Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2019 8月期 Earnings Presentation
60 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 16, 2019
Slide 1: 2019年8月期決算説明会
野村不動産マスターファンド投資法人 ８th 2019年8月期決算説明会 October 16, 2019
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 7. APPENDIX ・ 2019年8月期（第8期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 31 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 32 2. 業績予想 ・ 貸借対照表 33 ・ 2020年2月期（第9期）業績予想 7 ・ 売却益相当額の留保について 34 ・ 2020年8月期（第10期）業績予想 8 ・ 各種指標の推移 9 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン ～ 35 3. 外部成長 ・ 2019年8月期（第8期）取得物件一覧 11 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 37 ・ レッドプラネット沖縄那覇 取得 12 ・ オフィスセクターの
Slide 3: 決算ハイライト
(1) RENTS kK
Slide 4: 2019年8月期（第8期）決算ハイライト
2019年8月期（第8期）決算ハイライト 一口当たり分配金：2019年8月期 3,209円、前期実績比+81円（+2.6％） （単位：百万円） 第8期実績－第7期実績 主な差異要因（百万円） 2019年2月期 2019年8月期 2019年8月期 (第7期) (第8期) 差異 (第8期) 差異 営業収益 1,188 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 1,503 営業収益 35,428 36,617 1,188 36,394 223 賃貸事業収入 31,885 33,388 1,503 33,204 184 既存物件の賃料共益費（LP浦安
Slide 5: 2019年8月期（第8期）決算ハイライト 1口当たり分配金の差異要因
2019年8月期（第8期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2019年8月期実績 支払動光熱費の増加 ▲16 分配金 増益要因 減益要因 保守管理費の増加 ▲21 （円） 減価償却費の増加 ▲37 3,600 賃料・共益費の増加 +22 その他費用の増加 ▲10 オフィス +41 商業 ▲3 3,500 物流 ▲29 住宅 ＋6 ▲125 受入動光熱費の増加 +8 3,400 ▲85 349 その他一時金等 +51 3,300 ▲140 3,200 修繕費の増加 ▲49 82 公租公課の増加 ▲33 3,100 支払動光熱費の増加 ▲8 資産運用報酬の増加 ▲23 その
Slide 6: 業績予想
2 業績予想 6
Slide 7: 2020年2月期（第9期）業績予想
2020年2月期（第9期）業績予想 一口当たり予想分配金 2020年2月期：3,248円（前期比+1.2％） （単位：百万円） 第9期予想ー第8期実績 主な差異要因（百万円） 2019年8月期 2020年2月期 差異 営業収益 95 (第8期) (第9期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 342 営業収益 36,617 36,712 95 既存物件の賃料共益費 285 賃貸事業収入 33,388 33,730 342 その他賃貸事業収入 3,222 2,981 -240 第8期取得の通期寄与による影響 56 不動産等売却益 6 - -6 その他賃貸事業収入 ▲24
Slide 8: 2020年8月期（第10期）業績予想
2020年8月期（第10期）業績予想 一口当たり予想分配金 2020年8月期：3,266円（前期比+0.6％） （単位：百万円） 第10期予想ー第9期予想 主な差異要因（百万円） 2020年2月期 2020年8月期 (第9期) (第10期) 差異 営業収益 160 予 想 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 71 営業収益 36,712 36,873 160 既存物件の賃料共益費 71 賃貸事業収入 33,730 33,802 71 その他賃貸事業収入 2,981 3,070 89 その他賃貸事業収入 89 営業費用 22,277 22,308 30 受入動光熱費の季節変動
Slide 9: 各種指標の推移
各種指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) 平均NOI利回り ■売却益 ■物流施設 ■居住用施設 ■商業施設 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■オフィス 38,139 35,428 36,617 25,859 （34,742） 24,677 （35,032） (36,610) 23,931 23,583 24,475 34,218 23,680 34,714 （33,631） 34,731 685 ６ 4,822 3,107 4,775 4,894 4,500 4,549 4,626 587 6,607 6,086 6,
Slide 10: 外部成長
(3) Shab BRE
Slide 11: 2019年8月期（第8期）取得物件一覧
