Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2025 7月期 Earnings Presentation
76 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Sep 16, 2025
Slide 1: 第30期 決算説明資料
第30期 決算説明資料 2025年7月期：2025年2月1日 ～ 2025年7月31日 証券コード：3269
Slide 2: 目次
目 次 01 決算ハイライト 09 参考情報 2025年7月期 決算ハイライト 3 当期純利益（売却益除く）に対する増減率 35 02 資産取得・売却 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 2025年7月期決算 前期比 36 37 資本市場環境を踏まえた取り組み 5 2025年7月期決算 予想比 38 取得・売却物件(予定含む) 6 2026年1月期業績予想 2025年7月期比 39 03 決算と業績予想 2026年7月期業績予想 2026年1月期比 アドバンス・レジデンスの強み 40 41 2025年7月期 分配金詳細 8 確かな歩み 確かな成長 43 業績予想 分配金詳細 9
Slide 3: REV 15h
0 1 REV 15h A)
Slide 4: 2025年7月期 決算ハイライト
2025年7月期 決算ハイライト EPU*1（売却益を除く） 調整後EPU *2 DPU*3 前期比+2.6％ 前期比+1.9％ 前期比+6.8％ 2,819円 3,192円 2,619円 2,766円*9 2,782円 2,988円*9 3,155円 2,570円 2,552円*9 +2.6% +1.9% +6.8% 実績 予想 実績 実績 予想 実績 実績 予想 実績 2025年1月期 2025年7月期 2025年1月期 2025年7月期 2025年1月期 2025年7月期 *1 1口当たり当期純利益を指します。 *2 P.10に詳細を記載しています。 *3 1口当たり分配金を指します。
Slide 5: O BEAMS scAll
O 2 BEAMS scAll A)
Slide 6: 資本市場環境を踏まえた取り組み
資本市場環境を踏まえた取り組み 含み益の具現化 含み益を活用し、投資主価値向上に資する施策を積極的に実施 2025年7月期 2026年1月期 ADR投資口価格の推移*1 5物件の売却 3物件の売却（+1件 土地の一部） ・ 売却益を13.9億円確保(予定) 106 単位：百万円 単位：百万円 ・ DPU予想を上方修正*3（26.1期：+5.0%） 帳簿価額対比 5,444 帳簿価額対比 5,105 +52.0% +52.1% ・ 売却益を16.6億円確保 102 ・ DPU予想を上方修正*2（25.7期：+5.0%） 2025年8月26日付で公表 3,581 3,356 ・ 売却益を2.7億円
Slide 7: 取得・売却物件(予定含む)
取得・売却物件(予定含む) 2025年7月期以降 2025年7月期 2026年1月期 スポンサー 第三者 第三者 3物件 NEW 取得（予定） 売却資金を活用した 価格合計 物件取得を検討 取 得 76.4億円 築8.0年*1 築18.0年 築7.6年 25.7期 26.6億円 レジディア板橋 レジディア南砂町 レジディア西船橋 NEW （東京都板橋区） （東京都江東区） （千葉県船橋市） 26.1期 49.8億円 NOI利回り*2 4.1％ NOI利回り 4.3％ NOI利回り 4.3％ 賃料保証型 対象地（赤枠） NEW NEW NEW 都市計画事業に伴う 8物件 収用を企図する （+1件
Slide 8: REA CRIB YAR
0 3 REA CRIB YAR A)
Slide 9: 2025年7月期 分配金詳細
2025年7月期 分配金詳細 *1 内部留保からの分配 (1口当たり) 1口当たり分配金の変動要因 積立金*2の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) *3 1 資本市場環境を踏まえた取り組みにより、売却益を還元し、150円を追加配当 当期純利益からの分配 (1口当たり) 2 金融コストを上回る内部成長の実現および自己投資口取得の実施により、調整後EPU+53円 当期実績 予想（7/1公表） 2025年7月期 2025年7月期 前期実績 *4 DPU+204円 3,192円 3,155円 2025年1月期 150円 （売却益の一部） 150円 DPU 2,988円 調整
