その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 運営型賃貸住宅 *3 上限20% 海外における投資対象地域は、北
Slide 38: 当期純利益（売却益除く）に対する増減率
当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2027年1月期 増減 対 前期の当期純利益(売却益除く) 単位： 百万円 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 営業収益（売却益除く） 18,874 18,980 19,525 19,686 +106 +544 +160 +1.4% +7.2％ +2.1% 賃料・共益費収入 17,534 17,708 18,197 18,437 +173 +488 +240 +2.3% +6.5% +3.1% 25.7期以降の通期保有物件 17,198
Slide 39: 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率
1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2027年1月期 増減 対 前期の1口当たり当期純利益 (売却益除く) 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 1口当たり当期純利益 3,203円 3,232円 2,948円 2,690円 +29円 -284円 -258円 +1.1% -10.7% -9.6％ 当期純利益のうち売却益/口 583円 586円 258円 - ＋3円 -328円 -258円 ＋0.1% -12.4％ -9.6% 1口当たり当期純利益 (売却益除く) 2,
Slide 40: 2026年1月期決算 前期比
2026年1月期決算 前期比 主な変動要因(前期比) 単位： 百万円 2025年7月期 2026年1月期 増減 営業収益 +114 単位： 百万円 実績 実績 不動産等売却益 ＋8 20,539 20,653 25.7期および26.1期における物件取得・売却 -95 (286物件ベース)*1 (287物件ベース) 営業収益 +114 既存物件の賃貸事業収入 +201 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.1％ 95.7％ 賃料・共益費収入 +252 不動産等売却益 1,664 1,673 +8 礼金収入 -36 営業利益 10,140 10,256 +115 更新料収入 -25 減価償却費 3
Slide 41: 2026年1月期決算 予想比
2026年1月期決算 予想比 主な変動要因(予想比) 単位： 百万円 2026年1月期 2026年1月期 増減 営業収益 +103 単位： 百万円 前回予想 実績 不動産等売却益 +0 20,550 20,653 26.1期における物件取得・売却 +44 (284物件ベース) (287物件ベース) 営業収益 +103 既存物件の賃貸事業収入 +58 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.8％ 95.7％ 賃料・共益費収入 +55 不動産等売却益 1,672 1,673 +0 礼金収入 -7 営業利益 10,142 10,256 +113 更新料収入 -3 減価償却費 3,720 3,716 -
Slide 42: 2026年7月期業績予想 2026年1月期比
2026年7月期業績予想 2026年1月期比 主な変動要因(2026年1月期比) 単位： 百万円 2026年1月期 2026年7月期 増減 営業収益 -391 単位： 百万円 実績 今回予想 不動産等売却益 -936 20,653 20,262 26.1期および26.7期における物件取得・売却 +49 (287物件ベース) (286物件ベース) 営業収益 -391 既存物件の賃貸事業収入 +495 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.7％ 95.8％ 賃料・共益費収入 +439 不動産等売却益 1,673 736 -936 礼金収入 +36 営業利益 10,256 9,568 -687 更新
Slide 43: 2027年1月期業績予想 2026年7月期比
2027年1月期業績予想 2026年7月期比 主な変動要因(2026年7月期比) 単位： 百万円 2026年7月期 2027年1月期 増減 営業収益 ‐576 単位： 百万円 今回予想 今回予想 不動産等売却益 -736 20,262 19,686 26.7期における物件取得・売却 -31 (286物件ベース) (286物件ベース) 営業収益 -576 既存物件の賃貸事業収入 +192 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.8％ 95.8％ 賃料・共益費収入 +270 不動産等売却益 736 - -736 礼金収入 -31 営業利益 9,568 8,959 -609 更新料収入 -27 減価償
