Star Asia Investment Corp. · TSE:3468
Star Asia Investment — Merger or Acquisition (March 2020)
34 slides from Star Asia Investment's merger presentation, Mar 2, 2020
Slide 1: スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併契約締結
スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の 合併契約締結 2020年3月2日付プレスリリース 補足説明資料 2020年3月2日 不動産投資信託証券発行者 スターアジア不動産投資法人 代表者名 執行役員 加藤 篤志 （コード番号3468） 不動産投資信託証券発行者 さくら総合リート投資法人 代表者名 執行役員 杉原 亨 （コード番号3473） 資産運用会社 スターアジア投資顧問株式会社 代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志 問合せ先 取締役兼財務管理部長 菅野 顕子 TEL: 03-5425-1340
Slide 2: 投資主の皆様へ
スターアジア不動産投資法人/ さくら総合リート投資法人の投資主の皆様へ スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人は、本日（2020年3 月2日）、合併比率1：0.89とする合併契約を締結いたしました 合併により、資産規模が拡大し、収益の安定性が向上するとともに、時価総額 の増大による投資口の流動性の向上が期待できます また、合併を機に経費削減などを進め、1口当たり分配金の増額を実現するこ とができると考えています 合併後の投資法人においても、スターアジアグループの強力なサポートのもと、 スターアジア投資顧問株式会社によるアクティブ・マネジメントの継続により、 持続的
Slide 3: Contents
Contents 1. 合併の意義 P.05 2. 合併の概要 P.11 3. 合併後の成長戦略 P.14 4. Appendix P.20
Slide 4: 合併によるメリット（サマリー）
スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併によるメリット（サマリー） ① 資産規模拡大 巡航1口当たり分配金の増加 ③ ポートフォリオの分散が進展し、収益/分配金の安定性が向上 規模の経済の効果を享受し、運用の効率化、管理コストの削減 します などにより巡航1口当たり分配金が上昇します 資産規模： SAR投資主目線：＋122円（注4）SSR投資主目線：＋106円（注4） 1,668億円 巡航1口当たり分配金： 2,910円 （注2） （注4） 物件数： 53物件 （注2） ② 時価総額の拡大 合併後 スターアジア不動産投資法人 スポンサーサポート ④ 投資口の流動性の向上、 確
Slide 5: 合併、その前後のAction ～ 投資主利益の最大化のために
合併、その前後のAction ～ 投資主利益の最大化のために スターアジアリートとさくら総合リートの合併により、資産規模の拡大による収益の安定性の向上、時価総額の増大による投資 口の流動性の向上など、両投資法人の投資主の皆様にとって様々なメリットがあると考えています スターアジアグループによる一層のサポート、スターアジア投資顧問株式会社によるアクティブマネジメントの継続により、投 資主利益の最大化を追求します 合併後の投資法人 さくら総合リート投資法人 スターアジア不動産投資法人 資産規模： 物件数： 総合型リート 資産規模：630億円（想定受入価格(注1)) 総合型リート 資産規模：
Slide 6: １．合併の意義
１．合併の意義
Slide 7: 合併の意義
合併の意義 1 両投資法人の投資主利益の最大化に寄与する一口当たり分配金の増加（投資口分割考慮前） スターアジアリートの合併後の巡航1口当たり分配金は2,910円、さくら総合リートの1口当たり分配金に換算（注1）すると2,590円を見込む （2021年7月期予想値） スターアジアリートの第8期（2020年1月期）予想2,788円対比で＋122円（+4.4%）、さくら総合リートの第7期（2019年12月期）実績 2,514円（注2）対比で＋76円（+3.0%）、第8期（2020年7月期）予想2,484円（注3）対比で+106円（+4.3%）となり、合併前と比較して 増加する見込み 2 時
Slide 8: さくら不動産投資顧問の運用下でのパフォーマンス
