Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2024)

29 slides from Tosei's investor presentation, February 2024

  1. Slide 1: 2024年11月期 事業戦略説明会

    2024年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所 プライム市場 証券コード ： 8923 シンガポール証券取引所 メインボード 証券コード ： S2D 2024年2月 Copyright © 2024 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: Ⅰ. トーセイグループの中長期戦略

    Ⅰ. トーセイグループの中長期戦略 ➢ 長期ビジョン2032 ➢ 中期経営計画 Further Evolution 2026 Copyright © 2024 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: トーセイグループ長期ビジョン2032 –事業環境(メガトレンド)-

    トーセイグループ長期ビジョン2032 –事業環境(メガトレンド)- 事業環境の変化に柔軟に対応しながら、あらゆるステークホルダーにとって存在価値のある企業であり続けるため、長期ビジョン2032を策定 メガトレンド ・ 人口減少、少子高齢化 ・ オルタナティブ投資先としての不動産需要拡大の可能性 ・ 労働力不足を背景とした外国人労働者の増加 ・ 日銀の金融政策が転換し、金利上昇の予見 不動産 人口動態 ・ 首都圏への人口集中、地域格差の拡大 ・ 脱炭素化・循環型社会への加速、環境規制の強化 投資市場 ・ 気候変動、災害リスクへの意識の高まり ・ AI、ロボット、自動運転技術の普及 ・ ライフスタ

  4. Slide 4: トーセイグループ長期ビジョン2032

    トーセイグループ長期ビジョン2032 トーセイグループ長期ビジョン2032 トーセイグループ 長期ビジョン2032 多様なソリューション力を持つ ユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして、 サステナブルな社会の実現に貢献する トーセイグループのコア・コンピタンスをさらに強化・発展させ、事業成長と社会への貢献を両立 不動産 ポートフォリオ・ グローバル・ ソリューション力 マネジメント力 リーチ力 不動産投資技術により不動産の潜在価値 特性の異なる複数事業及び多種多様な 世界品質でのサービスの提供 を顕在化するソリューション力 アセットを取り扱うポートフォリオを、事業環境 国内外投資家の

  5. Slide 5: 中期経営計画 Further Evolution 2026

    中期経営計画 Further Evolution 2026 中期経営計画「Further Evolution 2026」 サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す 基本方針 経営指標 環境・社会課題へのソリューション提供の拡大と FY2023 中期経営計画3か年 サステナビリティ経営の推進 実績 FY2024 FY2025 FY2026 グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大 サステナビリティ 非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透 売上高 794億円 921億円 1,178億円 1,232億円 事業ポートフォリオの進化と成長

  6. Slide 6: 中期経営計画 Further Evolution 2026 –株主還元方針–

    中期経営計画 Further Evolution 2026 –株主還元方針－ 利益成長の成果を株主に還元。配当性向を中期経営計画期間3か年で段階的に35％まで引き上げる予定 持続的な利益成長と配当性向引き上げにより、’24/11期の配当は前期末比7円増の73円の予想 自己株式の取得は、経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討 ■1株あたり配当金（円） 配当性向 150.0 40.0% 配当性向を段階的に35％まで引き上げ 35.0％ 130.0 35.0% 35.0% 110.0 30.0％ 33.0% 30.0% 31.5% 30.0% 90.0 25.0％ 28.1% 2

  7. Slide 7: 中期経営計画 Further Evolution 2026 –DX推進–

    中期経営計画 Further Evolution 2026 –DX推進– IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 トーセイ・プロップテックによる事業展開 顧客層拡大に向けて攻めのDXを推進 クラウドファンディング事業 セキュリティ・トークン事業 デジタルマッチング • 商品バリエーションを広げ、組成頻度を増加 • 国内企業初のST上場を果たした • 区分MSの販路を拡大 • 広告戦略の実施、会員数拡大 ADDXでの継続的な発行により認知度向上 • TRESQの認知度向上、会員数拡大 • ODXへの上場等、国内でのST発行を目指す TRECシリーズ累計運用実績 トークン

