Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — 44th period Earnings Presentation
61 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, October 2026
Slide 1: 決算説明会 ご挨拶
皆様こんにちは。福岡リアルティの小原でございます。 本日はお忙しい中、 福岡リート投資法人の決算説明会にご参加いただき誠にありがとうご ざいます。それでは、 福岡リート投資法人第 44 期、本年 3 月 1 日から 8 月末までの決算 についてご報告いたします。
Slide 2: 決算ハイライト
2 ページ、決算ハイライトです。 第 44 期につきましては、福岡ワシントンホテルのリニューアル工事に伴う賃料減少影響が ございましたが、既存物件を中心とした内部成長がこれを上回る形となり、営業収益は 108 億 9,800 万円、NOI は 63 億 8,400 万円となりました。NOI につきましては、過去最高を更 新する結果となっております。 一口当たり分配金につきましては、当初予想の 4,000 円に対しまして、75 円上回る 4,075 円 で着地いたしました。予想比では+1.9％の増加となっております。 また、既存物件の好調な運営状況を背景に、右側に記載しております第 45 期、第
Slide 3: エグゼクティブサマリー
3 ページ、エグゼクティブサマリーです。 好調な福岡リート投資法人の運用実績の背景にありますのは、左上に記載しております、既 存物件の内部成長です。 ご覧のとおり、すべてのアセットタイプにおきまして、インフレ率を上回る成長を示してお ります。特にキャナルシティ博多につきましては、今決算期において来場者数が前年同期比 115％、売上が 121％と高い伸びとなりました。その結果、賃料収入につきましても+9.8％ の水準となっております。 また、オフィスビルや住居等につきましても、非常に高い成長率を示しており、各アセット において着実な内部成長を実現できている状況です。 右下には、EPU の成長推移
Slide 4: 分配金の推移
4 ページ、分配金の推移です。 右上の予想比をご覧ください。既存物件の内部成長により+240 円の押し上げ効果がござい ました。特にキャナルシティ博多につきましては、償却後 NOI で 192 円のプラス寄与とな っております。 主な要因としましては、アルペン福岡で約 80 円、オニツカタイガーで約 48 円、加えて無 印良品やラーメンスタジアムなども予想を上回る成長を示しました。キャナルシティ博多 以外のアクティブ商業施設につきましても、25 円の成長を実現しており、既存物件全体の 好調さが継続している状況です。 一方で、圧縮積立金の積み増し等を行った結果、第 44 期の一口当たり分配金は
Slide 5: 第46期予想分配金
リニューアル後の福岡ワシントンホテルがフルオープンすることによる効果が大きく、約 303 円のプラス寄与を見込んでおります。 そのほか、第 46 期では、キャナルシティ博多全体で 369 円のプラス寄与、パークプレイス 大分では無印良品の入居等を背景に 42 円の成長を見込んでおります。一方で、木の葉モー ル橋本につきましては、三井アウトレットパーク 福岡の開業による競合影響を一定程度織 り込み、マイナス 60 円を見込んでおりますが、マリノアシティ福岡の底地における地代増 加が 73 円寄与することで、これを相殺できる見通しです。 外部成長につきましても 78 円のプラスを見込んでおり、売却
Slide 6: 今後の運営方針
5 ページ、今後の運営方針です。 今回、第 46 期の分配金予想として 4,050 円をお示しできたことを踏まえ、右上に記載して おりますとおり、2029 年 8 月期に向けた目標として、DPU 4,240 円という具体的な水準を 明確に掲げることといたしました。従来の「4,000 円+年平均成長率 3％」という表現を、よ りわかりやすい形で具体化したものです。 下段に記載の内部成長、外部成長、調達などの取り組みを一つひとつ着実に積み重ねること で、DPU 4,240 円の達成を目指してまいります。
Slide 7: 分配金について
6 ページ、分配金についてです。 第 46 期の予想については、先ほど申し上げたとおりです。2029 年 8 月期の第 50 期に向け て、既存物件の収益力をさらに高めるとともに、外部成長も着実に積み重ね、DPU 4,240 円の早期達成を目指してまいります。既存物件の収益力を一段と向上させることに加え、 今回決定した物件取得による外部成長も取り込み、目標達成につなげてまいります。
Slide 8: キャナルシティ博多の内部成長
7 ページ、キャナルシティ博多、我々の基幹物件の内部成長の状況です。 左上にあるとおり、従来、キャナルシティ博多の成長はインバウンドの成長と連動する形 であると申し上げてきましたが、足許ではインバウンドの成長を上回る伸びを示していま す。右上に記載のとおり、キャナルシティ博多の賃料・共益費は、直近の第 43 期・第 44 期において、ワシントンホテルの休館というマイナス影響があったものの成長を維持して おり、過去 3 年間の年平均成長率は 11.7％となっています。今後は、先ほど申し上げたワ シントンホテルの全館オープンにより、さらなる成長が期待できます。インバウンドにつ いては、左下にあると
Slide 9: キャナルシティ博多の成長と未来
8 ページ、キャナルシティ博多の成長と未来についてです。 左側がこれまでに行った施策のワシントンホテルのリニューアルやラーメンスタジアムの リニューアルですが、こちらについては計画どおり、あるいは計画を上回る形で推移をし ています。右側が周辺の成長を述べていて、イーストビルの再始動が今年 9 月に行われま した。加えて、清流公園の開園について今後計画されています。ちなみに、 9 月の実績に ついて、イーストビルの再始動に伴い、我々が保有しているキャナルシティの部分につい て、シナジーが生まれていて、9 月の 1 ヶ月間の来場が 148％、売上が 146％という、非 常に高い伸びを示しています。
Slide 10: アクティブ・パッシブ商業の内部成長
