Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — 2022年7月期 Earnings Presentation
64 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Sep 14, 2022
Slide 1: 第24期 決算説明資料 2022年7月期
第24期 決算説明資料 2022年7月期（2022.2.1 ～ 2022.7.31）
Slide 2: 目次
目 次 決算ハイライト 3 決 算 実 績 4 資 産 取 得 6 資 産 運 用 10 資 産 管 理 18 資 金 調 達 22 サステナビリティ 25 業 績 予 想 30 参 考 情 報 33 T-057 パークタワー芝浦ベイワード アーバンウィング © 2022 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 2
Slide 3: 2022年7月期 決算ハイライト
2022年7月期 決算ハイライト 業績予想比 当期純利益 +119百万円（+1.6%） 1口当たり純利益 EPU 5,406円 予想比 +86円 +1.6% 1口当たり分配金 DPU 5,786円 予想比 +86円 +1.5% 1口当たりFFO 7,503円 前期実績比 +1.5% 1口当たりNAV 330,325円 前期実績比 +3.8% 含み益 2,352億円 含み益率 53.7% 資産取得 資産運用 資金調達 サステナビリティ 厳選取得 高稼働率維持 支払金利の低減 非化石証書購入により 入替賃料変動率はプラスに 実質再生可能エネルギー100％導入 返済 調達 物件数 総額 NOI利回り
Slide 4: 2022年7月期 決算実績
2022年7月期 決算実績 2022年3月17日 2022年7月期 主な差異 2022年1月期 単位： 百万円 ①当期予想 ②当期実績 ②-① 資産運用 資産売買 前期実績 17,178 17,253 賃料収入の増収 +44 17,313 (275物件ベース*1) (277物件ベース*1) (272物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +75 その他収入等の減収 △11 当期取得物件の寄与 +22 期中平均稼働率 水道光熱費収入の増収 +19 96.5％ 96.7％ 96.2％ 8,209 8,312 +102 賃貸管理費用等の減少 +20 8,710 (NOI 13,0
Slide 5: 2022年7月期 分配金詳細
2022年7月期 分配金詳細 1口当たり分配金の変動要因 2022年7月期実績 1口当たり当期純利益+86円上回り着地 DPU 5,786円 2022年7月期予想 137円 DPU 5,700円 22.7期 取得 営業外収益 既存物件 金融コスト 減価償却費 242円 137円 +7円 +16円 +9円 内部留保取崩額/口 +54円 +4円 242円 一般管理費 積立金*取崩額/口 -3円 (内訳) ▶収入の増加 賃料等収入 +24円 5,406円 5,320円 ▶費用の増加・減少 当期純利益/口 当期純利益/口 水道光熱費 -19円 稼働率 リフォーム・修繕費 +35円 増加要因 減少要因
Slide 6: 資産取得
資産取得 T-103 レジディア錦糸町
Slide 7: 取得・売却予定物件
取得・売却予定物件 東京23区を中心に5物件65億円取得 2物件16億円売却により売却益5億円計上予定 取得価格 タイプ別シェア*3（賃貸可能面積ベース） 取得資産 (百万円) 鑑定比 NOI利回り*1 築年数*2 取得日 シングル コンパクト ファミリー・ラージ 平均 T-178 レジディア文京小石川 694 83.7% 4.4% 4.0年 29.6% 44.7% 25.7% 35.9㎡ 2月1日 T-181 レジディア世田谷若林 1,100 85.3% 5.0% 24.1年 35.2% 64.8% - 29.5㎡ 3月30日 T-179 レジディア神田淡路町 スポンサー 1,490 91.