合併の意義 さくら不動産投資顧問の運用下でのパフォーマンス 前資産運用会社下でのさくら総合リート投資法人のパフォーマンスは伸び悩んでいました さくら総合リート投資法人の上場来の軌跡 さくら総合リート投資法人の1口当たり分配金の実績 物件取得の失敗、実施に至らなかった投資口発行に係る専門 2016年9月8日上場以降、 家報酬等により分配金は減少 2019年12月30日まで 5,000 運用報酬の引き下げによる 専門家報酬等発生による 資産規模成長率 （注1） 573億円 575億円 1口当たり分配金のかさ上げ 140円/口相当（注8） 1口あたり分配金減少分 ▲409円/口相当 （18物
Slide 9: 巡航1口当たり分配金の増加
合併の意義 巡航1口当たり分配金の増加 合併後のスターアジアリート巡航1口当たり分配金(DPU)は2,910円（2021年7月期予想）となります スターアジアリート投資主から見た合併後1口当たり分配金 さくら総合リート投資主から見た合併後1口当たり分配金（注2） 合併後第2期比較1口当たり分配金 合併後第2期比較1口当たり分配金 +122円(+4.4%) +76円(+3.0%) 3,310 3,315 合併後第2期比較 2,950 1口当たり分配金 423 +106円(+4.3%) 376 2,590 569 2,910 2,514 2,788 2,484 398 投資主提案対応等 507
Slide 10: 規模拡大によりJ-REIT市場における時価総額面でのポジショニング向上
合併の意義 規模拡大によりJ-REIT市場における時価総額面でのポジショニング向上 合併後の時価総額は単純合計で820億円（注1）となり、マーケットでのポジショニング向上が見込まれます 時価総額拡大により、投資口の流動性が向上すると共に、主要インデックスへの組入れの蓋然性も高まります 合併後の時価総額（注1）（注2） （億円） 1,500 時価総額拡大により期待される効果 合併後の時価総額 （単純合計） 投資口の流動性の向上 1,000 820億円 投資口価格の安定化 投資主層の一層の拡大 スターアジアリート 544億円 主要リートインデックスへの組入れ 500 蓋然性
Slide 11: ポートフォリオの強化及び分散の進展
合併の意義 ポートフォリオの強化及び分散の進展 収益の安定性・成長性が期待できる東京圏（注1）に立地する物件の占める割合（東京圏比率）は70%以上。内部成長が期待でき、 投資家の注目度が高い中規模オフィスと住宅が大幅に増加します 流動性の高い物件が増加し、投資主利益の最大化に資する資産入替を機動的に実行することができるようになります 物件数の増加及びテナント数の増加により分散が進展し、安定性が向上します スターアジアリート さくら総合リート スターアジアリート （合併前） （合併前） （合併後） 1,668 合併後ポートフォリオと今後の戦略 1,038 資産規模（億円） （注2）
Slide 12: 2．合併の概要
2．合併の概要
Slide 13: 合併のスキーム
合併の概要 合併のスキーム ▮ スキーム • 吸収合併方式 合併の方式 存続法人：スターアジア不動産投資法人（SAR） 消滅法人：さくら総合リート投資法人（SSR） • スターアジアリート：さくら総合リート＝1：0.89（SSRの投資口1口に対してSARの投資口1.78口を割当て） 合併比率 ※SSRの投資主にSARの投資口1口以上の割当てを確保するためSARが1：2の投資口分割を予定 ▮ 合併後投資法人の概要 （2020年1月期予想） （2019年12月期） （2021年1月期予想） 営業収益 3,227百万円（注1） 2,391百万円 6,634百万円 営業利益 1,721百万円（注1）
Slide 14: スケジュール
合併の概要 スケジュール スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人との合併に向けたスケジュールは以下のとおり 合併契約承認にかかる両投資法人の投資主総会を2020年3月末に開催する予定 合併契約の締結 2020年3月2日 合併契約の締結 - 合併契約の締結にあたっては、独立した財務アドバイザーを起用すると共に、 双方によるデューデリジェンス（さくら総合リートにあっては、特別委員会 における諮問も含む）を実施し、投資法人役員会の承認を得て、条件を決定 しました 投資主総会開催 両投資法人の投資主総会における合併契約の承認 2020年3月30日 （さくら総合リート投資法人） -
Slide 15: 3．合併後の成長戦略
3．合併後の成長戦略
Slide 16: 合併後のポートフォリオ運用戦略
