Slide 1: IRセミナー資料
10￠ 43 ] IRセミナー資料 2025年9月1日～2026年2月28日 福岡リート投資法人[8968 2026年6月
Slide 2: 目次
目次 1. 福岡リート投資法人の概要 2 2. 業績説明 6 3. 福岡リート投資法人の近況 11 4. 福岡・九州の強み 21 ※金額及び比率の端数処理…本資料では、特に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。 ※坪の数値は、㎡を坪に換算し、小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。 ※名称「キャナルシティ・福岡ワシントンホテル」を「福岡ワシントンホテル」として記載しています。 本資料には、将来の業績、計画又は経営目標、戦略などが記述されている箇所があります。これらの将来に関する記述は、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルテ
Slide 3: 福岡リート投資法人の概要・特徴
プロフィール 福岡リート投資法人の特徴 1 日本初の地域特化型リート 福岡・九州の不動産事情に精通する強みを活かした運用 ポートフォリオ（注1） ◎投資タイプ（取得価格ベース） 物件数/資産規模（注2） 37物件/231,242百万円 その他 2 福岡都市圏を中心とした優良ポートフォリオ 国内外から注目を集める成長都市「福岡」を中心とする厳選投資 内福岡地所グループから 16物件/141,497百万円 18.8％ の取得（注3） 3 総合デベロッパーである福岡地所グループの強力なサポート 福岡地所グループとの連携による資産規模の拡大と高稼働率の実現 含み益 64,035百万円 オフィスビル 商
Slide 4: 基本理念 Act Local Think Global
福岡リート投資法人の特徴 基本理念 Our Mission Act Local 地域特化型REIT Think Global 不動産はローカルなビジネス 資本市場の論理 ・情報収集力における差別化（早さ・厚み） 福岡・九州地域に精通した ・説明責任、投資家との対話 ・土地勘 資産運用会社が投資主の ・厳しいコンプライアンス方針 ・ネットワーク（行政・経済界） 最善の利益を目指す ・ファンドマネジメントスキル 地域活性化と魅力ある街づくりへの貢献 3 3 33 3 33 3 3
Slide 5: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 1 2 3 4 5 6 7 8 商業施設 10件 キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 スクエアモール鹿児島宇宿 熊本インターコミュニティSC 花畑SC 9 10 11 12 13 14 15 16 オフィスビル 13件 マリノアシティ福岡 キャナルシティ・ ケーズデンキ鹿児島本店 呉服町ビジネスセンター サニックス博多ビル 大博通りビジネスセンター 東比恵ビジネスセンター 天神西通りセンタービル （マリナサイド棟）（底地） ビジネスセンタービル 17 18 19 20 21 22 23 24 物流施設 その他
Slide 6: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ キャナルシティ博多は総資産の約25％ 17 天神ノースフロントビル 所在地：福岡市中央区天神四丁目 18 東比恵ビジネスセンターⅡ 所在地：福岡市博多区東比恵一丁目 19 東比恵ビジネスセンターⅢ 26 ロジシティ久山 33 グランフォーレ薬院南 所在地：福岡市博多区東比恵四丁目 所在地：福岡県糟屋郡久山町 所在地：福岡市中央区平尾一丁目 20 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 27 ロジシティ若宮 34 アクシオン別府駅前プレミアム 所在地：福岡市中央区天神二丁目 所在地：福岡県宮若市下有木 所在地：福岡市城南区別府三丁目 NEW 2026年2月27日に土地を追
Slide 7: 決算ハイライト
