60 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, September 2025
Slide 1: アドバンス・レジデンス投資法人 第30期 運用状況報告会 説明資料
アドバンス・レジデンス投資法⼈ 第 期 運⽤状況報告会 説明資料 2025年7⽉期︓2025年2⽉1⽇ 〜 2025年7⽉31⽇ 証券コード︓3269
Slide 2: アドバンス・レジデンス投資法人(ADR)
アドバンス・レジデンス投資法⼈(ADR) ⻑期安定的な利益分配の実現 概要 沿⾰ T-057 パークタワー芝浦ベイワード アー 証券コード 3269 旧アドバンス・レジデンス ⽇本レジデンシャル 投資法⼈ 投資法⼈ 投資対象 賃貸住宅 （2005年上場） （2004年上場） 資産規模 4,939億円 （取得価格ベース） （2025年7⽉31⽇時点） 2010年に新設合併・上場 伊藤忠商事（株） スポンサー アドバンス・レジデンス投資法⼈ 伊藤忠都市開発（株） 決算⽉ 1⽉ / 7⽉ 配当⽉ 4⽉ / 10⽉ アドバンス・レジデンスの強み 最低購⼊単位 1⼝ (156,100円*1) 6,212
Slide 3: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最⼤級*1のポートフォリオ 物件数 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 資産規模 (取得価格ベース) 2025年7⽉31⽇時点 286 物件 838,951 ㎡ 22,665 ⼾ 4,939 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（⼾数ベース） 5年以下 0.4% 10分超15分以内 6% 15分超 0.4% 賃料保証型 7% 学⽣マンション契約 7% 5年超10年以下 政令指定都市等 20年超 9% 20% 27% 10年超15年以下 ⾸都圏 7% 5分超10分以内 個⼈ 10% 5分以内 35% 法⼈ 53% 58%
Slide 4: 目次
⽬ 次 01 決算ハイライト 07 参考情報 2025年7⽉期 決算ハイライト 5 確かな歩み 確かな成⻑ 30 資本市場環境を踏まえた取り組み 6 資産運⽤報酬体系の変更 32 取得・売却物件(予定含む) 7 成⻑機会の拡⼤を⾒据えた投資対象へ 33 02 決算と業績予想 ポートフォリオの構築⽅針 専有部リノベーション⼯事計画の損益想定 34 35 DPU・EPUの⽬標⽔準 9 ⼤規模修繕⼯事・資本的⽀出 36 2025年7⽉期 分配⾦詳細 10 収益基盤強化等の取組み（2023年7⽉期以降） 37 業績予想 分配⾦詳細 11 取得実績・鑑定評価の推移 38 1⼝当たり分配⾦の推移 12 パ
Slide 5: 決算ハイライト
0 1 RA) sth A)
Slide 6: 2025年7月期 決算ハイライト
2025年7⽉期 決算ハイライト EPU*1（売却益を除く） 調整後EPU *2 DPU*3 前期⽐+2.6％ 前期⽐+1.9％ 前期⽐+6.8％ 2,819円 3,192円 2,619円 2,766円*9 2,782円 2,988円*9 3,155円 2,570円 2,552円*9 +2.6% +1.9% +6.8% 実績 予想 実績 実績 予想 実績 実績 予想 実績 2025年1⽉期 2025年7⽉期 2025年1⽉期 2025年7⽉期 2025年1⽉期 2025年7⽉期 *1 1⼝当たり当期純利益を指します。 *2 P.10に詳細を記載しています。 *3 1⼝当たり分配⾦を指します。
Slide 7: 資本市場環境を踏まえた取り組み
資本市場環境を踏まえた取り組み 含み益の具現化 含み益を活⽤し、投資主価値向上に資する施策を積極的に実施 2025年7⽉期 2026年1⽉期 ADR投資⼝価格の推移*1 5物件の売却 3物件の売却（+1件 ⼟地の⼀部） ・ 売却益を13.9億円確保(予定) 106 単位︓百万円 単位︓百万円 ・ DPU予想を上⽅修正*3（26.1期︓+5.0%） 帳簿価額対⽐ 5,444 帳簿価額対⽐ 5,105 +52.0% +52.1% ・ 売却益を16.6億円確保 102 ・ DPU予想を上⽅修正*2（25.7期︓+5.0%） 2025年8⽉26⽇付で公表 3,581 3,356 ・ 売却益を2.7億円
