Star Asia Investment Corp. · TSE:3468
Star Asia Investment — 第21期 Earnings Presentation
77 slides from Star Asia Investment's earnings presentation, September 2026
Slide 1: 第21期 (2026年7月期) 決算説明資料
第21期 （2026年7月期） 決算説明資料 スターアジア不動産投資法人 スターアジア不動産投資法人（3468） スターアジア投資顧問株式会社
Slide 2: Contents
Contents スタ ー ア ジ ア 不動 産投 資法 人の 特 徴 1 総合型REIT 1. エグゼクティブサマリー 2 東京圏 (※1）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築 2. 分配金実績及び業績予想 4 2 着実な成長 スターアジアグループの運用資産をベースとした外部成長及び 豊富な経験とノウハウを持つ資産運用会社 (スターアジア投資顧問(株)）による内部成長の追求 3. 第13回資産入替について 9 3 投資主利益第一主義追求のための施策 既成概念にとらわれないマネジメントの継続的実行 4. 新中期計画の達成に向けて 15 5. 第21期 （2026年7月
Slide 3: 1. エグゼクティブサマリー
1. エグゼクティブサマリー 2
Slide 4: エグゼクティブサマリー
1．エグゼクティブサマリー 第21期（2026年7月期） 実績 第22期、第23期予想 当面の取組 1口当たり分配金実績 （※1） 1口当たり分配金予想 借入に係る考え方 ⁃ 方針「長期／変動」の維持 予想 1,650 円（33円） 第22期 1,755 円(33円） 現在の金融環境に鑑み、引続き借入に際しては 「長期／変動」の基本方針を維持 実績 1,737 円（33円） ＋5.3％ 第23期 1,660 円(34円） 固定金利比率（変動での借換えを前提） 42.8％（21期末） → 34.8％（22期末） ⁃ 内部成長 ＋39円/口 ⁃ 22期想定基準金利（期中平均） ⁃ 総資
Slide 5: 2. 分配金実績及び業績予想
2. BC Ri URI * Investment Corporation
Slide 6: 分配金実績及び業績予想 (1)
2．分配金実績及び業績予想 （1） 第21期分配金実績（予想比及び前期実績比） 期初予想比 ： ホテル・オフィスの賃料収入増等により、EPUは87円（＋5.4％）／DPUは87円（＋5.3％）増加 前期比 ： オフィス・住宅の内部成長、優先出資償還益の計上等により、売却益を除くEPU＋2.2％ ＜ 1口当たり分配金実績（期初予想比） ＞ ＜ 1口当たり分配金実績（前期比） ＞ 金利上昇 -59円 販管費減少 +24円 26/1期売却 -49円 （1.38％→1.63％） （総会費用・公租公課等） 26/1期取得 +17円 残高減少 +7円 メザニン収入+6円 1,769円 賃料収入+3
Slide 7: 分配金実績及び業績予想 (2)
2．分配金実績及び業績予想 （2） 第22期及び第23期の予想分配金 資産入替による収益増、既存物件の内部成長により、金利上昇によるファイナンスコストの増加をカバー 2027年1月期においてはワシントンR&Bホテル梅田東の売却益より 100円／口を分配予定 第21期DPU実績 第22期DPU予想 第23期DPU予想 1,737円 1,755円 1,660円 +23 1,755円 1,737円 不動産等売却益 +308円 27/1末売却物件 -17円 +55 -101 売却益の留保 -208円 26/9取得物件 +6円 33 26/9取得物件 100 1,660円 -59 -11 34
Slide 8: 第21期の業績概要
2．分配金実績及び業績予想 （3） 第21期（2026年7月期）の業績概要 ホテルからの賃料収入増等により、1口当たり当期純利益は5.4％／DPUは5.3％増加（期初予想比） 資産入替により期中AUMが拡大した20期比では賃貸事業収益減ではあるものの、前期（20期）におけるラパーク岸和田の売却によ り減価償却費が減少し償却後NOIは増額を実現 (単位：百万円） 第20期 第21期 第21期 主な増減要因 (2026/1) (2026/7) (2026/7) 前期比 予想比 （前期比） 実績 予想（※） 実績 営業収益 10,269 9,476 9,659 -610 +182 • 26/
Slide 9: 第22期及び第23期の業績予想
2．分配金実績及び業績予想 （4） 第22期（2027年1月期）及び第23期（2027年7月期）の業績予想 資産入替による収益増、既存物件の内部成長により、金利上昇によるファイナンスコストの増加をカバー 2027年1月期においてはワシントンR&Bホテル梅田東の売却益より100円／口を分配予定 (単位：百万円） 第21期 第22期 第23期 前期比 前期比 主な増減要因 (2026/7) (2027/1) (2027/7) (B-A) (C-B) （B-A） 実績(A) 予想(B) 予想(C) 営業収益 9,659 10,622 9,819 +963 -802 • 1物件（新世界）の取得
Slide 10: 3. 第13回資産入替について
3. #13 az EA RIIZDUT * Investment Corporation
Slide 11: 取得予定資産及び譲渡予定資産
3．第13回資産入替について （1） 取得予定資産及び譲渡予定資産 大阪に立地するホテルの入替 ： 築古 x 固定賃料 x 第三者オペレータ ⇒ 築浅 x 変動賃料 x ポラリス／売却益：828百万円 これまでの継続的な築浅物件への入替により戦略的CAPEXへの投資余力拡大 将来の物件取得機会の確保及び内部成長への寄与が期待できる2案件の匿名組合出資持分への投資 譲渡予定価格 売却益（見込み） 取得予定価格 鑑定評価額 鑑定NOI利回り 取得予定価格合計 (不動産等） （不動産等） （不動産等） (不動産等）（有価証券等） 3,010 百万円 828 百万円 3,926 百万円 5,1
Slide 12: ポイント／スポンサーサポート、ポートフォリオ強化、買換え特例
3．第13回資産入替について （2） ポイント／スポンサーサポート、ポートフォリオ強化、買換え特例 資産入替のポイント みずほリースの完全子会社であるエムエル・エステート、スターアジア不動産投資法人及びスターアジア投資顧 スポンサーサポートの 問は、2026年2月26日付で「スポンサー・サポート契約」を締結 活用 当該スポンサー・サポート契約に基づきエムエル・エステートがブリッジスキームを提供 対象案件 ： KOKO HOTEL 大阪新世界、合同会社あかつきに対する匿名組合出資持分 買換え特例による内部留保を含む自己資金を活用し、資産規模の拡大へ資する資産の入替 （取得予定資産 ＞