Slide 8: スポンサーパイプライン
スポンサーパイプライン 計 29 物件 想定規模*1 約 525 億円 （竣工済 466 億円） ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地 東京駅10km圏内 エリア 件数 総戸数 想定規模 竣工済 足立区 東京駅5km圏内 6 物件 239 戸 92 億円 92 億円 板橋区 東京駅10km圏内 11 物件 738 戸 222 億円 212 億円 北区 練馬区 葛飾区 その他東京23区 6 物件 362 戸 98 億円 98 億円 荒川区 その他地域 6 物件 880 戸 111 億円 62 億円 豊島区 台東区 墨田区 文京区 29 物件 2,219 戸 525 億円 4
Slide 9: 不動産取得状況
不動産取得状況 不動産価格は高値で推移、厳選取得 合併来の取得実績 取得物件の平均利回り*1 鑑定評価利回り*2 6.2% 6.0% 6.0% 6.1% 5.7% 5.2% 5.4% 4.8% 5.0% 4.9% 5.3% 4.9% 4.8% 4.7% 5.2% 5.0% 4.7% 4.6% 4.4% 4.3% 4.1% 3.7% 合併来の物件取得先の内訳 4.0% 3.9% 単位：億円 280 スポンサー 295 グループ 139 216 29% 237 110 23 35 19 63 87 105 80 43 62 55 55 10 60 マーケット 35 38 71% 〜2011.7 〜
Slide 10: 資産運用
資産運用 T-061 レジディア芝浦KAIGAN
Slide 11: 稼働率の状況推移
稼働率の状況推移 ポートフォリオ全体 コロナ禍前水準まで改善 96.8% 96.2% 96.7% 95.9% 95.9% 96.7% 期中平均稼働率 96.7％ (前期比+0.5pt.) 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 エリア別 東京23区が改善 98.7% 98.9% 98.4% 98.8% 98.6% 98.4% T(東京23区） 96.8% 96.5% 96.3% 96.5% 95.9% 96.1% S(首都圏） 96.2% 96.2% 95.9% 96.5% R(政令指定都市等） 95.4% 95.3% 202
Slide 12: 賃貸運営実績の推移
賃貸運営実績の推移 入替賃料変動率*1 シングル改善、ファミリー好調 ポートフォリオ全体 +4.6% +5.5% +1.2% +1.3% +1.5% +1.5％ (前期比+2.2pt.) -0.6% S C F&L +4.4% +6.0% +5.3% +7.1% +4.5% +6.8% +6.3% +6.9% +3.6% +4.7% -1.8% +1.4% +6.9% +1.6% +1.0% -0.7% +1.4% （前期比） +2.8pt. +2.1pt. +0.6pt. -1.2% -1.3% -4.6% -1.8% 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
Slide 13: 東京への人口流入
東京への人口流入 ADRの東京23区の退去テナントの転居先 東京23区転入・転出超過数 ADR運用物件では一部郊外にシフトも影響は軽微 転入超過は回復途上 2019 2020 2021 2022 東京23区外への移動 +3pt. 2月～7月人口動態 東京23区 61％ 東京23区外 39％ 単位：人 26,271 35,000 30,000 21.4～ 22% 27% 12% 20% 19% 21,909 22.3 20,000 10,000 東京23区 64％ 東京23区外 36％ 25,000 5,000 19.4～ 24% 25% 14% 17% 19% 2,388 20.3 -1,16
Slide 14: 賃貸マーケット概要
賃貸マーケット 概要 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 期中平均稼働率 96.7% 96.5% 96.4% 96.2% （+0.5pt.） 95.3% 95.9% 95.6% 95.9% 期中平均入替賃料変動率*1 95.2% +1.5% +1.9% +0.7% +0.7% （+2.2pt.） +0.0% -0.6% -0.5% +1.3% +1.5% 21.7期 22.1期 22.7期 21.7期 22.1期 22.7期 21.7期 22.1期 22.7期 （）内：前期比 契約比率*2(前賃料ベース) 仙台 仙台 3.9% 札幌 4.2% 97.4% 97.4% 首都圏 5.0% 96.