合併後の成長戦略～合併後のポートフォリオ運用戦略 合併後も現行のスターアジア不動産投資法人の投資方針を堅持し、投資主利益の最大化を追求します 合併後及び本資産入替後の投資法人の投資方針 各アセットタイプに対する見方 具体的運用施策 東京圏を中心としたポートフォリオ構築 オフィス オフィス 中規模オフィスは、今後の大規模オフィスビ 東京圏を中心とし人口集積度の高い大都市圏 ミドルサイズアセットを中心とした投資 ルの大量供給の影響を受けにくく、需給は引 に所在する中規模オフィスに重点的に投資 き続きタイトな状況が継続する見込み し、賃料増額を通じた成長を追求 アセットタイプの分散に
Slide 17: アクティブマネジメントの継続的実施
合併後の成長戦略～アクティブマネジメントの継続的実施 スターアジアリートにおいて含み益（期末鑑定評価額－期末帳簿価格）が着実に増加しており、今後も資産入替等のアクティブ マネジメントの実行により、売却益の投資主還元を継続して検討します 5回の資産入替実績（公表ベース） メザニンローン債権投資 譲渡資産 取得資産 メザニンローン債権の考え方 第1回資産入替 アーバンパーク代々木公園 アーバンパーク護国寺 売却益 取得競争の激しい不動産マーケットにおいて、現物不動産の補完投資として、 譲渡価格 1,100百万円 取得価格 1,460百万円 1.5億円 収益機会の多様性の観点で他の不動産プレ
Slide 18: 多様なアクションプランの検討・実行を可能とするパイプライン
合併後の成長戦略 多様なアクションプランの検討・実行を可能とするパイプライン 合併後の投資法人においては、スターアジアグループによるサポートに加え、スターアジア投資顧問の案件発掘能力を活用し、 早期に資産規模2,000億円の達成を目指します 優先交渉権保有物件及びスターアジアグループの運用中物件 優先交渉権保有物件は、安定稼働しており即時組入れ可能な物件から、開発中の物件まであり、今後の資産規模拡大に資するラインアップとなっています 主な優先交渉権保有物件 優先交渉価格等の合計： 299億円（注1） OHAビル 西池袋一丁目ビル アーバンパーク三ツ池公園 アーバンパーク常盤台公園 HA
Slide 19: スターアジアグループについて
スターアジアグループについて ～ スターアジアグループの組織概略図 増山 太郎 スターアジアグループは、主に日本の不動産関連資産に投資を行う、非上場、独立系の投資運用グループです 共同創業者兼 • 2006年に構想、2007年に創業以来6,610億円以上の投資を行い、現在の運用残高は1,720億円を超えます（注1） Managing Partner • 総役職員数392名のうち、40名以上が投資・運用部門に所属し、東京及び米国ニュージャージー州に拠点を構えています（注1） • 私たちは、常にその行動規範に従い、日本有数の不動産投資運用グループとなり、また、そうであり続けるために弛まぬ努 力をし
Slide 20: 財務状況
合併後の成長戦略 財務状況 スターアジアリートとさくら総合リートの合併により、借入先の分散が進み、バンクフォーメーションが強化されると考えられます 今後も、借入の返済期限の分散に留意しつつ、適切なLTVコントロールを行います バンクフォーメーション スターアジア不動産投資法人 さくら総合リート投資法人 スターアジア不動産投資法人 （合併前/2020年3月31日時点見込み） （合併前/2020年2月末時点） （合併後） 西日本シティ銀行 みずほ信託銀行 西日本シティ銀行 第一生命 福岡銀行 西日本シティ銀行 福岡銀行 福岡銀行 1.8% 1.5% 3.0% 0.6% 2.1% 第一生命
Slide 21: 4．Appendix
4．Appendix
Slide 22: Appendix① 2REIT運用体制
Appendix① 2REIT運用体制 本資料の日付現在、スターアジア投資顧問株式会社がスターアジアリートとさくら総合リートの2投資法人を運用しています 両投資法人間の利益相反に留意しつつ、両投資法人の投資主利益の最大化に資する運用を展開します 組織図 利益相反回避の施策 SSR投資運用部を新設し、2投資法人から運用を受託する組織としました 2つの投資法人の資産の運用の受託に際して、利益相反回避のため、以下 のように物件取得に関する情報を振り分けるルールである「物件情報取扱 規程」を制定し、また、意思決定フローを整理しました。 株主総会 ①物件取得に係る振分けルール 監査役 a. 本資
Slide 23: Appendix② のれんについて
