Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2024 Earnings Presentation
68 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Oct 29, 2024
Slide 1: 第28期 運用状況報告会 説明資料
第 期 運用状況報告会 説明資料 2024年7月期（2024.2.1 ～ 2024.7.31） 証券コード：3269 S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉
Slide 2: アドバンス・レジデンス(ADR)概要
アドバンス・レジデンス(ADR)概要 長期安定的な利益分配の実現 2024年7月31日時点 S-020 パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー アドバンス・レジデンス(ADR) 証券コード 3269 投資対象 賃貸住宅 資産規模（取得価格ベース） 4,935億円 スポンサー 伊藤忠商事・伊藤忠都市開発 決算月 1月 / 7月 配当月 4月 / 10月 最低購入単位 1口 (315,000円*1) 予想分配金 11,865円 (業績予想2期分*1) 分配金利回り 3.8%*1 沿革 旧アドバンス・レジデンス 日本レジデンシャル 投資法人 ＋ 投資法人 （2005年上場） （20
Slide 3: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み 2024年7月31日時点 Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅特化型J-REIT 最大級*1の資産規模 4,935億円 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*2 267億円 (2024年7月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2024年9月17日時点における各住宅特化型J-REITの開示資料（物件数・賃貸可能面積・賃貸可能戸数・資産規模）に基づきます。 *2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 3
Slide 4: 住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2024年7月31日時点 287 物件 846,320㎡ 22,834 戸 4,935億円 投資エリア（取得価格ベース） *1 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 6% 15分超 0.4% 賃料保証型 7% 学生マンション契約 7% 5年超10年以下 20年超 政令指定都市等 10% 17% 20% 10年超15年以下 首都圏 8% 個人 5分超10分以内 5分以内 10% 35% 58% 法人 53% 東
Slide 5: 資産規模・1口当たり分配金
資産規模・1口当たり分配金 資産規模 (取得価格ベース) (億円) 5,000 +759億円 (10年) 4,935 億円 4,819 4,687 4,720 4,723 4,585 4,592 4,622 4,529 4,567 4,476 4,481 4,487 4,427 4,433 4,336 4,369 4,241 4,258 4,176 4,105 4,000 3,000 14.7期 15.1期 15.7期 16.1期 16.7期 17.1期 17.7期 18.1期 18.7期 19.1期 19.7期 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1
Slide 6: 目次
目 次 01 決算ハイライト 06 サステナビリティ 2024年7月期 決算ハイライト 8 サステナビリティに関する評価・取組み 33 分配方針 9 サステナビリティに関する取組み（環境） 34 分配金推移・業績予想 10 2024年7月期 分配金詳細 11 07 参考情報 業績予想・分配金詳細 12 2024年7月期決算 前期比 36 02 専有部リノベーション工事 2024年7月期決算 予想比 2025年1月期業績予想 2024年7月期比 37 38 専有部リノベーション工事計画の実績 14 2025年7月期業績予想 2025年1月期比 39 ビフォーアフター事例 15 確かな歩み 確かな
Slide 7: 決算ハイライト
決算ハイライト T-187 レジディア御茶ノ水Ⅲ
Slide 8: 2024年7月期 決算ハイライト
2024年7月期 決算ハイライト EPU*1（売却益を除く） 調整後EPU *2 DPU*3 前期比+2.0％ 前期比+2.4％ 前期比+0.4％ 5,468円 5,925円 5,092円 5,900円 5,905円 5,388円 4,999円 5,340円 4,992円 +2.0% +2.4% +0.4% 実績 予想 実績 実績 予想 実績 実績 予想 実績 2024年1月期 2024年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2024年1月期 2024年7月期 *1 1口当たり当期純利益を指します。 *2 P.5に詳細を記載しています。 *3 1口当たり分配金を指します。 NOI*4 1
Slide 9: 分配方針