Slide 15: エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア PF全体 1.5% +2.2pt. 100% 6.6% -5.5% 53% 36% 全体 -1.8% +2.8pt. 41.9% 4.3% -5.7% 32% 55% 東京23区 1.9% +2.4pt. 70.9% 7.1% -5.3% 55% 37% 東京23区 -2.5% +2.8pt. 27.3% 4.1% -5.7% 26% 62% 首都圏 2.8%
Slide 16: 東京23区入替・更新賃料変動率内訳
東京23区入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 東京23区 1.9% +2.4pt. 70.9% 7.1% -5.3% 55% 37% 東京23区 -2.5% +2.8pt. 27.3% 4.1% -5.7% 26% 62% 東京駅 1.5% +2.9pt. 33.6% 7.2% -5.5% 51% 39% 東京駅 5㌔圏内 -3.2% +3.0pt. 11.7% 4.0% -6.0% 21% 66% S 5㌔圏
Slide 17: 賃料・収益動向
賃料・収益動向 PF全体賃料坪単価の増減率*1 賃料ギャップ*3 16期連続の賃料上昇を実現 EPU+168円の上昇余地*4 +0.64% +3.6% +3.8% +1.4% +2.0% +0.51% +0.8% +0.29% +0.13% -0.1% +0.06% +0.11% 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 エリア・ユニットタイプ別の寄与度 都心上昇が寄与 F&Lが寄与 エリア・ユニットタイプ別の寄与度 東京23区 F&L:ファミリー&ラージ 東京23区 S:シングル 想定賃料
Slide 18: 資産管理
資産管理 T-079 チェスターコート御茶ノ水
Slide 19: 大規模修繕工事
大規模修繕工事 実施件数 総工事金額（税込） 平均工事額 2022年7月期実績 8件 1,134百万円 141百万円 合併来実績 93件 8,214百万円 88百万円 レジディア祐天寺 before 所在地：東京都目黒区中目黒5-27-18 延床面積：6,606.90㎡ 構造・規模：RC造 B1F/7F 117戸+店舗 建築時期：2006年8月 （完工時 築16年実施） 工事金額：144,900千円 after エントランスやEVホール等の 共用部バリューアップ © 2022 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserve
Slide 20: バリューアップ工事
バリューアップ工事 2022年7月期末現在 VU工事の実績 パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング 工事概要 実施 戸数 成約 戸数 工事金額*1 賃料増加額 (月額) 賃料上昇率 想定 回収期間*2 ・キッチンオープン化 before 2022年7月期 ・フロアタイル上貼 実績 49戸 24戸 106百万円 +1.1百万円 +24.8％*3 7.6年 ・アクセントクロス 合併来実績 545戸 520戸 1,994百万円 +17百万円 +19.7%*4 9.4年 ・壁タイル貼・設備更新 （キッチン・UB・洗面台・トイレ） ・建具更新 2回転目以降も賃料水準を維持 賃料上昇率 初回契約 a
Slide 21: 修繕計画
修繕計画 築年数経過に伴う競争力の維持・向上 工事総額 単位： 百万円 日常修繕工事 577 651 717 629 630 622 658 637 687 647 リフォーム 468 484 447 463 473 499 496 459 510 472 減価償却費（当期2,904百万円）の範囲内で実施 専有部バリューアップ工事 1,949 1,846 1,850 1,817 大規模修繕工事*1 1,481 249 1,526 592 505 571 1,175 226 250 1,104 1,154 84 155 71 568 1,596 1,255 1,275 1,344 1,246 1
Slide 22: 資金調達
資金調達 T-038 レジディア六本木檜町公園
Slide 23: 資金調達
資金調達 調達実績 金額 調達年数 金利（平均） 返済 133億円 7.2年 0.86% 調達*1 184億円 8.6年 0.58% 0.95% 0.86% 0.89% 0.81% 0.81% 1.00% 0.74% 0.72% 0.60% 支払金利の低減 0.57% 0.75% 0.38% 0.36% 0.34% 0.41% 0.58% 0.27% 0.45% 5.1年 9.0年 8.7年 8.2年 8.2年 8.6年 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 25.1期 25.7期 金融費用の低減 平均支払金利（
Slide 24: 安定的な財務基盤の構築
安定的な財務基盤の構築 基本情報 金利の固定化比率 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 変動金利 固定金利 2022年1月期末 2022年7月期末 前期比 借入金 1,861 億円 1,912 億円 83.9% +51億円 98% 98% 99% 99% 投資法人債 366 億円 366 億円 16.1% - 97% 98% 合計 2,227 億円 2,278 億円 100% +51億円 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 LTVコントロール 返済期限の分散化 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 期
Slide 25: サステナビリティ
T-140 レジディア南千住 サステナビリティ
Slide 26: サステナビリティへの取り組み
サステナビリティへの取り組み パリ協定・日本政府2050年カーボンニュートラル宣言に対応するKPIを新設 マテリアリティ 企 ポリシー 事業活動を通じた 目標・KPI 業 マテリアリティの解決 理 サステナビリティ方針 ・サステナビリティ上の 念 ・サステナビリティ推進体制基準 重要課題を、SDGｓと サステナビリティ ・ ・マテリアリティ特定基準 紐づけて特定 推進委員会を通じた ・環境パフォーマンスデータ管理基準 PDCAサイクルを実施 経 営 ・気候変動・レジリエンスポリシー ・各マテリアリティの 方 ・サステナビリティ調達ポリシー 解決に向けた 針 ・人権ポリシー 目標・KPI設定 ・
