Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2023)

25 slides from Tosei's investor presentation, Feb 24, 2023

  1. Slide 1: 2023年11月期 事業戦略説明会

    2023年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所プライム市場 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2023/2/24 Copyright © 2023 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: Ⅰ.2023年11月期 事業環境認識

    Ⅰ.2023年11月期 事業環境認識 Copyright © 2023 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 2023年11月期 事業環境認識 不動産マーケット

    2023年11月期 事業環境認識 不動産マーケット ◆ 足元の不動産投資市場は好調だが、金利や景気動向など先行き不透明感あり ◆ Ｗｉｔｈコロナのステージとなり、商業施設・ホテルの回復期待が高まる タイプ 前回 足元 環境認識 • 投資市場は依然として好調。 オフィス • 空室率上昇は一服し、賃料低下傾向も鈍化。一方で、今年2023年と2025年に大量供給が予定されている。 • 賃貸マンションの稼働率は96%程度の高稼働率が続いている（J-REIT保有物件）。 賃貸マンション • 首都圏のワンルームマンションの賃料は低調に推移。 • 首都圏の新築マンションの発売戸数は底堅く推移しているが、販売

  4. Slide 4: 2023年11月期 事業環境認識 マクロ環境

    2023年11月期 事業環境認識 マクロ環境 好調要因（マクロ環境） 懸念材料 • 日本の投資用不動産の魅力は継続 • 世界景気の後退、量的引き締め強化 • 国内外不動産プレイヤーは、概ね積極的な投資姿勢を • 日銀の更なる金利引き上げ、金融政策の急転換 維持している • 流通不動産の在庫不足・価格高止まり • 私募ファンド市場も引き続き拡大傾向 • 建築費高止まり • オフィス賃貸市場は空室率底打ち • Withコロナ段階となり、人流回復・インバウンド回復期待 当期戦略・注力事項 • 不動産投資環境の変化・需給動向に注意しつつ、仕入・販売量を拡大 • ホテル事業の営業黒字化、（仮称）トーセイ

  5. Slide 5: Ⅱ. 2023年11月期の事業戦略・施策

    Ⅱ. 2023年11月期の事業戦略・施策 Copyright © 2023 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 5

  6. Slide 6: 中期経営計画の進捗および最新予想

    2023年11月期 中期経営計画の進捗および最新予想 中期経営計画の進捗 ～Infinite Potential 2023～ （2021/11～2023/11） ◆ 初年度、2年目は当初利益計画を上回って着地。2023年も最高益を目指す ◆ 非財務施策面では、ESG推進体制や情報開示の強化、ＩＴ環境整備や人事系施策などの業務効率向上、 従業員満足度向上施策を継続実施中 ＜2023年11月期 最新予想＞ • 物件の販売計画見直しを実施。従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高を下方修正 • 売買事業が伸びるため、安定事業比率は約4割にとどまる見込み Infinite Potential 202

  7. Slide 7: 2023年11月期の事業戦略・施策 （①不動産再生事業）

    2023年11月期の事業戦略・施策 （①不動産再生事業） ◆当期は販売量を大きく伸ばす計画 再生事業 ◆足元の不動産投資市場は、需要は継続しているが事業環境に不透明感もあり 販売計画 トーセイの不動産再生ビジネス 売上高 25.8% （百万円） 区分MS 70,000 21.9% 20.8% 区分MS 様々な不動産再生を通じて既存建物の長期活用・再活用に繋げ、 70,000 25.8% 1棟20億円以上 CO2排出量の削減をはじめとした環境負荷軽減や、地域活性化を推進 21.9% 21.7% 20.0% 1棟20億円以上 1棟10億円以上 60,000 57,157 20.0% 1棟10億円以