分配方針 EPU成長(調整後EPU)、内部留保からの分配金を縮小、DPU逓増 構成要素 DPU 内部留保から 含み益の実現化・安定分配に活用 目標とする分配金水準 の分配金 積立金*1 毎期3.35億円以上の定額取崩し*2 DPU逓増 調整後 の定額取崩し （2017年1月期より開始） EPU 内部留保からの分配金は縮小 6,000円~ 積立金 の追加取崩し 営業損益の一時的なマイナス要因等に係る取崩し 5,750円~ （2023年7月期より開始） EPU ・専有部リノベーション工事の影響 算定方法：減価償却費 ＋ イニシャルコスト(工事期間の空室損失等) － 賃料上昇額 ・・・・・ ・償却方
Slide 10: 分配金推移・業績予想
分配金推移・業績予想 積立金の追加取崩し開始後 2023年9月公募増資後 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 実績 実績 実績 実績 予想 予想 分配金/口(DPU) 5,840円 5,850円 5,900円 5,925円 5,930円 5,935円 内部留保からの分配額/口 137円 175円 325円 222円 207円 175円 積立金取崩額/口 242円 242円 234円 234円 234円 234円 （定額取崩し分） 調整後EPU - 5,431円 5,340円 5,468円 5,488円 5,524円 積立金
Slide 11: 2024年7月期 分配金詳細
2024年7月期 分配金詳細 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金*1の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) *2 1口当たり分配金の変動要因 当期純利益からの分配 (1口当たり) 当期実績 2024年7月期 予想 前期実績 DPU+25円 5,925円 2024年7月期 2024年1月期 222円 5,905円 DPU 5,900円 281円 調整後EPU +128円 234円 325円 234円 5,468円 234円 金融コスト その他 5,388円 376円 調整後EPU 5,340円 外部成長 ー6円 ー11円 (24.1期、24.7期 取得売却) 3
Slide 12: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配金詳細 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金の定額取崩し (1口当たり) 積立金の追加取崩し (1口当たり) 1口当たり分配金の変動要因 当期純利益からの分配 (1口当たり) 予想 予想 当期実績 2025年1月期 DPU+5円 2025年7月期 DPU+5円 2024年7月期 5,935円 5,930円 DPU 5,925円 175円 調整後EPU +20円 調整後EPU +36円 207円 222円 234円 234円 外部成長 234円 （25.1期 取得物件） 5,524円 調整後EPU 5,468円 5,488円 金融コスト等 外部成長 金融コスト等 +2円 その
Slide 13: 専有部リノベーション工事
T-044 レジディアタワー麻布十番 T-035 レジディア西麻布 T-057 パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング T-058 レジディア上目黒 T-072 レジディア中目黒Ⅱ T-055 レジディア御殿山 専有部リノベーション工事 T-039 レジディアタワー目黒不動前 T-044 レジディアタワー麻布十番 T-150 レジディアタワー上池袋
Slide 14: 専有部リノベーション工事計画の実績
専有部リノベーション工事計画の実績 工事実績 2024年7月31日時点 23.7期～24.7期 上場来実績 2024年1月期 2024年7月期 タイプシェア (実施戸数ベース) 合計 （2011年1月期以降） タイプの定義はP.41をご参照ください。 実施戸数 161戸 262戸 523戸 1,109戸 シングル 145戸 26% うち成約戸数 161戸 コンパクト 43% 406戸 992戸 実施戸数のうち:55％ 786百万円 620百万円 ファミリー&ラージ 31% 1,813百万円 4,054百万円 工事金額*1 入替賃料変動率*2 +21.6％ +26.1％*4 タイプ別入替賃料変動
Slide 15: ビフォーアフター事例
Before After 洗面台 T-150 レジディアタワー上池袋 洗面台 間取り 2LDK 面積 58.85㎡ 工事金額*1 6.1百万円 キッチン ハイグレードライン シャープ・スタイリッシュ キッチン T-072 レジディア中目黒Ⅱ 間取り 1K 面積 24.89㎡ 工事金額*1 4.1百万円 ユニットバス ユニットバス After After Before *1 工事金額は税抜を記載しています。なお、一部の日常修繕費用を除いています。 15
Slide 16: 専有部リノベーション工事計画の損益想定
専有部リノベーション工事計画の損益想定 賃料上昇(2024年7月期実績)が継続した場合、5年後(築22年頃)に損益がプラスに転化 想定図 2024年7月期 EPU（売却益除く）実績比 2024年7月期 10年後(築27年頃) +3％超 前提：賃料上昇の継続期間 20年 実績 20年後(築37年頃) +15％超 賃料上昇率 26.1％ 10年後 20年後 (築27年頃） (築37年頃） 損益マイナスは積立金(負ののれん)を追加取り崩し*2 損益分岐点 2024年7月期末時点 5年後 (築22年頃） 築17.2年*3 賃料上昇額 *1 減価償却費 （工事金額相当） イニシャルコスト （工事期間によ