Slide 10: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配金詳細 1口当たり分配金の変動要因 1 26.1期は物件売買の影響で減少するものの、25.7期に続き、売却益の還元により、150円を追加配当 2 26.7期は売却益による分配を除いたDPUは、＋22円 内部留保からの分配 (1口当たり) 3 金融コストを上回る内部成長により、物件売買を除いた調整後EPUは年間約＋1.0％成長を想定 積立金の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) 当期実績 当期純利益からの分配 (1口当たり) 予想 2025年7月期 予想 2026年1月期 DPU 3,192円 DPU DPU（売却益除く） 2026年7月期 3,170円
Slide 11: DPU・EPUの目標水準
DPU・EPUの目標水準 目標とする分配金水準 EPU（調整後）＋ 積立金の定額取崩し 分配金の構成要素 3,000円 調整後EPU = 当期純利益からの分配金(売却益除く) + 積立金の追加取崩し DPU 売却益からの分配 含み益の実現化 （売却益の25％以上を当該期に配当、残余は内部留保として活用） ＋α 内部留保からの 3,042円 安定分配に活用 分配金 3,000円 （1口当たり100円程度の安定分配を継続、突発的事象への対応へも活用） 積立金 2,936円 毎期3.35億円（1口当たり117円）以上の定額取崩し*1 の定額取崩し 調整後 （2017年1月期より開始） EPU 2,8
Slide 12: Q BBR /A-LTa LS
Q 4 BBR /A-LTa LS A)
Slide 13: 専有部リノベーション工事の実績
専有部リノベーション工事の実績 工事実績 2025年7月末時点 23.7期～25.7期 上場来実績 2025年1月期 2025年7月期 タイプシェア (実施戸数ベース) 合計 （2011年1月期以降） タイプの定義はP.32をご参照ください。 実施戸数 308戸 305戸 1,136戸 1,722戸 S:シングル 17% うち成約戸数 308戸 155戸 986戸 1,572戸 実施戸数のうち:51％ C:コンパクト 46% F&L:ファミリー&ラージ 37% 平均工事金額*1 4.3百万円 4.4百万円 4.4百万円 4.1百万円 入替賃料変動率*2 +25.4％ +32.1％*4 タイプ別
Slide 14: ビフォーアフター事例
Before After 洗面台 洗面台 T-037 レジディア市ヶ谷 間取り 2LDK 面積 57.44㎡ キッチン 工事金額*1 7.3百万円 ノルディック キッチン シャープ・スタイリッシュ T-082 レジディア代々木Ⅱ 間取り 1LDK 面積 32.99㎡ ユニットバス 工事金額*1 4.2百万円 ユニットバス After Before *1 工事金額は税抜を記載しています。なお、一部の日常修繕費用を除いています。 13
Slide 15: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション工事計画の損益想定 賃料上昇(23.7期～25.7期実績)が継続した場合、4.5年後に損益がプラスに転化 想定図 2025年7月期 EPU（売却益除く）実績比 23.7期～25.7期 10年後 +3％程度 前提：賃料上昇の継続期間 20年 実績 15年後 +10％程度 賃料上昇率 24.9％ 10年後 損益マイナスは積立金(負ののれん)を追加取り崩し*2 15年後 損益分岐点 4.5年後 2025年7月期末時点 *1 築18.1年*3 賃料上昇額 減価償却費 （工事金額相当） 減価償却費 最大 イニシャルコスト（工事期間による空室損失等） 11.5年後 賃貸事業利益 16.
Slide 16: 大規模修繕工事・資本的支出
大規模修繕工事・資本的支出 大規模修繕工事 レジディア西新 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 所在地 延床面積 建築時期 工事金額(税込) 2025年7月期実績 3 物件 649百万円 216百万円 福岡県福岡市 9,233.43㎡ 2008年1月 188百万円 上場来実績 131 物件 13,604百万円 104百万円 After デザイン性の高い 中庭の整備 資本的支出の推移 減価償却費の範囲内でコントロール 専有部リノベーション工事 中庭 大規模修繕工事 原状回復・修繕工事（日常・その他計画） Before 単位： 百万円 2025年7月期 減価償却費 3,654百万円 3,5
Slide 17: Het
Het AI A)
Slide 18: 稼働率の推移
稼働率の推移 期中平均稼働率 東京23区はリノベーション工事に伴い稼働率低下 エリア別 96.7% 96.6% 96.5% 96.3% 96.0% 96.1% 98.7% 98.6% 98.6% 98.2% 98.3% 98.3% *2 *3 東京23区 首都圏 政令指定都市等 解約率 *1 96.6% 96.7% 96.4% 96.4% 1.7% 1.6% 96.4% 96.2% 1.5% 1.4% 1.3% 1.2% 96.4% 96.3% 95.9% 95.8% 95.4% 95.5% 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 23.1期 23.7期 24.