2019年8月期（第8期）取得物件一覧 東京圏のスポンサー開発物件を中心に11物件509億円取得（平均築年数1.1年） オフィス（スポンサー） 物流施設（スポンサー） ホテル（外部） ■PMO田町東 ■PMO御茶ノ水 ■PMO八丁堀新川 ■PMO京橋東 ■Landport青梅Ⅰ ■レッドプラネット沖縄那覇 109億円 NOI利回り3.6％ 38億円 NOI利回り3.8％ 38億円 NOI利回り3.9％ 28億円 NOI利回り3.9％ 136億円 NOI利回り4.6％ 26億円 NOI利回り5.6％ 商業施設（スポンサー） 再開発・再取得型 SPR（注3） 従前：三菱自動車杉並店（底地） ■GE
Slide 12: レッドプラネット沖縄那覇 取得
レッドプラネット沖縄那覇 取得 幅広い需要が見込める立地特性と、長期固定契約による高い安定性を確保 レッドプラネット沖縄那覇 取得価格 26.5 億円 （万人） 沖縄県 延べ宿泊者数の推移（注） 3,000 前面には大手企業の支社支店が集積す 外国人延べ宿泊者数 日本人延べ宿泊者数 2,500 2,219 2,282 2,168 る国道58号線が通り、「国際通り」までも 2,078 2,014 2,006 徒歩圏と、ビジネス・観光客双方の需要 2,000 1,557 が期待できる立地 1,414 1,500 1,771 1,706 1,757 1,930 1,775 1,637 所在地 沖縄県
Slide 13: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 19年8期 257 物件数 289 26.8% 上位10物件比率 23.1% 79.8% 東京圏比率 82.0% （注2） 第4期末 第5期末 19.3年 平均築年数 第3期末 （2017/8） （2018/2） 第6期末 （2018/8） 18.8年 （入替無し→ 23.1年） （2017/2） 2,656円 分配金（注1） 3,209円 （+20.8％） 10,112 ■ 資産規模の推移（億円） 9,559 9,603 ■ 取得金額累計（億円） 9,328 9,
Slide 14: 内部成長
(4) PURO RES
Slide 15: 内部成長の状況 ～Office～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：17,723円/坪→17,868円/坪（＋0.8％）） 2019年8月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移（注2） レントギャップ：2019年8月期末＋6.4％ （前期比+0.4％） （円/坪） テナント入替による賃料増減率：+11.4％ 19,000 （増額入替のみの賃料増額率：+14.2％） うち、物件売買による影響 18,500 191 賃料改定による賃料増減率：+3.3％ PMO改定件数内訳 18,000 （増額改定のみの賃料増額率：+4.8％） 据置 17,50
Slide 16: 内部成長の状況 ～Office～ 入退去面積
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 旺盛な需要を背景にした積極的なリーシングにより、設立以降最高の賃料増減率を達成 入退去面積の推移（坪） 退去 入居 Net 5,502 1,835 3,444 3,439 3,666 387 （申込済） 2,326 2,740 1,776 1,791 1,447 （契約済） (1,583) (2,226) (2,204) (2,230) (2,755) (2,469) (3,240) (3,662) (5,456) 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
Slide 17: 内部成長の状況 ～Residential～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 東京圏を中心に入替を通じた賃料上昇を継続実現 2019年8月期 運用ハイライト 麹町ミレニアムガーデン（住宅棟） 入替・更新時の賃料増減 都心物件を中心に、入替えによるアップサイドを実現 ①入替時の賃料変動 ファミリータイプ物件や都心物件を中心として、増額入替えにより 725件/1,187件（61.1％）の増額入替 堅調なアップサイドを実現 月額賃料増減率 ＋2.7％ （＋3,333千円/月） 物件名 入替戸数 平均賃料増減率 増減額（千円/月） 麹町ミレニアムガーデン（住宅棟） 7戸 21.2% 442 ②更新時の賃料変動 プ
Slide 18: 内部成長の状況 ～Retail～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 高稼働率と固定賃料による安定性を維持しながら、入替・改定における賃料増額を実現 賃料収入の内訳（商業全体） 2019年8月期 運用ハイライト （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 10,000 テナント入替による賃料増減（売上歩合テナント除く） 5.0% 4.4% 4.3% 4.2% 賃料増減額率 +16.7％ 3.8% 3.7% 3.8% 入替対象面積：1,055坪 8,000 4.0% （＋2,498千円/月） 6,000 3.0% ＜ テナント入替事例 ＞ EQUINIA新宿 4,000 アップサ
Slide 19: 内部成長の状況 ～Retail～ 戦略的施策
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 将来のアップサイドを追求した戦略的な施策の実行 USJオフィシャルストア（UCW）への入替・拡張オープン 「中座くいだおれビル」リニューアル計画の検討 既存区画（143坪）の状況 大阪・道頓堀の中心という恵まれた立地特性を 2018年7月20日の第1弾区画開業後、順調な売上げを達成し、 最大限に生かせる物件へのバリューアップを検討 固定+売上歩合賃料は同期間の従前テナント比較+61百万円 外観（現状） ＜従前区画テナントとUSJオフィシャルストアとの年間賃料比較＞（注） 計 +61百万円 売上歩合賃料 固定賃料 既存テナント 従前テナント