  8. Slide 8: 2023年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業）

    2023年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） 開発事業 ◆建築コストは高止まり、商品企画の工夫で開発機会を創出 ◆豊富な優良在庫を保有、来期以降の販売に向けてリーシングに注力 販売計画 ➢ 当期は99億円の販売計画 ➢ 期初時点の開発在庫として568億円分保有＊ 。テナント誘致を進めて来期以降に業績寄与予定 ＊売上想定ベースかつ、トーセイホテルココネ築地を除く。内訳は次ページ記載 当期販売予定物件の一例 売上高（百万円） 20,000 １棟物件 40.0% 32.4% 31.3% 分譲マンション 30.0% 戸建・宅地・請負 17.6% 売上総利益率 20.0% 15,000 13

  9. Slide 9: ②不動産開発事業 -今後の開発計画-

    2023年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） -今後の開発計画- 開発パイプライン（竣工済保有中/竣工予定） 棟数 竣工済 2023年11月期 2024年11月期 2025年11月期以降 想定売上規模 2棟 物流施設 ・T’s Logi 青梅 ・T’s Logi 佐野 13,847百万円 分譲 ・THEパームス戸田 1棟 マンション マスターグレイス 1,004百万円 ・T’s Cuore西荻窪 15棟 ・町田市 中町マンション計画 ・THE PALMS千葉中央 賃貸 ・墨田区 江東橋マンション計画 ・THE PALMS町田 ・品川区 東大井マンション計画 ・調布市 西調布マンショ

  10. Slide 10: （①再生事業②開発事業） -仕入計画-

    2023年11月期の事業戦略・施策 （①再生事業②開発事業） -仕入計画- 仕入目標 仕入戦略 ➢ 国内金融政策の動向、銀行貸出姿勢の変化などを注視し、 引渡ベース仕入目標 820億円 仕入スピードを調整しながら優良アセットの取得を進める *記載金額は売上想定換算 - 再生事業（固定資産含む）：570億円 ◆ 注力アセットタイプ・エリア - 開発事業：250億円 - レジ＞オフィス＞物流施設 - 流動性の高い都心や郊外駅近立地 （億円） - 自社の固定資産向けは、立地と長期的リターンに拘り厳選 887 801 ◆ 仕入機会創出 (引渡済+契約残) - あらゆるアセットタイプを柔軟に検討 557

  11. Slide 11: （③不動産ファンド・コンサルティング事業）

    2023年11月期の事業戦略・施策 （③不動産ファンド・コンサルティング事業） ファンド･コン ◆ 多様なファンドアレンジに対応できるスキルを構築していく サルティング事業 ◆ 組織強化により投資家の旺盛な投資需要を取り込める環境を整え、AUM残高のさらなる拡大を目指す 100.0% 97.0% 仲介手数料その他 売上高（百万円） 95.3% アクイジ・ディスポジフィー アセットマネジメント受託残高 95.0% AMフィー 97.0% 売上総利益率 100.0% 当期目標：約2.3兆円 96.0% 90.0% 95.3% 6,276 8,000 95.0% 22,900 （億円） 5,460

  12. Slide 12: （③不動産ファンド・コンサルティング事業） 大手町プレイス

    2023年11月期の事業戦略・施策 （③不動産ファンド・コンサルティング事業） 強み 国内で過去最大規模、4,000億円超の不動産取引 となった大型物件「大手町プレイス」をTAAがAM受託 不動産と金融のプロ • 受託不動産の価値を最大化する知見と実行力 • 投資家の求めるファンドアレンジを行う専門知識 • 2022年9月に実施された、大型複合ビル「大手町プレイス」の • 東京都心を中心とした強固な業界ネットワーク イーストタワーを中心とした政府保有分の売却入札において、 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（TAA）を代表とするグループ が 信頼されるパートナー 落札（取引額 税込4,364億

  13. Slide 13: （④不動産賃貸事業 ⑤不動産管理事業）

    2023年11月期の事業戦略・施策 （④不動産賃貸事業 ⑤不動産管理事業 ） 賃貸事業 竣工済収益物件や取得した低稼働物件の早期収 管理事業 対応可能なアセットタイプの広さを活かして 益化に向けてリーシングを推進 新規案件獲得を目指す ➢ ほぼ空室で取得した「八丁堀トーセイビル」や、 ➢ 物流施設等のコンサルティングに特化したトーセイ・ロジ・マネジメ 自社開発物件（商業施設・物流施設など）のリーシングを強化中 ントとの連携により、拡大するロジ案件の需要を取り込み ➢ 固定資産の運用専任部として、アセットマネジメント部を創設 売上高（百万円） サブリース 売上高 10,000 （百万円） スポッ