Slide 8: 取得・売却物件
取得・売却物件 2025年7⽉期以降 2025年7⽉期 2026年1⽉期 スポンサー 第三者 第三者 3物件 NEW 取得 売却資⾦を活⽤した 取得 価格合計 物件取得を検討 76.4億円 築8.0年*1 築18.0年 築7.6年 25.7期 26.6億円 レジディア板橋 レジディア南砂町 レジディア⻄船橋 NEW （東京都板橋区） （東京都江東区） （千葉県船橋市） 26.1期 49.8億円 NOI利回り*2 4.1％ NOI利回り 4.3％ NOI利回り 4.3％ 賃料保証型 対象地（⾚枠） NEW NEW NEW 都市計画事業に伴う 8物件 収⽤を企図する （+1件 ⼟地の⼀部） 東京都
Slide 9: 決算と業績予想
O2 Beet ec. A)
Slide 10: DPU・EPUの目標水準
DPU・EPUの⽬標⽔準 ⽬標とする分配⾦⽔準 EPU（調整後）＋ 積⽴⾦の定額取崩し 分配⾦の構成要素 3,000円 調整後EPU = 当期純利益からの分配⾦(売却益除く) + 積⽴⾦の追加取崩し DPU 売却益からの分配 含み益の実現化 （売却益の25％以上を当該期に配当、残余は内部留保として活⽤） ＋α 内部留保からの 3,042円 安定分配に活⽤ 分配⾦ 3,000円 （1⼝当たり100円程度の安定分配を継続、突発的事象への対応へも活⽤） 積⽴⾦ 2,936円 毎期3.35億円（1⼝当たり117円）以上の定額取崩し*1 の定額取崩し 調整後 （2017年1⽉期より開始） EPU 2,8
Slide 11: 2025年7月期 分配金詳細
2025年7⽉期 分配⾦詳細 *1 内部留保からの分配 (1⼝当たり) 1⼝当たり分配⾦の変動要因 積⽴⾦の定額取崩し (1⼝当たり) 積⽴⾦の追加取崩し (1⼝当たり) 1 資本市場環境を踏まえた取り組みにより、売却益を還元し、150円を追加配当 当期純利益からの分配 (1⼝当たり) 2 ⾦融コストを上回る内部成⻑の実現および⾃⼰投資⼝取得の実施により、調整後EPU+53円 当期実績 予想（7/1公表） 2025年7⽉期 2025年7⽉期 前期実績 *2 DPU+204円 3,192円 3,155円 2025年1⽉期 150円 （売却益の⼀部） 150円 DPU 2,988円 調整後EPU
Slide 12: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配⾦詳細 1⼝当たり分配⾦の変動要因 1 26.1期は物件売買の影響で減少するものの、25.7期に続き、売却益の還元により、150円を追加配当 2 26.7期は売却益による分配を除いたDPUは、＋22円 内部留保からの分配 (1⼝当たり) 3 ⾦融コストを上回る内部成⻑により、物件売買を除いた調整後EPUは年間約＋1.0％成⻑を想定 積⽴⾦の定額取崩し (1⼝当たり) 積⽴⾦の追加取崩し (1⼝当たり) 当期実績 当期純利益からの分配 (1⼝当たり) 予想 2025年7⽉期 予想 2026年1⽉期 DPU 3,192円 DPU DPU（売却益除く） 2026年7⽉期 3,170円
Slide 13: 1口当たり分配金の推移
１⼝当たり分配⾦の推移 分配⾦増加率 1⼝当たり分配⾦は過去5年間で約+7.8%(年平均約+1.6%)増加*1 、安定的な成⻑を実現 21.7期〜26.7期1⼝当たり分配⾦増加率*1 3,042 (円) 約+7.8%(年平均約+1.6%) 3,192 3,200 3,170 売却益 からの分配 売却益 からの分配 2,988 3,000 2,963 2,950 2,920 2,925 2,893 2,823 2,846 2,800 2,600 2,400 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 26.1期 26.7期 (予想)
Slide 14: 専有部リノベーション工事
BA aw /AN—-Yay LS A)
Slide 15: 専有部リノベーション工事の実績