Slide 27: マテリアリティとKPI
マテリアリティとKPI サステナビリティの重要課題としてマテリアリティを特定 これに係る目標およびKPIを定め、中長期的成長の実現を図る 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・非化石証書の購入、再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050
Slide 28: 環境への取り組み・災害リスクへの対応
環境への取り組み・災害リスクへの対応 環境に配慮した資産運用 水害リスク 計画規模*4にて把握される浸水リスク PF全体 2022年7月期 対する割合*1 前期比 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 経済的損害への対応 LED照明の導入 115 物件 41.5% +1.4pt. 〜5m 5 物件 41 億円 262 戸 節水型トイレの導入 492 戸 2.3% +0.2pt. 〜3m 44 物件 816 億円 3,739 戸 カーシェアリングの導入 3 物件 1.1% 増減なし 〜0.5m 14 物件 267 億円 1,264 戸 火災保険にて カバー可能 グリーンリース条項の設定 -
Slide 29: サステナビリティに関する外部評価
サステナビリティに関する外部評価 複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図る GRESBリアルエステイト評価 MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組 2014年に住宅系J-REITとして初めて参加 2021年 アジア・住居セクター ESG格付 A (2022年7月末時点) セクターリーダーに選出 各種施策の実施により、更なる向上・再組入れを目指す。 （2年連続、通算3回目） 6年連続「 Green Star 」 開示評価も 2021年 日本・住居部門においてNo.1 4年連続「 A 」 第三者保証報告書 グリーンビルディング認証 新設KPI：グリーンビルディング認証の取得割
Slide 30: 業績予想
R-044 Los LE [ >. EE ale cE f SL. Zee = 8 eo ge ie >~=s Ss A gt es 2 ~- i — et nite — ee ee bal z= ed Cie Se —| ws Rs g <2 Sa: = <—
Slide 31: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配金詳細 1口当たり分配金の変動要因 2022年7月期実績 2023年1月期予想 2023年7月期予想 分配前 DPU 5,725円 DPU 5,725円 DPU 5,786円 分配前 366円 分配後 売却益による 内部留保額/口 398円 水道光熱費上昇に伴い、収益圧迫するものの、 13円 353円 DPU5,700円超を想定 内部留保残高/口 137円 261円 137円 内部留保残高/口 取崩額/口 内部留保残高/口 取崩額/口 124円 取崩額/口 0円 242円 積立金取崩額/口 積立金*取崩額/口 242円 242円 EPU EPU 5,406円 5,711円 一過性
Slide 32: 業績予想
業績予想 2022年7月期 2023年1月期 主な差異 2023年7月期 単位： 百万円 ①当期実績 ②今期予想 ②-① 資産運用 資産売買 ③来期予想 17,253 17,728 賃料収入の増収 +8 売却益の発生 +507 17,375 (277物件ベース*1) (275物件ベース*1) 礼金収入の減収 △28 (275物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +474 その他収入等の減収 △77 当期取得の通期寄与 +71 期中平均稼働率 今期売却による減収 △35 96.7％ 96.5％ 水光熱費収入の増収 +27 96.6％ 賃貸管理費用等の減少 +76 8,312
Slide 33: 参考情報
参考情報 R-044 レジディア神戸磯上
Slide 34: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み 安定分配のディフェンシブREIT Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅系J-REIT 最大*の資産規模 4,687億円 Equity J-REIT 最大級*の積立金 295億円(2022年7月期分配後) *資産運用会社調べ：2022年9月14日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 © 2022 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 34
Slide 35: 住宅系J-REIT最大のポートフォリオ
住宅系J-REIT最大*1のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2022年7月31日現在 277 物件 814,648 ㎡ 21,853 戸 4,687 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） (戸数ベース) 5年以下 1% 10分超15分以内 5% 5年超10年以下 8% 15分超 0.2% 賃料保証型 5% 学生マンション契約 8% 政令指定都市等 20% 首都圏 10年超15年以下 個人 5分超10分以内 5分以内 26% 法人 9% 36% 52% 東京23区 15年
Slide 36: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.8% 96.6% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.7% 96.7% 働 96.2% 96.4% 96.2% 95.9% 96.4% 96.4% 96.1% 95.9% 95.9% 96.2% 高稼働率を維持 率 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 20.1 20.7 21.1 21.7 22.1 22.