Slide 20: 内部成長の状況 ～Logistics～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics 増額改定、グリーンリース契約導入に加え、LP岩槻においてもリーシングの成果 2019年8月期 運用ハイライト 羽生ロジスティクスセンターの再契約 LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結 定借期間満了に伴い、 相模原田名ロジスティクスセンター（15,261坪） 経済条件を改善させた上で ・+0.8％の賃料増額を実現（～2028年） 5年間の延長再契約を締結 ・工事改修費用についても契約期間中に全額回収可能 （賃料増額率+8.7％） ・機器交換箇所において、年間で約60％の電力を削減見込み（注） 契約満了テナントの分散状況（賃料ベ
Slide 21: 内部成長の状況 ～Hotels～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels ホテルビスタ札幌大通について、複層的なバリューアップ施策により、収益力を向上 物件取得以降、リブランドやリニューアル等の施策を推進し、RevRARは増加傾向 ① 2018年6月よりリブランドオープン ・ 「ホテルビスタ札幌大通」としてオペレーター変更の上でリブランドオープン ② 2018年10月～2019年4月にて下記のリニューアル工事等を実施 ・ シングル→ダブルへの変更（12室）、ダブル→ツインへの変更（12室） ・ フロント周辺・廊下等共用部の美装工事 ・ ランドリールーム、喫煙コーナーの新設 ・ オンライントラベルエージェント経由
Slide 22: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,240億円に拡大（前期比+169億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注） 19年2月期 19年8月期 鑑定CAP 19年2月期 19年8月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 94 物件 164 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 182 物件 114 物件 オフィス 61 474,070 36,445 65 503,810 44,483 上昇 0 物件 0 物件 商業 45 185,988 22,573 50 202,154 25,813 物流 19 188,100 35,312 20 202
Slide 23: ファイナンス
５ ファイナンス 23
Slide 24: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進 2019年8月期の新規借入れ 2019年8月期のリファイナンス 2020年2月期の返済予定 調達概要（注1） 返済概要（注2）（注3） 調達概要 （注4） 返済予定 （注3） 総額 14,400百万円 総額 35,200百万円 総額 34,500百万円 総額 37,900百万円 平均金利 0.49％ 平均金利 1.03％ 平均金利 0.48％ 平均金利 0.58％ 平均借入年数 4.5年 平均借入年数 5.8年 平均借入年数 9.1年 平均借入年数 3.7年 有利子負債の状況（期末時点） 16年2月期 16年8月期 17年2月期
Slide 25: ファイナンスの状況 投資法人債・グリーンボンド
ファイナンスの状況 投資法人債の発行（2019年9月20日） グリーンボンドの発行（2019年9月20日） 本投資法人は、持続的社会の実現に向けた様々な 第5回無担保投資法人債 第4回無担保投資法人債（グリーンボンド） ESG活動を推進する一環として、グリーンファイナンス・ 発行額 5,000百万円 発行額 3,000百万円 フレームワークを策定（「JCRグリーンファイナンス・フ レームワーク評価」の最上位評価「Green1(F)」を取 利率 0.90% 利率 0.53% 得）し、2019年9月20日には本投資法人初となる 発行年月日 2019年9月20日 発行年月日 2019年9月20日 グ
Slide 26: ESGへの取り組み
(6) ESGNA@ER) thy
Slide 27: ESGの取組み（外部評価）
ESGの取組み（外部評価） MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ、GRESBでは3年連続の「5 Star」取得 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ 本指数について 本指数は、MSCIジャパンIMI トップ700指数構成銘柄の中から、環境(E)・ 本投資法人は、2019年5月の構成銘柄の見直しにより、 社会(S)・ガバナンス(G)（以下併せて「ESG」といいます。）に優れた企業を MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れられました。 選別して構成される指数です。 本指数は、年金積立管理運用独立行政法人(GPIF)のパッシブ運用を行う 際の
Slide 28: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） KPI：温室効果ガス（GHG）の床面積あたり排出量（原単位） 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに25％削減（2016年度比） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 （当期に工事完了した事例） GHG 原油換算値 -4.3% ① LED化による省エネ促進 0.0% -8.6% ・新宿野村ビル 目標水準 ・NMF新横浜ビル -10.0% -17.5% ・NMF青山一丁目ビル after before -20.0% -25.1% -25.0% ・一番町stear ・相模原田名LC ＜2019年8月期実施工事 合計電力削減量＞ -