  8. Slide 8: Ⅱ. 2024年11月期 事業計画

    Ⅱ. 2024年11月期 事業計画 Copyright © 2024 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 8

  9. Slide 9: 2024年11月期 事業環境認識 －不動産マーケット－

    2024年11月期 事業環境認識 －不動産マーケット－ 良好な資金調達環境等を背景に国内不動産の優位性は維持されており、投資需要も底堅く推移 各国の金融政策の変化による金利動向や建築費動向に注視が必要 現在（2023年11月時点） 今後（現在～3年後） タイプ 天気 環境認識 天気 環境認識 オフィス回帰の動きにより、新築ビルや既存ビルの空室消化が進み、空室 オフィス市況は2023年に底を打ったが、2025年の大量供給が空室率・賃料の オフィス 率は若干の改善がみられる。平均募集賃料の下落ペースは減速。 下押し圧力になる見込み。一方、中小規模のオフィスの流動性は当面維持。 分譲マンション販売価

  10. Slide 10: 2024年11月期 通期業績予想、3か年P/Lシミュレーション

    2024年11月期 通期業績予想、3か年P/Lシミュレーション '23/11実績 '24/11予想 '25/11予想 '26/11予想 中期経営計画3か年の推移 （百万円） 構成比 構成比 構成比 構成比 最終年度の売上高1,232億円、税引前利益190億円 利益率 利益率 利益率 利益率 売買事業の拡大と、安定事業の着実な積み上げにより、 売上高 79,446 100.0% 92,116 100.0% 117,850 100.0% 123,223 100.0% 持続的な成長を目指す 不動産再生事業 47,535 59.8% 45,889 49.8% 61,592 52.3% 60,603 4

  11. Slide 11: 不動産再生事業

    不動産再生事業 各国の金融政策動向による不透明感はあるものの、不動産市況は引き続き堅調 当社が得意とする20億円未満の中・小型物件を中心に販売を進める 売上高・通期販売計画 2024年11月期の事業戦略・施策 ■区分MS ■1棟物件20億円以上 ■1棟物件10億円以上 •1棟物件は中・小型物件を中心に、50物件 31,873百万円の販売計画 ■1棟物件10億円未満 売上総利益率 （百万円） •販売を促進するとともに、仕入と物件改修・テナントリーシング等に注力する 80,000 23.5% 20.0% 18.4% 20.7% 20.0% •区分MSは、都心3区（千代田、中央、港）を重点エリアに設

  12. Slide 12: 不動産開発事業

    不動産開発事業 竣工済1棟物件（T’s Logi青梅、T’S BRIGHTIA自由が丘）の販売により大幅な増収増益となる見込み 分譲戸建は、都心エリアで1戸1億円超の高額戸建の販売を目指す 売上高・通期販売計画 2024年11月期の事業戦略・施策 ■1棟物件 ■分譲MS ■戸建・宅地・請負 •リーシングに注力していた大型1棟物件（物流施設、商業施設）を販売 売上総利益率 ⇒2物件で、売上高 約127億円超 （百万円） 33.5% 50,000 29.4% •分譲戸建は郊外のほか、田園調布や学芸大学などの高級住宅エリアへ供給 30.0% 45,000 23.1% 20.1% 20.0% •建築コ

  13. Slide 13: 不動産開発事業 –今後の開発計画–

    不動産開発事業 –今後の開発計画– 開発パイプライン（竣工済保有中/竣工予定） 棟数 竣工済 2024年11月期 2025年11月期 2026年11月期以降 想定売上規模 2棟 ・T’s Logi 青梅 物流施設 ・T’s Logi 佐野 15,923百万円 2棟 ・横浜市 反町マンション計画 分譲マンション ・横浜市 小机マンション計画 7,780百万円 ・THE PALMS 柏 ・荒川区 東尾久マンション計画 14棟 ・墨田区 江東橋マンション計画 ・江東区 大島マンション計画 ・THE PALMS 千葉中央 ・練馬区 豊玉北マンション計画 賃貸マンション ・町田市 中町マンション計画 ・