Slide 37: 総資産LTV・鑑定LTV
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9% 57.7% 備えた負債比率 56.2% 56.0% L 52.4% 52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 52.2% 53% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% T 53.5% 54.6% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50% 借入余力 50.1% V 92 億円 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO 第3回PO 第4回PO
Slide 38: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 75,000 20,000 東京23区は需給が緩む 単位：人 、 戸数 15,000 10,848 10,000 9,635 7,443 2017 5,000 2018 2019 2020 0 2021 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 札幌市 北海道 名古屋市 愛知県 福岡市 福岡県 36,925 5,000 20,000 16,874 3,750 15,000 2,500 10,000 1,638 1,250 5,000 0 0 0 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 -7,983 仙台市 宮城県
Slide 39: 東京23区人口動態 - 転入超過数
東京23区人口動態 - 転入超過数 月別 年代別 単位：人 2019 2020 2021 2022 単位：人 2019 2020 2021 40,000 90,000 30,000 60,000 20,000 3及び4月は転入超過も、 30,000 5月以降 転出超過継続 10,000 0 0 -10,000 -30,000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20歳未満 20代 30代 40代以上 出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(月報 2019年・2020年・2021年・2022年) © 2022 Advance R
Slide 40: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り* (取得価格合計) 2022年7月期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.9 % * 2022年7月期年換算実績NOI ÷ 取得価格 取得方針 保有物件 S-022 ライフ&シニアハウス港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利
Slide 41: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り* (取得価格合計) 2022年7月期末現在 19 物件 180 億円 3.9 % 1,709 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.0 % * 2022年7月期年換算実績NOI ÷ 取得価格 ドミトリータイプ 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-0
Slide 42: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 〜 100% シングル・タイプ 〜 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 〜 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 〜 30% ファミリー・タイプ 20 〜 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ 〜 10% 住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。 *1 比率は、取得価格ベースとします。 *2 比率は、賃貸可能面積ベースとします。 住戸タイプ 投資比率*2 ドミトリー・タイプ 上限20% ドミトリー・タイ
Slide 43: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 合併来の物件売買実績 シングルタイプが中心 合併来の 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 合計 ユニット推移(戸) 売買物件数 142物件 53物件 東京23区 +3,223 +766 +415 -145 +0 +21 +4,280 首都圏 +509 +10 -105 +0 -748 -1 -335 取得・売却価格合計 2,056億円 783億円 政令指定都市等 +1,899 +1,313 +393 +64 +0 +3 +3,672 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.6% 4.6% その他地域 +2,408 +1,3
Slide 44: 経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み
経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み 課題 対策 設備の性能低下 物理的な品質低下 建物維持管理 日常修繕 設備点検 日常清掃 テナントニーズの変化 計画的な設備投資 共有部大規模修繕 専有部改修 競争力の下落による収益力の低下懸念 テナントニーズに対応した良好な住環境の形成 REIT = 長期保有前提 110 中長期的な管理計画に基づき、競争力の維持・向上を目指す 100 理論賃料指数 90 80 2009年〜2016年 シングル*成約賃料指数 賃料下落がなだらかに 2003年〜2008年 シングル成約賃料指数 70 築0年 築5年 築10年 築15年 築20年 築25年 築年数 アット
Slide 45: 募集関連収支の推移/入居期間・更新率