Slide 29: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス） 社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み 災害等からの復旧力への取組み 投資法人役員のダイバーシティ 2019年6月より女性監督役員が増員され、監督役員が3名となりました。 ・250mメッシュの震度速報メールシステムの活用（2019年7月～） この結果、本投資法人役員における多様性確保と更なるガバナンスの強化が見込まれます。 国立研究開発法人「防災科学技術研究所」の震度情報を基に、250mメッシュで保有物件 選任役員 エリア毎の震度を推定し、建物の被害推定情報とともにメール受信。 個別物件状況を早期に把握することで、迅速な初動対応が可
Slide 30: APPENDIX
(7) APPENDIX 30
Slide 31: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 - 685 6 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 償却後ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 3.9 4.1 4.1
Slide 32: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第7期 第8期 第7期 第8期 45 50 商業施設 61 65 物件数 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 434,550 456,025 取得価格（百万円） 163,343 176,527 第7期実績（A） 第8期実績（B） 第7期実績（A） 第8期実績（B） 主な差異要因 自2018年9月 1日 自2019年3月 1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2018年9月 1日 自2019年3月 1日 （B）－（A） 区 分 区 分 至2019年2月28日 至2019年8月31日 至2019年2月28日 至2019年8月31日 ＜既存物件賃貸事業損益＞ ＜
Slide 33: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第7期 第8期 第7期 第8期 2019年2月28日現在 2019年8月31日現在 2019年2月28日現在 2019年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 76,280 6.8 76,448 6.6 流動負債 76,468 6.8 82,584 7.1 現金及び預金 61,654 5.5 60,371 5.2 営業未払金 1,957 0.2 2,820 0.2 信託現金及び信託預金 12,558 1.1
Slide 34: 売却益相当額の留保について
売却益相当額の留保について 売却益が生じた場合の分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 基本的な分配方針 留保する場合がある 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （注）記載の数値は、イメージを 当期利益 分
Slide 35: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～ PMO
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ PMO（オフィス） スポンサーが開発する4ブランド 時代とともに多様化するビジネスに対応し、中規模サ イズでありながら大規模ビルと同等の機能性とグレー ドを併せ持つ、新しいカテゴリーのオフィスビル ① 採用強化や人材定着につなが る、そこで働くことを誇れるような ② 企業イメージを高め、対外的な 信用力が向上し、取引先が増 16物件 オフィスビル 加するオフィス ③ ワンフロア・ワンテナントで効率よ く使えて、独立性・安全性が確 ④ 社員のモチベーション・コミュニ ケーションを刺激し、より生産性 保されたビル が向上する場所 PMO秋
Slide 36: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～ Landport・GEMS
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ Landport（物流施設） GEMS（商業施設） Landport東習志野 GEMS神宮前 GEMS三軒茶屋 GEMS川崎計画 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 1 Landport川口 埼玉県川口市 2019/6 稼働中 1 GEMS神宮前 渋谷区神宮前 2018/4 稼働中 2 Landport東習志野 千葉県習志野市 2019/7（予定） 工事中 2 GEMS三軒茶屋 世田谷区太子堂 2018/5 稼働中 3 Landport習志野 千葉県習志野市 2020/1（予定） 工事中 3
Slide 37: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 稼働率の推移（％） 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 オフィス 99.1 99.2 99.4 99.4 99.4 99.8 商業施設 99.3 99.1 99.3 99.6 99.6 99.1 物流施設 100.0 98.2 98.3 100.0 100.0 100.0 居住用施設 97.0 96.7 97.2 97.0 97.2 96.8 宿泊施設 - - - 100.0 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 99.2 98.4 98.6