専有部リノベーション⼯事の実績 ⼯事実績 2025年7⽉末時点 23.7期〜25.7期 上場来実績 2025年1⽉期 2025年7⽉期 タイプシェア (実施⼾数ベース) 合計 （2011年1⽉期以降） タイプの定義はP.34をご参照ください。 実施⼾数 308⼾ 305⼾ 1,136⼾ 1,722⼾ S:シングル 17% うち成約⼾数 308⼾ 155⼾ 986⼾ 1,572⼾ 実施⼾数のうち:51％ C:コンパクト 46% F&L:ファミリー&ラージ 37% 平均⼯事⾦額*1 4.3百万円 4.4百万円 4.4百万円 4.1百万円 ⼊替賃料変動率*2 +25.4％ +32.1％*4 タイプ別
Slide 16: ビフォーアフター事例
Before After 洗⾯台 洗⾯台 T-037 レジディア市ヶ⾕ 間取り 2LDK ⾯積 57.44㎡ キッチン ⼯事⾦額*1 7.3百万円 ノルディック キッチン シャープ・スタイリッシュ T-082 レジディア代々⽊Ⅱ 間取り 1LDK ⾯積 32.99㎡ ユニットバス ⼯事⾦額*1 4.2百万円 ユニットバス After Before *1 ⼯事⾦額は税抜を記載しています。なお、⼀部の⽇常修繕費⽤を除いています。 15
Slide 17: 資産運用
04 資産運⽤
Slide 18: 稼働率の推移
稼働率の推移 期中平均稼働率 東京23区はリノベーション⼯事に伴い稼働率低下 エリア別 96.7% 96.6% 96.5% 96.3% 96.0% 96.1% 98.7% 98.6% 98.6% 98.2% 98.3% 98.3% *2 *3 東京23区 ⾸都圏 政令指定都市等 解約率 *1 96.6% 96.7% 96.4% 96.4% 1.7% 1.6% 96.4% 96.2% 1.5% 1.4% 1.3% 1.2% 96.4% 96.3% 95.9% 95.8% 95.4% 95.5% 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 23.1期 23.7期 24.
Slide 19: 入替時の賃料動向
⼊替時の賃料動向 ⼊替賃料変動率*1 過去最⾼の上昇 +16.2% リノベーション⼯事の実績の詳細は、P.12をご参照ください。 ポートフォリオ全体 リノベーション住⼾ 契約⽐率*2 リノベーション住⼾を除く +10.5% （原状回復住⼾） +9.8% +29.6% +26.2% +13.1% +23.4% リノベーション住⼾ 19% +4.0% +5.0% +7.5% +7.4% （25.7期⼯事実施住⼾ 32.1％) +2.5% リノベーション住⼾を除く +3.2% +1.8% +2.7% 81% 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1
Slide 20: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
エリア・タイプ別の⼊替賃料変動率 エリア別 タイプ別 シングル コンパクト ファミリー&ラージ 東京23区 ⾸都圏 政令指定都市等 +20.0% +17.5% +12.4% +12.9% +13.6% +13.6% +12.6% +17.1% +10.3% +10.8% +8.5% +8.5% +10.4% +14.0% +6.9% +6.0% +6.0% +8.9% +8.9% +8.3% +4.2% +4.2% +3.1% +4.7% +6.6% +2.1% +0.9% +3.3% +3.8% +2.5% +1.6% +1.6% +1.1% -0.5% -0.8% -2.1% 23.1期
Slide 21: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
都市別の稼働率・⼊替賃料変動率の推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.3% 96.0% 96.1% 95.8% 95.5% 95.9% 95.7% 95.9% 95.4% 期中平均稼働率 +8.0% ⼊替賃料変動率 +16.2% +20.0% +5.4% +12.4% +12.9% +2.7% +9.8% +10.5% 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1期 25.7期 24.7期 25.1期 25.7期 契約⽐率*1 仙台 仙台 3.4% 札幌 3.7% 96.8% 95.8% 95.8% ⾸都圏 6.0% 名古屋 3.8% +2.5% +1.5% 関⻄ 9.