決算ハイライト NOIは過去最高を更新 （単位：百万円） 第39期 第40期 第41期 第42期（A） 第43期（B） 増減 第44期 第45期 項 目 〜2024年2月29日 〜2024年8月31日 ～2025年2月28日 ～2025年8月31日 ～2026年2月28日 （ B-A ） 〜2026年8月31日 ～2027年2月28日 （予想） （予想） 営業収益 9,326 9,652 10,400 10,792 10,822 30 10,670 10,743 売却益 237 195 990 875 638 ▲236 643 648 NOI 5,531 5,800 5,770 6,145 6
Slide 8: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 2026年2月期分配金は予想比＋3.8％ 予想を上回る内部成長を実現 内部成長 財務運営 ■商業施設 賃貸事業収入予想比 格付 固定比率 平均金利 キャナルシティ博多 その他アクティブ商業 +8.5% +1.9% （注1） AA- 89.4% 0.81％ （JCR）（注2） 平均負債残存年数 LTV （注4） 1口当たりNAV （注5） ■オフィスビル 加重平均稼働率 賃料改定・入替件数 賃料改定・入替による増加率 3.8年 42.4% 200,451円 99.1% 21件 8.9% J-REIT平均：3.4年（注3） （33.1％） （前期比＋6件） サステナビリティ
Slide 9: 1口当たり分配金・NAVの推移
1口当たり分配金・NAVの推移 分配金の実績は5年で23.5％、3年で15.9％増加 ■41期 ■43期 ・マリノアシティ福岡 （マリナサイド棟） ・ロジシティ熊本御船（駐車場）100 （建物）（売却）▲792 ・天神ノースフロントビル 1口当たり分配金の推移 ■28期 ・木の葉モール橋本 10,000 ■34期 ・天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 7,700 ■38期 ・熊本イーストフロントビル 1,450 ■40期 ・天神ノースフロントビル （準共有持分25％） （準共有持分16％） （売却）▲448 （売却）▲700 ■25期 ・東比恵ビジネスセンターⅡ 4,230 ・キャナルシ
Slide 10: 今後の運営方針 DPU目標
今後の運営方針 DPU目標 4,000円＋年平均成長率3％ 今後の運営方針 目標 2027年8月期 「EPU：4,000円＝DPU：4,000円」 2027年8月期以降巡航分配金目標 「DPU：4,000円（EPU）+α」 2029年8月期 目標を明確化 「DPU:4,000円＋年平均成長率3％」 外部成長戦略 内部成長戦略 デット戦略 新規物件の取得 歩合賃料増、 LTV（上限50％）の活用、 成長に繋がる物件入替の検討 増賃交渉に向けた施策の着実な実行 調達コスト増の抑制 エクイティ戦略 市場環境や資本コストなどを総合的に勘案した自己投資口取得を含めた戦略の実行 具体的施策 内部成長戦略
Slide 11: 分配金について
分配金について EPU4,000円達成後の目標はDPU3％成長 DPU：4,000円 ＋ 年平均成長率3％ 年平均成長率3％ EPU：4,000円 ＝ +445円 DPU：4,000円 EPU：3,555円 EPU増加要因 DPU増加要因（ドライバー） 内部成長 +600円 ＝398円（A+B）+C 外部成長 A:+307円 B:+91円 C:+202円 （確度高） （確度中） (ポテンシャル） キャナルシティ博多 • 取得余力347億円＋減価償却費＋譲渡代金 キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B • 物件取得・入替 +192円 キャナルシティ
Slide 12: キャナルシティ博多の内部成長
