Heiwa Real Estate Reit Inc. · TSE:8966
Heiwa Real Estate Reit — Crescendo Investment — Merger or Acquisition (June 2010)
23 slides from Heiwa Real Estate Reit's merger presentation, Jun 25, 2010
Slide 1: 合併説明会資料
クレッシェンド投資法人 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 合併説明会資料 平成22年6月25日
Slide 2: 目次
目次 1. 本件合併の背景 2. 本件合併の概要 3. 本件合併後の成長戦略 4. 合併後新投資法人の概要 ◆ 本説明会資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各 証券会社にお問い合わせ下さい。 ◆ 本説明会資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の本投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではあ りません。また、本説明会資料の内容に関しては、その正確性及び確実性を保証するものではありません。なお、予告なしにその内容が変更又は廃止される場
Slide 3: 1. 本件合併の背景
CRESCENDO wy Japan Single-residence Tvestment Coxportion Ret 1. APAHORR
Slide 4: クレッシェンド投資法人と平和不動産の取り組み
クレッシェンド投資法人と平和不動産の取り組み 平和不動産によるスポンサーシップの強化 平和不動産によるスポンサーシップの強化 中長期的成長に向けたロードマップ 中長期的成長に向けたロードマップ 資産運用会社株式の全株取得 中長期的成長の実現 中長期的成長の実現 中長期的成長の実現 – 平成21年10月19日、カナル投信の株式保有比率29.22％から100％へ 資産運用会社への役員派遣 クレッシェンド投資法人 – 現在、代表取締役社長、常勤取締役2名、非常勤取締役2名、非常勤監査役1名 計6名を平和不動産から派遣し、ガバナンスを強化 更なる資産規模の拡大 投資法人の第三者割当増資（約
Slide 5: 本件合併の背景と狙い
本件合併の背景と狙い クレッシェンド投資法人 クレッシェンド投資法人（CIC） （CIC） ジャパン･シングルレジデンス投資法人 ジャパン･シングルレジデンス投資法人（JSR） （JSR） 資産規模拡大を目指す将来の布石 資産規模拡大を目指す将来の布石 スポンサーの信用不安による負債コストの上昇 スポンサーの信用不安による負債コストの上昇 背景 背景 平和不動産によるスポンサー支援体制の確立 平和不動産によるスポンサー支援体制の確立 借入金の短いデュレーションによる財務面の不安定さ 借入金の短いデュレーションによる財務面の不安定さ 複合型REITとして更
Slide 6: 2. 本件合併の概要
SSIS CRESCENDO wy Japan Single-residence Truetment Coxporation REIT 2. KAAHORE
Slide 7: 本件合併の概要
本件合併の概要 本件合併のストラクチャー 本件合併のスケジュール 投資法人の合併契約の締結 投資法人の合併契約の締結 ｱﾊﾟﾏﾝｼｮｯﾌﾟｻﾌﾞﾘｰｽ ｱﾊﾟﾏﾝｼｮｯﾌﾟｻﾌﾞﾘｰｽ 6/21（月） 6/21（月） JSAMの株式譲渡契約の締結 JSAMの株式譲渡契約の締結 ﾘｰﾏﾝ・ﾌﾞﾗｻﾞｰｽﾞ・ ﾘｰﾏﾝ・ﾌﾞﾗｻﾞｰｽﾞ・ CIC投資口分割の決定 CIC投資口分割の決定 平和不動産 ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾂ･ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ｲﾝｸ ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾂ･ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ｲﾝｸ 平和不動産 9/1（水） 9/1（水） JSR投資主総会開催日 （予定） （予定） 出資比率 ﾀﾞｳﾞｨﾝﾁ･ﾎｰﾙﾃ
Slide 8: 3. 本件合併後の成長戦略
SS SSN CRESCENDO wy Japan Single-residence Truetment Coxporation REIT 3. RAAHROKRRH
Slide 9: 本件合併の意義
本件合併の意義 資産規模の拡大 資産規模の拡大 資産規模の拡大に伴う認知度・ブランド力の向上 – 資産規模は現CICの約969億円*から約1450億円*に拡大 物件タイプの分散によるリスク分散及び収益の安定化 – オフィス35.9%、レジデンス61.1%、ホテル3.0%* 運営面の効率化によるシナジー効果 ポートフォリオの質の向上 ポートフォリオの質の向上 投資口の流動性の向上 投資口の流動性の向上 試算ベースで約114億円*の負ののれんが発生 資産規模の拡大、投資口分割及び合併に伴う新 投資口発行による発行済投資口数の増大を契 長期的な視点に立ち、戦略的かつ機動的な物