Slide 22: 更新時の賃料動向・その他各種指標
更新時の賃料動向・その他各種指標 更新賃料変動率*1 過去最⾼の上昇 単位︓ 千円 更新住⼾の約8割に賃料増額交渉、そのうち約6割が応諾 14,789 応諾率（打診住⼾に対する） 2024年 2025年 更新賃料変動率 変動額 7⽉期 7⽉期 65.9% 68.9% 64.0% 64.5% 9,828 更新⼾数 ① 3,624⼾ 3,985⼾ +3.1% 打診率 うち増額打診⼾数 ② 1,723⼾ 3,164⼾ 5,744 +2.6% 4,713 3,350 3,371 +1.2% +1.3% 71.0% 79.4% 打診率 ②÷① 47.5% 79.4％ +0.9% +0.8% 47.9%
Slide 23: 収益性向上に寄与した賃料改定の成果
収益性向上に寄与した賃料改定の成果 インフレ局⾯においても収益性の維持・向上が図れる構造であり、ポートフォリオ全体で+1.9％上昇 2025年7⽉期の賃料上昇実績 ⼊替 更新 合計 リノベーション住⼾除く リノベーション住⼾ （原状回復住⼾） 賃料変動率 ＋16.2％ ＋13.1％ ＋29.6％ ＋3.1％ ＋7.5％ （変動額） （＋39百万円/⽉） （＋26百万円/⽉） （＋13百万円/⽉） （＋14百万円/⽉） （＋54百万円/⽉） 賃料改定の 対象割合 *1 賃料ベース 8.4％ 6.9% 1.6% 16.7％ 25.1％ （PF全体⽐） ポートフォリオ全体 への影響度 +1.4％ 0
Slide 24: 財務状況
0 a BARS TAL A)
Slide 25: 財務状況
財務状況 2025年7⽉期 返済・調達実績 信⽤格付・有利⼦負債残⾼ 調達*1 信⽤格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.15% 1.00% 返済 調達 0.80% 返済 2025年1⽉期末 2025年7⽉期末 前期末⽐ 総額 146億円 173億円 0.74% 0.66% 0.49% 0.45% 0.50% 0.56% 借⼊⾦ 2,149 億円 2,196 億円 90.9% +47億円 ⽀払⾦利 0.74％ 1.00％ 6.4年 7.2年 投資法⼈債 241 億円 221 億円 9.1% -20億円 5.9年 平均調達年限 調達年数 7.4年 5.9年 24.7
Slide 26: 財務指標
財務指標 ⾦融費⽤ 平均残存年数 ⾦利の固定化⽐率 平均調達⾦利 変動⾦利 固定⾦利 平均⽀払⾦利 平均残存年数 平均調達年限 7.2年 0.6% 1.5% 2.2% 4.0% 4.5% 1.15% 7.0% 6.5年 6.4年 1.00% 5.9年 5.3年 0.80% 5.0年 0.78% 0.72% 0.66% 0.69% 4.8年 4.8年 0.59% 0.57% 0.57% 0.62% 4.6年 4.6年 4.5年 99.4% 98.5% 97.8% 96.0% 95.5% 93.0% 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 23.7期 24.1期 24.7期 2
Slide 27: サステナビリティ
06 サステナビリティ
Slide 28: 外部評価・認証の取得状況
外部評価・認証の取得状況 CDP気候変動プログラム（2024年） GRESBリアルエステイト評価（2025年） GRESB開⽰評価（2025年） A 最⾼評価「Aスコア」取得 A サプライヤー・エンゲージメント評価 通算8回⽬ 3スター獲得 レジデンシャル評価*2 8連続「A」評価取得 「⽇本・住居・上場」の 「アジア・トップパフォーマー」選出*3 「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定 参加者内で 1位*1 MSCI ESG格付（2025年） ポートフォリオにおける認証・評価（2025年7⽉末時点） DBJ Green Building認証 *4 認証取得物件数 ⽬標・KPI 20
Slide 29: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み Environmental(環境) 2025年7⽉末時点 LED化（共⽤部）の推進状況（物件数ベース） エネルギー使⽤量 CO2（GHG）排出量 Scope1・2 （2024年度） （2024年度） 165物件に導⼊ LED導⼊率 2030年迄 排出量(総量) 51％削減（2018年度⽐) ⽬標・KPI 2030年迄 原単位 20％削減（2018年度⽐) ⽬標・KPI 55.7% 57.7% 2050年迄 ネットゼロ 44.0% 46.2% 51.2% 53.3% 削減率実績 約7.7%削減 削減率実績 （原単位） （総量） 約97.4%削減 23.1期 23.