9 ページ、アクティブ・パッシブ商業の内部成長です。 左上のパークプレイス大分について、無印良品のテナント入替により、賃料を 5 倍強に引 き上げることができています。また、木の葉モール橋本についても、アルペンを導入する ことにより、賃料をアップすることができています。サンリブシティ小倉のテナントの賃 料更改により、賃料を 10％以上引き上げることができています。アクティブ商業以外で も、パッシブ商業施設、こちらについても賃上げができております。右下ですが、まずマ リノアシティ福岡について、三井アウトレットパークのオープンに伴い、底地の地代が 3 倍強になります。また、スクエアモール鹿児島宇宿
Slide 11: 福岡のオフィスマーケット動向
10 ページ、福岡のオフィスマーケット動向です。 福岡は若年層人口が増えていること、また、アジアとの近接性という強みもあり、旺盛な オフィス需要が継続しております。 また、新築オフィスビルでは、坪当たり賃料が 3 万円を超える水準で募集・成約している 事例もあり、既存物件の平均賃料も引き続き上昇しております。 右下の折れ線グラフに記載のとおり、賃料の上昇基調が継続している状況です。
Slide 12: オフィスビルの稼働率・賃料ギャップ
11 ページ、オフィスビルの稼働率・賃料ギャップです。 このような好調なオフィスマーケットを背景に、本投資法人の保有物件におきましても、 左側に記載のとおり、高い稼働率を維持しながら賃料増額を実現しております。 また、右上に記載のとおり、賃料のポジティブギャップは、従来の 9.6％から 11.8％へ拡 大しております。
Slide 13: オフィスビルの賃料増額状況
12 ページ、オフィスビルの賃料増額状況です。 今決算期における賃料増額の実績についてご説明いたします。 今決算期は、賃料増額件数が 22 件、賃料増加額が 1,940 万円、賃料増加率は 5.5％となり ました。 前年度の 21 件、3,340 万円と比較すると賃料増加額は減少しておりますが、好調なオフィ スマーケットを背景に、今後も賃料増額の取り組みをさらに推進してまいります。
Slide 14: その他アセットの状況（ホテル）
13 ページ、その他アセットの状況（ホテル）です。 左側は福岡ワシントンホテルです。リニューアル工事に伴い休館しておりましたが、9 月 1 日から順次営業を再開しており、11 月末には全館オープンを予定しております。 上段の濃い青色の線が売上歩合賃料を示しております。売上が一定水準を超えると第二段 階の歩合賃料が適用され、売上歩合率が上昇する仕組みとなっております。 足許の RevPAR を踏まえますと、すでに第二段階の売上歩合賃料が適用される水準に達し ており、高い賃料収入が見込まれます。 右下は、沖縄のティサージホテル那覇の状況です。 那覇空港では 2020 年 3 月に第 2 滑走路が供
Slide 15: その他アセットの状況（住居・物流施設）
14 ページ、その他アセットの状況（住居・物流施設）です。左側が住居の状況です。住居 においても非常に高い稼働率を維持できています。左側中央は、賃料増額の状況です。本 決算期において入居者の入替は 42 件あり、このうち 33 件、78％相当の入居者様について 賃料増額を実現できています。こうした状況を背景に賃料増加率は 15.4％となり、引き続 き高い水準を維持しています。賃料増額を実現している一方で、賃料ポジティブギャップ はなお 17％残っているため、これを確実に取り込んでいきたいと考えています。とりわ け、ディー・ウイングタワーにおいては、ポジティブギャップがまだ 26％もあり、掲載し
Slide 16: 物件入替戦略
15 ページ、物件入替戦略です。 ポートフォリオの質の向上を目指し、物件の入替を進めていきます。左側が基本的な考え 方です。キャッシュフローの成長性や物件の質の面で、やや劣後する物件は譲渡していき ながら、それを補う物件を取得することで、ポートフォリオを入れ替えていきます。今回 実施を計画しているものは右側に記載のとおりです。まず、熊本イーストフロントビルを 譲渡します。こちらについては、右に記載のとおり、将来のキャッシュフローの拡大余地 がやや少ないことに加え、競争優位性や築年数等の面でもやや弱いことから譲渡を決断し ました。この譲渡とあわせて取得を決定した物件が、ロジシティ古賀です。築年数
Slide 17: 物件入替（SPC出資）の概要
16 ページ、物件入替（SPC 出資）の概要です。 ポートフォリオの入替効果に記載のとおり、入替前と入替後を比較すると、資産規模は 33 億円増加、築年数は 5 カ月若返り、NOI は 7,400 万円増加します。
Slide 18: 投資口価格向上とキャピタルアロケーション戦略
17 ページ、投資口価格向上とキャピタルアロケーション戦略です。 基本的な考え方は変わっていません。配当割引モデルが左側です。Rp2、すなわち福岡リ ート投資法人固有のリスクプレミアムを少しでも低減していくことが大きなポイントで す。右側に記載のとおり、キャピタルアロケーションを適切に検討し、投資主の皆様との 対話を重ねながら、皆様に喜んでいただける分野へキャッシュを配分していきます。
Slide 19: 財務状況①
18 ページ、財務状況①です。 足許の金利環境により支払利息は増加しておりますが、返済期限の分散を図りつつ、期間 や固定比率の調整、スプレッドの圧縮に取り組むことで調達コストを可能な限りコントロ ールしています。今後の調達コストは、第 46 期末までに日銀が 2 回利上げすることを前 提としております。また、リファイナンス時の固定金利については、第 45 期 2.8％、第 46 期 3.1％を前提としております。調達コストは第 45 期 612 百万円・第 46 期 778 百万円 を想定しており、この調達コスト水準を上回る NOI 成長を示していきたいと考えており ます。
Slide 20: 財務状況②
19 ページ、財務状況②です。 LTV については、物件取得後で簿価ベース 44.2％・時価ベース 34.7％と安定的な水準を 保っており、格付は JCR：AA-・R＆I：A+の水準となっています。
Slide 21: 鑑定評価額