キャナルシティ博多の内部成長 国内客、インバウンドともに好調に推移 キャナルシティ博多の売上推移と九州への入国者数 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B賃料共益費推移 （百万円） （千人） （百万円） キャナルシティ博多売上高（注） 九州への入国者数 20,000 4,000 2,200 年平均成長率 2,145 18,000 3,500 ＋16％ 16,000 3,000 2,000 1,917 14,000 2,500 1,879 1,801 12,000 2,000 1,800 1,719 10,000 1,500 KUOHKA OPEN Alpen FUKUOKA 8,000 1
Slide 13: キャナルシティ博多の将来像
キャナルシティ博多の将来像 イーストビル営業再開による来場者増やナイトエコノミー強化による成長期待が来期以降も継続 ナイトエコノミー 強化 ①イーストビル営業再開決定 NEW 営業再開：2026 年秋 国内最大級の「GLOBAL WORK」「LAKOLE」など全 16 店舗集結 櫛田神社前駅 ⑤ラーメンスタジアム ②福岡ワシントンホテル ①イーストビル ②福岡WH ⑤センターウォーク サウスビル リニューアルオープン：2026年9月（予定） ③ノースビル 総投資額（予定）：1,399百万円 リニューアルオープン：2026年4月（予定） NOI利回り（想定）：10.7％ 総投資額（予定）：604
Slide 14: パークプレイス大分、木の葉モール橋本の内部成長
パークプレイス大分、木の葉モール橋本の内部成長 その他アクティブ商業においても内部成長を実現 パークプレイス大分（賃料増額入替） 木の葉モール橋本（賃料増額改定・入替） ◎主な取り組み事例 ◎主な取り組み事例 テナント名 無印良品 テナント名 サンリブ テナント名 スポーツデポ テナント入替を機に 施設の競争力強化のため 売り場レイアウト 3区画統合による 内容 大分県内最大級の店舗を導入 内容 を一新、賃料増額 内容 地域最大の 大幅な賃料増額を実現 改定実現 スポーツ店が オープン 賃料増加率 ＋456％ 賃料増加率 ＋6.3％ オープン当日の様子 賃料増加率 ＋3.7％ オープン日 オー
Slide 15: 福岡のオフィスマーケット動向
福岡のオフィスマーケット動向 2025年のオフィス需要は3年ぶりに供給を超過 福岡ビジネス地区/空室率とオフィスビルの需給動向 福岡ビジネス地区の新築ビル 契約内定率90%超 契約内定率80%超 ★＝2026年3月時点で契約内定率が90％超え、および80％超えとなった物件 （坪） （％） 貸室面積 天神 博多 40,000 16 竣工 物件名 住所 貸室面積 （年計） エリア エリア 空室率 総貸室面積 新規供給（貸室面積） 空室消化（需要面積） 1月 大名町ビル 中央区大名 1,653坪 ○ （2026年4月時点） （2026年4月時点） 空室率（福岡ビジネス地区） 空室率（既存ビル） 3月
Slide 16: オフィスビルの稼働率・賃料ギャップ/賃料改定・入替状況
オフィスビルの稼働率・賃料ギャップ/賃料改定・入替状況 第43期稼働率は99.1％、賃料ポジティブギャップは縮小/既存テナントの賃料改定を中心に賃料増額 オフィスビル稼働率実績・予想 改定・入替による賃料増額事例 第42期 第43期 第44期予想 第45期予想 2025年8月期 2026年2月期 2026年8月期 2027年2月期 ◎2026年2月期実績：賃料増額件数21件（改定18件・入替3件）、 （%） 賃料増加額+33.4百万円、賃料増加率+8.9% 加重平均稼働率実績・予想（注1） 総賃貸可能面積：109,388.79㎡（33,090坪） 99.7 99.1 98.0 98.8 ※稼働
Slide 17: その他アセットの状況（ホテル・住居・物流施設）
その他アセットの状況（ホテル・住居・物流施設） ホテルはリニューアルで収益拡大。住居は入替・改定で賃料増額、物流は市場賃料継続上昇 福岡ワシントンホテルの賃料条件改定及びリニューアル後イメージ 賃料改定・入替の実績推移 賃料ポジティブギャップ（注3） ◎リニューアル後も持続的な収益力を期待 （千円） 賃料増加額 入替件数 改定件数 （件） について 現行条件 改定条件 1,200 90 賃料増加率 10.2% ◎賃料改定ポテンシャルが91.1% （内、入替） 19.4% （賃料） 1,000 （内、改定） 6.8% 75 10%以上 0%～10% その他 54件 800 60 賃料改定 ポテン