Slide 10: 本件合併後の成長シナリオ
本件合併後の成長シナリオ クレッシェンド投資法人の中長期的成長に向けて クレッシェンド投資法人の中長期的成長に向けて ポートフォリオの再構築 ポートフォリオの再構築 収益性の向上 収益性の向上 物件の含み損処理 物件の含み損処理 質の向上 質の向上 返済 増資 稼働率の向上 稼働率の向上 新規物件の取得 新規物件の取得 金融コストの削減 金融コストの削減 REITの J-REITの 成長モデルの実現 財務基盤の安定化 財務基盤の安定化 物件 投資口価格の維持向上 投資口価格の維持向上 借入 取得 適正なLTV水準の実現 適正なLTV水準の実現 投
Slide 11: J-REIT市場におけるCICのポジションの変化
J-REIT市場におけるCICのポジションの変化 本件合併により、J-REIT市場全体において資産規模では、37銘柄中22位にランクアップ 本件合併により、J-REIT市場全体において資産規模では、37銘柄中22位にランクアップ （億円） 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,450 969 1,000 566 0 IX C H R I R F X R I R I E C F F F E D P R I R F I IF I C R INV R I I 合併 PIC F F R R O R JO BL FR NC KR HR PR JR JE
Slide 12: 合併によるポートフォリオ構成の変化
合併によるポートフォリオ構成の変化 CIC JSR CIC合併後プロフォーマ CIC合併後プロフォーマ ホテ ル ホテ ル 8.2% 3.0% オフィス 35.9% 用途 用途 レジデンス オフィス 46.3% 53.7% （取得価格ベース） （取得価格ベース） レジデンス 61.1% レジデンス 91.8% 福岡 2.3% 名古屋 1.3% 名古屋 その他 京都 2.8% その他 神戸 3.7% 8.7% 8.7% 大阪 3.3% 3.0% 福岡 神戸 首都圏 7.5% 5.8% 地域 地域 15.1% 京都 首都圏 8.5% 東京 23区 （取得価格ベース） （取得価格ベース） 11.4%
Slide 13: 負ののれんの活用について
負ののれんの活用について JSR合併前B/S パーチェス法適用に伴う JSRの資産・負債の時価評価 JSRの資産・負債の時価評価 負債 （簿価） 受入負債 （時価） 資産 （簿価） 受入資産 （時価） 負ののれん 純資産 その他合併に係る諸費用 合併対価 パーチェス法の適用に伴う、被合併投資法人であるJSRの資産・負債の時価評価 – 本件合併が「取得」に該当するため、パーチェス法を適用 – JSRより受け入れる不動産の簿価を「約562億円 ⇒ 約481億円*」に時価評価 「負ののれん」の発生 – 合併対価が受入資産と受入負債の差額より少ないため、「負ののれん」が発生 – 負ののれんの発
Slide 14: 4. 合併後新投資法人の概要
iT ‘CRESCENDO wy Japan Single-residence teen Cat Japa 4. SHRMRAZAORS
Slide 15: 合併後新投資法人の概要
合併後新投資法人の概要 名称 名称 クレッシェンド投資法人 クレッシェンド投資法人 所在地 所在地 東京都港区愛宕二丁目5番1号 東京都港区愛宕二丁目5番1号 執行役員の氏名 執行役員の氏名 東原 東原 正明 正明 監督役員の氏名 監督役員の氏名 大坪 大坪 和敏、横山 和敏、横山 榮一郎、杉浦 榮一郎、杉浦 孝司 孝司 出資総額 出資総額 現時点では未定であり、決定次第お知らせいたします。 現時点では未定であり、決定次第お知らせいたします。 設立年月日 設立年月日 平成14年1月31日 平成14年1月31日 発行済投資口数 発行済投資口数 695,897口（CIC投資口4分割考慮後） 695
Slide 16: 有利子負債の状況
有利子負債の状況 CICの有利子負債の状況 （平成22 CICの有利子負債の状況 年5月31日時点） （平成22年 31日時点） JSRの有利子負債の状況 （平成22 JSRの 年5月31日時点） （平成22年 31日時点） 借入先 残高（百万円） 金利 返済期限 摘要 借入先 残高(百万円） 金利 返済期限 摘要 あおぞら銀行 中央三井信託銀行 平成22年 有担保 短期借入金 三井住友銀行 8,458 1.87273% あおぞら銀行 10月27日 無保証 りそな銀行 みずほ信託銀行 平成22年 有担保 10,554 1.72464% あおぞら銀行 三井住友銀行 8月31日 無保証 りそな銀行
Slide 17: 投資主の状況
