Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (August 2026)

36 slides from Tosei's investor presentation, Aug 1, 2026

Slide 5: トーセイグループ概要（2026年5月31日時点）
トーセイグループ概要（2026年5月31日時点）東京圏で、不動産関連事業を幅広く展開なかでも、不動産再生と不動産ファンド・コンサルティングにおいて独自性と強みを持つ商号トーセイ株式会社所在地東京都港区芝浦四丁目5番4号設立 1950年2月2日（1994年第二創業）資本金 66億2,489万円 (単体) 345名従業員 (連結) 938名 (嘱託・パート社員含む 1,121名) 不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、事業内容不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業東京証券取引所プライム市場（東証１部上場 2011年）上場シンガポ
Slide 6: 沿革
沿革トーセイは、社会やニーズの変化に対応しながら事業を展開し成長再生開発賃貸管理ファンドホテル 2009 2017 1994 分譲マンション事業開始 2002 2014 2020 Restyling事業開始直営ホテル事業開始 1996 不動産再生事業開始第1号私募ファンドを組成トーセイ・リート投資法人不動産クラウドファンディング 1999 戸建分譲住宅事業開始 2018 2005 上場事業開始物流施設開発開始ビル・商業施設開発開始 2021 セキュリティ・トークン事業開始（億円） 2024 （億円）名古屋鉄道と資本業務提携 1,400 300 ■ 売上高（左軸）
Slide 7: 事業セグメント
事業セグメント成長を牽引する売買事業と安定事業を組合わせたポートフォリオ経営を推進収益構造が異なる6事業の組み合わせによってリスクを分散売買事業収益性が高い成長ドライバー再生開発不動産再生事業不動産開発事業 6つの事業を事業概要資産価値が劣化した中古不動産を取得し、事業概要開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特ファンド・賃貸通じて多彩なコンサルバリューアップを施した後に販売する事業。性に合わせて、新築開発を行い販売する事業。サービスを展開ティングオフィスビルや賃貸マンションなどの1棟物件のほか、区分マンションの再生販売も行う。事業期間半年～2年
Slide 8: 2. ビジネスモデルと強み
2. ビジネスモデルと強み Point 1 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み Point 2 豊富なアセットバリエーションで機会を最大化 Point 3 世界の投資家とのリレーション Point 4 幅広い事業展開 Point 5 攻めと守りの経営 Copyright © 2026 2023 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 8
Slide 9: ビジネスモデルと強み
ビジネスモデルと強み Point 1 Point 2 Point 3 東京圏特化豊富なアセットバリエーションで世界の投資家とのリレーション中古・中小不動産の再生に強み機会を最大化不動産ファンド・コンサルティング事業オフィス住宅商業施設受託資産残高（兆円） 2.7 ホテル物流施設 0.8 '19/11 '26/5 Point 4 Point ５攻めと守りの経営幅広い事業展開売買事業と安定事業からなるポートフォリオ経営で安定した経営基盤を維持シナジーをもって６事業を営む営業利益の構成安定事業による固定費カバー率財務指標再生開発 127.6% ‘26/5末時点
Slide 10: 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境–
Point 1 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境– 大きなマーケットを持つ東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）に、グループの経営資源を集中投下全国東京圏人口 1億2,305万人 3,698万人 30% （2025年10月時点）世帯数東京圏（2025年10月時点） 5,712万世帯 1,807万世帯 31% （東京・神奈川・千葉・埼玉）就業者数 6,874万人 2,155万人 31% （2026年1-3月平均）出所：総務省統計局棚卸資産の内訳（2026年5月末時点） ※売上想定額ベース埼玉その他オフィス面積*¹ 9,814万㎡・12,405棟 4% 0
Slide 11: 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境–
Point 1 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境– 東京都では中小規模オフィスビルの需要は高いものの、近年は新規開発が減少し、高齢化既存中小規模ビルの再生・活用は社会的にもニーズがある東京の中小規模ビルの状況東京23区オフィスピラミッド2026（賃貸面積ベース） ▶ 東京23区のオフィスストックのうち、中小規模ビルは高齢化が進む中小規模（延床300～5,000坪）大規模（延床5,000坪以上）平均築年数 35.3年オフィスストック 8,597棟 596万坪 765棟 727万坪 9,362棟 1,323万坪中小規模ビルの平均築年数 36.0年高齢化中小