Slide 17: 大規模修繕工事・資本的支出
大規模修繕工事・資本的支出 大規模修繕工事 レジディア泉 エントランスホール 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 2024年7月期実績 3 物件 1,147百万円 382百万円 所在地 愛知県名古屋市東区 延床面積 10,546.49㎡ Before 資産規模が比較的大きい物件を実施したことにより増加 建築時期 2005年11月 After パシフィックロイヤルコートみなとみらいオーシャンタワー 工事金額(税込)：669百万円 工事金額 ラウンジ 333百万円 (税込) 上場来実績 123 物件 12,214百万円 99百万円 資本的支出の推移 Before After 減価償却費の範
Slide 18: 資産運用
資産運用 T-188 レジディア三軒茶屋Ⅲ
Slide 19: 稼働率の推移
稼働率の推移 期中平均稼働率 東京23区はリノベーション工事増加に伴う稼働率低下 エリア別 東京23区 首都圏 *1 政令指定都市等 *2 96.7% 96.7% 96.2% 96.6% 96.5% 96.3% 98.6% 98.7% 98.6% 98.4% 98.4% 98.2% 解約率 * 解約率は23.7月期に比べて、減少 96.6% 96.7% 96.5% 96.4% 1.7% 1.7% 1.5% 96.4% 1.4% 1.4% 1.3% 96.1% 96.5% 96.4% 96.3% 95.9% 95.9% 95.8% * 各期の解約面積を各期の月末賃貸可能面積の合計(6ヶ月分)で除
Slide 20: 入替時の賃料動向
入替時の賃料動向 入替賃料変動率*1 過去最高の上昇 +9.8% ポートフォリオ全体 リノベーション住戸 契約比率*2(前賃料ベース) リノベーション住戸を除く +26.2% リノベーション住戸 +5.5% +5.0% +20.7% （原状回復住戸） （24.7期工事実施住戸 12% +4.0% +20.0% 26.1％ ) +7.5% +5.0% +2.5% +1.2% +1.5% +1.3% +3.2% リノベーション住戸を除く +2.7% 23.7期 24.1期 24.7期 -0.6% +1.8% 88% +1.0% +0.9% +1.0% リノベーション住戸の詳細は、P.10をご参照く
Slide 21: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
エリア・タイプ別の入替賃料変動率 エリア別 全エリアで上昇 +12.4% 東京23区詳細 東京23区 首都圏 政令指定都市等 +20.5% +8.9% +18.0% +25.9% +6.9% +7.3% +6.0% リノベーション住戸 +3.3% +1.8% +3.1% +2.8% +1.8% +1.9% +4.7% +3.3% リノベーション住戸を除く +0.7% +3.8% +0.9% +1.6% +1.7% +1.5% +9.6% -0.8% +1.4% -1.0% +0.4% +0.2% +4.0% +4.2% -0.5% -1.2% -0.5% 20.7期 21.1期 21.7期 2
Slide 22: 都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移
都市別の稼働率・入替賃料変動率の推移 各都市において、前期比で好調な賃料推移 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.3% 96.7% 96.4% 95.9% 95.8% 96.5% 96.7% 95.3% 期中平均稼働率 +9.8% 96.6% +12.4% +5.4% 入替賃料変動率 +6.9% +2.7% +4.7% +4.0% +5.0% -1.8% 23.7期 24.1期 24.7期 23.7期 24.1期 24.7期 23.7期 24.1期 24.7期 契約比率(前賃料ベース) 仙台 仙台 3.1% 札幌 4.3% 96.8% 96.8% 首都圏 5.7% 名古屋 4.5% 9
Slide 23: 更新時の賃料動向・その他各種指標
更新時の賃料動向・その他各種指標 更新賃料変動率*1 単位： 千円 過去最高の上昇 更新住戸の約半数に賃料増額交渉、そのうち約7割が応諾 更新賃料変動率 変動額 2023年7月期 2024年7月期 5,744 更新戸数（①） 3,788戸 3,624戸 4,713 うち増額打診戸数（②） 964戸 1,723戸 3,350 3,371 +1.2% +1.3% 2,151 2,032 +0.9% 打診率（②÷①） 25.4% 47.5％ +0.8% +0.6% +0.5% うち増額戸数（③） 609戸 1,188戸 応諾率(③÷②) 63.2％ 68.9％ 22.1期 22.7期 23.1期 2
Slide 24: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 20期連続の賃料上昇を実現 坪単価の詳細 +0.94% ポートフォリオ全体 東京23区 23.7期 24.1期 24.7期 23.7期 24.1期 24.7期 +0.63% 期首 坪単価 11,344 11,388 11,456 13,733 13,816 13,977 +0.47% +0.45% 期末 坪単価 11,415 11,440 11,563 13,825 13,930 14,158 +0.11% +0.13% 上昇率 +0.63% +0.45% +0.94% +0.67% +0.83% +1.29% 22.1期 22.7期 23.
