Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — 日経Jリート・インフラファンドセミナー 2022
64 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Jun 29, 2022
Slide 1: 日経Jリート・インフラファンドセミナー
日経Ｊリート・インフラファンドセミナー 2022年6月29日 資産運用会社 証券コード：3481 0 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 本投資法人の特長
本投資法人の特長 MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット ① 三菱地所をスポンサーとする上場リート 丸の内仲通りのイルミネーション 丸の内ビルディング 新丸の内ビルディング ② 主に物流施設へ投資するリート TOKYO TORCH ③ （2027年竣工予定） 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 2017年９月に上場した成長ステージのリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした ロジクロス大 健全性を重視した財務運営 阪 ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ 1
Slide 3: 三菱地所グループの事業展開
三菱地所グループの事業展開 三菱地所グループは、物流施設事業も成長分野として注力しています MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット 出所： 三菱地所IR資料 2
Slide 4: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 3
Slide 5: Jリートの特徴（配当性向）
Ｊリートの特徴（配当性向） Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 利益 内部留保 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 4
Slide 6: Jリートの特徴（分配金利回り）
Ｊリートの特徴（分配金利回り） Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る (pt) 4,000 2022年5月31日現在 3,500 利回り一覧 3,000 Jリート 2,500 分配金利回り 3.64% 2,000 (加重平均) 1,500 東証1部 1,000 株式配当利回り 2.33% 500 (加重平均) 0 10年国債利回り 0.24% 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） 出所： Bloomberg, ARES, Japan REIT 注 ： 基準日(2
Slide 7: 物流リートの特長
物流リートの特長 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特長 オフィス特化型リート 物流施設 • 従来からのインターネット通販拡 特化型リート 大の勢いが､コロナ後の生活様式の 変化により加速 物流施設ニーズの高まり 複合/総合型リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 住居特化型リート ホテル特化型リート 中途解約不可の契約が中心となっ ており、中長期的に安定した賃料 収入が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ ヘルスケア施設 景気に左右されにくい 商業施設特化型リート 特化型リート 6
Slide 8: 本投資法人の投資口価格パフォーマンス
本投資法人の投資口価格パフォーマンス コロナ禍における世界経済の先行き不安から、2020年3月にJリート全体が一時 大きく調整するも、本投資法人はその安定性・成長性への評価から東証REIT指数を アウトパフォーム (%) 150 140 130 本投資法人 130.2% 120 110 100 東証REIT指数 93.3% 90 80 70 60 50 40 2020/1/6 2020/4/2 2020/6/29 2020/9/24 2020/12/21 2021/3/19 2021/6/14 2021/9/10 2021/12/6 2022/3/4 2022/5/31 出所： Bloom
Slide 9: 物価上昇の影響
物価上昇の影響 ロシアのウクライナ侵攻によるエネルギー・原材料価格の高騰と、海外における金利上昇を 背景とした円安により、国内でも物価上昇が進行 賃料改定においては攻めと守りのバランスを重視、足もと賃料増額改定は継続 物価上昇が本投資法人に与える影響は軽微 収入 費用 • 堅調な物流施設賃貸需要を背景に、賃料増額 • 主に電気料金はテナントの負担 改定は継続 P.23参照 • 共用部分のコストアップも含めて影響は軽微 【賃料増額の実現方針】 【マルチテナント型物流施設のコスト負担イメージ】 3～5年の短期契約 共用部 専有部 • 再契約・入替え時に増額改定を 狙う • マーケットの
Slide 10: Wnt htas & (t
Wnt htas & (t itt ema fe = BNR -NREBEA
Slide 11: 物流施設に求められる機能
物流施設に求められる機能 従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように 【最新型物流施設】 【従来の物流倉庫】 ロジクロス福岡久山 MJロジパーク春日井1 ロジクロス大阪 MJロジパーク西宮1 ロジポート川崎ベイ ロジクロス名古屋笠寺 保管 ロジクロス名古屋笠寺 保管 仕分け 加工 配送 10
Slide 12: 高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）
高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化） メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 【従来】 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 問屋B 店舗 メーカーC 【集約後】 コンビニ メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 11