Slide 13: ポートフォリオの状況
3．第13回資産入替について （3） ポートフォリオの状況 資産入替によりポートフォリオの強化を実現 ～ 今後もポートフォリオの強化に資する資産入替を継続的に検討 平均築年数は21.9年から21.7年に良化、平均鑑定NOI利回りは5.25％から5.26％に上昇 第21期（2026/7） 取得資産 譲渡資産 資産入替後 住宅, 15.1% オフィス, オフィス, 27.0% 27.4% ホテル, ホテル, 資産規模 41.0% 40.4% ポートフォリオ構成 2,732億円 66億円 20億円 2,777億円 （取得価格ベース） 商業施設, 商業施設, 8.5% 8.7% ホテル, 住宅
Slide 14: 取得予定資産の概要① KOKO HOTEL 大阪新世界
3．第13回資産入替について （4） 取得予定資産の概要① 「KOKO HOTEL 大阪新世界」 日本を代表する観光地の大阪新世界エリアに立地、足元の観光・インバウンド需要、将来の大阪IR需要の取込みが期待できるホテル 内部成長に資する収益連動の変動賃料を組み込んだ賃料体系 KOKO HOTEL 大阪新世界 ＜取得予定資産の特徴＞ 大阪Metro御堂筋線・堺筋線「動物園前」駅から徒歩約4分、その他JR「新 今宮」駅、南海電鉄「新今宮」駅からも徒歩約圏内であり、複数路線を利 用可能な高い交通利便性を有する 天王寺・なんば・心斎橋といった大阪市内の主要観光地へのアクセスに 優れ、関
Slide 15: 取得資産の概要② 匿名組合出資2案件
3．第13回資産入替について （5） 取得資産の概要② 匿名組合出資2案件 日本有数の高級旅館への匿名組合出資を通じた投資／裏付け不動産は、歴史的背景に裏打ちされた唯一無二の存在 スターアジアグループ組成の今後の賃料増額が期待できる住宅17物件を組み入れたファンドへの匿名組合出資を通じた投資 合同会社あかつき 匿名組合出資 （裏付け不動産 ： 旧閑院宮強羅別邸及び付属する宿泊施設） ＜裏付け不動産の特徴＞ 裏付け不動産概要 閑院宮載仁親王の別邸跡という由緒ある立地に位置し、 「ルレ・エ・シャトー」（独立系高級ホテル・レストランの国際会 鑑定評価額 16,400百万円 員組織）加盟の
Slide 16: 4. 新中期計画の達成に向けて
HH OZ RIIeItTc * Investment Corpo! 15
Slide 17: DPU1,913円以上(2030年目標)の達成に向けて
4．新中期計画の達成に向けて （1） DPU（売却益除く）：1,913円以上（2030年目標）の達成に向けて 新中期計画におけるDPU（売却益除く）目標1,913円以上（2030年目標）の達成に向け、第21期の順調な賃料増額実績を踏まえ、21 期DPU実績：1,737円との差異176円/口の増額に係る目標を設定 すべてのアセットタイプにおいて適切な戦略的CAPEXの投下により、持続的な成長を追求 第29期（2030/7）の 策定時（2025/9） 第21期（2026/7)時点 達成にむけた 取組み前提 効果測定 新たな取組み指標 当面の施策 分配金前提／ 1,650円 → (目標）1,
Slide 18: 外部成長目標：5,000億円の達成に向けて
4．新中期計画の達成に向けて （2） 外部成長目標：5,000億円（2030年）の達成に向けて／当面は資産入替を中心施策 外部環境及びパイプラインの状況を勘案し、当面は、資産入替を中心に、長期目線でポートフォリオの強化を推進 資産入替にあたっては、投資目線の異なる売却先を探索し、売却益の最大化を実現し、投資主へ還元及び内部留保に充当 短期 中期 中長期 現状認識 第22期（2027/1） 第23期（2027/7） 第24期（2028/1） 第25期（2028/7）～2030年 • 金利上昇 • 金利上昇 • 中立金利に 前提 • 金利先高観が払拭 • インフレ継続 • インフレ継続する
Slide 19: 財務に係る取組／LTVコントロール
4．新中期計画の達成に向けて （3） 財務に係る取組／LTVコントロールの実績及び今後の方針 金利上昇上昇局面に突入することを想定し、LTV水準の上昇を抑制した運用を継続 キャッシュフロー成長が期待できる良質な物件を継続的に取得したことによりNOI利回りの上昇を実現 長期目線でのポートフォリオ運営により、売却益を除くEPUは増加 ＜LTV及び分配金推移（過去5年間）＞ 簿価LTV スターアジア 総資産LTV（簿価） スターアジア 1口当たり当期純利益 （円） 本投資法人 総資産LTV（簿価） ： 1.3％増 (1,900) 簿価LTV J-REIT平均 J-REIT平均 1口当たり
Slide 20: パイプラインの状況
4．新中期計画の達成に向けて （4） パイプラインの状況 パイプライン KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL Premier 金沢香林坊 Premier 熊本 仙台勾当台公園 仙台駅前 South Residence 京都二条城 物件名 物件写真 所在地 石川県金沢市 熊本県熊本市 宮城県仙台市 宮城県仙台市 京都府京都市 建築時期 2013年4月 2019年9月 2006年7月 1999年4月 2019年4月 タイプ リミテッドサービス リミテッドサービス リミテッドサービス リミテッドサービス リミテッドサービス 部屋
Slide 21: 強化された不動産関連エコシステム
4．新中期計画の達成に向けて （5） 本投資法人の成長をサポートする、強化された不動産関連エコシステム スターアジアグループにおける不動産関連エコシステム 不動産関連エコシステム上の各社・グループとの協働により、外部・内部成長機会を拡大 物件の情報提供 スポンサーグループ 投資 への出資 投融資 （スポンサー） （サブ・スポンサー） セイムボート 出資 エムエル・ エステート 資産取得 業務支援 融資に 運用 関する協力 スターアジア 人材の提供 ウェアハウジング 人材の提供 機能の提供 不動産投資法人 共同出資 物件の 検討 運営 運営 情報提供 （サブスポンサー） ホテル管理運営に 人
Slide 22: 5. 第21期 運用状況
5. 55218 (20264 E7 AR )322) is A 4 * Investment Corporation 21
Slide 23: 稼働率の状況