投資主の状況 CIC JSR CIC合併後プロフォーマ CIC合併後プロフォーマ 順位 投資主名 保有口数 比率 順位 投資主名 保有口数 比率 順位 投資主名 保有口数 比率 プロスペクトジャパンファンド 1 平和不動産株式会社 25,573 19.39% 1 5,554 9.90% 1 平和不動産株式会社 102,292 14.70% リミテッド エムエスアールイーエフブイ 日興シティ信託銀行株式会社 エムエスアールイーエフブイ 2 20,640 15.65% 2 4,391 7.83% 2 82,560 11.86% アイリバーファイブリミテッド （投信口） アイリバーファイブリミテッド
Slide 18: CICポートフォリオ主要物件
CICポートフォリオ主要物件 茅場町平和ビル 茅場町平和ビル 八丁堀SF 八丁堀 ビル SFビル 八丁堀SFビル 富岡ビル NV富岡ビル NV NV富岡ビル オフィス オフィス オフィス 東京都中央区 東京都中央区 東京都江東区 敷地面積： 811.59㎡ 敷地面積： 533.05㎡ 敷地面積： 748.36㎡ 延床面積： 5,038.57㎡ 延床面積： 3,386.85㎡ 延床面積： 4,558.01㎡ 国際溜池ビル 国際溜池ビル ランドステージ白金高輪 ランドステージ白金高輪 ミルーム若林公園 ミルーム若林公園 オフィス レジデンス
Slide 19: CICポートフォリオ物件一覧 ①
CICポートフォリオ物件一覧 ① 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 稼働率 用途 不動産等の名称 所在地 建築時期 （百万円） （百万円） （百万円） （5月末時点） 朝日生命五反田ビル 東京都品川区 1,290 1,285 1,546 100.00% 1980年5月 水天宮平和ビル 東京都中央区 1,550 1,509 1,651 100.00% 1991年8月 NV富岡ビル 東京都江東区 2,500 2,487 2,560 100.00% 1990年12月 浜松町SSビル 東京都港区 1,530 1,566 1,640 88.81% 1991年12月 国際溜池ビル 東京都港区 2,700 2
Slide 20: CICポートフォリオ物件一覧 ②
CICポートフォリオ物件一覧 ② 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 稼働率 用途 不動産等の名称 所在地 建築時期 （百万円） （百万円） （百万円） （5月末時点） コンコード市川 千葉県市川市 430 417 440 100.00% 2003年3月 CIC目黒 東京都目黒区 660 644 563 100.00% 2003年4月 レグルス東葛西 東京都江戸川区 650 625 643 100.00% 2002年11月 ミルーム若林公園 東京都世田谷区 3,610 3,444 3,480 93.51% 2004年2月 ミルーム碑文谷 東京都目黒区 1,560 1,521 1,474 90.14
Slide 21: JSRポートフォリオ主要物件
JSRポートフォリオ主要物件 トゥールジョーヌ駒沢公園 トゥールジョーヌ駒沢公園 シングルレジデンス早稲田First シングルレジデンス早稲田First Square シングルレジデンス早稲田First Square シングルレジデンス梅田TOWER シングルレジデンス梅田TOWER シングルレジデンス梅田TOWER レジデンス レジデンス レジデンス 東京都世田谷区 東京都新宿区 大阪府大阪市 敷地面積： 2,425.44㎡ 敷地面積： 820.34㎡ 敷地面積： 631.79㎡ 延床面積： 11,468.94㎡ 延床面積： 3,440.06㎡
Slide 22: JSRポートフォリオ物件一覧 ①
JSRポートフォリオ物件一覧 ① 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 稼働率 用途 不動産等の名称 所在地 建築時期 （百万円） （百万円） （百万円） （5月末時点） シングルレジデンス芝公園 東京都港区 954 937 848 100.00% 2003年8月 シングルレジデンス三田 東京都港区 1,250 1,223 1,140 100.00% 2004年3月 シングルレジデンス高輪 東京都港区 900 883 768 91.35% 2003年2月 ラ・レジダンス・ド・白金台 東京都港区 947 945 788 96.44% 2004年2月 シングルレジデンス銀座東 東京都中央区 1,613
Slide 23: JSRポートフォリオ物件一覧 ②
JSRポートフォリオ物件一覧 ② 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 稼働率 用途 不動産等の名称 所在地 建築時期 （百万円） （百万円） （百万円） （5月末時点） シングルレジデンス久屋大通 愛知県名古屋市 1,420 1,404 1,170 93.84% 2006年3月 シングルレジデンス鳥丸鞍馬口 京都府京都市 685 701 603 95.15% 2007年3月 シングルレジデンス西新宿WEST 東京都新宿区 2,291 2,299 1,960 89.66% 2006年3月 シングルレジデンス西新宿EAST 東京都新宿区 1,341 1,349 1,150 97.59% 2006年3月
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