Slide 25: 資産取得・売却
S-037 レジディア国立 資産取得・売却
Slide 26: 取得(予定)・売却物件
取得(予定)・売却物件 取得 都心・好立地の7物件をスポンサーから、1物件を第三者から取得(予定) 取得価格 物件数 取得価格 NOI平均利回り 2024年7月期 5 物件 142 億円 4.3 % 2024年7月期 2025年1月期 2025年7月期 NEW 運営型賃貸住宅*2 NEW NEW (第三者) No. 1 2 3 4 5 6 7 8 レジディア レジディア レジディア 東京・スチューデント レジディア レジディア レジディア レジディア 物件名 御茶ノ水Ⅲ 三軒茶屋Ⅲ 千駄木 ハウス武蔵小杉 文京本郷Ⅳ 横濱大通り公園 国立 板橋 所在地 東京都千代田区 東京都世田谷区 東京都台
Slide 27: スポンサーパイプライン
スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後） 計 19 物件 想定規模 約 410 億円 （竣工済 289 億円） *1 伊藤忠グループによる開発案件 東京23区内における開発案件の所在地 想定規模 竣工済 物件数 総戸数 (億円) (億円) 東京駅10km圏内 東京駅5km圏内 - - - - 足立区 板橋区 東京駅10km圏内 8 529 180 159 北区 その他東京23区 7 436 130 80 練馬区 葛飾区 荒川区 その他地域 4 674 99 49 豊島区 台東区 文京区 計 19 物件 1,639 戸 410 億円 289 億円 中野区 墨田区 江戸川区 新宿区 その他地域
Slide 28: 資産取得実績の推移
資産取得実績の推移 不動産価格は高値で推移、厳選取得 上場来の取得実績・利回り推移 取得物件の平均利回り*1 鑑定評価利回り*2 6.2% 6.1% 6.0% 6.0% 5.2% 5.7% 4.8% 5.0% 4.9% 4.9% 4.9% 5.4% 4.8% 4.7% 5.3% 5.2% 4.3% 5.0% 4.7% 4.6% 4.4% 4.3% 4.1% 3.5% 上場来の物件取得先の内訳 4.0% 3.9% （単位：億円） 3.7% 3.6% 280 18 スポンサー 295 グループ 139 216 35% 237 110 229 23 35 19 63 マーケット 87 105 80
Slide 29: 財務状況
財務状況 T-190 レジディア文京本郷Ⅳ
Slide 30: 財務状況
財務状況 2024年7月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 調達*1 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.04% 返済 調達 0.78% 0.80% 返済 2024年1月期末 2024年7月期末 前期末比 総額 230億円 334億円 0.72% 0.70% 0.68% 0.49% 0.66% 借入金 1,959 億円 2,138 億円 89.9% +179億円 0.45% 支払金利 0.49 ％ 0.80 ％ 平均調達年限 投資法人債 316 億円 241 億円 10.1% -75億円 6.5年 5.3年 6.4年 調達年数 4.2 年 6.4
Slide 31: 財務指標
財務指標 金融費用 平均残存年数 金利の固定化比率 変動金利 固定金利 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 0.7% 1.1% 0.6% 1.5% 2.2% 4.0% 8.6年 0.61% 0.59% 0.62% 6.8年 6.5年 0.59% 0.57% 0.57% 6.4年 5.3年 0.69% 4.6年 99.3% 98.9% 0.58% 5.1年 99.4% 98.5% 97.8% 96.0% 0.72% 0.78% 0.80% 5.0年 5.0年 4.8年 4.8年 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期 22.7期 23.1期 23.7期 2
Slide 32: サステナビリティ
サステナビリティ T-189 レジディア千駄木
Slide 33: サステナビリティに関する評価・取組み
サステナビリティに関する評価・取組み GRESBリアルエステイト評価*1 CDP *2気候変動プログラム参加 2014年に 2023年評価に 住宅特化型 J-REIT として初参加 住宅特化型 J-REIT として初参加 B評価 「3スター」を取得 （マネジメントレベル） 9年連続「Green Star」 8段階評価のうち上から3番目 環境認証・省エネ認証 物件施策 KPI：2030年度迄 環境認証・省エネ認証の取得割合 30%以上（延床面積ベース） 共用部だけでなく専有部も含め、温暖効果ガス削減 実績：計29物件（認証重複取得物件1件を除く）取得割合 32.8％ サステナビリティ向上の施策推
Slide 34: サステナビリティに関する取組み（環境）