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （1） 稼働率の状況 第21期ポートフォリオ（不動産等）全体として安定的に推移 稼働率の水準を維持したうえで、各アセットタイプの特性に合わせて賃料増額へ注力 ホテル, 100.0% 100.0% 商業施設，100.0% 99.0% 全体, 98.9% 物流施設, 98.8% オフィス, 98.5% 98.0% 97.0% 住宅, 96.9% 96.0% 95.0% 第21期 94.0% 第18期末 第19期末 第20期末 第21期 2025/1 2025/7 2026/1 2026/2 2026/3 2026/4 2026/5 2026/6 2
Slide 24: 運用実績及び今後の運用方針
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （2） 運用実績及び今後の運用方針 第21期（2026年7月期） 第22期（2027年1月期）、第23期（2027年7月期） 運用実績 運用方針 資産入替の実行／The BREAKFAST HOTEL 福岡天神におけるオペレー 21物件、平均取得価格 52.0億円 ターのポラリスへの交代 ～ ポラリス運営ホテル比率の拡大 ポラリス運営16ホテルからの賃料：当初予想比 2.9％増 ポラリス運営全17ホテルのKPI想定（上記オペレーター交代物件を除く） ホテルポートフォリオ全体：当初予想比 2.5％増 第22期 稼働率 ： 89.9％ AD
Slide 25: ホテル① ポートフォリオの状況
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （3） ホテル① ポートフォリオの状況 賃料総額は当初予想比2.5％増。第14期以降継続して期初予想を上回る運用を継続 ポラリス運営ホテルは16物件、全国主要都市に分散しており、エリアによる宿泊需要の強弱を補完し、収益の安定化に資すると同時 に、様々な宿泊需要を取り込み、収益増に貢献 ホテルからの賃料収入推移 ＜ホテルからの賃料収入推移（取得期別）＞ ポラリス運営ホテルからの賃料実績（エリア別・予想比） (百万円） 2,000 26/7期予想 26/7期実績 18期以前取得 20期取得 22期取得 売却済・予定 +2.6% (百万円） ％は期初
Slide 26: ホテル② ポラリス運営ホテルの経営指標
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （4） ホテル② ポラリス運営ホテルの経営指標 2026年7月期 実績KPI 2027年1月期、2027年7月 予想KPI ＜RevPAR 予想対比＞ ＜ADRの前提＞ (円） 前年実績 予想の前提 (円） 予想の前提 実績 前年比 17,000 21,000 -0.1% +8.6% 19,000 16,000 +3.2% +5.8% 17,000 予想比 15,000 15,000 +9.2% +1.3% -0.3% 14,000 13,000 -17.5% 19,101 19,078 13,000 16,075 15,729 11,000 +0.0
Slide 27: ホテル③ ポラリス運営ホテルの経営指標
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （5） ホテル③ ポラリス運営ホテルの経営指標 実績KPI（2025年8月～2026年7月） 業績予想上のKPI（2026年8月～2027年7月） ＜第20期実績平均＞ ＜第21期実績平均＞ ＜第22期予想平均＞ ＜第23期予想平均＞ ADR ：14,482円 ADR ：14,144円 ADR ：14,684円 ADR ：15,167円 RevPAR ：13,040円 RevPAR ：12,755円 RevPAR ：13,195円 RevPAR ：13,609円 20,000円 100.0% 95.0% 18,000円 90.0% 85.0% 16,0
Slide 28: ホテル④ 将来の収益向上に向けた取り組み
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （6） ホテル④ 将来の収益向上に向けた取り組み 固定賃料のホテル1物件において、契約期間中に賃料増額を実現、2026年8月より28.6％増 The BREAKFAST HOTEL 福岡天神における高収益構造のポラリスへのオペレーターチェンジ／今後も同様の取組みを検討 収益向上に向けた取り組み ＜ポラリス運営以外のホテルの状況＞ ＜ワシントンR&Bホテル梅田東＞ 定期借家契約 ポラリスが運営するKOKO HOTEL 大阪新世界へ資産入替 物件名 今後の取組み 満了時期 固定賃料 → 変動賃料が組み入れられた賃料体系 ワシントンR&Bホテ
Slide 29: オフィス① 運用状況
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （7） オフィス① 運用状況 1 賃料増額への継続的取組～第21期の月額賃料増額 ＋8,296千円（前期末賃料ギャップ10,548千円、解消率 78.6％）を実現 賃料ギャップは拡大傾向～賃料増額の機会拡大／賃料ギャップ総額（月額） 7,431千円（第22期）、11,230千円（第23期） オフィス運用状況 テナント入替・契約更新時の賃料増額 ＜基礎情報＞ ＜テナント入替時 月額賃料増減額・率の推移＞ （注1） 21物件、平均取得価格 35.6億円、総賃貸可能面積 88,681.49㎡ 賃料増額総額 賃料減額総額 増減率 ＜第21期実績＞
Slide 30: オフィス② 運用状況
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （8） オフィス② 運用状況 2 契約稼働率/実質稼働率（※）推移 テナント入退去の推移（面積・件数） 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 （㎡） 入居面積 退去面積 （ ）内は件数 99.0% (2.7月) (2.3月) (1.9月) (2.7月) (2.0月) (2.0月) 6,000 98.5% 98.0% 4,000 97.3% 97.0% 2,000 96.0% (14) (9) (12) (12) (14) (13) (6) (15) (11) (14) (13) 0 95.0% (11) (13) (7) (10)
Slide 31: オフィス③ バリューアッド戦略
