Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — 39th period Earnings Presentation
67 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, April 2024
Slide 1: 39th Period Earnings Presentation Script
39 8968 2023年 9月1日〜2024年 2月29日 皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。 本日はお忙しい中、福岡リートの決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうござい ます。 それでは、福岡リート投資法人第39期、昨年9月1日から本年2月末までの決算 について、 ご説明をさせていただきます。 まず、資料１ページ目エグゼクティブサマリーからです。 0
Slide 2: Earnings presentation contents and disclaimer
決 福岡リート投資法人 8968 第39 期 算説明資料 2023年 9 月1日〜2024年 2月29日 銘柄コード エグゼクティブサマリー 1 鑑定評価額 13 分配金の推移 2 サステナビリティ 14 略 物 決 外部成長戦 と新規取得 件 4 算報告と業績予想 15 物 状 保有 件の運営 況 5 Appendix 19 率 特 理 ※金額及び比 の端数処 …本資料では、 に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、 率 財務体制 11 比 は小数第2位を四捨五入により記載しています。 ※坪の数値は、面積を坪に換算し、小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。 現 画 略
Slide 3: Executive summary and distribution trend
最初に資料下段の分配金の推移についてです。 第39期2024年2月期の分配金実績は、予想比プラス52円の3,807円となりまし た。 因みにこれは、前期に続き、分配金の過去最高額を更新する実績です。 上振れの主な要因は、キャナルシティ博多のインバウンド需要が回復したこと更 に昨年9月にオープンしたアルペン福岡の売上が想定よりも好調に推移したこと による賃料収入増によるものです。 グラフの通り、続く第40期予想は、売却益がなくなりますが、分配金は3,600円。 第41期は、2月にプレスリリースを行ったマリノアシティ福岡の建物部分の譲渡に 伴う賃料収入の剥落がありますが、こちらも第40期同様の3,
Slide 4: Executive summary: growth, finance, sustainability
オフィスビルの期末稼働率は、96.8%です。 その他アセット、昨年4月に取得した、新築住居物件のアクシオン別府駅前プレミ アムは、取得時に想定していたとおり、1年で稼働率は100％となる見込みです。 次に資料左下、外部成長についてです。 第39期期初の9月に、新築オフィスビル博多FDビジネスセンターの取得を完了し ております。 博多FDビジネスセンターについては、後ほど詳細説明いたしますが、足許の申し 込み済みを含めた稼働率は88.4％まで進捗しています。残りの空き区画につい ても、問い合わせは多数入っており、早期に100％の稼働を目指しております。 次に財務運営です。記載のとおり安定的な財務
Slide 5: Distribution per unit trend
次のページです。資料2ページは、分配金の推移についてです。 第39期の分配金実績と第40期、第41期の分配金予想の変動要因を記載してい ます。 左上、第39期、前期比は、久留米東櫛原SCの売却益の減を、アルペン福岡の オープンに伴うキャナルシティ博多の収入増、修繕費減で、カバーし、過去最高 の3,807円となりました。 次に右上の予想比は、主な要因として、想定を上回るインバウンドの回復、アル ペン福岡のオープン効果により、キャナルシティ博多の賃貸事業収入の増。博 多FDビジネスセンターについては、前期予想時は、新たなフリーレント会計を見 込んでいましたが、中長期的な投資主最善の利益を目的として
Slide 6: Distribution forecasts 41st period
下段右の第41期予想は、マリノアシティ福岡の建物部分の売却によるNOIの剥落 を、主に博多FDビジネスセンターのリーシング進捗の収益寄与によりカバーし、 分配金は引き続き3,600円を維持します。 3
Slide 7: Cruising distribution target
資料3ページは、今後の巡航分配金についてです。 前回の決算でも説明した通りですが、巡航分配金は、3,800円を目標に運営して いきます。 今後の予想についてですが、第40期は売却益を除く分配金の目標としていた、 3,600円をこの期に達成します。 第41期については、マリノアシティ福岡の建物部分の売却に伴うNOIの剥落があ りますが、分配金は3,600円を維持します。 最後に一番右の巡航分配金については、3,800円を目標に運営していきます。 達成時期は、マリノアシティ福岡の底地の賃料減額期間が終了し、通常の賃料 を通期で収受する2027年を目標にします。 資料下段に記載の通り、内部成長、外部
Slide 8: External growth strategy
次のページ、資料4ページです。外部成長の取り組み方針について、説明しま す。 昨年の9月に取得した博多FDビジネスセンターは、期末時点で稼働率86.5%ま で進捗しています。足許の申込を含めた稼働率は88.4％で、第40期の加重平 均で90.0％まで進捗させる計画です。 資料下段のリーシング状況のとおり、外資系の金融機関及びコンサルティング会 社をはじめとする、国内外の優良企業の誘致に成功しています。 次に資料右の通り、現在、福岡リートの資産規模は、約2,209億円です。ポートフ ォリオ全体に占める商業比率も目線としていた50％以下となりました。 資産規模については、従来より説明の通り、まず2