Slide 19: 入替時の賃料動向
入替時の賃料動向 入替賃料変動率*1 過去最高の上昇 +16.2% リノベーション工事の実績の詳細は、P.12をご参照ください。 ポートフォリオ全体 リノベーション住戸 契約比率*2 リノベーション住戸を除く +10.5% （原状回復住戸） +9.8% +29.6% +26.2% リノベーション住戸 +13.1% +23.4% 19% +4.0% +5.0% +7.5% +7.4% +2.5% （25.7期工事実施住戸 32.1％) リノベーション住戸を除く +3.2% +1.8% +2.7% 81% 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1
Slide 20: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
エリア・タイプ別の入替賃料変動率 エリア別 タイプ別 シングル コンパクト ファミリー&ラージ 東京23区 首都圏 政令指定都市等 +20.0% +17.5% +12.4% +12.9% +13.6% +13.6% +12.6% +17.1% +10.3% +10.8% +8.5% +8.5% +10.4% +14.0% +6.9% +6.0% +6.0% +8.9% +8.9% +8.3% +4.2% +4.2% +3.1% +4.7% +6.6% +2.1% +0.9% +3.3% +3.8% +2.5% +1.6% +1.6% +1.1% -0.5% -0.8% -2.1% 23.1期
Slide 21: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.3% 96.0% 96.1% 95.8% 95.5% 95.9% 95.7% 95.9% 95.4% 期中平均稼働率 +20.0% +8.0% 入替賃料変動率 +16.2% +5.4% +12.4% +12.9% +2.7% +9.8% +10.5% 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1期 25.7期 契約比率*1 仙台 仙台 3.4% 札幌 3.7% 96.8% 95.8% 95.8% 首都圏 6.0% 名古屋 3.8% +2.5% +1.5% 関西 9.
Slide 22: 更新時の賃料動向・その他各種指標
更新時の賃料動向・その他各種指標 更新賃料変動率*1 過去最高の上昇 単位： 千円 更新住戸の約8割に賃料増額交渉、そのうち約6割が応諾 14,789 応諾率（打診住戸に対する） 2024年 2025年 更新賃料変動率 変動額 7月期 7月期 65.9% 68.9% 64.0% 64.5% 9,828 更新戸数 ① 3,624戸 3,985戸 +3.1% 打診率 うち増額打診戸数 ② 1,723戸 3,164戸 5,744 +2.6% 4,713 3,350 3,371 +1.2% +1.3% 71.0% 79.4% 打診率 ②÷① 47.5% 79.4％ +0.9% +0.8% 47.9%
Slide 23: 収益性向上に寄与した賃料改定の成果
収益性向上に寄与した賃料改定の成果 インフレ局面においても収益性の維持・向上が図れる構造であり、ポートフォリオ全体で+1.9％上昇 2025年7月期の賃料上昇実績 入替 更新 合計 リノベーション住戸除く リノベーション住戸 （原状回復住戸） 賃料変動率 ＋16.2％ ＋13.1％ ＋29.6％ ＋ 3.1％ ＋7.5％ （変動額） （＋39百万円/月） （＋26百万円/月） （＋13百万円/月） （＋14百万円/月） （＋54百万円/月） 賃料改定の 対象割合 *1 賃料ベース 8.4％ 6.9% 1.6% 16.7％ 25.1％ （PF全体比） ポートフォリオ全体 への影響度 +1.4％
Slide 24: BARS KI
BARS KI A)
Slide 25: 財務状況
財務状況 2025年7月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 調達*1 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.15% 1.00% 返済 調達 0.80% 返済 2025年1月期末 2025年7月期末 前期末比 総額 146億円 173億円 0.74% 0.66% 0.49% 0.45% 0.50% 0.56% 借入金 2,149 億円 2,196 億円 90.9% +47億円 支払金利 0.74％ 1.00％ 6.4年 7.2年 投資法人債 241 億円 221 億円 9.1% -20億円 5.9年 平均調達年限 調達年数 7.4年 5.9年 24.7
Slide 26: 財務指標
財務指標 金融費用 平均残存年数 金利の固定化比率 平均調達金利 変動金利 固定金利 平均支払金利 平均残存年数 平均調達年限 7.2年 0.6% 1.5% 2.2% 4.0% 4.5% 1.15% 7.0% 6.5年 6.4年 1.00% 5.9年 5.3年 0.80% 5.0年 0.78% 0.72% 0.66% 0.69% 4.8年 4.8年 0.59% 0.57% 0.57% 0.62% 4.6年 4.6年 4.5年 99.4% 98.5% 97.8% 96.0% 95.5% 93.0% 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 23.7期 24.1期 24.7期 2