Appendix② のれんについて のれんは買収対象投資法人の「時価純資産」と両者が合意した「合併対価」の差額により計算されます 「合併対価」は効力発生時点のSARの投資口価格によって決定されることから、現時点で正・負どちらののれんが発生するかは未定です のれん発生のイメージ図 合併対価 (=SAR投資口価格 × 新規発行口数) SSR時価B/S 公表後にSAR投資口価格が 公表後にSAR投資口価格が 合併後B/S （2020年8月1日時点想定） 下落した場合 上昇した場合 合併後 負債 引受負債 合併後 338億円 総資産 合併後 受入資産 正ののれん 純資産 684億円 負ののれん
Slide 24: Appendix③ 合併後のポートフォリオ一覧
Appendix③ 合併後のポートフォリオ一覧（注） 取得 鑑定 投資 鑑定NOI 取得 鑑定 投資 鑑定NOI 物件名 所在地 価格 価格 比率 利回り 物件名 所在地 価格 価格 比率 利回り （百万円） （百万円） （%） （%） （百万円） （百万円） （%） （%） 南麻布渋谷ビル 東京都港区 2,973 3,070 1.8 4.7 アーバンパーク麻布十番 東京都港区 2,045 2,480 1.2 4.4 本町橋タワー 大阪府大阪市 6,065 6,960 3.6 5.1 アーバンパーク代官山 東京都渋谷区 6,315 8,240 3.8 4.7 西新宿松屋ビル 東京都渋谷区 1,
Slide 25: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス 物件名 南麻布渋谷ビル 本町橋タワー 西新宿松屋ビル 渋谷MKビル アサヒビルヂング 博多駅イーストプレイス 取得価格 2,973百万円 6,065百万円 1,763百万円 2,042百万円 6,320百万円 2,286百万円 鑑定評価額 3,070百万円 6,960百万円 2,510百万円 3,260百万円 7,840百万円 2,590百万円 構造・階数 SRC B1/7F S/SRC B1/21F SRC B1/9F S 6F S・SRC B2/12F SRC 9F 所在地
Slide 26: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス アミューズメント アミューズメント 物件名 日本橋浜町パークビル 東神戸センタービル 成信ビル NKビル メディア学院本館 メディア学院新館 取得価格 1,450百万円 2,580百万円 7,440百万円 1,020百万円 10,700百万円 5,350百万円 鑑定評価額 1,550百万円 2,690百万円 7,520百万円 1,160百万円 10,700百万円 5,350百万円 構造・階数 SRC 11F SRC S 8F/B1F SRC 14F RC７F SRC 10F/1
Slide 27: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス 物件名 司町ビル 高田馬場アクセス 麻布アメックスビル 飛栄九段ビル 新横浜ナラビル ポータル秋葉原 取得価格 4,610百万円 4,000百万円 2,770百万円 2,430百万円 2,300百万円 1,510百万円 鑑定評価額 4,610百万円 4,000百万円 2,770百万円 2,430百万円 2,300百万円 1,510百万円 構造・階数 SRC 8F/1B S RC 14F/1B SRC 8F/1B SRC S 11F/1B S RC 1F/1B SRC S 8F
Slide 28: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ 商業 商業 商業 商業 住宅 住宅 物件名 ラパーク岸和田 シュロアモール筑紫野 西友水口店 シュロアモール長嶺 アーバンパーク麻布十番 アーバンパーク代官山 取得価格 5,600百万円 6,920百万円 3,310百万円 3,800百万円 2,045百万円 6,315百万円 鑑定評価額 5,600百万円 6,920百万円 3,310百万円 3,800百万円 2,480百万円 8,240百万円 SRC スレート葺 ①RC B1/3F 構造・階数 RC S 3F S 2F S 4F S 1F 2F B1/12F ②RC B1/9F 所在地
Slide 29: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 物件名 アーバンパーク難波 アーバンパーク護国寺 アーバンパーク柏 アーバンパーク緑地公園 アーバンパーク高円寺 アーバンパーク市ヶ尾 取得価格 1,490百万円 1,460百万円 1,186百万円 1,550百万円 1,167百万円 1,810百万円 鑑定評価額 1,650百万円 1,530百万円 1,190百万円 1,620百万円 1,180百万円 1,850百万円 構造・階数 RC 14F RC B1F/5F SRC B1F/8F RC 8F RC 4F RC SF/1B 所在地 大阪府大阪市