募集関連収支の推移/入居期間・更新率 法人比率 成約 解約 個人 法人 法人需要注視 大きな変化なし 2022年7月期 57.7% 42.3% 54.8% 45.2% 2022年1月期 70.1% 29.9% 58.6% 41.4% 2021年7月期 55.4% 44.6% 52.1% 47.9% 2021年1月期 64.1% 35.9% 57.4% 42.6% 2020年7月期 49.9% 50.1% 51.7% 48.3% 2020年1月期 55.5% 44.5% 57.5% 42.5% 平均入居期間・更新率の実績 平均更新率*1 平均入居期間*2 平均空室日数 2021年 2022年 2
Slide 46: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 31年 築10年 築20年 築30年 before after 130 共用部修繕工事 工事費：137百万円 115 100 専有部 85 バリューアップ(VU) 2010年2月 工事費： 大規模修繕 3,871千円.戸 70 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 VU住戸(新規成約) VU住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 27年 120 築10年 築20年 before after 110 共用部修繕工事 工事費：34百万円 100
Slide 47: 鑑定評価の内訳
鑑定評価の内訳 2022年7月期末 鑑定評価概要 含み益も引き続き拡大 2,352 億円 (含み益率：53.7%) 算定価額 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *2 前期差異 内訳 2022年 2022年 前期 2022年 帳簿価格 算定価額と エリア 前期差異*1 前期差異 (b)/(a) 7月期末 7月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 7月期末 (a) の差額(b) 東京23区 488,558 +12,622 17,444 0 +5 -5 3.52% -0.10pt. 313,322 175,235 55.9% 首都圏 55,840 +765 2,3
Slide 48: 有利子負債の構成
有利子負債の構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第19回債 2013.4 10 30 三菱ＵＦＪ銀行 379 16.7 第20回債 2013.11 12 20 三井住友信託銀行 276 12.2 第21回債 2014.4 10 25 みずほ銀行 209 9.2 第22回債 2015.4 10 20 三井住友銀行 165 7.3 投資法人債 第24回債 2015.10 10 15 日本政策投資銀行 146 6.4 第25回債 2016.6 15 30 16% みずほ信託銀行 121
Slide 49: 伊藤忠グループシナジー
伊藤忠グループ アドバンス 伊藤忠グループとの拡張的協働関係のもと、ステークホルダー利益の最大化を追求 伊藤忠グループシナジー 1 2004年度から18年間で培った住宅不動産の用地仕入・開発・ソーシング力 2 賃貸住宅開発事業者としての経験 3 J-REIT運用・管理経験の総合展開 全てを統合的に所管する 伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能” 1 用地仕入・施設開発・ソーシング 公募REIT 住宅特化型リート 賃貸住宅事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 ユーザー目線・ スポンサー両輪による 長期運用・管理を前提とし 取引顧客網の活用 用地仕入・住宅開発・ソーシング体制 た賃貸住宅の開
Slide 50: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み 多種多様な取り組みを通じ、中・長期的な資産価値を維持・向上 E 省エネ啓蒙ポスター掲示 啓蒙活動実施 S ① 地域社会への貢献 大規模修繕工事実施 LED照明の導入 防災マップの掲示 防災グッズの配布 寄付型自販機の設置 AEDの設置 防災マップ 防災グッズの配布 LED照明の導入 ② テナント満足度向上 入居者サービスの展開 入居者アンケート実施 G 入居者アプリの導入 寄付型自販機 AED設置例 コンプライアンス及びリスク管理体制の整備 業績連動性の高い報酬体系導入 ③ 従業員の啓蒙及び満足度向上 資産運用会社役員持投資口制度の導入 各種研修の実施 従業員持
Slide 51: 主要指標の推移
主要指標の推移 主要指標 2011.1末 2018.1末 2018.7末 2019.1末 2019.7末 2020.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 時価総額 1,688億円 3,780億円 3,927億円 4,347億円 4,556億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 ＠期末終値 @172,300円 @280,000円 @290,900円 @322,000円 @337,500円 @341,500円 @341,000円 @310,000円 @373,500円 @338,500円
Slide 52: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2022年7月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 金融機関 196 -3 946,145 25,063 68.3% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 372,977 26.9% 信託銀行 9 -1 688,739 38,288 49.7% (うち投資信託口) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 217,202 15.7% 26 1 502,690 38,637 36.3% 地方銀行 48 -1 94,652 -13,067 6.8% 野村信託銀行株式会社（投信口） 62,126 4.5%
Slide 53: 貸借対照表
貸借対照表 単位：千円 当期 当期 （2022年7月31日） （2022年7月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 13,775,732 営業未払金 489,327 信託現金及び信託預金 10,094,041 短期借入金 1,000,000 営業未収入金 142,295 1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 前払費用 378,814 1年内返済予定の長期借入金 16,230,000 その他 6,719 未払金 1,508,173 貸倒引当金 △ 7,127 未払費用 69,207 流動資産合計 24,390,477 未払消費税等 25,558 固定資産 前受