Slide 27: / PATTEUT4
0 / PATTEUT4 A)
Slide 28: 外部評価・認証の取得状況
外部評価・認証の取得状況 CDP気候変動プログラム GRESBリアルエステイト評価 ロゴ 自動的に生成された説明 GRESB開示評価 A ロゴ 中程度の精度で自動的に生成さ れた説明 A 通算7回目 最高評価「Aスコア」取得 3スター獲得 「日本・住居・上場」の 参加者内で 1位*1 7連続「A」評価取得 サプライヤー・エンゲージメント評価 「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定 MSCI ESG格付 ポートフォリオにおける認証・評価 2025年7月末時点 DBJ Green Building認証 *2 認証取得物件数 ,記 抽号が 挿象 含まれている画像 絵 自動的に生成された説明
Slide 29: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み Environmental(環境) 2025年7月末時点 LED化（共用部）の推進状況（物件数ベース） エネルギー使用量 CO2（GHG）排出量 Scope1・2 （2024年度） （2024年度） 165物件に導入 LED導入率 2030年迄 排出量(総量) 51％削減（2018年度比) 目標・KPI 2030年迄 原単位 20％削減（2018年度比) 目標・KPI 55.7% 57.7% 2050年迄 ネットゼロ 44.0% 46.2% 51.2% 53.3% 削減率実績 （原単位） 約 7.7%削減 削減率実績 （総量） 約 97.4%削減 23.1期 2
Slide 30: 資産運用報酬および投資対象の変更について
08 資産運用報酬および投資対象の変更について
Slide 31: 資産運用報酬体系の変更
資産運用報酬体系の変更 投資主利益との連動性向上を目的として資産運用報酬体系の変更を実施予定 概要 1 投資主利益との連動性向上を目的とし、税引前当期純利益・1口当たり分配金連動の新報酬Ⅱを導入 2 運用資産の基礎収益力と連動するNOI・1口当たりFFO連動報酬（現行報酬Ⅰ・Ⅱ）は統合し新報酬Ⅰとして残置 3 新報酬体系の初適用期（2026年7月期）における報酬水準は、変更前と概ね同水準を見込む ※2025年10月27日開催予定の本投資法人の投資主総会において「規約一部変更の件（その２）」が承認されることを前提としています。 変更前 変更後 現報酬Ⅰ・Ⅱ統合 報酬Ⅰ 報酬Ⅰ NOI 連動 NO
Slide 32: 成長機会の拡大を見据えた投資対象へ
成長機会の拡大を見据えた投資対象へ 投資対象の変更 1 住宅特化型の方針は変更なし 2 賃貸住宅以外の資産を含む複数物件の一括取得が可能、これにより賃貸住宅以外の資産を取得した場合は売却を前提とした一時保有 3 中長期的な成長機会の獲得を目指し、北米など*1の海外不動産等*2 (住宅) を投資対象に追加 4 将来的な選択肢の拡充を目的としたものであり、進行中の投資案件はなし ※2025年10月27日開催予定の本投資法人の投資主総会において「規約一部変更の件（その１）」が承認されることを前提としています。 変更前 変更後 保有割合の上限 保有割合の上限 投資対象 用途区分 投資対象 用途区分 （
Slide 33: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア（国内） 投資比率*1 住戸タイプ（国内） 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ ～ 10% その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 投資比率 海外における投資対象地域は、北米その他政治・経済・金融システムの
Slide 34: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最大級*1のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2025年7月31日時点 286 物件 838,951 ㎡ 22,665 戸 4,939 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 0.4% 10分超15分以内 6% 15分超 0.4% 賃料保証型 7% 学生マンション契約 7% 5年超10年以下 政令指定都市等 20年超 9% 20% 27% 10年超15年以下 首都圏 7% 5分超10分以内 個人 10% 5分以内 35% 58% 法人 53%
Slide 35: 参考情報
09 参考情報
Slide 36: 当期純利益（売却益除く）に対する増減率