Slide 30: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 物流 物件名 アーバンパーク行徳 白井ロジュマン 松屋レジデンス関目 アーバンプラザ今里 アボーデ代々木パークサイド 岩槻ロジスティクス 取得価格 1,430百万円 2,450百万円 2,120百万円 985百万円 1,740百万円 6,942百万円 鑑定評価額 1,500百万円 2,450百万円 2,120百万円 985百万円 1,740百万円 7,310百万円 構造・階数 SRC 10F RC 13F SRC 15F RC 10F RC 8F S 亜鉛メッキ鋼板葺5F 所在地 千葉県市川市 千葉県白井市
Slide 31: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ 物流 物流 物流 物流 物流 物流 物件名 横浜ロジスティクス 船橋ロジスティクス 原木ロジスティクス 所沢ロジスティクス 船橋西浦ロジスティクスⅠ 船橋西浦ロジスティクスⅡ 取得価格 3,560百万円 7,875百万円 4,700百万円 1,300百万円 3,000百万円 821百万円 鑑定評価額 4,170百万円 8,650百万円 4,850百万円 1,350百万円 3,020百万円 850百万円 1号棟：S 亜鉛メッキ鋼板葺8F 構造・階数 RC 8F RC・S 5F S 2F R 2F R 4F 2号棟：RC 所在地 神奈川県横
Slide 32: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ 物流 物流 物流 ホテル ホテル ホテル ベストウェスタン 物件名 松伏ロジスティクス 船橋ハイテクパーク工場Ⅰ 船橋ハイテクパーク工場Ⅱ R&Bホテル梅田東 スマイルホテルなんば 東京西葛西 取得価格 2,755百万円 1,710百万円 701百万円 2,069百万円 1,750百万円 3,827百万円 鑑定評価額 2,860百万円 1,710百万円 701百万円 2,320百万円 1,490百万円 3,750百万円 構造・階数 RC 3F S 2F S 2F RC 9F S 9F SRC B1F／9F 所在地 埼玉県北葛飾郡 千葉県
Slide 33: Appendix④ ポートフォリオリスト
Appendix④ ポートフォリオリスト アセットタイプ ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテルWBF ベストウェスタン ホテルWBF 物件名 ベストウェスタン横浜 グランジット秋葉原 福岡天神南 東京西葛西グランデ アートステイなんば 取得価格 3,248百万円 1,970百万円 2,500百万円 3,180百万円 2,000百万円 鑑定評価額 3,250百万円 2,000百万円 2,520百万円 3,210百万円 1,970百万円 構造・階数 SRC B1F／9F RC 10F SRC 10F/B1F S 8F RC9F 所在地 神奈川県横浜市 福岡県福岡市 東京都千代田区 東京都
Slide 34: 両投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏付け資産である不動産等に係る賃料収入の減 少・災害等による支出の増加等に伴い、両投資法人の投資口価格の変動によって損失を被ることがあります…
両投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏付け資産である不動産等に係る賃料収入の減 少・災害等による支出の増加等に伴い、両投資法人の投資口価格の変動によって損失を被ることがあります。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と 責任で投資なさるようお願いいたします。 本資料は金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれらに基づく政省令並びに東京証券取引所の規則その他関係諸規則に基づく開示 書類や運用報告ではありません。 本資料で提供している情報は、本資料作成日現在においてスターアジア不動産投資法及びさくら総合リート投資法人が保有
Star Asia Investment — Merger or Acquisition (March 2020) on 6ix