Slide 30: 参考情報
07 参考情報
Slide 31: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成⻑ PF全体 東京23区 ⾸都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 働 96.2% 96.4% 96.2% 96.6% 96.4% 96.4% 96.1% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.2% 96.7% 96.6% 96.5% 96.7% 96.3% 96.1% ⾼稼働率を維持 率 95.9% 95.9% 95.9% 96.0% 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19
Slide 32: LTV・財務基盤の推移
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運⽤ 57.7% 56.9% 56.2% 56.0% 52.4%52.3% 52.2% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 48.9% L 49.9% 49.6%49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.0% 49.3% 49.5% 48.5% 48.7% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 47.3% 54.6% 53.5% 53.7% 53.8% 環境変化に備えた T 51.2% 52.1% 50.1% 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO 負債⽐率
Slide 33: 資産運用報酬体系の変更
資産運⽤報酬体系の変更 投資主利益との連動性向上を⽬的として資産運⽤報酬体系の変更を実施予定 概要 1 投資主利益との連動性向上を⽬的とし、税引前当期純利益・1⼝当たり分配⾦連動の新報酬Ⅱを導⼊ 2 運⽤資産の基礎収益⼒と連動するNOI・1⼝当たりFFO連動報酬（現⾏報酬Ⅰ・Ⅱ）は統合し新報酬Ⅰとして残置 3 新報酬体系の初適⽤期（2026年7⽉期）における報酬⽔準は、変更前と概ね同⽔準を⾒込む ※2025年10⽉27⽇開催予定の本投資法⼈の投資主総会において「規約⼀部変更の件（その２）」が承認されることを前提としています。 変更前 変更後 現報酬Ⅰ・Ⅱ統合 報酬Ⅰ 報酬Ⅰ NOI 連動 NO
Slide 34: 成長機会の拡大を見据えた投資対象へ
成⻑機会の拡⼤を⾒据えた投資対象へ 投資対象の変更 1 住宅特化型の⽅針は変更なし 2 賃貸住宅以外の資産を含む複数物件の⼀括取得が可能、これにより賃貸住宅以外の資産を取得した場合は売却を前提とした⼀時保有 3 中⻑期的な成⻑機会の獲得を⽬指し、北⽶など*1の海外不動産等*2 (住宅) を投資対象に追加 4 将来的な選択肢の拡充を⽬的としたものであり、進⾏中の投資案件はなし ※2025年10⽉27⽇開催予定の本投資法⼈の投資主総会において「規約⼀部変更の件（その１）」が承認されることを前提としています。 変更前 変更後 保有割合の上限 保有割合の上限 投資対象 ⽤途区分 投資対象 ⽤途区分 （
Slide 35: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築⽅針 投資対象エリアと投資⽐率 投資対象エリア（国内） 投資⽐率*1 住⼾タイプ（国内） 投資⽐率*2 東京23区 70 〜 100% シングル・タイプ 〜 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 〜 40% ⾸都圏(東京23区を除く) 0 〜 30% ファミリー・タイプ 20 〜 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ 〜 10% その他地域とは、東京23区を除く⾸都圏(東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 投資⽐率 海外における投資対象地域は、北⽶その他政治・経済・⾦融システムの
Slide 36: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション⼯事計画の損益想定 賃料上昇(23.7期〜25.7期実績)が継続した場合、4.5年後に損益がプラスに転化 想定図 2025年7⽉期 EPU（売却益除く）実績⽐ 23.7期〜25.7期 10年後 +3％程度 前提︓賃料上昇の継続期間 20年 実績 15年後 +10％程度 賃料上昇率 24.9％ 10年後 損益マイナスは積⽴⾦(負ののれん)を追加取り崩し*2 15年後 損益分岐点 4.5年後 2025年7⽉期末時点 *1 築18.1年*3 賃料上昇額 減価償却費 （⼯事⾦額相当） 減価償却費 最⼤ イニシャルコスト（⼯事期間による空室損失等） 11.5年後 賃貸事業利益 16.