Slide 38: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 増額 据置 減額 250 （件） 退去 入居 Net 200 94 111 5,502 1,835 (43.7%) 114 3,666 150 61 93 (51.4%) 2,326 2,740 387 （申込済） 75 (54.8%) 1,776 1,791 1,447 （契約済） (36.7%) (50.3%) (46.0%) 100 (1,583) 120 (2,226) (2,204) (2,230) 104 89 103 93 (2,469) 50 (55.8%) 87 (62.7%) (48.1%) (47
Slide 39: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 居住地立地：契約期間の分散状況（賃料ベース） （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 16.0% 15.2% 10,000 5.0% 4.4% 4.3% 4.2% 3.8% 3.7% 3.8% 12.0% 8,000 4.0% 8.2% 6,000 3.0% 8.0% 4.4% 4,000 アップサイドの 2.0% 4.0% 追求 2,000 1.0% 0.3% 0.0% 0 0.0% 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 ユニバーサル・シティウォークの賃料推移（
Slide 40: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 羽生ロジスティクスセンター：再契約締結（5年間） 11.8% 10.6% 9.4% 7.1% 7.1% 7.5% 7.3% 2.3％ 3.1％ 0.5% 0.0% 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 賃料改定の状況 2020年 2021年 物件名称 テナント名 賃料形態 備考 2月期 8月期 2月期 8月期 Landport八王子 日本図書輸送 他2件 固定 協議中 Landport柏沼南Ⅱ 非開示 他1件 固定
Slide 41: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,700 100% 1,196 1,259 1,215 1,200 975 948 966 700 55.6 57.0 60.3 63.2 61.6 61.1 200 69 32 15 50% (18) (1) 4 -300 19.9 19.7 -800 20.9 18.5 20.5 20.8 (906) (916) (951) -1,300 (1,214) (1,260) (1,211) 24.5 23.4 18.7 18.3 17.8 18.1 -1,800 0% 17年2月
Slide 42: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） 本投資法人が取り組むべき重要なESG課題（マテリアリティ） SDGs（持続可能な開発目標）を踏まえたマテリアリティの設定 GRIスタンダード（国際開示基準）に基づく開示 ※「GRIスタンダード」とは、UNEP（国連環境計画）の公認団体であり、サステナビ リティ報告の作成と普及を使命とする非営利団体であるGRIが策定したサステナビ リティ報告に関する国際基準です。 42
Slide 43: ESGへの取組み（第三者評価等）
ESGへの取組み（第三者評価等） 本投資法人の取組み ＜MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数＞ ＜GRESB評価＞ MSCI社によるESG格付けは、 リアルエステイト評価 開示評価 昨年の「BB」から2ランクアップし、「A」を取得 3年連続最高位 「5 Star」 3年連続最高位「A」 ＜DBJ Green Building 認証＞ ＜BELS 認証＞ ＜ 「ESG Annual Report」 の作成＞ ESGに関する1年間の取組み・ 活動や、各外部認証等の状況 を詳しく紹介。 第1号となる2019年6月版を、 公式HPにて公開。 ・合計79物件 ・合計26物件 ・取得率63.9％
Slide 44: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 89,812.56 4.6 Landport八王子Ⅱ 2 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.1 物流施設 Landport青梅Ⅰ 3 非開示 58,383.71 3.0 オフィス 新宿野村ビル 4 福山通運株式会社 物流施設 相模原大野台ロジスティクスセンター 57,448.03 3.0 5 ネオヴィア・ロジスティクス・サービスLLC 物流施設 相模原田名ロジスティクスセンター 50,450.00 2.6 横須賀
Slide 45: ポートフォリオサマリー（2019年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2019年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 289 1,011,279 1,123,089 18.8 2,420,050.57 1,947,127.03 オフィス 65 456,025 503,810 24.9 806,893.79 482,500.77 商業施設 50 176,527 202,154 17.1 465,055.63 367,257.98 商業施設（駅前立地） 23 117,641 132,650 16.5 242,922.1
Slide 46: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,437 49,700 3.6 3,262 46,403 49,800 3.6