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （9） オフィス③ アミューズメントメディア学院本館に係るバリューアッド戦略 アミューズメントメディア学院本館における解約通知受領を好機ととらえ、バリューアッドの実現に向けた様々なオプションを比較検証 した上で、最良の施策を採ることにより資産価値向上を目指す 過去の同様のケース（アミューズメントメディア学院新館）では、Buzz Groupへの1棟貸リテナントに成功、賃料を1.5倍に引上げ アミューズメントメディア学院本館の概要 渋谷駅と恵比寿駅の中間に立地 解約通知 2027年4月15日（23期中） 退去予定 取得価格/帳簿価格 2,580
Slide 32: 住宅
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （10） 住宅 賃料増額の継続的実現 ～ 増額率は上昇傾向 ＋6,678千円/月（＋10.6％）／賃料増額応諾率 65.9％ 住宅における対前期比増収実績：4.1％増、44百万円（セイムストア、賃料＋共益費の総額ベース）／引き続き賃料増額に注力 住宅運用状況 テナント入替・契約更新時の賃料増額 ＜基礎情報＞ 全18棟／総住宅戸数 1,215戸／総住宅面積 71,859.72㎡ ＜テナント入替時 月額賃料増減額・率の推移＞ （注1） 30㎡未満 30㎡以上60㎡未満 60㎡以上 賃料増額総額 賃料減額総額 増減率 戸数 面積合計 戸数 面積合計
Slide 33: 物流施設
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （11） 物流施設 第21期は安定的に推移／第23期に定期建物賃貸借契約の期間満了の1テナントとは従前対比2.6％増で再契約締結済 第23期に契約更新の1テナントとは賃料増額、定期建物賃貸借契約への移行につき交渉中 物流施設 基礎情報 テナント入替・再契約時の賃料増額 期末 ＜テナント入替時 月額賃料増減額・率の推移＞ （注1） 物件名 所在地 賃貸可能面積 稼働率 岩槻ロジスティクス 東京圏 埼玉県さいたま市 30,190.81 ㎡ 100.0 % 賃料増額総額 賃料減額総額 増減率 （千円） 横浜ロジスティクス 東京圏 神奈川県横浜市 18
Slide 34: 商業施設
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （12） 商業施設 シュロアモール筑紫野：定期建物賃貸借契約の期間満了に向け、テナント入替も視野に入れた賃料増額施策を推進中 第22期テナント退去1区画においては、従前賃料から48.7％増で再契約締結済 商業施設 基礎情報 シュロアモール筑紫野の内部成長 ＜シュロアモール筑紫野における賃貸借契約期間の満了時期＞ 区 テナント 賃貸可能 期末 物件名 所在地 1 分 (数） 面積 稼働率 2 テナント数 9 13 都市型 バグース池袋西口 東京都豊島区 1 1,497.45 ㎡ 100.0 % あべのnini （商業施設） 大阪府大阪市 6 3,
Slide 35: CAPEXコントロールの実績
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （13） CAPEXコントロールの実績 戦略的CAPEX投資として、投資効率を勘案し、将来の収益増、資産価値向上、テナント満足度向上に資する工事等を実施 ポートフォリオ築年数の若返りにより、戦略的CAPEXへの投資余力が拡大 CAPEXコントロール 戦略的CAPEX投資 （百万円） ＜第21期に実施した主な戦略的CAPEX投資＞ 1,400 減価償却費 資本的支出 うち戦略的Capex 6.0% ポートフォリオのキャッシュフロー利回り 5.0% 工事名 工事金額 見込まれる効果 1,200 5.0% KOKO HOTEL 札幌駅前 3名宿泊可能
Slide 36: 財務の状況①
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （14） 財務の状況① 有利子負債の状況 (※1） LTVの推移 第20期末 第21期末 49.0% 総資産LTV（簿価） 総資産LTV（鑑定） （2026/1） （2026/7） LTV（簿価/鑑定） (※2） 47.3 %/39.1% 47.4 %/38.3% 47.0% 47.4% 有利子負債残高 138,880 百万円 138,880 百万円 45.0% 長期比率 100.0 % 100.0 % 43.0% 平均残存期間 2.9 年 2.7 年 平均借入期間 5.5 年 5.5 年 41.0% 平均調達金利 (※3） 1.38 % 1.63 %
Slide 37: 財務の状況②
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （15） 財務の状況② 金利上昇の影響 ＜金利感応度＞ ＜償却後NOI・金利コストの推移＞ 8,000 2,037円 第22期 第23期 （百万円） 1,993円 1,970円 1,960円 1,973円 1,962円 （2027/1） （2027/7） 7,000 1,890円 6,000 138,880 138,880 1,758円 1,733円 有利子負債残高（期末時点） 5,000 百万円 百万円 4,000 6,348 6,369 6,579 6,619 変動金利比率（期末時点） 65.2％ 71.5％ 3,000 5,914 6,065 4
Slide 38: 投資口価格・時価総額推移
5．第21期（2026年7月期）運用状況 （16） 投資口価格・時価総額推移 投資主利益の最大化を追求する施策として、これまで、合計8回の公募増資、合併、13回の資産入替（13回目は2026年9月14 日公表）を実行 今後も、新中期計画の策定時に設定した、1口当り分配金目標及び資産規模の達成に向けて様々な施策を検討・実行予定 第1回 第2回 第3回 第4回 第5回 第6回 第7回 上場 合併 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 2016/4/20 2020/8/1 2017/3/17 2018/1/12 2018/8/21 2021/8/2 2022/
Slide 39: 6. ESGに関連する施策への取組み
* Investment Corporation 6. ESGIX EAS SH RAO MAA 38
Slide 40: ESG (1) 推進体制及び外部評価、環境認証
6．ESGに関する施策への取組み （1） 推進体制及び外部評価、環境認証 外部評価等 推進体制 ＜CDP評価（注1）＞ ＜GRESBリアルエステイト評価 （注2） ＞ 本資産運用会社の「サステナビリティ推進部」が中心（司令塔）とな るESG推進体制 日本管財 スターアジア投資顧問 （サブ・スポンサー） サステナビリティ推進部 本投資法人が策定した数値目標達 2025年初参加 グリーンスター 開示評価 成に向けたサポート 気候変動 B 2 スター A レベル （各種データ整備及び環境負荷を低 水セキュリティ B ■ESGに関連する取組み 減する施策に係るアドバイス） • 特にE（環境）に係る