Slide 44: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0%97.0% 97.1% 働 96.6% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.7% 96.6%96.5% 96.7% 高稼働率を維持 96.2% 96.4% 96.2% 96.4% 96.4% 率 96.2% 96.3% 96.1% 96.0% 96.1% 95.9% 95.9%95.9% 95.7% 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7
Slide 45: 総資産LTV 53%以下、かつ鑑定LTV 50%以下で運用
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 56.9% 57.7% 56.2% 56.0% 52.2% 52.4%52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% L 54.6% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% 49.3% 49.5% 47.3% 48.5% 48.7%48.9% 49.2% 環境変化に備えた T 53.5% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50.1% 負債比率 V 第2回PO 第3回PO 第4回
Slide 46: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション工事計画の損益想定 賃料上昇が継続した場合2.5年後に損益がプラスに転化する想定 想定図 前提：賃料上の継続期間20年 前提 賃料上昇率 28.0％ 損益マイナスは負ののれんを追加活用*1 10年後 15年後 損益分岐点 2.5年後 2026年1月期末時点 *2 賃料上昇額 減価償却費 （工事金額相当） 減価償却費 最大 イニシャルコスト（工事期間による空室損失等） 11.5年後 賃貸事業利益 23.7期 26.1期 28.7期 31.1期 33.7期 36.1期 38.7期 41.1期 43.7期 *1 最終的な支払分配金の額は、当該時点における業績（繰越利益の水準を含み
Slide 47: 大規模修繕工事
大規模修繕工事 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 2026年1月期実績 6 物件 580百万円 97百万円 上場来実績 135物件 13,995百万円 104百万円 レジディア大井町Ⅱ レジディア横濱馬車道 上質を纏うエントランス、洗練が際立つエレベーターホール 重厚感あふれる外観、黒と木目が語る凛とした空間 After 所在地 東京都品川区 After 所在地 神奈川県横浜市 After 延床面積 1,719.05㎡ 延床面積 2,383.65㎡ 建築時期 2007年7月 建築時期 2005年9月 工事金額（税込） 81百万円 After
Slide 48: 取得実績・鑑定評価の推移
取得実績・鑑定評価の推移 鑑定Cap Rateの推移 含み益 2,913 億円 (含み益率：62.5%) *1 期末算定価額 鑑定直接還元利回り 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) (百万円) *3 前期差異 内訳 算定価額 2026年 2026年 前期 2026年 帳簿価額 エリア 前期差異*2 前期差異 との差額 (b)/(a) 1月期末 1月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 1月期末 (a) (b) 3.57% 3.56% 3.56% 3.56% 東京23区 555,350 +8,253 19,004 +287 +380 -92 3.38% +0.01pt. 3
Slide 49: パイプライン一覧
パイプライン一覧 計 18 物件 約 392 億円 （竣工済 296 億円） *1 想定規模 物件一覧 東京23区内における物件の所在地 物件数 総戸数 想定規模(億円) 竣工済(億円) 東京駅5km圏内 - - - - 東京駅10km圏内 東京駅10km圏内 7 478 163 142 足立区 その他東京23区 7 436 130 105 板橋区 その他地域 4 672 99 49 北区 練馬区 葛飾区 計 18 物件 1,586 戸 392 億円 296 億円 荒川区 豊島区 その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 中野区 台東区
Slide 50: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 坪単価の詳細 単位： 円 23期連続の賃料上昇を実現 +2.09% ポートフォリオ全体 東京23区 +1.98% 25.1期 25.7期 26.1期 25.1期 25.7期 26.1期 期首 坪単価 11,608 11,805 12,054 14,210 14,416 14,768 +1.09% +0.94% 期末 坪単価 11,734 12,038 12,306 14,416 14,758 15,152 +0.63% +0.45% 上昇率 +1.09% +1.98% +2.09% +1.45% +2.37% +2.60% 23.7期 24.