Slide 9: Fukuoka office market trends
次のページ、資料5ページ、福岡のオフィスマーケット動向についてです。 左のグラフの通り、2023年上期から新築ビルが大量に供給されたことで、2023 年から足許2024年3月にかけて、福岡のオフィス空室率は、5％を上回る水準で 推移しています。 ただ、グラフ赤の点線のとおり、既存ビルの空室率は引き続き低い水準で推移し ており、新規供給の影響による大きな面積の2次空室、3次空室等は、ほぼ発生 していない状況だと確認しています。 左下の表のとおり、今後も天神ビッグバンなどの大規模新築ビルの供給があり、 一時的にはエリア全体の空室率は、上昇すると思われますが、時間をかけて消 化していくものと考えてい
Slide 10: Office occupancy and forecast
次のページ6ページです。 オフィスビルの稼働率実績と今後の予想です。 福岡リートが保有するオフィスビルの天神西通りビジネスセンター底地を除いた 12物件の第39期の加重平均稼働率は、博多FDビジネスセンターを取得した影 響で、94.9％と若干低下しました。但し、同ビルの足許リーシングも進捗しており 、第41期には12物件の加重平均稼働率は、99.5％まで上昇する予想です。 また、CBREの査定資料によれば、保有物件の賃料ギャップは、現在11.1％で す。 今後も継続して賃料増額改定にも取り組んでいきます。 7
Slide 11: Canal City Hakata
次のページ、資料7ページは、メイン物件のキャナルシティ博多についてです。 中国のインバウンドは未だに戻っていない状況ですが、キャナルシティ博多の売 上はコロナ前を超える水準まで回復しています。 これは、アルペン福岡のグランドオープンなど、リニューアル計画：フューチャー ビジョンが進捗している結果だと考えています。 アルペン福岡は、国内の需要だけではなく、インバウンドの受け皿としても機能し ており、オープン直後から免税カウンターの利用実績が増加しています。 また、以前よりご説明している、グランドビル地下1Fのリニューアル計画ですが、 既にリーシングも進捗しており、食事を目的に足を運んで頂けるよう
Slide 12: Marinoa City Fukuoka building transfer
8ページは、マリノアシティ福岡の建物譲渡についてです。 先日のプレスリリースのとおりですが、2024年9月に建物部分を譲渡して、我々 福岡リートは引き続き底地を保有するスキームに変更します。 譲渡理由は、右に記載しておりますが、マリノアシティ全体の建替えなどが進む ことにより、将来的には大きな価値を生み出すことを期待しており、長期的に安定 したキャッシュフローを確保できるものと考えています。 9
Slide 13: Logistics facilities
次のページです。資料9ページは、その他アセットの物流施設についてです。 福岡の物流マーケットは、2023年にまとまった新規供給があったことから、一時 的に空室率が上昇していますが、CBREのレポートによれば、2024年以降は再 び低下する見込みです。 そのため、資料左下のグラフにも記載していますが賃料単価は今後も右肩上が りで上昇を見込んでいます。今後、福岡リートの保有物件においても、契約更改 の際、賃料増額を実現していく方針です。 福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働で す。 10
Slide 14: Residential and hotel assets
次のページをご覧ください。 資料10ページです。その他アセット、住居、ホテルの状況です。 住居については、５物件平均で第39期は、97.9％と引き続き高い稼働率を維持 しており、非常に安定しています。 昨年4月に新規取得した新築物件のアクシオン別府駅前プレミアムも、取得時に 想定していたとおり、1年をかけて稼働率は100％まで進捗することができました。 また、既存物件については、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組 んでいます。 ホテルの保有は、いずれも宿泊特化型です。福岡ワシントンホテルでは、足許、 コロナ前を超えるADR水準まで回復しています。 また、比較的インバウンドの戻りが遅い
Slide 15: Financial operations
次のページをご覧ください。/ここからは、財務運営についてです。 まず、資料11ページ、 足許の基準金利の上昇に伴い、調達コストの悪化が懸念されます。 引き続き返済期限の分散を維持しつつ、調達期間や、固定・変動比率の調整に よりコストコントロールを図る方針です。 第39期は、博多FDビジネスセンターの取得に対する新規調達や、リファイナスが ありましたが、財務方針のとおり調達を実行し、コストコントロールをおこなうことが できました。 また、第39期の借入は、全てグリーンローンでの調達となっています。 12
Slide 16: LTV trend
資料12ページ、下段のLTVの推移です。 博多FDビジネスセンターの取得により、LTVは上昇しますが、キャッシュマネジメ ントより、一部借入金を返済したことで、我々が巡航としている45％に収まる水準 で推移する予定です。 13
Slide 17: Appraisal values
次のページ13ページ、鑑定評価額についてです。 第39期末の含み益は、上段帯に記載の通り、約518億円で、前期より33億円増 加しました。 簿価が、鑑定評価額を上回る物件もありますが、引き続きオフィスビル、住居を中 心にcapレートは低下傾向となっております。 14
Slide 18: Sustainability initiatives
資料14ページは、サステナビリティへの取り組みについてです。 サステナビリティへの取り組みは、引き続き、経営の重要課題に位置付けていま す。 環境の取り組みとしては、新規取得した博多FDビジネスセンターにおいて、DBJ グリーンビルディング認証を取得したことに加え、既存物件でキャスビー不動産 評価認証を取得したことで、グリーンビル認証取得率は84.6％に上昇しました。 15