Slide 13: 高まる物流施設への需要（消費行動の変化）
高まる物流施設への需要（消費行動の変化） 実店舗を中心とした小売業者もインターネット通販（Eコマース）に進出 インターネット通販の規模拡大により、配送は多頻度小口化 在宅勤務やオンライン授業等の普及に伴う“巣ごもり消費”が浸透、インターネット通販の利用拡大 “接触型”から“非接触型”へと社会構造が変化、物流施設が果たす役割の重要性は高まる 【従来】 ● ● カ メ ラ 実店舗 新しい消費行動 “非接触型消費”へ ● ● カ メ ラ 実店舗 EC 多頻度・小口化 通販サイト 12
Slide 14: 高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大）
高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大） 小売業界の市場規模 ネットショッピング利用世帯の割合の推移 （千億円） （％） 150 60 スーパーマーケット 120 コンビニエンスストア 55 2022年 2021年 インターネット 通販（物販） 90 50 2020年 60 45 百貨店 2019年 ドラッグストア 30 40 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 出所：経済産業省「商業動態統計月報2021年1月分」（2021年
Slide 15: 物流施設の評価ポイント（立地）
物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 14
Slide 16: 物流施設の評価ポイント（機能）
物流施設の評価ポイント（機能） 物流施設としての使いやすさを追求し、ESG（注）にも配慮した物件を選定しています ・天井高：梁下有効高5.5m以上 ・柱スパン：間口10m×奥行10m以上 物流施設の原則的な仕様 ・床荷重：約1.5t/㎡以上 5.5m以上 10m以上 省エネルギーへの取組み 断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサーの導入 丸の内エリアオフィスビルの グリーンリース契約に OAフロアパネルの再利用 基づくLED化改修 再生可能エネルギーの 活用・事業継続性の 配慮への取組み 太陽光パネルの設置 免震機能 非常用発電設備の設置 感染症対策 （飛沫対策用アクリル板・手指消毒液の
Slide 17: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント（働きやすさ） テナント従業員の働きやすさを重視し、清潔感のある内装 エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 16
Slide 18: =ZibpriomU— he eA CIS
=ZibpriomU— he eA CIS OB, eg i! AT fe = BNR -NREBEA
Slide 19: 本投資法人のあゆみ
本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 ロジポート大阪大正 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 10 11 12 10 11 12 ６ 10 11 12 10 11 12 10 11 12 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月
Slide 20: 本投資法人の特長
本投資法人の特長 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 資産運用会社 開発・運営 投資・運用 ● 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進 ● 日本の不動産証券化黎明期の2001年設立 ● 日本最大級の総合デベロッパーとして多岐にわたる ● 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンドの組成・ 概要 概要 事業を通じて社会に貢献 運用
Slide 21: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 物件数/ 平均稼働率 平均鑑定NOI利回り スポンサー開発/ 平均築年数 取得価格合計 本資産運用会社ソーシング 24物件/ 2,162億円 99.7 ％ 4.7 ％ 69.4％/ 30.6％ 7.1 年 スポンサー開発物件 本資産運用会社ソーシング物件 第12期取得済資産 ロジポート川崎ベイ（準共有持分45％） ロジクロス厚木Ⅱ MJロジパーク船橋1 MJロジパーク福岡1 MJロジパーク加須2 ロジクロス福岡久山 ロジクロス厚木 MJロジパーク厚木1 MJロジパーク土浦1 MJロジパーク仙台1 ロジクロス神戸三田 ロジクロス大阪 MJロジパーク加須1 MJロジパーク西宮
Slide 22: 外部成長戦略
外部成長戦略 優先交渉権付与予定の16物件・延床面積835千m2を活用し、安定的かつ着実な外部成長を目指します スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力 ロジクロスとは MJロジパークとは 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略 物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件
Slide 23: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ ロジクロス相模原 注：2022年5月31日現在 22
Slide 24: 内部成長戦略
内部成長戦略 8期連続での賃料増額改定を実現 2022年8月期（第12期）及び2023年2月期（第13期）においても賃料増額トレンドは継続見込み 賃料改定状況の推移 平均賃料改定変動率 賃料増額 賃料据置 未定 （倉庫部分の賃貸面積ベース） 2018年8月期 （第4期） 57% 43% 11,000㎡ +1.8% 2019年2月期 （第5期） 4% 96% 62,000㎡ +0.2% 2019年8月期 （第6期） 40% 60% 40,000㎡ +3.1% 2020年2月期 （第7期） 88% 12% 19,000㎡ +2.2% 2020年8月期 （第8期） 93% 7% 21,000