Slide 18: 外部成長の取り組み方針
外部成長の取り組み方針 SPCへの出資等を活用し、さらなる外部成長を目指す パイプライン 地域密着型のソーシング戦略 今後の方針 ● 天神エリア及び博多エリアにおける再開発 ● 福岡・九州地域の個別事情に精通した資産運用会社の情報力と ● 長期保有を前提とした外部からの取得やSPCへ プロジェクトが複数進行 ノウハウを活かした外部からの取得 の出資等を活用した取得手法の多様化に加え、 ● 物流施設の開発プロジェクトが複数進行 パイプライン等を活用した継続的な資産の取得や ● 顧客のニーズを早期にキャッチアップすることで、多岐にわたるCRE 譲渡による戦略的な資産入替を検討 ● 福岡地所のセイム
Slide 19: 資産入替について
資産入替について 天神ノースフロントビルは第4回目の譲渡完了 資産入替方針 ● スポンサーパイプラインや本資産運用会社独自ルートを通じ、厳選投資を基本として、収益性・成長性の高い物件取得及び資産入替を継続的に検討 ● 資産入替は新規物件取得時の合理性やポートフォリオ効率化を基準として実施 ● 資産入替の候補となる物件は、収益力低下が長期的に予測されるもの、または収益余地が乏しい物件を中心に検討 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期 2026年8月期 2027年2月期 2025年3月27日 2025年3月28日 取得 取得 取得資産 ロジシティ熊本御船 アクシオ
Slide 20: 財務状況①
財務状況① 短期化・変動化等により資金調達コストをコントロール 財務方針 調達コスト想定の前提 安定した資金調達を実現するため金融機関との良好な関係を構築し、金融環境変化による 影響を軽減しつつ、低廉な資金調達コストを実現することで、財務体質の健全性を高める 日銀利上げ ： 第45期末迄に0.25%×2回 ◎足許の調達方針 金利感応度 返済期限の分散を維持しつつ、『期間の調整』『固定比率の調整』『スプレッドの圧縮』等により 資金調達コストをコントロール リファイナンス時点の金利が予算比10bp変動した場合 ： 分配金影響第44期±2円・第45期±5円 既存変動借入に係るTIBORが期中平均で予
Slide 21: 財務状況②
財務状況② 返済期限の分散とLTVのコントロールにより財務健全性を確保 返済期限の分散（2026年2月28日現在） 変動 固定 投資法人債 （百万円） 14,000 コミットメントライン 13,000百万円 1.90% 1.46% 12,000 ●返済期限が到来する借入の加重平均金利 1.31% 1.29% 1.18% 1.19% 1.20% 1.40% 10,000 1.00% 0.75% 0.79% 0.83% 0.75% 0.66% 0.66% 0.67% 0.71% 0.90% 0.59% 0.53% 8,000 2,000 0.40% 6,000 -0.10% 4,200 4,300
Slide 22: インバウンドの状況
インバウンドの状況 九州への外国人入国者数は、韓国からの入国者数が増加 九州への外国人入国者数の推移 福岡空港国際線（旅客便）動向（注） （人） 福岡空港2本目の滑走路供用開始 ◎2025年の運航便数は過去最高を更新 600,000 便数（便/週） 韓国人観光客の減少 1,000 500,000 936 900 新型コロナウイルス流行前 849 400,000 中国団体旅行解禁 800 新型コロナウイルス流行 742 715 686 700 300,000 中国人観光客の減少 水際対策緩和 600 200,000 500 400 100,000 300 0 200 0 2018年 2019年
Slide 23: 福岡市の近況
福岡市の近況 人口純増減数分布図（政令指定都市比較）（2024年） （人） 全国及び各主要都市の若者率及び生産年齢人口比率（2020年） 40,000 社会増 大阪市 35,000 30,000 25,000 横浜市 福岡市 17525 20,000 名古屋市 札幌市 15,000 千葉市 さいたま市 純増減ゼロ線 川崎市 10,000 京都市 静岡市 仙台市 相模原市 5,000 新潟市 熊本市 神戸市 岡山市 0 北九州市 自然減 堺市 浜松市 広島市 ▲5,000 ▲20,000 ▲18,000 ▲16,000 ▲14,000 ▲12,000 ▲10,000 ▲8,000 ▲6,000