Slide 12: 不動産再生事業のビジネスモデル
Point 1 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –不動産再生事業– トーセイの不動産再生事業のビジネスモデル競争力を失ったビルトーセイのノウハウを活かしたバリューアップ不動産ファンド個人企業投資家設備再生不動産の中古不動産の省エネ性能稼動・賃料向上販売稼動低下仕入安全性能不動産価値UP （再流通）賃料下落改善＜再生事業事例（西横浜トーセイビル／オフィスビル）＞物所在地：横浜市西区件築年：1991年11月 PJ営業利益率概構造：RC造5階建 39.7％要延床面積：1,453.37㎡（439.64坪）取得時バリューアップ
Slide 13: バリューアップ事例（コンバージョン）
Point 1 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –不動産再生事業– バリューアップ事例（コンバージョン（用途変更））商業・オフィス改修賃貸マンション改修オフィスホテルへコンセプト型マンションへ社宅学習塾オフィスへ音楽対応マンションへ店舗 SOHO仕様へシェアハウスへオフィスビルをホテルへ社宅をファミリー向け賃貸マンションへ –TOSEI HOTEL COCONE上野– –T’s garden西寺尾– 前所有者の本社移転により全館空室となった使われなくなり、空き家となっていたオフィスビルを取得し、駅前立地の良さを活かして大規模社宅（全5棟・87戸）を取得
Slide 14: 豊富なアセットバリエーション –不動産開発事業–
Point 2 豊富なアセットバリエーションで機会を最大化 –不動産開発事業– その土地に最適な物件を。個人企業不動産ファンド投資家自社内に一級建築士事務所を持ち、開発する商品を柔軟に検討。厳選して立地や土地形状を踏まえて、さらに、販売開発用地を取得その土地のポテンシャルを最大限に引き出せる商品を選択。収益不動産はテナント誘致して商品化オフィス物流施設商業施設ホテル分譲マンション賃貸マンション木造アパートメント分譲戸建 Copyright © 2026 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 14
Slide 15: 豊富なアセットバリエーション –商品群–
Point 2 豊富なアセットバリエーションで機会を最大化 –商品群– 再生事業・開発事業を通じて幅広い商品を提供価格帯は3,000万円～100億円超と、異なる投資行動を行う顧客を幅広くターゲット需要動向や不動産価格サイクルに沿って柔軟に商品構成（商品ポートフォリオ）を変更再生物件（中古）・開発物件（新築）再生のみ開発のみ賃貸マンション分譲マンションオフィス商業施設ホテル物流施設区分マンション顧客ターゲット /アパート /分譲戸建物件規模 10億円～100億円超棚卸資産の内訳（2026年5月末時点） ※売上想定額ベース投資家その他 J-REIT・ファンド物
Slide 16: 不動産ファンド・コンサルティング事業のビジネスモデル
Point 3 世界の投資家とのリレーション –不動産ファンド・コンサルティング事業– トーセイの不動産ファンド・コンサルティング事業のビジネスモデル不動産私募ファンドやトーセイリートのアセットマネジメント業務、事業法人に対する不動産コンサルティング等によりフィー収入を得る事業。国内投資家海外投資家投資不動産ファンド売主から物件を売却し、（私募ファンド/J-REIT）物件を取得投資家へ資金を償還する投資家から集めた資金で物件を取得し、賃貸運用して利益を投資家へ分配する業務委託【アセットマネージャー】トーセイ・アセット・アドバイザーズファンド組成・物件取得期中
Slide 17: 国内不動産ファンド市場は71兆円規模まで拡大
Point 3 世界の投資家とのリレーション –不動産ファンド・コンサルティング事業– 国内不動産ファンド市場は 71兆円規模まで拡大世界の投資資金残高が増加し 80 71.0兆円株式や債券に代わる投資先として J-REIT 私募ファンド・私募REIT 不動産需要が拡大 60 47.1 40 27.3兆円 20 16.1 23.9 11.2 0 2017 2025 出所：三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」 ARES「私募リート・クォータリー」より当社作成トーセイグループ目標欧米投資家に加え、受託資産残高：顧客内訳国内・アジアの投資家から信頼され、 2
Slide 18: 個人投資家向け小口不動産投資サービス
Point 3 世界の投資家とのリレーション –不動産ファンド・コンサルティング事業– 個人投資家向けにも、ファンドスキームを使った小口不動産投資サービスを提供中不動産クラウドファンディングクラウドファンディングセキュリティ・トークン TRECシリーズ累計運用実績トークン運用実績 14 ファンド累計41.5億円 4 ファンド累計111.7億円セキュリティ証券発行トークン不動産ファンドセキュリティトークンプラットフォーム証券管理出資投資家インターネットで１口1万円から投資可能ファンド事例トーセイ・プロパティ・ファンドファンド事例（シリーズ3）市ヶ谷（デ