当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 増減率 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 増減 対 前期の当期純利益(売却益除く) 単位： 百万円 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 営業収益（売却益除く） 18,364 18,874 18,878 19,287 +510 +3 +409 +7.0% +0.0％ +5.5% 賃料・共益費収入 17,172 17,534 17,612 17,961 +361 +77 +348 +4.9% +1.0% +4.7% 25.1期以降の通期保有物件 16,880 17,
Slide 37: 1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率
1口当たり当期純利益（売却益除く）に対する増減率 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ *1 増減率 2025年1月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 増減 対 前期の1口当たり当期純利益 (売却益除く) 実績 実績 今回予想 今回予想 ②-① ③-② ④-③ ② ③ ④ 1口当たり当期純利益 2,552円 3,203円 3,176円 2,629円 +651円 -27円 -547円 +25.5% -1.0% -21.1％ 当期純利益のうち売却益/口 - 583円 586円 - ＋583円 ＋3円 -586円 ＋22.8% ＋0.1％ -22.6% 1口当たり当期純利益 (売却益除く)
Slide 38: 2025年7月期決算 前期比
2025年7月期決算 前期比 2025年1月期 2025年7月期 増減 主な変動要因(前期比) 単位： 百万円 単位： 百万円 実績 実績 営業収益 +2,174 18,364 20,539 不動産等売却益 ＋1,664 (289物件ベース*1) (286物件ベース) 営業収益 +2,174 25.1期および25.7期における物件取得・売却 ＋59 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.1％ 既存物件の賃貸事業収入 +450 不動産等売却益 - 1,664 +1,664 賃料・共益費収入 +306 営業利益 8,249 10,140 +1,890 礼金収入 +38 減価償却費 3,
Slide 39: 2025年7月期決算 予想比
2025年7月期決算 予想比 2025年7月期 2025年7月期 増減 主な変動要因(予想比) 単位： 百万円 単位： 百万円 7/1公表予想 実績 営業収益 +159 20,380 20,539 不動産等売却益 -3 (286物件ベース) (286物件ベース) 営業収益 +159 25.7期における物件取得・売却 -14 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.1％ 既存物件の賃貸事業収入 +177 不動産等売却益 1,668 1,664 -3 賃料・共益費収入 +68 営業利益 10,012 10,140 +128 礼金収入 +36 減価償却費 3,658 3,654 -4 更新
Slide 40: 2026年1月期業績予想 2025年7月期比
2026年1月期業績予想 2025年7月期比 2025年7月期 2026年1月期 増減 主な変動要因(2025年7月期比) 単位： 百万円 単位： 百万円 実績 今回予想 営業収益 +10 20,539 20,550 不動産等売却益 +7 (286物件ベース) (284物件ベース) 営業収益 +10 25.7期および26.1期における物件取得・売却 -141 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.1％ 95.8％ 既存物件の賃貸事業収入 +145 不動産等売却益 1,664 1,672 +7 賃料・共益費収入 +199 営業利益 10,140 10,142 +2 礼金収入 -28 減価償却費
Slide 41: 2026年7月期業績予想 2026年1月期比
2026年7月期業績予想 2026年1月期比 2026年1月期 2026年7月期 増減 主な変動要因(2025年7月期比) 単位： 百万円 単位： 百万円 今回予想 今回予想 営業収益 ‐1,262 20,550 19,287 不動産等売却益 -1,672 (284物件ベース) (284物件ベース) 営業収益 -1,262 26.1期における物件取得・売却 -7 期中平均稼働率 期中平均稼働率 95.8％ 95.8％ 既存物件の賃貸事業収入 +416 不動産等売却益 1,672 - -1,672 賃料・共益費収入 +354 営業利益 10,142 8,675 -1,467 礼金収入 +24 減
Slide 42: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅特化型J-REIT 最大級*1の資産規模 4,939億円 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*2 248億円 (2025年7月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2025年9月16日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 *2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 41