Slide 37: 大規模修繕工事・資本的支出
⼤規模修繕⼯事・資本的⽀出 ⼤規模修繕⼯事 レジディア⻄新 実施物件数 総⼯事⾦額(税込) 平均⼯事額 所在地 延床⾯積 建築時期 ⼯事⾦額(税込) 2025年7⽉期実績 3 物件 649百万円 216百万円 福岡県福岡市 9,233.43㎡ 2008年1⽉ 188百万円 上場来実績 131 物件 13,604百万円 104百万円 After デザイン性の⾼い 中庭の整備 資本的⽀出の推移 減価償却費の範囲内でコントロール 専有部リノベーション⼯事 中庭 ⼤規模修繕⼯事 原状回復・修繕⼯事（⽇常・その他計画） Before 単位︓ 百万円 2025年7⽉期 減価償却費 3,654百万円 3,5
Slide 38: 収益基盤強化等の取組み(2023年7月期以降)
収益基盤強化等の取組み（2023年7⽉期以降） 専有部リノベーション⼯事の拡⼤推進 ー時差異等調整積⽴⾦の追加取崩し 東京23区を中⼼に約8,000⼾,13年間実施を想定 概念図（1住⼾当たりの営業損益） 概念図（分配⾦） 当初12年間 13年⽬以降 ⼀時的な営業損益のマイナスを補填 営業損益マイナス 調整後EPU （積⽴⾦ 追加取崩し） EPU増加に寄与 追加 取崩し 減価償却費 リノベーション⼯事 低下 EPU 償却終了 EPU 及び 賃料上昇 償却⽅法の⾒直し EPU 賃料上昇額 減価償却費等 賃料上昇額 減価償却費等 2023年1⽉期以前 2023年7⽉期以降 ⻑期的 償却⽅法の⾒直し
Slide 39: 取得実績・鑑定評価の推移
取得実績・鑑定評価の推移 鑑定Cap Rateの推移 含み益 2,830 億円 (含み益率︓61.6%) 鑑定直接還元利回り 期末算定価額*1 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) (百万円) *3 前期差異 内訳 算定価額 3.6% 2025年 2025年 前期 2025年 帳簿価額 3.56% エリア 7⽉期末 前期差異*2 7⽉期末 差異 賃貸収⽀ ER再取得 7⽉期末 前期差異 (a) との差額 (b)/(a) (b) 3.6% 東京23区 543,547 +8,323 18,596 +298 +378 -78 3.37% +0.00pt. 326,912 21
Slide 40: パイプライン一覧
パイプライン⼀覧 計 18 物件 想定規模 *1 約 392 億円 （竣⼯済 296 億円） 物件⼀覧 東京23区内における物件の所在地 物件数 総⼾数 想定規模 竣⼯済 (億円) (億円) 東京駅10km圏内 東京駅5km圏内 - - - - ⾜⽴区 東京駅10km圏内 7 478 163 142 板橋区 その他東京23区 7 436 130 105 北区 練⾺区 葛飾区 その他地域 4 672 99 49 荒川区 豊島区 台東区 計 18 物件 1,586 ⼾ 392 億円 296 億円 中野区 ⽂京区 墨⽥区 江⼾川区 その他地域とは、東京23区を除く⾸都圏(東京都、神奈川県、埼⽟県、千
Slide 41: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運⽤ 物件数 資産規模 投資⽐率 賃貸可能⼾数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年7⽉期末時点 2 物件 27 億円 0.6 % 163 ⼾ 100 % 5.9 % (賃料保証型契約のため) 取得⽅針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 ⾃⽴型と介護型居室が併設されており、⼊居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が⾒込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の⽴地条件は⼀般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の
Slide 42: 学生向け賃貸住宅の運用
学⽣向け賃貸住宅の運⽤ 物件数 資産規模 投資⽐率 賃貸可能⼾数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2025年7⽉期末時点 20 物件 246 億円 5.0 % 2,083 ⼾ 100 % 5.2 % (運営型賃貸住宅︓1.7％) (賃料保証型契約のため) 運営型賃貸住宅 学⽣マンション 専⽤の居室に加え、朝⼣の⾷事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学⽣専⽤の賃貸マンション ⾷堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション S-036 東京・スチューデントハウス武蔵⼩杉 R-008 レジディア神⼾ポートアイランド T-153 レ
Slide 43: 有利子負債構成
有利⼦負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2025年7⽉末時点 発⾏期間 発⾏額 借⼊残⾼ 割合 投資法⼈債 発⾏時期 借⼊先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀⾏ 381 15.8 第24回債 2015.10 10 15 三井住友信託銀⾏ 285 11.8 第25回債 2016.6 15 30 みずほ銀⾏ 241 10.0 投資法⼈債 ⽇本政策投資銀⾏ 146 6.0 第27回債 2017.7 10 30 保険会社 9% 三井住友銀⾏ 138 5.7 第28回債 2017.11 10 10 (私募) 2% みずほ信託銀⾏
Slide 44: 投資主構成