Slide 51: エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 全体 +14.9% -1.3pt. 100.0% +17.3% -5.9% 89% 8% 全体 +15.5% -1.6pt. 41.3% +18.4% -5.4% 87% 10% 東京23区 +18.0% -2.0pt. 74.5% +18.9% -4.9% 96% 3% 東京23区 +18.6% -4.4pt. 30.8% +20.0% -4.7%
Slide 52: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2026年1月末時点 上場来の物件売買実績（2011年1月期以降） シングルタイプが中心 取得資産 売却資産 上場来の 運営型 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 165物件 66物件 東京23区 +3,267 +893 +501 -150 +43 +29 +4,583 取得・売却価格合計 2,514億円 975億円 首都圏 +673 +25 -104 - -485 +1 +110 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.4% 4.7% 政令指定都市等 +1,636 +1,444 +441 +57 +174
Slide 53: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2026年1月末時点 発行期間 発行額 借入先 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 (年) (億円) (億円) (%) 三菱ＵＦＪ銀行 405 16.5 第25回債 2016.6 15 30 三井住友信託銀行 287 11.7 みずほ銀行 245 10.0 第27回債 2017.7 10 30 投資法人債 日本政策投資銀行 146 6.0 三井住友銀行 138 5.7 第28回債(私募) 2017.11 10 10 8% みずほ信託銀行 131 5.3 第29回債 2018.4 12 15 りそな銀行 113 4.6 保険会社 2%
Slide 54: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) (賃料保証型契約のため) 2026年1月期末時点 2 物件 27 億円 0.5 % 163 戸 100 % 4.4 % 取得方針 保有物件 今後も優良な投資案件を探索 S-022 ブランシエール港北2 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の
Slide 55: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) (運営型賃貸住宅：1.7％) (賃料保証型契約のため) 2026年1月期末時点 20 物件 246 億円 4.9 % 2,083 戸 100 % 5.6 % 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-036 東京・スチューデ
Slide 56: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 工事効果の検証 レジディア芝浦 after 築10年 築20年 築30年 築 34年 before 160 共用部修繕工事 140 工事費：137百万円 120 100 専有部リノベーション 2010年2月 工事費： 80 大規模修繕 4,215千円/戸 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) 工事効果の検証 レジディア吉祥寺 after 140 築10年 築20年 築30年 築 31年 before 130
Slide 57: 投資主構成
投資主構成 *1 投資口保有割合 投資主数 保有口数 2026年1月期 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 金融機関 185 -6 1,794,261 -4,613 62.9% 信託銀行 9 - 1,358,643 -9,869 47.6% 金融機関 その他国内法人 外国法人等 個人その他 （うち投資信託口） 29 -1 976,970 -9,026 34.3% 地方銀行 40 -1 152,232 -417 5.3% 生命保険 8 1 77,617 -2,432 2.7% 損害保険 2 - 2,632 - 0.1% 5.3% 5.5% 5.7% 6.2% 6.2% 6.1% 証券会
Slide 58: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.4 % 経済的損害への対応 2026年1月期末 時点 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,789 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 〜5m 6 物件 48 億円 291 戸 損失額 66 億円 ＜ 99億円*1 〜3m 46 物件 913 億円 4,437 戸 取得時の検討事項 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 火災保険にて • 取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 カバー可能 → 地震保険の付保を検討 計 66 物件 1,229億円
Slide 59: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 54% 2022 2023 2024 2025 55% 50% 100,000 45% 46% 44% 77,622 80,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 60,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 40,000 実収入 (月額) 645 615 2012年比 581 588 603 250% 600千円 570 535 523 20
Slide 60: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 札幌市 仙台市 名古屋市 80,000 12,000 5,000 12,000 10,000 4,000 70,000 9,000 8,000 3,000 6,000 6,000 60,000 2,000 4,000 1,000 3,000 2,000 50,000 0 0 0 40,000 30,000 20,000 大阪市 福岡市 25,000 14,000 10,000 12,000 20,000 10,000 0 15,000 8,000 10,000 6,000 (10
Slide 61: 投資口価格・時価総額の推移
投資口価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 2025.1末 2025.7末 2026.1末 時価総額 1,688億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 4,095億円 4,452億円 4,791億円 期末終値*1 86,150円 155,000円 186,750円 169,250円 183,500円 158,750円 173,250円 162,500円 157,50
Slide 62: 主要な経営指標等の推移①