Slide 43: Advance
ME Advance Residence . Investment Corporation 42
Slide 44: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 働 96.2% 96.4% 96.2% 96.6% 96.4% 96.4% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.2% 96.7% 96.6% 96.5% 96.7% 96.3% 高稼働率を維持 96.1% 96.1% 率 95.9% 95.9% 95.9% 96.0% 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19
Slide 45: 総資産LTV
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 57.7% 56.9% 56.2% 56.0% 52.4%52.3% 52.2% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 48.9% L 49.9% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.0% 49.3% 49.5% 48.5% 48.7% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 47.3% 54.6% 53.5% 53.7% 53.8% 環境変化に備えた T 51.2% 52.1% 50.1% 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO 負債比
Slide 46: 収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降）
収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降） 専有部リノベーション工事の拡大推進 ー時差異等調整積立金の追加取崩し 東京23区を中心に約8,000戸,13年間実施を想定 概念図（1住戸当たりの営業損益） 概念図（分配金） 当初12年間 13年目以降 一時的な営業損益のマイナスを補填 営業損益マイナス 調整後EPU （積立金 追加取崩し） EPU増加に寄与 追加 取崩し 減価償却費 リノベーション工事 低下 EPU 償却終了 EPU 及び 賃料上昇 償却方法の見直し EPU 賃料上昇額 減価償却費等 賃料上昇額 減価償却費等 2023年1月期以前 2023年7月期以降 長期的 償却方法の見直し
Slide 47: 取得・売却物件(予定含む)の詳細
取得・売却物件(予定含む)の詳細 取得 2025年7月期 物件名 所在地 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り*1 取得日 レジディア板橋 東京都板橋区 1,958百万円 2,040百万円 4.1％ 2025年3月28日 レジディア南砂町 東京都江東区 705百万円 765百万円 4.3％ 2025年3月6日 2物件 合計 2,663百万円 2,805百万円 4.1％ - 2026年1月期 物件名 所在地 取得(予定)価格 鑑定評価額 NOI利回り 取得(予定)日 レジディア西船橋 千葉県船橋市 4,980百万円 5,290百万円 4.3％ 2025年9月30日 売却 2025年7月期 物件名
Slide 48: 取得実績・鑑定評価の推移
取得実績・鑑定評価の推移 鑑定Cap Rateの推移 含み益 2,830 億円 (含み益率：61.6%) 鑑定直接還元利回り 期末算定価額*1 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) (百万円) *3 前期差異 内訳 算定価額 3.6% 2025年 2025年 前期 2025年 帳簿価額 3.56% エリア 7月期末 前期差異*2 7月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 7月期末 前期差異 (a) との差額 (b)/(a) (b) 3.6% 東京23区 543,547 +8,323 18,596 +298 +378 -78 3.37% +0.00pt. 326,912 21
Slide 49: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 22期連続の賃料上昇を実現 坪単価の詳細 ポートフォリオ全体 東京23区 +1.98% 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1期 25.7期 期首 坪単価 11,456 11,608 11,805 13,977 14,210 14,416 +1.09% +0.94% 期末 坪単価 11,563 11,734 12,038 14,158 14,416 14,758 +0.63% +0.47% +0.45% 上昇率 +0.94% +1.09% +1.98% +1.29% +1.45% +2.37% 23.1期 23.7期 24.