Slide 25: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト （全有利子負債/長期有利子負債のみ） （全有利子負債/長期有利子負債のみ） 96.7 ％ 96.7 ％ 5.8 年/5.9 年 0.44 %/0.45 % グリーンファイナンス 予想LTV LTV40%/ 50%まで 長期発行体付（JCR） （デット） 2023年2月期（第13期） 引き上げた場合の取得余力 合計/調達上限 AA-（ポジティブ） 35.4 % 90/593 億円程度 170/650 億円程度 調達先の分散状況 返済期限の分散状況 （百万円） 長期借入金 短期借入金 投資法人債 三菱UFJ銀行
Slide 26: グリーンファイナンス
グリーンファイナンス 外部機関によるESG評価を活用した資金調達の取組みを積極的に行っています グリーンローン・グリーンボンド グリーンエクイティ・オファリング JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評 第5回公募増資にてグリーンエクイティ・オファリングを 価」の最上位評価である「Green 1（F）」を取得し、 実施し、約220億円を調達 2022年4月15日現在で、グリーンローン70億円、グリーン DNVより「グリーンエクイティ・フレームワーク」に対す ボンド20億円を調達しています。 るセカンド・パーティ・オピニオンを取得 グリーンエクイティ・フレームワー
Slide 27: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模目標及び主要財務数値の推移 資産規模目標 スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 3,000億円 第5回 公募増資 2,162億円 第4回 公募増資 1,704億円 1,704億円 市場環境を注視 更なる資産規模の 第3回 資産規模 公募増資 しながら公募増資と 拡大を目指す 第2回 1,421億円 LTVを柔軟に活用した LTV 公募増資 物件取得を継続 第1回 1,137億円 1,137億円 公募増資 832億円 832億円 36.0% 35.4% 708億円 32.7% 32.4% 巡航時LTV 30.0% 31.4% 29.4% 40%～50% 27.0%
Slide 28: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2022年2月期（第11期） 2022年8月期（第12期） 202３年2月期（第13期） 7,174 円 7,307 円 7,628 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 27
Slide 29: 最後に-本日のまとめ-
最後に-本日のまとめ- 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート コロナ禍においても堅調な物流ニーズ ② を背景とした、ポートフォリオの安定性 Jリート最低水準の借入比率と ③ 高い信用力を背景とした財務運営 ④ 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ⑤ 資産規模目標3,000億円の達成を目指す 28
Slide 30: fe = BNR -NREBEA
fe = BNR -NREBEA
Slide 31: 投資口価格推移
投資口価格推移 終値：470,000円 （2022年5月31日現在） （円） 出来高(右軸) 投資口価格(左軸) （口） 550,000 30,000 66,500 500,000 25,000 450,000 20,000 400,000 15,000 350,000 10,000 300,000 5,000 250,000 200,000 0 出所：Bloomberg 30
Slide 32: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主な投資主 2.7% 投資口数 比率 （口） （％） 個人・その他 ：31,647口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 66,458 16.99 8.1% 21.4% 金融機関 ：238,360口 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 51,412 13.14 投資口数 その他国内法人 ：27,018口 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 18,479 4.72 391,135口 6.9% 外国法人等 ：83,614口 野村信託銀行株式会社（投信口） 17,275 4.41 60.9% 証券会社等 ：10,496口 三菱地所株式会社
Slide 33: 物流マーケット概況①
物流マーケット概況① 首都圏 近畿圏 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （千m2） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （％） （千m2） （％） 1,600 16 3,500 10 3,000 8 1,200 12 2,500 2,000 6 800 8 1,500 4 1,000 400 4 2 500 0 0 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2
Slide 34: 物流マーケット概況②
物流マーケット概況② Eコマース（物販系）市場規模 3PL市場規模 （千億円） Eコマース売上高（物販… （千億円） 3PL売上高 125 40 100 30 75 20 50 25 10 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年） 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年度） 注： 上図の「Eコマース売上高（物販系）」は、BtoC（企業と消費者間）でのインターネットによる 取引金額の推計値とし、推計対象は、個人消 注： 各年度は、４月１日に開始し翌年３月31日に終了する期