Slide 19: 39th period results vs prior period
最後に、15ページから18ページは福岡リートの第39期の損益計算書・分配金の 実績と第40期、41期の損益計算書・分配金の予想値の資料です。 まず、15ページは、第39期の前期比の資料です。 営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。 売却益除く営業収益は、前期比236百万円の増となりました。その内訳として、売 却物件の賃料収入の剥落がありましたが、キャナルシティ博多のアルペン福岡オ ープン影響、新規物件の収益寄与があったものです。 売却益は、久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益の減少によるものです。 営業費用は、新規物件の費用が増加しましたが、前期計上したキャナルシ
Slide 20: 39th period results vs forecast
次のページです。資料16ページ、第39期の予想比の資料です。 こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。 営業収益は13百万円増、営業費用は24百万円の減となりました。キャナルシテ ィ博多の想定を上回る売上増がありましたが、博多FDビジネスセンターのフリー レント会計を従前の方法で適用したことによる賃料収入減の結果、一口当たり分 配金は、予想比プラス52円となりました。 17
Slide 21: 40th period forecast
次のページです。資料17ページ、第40期の業績予想の説明です。 主な差異要因は右の緑色の枠内に記載しています。 売却益は減少しますが博多FDビジネスセンターの収益寄与により一部カバーし ます。 結果、一口当たり分配金は、3,600円と売却益を除く分配金目標をこの期で達成 する予想です。 18
Slide 22: 41st period forecast
次のページ資料18ページ、第41期の業績予想の説明です。 主な差異要因は同じく右側の緑色の枠内に記載しています。 建物部分の売却によりマリノアシティ福岡の賃料収入は減少しますが、博多FD ビジネスセンターのリーシング進捗、物流施設の増賃や、各種費用の減少により カバーします。 結果、一口当たり分配金は、引き続き売却益除く下限目標の3,600円を維持する ことを見込んでいます。 私からの説明は、以上となります。 ご清聴ありがとうございました。 19
Slide 23: Appendix
E Fukuoka kerr Appendix 20
Slide 24: Income statement summary
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Slide 25: Fukuoka REIT overview
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Slide 26: Portfolio strategy
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Slide 27: Fukuoka market data
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Slide 28: Fukuoka market data
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Slide 29: Fukuoka market data
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Slide 30: ESG initiatives
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Slide 31: ESG initiatives
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Slide 32: ESG initiatives
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Slide 33: ESG initiatives (environment)
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Slide 34: ESG initiatives (social)
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Slide 35: ESG initiatives (social)
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Slide 36: ESG initiatives (governance)
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Slide 37: ESG external evaluations
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Slide 38: Unitholder composition
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Slide 39: Unit price and trading
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Slide 40: Balance sheet
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Slide 41: Cash flow statement