主要な経営指標等の推移① 単位 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 物件数 件 272 272 277 277 277 283 287 289 286 287 取得価格 百万円 459,211 462,267 468,785 472,052 472,314 481,991 493,565 495,414 493,973 500,170 期末帳簿価額 百万円 430,031 431,895 437,697 440,317 439,471 448,731
Slide 63: 主要な経営指標等の推移②
主要な経営指標等*1の推移② 単位 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 総資産額 百万円 457,829 459,988 464,898 469,629 471,288 480,599 490,961 491,306 493,899 498,839 有利子負債総額 百万円 220,509 222,709 227,809 231,309 233,309 227,509 237,909 239,009 241,709 245,209 総資産LTV ％ 48
Slide 64: 貸借対照表
貸借対照表 当 期（2026年1月31日） 当 期（2026年1月31日） 単位：千円 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 16,861,432 営業未払金 884,991 信託現金及び信託預金 8,840,633 短期借入金 5,000,000 営業未収入金 135,589 1年内返済予定の長期借入金 26,620,000 前払費用 393,380 未払金 1,675,286 未収消費税等 12,786 未払費用 58,388 その他 29,285 前受金 70,883 貸倒引当金 -301 その他 18,246 流動資産合計 26,272,806 流動負債合計 34,32
Slide 65: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 単位：千円 （自 2025年8月1日 至 2026年1月31日） （自 2025年8月1日 至 2026年1月31日） 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 18,980,758 賃貸事業収入 不動産等売却益 1,673,109 賃貸料収入 16,653,240 営業収益合計 20,653,868 共益費収入 1,055,202 営業費用 駐車場収入 477,932 賃貸事業費用 8,295,706 1,420,730 計 18,186,376 資産運用報酬 資産保管手数料 10,422 その他収入 一般事務委託手数料 64,378 付帯収入 148,452
Slide 66: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 東京23区 151 PF全体 154 153 152 287物件 114 135 191 155 157 150 140 145 159 094 2026年1月末時点 177 138 121 104 178 189 071 125 053 126 120 184 024 194 115131 158 165 170 180 147 首都圏 112 143 首都圏 095 108 098 128 161 190 169 122 172 011 009 029 090 137 164 099 100 141 059 099 179 103 012 077 062 080 08
Slide 67: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 近畿 名古屋 12物件 札幌 2.5% 032 002 029 050 061 030 081 036 016 049 015 021 074 004 053 048 026 063 045 076 031 065 025 058 043 024 034 072 073 084 041 059 077 080 082 011 012 051 8物件 仙台 055 089 039 085 017 044 035 040 008 046 9物件 3.0% 1.8% 037 079 057 056 27物件 8.3%* 054 078 062 *各地域における投資割合(取得価格
Slide 68: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,810 2,396 100.7% 4.3% 95.7% T-031 レジディア自由が丘 東京都目黒区 2002/3 2
Slide 69: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,610 1,349 93.4% 8.8% 92.3% T-085 レジディア三宿 東京都世田谷区 2015/4 43 1,159
Slide 70: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-114 レジディア王子 東京都北区 2005/2 61 867 0.2% 1,160 725 59.9% 3.2% 100.0% T-141 レジディア荻窪 東京都杉並区 2003/3 101 1,710 0.3%
Slide 71: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-166 レジディア大森Ⅲ 東京都大田区 2012/12 65 1,395 0.3% 2,200 1,349 63.1% 3.1% 97.3% T-193 レジディア学芸大学 東京都目黒区 2002/2 36 2,50
Slide 72: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉 神奈川県川崎市 2017/1 390 5,835 1.2% 6,180 6,025 2.6% 6.6% 100.0% R-037 レジディア仙台宮町 宮城県仙台市 2008
Slide 73: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 取得価格 投資比率 期末算定価額 帳簿価額 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-065 レジディア桑園 北海道札幌市 2007/2 60 384 0.1% 620 406 52.4% 1.4% 96.7% T 東京23区 188 12,870 351,513 70% 555,350 330,398 68.1% R-066 レジディア天神 福岡県福岡市
Slide 74: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2026年3月17日現在 会社概要 組織図 *2 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 所在地 神保町三井ビルディング17階 代表者 代表取締役社長 東海林 淳一 設 立 2005年2月2日 資本金 3億円 伊藤忠商事株式会社:80% 株 主 伊藤忠都市開発株式会社:20% 投資運用業 事業内容 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数 101名 宅地建物取引業者免許(東京都知事(5)第84325号) 宅建業法上の取引一任代理等の認可(国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所(東京都知事登
Slide 75: メモ
メモ 74
Slide 76: 免責事項・お問い合わせ先
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