Slide 50: エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別の入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 (前期比) 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 全体 +16.2% +5.7pt. 100.0% +17.9% -4.1% 92% 5% 全体 +17.1% +6.6pt. 42.9% +19.1% -4.8% 91% 6% 東京23区 +20.0% +7.0pt. 68.6% +20.4% -5.0% 98% 1% 東京23区 +23.0% +8.8pt. 26.9% +23.3% -17.3%
Slide 51: パイプライン一覧
パイプライン一覧 計 18 物件 想定規模 *1 約 392 億円 （竣工済 296 億円） 物件一覧 東京23区内における物件の所在地 想定規模 竣工済 物件数 総戸数 (億円) (億円) 東京駅10km圏内 東京駅5km圏内 - - - - 足立区 東京駅10km圏内 7 478 163 142 板橋区 その他東京23区 7 436 130 105 北区 練馬区 葛飾区 その他地域 4 672 99 49 荒川区 豊島区 台東区 計 18 物件 1,586 戸 392 億円 296 億円 中野区 文京区 墨田区 江戸川区 その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千
Slide 52: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2025年7月末時点 上場来の物件売買実績（2011年1月期以降） シングルタイプが中心 上場来の 運営型 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 161物件 63物件 東京23区 +3,369 +831 +479 -150 +43 +29 +4,601 首都圏 +563 +27 -104 - -485 - +1 取得・売却価格合計 2,414億円 933億円 政令指定都市等 +1,712 +1,437 +441 +57 +174 +6 +3,827 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.
Slide 53: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年7月期末時点 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % 5.9 % (賃料保証型契約のため) 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の
Slide 54: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年7月期末時点 20 物件 246 億円 5.0 % 2,083 戸 100 % 5.2 % (運営型賃貸住宅：1.7％) (賃料保証型契約のため) 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉 R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レ
Slide 55: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 築 34年 工事効果の検証 before after 築10年 築20年 築30年 共用部修繕工事 160 工事費：137百万円 140 120 専有部リノベーション 工事費： 100 4,141千円/戸 2010年2月 大規模修繕 80 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 築 30年 工事効果の検証 before after 築10年 築20年 築30年 140 共用部
Slide 56: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2025年7月末時点 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀行 381 15.8 第24回債 2015.10 10 15 三井住友信託銀行 285 11.8 第25回債 2016.6 15 30 みずほ銀行 241 10.0 投資法人債 日本政策投資銀行 146 6.0 第27回債 2017.7 10 30 保険会社 9% 三井住友銀行 138 5.7 第28回債 2017.11 10 10 みずほ信託銀行 131 5.4
Slide 57: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2025年7月期 前期末差異 *1 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 割合 (分割考慮後) 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 708,581 24.8% 金融機関 191 4 1,798,874 5,524 63.1% 信託銀行 9 - 1,368,512 19,190 48.0% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 461,393 16.2% （うち投資信託口） 30 - 985,996 14,806 34.6% 野村信託銀行株式会社（投信口） 130,793 4.6% 地方銀行 41 - 152,649
Slide 58: マテリアリティと目標
マテリアリティと目標 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ Scope1-2：51%（総量）削減 ・再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ （非化石証書・再エネ熱由来J-クレジット） Scope3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・サプライヤーと
Slide 59: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.4 % 経済的損害への対応 2025年7月期末 時点 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,744 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 〜5m 6 物件 48 億円 291 戸 損失額 65 億円 ＜ 128億円*1 〜3m 46 物件 913 億円 4,437 戸 取得時の検討事項 火災保険にて 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 66 物件 1,229億円
Slide 60: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 2021 2022 2023 2024 54% 100,000 55% 50% 84,145 80,000 45% 46% 44% 60,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 40,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 646 実収入 (月額) 2012年比 615 20,000 582 588 250% 600千円 571 535 523
Slide 61: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 56,828 54,342 49,655 53,457 54,342 56,228 53,195 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 47,591 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
Slide 62: FFOペイアウトレシオ詳細