Slide 19: 幅広い事業展開 –ホテル事業–
Point 4 幅広い事業展開 –6つの事業を営む（ホテル事業）– 円安環境下での旺盛なインバウンド需要を取り込み、平均客室単価（ADR）が上昇。売上・利益ともに過去最高を更新中インバウンドの更なる取り込みに向け、ホテル運営数の拡大を目指す自社運営ホテルブランドトーセイホテルココネホテル一覧 No. ホテル名状況 ‘26/11上期平均稼働率*3 客室数東京圏を中心に展開 *3 ホテル＆セミナー幕張を除く “心地よさ”を追求した、和モダンコンセプトの宿泊特化型ホテル ■ 保有・運営ホテル保有運営温浴施設や自主運営レストラン、会議室設置等で差別化 1 ココネ神田 ○ ○ 90.
Slide 20: 幅広い事業展開 –全体像–
Point 4 幅広い事業展開 –全体像– あらゆる不動産シーンで幅広くサービスを提供関連事業へのシナジーを最大化することにより、各事業の拡大・事業領域の拡大を目指す再生再生開発賃貸 6つの事業をファンド・賃貸通じて多彩なコンサルサービスを展開ティングホテルファンドホテル管理管理 Copyright © 2026 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 20
Slide 21: 同業他社との事業領域比較
Point 4 幅広い事業展開 –（参考）同業他社との事業領域比較– 中堅規模で大手不動産会社と同様の幅広い事業を展開する総合不動産会社６事業によるシナジー効果で事業機会を最大化。ノンセグメント体制で推進できることが当社の強み：総合不動産会社：当社より高いROEの企業業界企業名経常利益(億円) ROE* = 純利益率 × 総資産回転率(回) × 財務レバレッジ(倍) 参照期ランキング当期純利益/自己資本当期純利益/売上高売上高/総資産総資産/自己資本 (経常利益) 1 三井不動産 3,133 8.7% 10.28% 0.27 3.1 2026年3月期 2 住友不動産 2,
Slide 22: 攻めと守りの経営 –ポートフォリオ経営–
Point 5 攻めと守りの経営 –成長と安定を両立するポートフォリオ経営を推進– フロービジネスである売買事業とストックビジネスである安定事業を組み合わせた事業ポートフォリオで、成長性と安定性を両立成長性と安定性の両立を意識した事業ポートフォリオ攻めと守りの経営安定事業比率を45％以上に安定事業で固定費をカバー安定事業比率（営業利益）固定費（販管費・支払利息）のカバー率売買事業安定事業 127.6% 売買事業成長性安定性 45.6% 安定事業 ‘25/11期固定費売上総利益 18,401 23,477 フロービジネスストックビジネス安定事業再生開発賃貸ファ
Slide 24: 中期経営計画「Further Evolution 2026」
中期経営計画「Further Evolution 2026」 (2024年1月12日公表、2025年1月10日経営指標更新) 中期経営計画「Further Evolution 2026」サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す売買事業の拡大と安定事業の着実な積上げにより、持続的な成長を目指す経営指標ー売上高・利益の見通しー売上高・利益の見通し ■売上高 ■税引前利益 350 FY2023 中期経営計画3か年最新計画実績 1400 FY2024実績 FY2025実績 FY2026 年平均成長率 1229 300 * 売上高 14.
Slide 25: 株主還元方針
株主還元方針 1株当たり配当金予想は55円（前期比+5円）配当性向は中期経営計画最終年度目標の35％を上回り、35.2％とする計画中計最終年度 90.0 40.0% 目標 ■1株当たり配当金（円）配当性向 ※ 以下、株式分割（2分割）を踏まえ、株式分割後基準の数値を記載 35.2% 80.0 35.0% 35.0％ 70.0 32.9% 31.9% 30.0% 30.0％ 60.0 30.0% 28.1% 25.0％ 25.0% 26.7% 50.0 25.0% 55.0 23.8% 50.0 20.0% 21.2% 40.0 39.5 15.0% 30.0 33.0 10.0% 20.
Slide 26: 株価推移/株価指標
株価推移/株価指標株価推移（2029年11月30日～2026年7月17日）・株価指標（円） 2,000 2026年7月17日時点 1,750 株価時価総額 1,500 1,250 1,783円 1,736.0億円 1,000 750 PER PBR 500 11.4倍 1.56倍 250 0 19/11 20/11 21/11 22/11 23/11 24/11 25/11 * 株式分割（2分割）を踏まえ、株式分割後基準にて計算トーセイ相対株価（2018年11月30日基準）インデックスへの組み入れ状況トーセイ TOPIX 東証業種別株価指数（不動産業） 300 250 200 15
Slide 27: 株主優待のご紹介