Slide 41: ESG (2) E(環境)に係る数値目標とその達成状況
6．ESGに関する施策への取組み （2） E（環境）に係る数値目標とその達成状況 環境パフォーマンスデータ ＜モニタリング項目の実績と達成状況 ＞ ＜独立第三者による限定保証を取得 ＞ 実績 2030年 エネルギー消費量、GHG排出量Scope 1 モニタリング項目 単位 （CO2）、Scope 1（CO2以外）, Scope 2（ロケー 基準年 2024年 2025年 目標年 ション基準）、Scope 3（カテゴリー13）を対象に 消費量 MWh 4,847 9,225 * 9,071 ― 限定保証を取得しています。 エネルギー 消費量 原単位 MWh/㎡ 0.03097 0.02370
Slide 42: ESG (3) E・S・Gに係る取り組み
6．ESGに関する施策への取組み （3） E（環境）、S（社会）及びG（ガバナンス）に係る取り組み E（環境）に関する取組み ＜グリーンファイナンス（2026年7月末時点＞ ＜グリーンリース契約（注1）締結状況（2026年7月末時点＞ グリーンローン グリーンボンド 賃貸借面積合計 賃貸借面積に占める割合 24,240 百万円 1,000 百万円 276,373.20 ㎡ 60.3 ％ S（社会）に係る取組み G（ガバナンス）に係る取組み ＜従業員への取組み＞ ＜リスクアセット表の開示＞ DEI（女性管理職比率：25％（*非常勤を除いて計算）） 従業員満足度調査の定期実施 バーゼル
Slide 43: ESG (4) G(ガバナンス)に係る取組み①
6．ESGに関する施策への取組み （4） G（ガバナンス）に係る取組み ① セイムボート出資等 意思決定プロセス 投資主利益とスターアジアグループとの利益の共通化を図ることを目的 起案部署 とし、スターアジアグループは、上場時より継続して投資口を保有 起案 スターアジアグループ創業者個人としても投資口保有 コンプライアンス・オフィサー 差戻し 審査・承認 ＜スターアジアグループの創業者＞ 投資委員会（外部委員含む） セイムボート出資 （※） 審査・決議 否決 187,435口 保有口数 コンプライアンス委員会（外部委員含む） 審査・決議 否決 保有比率 7.0％ 取締役会 （※）スポン
Slide 44: ESG (4) G(ガバナンス)に係る取組み②
6．ESGに関する施策への取組み （4） G（ガバナンス）に係る取組み ② スターアジアグループの行動規範 スターアジア不動産投資法人のスポンサーであるスターアジアグループは、優れたリターンを投資家の皆様に提供することを最大の目 的に、主に日本の不動産関連資産に投資を行う、非上場、独立系の投資運用グループです スターアジア不動産投資法人とスターアジアグループは、長期的視野を共有し、スターアジアグループの『行動規範』に従い、日本有数 の不動産投資運用グループとなり、また、あり続けるために弛まぬ努力をいたします スターアジアグループの掲げる『行動規範』は以下のとおりです 1 投資家顧客第一
Slide 45: 7. 注記
7.注記 P.12 （注1） 「東京圏比率」は、それぞれの時点で保有する資産の取得価格の総額に対する、東京圏に 所在する資産に係る取得価格合計の比率を記載しています。 P.12 （注2） 「平均築年」は、保有する各不動産等の築年数(*)を取得価格で加重平均して算出した数値をいいます。 (*) 「築年数」は、新築年月日（「アーバンパーク代官山」を除き、主たる建物の登記簿上の新築年月日によります。「アーバンパーク代官山」は2棟で構成されていますが、築 年が古い方の棟の新築年月日によっています。）からそれぞれの時点までの期間を算出しています。 P.12 （注3） 「平均鑑定NOI利回り」は、それぞれ
Slide 46: 7. 注記
7.注記 P.32 （注1） 各期末において本投資法人が保有する物流施設における、①新規テナントを誘致した区画（物流施設以外の用途部分を含まず、旧テナントの賃料が判明している区画に限り ます。）の月額賃料の総額と②当該区画の旧テナントの月額賃料の総額を比較して算出した数値を記載しています。なお、「賃料増額総額」は旧テナントよりも増加した場合の 増加額を集計、「賃料減額総額」は旧テナントよりも減少した場合の減少額を集計しています。また、増減率は増減額の合計を旧テナントの賃料総額（新テナントと同額の場合 も含みます。）で除しています。 P.32 （注2） 各期末において本投資法人が保有する物流施設
Slide 47: 8. Appendix
8．Appendix 運用状況等の推移 貸借対照表／損益計算書／キャッシュ・フロー計算書 不動産ポートフォリオの概要 ホテル運用状況／オフィス運用状況／住宅運用状況 有利子負債の状況 業績予想の前提 組入れ不動産／個別物件収支 メザニンローン債権投資実績 投資主の状況 スターアジアグループ 46
Slide 48: 運用状況等の推移
運用状況等の推移 (単位：百万円） 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 (22/1) (22/7) (23/1) (23/7) (24/1) (24/7) (25/1) (25/7) (26/1) (26/7) 営業収益 5,960 6,088 6,486 6,946 7,964 8,113 9,690 9,988 10,269 9,659 賃貸事業収益 5,890 6,060 6,463 6,503 7,524 8,048 9,284 9,474 9,915 9,441 オフィス賃料収入 1,900 1,974 2,036 2,
Slide 49: 貸借対照表
貸借対照表 (単位：千円) (単位：千円) 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 資産の部 繰延資産 流動資産 投資法人債発行費 14,809 12,567 現金及び預金 5,303,471 7,551,735 投資口交付費 32,260 16,040 信託現金及び信託預金 10,142,748 9,767,810 繰延資産合計 47,070 28,607 営業未収入金 597,523 669,168 資産合計 293,847,454 292,802,276 前払費用 268,944 236,181 未収消費税等 － 273,549 負債の部 その他 304,