サステナビリティに関する取組み（環境） TCFD提言に基づくシナリオ分析の実施*1 4℃ および1.5℃の気候変動関連シナリオ分析を実施 将来の気候変動が投資法人の事業へ与える影響について、リスクと機会の観点で適切に評価することを目指す フレームワークに沿った分析・開示 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する組織のガバナンス 2020年3月、「気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD) 」の提言に賛同 ビジネス・戦略・財務計画に対する気候関連リスク 戦略 シナリオ分析を実施・開示 及び機会が与える実際の影響及び潜在的影響 リスク管理 気候関連リスクを識別・評価・管理するために用いるプロ
Slide 35: 参考情報
参考情報 S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉
Slide 36: 2024年7月期決算 前期比
2024年7月期決算 前期比 主な変動要因(前期比) 単位： 百万円 2024年1月期 2024年7月期 増減 営業収益 +4 単位： 百万円 実績 実績 不動産等売却益 -341 18,689 18,694 24.1月期および24.7期における物件取得・売却 +239 (283物件ベース*1) (287物件ベース*1) 営業収益 +4 既存物件の賃貸事業収入 +106 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.7％ 96.3％ 賃料・共益費収入 +78 不動産等売却益 875 533 -341 礼金収入 -21 営業利益 8,925 8,729 -196 更新料収入 +33 減価償却費 3,45
Slide 37: 2024年7月期決算 予想比
2024年7月期決算 予想比 主な変動要因(予想比) 単位： 百万円 2024年7月期 2024年7月期 増減 営業収益 +9 単位： 百万円 前回予想 実績 不動産等売却益 +2 18,685 18,694 24.7期における物件取得・売却 -2 (287物件ベース) (287物件ベース) 営業収益 +9 既存物件の賃貸事業収入 +9 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.3％ 96.3％ 賃料・共益費収入 +69 不動産等売却益 531 533 +2 礼金収入 -78 営業利益 8,608 8,729 +120 更新料収入 +22 減価償却費 3,489 3,486 -3 その他 -3 固
Slide 38: 2025年1月期業績予想 2024年7月期比
2025年1月期業績予想 2024年7月期比 主な変動要因(2024年7月期比) 単位： 百万円 2024年7月期 2025年1月期 増減 営業収益 -415 単位： 百万円 実績 今回予想 不動産等売却益 -533 18,694 18,279 24.7期および25.1月期における物件取得・売却 +137 (287物件ベース) (288物件ベース) 営業収益 -415 既存物件の賃貸事業収入 -18 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.3％ 96.0％ 賃料・共益費収入 +84 不動産等売却益 533 - -533 礼金収入 -42 営業利益 8,729 8,187 -541 更新料収入 -
Slide 39: 2025年7月期業績予想 2025年1月期比
2025年7月期業績予想 2025年1月期比 主な変動要因(2025年1月期比) 単位： 百万円 2025年1月期 2025年7月期 増減 営業収益 +293 単位： 百万円 今回予想 今回予想 不動産等売却益 - 18,279 18,573 25.1月期における物件取得 +19 (288物件ベース) (288物件ベース) 営業収益 +293 既存物件の賃貸事業収入 +274 期中平均稼働率 期中平均稼働率 96.0％ 96.1％ 賃料・共益費収入 +183 不動産等売却益 - - - 礼金収入 +22 営業利益 8,187 8,335 +147 更新料収入 +48 減価償却費 3,589 3
Slide 40: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0%96.9%97.0%97.0%97.1% 96.8%96.7% 96.6%96.5%96.8%96.5% 96.7%96.6%96.5%96.7% 働 96.6% 96.2%96.4%96.2% 96.4%96.4% 96.1% 96.2% 96.3% 高稼働率を維持 95.9% 95.9%95.9% 率 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 20.1 20.7 21.1 21.7
Slide 41: LTV・財務基盤の推移
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9%57.7% 備えた負債比率 56.2%56.0% L 52.4%52.3% 51.0% 50.1% 51.6%51.4%52.2% 49.9% 49.3%49.5% 53% 49.6%49.6% 49.4%49.9%49.9% 47.9%48.0%48.1%48.2%48.4%49.0% 48.5% T 54.6% 47.3% 50% 53.5% 53.7% 53.8% 借入余力 51.2%52.1% 50.1% V 151 億円 47.2%47.3% 第2回PO 45.9%46.0
Slide 42: 収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降）
