Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269

Advance Residence Investment — 2023年1月期 Earnings Presentation

72 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Mar 16, 2023

  1. Slide 1: 第25期 決算説明資料 2023年1月期

    アドバンス・レジデンス投資法人 第25期 決算説明資料 2023年1月期（2022.8.1 ～ 2023.1.31）

  2. Slide 2: 目次

    目 次 決算ハイライト 3 決 算 実 績 4 資 産 取 得 ・ 売 却 6 資 産 運 用 10 資 金 調 達 17 サステナビリティ 20 収益基盤強化等の新たな取組み 23 業 績 予 想 31 R-086 レジディア熊本辛島 参 考 情 報 34 © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 2

  3. Slide 3: 2023年1月期 決算ハイライト

    2023年1月期 決算ハイライト 業績予想比 当期純利益 +163百万円（+2.1%） 1口当たり純利益 EPU 5,829円 予想比 +118円 +2.1% 1口当たり分配金 DPU 5,840円 予想比 +115円 +2.0% 1口当たりFFO 7,596円 前期実績比 +1.2% 1口当たりNAV 347,010円 前期実績比 +5.1% 含み益 2,573億円 含み益率 58.4% 資産取得・売却 資産運用 資金調達 サステナビリティ 厳選取得 高稼働率維持 支払金利の低減 売却益5.1億円 入替賃料変動率は上昇 2022年GRESB リアルエステイト評価 物件数 総額 NOI利回り*

  4. Slide 4: 2023年1月期 決算実績

    2023年1月期 決算実績 2022年9月14日 2023年1月期 主な差異 2022年7月期 単位： 百万円 ①当期予想 ②当期実績 ②-① 資産運用 資産売買 前期実績 17,728 17,868 賃料収入の増収 +33 礼金・更新料の増収 +14 17,253 1 1 (275物件ベース* ) (277物件ベース* ) (277物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +140 駐車場収入の増収 +13 当期取得売却物件の寄与 +75 期中平均稼働率 水道光熱費収入の減収 △11 96.5％ 96.6％ その他収入等の増収 +14 96.7％ 賃貸管理費用等の減少 +2

  5. Slide 5: 2023年1月期 分配金詳細

    2023年1月期 分配金詳細 賃料上昇等による内部成長と着実な外部成長 DPU 5,800円超 1口当たり分配金の変動要因 増加要因 減少要因 予想比 前期比 2023年1月期実績 2023年1月期実績 2022年7月期実績 DPU 5,840円 DPU 5,840円 2023年1月期予想 DPU 5,786円 一過性要因 DPU 5,725円 137円 137円 ▶和解金・賠償金等 23.1期 137円 22.7期・23.1期 既存物件 取得NOI 既存物件 137円 NOI 営業外収益 取得NOI NOI その他 +46円 242円 242円 内部留保 +36円 -28円 その他 +69円

  6. Slide 6: 資産取得・売却

    ae

  7. Slide 7: 取得売却資産

    取得売却資産 取得資産 売却資産 2023年1月期2物件(計4,500百万円) 2物件売却 (計1,660百万円) 売却益5.1億円を実現 2023年7月期1物件(1,920百万円)取得 レジディア玉造 レジディア上池袋 東京・スチューデントハウス和光 レジディア甲東園 レジディア熊本辛島 （大阪府大阪市） （東京都豊島区） （埼玉県和光市） （兵庫県西宮市） （熊本県熊本市） レジディア玉造 東京・スチューデント レジディア甲東園 レジディア熊本辛島 合計/平均 レジディア上池袋 合計/平均 2023年2月1日取得済 ハウス和光 取得価格 500百万円 4,000百万円 1,920百万円 6

  8. Slide 8: スポンサーパイプライン

    スポンサーパイプライン 計 29 物件 525 億円 （竣工済 505 億円） 2023年1月末現在 想定規模*1 約 ADR向け伊藤忠グループの開発 件数 総戸数 想定規模 竣工済 東京23区内における開発案件の所在地 東京駅5km圏内 6 物件 239 戸 92 億円 92 億円 東京駅10km圏内 東京駅10km圏内 11 物件 738 戸 222 億円 222 億円 足立区 板橋区 その他東京23区 6 物件 362 戸 98 億円 98 億円 北区 練馬区 その他地域 6 物件 880 戸 111 億円 91 億円 葛飾区 荒川区 29 物件 2,219 戸 525 億円 505 億