  14. Slide 14: （⑥ホテル事業）

    2023年11月期の事業戦略・施策 （⑥ホテル事業 ） ◆ “トーセイホテルココネ”シリーズの稼働率は、足元概ね90%台まで回復（2022年12月時点） ホテル事業 ◆ 築地ホテル開業準備および、ADR（平均客室単価）引き上げのステージに向けて取り組みを進める ➢ ‛23/11期は営業利益黒字化 売上高（百万円） －前回予想との比較では、‛23/11期は築地開業費追加発生の影響で 営業利益の黒字幅が減少（355M⇒49M） 4,000 ホテル賃貸 100.0% 95.5% 93.7% ホテル運営 ➢ ‛24/11期はGOP22億円超、営業利益12億円超を見込む 3,164 売上総利益率 90.

  15. Slide 15: トピックス トーセイグループの事業間シナジー

    ＜トピックス＞ トーセイグループの事業間シナジー ◆ 不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業は、売買事業とのシナジーにより、 トーセイグループの持続的成長を支える中核事業と認識 ◆ トーセイグループにあるからこそ発揮される事業間シナジーを以って、各事業のキャッシュ創出力を 持続的に向上 ⇒トーセイがベストオーナーとして機能 ①ファンド事業⇒売買事業への寄与 ➢ 不動産ファンドとの 売買取引機会の拡大 ⑥売買事業⇒管理事業への寄与 ➢ 不動産投資市場のトレンドや 売買事業・賃貸事業 ➢ トーセイからの安定的な業務受託 投資家の物件嗜好へのアンテナが高まり、 ➢ トーセイの売却先（新

  16. Slide 16: トーセイグループの潜在的株主価値

    ＜トピックス＞ トーセイグループの潜在的株主価値 ◆ ファンド・コンサルティング事業（TAA）、不動産管理事業（TC）の潜在的株主価値と、 固定資産の含み益も考慮すると、グループの潜在的株主価値は1,637億円相当と試算 両事業の潜在的株主価値は 合計698億円相当と試算* グループの潜在的株主価値は合計 1,637億円相当* ＜両事業の潜在的株主価値算定における想定 ＞ 連結BS （単位：億円） EBITDA EBITDAマルチプル 潜在的株主価値 潜在的株主価値 (A) (B) (A)×(B) （単位：億円） 1,637 負債 ファンド事業 （TAA） 30.7 20 倍 614 1,38

  17. Slide 17: 株主還元

    株主還元 ¥120.0 0.5 ◆ 持続的な利益成長と配当性向引き上げにより、当期は前期末比９円増の60円の予想 一株あたり配当金 ◆ 配当性向 自己株式の取得については、経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討 ¥100.0 0.4 120.0 0.5 30.2% 26.7% 28.1% 一株あたり配当金 ¥80.0 25.0% 0.3 23.8% 配当性向 19.6% 21.2% 100.0 19.1% 0.4 ¥60.0 ¥60.0 0.2 ¥51.0 30.2% ¥42.026.7% 28.1% ¥80.0 25.0% ¥38.0 0.3 ¥40.0 23.8% ¥3

  18. Slide 18: 株価認識

    株価認識 株価現状認識 経営効率指標 時価総額 当期利益 予想 連結純資産（資本合計） 含み益（税引後） Net Asset Value * ROE （2023年2月21日時点） （2023年１月12日発表） （2022年11月末） （2022年11月末） （2022年11月末） （2022年11月期実績） 681.1 億円 93.8 億円 722.9 億円 272.1 億円 995.0 億円 12.5% 株 価 ① １株あたり １株あたり １株あたり １株あたり ROA 当期利益（ EPS）② 連結純資産（BPS）③ 含み益（税引後） NAV* ④ （2022年11月期実績） 1,443.0