株主優待のご紹介株主さまの当社株式保有状況に応じて、以下の優待品を贈呈いたします。株主優待に関する詳細情報はウェブサイトの「株主優待のご案内」をご参照ください。優待内容保有株式数継続保有期間ホテル宿泊割引券オリジナルQUOカード 1年未満ー 1年以上2年未満 1,000円分 2単元（200株）以上 3,000円分 2年以上5年未満 2,000円分 5年以上 3,000円分 ※2025年12月1日に実施した株式分割に伴い、株主優待の対象となる保有株式数が「200株以上」に変更となりました。トーセイ株主優待のホテル宿泊割引券が利用可能なトーセイホテルココネ神田ココネ上野ココ
Slide 28: 株主優待のご紹介
株主優待のご紹介トーセイホテルココネ築地銀座プレミアトーセイホテルココネ鎌倉住所東京都中央区築地6-23 住所神奈川県鎌倉市御成町7-10-1 アクセス都営大江戸線「築地市場」駅徒歩5分アクセス JR横須賀線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩7分江ノ島電鉄「鎌倉」駅西口徒歩4分 HP https://tosei-hotel.co.jp/tsukijiginzapremier/ HP https://tosei-hotel.co.jp/kamakura/ Copyright © 2026 TOSEI CORPORATION, All Rights Re
Slide 30: IR情報について
IR情報についてウェブサイトのご案内「トーセイ」または「8923」で検索株主・投資家情報投資家の皆さまに適時開示や決算情報などのIR情報を発信しております。ぜひ、ご覧ください。 IRカレンダー期末決算発表 1Q決算発表 2Q決算発表 3Q決算発表 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月株主総会決算基準日配当支払（総会翌営業日～）（11月30日）トーセイウェブサイト株主・投資家情報権利付最終売買日 2026年11月26日 https://www.toseicorp.co.jp/ https://www.toseicorp.co.j
Slide 32: サステナビリティ経営の推進 –マテリアリティ–
サステナビリティ経営の推進 –マテリアリティ– 当社グループの企業価値向上と持続可能な社会の発展のため、優先的に取り組むべき重要テーマを特定マテリアリティ（重要事項）マテリアリティ（重要事項） TOPICS サステナビリティ情報の開示テーマ主な取り組み SDGsへの貢献ー私たちが重要と考える価値づくりー ▶ 統合報告書2025 • 省エネ化、再エネ活用気候変動への対応と循環型社会 • 防災、減災対応の推進 • 資源の有効活用環境との共生 • ハード・ソフト両面の環境性能環境配慮型ものづくり・向上、見える化サービスの提供 • 不動産の再生、開発における環境負荷軽減 • 多
Slide 33: マテリアリティに向けた戦略
サステナビリティ経営の推進 –マテリアリティに向けた戦略– 環境との共生社会課題への対応サステナビリティ推進体制の強化と多様な人材が個性を活かして健やかに働ける環境づくり社会・環境問題を意識したソリューションの提供体制・環境整備多様な社員が個性を活かして、力を最大限に発揮できる諸制度、職場環境の構築気候変動への対応を通じて脱炭素社会、循環型社会の推進に貢献・柔軟な働き方の追求・環境法規制、TCFD等の開示イニシアチブへの対応・女性管理職等の多様性指標の目標設定とアクションプラン設計・気候変動への対応（Scope１・２・３算出、GHG排出量削減、再エネ化推進）・健康経営の
Slide 34: 最近の取り組み事例
サステナビリティ経営の推進 –最近の取り組み事例– E 環境環境配慮型ものづくり・サービスの提供 S 社会多様な人材が個性を活かして健やかに働ける環境 ▶ 当社保有の「江戸川橋トーセイビル」および「中野坂上トーセイビル」にて ▶ 多様な働き方への柔軟な対応と従業員のエンゲージメント強化の取組み推進全館を対象としたLED照明工事等の省エネ改修を実施ーフレックス制度・失効年次有休の積立制度・時間単位年次有休制度の導入 →物件の省エネ性能が大幅に向上。BELS評価を取得ーサテライトオフィスの設置ー若手・中堅社員の活躍推進のための処遇見直し ▶ 保有固定資産における認証取得率 42％ ▶
Slide 35: ご来場ありがとうございました
本日は、ご来場くださり誠にありがとうございました。今後ともご支援賜りますよう、宜しくお願い致します。都市で働き、住まう人の感動を創造するために。その物件の魅力を最大限に引き出すために。その土地の個性に合わせた開発をするために。そして、未来の都市を創りあげるために。壊して建て替えるのではなく、心を込めて、都市を創りあげていく。 “都市に、心を。”はこうした想いが込められています。トーセイはあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造し、都市の魅力を高めていくことをお約束します。 Copyright © 2026 TOSEI CORPORATION, All Rights
Slide 36: IRに関するお問い合わせ先
IRに関するお問い合わせ先経営企画本部 IR部 TEL：03-5439-8807 FAX：03-5439-8809 URL : https://www.toseicorp.co.jp/ E-mail : ir-tosei@toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限定されるものではあ