  9. Slide 9: 不動産取得状況

    不動産取得状況 不動産価格は高値で推移、厳選取得 上場来の取得実績 取得物件の平均利回り*1 鑑定評価利回り*2 6.2% 6.0% 6.0% 6.1% 5.2% 5.7% 5.4% 4.8% 5.0% 4.9% 4.9% 4.9% 5.3% 4.8% 4.7% 5.2% 5.0% 4.7% 4.6% 4.4% 4.3% 4.1% 上場来の物件取得先の内訳 4.0% 3.9% 3.7% 3.6% （単位：億円） 280 スポンサー 295 グループ 139 216 28% 237 110 23 35 19 63 *3 87 105 80 43 62 55 55 10 60 64 マーケット 3

  10. Slide 10: 資産運用

    J-103 Dor Pane Ed

  11. Slide 11: 稼働率・入替賃料変動率・募集関連収支の推移

    稼働率・入替賃料変動率・募集関連収支の推移 稼働率 96.7% 96.7% 96.6% 期中平均稼働率 96.2% 95.9% 95.9% 96.6%（前期比 -0.1pt.） 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 入替賃料変動率*1 +5.5% +2.5% 期中平均入替賃料変動率 +1.2% +1.3% +1.5% +2.5%（前期比 +0.9pt.） -0.6% +10.3% +7.1% +6.8% +6.3% +6.9% +5.3% タイプ別 S C F&L +4.7% +4.5% +1.6% +1.0% +1.4%

  12. Slide 12: 賃貸マーケット 概要

    賃貸マーケット 概要 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.7% 期中平均稼働率 96.5% 96.4% 96.4% 96.6% 96.2% 96.6%（-0.1pt.） 95.9% 95.2% 期中平均入替賃料変動率*1 +2.5%（+0.9pt.） +3.1% +1.5% +1.9% （）内：前期比 -0.6% -0.5% +0.0% +0.7% +1.0% 22.1期 22.7期 23.1期 22.1期 22.7期 23.1期 22.1期 22.7期 23.1期 契約比率*2(前賃料ベース) 仙台 仙台 1.7% 札幌 2.8% 首都圏 4.8% 97.4% 97.4% 名古屋 3

  13. Slide 13: 東京23区のシングルタイプ動向

    東京23区のシングルタイプ動向 東京23区シングルタイプの入替賃料変動率と成約坪単価の推移 マイナスが続くも回復傾向 入居シェア(賃料ベース) 19.7期～20.7期の契約テナントのシェアは13.9％ 2年間の解約影響により14.4pt減少 東京23区Sタイプ 成約賃料坪単価（円/坪） 19.1期以前 19.7期～20.7期 21.1期以降 東京23区Sタイプ 入替賃料変動率 +6.7% 23.1期 36.1% 13.9% 50.0% 15,500 +4.7% +3.9% 21.1期 60.1% 28.3% 11.5% 15,000 +1.8% +1.9% +1.1% +0.5% 14,500

  14. Slide 14: エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳

    エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア PF全体 2.5% +0.9pt. 100.0% 7.5% -5.5% 58% 34% 全体 -2.1% -0.3pt 41.0% 4.0% -5.7% 31% 58% 東京23区 3.1% +1.1pt. 76.0% 7.8% -4.9% 60% 33% 東京23区 -1.9% +0.6pt. 29.2% 4.0% -5.3% 31% 60% 首都圏 -0.

  15. Slide 15: 東京23区 入替・更新賃料変動率内訳

    東京23区 入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 東京23区 3.1% +1.1pt. 76.0% 7.8% -4.9% 60% 33% 東京23区 -1.9% +0.6pt. 29.2% 4.0% -5.3% 31% 60% 東京駅 5㌔圏内 2.4% +0.9pt. 34.5% 6.9% -5.1% 60% 34% 東京駅 5㌔圏内 -1.7% +1.4pt. 11.9% 4.6% -5.4% 33% 61%

  16. Slide 16: 賃料・収益動向

    賃料・収益動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 賃料ギャップ*3 17期連続の賃料上昇を実現 EPU+181円の上昇余地*4 +0.64% +0.47% +3.8% +2.0% +2.1% +1.4% +0.29% +0.8% +0.06% +0.11% +0.13% -0.1% 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 エリア・ユニットタイプ別の寄与度 都心上昇が寄与 F&Lが寄与 東京23区 F&L:ファミリー&ラージ エリア・ユニットタイプ別の寄与度 首都圏 C:コンパクト 0