20 ページ、鑑定評価額です。 キャップレートの下げは一巡していますが、キャッシュフローが成長しており、キャッシ ュフロー要因での含み益増加が継続しています。第 43 期の含み益は 640 億円でしたが、 第 44 期は、天神ノースフロントビルの売却により含み益の一部を投資家の皆様へ還元し ましたが、含み益は 647 億円と増加しております。 以上、福岡リート投資法人 第 44 期の決算説明を終了させていただきます。ご清聴いただ き、誠にありがとうございました。
Slide 22: Fukuoka REIT
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Slide 23: 決算概要
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Slide 24: fall «LIN RE —b
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Slide 25: 投資主データ
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Slide 26: 投資口価格の推移
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Slide 27: 沿革
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Slide 28: 損益計算書 比較（第44期）
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Slide 29: 第44期 予想比
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Slide 30: 第45期予想
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Slide 31: 第46期予想
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Slide 32: 貸借対照表
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Slide 33: キャッシュ・フロー計算書
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Slide 34: 分配金・NAVの推移
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Slide 35: ポートフォリオ一覧
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Slide 36: 有利子負債の状況
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Slide 37: アセットタイプ別の運営状況
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Slide 38: 物流・その他の運営状況
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Slide 39: テナントの状況
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Slide 40: 物件別損益（商業施設）
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Slide 41: 物件別損益
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Slide 42: 物件別損益・賃料推移
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Slide 43: ポートフォリオ詳細
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Slide 44: キャナルシティ博多
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Slide 45: キャナルシティ博多の状況
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Slide 46: キャナルシティ博多 来場者・売上
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Slide 47: ESGへの取り組み
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Slide 48: 環境への取り組み
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Slide 49: 社会・ガバナンスへの取り組み
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Slide 50: インバウンド動向
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Slide 51: 市場データ
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Slide 52: オフィス市場
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Slide 53: 福岡の市場データ
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Slide 55: 福岡の再開発・半導体関連
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Slide 56: 福岡の開発動向
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Slide 57: 福岡の開発動向
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Slide 58: スポンサー保有物件
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