FFOペイアウトレシオ詳細 *1 内部留保からの分配 2025年1月期 2025年7月期 積立金の定額取崩し 積立金の追加取崩し 単位：百万円 単位：百万円 賃貸事業費 賃貸事業費 販管費 賃貸事業費 賃貸事業費 販管費 営業外費用等 販管費 販管費 営業外費用等 営業外費用等 営業外費用等 7,748 7,462 FFO 11,125 FFO 10,901 賃貸収入 賃貸収入 減価償却費 減価償却費 18,364 336 ペイアウトレシオ 18,874 3,654 335 ペイアウトレシオ 3,586 571 612 75.8％ 75.3％ 当期純利益 当期純利益 当期純利益 当期純利益 か
Slide 63: 投資口価格・時価総額の推移
投資口価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 2025.1末 2025.7末 時価総額 1,688億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 4,095億円 4,452億円 期末終値*1 86,150円 155,000円 186,750円 169,250円 183,500円 158,750円 173,250円 162,500円 157,500円 142,900円 156,
Slide 64: 主要な経営指標等の推移
主要な経営指標等の推移 単位 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 物件数 件 271 272 272 277 277 277 283 287 289 286 取得価格 百万円 458,596 459,211 462,267 468,785 472,052 472,314 481,991 493,565 495,414 493,973 期末帳簿価額 百万円 431,092 430,031 431,895 437,697 440,317 439,471 4
Slide 65: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2025年7月31日） 単位：千円 （2025年7月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 20,133,182 営業未払金 1,045,888 信託現金及び信託預金 8,478,309 短期借入金 2,000,000 営業未収入金 113,764 1年内償還予定の投資法人債 3,500,000 前払費用 530,922 1年内返済予定の長期借入金 23,700,000 その他 21,526 未払金 1,679,529 貸倒引当金 -1,897 未払費用 38,221 流動資産合計 29,275,807 未払消費税等 236,356 固定資産
Slide 66: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （自 2025年2月1日 至 2025年7月31日） （自 2025年2月1日 至 2025年7月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 18,874,487 賃貸事業収入 不動産等売却益 1,664,768 賃貸料収入 16,474,646 営業収益合計 20,539,256 共益費収入 1,060,168 営業費用 駐車場収入 487,488 賃貸事業費用 8,338,771 計 18,022,303 資産運用報酬 1,394,710 その他収入 資産保管手数料 10,360 付帯収入 152,417 一般事務委託手数料 66,325
Slide 67: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 東京23区 151 154 153 152 PF全体 114 286物件 135 191 155 157 150 140 159 097 094 145 177 2025年7月末時点 121 138 104 178 189 071 125 053 126 120 184 024 115 170 165 131 147 158 180 112 143 095 108 098 128 161 190 169 122 029 090 172 011 009 099 179 137 164 099 100 141 059 077 103 012 062 080 087 084 1
Slide 68: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 近畿 広島 12物件 札幌 2.6% 002 029 050 061 081 049 015 022 048 026 063 045 076 031 065 025 058 024 075 034 072 073 084 041 1物件 0.1% 059 077 080 082 011 012 仙台 051 014 055 039 8物件 044 085 035 040 008 046 1.8% 037 079 057 056 27物件 8.5%* 062 054 078 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 R ：政令指定都市 052 9物件 名
Slide 69: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,730 2,374 99.2% 4.3% 90.3% T-031 レジディア自由が丘 東京都目黒区 2002/3 28
Slide 70: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,510 1,354 85.4% 8.8% 92.3% T-085 レジディア三宿 東京都世田谷区 2015/4 43 1,159
Slide 71: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-113 レジディア銀座東 東京都中央区 2004/9 94 2,000 0.4% 3,210 1,817 76.7% 4.0% 95.4% T-140 レジディア南千住 東京都荒川区 2007/3 175 2,580
Slide 72: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-165 レジディア浅草吾妻橋 東京都墨田区 2007/9 60 876 0.2% 1,540 846 82.0% 3.5% 90.0% T-192 レジディア南砂町 東京都江東区 2007/2 29 705 0.1%
Slide 73: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) 東京・スチューデントハウス武蔵小 S-036 神奈川県川崎市 2017/1 390 5,835 1.2% 6,320 6,052 4.4% 6.6% 100.0% R-037 レジディア仙台宮町 宮城県仙台市 2008/
Slide 74: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 取得価格 期末算定価額 帳簿価額 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) 投資比率 (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-065 レジディア桑園 北海道札幌市 2007/2 60 384 0.1% 619 413 49.8% 1.4% 96.7% T 東京23区 187 12,888 348,137 70.5% 543,547 326,912 66.3% R-066 レジディア天神 福岡県福
Slide 75: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2025年9月16日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数： 101名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(5)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等： 取締役会 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会
Slide 76: 免責事項・お問い合わせ
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全
Advance Residence Investment — FY2025 7月期 Earnings Presentation on 6ix