  14. Slide 14: 棚卸資産の状況

    棚卸資産の状況 保有する棚卸資産は簿価1,182億円（前期末比+229億円）売上高1,831億円（同+373億円）に相当（当社想定） 簿価 118,252百万円 完成時予定簿価 142,874百万円 想定売上規模 183,172百万円 2023年11月末 171件、537戸 （百万円） 簿価 想定売上規模 完成時予定 物件タイプ別内訳 不動産再生 不動産開発 合計 簿価 不動産再生 不動産開発 合計 オフィス 28,449 41件 4,188 5件 32,637 40,567 9,096 49,664 商業施設 6,026 7件 4,368 4件 10,395 追加費用 7,475 5,704

  15. Slide 15: 固定資産の状況

    固定資産の状況 固定資産（不動産）は34物件、簿価680億円に対して公正価値1,279億円（当社想定） 含み益は598億円に増加（前期末比+192億円）、 2Qに保有ホテルの評価見直しを行ったことが主要因 ＊公正価値とは、いわゆる時価のことです。 簿価 68,016百万円 公正価値＊ 127,907百万円 IFRSでは、「測定日において市場参加者間で秩序ある取引が行われた場合に、 2023年11月末 34件 資産の売却によって受取る又は負債を移転するために支払う価格」と定義されており、 当社では 「不動産鑑定評価基準」を参考にした方法等により自社で算定しています。 （百万円） 23/11末 2

  16. Slide 16: 仕入計画

    仕入計画 仕入目標 仕入戦略 仕入目標 1,000億円 （引渡済ベース、売上想定換算） 金融政策の動向や国内金融機関の融資姿勢を注視しつつ、 優良アセットの取得を推進 - 再生事業 ： 565億円 - 開発事業 ： 320億円 資材・建築コストの高止まりが継続する想定の下、 - 固定資産 ： 115億円 仕入ルートや手法を工夫 （億円） 注力アセットタイプ・エリア 1,125 ・ レジ＞オフィス＞ホテル＞物流施設 1,070 ・ 流動性の高い都心や郊外駅近立地 928 1,000 808 ・ 区分MSは都心3区（千代田、中央、港）を重点エリアに設定 531 仕入機会創出 '21/11期 '21

  17. Slide 17: M&Aを活用した仕入戦略

    M&Aを活用した仕入戦略 不動産M&Aを活用した仕入戦略 TOPICS M&A実績 ［マクロ環境］ 事業会社/事業取得実績 4案件 • 資本効率を意識した経営の推進を目的とした事業ポートフォリオの見直しによる 不動産関連事業のM&Aを実施し、事業領域・規模を拡大 非中核事業の切り離しやベストオーナーへの事業譲渡が活性化 • 中小企業の後継者不足による事業承継ニーズ 2015年 戸建分譲会社2社 • 事業承継税制の延長等、政府による支援策が拡充 戸建分譲・請負・仲介等を行う2社をM&A （現：町田事業部） 2019年 宿泊研修施設運営事業 不動産保有会社 トーセイの強み 研修施設の運営事業を譲受

  18. Slide 18: 不動産ファンド・コンサルティング事業

    不動産ファンド・コンサルティング事業 海外投資家が売却を進める可能性を織り込み、AUM成長は保守的に想定 前期はアクイジション/ディスポジションフィーが収益に大きく寄与したが、当期は保守的に計画 売上高・通期計画 アセットマネジメント受託残高 ■AMフィー ■アクイジションフィー・ディスポジションフィー 当期目標 約2.5兆円に設定 ■仲介手数料・その他 営業利益率 中期経営計画最終年度には3兆円台への到達を目指す （百万円） AUM合計 (前期末比） 61.7% 2,000億円 増 10,000 56.6% 53.6% 52.8% 増 3,500億円 50.0% 減 1,500億円 8,41