  17. Slide 17: 資金調達

  18. Slide 18: 2023年1月期 返済・調達実績

    資金調達 2023年1月期 返済・調達実績 2022.8.1～ 金額 調達年数 金利（平均） 調達年限等調整し金利水準をコントロール 2023.1.31 返済 124 億円 6.7年 0.81% 1.04% 0.95% 調達*1 159 億円 6.8年 0.69% 0.81% 0.81% 0.86% 0.81% 0.74% 0.60% 0.72% 0.38% 0.36% 0.34% 0.41% 0.58% 0.69% 0.57% 0.66% 0.45% 平均調達年限 9.0年 8.7年 8.2年 8.2年 8.6年 6.8年 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1

  19. Slide 19: 長期安定的な財務体質

    長期安定的な財務体質 金融費用の維持・低減 平均残存年数 金利の固定化比率 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 変動金利 固定金利 8.7年 8.6年 0.70% 8.2年 8.2年 0.69% 0.66% 0.61% 0.59% 6.8年 0.59% 0.69% 99% 99% 99% 0.58% 5.1年 97% 98% 98% 4.9年 5.0年 5.0年 0.41% 4.8年 0.36% 0.34% 4.8年 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調

  20. Slide 20: サステナビリティ

  21. Slide 21: サステナビリティに関する評価

    サステナビリティに関する評価 GRESBリアルエステイト評価*1 第三者保証報告書 2022年 アジア・上場・住居セクター 環境パフォーマンスデータの信頼性を高めるため、 セクターリーダーに選出 サステナビリティ会計事務所による第三者保証を取得。 （3年連続、通算4回目） 7年連続「 Green Star 」 住宅系J-REIT初 「４スター」 保証期間：2021年4月1日～2022年3月31日 保証範囲：保有物件におけるエネルギー消費量、 開示評価 5年連続 最高「 A 」評価 CO2排出量(Scope1・2)、水使用量 温室効果ガス排出量削減目標のSBT認定*2取得 グリーンビルディング認

  22. Slide 22: サステナビリティに関する取組み

    サステナビリティに関する取組み ESGレポート2023.3の発行 資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社より、ESGレポート2023.3を発行いたしました。 本投資法人および資産運用会社におけるサスティナビリティに関する取り組み全般について、 開示しています。詳細は、以下URLよりご参照ください。 URL https://www.itc-rm.co.jp/sustain/#bge-esgreport マテリアリティ・KPI サステナビリティの推進において優先的に解決すべき重要課題としてマテリアリティを特定し、E・S・Gに対し、目標およびKPIを定めています。 詳細につきましては、

  23. Slide 23: 収益基盤強化等の新たな取組み

    収益基盤強化等の新たな取組み ~長期安定的な利益分配の実現~ T-168 レジディア日本橋馬喰町Ⅲ

  24. Slide 24: 収益基盤強化等の新たな取組み

    収益基盤強化等の新たな取組み ポートフォリオ全体の平均築年数16.3年*1を経て、新たな成長のため、次のステージへ 3つの取組み 01 02 03 専有部リノベーション工事 償却方法の見直し ー時差異等調整積立金(負ののれん) 拡大推進 追加取崩し ・収益性向上に向けた賃料水準の引き上げ ・減価償却費の平準化 ・長期安定的な利益分配の実現 ・経年に伴う設備の陳腐化を防止 ・一時的な減価償却費の増加 ・「価値の再生」を通じてブランドの差別化 ・工事費用(減価償却費)の増加 ー時差異等調整積立金 大規模修繕工事等による 経年劣化による賃料下落(約1%/年)を想定 減価償却費の増加を想定 J - R

  25. Slide 25: 専有部リノベーション工事 実績

    専有部リノベーション工事 (バリューアップ投資) 実績 12年間の知見に基づく、高い投資効果を実現する確かな見識 上場来の実績 タイプ別 東京23区 上場来実績 S C F＆L 実施戸数 586戸 501戸 143戸 87戸 271戸 工事金額*1 2,162百万円 1,925百万円 421百万円 276百万円 1,227百万円 賃料上昇率*2 20.2％ 20.9％ 17.8％ 16.7％ 22.5％ 想定回収期間*3 9.2年 8.8年 13.4年 11.1年 7.6年 2回目以降の新規契約も賃料水準を維持 エンジニアリング業務体制の強化 賃料上昇率 専有部リノベーション工事後の初回契約