収益基盤強化等の取組み（2023年7月期以降） 専有部リノベーション工事の拡大推進 ー時差異等調整積立金の追加取崩し 東京23区を中心に約8,000戸,13年間実施を想定 概念図（1住戸当たりの営業損益） 概念図（分配金） 当初12年間 13年目以降 一時的な営業損益のマイナスを補填 営業損益マイナス 調整後EPU （積立金 追加取崩し） EPU増加に寄与 追加 取崩し 減価償却費 リノベーション工事 低下 EPU 償却終了 EPU 及び 賃料上昇 償却方法の見直し EPU 賃料上昇額 減価償却費等 賃料上昇額 減価償却費等 2023年1月期以前 2023年7月期以降 長期的 償却方法の見直し
Slide 43: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ ～ 10% その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 投資比率 運営型賃貸住宅*3 上限20% 各住戸タイプのいずれかに属する運営型賃貸住宅への
Slide 44: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2024年7月31日時点 上場来の物件売買実績（2011年1月期以降） シングルタイプが中心 上場来の 運営型 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 157物件 58物件 東京23区 +3,296 +820 +476 -148 +43 +25 +4,512 首都圏 +509 +9 -104 +0 -485 -1 -72 取得・売却価格合計 2,369億円 871億円 政令指定都市等 +1,956 +1,481 +472 +64 +174 +11 +4,158 *1 *2 加重平均NOI利
Slide 45: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2024年7月期末時点 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % 6.8 % 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の転用可能性、売却可能性を考
Slide 46: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2024年7月期末時点 21 物件 251 億円 5.1 % 2,146 戸 100 % 5.5 % (運営型賃貸住宅：1.7％) (賃料保証型契約のため) 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション S-036 東京・スチューデントハウス武蔵小杉 R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レ
Slide 47: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 33年 築10年 築20年 築30年 before after 160 共用部修繕工事 工事費：137百万円 140 120 専有部リノベーション 100 工事費： 2010年2月 4,050千円/戸 大規模修繕 80 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 29年 築10年 築20年 築30年 before after 130 120
Slide 48: 鑑定評価の内訳
鑑定評価の内訳 2024年7月期末 鑑定評価概要 含み益 2,704 億円 (含み益率：58.8%) 期末算定価額*1 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *3 前期差異 内訳 2024年 2024年 前期 2024年 帳簿価額 算定価額と エリア 前期差異*2 前期差異 (b)/(a) 7月期末 7月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 7月期末 (a) の差額(b) 東京23区 529,169 +2,966 18,047 +121 +186 -64 3.36% +0.00pt. 324,501 204,667 63.1% 首都圏 61,989 +785 2
Slide 49: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2024年7月31日時点 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀行 385 16.2 第22回債 2015.4 10 20 三井住友信託銀行 278 11.7 第24回債 2015.10 10 15 みずほ銀行 236 9.9 第25回債 2016.6 15 30 投資法人債 日本政策投資銀行 146 6.1 第27回債 2017.7 10 30 10% 三井住友銀行 138 5.8 第28回債 2017.11 10 10
Slide 50: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2024年7月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 361,331 25.2% 金融機関 193 -5 906,446 -18,865 63.3% 信託銀行 9 0 680,904 2,316 47.5% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 219,586 15.3% （うち投資信託口） 29 -1 492,524 3,238 34.4% 野村信託銀行株式会社（投信口） 68,613 4.8% 地方銀行 43 -2 78,077 -3,907 5.4% ST