Slide 47: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-054 東京圏 オフィス PMO新日本橋 4,440 4,446 4,920 3.6 473 4,429 5,050 3.5 620 1
Slide 48: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-023 東京圏 商業施設 三菱自動車 世田谷店（底地）（注1） 770 779 989 5.3 209 779 1,020 5.3 24
Slide 49: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-014 東京圏 物流施設 厚木南ロジスティクスセンターA棟 2,690 2,560 3,440 4.3 879 2,548 3,440
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-036 東京圏 住宅 プライムアーバン洗足 474 466 471 4.3 4 463 474 4.2 10 3 0.6 -0.1 Rs
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-083 東京圏 住宅 プライムアーバン亀戸 779 736 758 4.7 21 729 769 4.6 39 11 1.5 -0.1
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年2月期末 2019年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第8期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第7期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-128 東京圏 住宅 プラウドフラット中落合 844 879 892 4.1 12 874 892 4.1 17 0 0.0 0.0 R
Slide 53: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2019年2月期末 2019年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第7期末） （第8期末） 336,280口(7.8%) 320,212口(7.4%) 銀行 168,552 3.9% 148,610 3.3% 2019年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 1,892,109 43.8% 2,043,788 44.9% 1,284,020口 （第7期末） 2,381,288口(55.1%) 生命保険会社 26,754 0.6% 24,874 0.5%
Slide 54: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （％） （円/坪） 700 10.00 24,000 9.43 新規供給量 23,000 19/8 600 予 測 22,901 8.00 22,000 21,784 500 21,000 6.00 20,000 400 19,000 4.00 18,000 300 17,000 200 2.49 2.00 16,000 16,207 19/8 15,000 100 1.71 14,000 0.00 '06 '07 '08 '09 '10
Slide 55: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル・商業・物流
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 年間訪日外国人数 ＜業態別＞ ＜品目別＞ 14年1月＝100 （万人） 年間訪日外国人 対前年比（右軸） 14年１月＝100 食料品 125 スーパー、百貨店の食料品部門 チェーンストア（GMS含むスーパー） 住関品（日用品、家電他） 3,500 60% 110 3,119 120 百貨店（東京地区） 衣料品 3,000 105 115 100 2,500 2,214 40% 110 95 2,000 105 90 1,500 85 100 20% 1,000 80 95
Slide 56: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 比率(%) 日本国債10年複利 0％超3％未満上昇 横ばい (%) (億円) J-REIT取得額 J-REIT以外取得額 下落 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 100 5 45000 4.5 40000 50 4 35000 3.5 30000 0 3 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2
Slide 57: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 公式ＨＰ 設立 2003年1月 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 153名（うち取締役6名、監査役2名）（2019年4月1日時点） 公式HP http://www.nre-am.co.jp/index.html 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 監査部 「ESG Annual Report」 取 株 取 財務会計部 主 締 締 NMFの1年間のESG関連活動やトピ
Slide 58: MEMO
MEMO a FUND
Slide 59: MEMO
MEMO a FUND
Slide 60: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2019 8月期 Earnings Presentation on 6ix