Slide 50: 損益計算書・キャッシュ・フロー計算書
損益計算書 キャッシュ・フロー計算書 (単位：千円) (単位：千円) 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 営業収益 営業活動によるキャッシュ･フロー 賃貸事業収入 9,464,898 9,110,246 税引前当期純利益 4,754,253 4,579,404 減価償却費 1,194,148 1,151,128 その他賃貸事業収入 450,830 331,723 投資法人債発行費償却 2,242 2,242 不動産等売却益 272,839 － 投資口交付費償却 16,220 16,220 その他の収入 80,833 217,279 受取利息 △ 12,300
Slide 51: 不動産ポートフォリオの概要(1)
不動産ポートフォリオの概要(1) 不動産の概要 （2026年7月末時点) 月額賃料 取得価格 帳簿価額 鑑定評価額 鑑定 平均 賃貸可能 物件数 稼働率 (うち変動(*)) (百万円) (百万円) (百万円) NOI利回り 築年数(年) 面積(㎡) (百万円) オフィス 21 74,947 76,015 88,460 4.7% 32.2 88,681.49 98.5% 383 商業施設 5 23,675 23,293 25,690 5.1% 19.4 60,811.21 100.0% 120 住宅 18 33,990 34,706 46,855 5.3% 29.3 74,249.21 96.9
Slide 52: 不動産ポートフォリオの概要(2)
不動産ポートフォリオの概要(2) 賃貸借契約の概要 (2026年7月末時点) 定期借家契約 普通借家契約 賃貸面積 月額賃料 (*1) 契約期間 (*2) 残存期間 (*2) 賃貸面積 月額賃料 (*1) 契約期間 (*2) 残存期間 (*2) (㎡) (百万円) (年) (年) (㎡) (百万円) (年) (年) オフィス 3,418.05 20 5.9 4.0 83,941.26 362 2.2 1.2 商業施設 33,930.07 67 15.6 2.6 26,881.14 53 20.0 1.6 住宅 877.56 4 6.0 4.6 71,078.37 188 2.1 1.2 物流施
Slide 53: ホテル運用状況(1)
ホテル運用状況(1) 賃料体系の概要 (2026年7月末時点) 賃料体系 オペレーター 対象ホテル 固定賃料のみ ワシントンホテル株式会社 HTL-01 ワシントンR&Bホテル梅田東 株式会社ダイヤモンドダイニング HTL-06 グランジット秋葉原 リゾートトラスト株式会社 HTL-09 あべのnini(ホテル) 固定賃料なし ポラリス・ホールディングス株式会社 HTL-08 KOKO HOTEL 大阪なんば 恵美須町 変動賃料＝GOP×80% HTL-03 KOKO HOTEL 東京西葛西 HTL-04 KOKO HOTEL 横浜鶴見 HTL-10 KOKO HOTEL 銀座一丁目 HTL-
Slide 54: ホテル運用状況(2)
ホテル運用状況(2) 変動賃料ホテルの運営実績 稼働率 ADR (円) RevPAR (円) 売上 (百万円) ポラリス 番号 名称 客室数 取得日 第19期 第20期 第21期 第19期 第20期 第21期 第19期 第20期 第21期 第19期 第20期 第21期 運営 (25/7) (26/1) (26/7) (25/7) (26/1) (26/7) (25/7) (26/1) (26/7) (25/7) (26/1) (26/7) HTL-03 KOKO HOTEL 東京西葛西 ●(*1) 184 2017年4月6日 78.2% 90.5% 91.5% 10,430 11,044 11
Slide 55: ホテル運用状況(3)
ホテル運用状況(3) ホテルからの賃料収入推移 （取得期別） 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 (23/7) (24/1) (24/7) (25/1) (25/7) (26/1) (26/7) (27/1) (27/7) 取得時期(*) 区分 予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 予想 固定賃料 423 423 423 423 423 423 423 423 409 416 327 327 330 330 355 348 ～第14期 変動賃料 10 53 56 59 53 56 59 8
Slide 56: オフィス運用状況(1)
オフィス運用状況(1) オフィスポートフォリオの状況 入退去の状況 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 （24/7） （25/1） （25/7） （26/1） （26/7） （24/7） （25/1） （25/7） （26/1） （26/7） 事務所 83,122.02 83,171.21 83,073.82 83,104.66 83,103.56 6 15 11 14 13 賃貸可能面積 テナント数 (㎡) その他 5,601.11 5,596.84 5,596.84 5,577.93 5,577.93 入居 面積(㎡
Slide 57: オフィス運用状況(2)
オフィス運用状況(2) 契約更新時期と賃料ギャップ 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期以降 （27/1） （27/7） （28/1） （28/7） （29/1） （29/7） （30/1） （30/7以降） 総計 賃料ギャップ割合 13.0% 15.8% 13.7% 12.3% 5.6% 0.9% 5.0% 9.4% 12.9% 面積(㎡) 12,508.97 16,696.98 15,295.96 26,524.16 2,723.94 1,206.57 281.20 1,785.79 77,023.57 0%未満 1,447.07 1,825.55
Slide 58: 住宅運用状況
住宅運用状況 住宅ポートフォリオの状況 入退去の状況 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 （24/7） （25/1） （25/7） （26/1） （26/7） （24/7） （25/1） （25/7） （26/1） （26/7） 1,699 1,582 1,514 1,215 1,215 住宅 戸数 161 101 104 82 93 戸数／ 100,977.38 98,392.57 93,743.93 71,859.72 71,859.72 入居 賃貸可能面積(㎡) 19 19 19 19 19 その他 面積(㎡) 7