Slide 35: 三菱地所グループにおける物流施設事業の取組み
三菱地所グループにおける物流施設事業の取組み 三菱地所グループの物流施設事業の沿革 三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発しています 総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流施設事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指しています 株式会社東京流通センター ロジポート ロジクロス ロジポート 東京流通センター物流 ロジクロス ロジクロス名古屋 ロジクロス蓮田等 への出資 相模原竣工
Slide 36: 三菱地所グループの物流施設事業の特色①
三菱地所グループの物流施設事業の特色① 三菱地所グループの強み 用地取得 開発 運営管理 1 幅広い事業領域 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 2 3 高度な開発能力 複数地権者の土地集約 行政・関係者等との調整 総合 4 デベロッパー 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集・開発 グループ横断的なリーシング の強み 5 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 豊富な共同事業経験 多様な利害関係者の調整を伴う共同開発 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握
Slide 37: 三菱地所グループの物流施設事業の特色②
三菱地所グループの物流施設事業の特色② 7 テクノロジー活用による物流ソリューションへの取組み 日本初、高速道路 IC 直結「次世代基幹物流施設」開発計画始動 AI解析技術を活用した倉庫運営ソリューション 次世代物流施設 完成予想イメージ ●AI庫内作業測定ソリューション ●京都府城陽市東部丘陵地青谷先行整備地区に おいて、日本初となる高速道路ICに直結した 動線・滞留・通行頻度を計測・分析し、ロケーション変更、ピッキング手順の 「次世代基幹物流施設」の開発計画を始動 見直しに活用 AI解析による庫内作業の効率化 作業安全性の向上 ●近年増加し続ける貨物輸送需要や深刻な 動線・滞留 入荷管理
Slide 38: 「三本の柱」による運用方針（2021年10月改定）
「三本の柱」による運用方針（2021年10月改定） 中長期的な投資主価値の向上 Alignment Discipline Hybrid 独自戦略である 投資主との利益の一致 規律を持った成長 ハイブリッド・モデルの強化 過去からの継続事項と今後の取組み ESG 設定済みのKPI・目標の LTVの活用による ハイブリッド型外部成長 達成に向けた取組み 外部成長 （三菱地所・MJIA双方による物件供給） ESG ポートフォリオ利回り及び ハイブリッド型内部成長 低炭素化に向けた インプライド・キャップレートを意識した （MJIAの運用力と三菱地所の 取組みの推進 物件取得 リーシング力の活用） 主
Slide 39: ESGへの取組み
ESGへの取組み 国際イニシアティブへの賛同 マテリアリティ 気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言 特定したマテリアリティ への賛同 気候変動への対応/ポートフォリオのレジリエンス向上 環境 省資源化の推進 （E） ポートフォリオのグリーン化/グリーンビルディング認証の積極的取得 健康・安全・快適性の向上/テナント満足度向上 TCFDとは、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うか 社会 地域への貢献・地域貢献プログラムの実施 を検討するために設立された「気候関連財務情報開示タスクフォース （S） 誰もが働きやすく安全な職場環境の整備/従業員満足度の向上 （Task
Slide 40: 主要なKPI・目標の進捗状況
主要なKPI・目標の進捗状況 設定したKPI・目標の達成に向けた取組みを推進しています 主要なKPI 2017年（基準年） 2020年度（直近） 2030年度（目標） CO2排出原単位 0.019 (t-CO2/㎡) 0.025 （21.3%削減） 30%削減 エネルギー消費原単位 45.30 (kWh/㎡) 50.20 （ 9.7%削減） 15%削減 廃棄物リサイクル率 54.9% 63.4% 70% 水使用原単位 0.092 0.114 増加させない (㎥/㎡) （18.9%削減） グリーンビルディング認証 取得割合 － 87.6%注 100% 注：グリーンビルディング認証取得割合について
Slide 41: ESG開示の充実・GRESBリアルエステイト評価
ESG開示の充実・GRESBリアルエステイト評価 ESG特設サイトの開設及びサステナビリティレポートの発行 ESGに対する考え方と取組みについて、ステークホルダーの皆様に対しご報告することを目的として、 ESG特設サイトの開設とサステナビリティレポートを発行しました ESG特設サイト URL https://mel-reit.co.jp/ja/esg/index.html サステナビリティレポート URL https://mel-reit.co.jp/ja/esg/assets/img/disclosure/doc_sustainability_202201.pdf GRESBリアルエステ
Slide 42: ESG推進体制
ESG推進体制 資産運用会社の組織変更 サステナビリティ委員会の正式会議体への引き上げ及びサステナビリティ推進室の設置 株主総会 サステナビリティ委員会の正式会議体への引き上げ 監査役 会計監査人 取締役会 本資産運用会社では、サステナビリティの向上及び投資主価値向上 コンプライアンス・ を目的とし、2019年2月にサステナビ リティ委員会を発足させ、 リスク管理委員会 サステナビリティに係る具体的な目標案や施策案について 取締役会長 検討・審議・進捗管理を行ってきました。 バリュエーション 2022年1月、サステナビリティ委員会を経営の中核として位置付け 委員会 サステナビリティ推進体制
Slide 43: ESGへの取組み （Environment）