Slide 54: 損益計算書
損益計算書 単位：千円 当期 当期 （自 2022年2月1日 至 2022年7月31日） （自 2022年2月1日 至 2022年7月31日） 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 17,253,650 賃貸事業収入 不動産等売却益 － 賃貸料収入 15,126,269 営業収益合計 17,253,650 共益費収入 939,202 営業費用 駐車場収入 450,288 賃貸事業費用 6,995,214 計 16,515,760 資産運用報酬 1,278,946 その他収入 資産保管手数料 9,920 付帯収入 118,764 一般事務委託手数料 53,134 その他 619,12
Slide 55: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ PF全体 151 154 153 277物件 152 114 135 155 157 106 150 140 159 097 094 145 178 177 121 104 071 125 053 126 120 138 024 115 170 165 131 158 180 147 112 143 098 128 161 095 108 169 122 029 090 099 172 011 137 164 099 100 141 059 077 179 103 012 062 080 087 068 084 171 107 009 074 086 079 013 16
Slide 56: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 12物件 2.7% 近畿 022 002 048 026 029 050 061 063 045 076 081 049 015 065 031 025 058 024 034 072 073 041 10物件 059 077 080 037 082 011 012 2.2% 051 055 039 014 044 057 079 040 035 056 008 046 054 078 062 25物件 8.5%* 038 052 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 013 10物件 2.3% 1物件 0.2% 1物件 0.1% 13物件 027
Slide 57: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,200 2,376 76.7% 4.3% 92.5% T-030 レジディア大井町Ⅱ 東京都品川区 2007/7 40 1,050 0.2
Slide 58: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 パークタワー芝浦ベイワード アーバ T-057 東京都港区 2005/5 191 9,570 2.0% 14,700 8,944 64.3% 3.6% 97.4% T-083 レジディア中延Ⅱ 東京都品川区 2014/4 44 91
Slide 59: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-110 レジディア笹塚 東京都杉並区 2000/3 96 1,800 0.4% 2,390 1,753 36.3% 6.9% 91.0% T-137 レジディア文京湯島Ⅲ 東京都文京区 2008/12 52 1,129 0.2%
Slide 60: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 T-162 レジディア荻窪Ⅱ 東京都杉並区 2007/3 36 460 0.1% 637 472 34.9% 5.1% 100.0% S-015 レジディア大倉山 神奈川県横浜市 1998/3 64 755 0.2% 1,000 6
Slide 61: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 PML値 物件No. 物件名称 所在地 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 稼働率 R-014 レジディア靭公園 大阪府大阪市 2006/1 94 1,170 0.2% 1,690 987 71.2% 6.6% 96.1% R-046 レジディア心斎橋ウエスト 大阪府大阪市 2007/2 97 1,921 0.4%
Slide 62: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 建築 賃貸可能 取得価格 投資 算定価格 期末簿価 含み 期末 取得価格 算定価格 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) 投資比率 (百万円) (百万円) 含み損益率 R-072 レジディア千里藤白台 大阪府吹田市 2017/3 90 1,430 0.3% 1,820 1,491 22.1% 5.2% 100.0% T 東京23区 179 12,567 333,260 71% 488,558 313,322 55.9% R-073 レジディア千里万博
Slide 63: 組織図
組織図 2022年7月31日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 株主総会 役職員数： 102名 監査役 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 取締役会 登録・認可等： 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会 投資委員会
Slide 64: 免責事項・お問い合わせ
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。本投資法人の投資口また は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全を期
Advance Residence Investment — 2022年7月期 Earnings Presentation on 6ix