Slide 51: マテリアリティとKPI
マテリアリティとKPI 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ （非化石証書・グリーン熱証書） SCOPE3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・サプライヤーとの協働 ・
Slide 52: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.3 % 経済的損害への対応 2024年7月期末 時点 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,658 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 〜5m 5 物件 41 億円 262 戸 損失額 62 億円 ＜ 75億円*1 〜3m 46 物件 913 億円 4,437 戸 取得時の検討事項 火災保険にて 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 65 物件 1,222億円
Slide 53: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 2020 2021 2022 2023 54% 100,000 55% 85,219 50% 80,000 45% 46% 44% 60,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 40,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 646 実収入 (月額) 2012年比 615 20,000 571 582 250% 600千円 535 523 (8,
Slide 54: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 東京23区は需給の回復が続く 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 49,655 56,828 53,457 54,342 56,228 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 47,591 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021
Slide 55: 投資口価格・時価総額の推移
投資口価格・時価総額の推移 主要指標 2011.1末 2020.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 2024.7末 時価総額 1,688億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 4,513億円 期末終値 172,300円 341,500円 341,000円 310,000円 373,500円 338,500円 367,000円 317,500円 346,500円 325,000円 315,0
Slide 56: 主要な経営指標等の推移
主要な経営指標等の推移 単位 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 2024年1月期 2024年7月期 物件数 件 269 271 271 272 272 277 277 277 283 287 取得価格 百万円 452,999 456,710 458,596 459,211 462,267 468,785 472,052 472,314 481,991 493,565 期末帳簿価格 百万円 427,399 430,190 431,092 430,031 431,895 437,697 4
Slide 57: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2024年7月31日） 単位：千円 （2024年7月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 17,711,002 営業未払金 668,276 信託現金及び信託預金 8,190,994 短期借入金 2,000,000 営業未収入金 145,127 1年内償還予定の投資法人債 2,000,000 前払費用 521,171 1年内返済予定の長期借入金 20,350,000 その他 13,539 未払金 1,573,811 貸倒引当金 － 未払費用 40,708 流動資産合計 26,581,835 未払消費税等 67,940 固定資産 前受金 77,0
Slide 58: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （自 2024年2月1日 至 2024年7月31日） （自 2024年2月1日 至 2024年7月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 18,160,984 賃貸事業収入 不動産等売却益 533,959 賃貸料収入 15,891,962 営業収益合計 18,694,944 共益費収入 1,027,089 営業費用 駐車場収入 479,840 賃貸事業費用 7,961,460 計 17,398,892 資産運用報酬 1,330,956 その他収入 資産保管手数料 10,271 付帯収入 142,449 一般事務委託手数料 55,668 そ