ESGへの取組み （Environment） Environment ポートフォリオのグリーン化 建築物省エネルギー性能 CASBEE評価認証 表示制度（BELS） 省エネルギーへの取組み及び紙資源利用削減 新築・既存の別を問わず、 環境負荷低減の側面に加え、 ポートフォリオの 全ての建築物を対象とした 省エネルギー性能等に関する 景観への配慮なども含めた建築物の 環境性能を総合的に評価 （目標9） グリーン比率 評価・表示を行う制度 産業と 技術革新の （延床面積ベース） 基盤を作ろう 87.6% （目標12） 断熱サンドイッチパネルの採用 資産運用報告のサイズ変更による つくる責任 つかう
Slide 44: ESGへの取組み （Social）
ESGへの取組み （Social） Social 地域コミュニティとの共生 テナント満足度調査の実施 自治会の花壇整備活動への参加 防災協力事業所への登録及び津波避難ビル テナントが施設を快適に利用できるよう、第三者の調査機関を交えた満足度調査を （ロジクロス厚木の近隣） への指定（ロジポート相模原・ 実施し、潜在的なニーズを含め、運用改善に活用。 ロジポート橋本・ロジクロス名古屋笠寺） 調査項目はハード面・ソフト面のほか、テナント 企業が日頃から感じている点など に及び、第10期にはサーモカメラ・AEDの設置や鳥害対応の実施 ロジポート橋本 ロジクロス名古屋笠寺 ロジクロス名古屋
Slide 45: ESGへの取組み （Governance）
ESGへの取組み （Governance） Governance 投資主価値と連動した運用報酬体系 運用における利益相反対策 投資主価値の向上を目指し、投資主との利益の一致を目的とした 本投資法人における利害関係人からの資産の取得及び譲渡については、 投資口価格パフォーマンス完全連動型報酬を導入 本資産運用会社において透明性のある意思決定プロセスによって決定 資産運用報酬Ⅰ 総資産額×0.2%（上限） 物流リート部にて起案 （AUM連動報酬） 資産運用報酬Ⅱ 調整後NOI×5.0%（上限） （不動産利益連動報酬） 調整後税引前当期純利益×1口当たりの税引前当期純利益 コンプライアンス部
Slide 46: 三菱地所グループのESGへの取組み
三菱地所グループのESGへの取組み 三菱地所グループのSustainable Development Goals 2030 SBT認定の取得 三菱地所グループはサステナブルな社会の実現に向けて、 三菱地所グループは2019年3月にグループ全体 「Environment」「Diversity & Inclusion」 の温室効果ガス中長期排出削減目標を策定し、 「Innovation」「Resilience」の4つの重要テーマについて、 2019年4月にSBTイニシアティブより科学的知 より深いステークホルダーに、より深い価値を提供します。 見に整合する目標として認定されています オフィスビルに
Slide 47: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 物件数/取得価格合計 鑑定評価額合計 平均鑑定NOI利回り 24物件/ 2,162億円 2,423億円 4.7％ 平均稼働率 平均築年数 グリーン比率 99.7％ 7.1年 87.6％ スポンサー開発物件/ 物流施設 /その他 エリアの分散状況 本資産運用会社ソーシング物件 （取得価格ベース） （取得価格ベース） （取得価格ベース） 5.7% 8.9% 30.6% 58.1% 13.0% ポートフォリオの築年数 テナントの分散状況 （取得価格ベース） （賃貸面積ベース） 14.9% 9.2% 20.0% 69.4% 94.3% 5.2% 5.0% スポンサー開発物件 物流
Slide 48: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 鑑定NOI 取得価格 鑑定評価額 賃貸可能 投資比率 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 利回り （百万円） （百万円） 面積（㎡） （％） （%） （年） タイプ （%） ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 7,650 6.1 34,878.55 2.7 100.0 7.4 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 9,440 4.5 29,895.80 3.9 100.0 5.0 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 4,400 5.1 12,844.35 1.8 100.0 4.7 BTS ロジクロス大阪 大阪府大阪市 9
Slide 49: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第11期末 第10期末 増減 （2022年2月期）（注1） （2021年8月期）（注2） 第11期末 含み 物件名称 取得年月 取得価格 直接還元 直接還元 直接還元 帳簿価額 鑑定 鑑定 鑑定 損益 利回り 利回り 利回り 評価額 評価額 評価額 （％） （％） （％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,467 7,650 4.5 7,480 4.6 +170 -0.1 2,182 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,313 9,440 4.0 9,420 4.0 +20 ±0 1,126 ロジクロス神戸三田 2018年9月
Slide 50: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 5,028,898 流動資産 12,280,146 賃貸事業収入 4,798,577 現金及び預金 5,380,624 その他賃貸事業収入 230,320 信託現金及び信託預金 6,836,890 営業費用 その他の流動資産 62,632 2,388,405 1,744,322 固定資産 168,123,573 賃貸事業費用 有形固定資産 168,078,592 資産運用報酬 475,962 無形固定資産 1,626 資産保管手数料 1,570 投資その他の資産 43,354 一
Slide 51: 有利子負債の状況①（2022年4月15日現在）