投資主構成 2025年7⽉末時点 投資主数 保有⼝数 2025年7⽉期 前期末差異 *1 投資主名(上位10社) 保有⼝数 保有割合 投資主数 前期末差異 ⼝数 割合 (分割考慮後) 株式会社⽇本カストディ銀⾏（信託⼝） 708,581 24.8% ⾦融機関 191 4 1,798,874 5,524 63.1% 信託銀⾏ 9 - 1,368,512 19,190 48.0% ⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託⼝） 461,393 16.2% （うち投資信託⼝） 30 - 985,996 14,806 34.6% 野村信託銀⾏株式会社（投信⼝） 130,793 4.6% 地⽅銀⾏ 41
Slide 45: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク ⽔害リスク 計画規模*3にて把握される浸⽔リスク 損失率 2.4 % 経済的損害への対応 2025年7⽉期末 時点 浸⽔深別 物件数 取得価格 賃貸可能⼾数 再調達価格 2,744 億円 損害対応可能 資⾦残⾼ 経済的損害への対応 〜5m 6 物件 48 億円 291 ⼾ 損失額 65 億円 ＜ 128億円*1 〜3m 46 物件 913 億円 4,437 ⼾ 取得時の検討事項 ⽕災保険にて 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 ⼾ カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 66 物件 1,229億円
Slide 46: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・⼈⼝流⼊ 世帯年収、共働き世帯 年代別の⼈⼝流⼊ 世帯収⼊の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の⼈⼝流⼊の⼤半は20代 東京23区の2⼈以上世帯のうち共働き世帯の⽐率 単位︓⼈ 2021 2022 2023 2024 54% 100,000 55% 50% 84,145 80,000 45% 46% 44% 60,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 40,000 東京23区 勤労者世帯 実収⼊ 300% 646 実収⼊ (⽉額) 2012年⽐ 615 20,000 582 588 250% 600千円 571 535 523
Slide 47: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 ⼈⼝増減 及び 貸家共同住宅着⼯⼾数 貸家共同住宅着⼯⼾数（⼾） 転⼊超過数（⼈） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 56,828 54,342 49,655 53,457 54,342 56,228 53,195 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 47,591 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
Slide 48: 投資口価格・時価総額の推移
投資⼝価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 2025.1末 2025.7末 時価総額 1,688億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 4,095億円 4,452億円 期末終値*1 86,150円 155,000円 186,750円 169,250円 183,500円 158,750円 173,250円 162,500円 157,500円 142,900円 156,
Slide 49: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2025年7⽉31⽇） 単位︓千円 （2025年7⽉31⽇） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現⾦及び預⾦ 20,133,182 営業未払⾦ 1,045,888 信託現⾦及び信託預⾦ 8,478,309 短期借⼊⾦ 2,000,000 営業未収⼊⾦ 113,764 1年内償還予定の投資法⼈債 3,500,000 前払費⽤ 530,922 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 23,700,000 その他 21,526 未払⾦ 1,679,529 貸倒引当⾦ -1,897 未払費⽤ 38,221 流動資産合計 29,275,807 未払消費税等 236,356 固定資産
Slide 50: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （⾃ 2025年2⽉1⽇ ⾄ 2025年7⽉31⽇） （⾃ 2025年2⽉1⽇ ⾄ 2025年7⽉31⽇） 単位︓千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収⼊ 賃貸事業収⼊ 18,874,487 賃貸事業収⼊ 不動産等売却益 1,664,768 賃貸料収⼊ 16,474,646 営業収益合計 20,539,256 共益費収⼊ 1,060,168 営業費⽤ 駐⾞場収⼊ 487,488 賃貸事業費⽤ 8,338,771 計 18,022,303 資産運⽤報酬 1,394,710 その他収⼊ 資産保管⼿数料 10,360 付帯収⼊ 152,417 ⼀般事務委託⼿数料 66,325