Slide 59: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ PF全体 287物件 151 154 153 152 114 2024年7月31日時点 135 155 157 150 140 159 097 094 145 177 121 138 104 178 189 071 125 053 126 120 184 024 115 170 165 131 147 158 180 112 143 095 108 098 128 161 190 169 122 029 090 172 011 009 099 179 137 164 099 100 141 059 077 103 012 062 080 087 084 171 107 0
Slide 60: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 12物件 2.6% 022 002 048 026 029 050 061 063 045 076 081 049 015 065 031 025 058 024 034 075 072 073 084 1物件 0.1% 041 10物件 059 077 080 037 082 011 2.1% 012 051 014 055 039 044 085 035 079 057 040 056 008 046 054 078 062 038 27物件 8.5%* 052 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 013 12物件 3.6% 12物件 2.5
Slide 61: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,540 2,357 92.6% 4.3% 96.6% T-031 レジディア自由が丘 東京都目黒区 2002/3 28
Slide 62: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-059 レジディア北新宿 東京都新宿区 1997/2 26 1,460 0.3% 2,330 1,365 70.7% 8.8% 92.3% T-085 レジディア三宿 東京都世田谷区 2015/4 43 1,159
Slide 63: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-113 レジディア銀座東 東京都中央区 2004/9 94 2,000 0.4% 3,220 1,809 77.9% 4.0% 94.7% T-140 レジディア南千住 東京都荒川区 2007/3 175 2,580
Slide 64: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-165 レジディア浅草吾妻橋 東京都墨田区 2007/9 60 876 0.2% 1,430 837 70.7% 3.5% 88.3% S-004 レジディア東松戸 千葉県松戸市 2007/4 44 1,100 0.
Slide 65: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) R-004 レジディア東桜 愛知県名古屋市 2006/2 91 1,290 0.3% 1,550 999 55.1% 3.4% 96.9% R-039 レジディア江戸堀 大阪府大阪市 2007/2 127 1,400 0
Slide 66: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 取得価格 期末算定価額 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) 投資比率 (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-065 レジディア桑園 北海道札幌市 2007/2 60 384 0.1% 615 426 44.3% 1.4% 93.3% T 東京23区 185 12,799 345,474 70% 529,169 324,501 63.1% R-066 レジディア天神 福岡県福岡市
Slide 67: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 2024年11月1日時点 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数： 105名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等： 取締役会 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会
Slide 68: 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては…
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全
Advance Residence Investment — FY2024 Earnings Presentation on 6ix