有利子負債の状況①（2022年4月15日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 基準金利（全銀協1ヶ月日本円 無担保 変動 株式会社みずほ銀行 2,700 2022年3月1日 2023年3月1日 短期借入金 TIBOR）+0.0700% 無保証 小計 2,700 - - - - 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.35750% 2022年9月14日 株式会社三井住友銀行 2,050 株式会社三菱UFJ銀行 1,760 株式会社みずほ銀行 1,330 0.39130% 2023年9月14日 株式会社福岡銀行 450 株式会社福岡銀行 900 0.42880% 201
Slide 52: 有利子負債の状況②（2022年4月15日現在）
有利子負債の状況②（2022年4月15日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三井住友銀行 1,150 0.20000％ 2024年9月1日 全国信用協同組合連合会 1,500 0.20000% 株式会社富山銀行 300 2025年9月1日 農林中央金庫 800 0.26630% 農林中央金庫 500 0.31250% 2026年9月1日 株式会社福岡銀行 900 2020年9月1日 0.42380% 2028年9月1日 株式会社七十七銀行 500 株式会社みずほ銀行 1,750 0.41822% 2029年9月1日 株式会社三菱UFJ銀行 2,000
Slide 53: 有利子負債の状況③（2022年4月15日現在）
有利子負債の状況③（2022年4月15日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三井住友銀行 1,000 0.22000％ 2026年3月1日 全国信用協同組合連合会 2,000 0.25000％ 2027年3月1日 株式会社西日本シティ銀行 500 0.45750％ 2028年3月1日 株式会社三菱UFJ銀行 1,000 株式会社七十七銀行 500 株式会社千葉銀行 500 株式会社八十二銀行 1,000 0.52630％ 2029年3月1日 株式会社大和ネクスト銀行 1,000 株式会社京葉銀行 500 株式会社中国銀行 500 無担保 固定 株式会社
Slide 54: Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）
Jリートの商品特性（長期保有に適した商品） Jリートは投資口価格の変動はあるものの、 安定的な分配金によって総合収益はプラスを維持 東証REIT指数の配当収益と値上り収益の推移 (%) （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次、2022年は月次） 400.0 350.0 収益合計 300.0 250.0 値上り収益 200.0 配当収益 150.0 100.0 50.0 0.0 月次（2022年） (50.0) (100.0) 出所： Bloomberg, ARES 53
Slide 55: Jリートの購入方法と手数料
Jリートの購入方法と手数料 不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください 54
Slide 56: 利益超過分配について
利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が
Slide 57: 第11期の利益超過分配の仕組み
第11期の利益超過分配の仕組み 収益 費用 50億円 25億円 うち減価償却費 *現金支出を 手元に残る 伴わない費用 現金 8.8億円 利益超過分配金 約30％ 2.6億円 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 25億円 25億円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 56
Slide 58: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金7,307円(第12期)及び7,628円(第13期)、投資口価格450,000円の場合 7,307円 + 7,628円 （年換算）÷450,000円＝3.3％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はど
Slide 59: 用語集（1/4）
用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から広く
Slide 60: 用語集（2/4）
用語集（2/4） ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 「ブリッジファンド」とは将来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンドのことを指す。「第三者 ブリッジ」とは本投資法
Slide 61: 用語集（3/4）
用語集（3/4） ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、非住宅建築物を 対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年4月1日完全施行）に準じた 評価手法が採用さ
Slide 62: 用語集（4/4）
用語集（4/4） ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもの。近年、企業が事業活動を行い、 持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の 持続的成長を目指すことが重要であるとの認識が高まっている。 ■ FTSE EPRA Nareit（フッツィー・エプラ・ナリート）グローバル不動産インデッ
Slide 63: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商品 取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
Slide 64: お問い合わせ
お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後6時まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/
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