  19. Slide 19: 不動産賃貸事業、不動産管理事業

    不動産賃貸事業、不動産管理事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 保有物件の増加とリーシングの進捗により増収増益の計画 継続的な管理受託棟数の拡大により増収増益の計画 固定資産の環境認証取得などサステナビリティ対応を推進 大型物件の受託獲得に向けた研究を進める 売上高・通期計画 売上高・通期計画 ■固定資産 ■サブリース ■棚卸資産 営業利益率 ■スポット工事・手数料等 ■PM・BM報酬等 営業利益率 （百万円） 50.5% （百万円） 47.4% 49.5% 46.7% 10.4% 8,261 9.8% 9.9% 9.9% 8,247 40.0% 12,000 7,979 10.0% 8,00

  20. Slide 20: ホテル事業

    ホテル事業 トーセイホテルココネ築地銀座プレミアが通年稼働することにより大幅な増収増益となる見込み ADR、稼働率を高水準で維持し、営業利益の増大を目指す 売上高・通期計画 2024年11月期の事業戦略・施策 ■ホテル賃貸 ■ホテル運営 営業利益率 稼働率想定：90％程度（築地銀座は80％程度） ホテル営業利益(GOP)予想：2,659百万円 （百万円） 29.8% 29.0% 7,000 27.8% 30.0% •2023年9月に開業した“トーセイホテルココネ築地銀座プレミア”が通年稼働 6,000 23.7% 5,545 5,590 25.0% •安定的なホテル運営体制の確保のため、人材採

  21. Slide 21: トーセイグループの事業間シナジーと潜在的株主価値

    トーセイグループの事業間シナジーと潜在的株主価値 不動産ファンド・コンサルティング事業及び不動産管理事業は、売買事業とのシナジーにより、トーセイグループの持続的成長を支え る中核事業となっている トーセイがベストオーナーとして機能し、事業間シナジーを以て、各事業のキャッシュ創出力を持続的に向上 事業間シナジー トーセイグループの潜在的株主価値 ・アクイジション・ディスポジ ・高品質な管理業務によるトーセイ TAAとTCの潜在的株主価値算定における想定 ション業務サポート 物件のブランド力向上 EBITDAマルチプル ・インハウスの一級建築士事 ・豊富なリーシングノウハウの提供に （単位：億円）

  22. Slide 22: 企業価値評価の関連指標

    企業価値評価の関連指標 株価現状認識 経営効率指標 （2023年11月期実績） 時価総額 当期利益 予想 連結純資産（資本合計） 税引後含み益*¹ Net Asset Value*² （参考） ROE （2024年1月31日時点） （2024年１月12日発表） （2023年11月末時点） （2023年11月末時点） （2023年11月末時点） 潜在的株主価値*3 1,037.2億円 112.0億円 820.4億円 401.2億円 1,221.7億円 2,065億円 13.6% １株あたり １株あたり １株あたり １株あたり 1株あたり ROA 株 価 ① 潜在的株主価値 当期利益（EPS）②

  23. Slide 23: ご参考資料

    ご参考資料 ➢ サステナビリティ経営推進 ➢ 企業価値向上に向けた取り組み –資本コストや株価を意識した経営の実現– Copyright © 2024 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 23