Slide 59: 有利子負債の状況（1）
有利子負債の状況（1） 借入金一覧（ 1 / 2 ） （2026年7月末時点） 借入金一覧（ 2 / 2 ） （2026年7月末時点） 借入残高 借入残高 借入金 固定/変動 利率 借入日 返済期限 借入金 固定/変動 利率 借入日 返済期限 （百万円） （百万円） 固定 3か月TIBOR 016-B 3,000 0.946% 2021年4月20日 2028年4月28日 036-A 8,840 変動 2024年8月30日 2029年8月30日 (金利スワップ) +0.600% 固定 3か月TIBOR 017-A 3,750 0.678% 2021年8月19日 2026年8月19日 036-B
Slide 60: 有利子負債の状況（2）
有利子負債の状況（2） 調達条件の推移 調達先の分散 （2026年7月末時点） 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 調達先 残高（百万円） 比率 (24/1) (24/7) (25/1) (25/7) (26/1) (26/7) 三井住友銀行 31,430 22.6% みずほ銀行 23,980 17.3% 有利子負債残高（百万円） 123,140 121,840 139,680 138,880 138,880 138,880 SBI新生銀行 18,960 13.7% 平均利率 (*1) 0.79% 0.90% 1.09% 1.15% 1.38% 1.63%
Slide 61: 業績予想の前提
業績予想の前提 想定稼働率 有利子負債の前提条件 第20期 第21期 第22期 第23期 第20期 第21期 第22期 第23期 （26/1） （26/7） （27/1） （27/7） （26/1） （26/7） （27/1） （27/7） 実績 実績 予想 予想 実績 実績 予想 予想 期中 期末 期中 期末 期中 期末 期中 期末 期末有利子負債残高 138,880 138,880 138,880 138,880 （百万円） オフィス 97.2% 97.9% 97.8% 98.5% 98.8% 97.9% 97.3% 96.7% 期中 0.88% 1.29% 1.64% 1.75% 変動金
Slide 62: 組入れ不動産 (1)
組入れ不動産（2026年7月末時点） (1) 物件番号 OFC-01 OFC-03 OFC-04 OFC-06 OFC-08 OFC-09 OFC-10 OFC-11 OFC-12 OFC-13 物件写真 アーバンセンター アーバンセンター 博多駅 日本橋浜町 ｱﾐｭｰｽﾞﾒﾝﾄﾒﾃﾞｨｱ アーバンセンター 物件名 南麻布渋谷ビル 本町橋タワー 西新宿松屋ビル 東神戸センタービル 渋谷イースト 横浜ウエスト イーストプレイス パークビル 学院本館 渋谷サウス 取得価格（百万円） 2,973 6,065 1,763 2,042 6,320 2,286 1,450 2,580 7,600 1,02
Slide 63: 組入れ不動産 (2)
組入れ不動産(2026年7月末時点) (2) 物件番号 OFC-24 RTL-02 RTL-03 RTL-05 RTL-06 RTL-07 RSC-01 RSC-02 RSC-07 RSC-08 物件写真 アーバンセンター シュロアモール あべのnini アーバンフォルム アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク 物件名 西友水口店 バグース池袋西口 藤沢 筑紫野 （商業施設） 蕨 麻布十番 代官山 柏 緑地公園 取得価格（百万円） 2,054 6,550 3,320 2,984 9,721 1,100 2,045 6,315 1,186 1,550 鑑定評価額（百万円）
Slide 64: 組入れ不動産 (3)
組入れ不動産(2026年7月末時点) (3) 物件番号 RSC-22 RSC-23 RSC-24 RSC-25 LGC-01 LGC-02 LGC-03 LGC-04 LGC-05 LGC-07 物件写真 アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク 船橋西浦 物件名 岩槻ロジスティクス 横浜ロジスティクス 船橋ロジスティクス 原木ロジスティクス 所沢ロジスティクス 三鷹 蒲田南Ⅰ 蒲田南Ⅱ 梅島 ロジスティクスⅡ 取得価格（百万円） 743 641 1,375 1,032 6,942 3,560 7,875 4,700 1,300 821 鑑定評価額（百万円） 966 93
Slide 65: 組入れ不動産 (4)
組入れ不動産(2026年7月末時点) (4) 物件番号 HTL-10 HTL-11 HTL-12 HTL-13 HTL-14 HTL-15 HTL-16 HTL-17 HTL-18 HTL-19 物件写真 KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL ベストウェスタンプラス KOKO HOTEL 物件名 Residence Residence 銀座一丁目 札幌駅前 福岡天神 広島駅前 鹿児島天文館 札幌大通 福岡天神南 築地 銀座 浅草かっぱ橋 浅草田原町 取得価格
Slide 66: 個別物件収支（1）
個別物件収支（1） OFC-01 OFC-03 OFC-04 OFC-06 OFC-08 OFC-09 アーバンセンター アーバンセンター 南麻布渋谷ビル 本町橋タワー 西新宿松屋ビル 博多駅イーストプレイス 渋谷イースト 横浜ウエスト 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 102,864 103,141 251,116 256
Slide 67: 個別物件収支（2）
個別物件収支（2） OFC-16 OFC-17 OFC-18 OFC-19 OFC-20 OFC-21 アーバンセンター アーバンセンター 高田馬場アクセス 麻布アメレックスビル 飛栄九段ビル ポータル秋葉原 神田司町 新横浜 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 118,147 120,565 113,884 112,981
Slide 68: 個別物件収支（3）
個別物件収支（3） RTL-05 RTL-06 RTL-07 RSC-01 RSC-02 RSC-07 あべのnini アーバンパーク アーバンパーク バグース池袋西口 アーバンフォルム蕨 アーバンパーク柏 （商業施設） 麻布十番 代官山 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 非開示 非開示 227,884 227,884 34