キャッシュ・フロー計算書 （前期比） （単位：百万円） 異 区 分 第 38 期 （A） 第 39 期 （B） 差 〜2023 年 8 月 31日 〜2024 年 2 月 29 日 （B-A） 営業活動によるキャッシュ・フロー 3,939 3,724 ▲214 税引前当期純利益 2,988 3,031 43 減価償却費 1,531 1,609 77 投資法人債発行費償却 1 1 ▲0 受取利息 ▲0 ▲0 0 支払利息 284 328 43 産 不動 等売却益 ▲432 ▲237 194 営業未収入金の増減額 （▲は増加） ▲52 ▲162 ▲110 未収消費税等の増減額 （▲は増加） - ▲
Slide 42: Portfolio results by property
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Slide 43: Portfolio results by property
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Slide 44: Portfolio results by property type
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Slide 45: Property list
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Slide 46: Property list
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Slide 47: Portfolio details
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Slide 48: Portfolio property details
A—hIAVUA TIT Marty T4ts nae e-TE BAORE IBA nee ETAT RRA nee M/A Dimwmavarezaty 3 F494 999— FO. ARRPRERAETO MRR ARAL S—I Free: GARREA ae AAG REXETO BI574—-L ER fase WeMSE RCE Te ase, REM ew=T8 ae ARTEAGA TE OA AARAILET ee GETNSRREROTA Dxeee) hem SOTOREXAETA Atv s—iee ese, IMME LIES Figs, MEMEETR om A
Slide 49: Unit price and NAV
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Slide 50: Portfolio property photos
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Slide 51: Investment corporation bonds and funding
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Slide 52: LTV trend
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Slide 53: Portfolio asset size trend
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Slide 54: Occupancy trend
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Slide 55: Tenant ranking
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Slide 56: Rent and tenant trends
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Slide 57: Tenant composition
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Slide 58: Regional initiatives
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Slide 59: Canal City Hakata sales trends
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Slide 60: Interest-bearing debt list
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Slide 61: Debt breakdown by lender
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Slide 62: Canal City Hakata renewal plans
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Slide 63: Canal City Hakata renewal plans
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Slide 64: Property updates
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Slide 65: Property updates
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Slide 66: Property updates
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Slide 67: Asset details
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