  24. Slide 24: サステナビリティ経営推進：マテリアリティ（重要事項）

    サステナビリティ経営推進：マテリアリティ（重要事項） 当社グループの企業価値向上と持続可能な社会の発展のため、優先的に取り組むべき重要テーマを特定 社会・環境問題の解決とともに、サステナビリティ経営を推進 マテリアリティ（重要事項） テーマ マテリアリティ（重要事項） 主な取り組み SDGsへの貢献 ー私たちが重要と考える価値づくりー ・省エネ化、再エネ活用 7 エネルギーみんなに。そしてクリーンに 気候変動への対応と 12 つくる責任、つかう責任 ・防災、減災対応 13 気候変動に具体的な対策を 循環型社会の推進 ・資源の有効活用 環境との共生 環境配慮型ものづくり・ ・ハード・ソフト両面の

  25. Slide 25: サステナビリティ経営推進：環境との共生

    サステナビリティ経営推進：環境との共生 環境との共生 サステナビリティ推進体制の強化と TOPICS 再生可能エネルギーの導入 社会・環境問題を意識したソリューションの提供 トーセイグループは、世界全体の1.5℃未満目標達成のため、Scope1・２における 2050年度温室効果ガス排出量ネットゼロを掲げています。 全社戦略 取り組みの一環として、本社オフィスの「田町トーセイビル」や、2023年9月に開業した 気候変動への対応を通じて脱炭素社会、循環型社会の推進に貢献 「トーセイホテル ココネ築地銀座プレミア」で100％再生可能エネルギー由来の電力を ・環境法規制、TCFD等の開示イニシアチブへ

  26. Slide 26: サステナビリティ経営推進：社会課題への対応

    サステナビリティ経営推進：社会課題への対応 社会課題への対応 多様な人材が個性を活かして健やかに働ける環境づくり 安心安全に配慮した商品・サービスの品質向上 体制・環境整備 事業戦略 多様な社員が個性を活かして、力を最大限に発揮できる諸制度、職場環境の構築 安心安全に配慮した商品・サービスの品質向上 ・柔軟な働き方の追求 ・サプライチェーンマネジメント、品質管理の取り組み ・女性管理職等の多様性指標の目標設定とアクションプラン設計 ・保有不動産を通じた地域コミュニティの創出、再生、活性化 ・健康経営の推進、健康経営優良法人認定の維持・向上の取り組み キャリア開発 成長と自己実現が可能となる機会

  27. Slide 27: 企業価値向上に向けた取り組み：資本コストや株価を意識した経営の実現

    企業価値向上に向けた取り組み：資本コストや株価を意識した経営の実現 （円） トーセイ株価の推移（日次5年） 企業価値の構成要素の現状認識 2,000 1,500 1,000 足元、PBRは1倍を上回って推移 500 ROEは、当社認識の資本コスト（8％程度）を上回るROE12～13％程度に回復 '18/11 '19/11 '20/11 '21/11 '22/11 '23/11 PERは、当社の売買事業と安定事業からなるポートフォリオ経営への認知度が低く、市況に左右されるとの懸念から低位で推移 PBR ROE、株主資本コスト 期末株価(円) BPS(円) PBR(倍) ROE(％) 1.09 1

  28. Slide 28: 企業価値向上に向けた取り組み：資本コストや株価を意識した経営の実現

    企業価値向上に向けた取り組み：資本コストや株価を意識した経営の実現 資本収益性の維持・向上 市場の期待リターンである資本コストを上回る資本収益性を維持 財務健全性や資本効率を追求しつつ、売買事業・安定事業のポートフォリオバランスを継続させる場合、ROEは12％以上の水準が適正と思料 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% FY2024～FY2026 4.0% 8％程度 12.5~13.0％ FY2024～FY2026 2.0% 3.5％程度 4.9％ 0.0% WACC ROIC 株主資本コスト ROE (当社認識) （当社計画） (当社認識) （当社計画） 非財務資本の増強と

  29. Slide 29: IRに関するお問い合わせ先

    今後ともよろしくお願いいたします。 IRに関するお問い合わせ先 経営管理本部 IR部 TEL：03-5439-8807 FAX：03-5439-8809 URL : https://www.toseicorp.co.jp/ E-mail : ir-tosei@toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する見通しは、将来の営 業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義

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