Slide 51: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 東京23区 151 154 153 152 PF全体 114 286物件 135 191 155 157 150 140 159 097 094 145 177 2025年7⽉末時点 121 138 104 178 189 071 125 053 126 120 184 024 115 170 165 131 147 158 180 112 143 095 108 098 128 161 190 169 122 029 090 172 011 009 099 179 137 164 099 100 141 059 077 103 012 062 080 087 084 1
Slide 52: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 近畿 広島 12物件 札幌 2.6% 002 029 050 061 081 049 015 022 048 026 063 045 076 031 065 025 058 024 075 034 072 073 084 041 1物件 0.1% 059 077 080 082 011 012 仙台 051 014 055 039 8物件 044 085 035 040 008 046 1.8% 037 079 057 056 27物件 8.5% 062 054 078 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 R ︓政令指定都市 052 9物件 名古
Slide 53: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津⼭ 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,730 2,374 99.2% 4.3% 90.3% T-031 レジディア⾃由が丘 東京都⽬⿊区 2002/3 28
Slide 54: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,510 1,354 85.4% 8.8% 92.3% T-085 レジディア三宿 東京都世⽥⾕区 2015/4 43 1,159
Slide 55: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-113 レジディア銀座東 東京都中央区 2004/9 94 2,000 0.4% 3,210 1,817 76.7% 4.0% 95.4% T-140 レジディア南千住 東京都荒川区 2007/3 175 2,580
Slide 56: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-165 レジディア浅草吾妻橋 東京都墨⽥区 2007/9 60 876 0.2% 1,540 846 82.0% 3.5% 90.0% T-192 レジディア南砂町 東京都江東区 2007/2 29 705 0.1%
Slide 57: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) 東京・スチューデントハウス武蔵⼩ S-036 神奈川県川崎市 2017/1 390 5,835 1.2% 6,320 6,052 4.4% 6.6% 100.0% R-037 レジディア仙台宮町 宮城県仙台市 2008/
Slide 58: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ⼀覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 帳簿価額 含み 期末 取得価格 期末算定価額 帳簿価額 物件No. 物件名称 所在地 時期 ⼾数 (百万円) ⽐率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能⼾数 (百万円) 投資⽐率 (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-065 レジディア桑園 北海道札幌市 2007/2 60 384 0.1% 619 413 49.8% 1.4% 96.7% T 東京23区 187 12,888 348,137 70.5% 543,547 326,912 66.3% R-066 レジディア天神 福岡県福
Slide 59: 資産運用会社の概要
資産運⽤会社の概要 2025年9⽉16⽇現在 所在地︓ 東京都千代⽥区神⽥神保町⼀丁⽬105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者︓ 代表取締役社⻑ 東海林 淳⼀ 資本⾦の額︓ 3億円 事業内容︓ 投資運⽤業 第⼆種⾦融商品取引業 投資助⾔・代理業 役職員数︓ 101名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号︓東京都知事(5)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引⼀任代理等の認可取得(認可番号︓国⼟交通⼤⾂認可第37号) 登録・認可等︓ 取締役会 ⾦融商品取引業者登録(関東財務局⻑(⾦商)第309号) ⼀級建築⼠事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会
Slide 60: 本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資を⾏う際は、投資家ご⾃⾝の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法⼈の投資⼝または投資法⼈債のご購⼊にあたっては…
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資を⾏う際は、投資家ご⾃⾝の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法⼈の投資⼝または投資法⼈債のご購⼊にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全