Slide 69: 個別物件収支（4）
個別物件収支（4） RSC-16 RSC-17 RSC-18 RSC-19 RSC-20 RSC-21 アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク両国 アーバンパーク鶴見 常盤台公園 三ツ池公園 溝の口 宮前平 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 156,936 176,429 134,99
Slide 70: 個別物件収支（5）
個別物件収支（5） LGC-03 LGC-04 LGC-05 LGC-07 LGC-08 LGC-09 船橋西浦 船橋ハイテクパーク 船橋ロジスティクス 原木ロジスティクス 所沢ロジスティクス 松伏ロジスティクス ロジスティクスⅡ 工場Ⅰ 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 278,183 275,733 非開示 非開示 非開
Slide 71: 個別物件収支（6）
個別物件収支（6） HTL-08 HTL-09 HTL-10 HTL-11 HTL-12 HTL-13 KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL あべのnini（ホテル） 大阪なんば 恵美須町 銀座一丁目 札幌駅前 福岡天神 広島駅前 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 184日 181日 不動産賃貸事業収入合計
Slide 72: 個別物件収支（7）
個別物件収支（7） HTL-20 HTL-21 HTL-22 KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL 大阪心斎橋 名古屋栄 仙台駅前 West 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 26/1期 26/7期 運用日数 184日 181日 124日 181日 124日 181日 不動産賃貸事業収入合計 (千円) 308,850 205,033 99,744 143,988 79,630 119,498 賃貸事業収入 308,850 205,033 99,744 143,988 79,630 119,498 その他賃貸事業収入 - - - - - - 不動産賃貸事
Slide 73: メザニンローン債権投資実績
メザニンローン債権投資実績 投資案件一覧 （2026年7月末時点） 累計 累計 投資 平均 シリーズ 裏付け不動産 投資開始日 投資額 利息／配当収入 期間 利回り (百万円) (百万円) (年) (年率) 1 リリーフプレミアム羽田 2017年10月31日 400 96 4.7 5.1% 2 笹塚サウスビル 2017年12月22日 334 17 1.0 5.1% 3 The Royal Garden Residence白金台 2018年12月26日 126 19 3.2 5.1% 4 DS海岸ビル（旧：プレミア海岸ビル） 2019年1月30日 300 41 2.7 5.1% 償還済 5 サン
Slide 74: 投資主の状況
投資主の状況 属性別投資口数 主要投資主一覧 （上位10位） (2026年7月期末) 2026年1月期末 2026年7月期末 保有 投資主名 投資口数（口） 区分 比率 口数 (口） 比率 口数 (口） 比率 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 514,934 19.2 個人 583,858 21.7% 575,502 21.4% 金融機関 1,185,987 44.1% 1,268,464 47.2% 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 454,118 16.9 国内法人 86,958 3.2% 86,700 3.2% THE CHASE MANHATTAN BANK
Slide 75: スターアジアグループ (1)
スターアジアグループ (1) スターアジアグループの概要 スターアジアグループは、2006年にマルコム・F・マクリーン4世と増山太郎によって創業された、主に日本の不動産や不動産関連の債権、証券化商品、現物 増山 太郎 不動産、企業等に投資を行う、非上場、独立系の投資運用グループです。 共同創業者兼 • 創業以来、累積1.43兆円以上（2026年6月末日現在）の投資を行っており、現在、約9,306億円（2026年6月末日現在）を運用中です。 Managing Partner • その卓越した実績と、投資家の皆様との長期的パートナーシップを志向することにより、米国の大手大学基金や財団、米国及びアジ
Slide 76: スターアジアグループ (2) 投資哲学
スターアジアグループ (2) 投資哲学 スターアジアグループは、下記の投資哲学を遵守し、個々の資産運用案件において、顧客の期待に応え、期待の水準を超えることを、最 大の目的としています 1 リサーチ・フォーカス 2 市場の非効率性 3 潜在的価値の最大化と実現 継続的なアウトパフォーマンスを達成するためには、厳 日本やアジアの不動産市場は、高い効率性を有する 我々が投資を検討する不動産案件の多くは、投資を実 格な案件発掘プロセスにより見いだされた投資機会を、 外国為替、金利や上場株式の市場と異なり、本質的に 行する時点では、その潜在的価値が最大限に引き出さ 刻々と変動する市場環境に関わる包
Slide 77: ディスクレーマー
ディスクレーマー • 本資料は、スターアジア不動産投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投 資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします。 • 不動産投資証券は、不動産相場、不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準等の変動及び投資証券の裏付けとなっている不動産の価格 や評 価額の変動に伴い、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。不動産投資証券の発行者であるスターアジア不動産投資 法人及びそ の資産を運用する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社