Tosei — Investor Presentation (August 2026) on 6ix

Tosei — Investor Presentation (August 2026)

Slide 1: 個人投資家向け会社説明会

Slide 2: 本日のご説明

Slide 3: 1. 会社概要

Slide 4: トーセイの理念

Slide 5: トーセイグループ概要（2026年5月31日時点）

Slide 6: 沿革

Slide 7: 事業セグメント

Slide 8: 2. ビジネスモデルと強み

Slide 9: ビジネスモデルと強み

Slide 10: 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境–

Slide 11: 東京圏特化、中古・中小不動産の再生に強み –事業環境–

Slide 12: 不動産再生事業のビジネスモデル

Slide 13: バリューアップ事例（コンバージョン）

Slide 14: 豊富なアセットバリエーション –不動産開発事業–

Slide 15: 豊富なアセットバリエーション –商品群–

Slide 16: 不動産ファンド・コンサルティング事業のビジネスモデル

Slide 17: 国内不動産ファンド市場は71兆円規模まで拡大

Slide 18: 個人投資家向け小口不動産投資サービス

Slide 19: 幅広い事業展開 –ホテル事業–

Slide 20: 幅広い事業展開 –全体像–

Slide 21: 同業他社との事業領域比較

Slide 22: 攻めと守りの経営 –ポートフォリオ経営–

Slide 23: 3. 中期経営計画/株主還元

Slide 24: 中期経営計画「Further Evolution 2026」

Slide 25: 株主還元方針

Slide 26: 株価推移/株価指標

Slide 27: 株主優待のご紹介

Slide 28: 株主優待のご紹介

Slide 29: テレビCM、広告のご紹介

Slide 30: IR情報について

Slide 31: （ご参考）サステナビリティ経営

Slide 32: サステナビリティ経営の推進 –マテリアリティ–

Slide 33: マテリアリティに向けた戦略

Slide 34: 最近の取り組み事例

Slide 35: ご来場ありがとうございました

Slide 36: IRに関するお問い合わせ先