  19. Slide 19: ご参考：トーセイグループのESG

    ご参考：トーセイグループのESG トーセイ株式会社 東京証券取引所プライム市場 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Copyright © 2023 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 19

  20. Slide 20: トーセイグループのＥＳＧトピックス

    トーセイグループのＥＳＧトピックス １. ESG推進体制のさらなる強化 E S G 気候変動問題や様々な社会的課題に対して一層の取り組み強化を図るべく、2022年1月に「人権方針」、 3月に「トーセイグループ環境ポリシー」、9月に「気候変動に関連するリスクマネジメント規則」を制定しました。 ２. TCFD提言に基づく情報開示を発表、GHG排出量削減目標を策定し、開示情報を充実 E S G 2022年9月28日、TCFD提言に基づく情報開示を発表しました。上期にはESGページの全面改修を行い、 環境・社会・ガバナンスに関連するパフォーマンスデータを充実させました。今後も社会の要請にこたえるESG

  21. Slide 21: トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ]

    E への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] 「トーセイグループ エコ宣言」を発展させた、 既存建物を建て替えずに長期活用することで、 「トーセイグループ 環境ポリシー」を制定。 工事で発生するCO2量を大きく削減可能 ※当社推計 あらゆる企業活動において環境への 取り組みを推進します。 ■ 長寿命化改修工事 ■ 修繕工事 ■ 新築・解体工事 （単位：ｔ-CO2） 7,595.5 トーセイグループ 環境ポリシー 工事で発生する CO2排出量を 約５４%も削減 １． 低炭素社会の形成に向けた取り組みの推進 ※当社推計 省エネルギーに資する施策を積極的に導入し、エネルギー使用 量や温室効

  22. Slide 22: トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] TCFD

    E への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] TCFD提言に基づく情報開示を発表、 温室効果ガス排出削減目標達成に向けた取り組みを推進しています。 TCFD提言に基づく情報開示 ■環境関連認証取得の推進 全館LED照明導入などをはじめとする省エネルギー改修を推進しています。ま 2022年9月、TCFD提言に基づき、気候変動のリスク・機会に関するガバナ た、不動産の環境性能や社会性を評価する外部認証の取得を推進し、 ンス・戦略・リスク管理・指標と目標について情報開示しました。 保有資産の価値向上、テナントリーシングに活用しています。 当社グループは当開示において、パリ協定における1.5

  23. Slide 23: トーセイグループのＥＳＧ 社会[S]

    S への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 社会[S] 社会環境の変化によって起こるさまざまな課題に対して、 「サステナブルな住まいづくり」「快適な環境づくり」「地域・社会貢献」など幅広い活動に取り組んでいます。 お客様への取り組み 入居テナントへの取り組み ■SDGsへの貢献を目指す住宅供給 ■テナント満足度調査の実施 保有する固定資産物件に入居するテナントに対し、テナント 戸建やマンションの開発・再生において、人と地球にやさしいサステナ 満足度調査を実施しました。「建物の明るさ」や「清掃状況」、 ブルな住まいづくりを推進しています。戸建住宅へは水資源保全に役 「管理会社とのコミュニケーショ

  24. Slide 24: トーセイグループのＥＳＧ ガバナンス[G]

    トーセイグループのＥＳＧ ガバナンス G [G への取り組み 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、「健全な成長を実現する事業活動を持続する」体制の 維持・強化に努めています。 コーポレート・ガバナンスの充実 トーセイグループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動を持続 トーセイ取締役会構成 することにより、株主、従業員、取引先をはじめとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、 社内取締役 「存在意義のあるグループであり続けたい」と考えています。また、現在取締役9名のうち社外取締役は3名 6名 で、独立社外取締役比率は1/3と高いガバナンス水準となってお

  25. Slide 25: ＩＲに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営管理部 TEL：03-5439-8807 FAX：03-5439-8809 URL: http://www.toseicorp.co.jp E-mail: ir-tosei@toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに

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