Slide 24: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神エリアの再開発（天神ビッグバン） アジアの拠点都市としての役割・機能を高め、新たな空間と雇用を創出する取り組み（天神交差点から半径約500m、約80ヘクタール） 福岡中央郵便局及び イオンショッパーズ福岡店の 段階連鎖建替え プロジェクト （注1）天神ビッグバン開始後の2015年2月〜2025年3月末、竣工棟数は2025年3月末時点（福岡市発表）。（注2）福岡地所グループと他社との共有物件です。 出典：福岡市及び福岡地所のプレスリリース、福岡市の天神ビッグバン紹介サイト（https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/shisei/
Slide 25: 博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多エリアの再開発（博多コネクティッド） 博多駅の活力と賑わいをさらに周辺に繋げる取り組み（博多駅から半径約500m、約80ヘクタール） （注1）竣工棟数は、博多コネクティッド開始後の2019年1月〜2025年3月末（福岡市発表）の竣工棟数を基に、 竣工した西日本シティビルを加えたものです。 （注2）福岡地所グループと他社との共有物件です。 ◎「博多駅前三丁目地区」地区計画 博多コネクティッドボーナス 新規インセンティブ 50％ 既存の容積率 （2022年2月28日決定） 緩和制度 容積率最大 ◎容積率緩和制度（都心部機能更新誘導方策）の拡大 回遊・広場空間を確保し賑わい創出 つながり・広が
Slide 26: 熊本県・長崎県の成長ポテンシャル
熊本県・長崎県の成長ポテンシャル 半導体投資で盛り上がるをみせる九州地方 熊本・長崎への半導体関連の設備投資による経済波及効果 熊本・長崎の取得状況 ◎長崎市中心部に利便性の高い賃貸マンションを取得(2025年10月) (注１) （2021年～2030年の10年間） ●アーバス筑後町 ●アーバス金屋町 概 要 長崎県長崎市 長崎県長崎市 所在地 筑後町4番1号 金屋町9番26号 2011年1月 建築時期 2008年1月 長崎県への 13.3億円 取得価格 8.8億円 経済波及効果 14.3億円 鑑定 9.7億円 評価額 約1.3兆円 3,361.59㎡ 延床面積 2,371.02㎡ 675.0
Slide 27: 福岡・九州の地震リスク等
福岡・九州の地震リスク等 保有物件（建物）すべてに地震保険を付保 確率論的地震動予測地図 地震保険の基本料率 ◎今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率 ◎2022年10月1日以降保険始期の地震保険契約 （平均ケース・全地震） ● 福岡県は他のエリアに比べて相対的に少ない費用で地震保険加入が可能 東京都 27,500 愛知県 11,600 大阪府 11,600 福岡県 7,300 （円） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 ※主として鉄骨・コンクリート造建物等の保険金額1,000万円当たり、保険期間1年についての基本料率です。 出典：
Slide 28: IR情報
IR情報 ◎決算スケジュール（直近1年間） ８月末日 １０月前半 １１月後半 ２月末日 ４月前半 ５月後半 資産運用報告発送 資産運用報告発送 決算期末 決算発表 決算期末 決算発表 分配金支払い開始 分配金支払い開始 2026年8月期 2027年2月期 （第44期） （第45期） 福岡リート投資法人ウェブサイト ご参考：第43期決算説明資料 https://www.fukuoka- https://www.fukuoka-reit.jp reit.jp/file/ir_library_term- 8138d497deb049e8a82a1c51a 銘柄コード：8968 ea04c326223