  26. Slide 26: 専有部リノベーション工事の計画

    専有部リノベーション工事の計画 工事計画（工事総額ベース） 将来の賃料下落に対するリスクマネジメント 単位：百万円 減価償却費（2023年1月期 2,957百万円）の範囲内で実施 計画 専有部リノベーション工事 期当たり300戸程度まで拡大 専有部リノベーション工事 大規模修繕工事*1 163 226 694 1,144 84 155 660 …… 195 1,375 取組み期間 1,092 1,114 (専有部リノベーション工事) 1,091 376 999 1,270 1,571 13年間想定 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 24.7期

  27. Slide 27: 償却方法の見直し

    減価償却費の平準化に向けて 償却方法の見直し 物件取得時の耐用年数 (信託財産を含む) Before After（2023年7月期以降）*1 建物(躯体) 40～71年 建物(躯体及び附属設備・機械及び装置) 27～46年 建物(附属設備*2) 1～37年 機械及び装置 2～29年 減価償却費の推移 単位：百万円 4,000 大規模修繕工事等による増加 償却方法の見直しによる平準化 3,500 今後の修繕計画*3 一時的な増加 （一時差異等調整積立金の追加取崩し） 3,000 23.1期 減価償却費 2,500 2,957百万円 2,000 1,500 償却資産(23.1期) 1,000 50

  28. Slide 28: 新たな取組みの損益分岐点

    新たな取組みの損益分岐点 一時的には営業損益のマイナス要因を発生させるが、長期的にはプラスに貢献する 「賃料上昇」と「減価償却費増加等」の概念図 減価償却費増加等*1 賃料上昇額*2 ハードルレート：賃料上昇率12.7％ 営業損益の一時的 マイナス要因の発生 （一時差異等調整積立金の追加取崩し） 営業損益のプラス 減価償却費増加等 ＞ 賃料上昇 減価償却費増加等 ＜ 賃料上昇 損益分岐点 23.7期 14年目想定 長期的 *1 減価償却費増加等は、専有部リノベーション工事に係る費用相当額と償却方法の見直し等による減価償却費の一時的な増加分(2023年1月期における減価償却費を上回る金額 ※20

  29. Slide 29: 一時差異等調整積立金の追加取崩し

    一時差異等調整積立金(負ののれん)の追加取崩し 本取組みにおける一時的な営業損益のマイナス部分を追加で取崩す 取崩方針の変更 新方針 今までの方針 今までの方針 継続 A.21年目迄想定 (定額型) A.毎期3.35億円以上の定額取崩し*1 （2017年1月期より開始） 追加取崩し 291.7億円 44年目迄 追加 B.営業損益のマイナス要因等(相殺)に係る取崩し （2023年1月期分配後) (変動型) ・専有部リノベーション工事の拡大推進による損益マイナス ・償却方法の見直し等による一時的減価償却費の増加 ・逓増分配への寄与 概念図 B.逓増分配へ寄与(将来の見通し等の要素を総合的に勘案して

  30. Slide 30: 安定分配実現に向けた分配戦略

    安定分配実現に向けた分配戦略 一時差異等調整積立金を活用した逓増分配*1へ 専有部リノベーション工事 及び 償却方法の見直しによる分配推移 RTA：一時差異等調整積立金(負ののれん)による分配 EPU：1口当たり当期純利益からの分配 定額 定額 定額 RTA RTA RTA 追加分配*1 変動*2 内部成長・外部成長 RTA 専有部リノベーション工事 賃料上昇 減価償却費の増加等 EPU 償却方法の見直しによる EPU EPU 一時的な影響 減価償却費の低下 EPU DPU 5,000円に満たない場合 追加取崩しを行い5,000円以上を維持 現在 >>> >>> >>> 損益分岐点 >>> 長

  31. Slide 31: 業績予想

  32. Slide 32: 業績予想

    業績予想 2023年1月期 2023年7月期 主な差異 2024年1月期 単位： 百万円 ①当期実績 ②今期予想 ②-① 資産運用 資産売買 ③来期予想 17,868 17,644 賃料収入の増収 +43 売却益の剥落 △511 17,572 (277物件ベース*1) (278物件ベース*1) 礼金・更新料の増収 +104 当期取得の通期寄与 +76 (278物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 △224 水光熱費収入の増収 +16 今期取得の寄与 +48 期中平均稼働率 +8 △11 96.6％ 96.4％ その他収入等の増収 当期売却による減収 96.4％ 賃貸管理費

  33. Slide 33: 業績予想 分配金詳細

    業績予想 分配金詳細 1口当たり分配金の変動要因 増加要因 減少要因 費用増加見込も積立金*1を活用して、DPU 5,750円超を想定 2023年1月期実績 2023年7月期予想 2024年1月期予想 DPU 5,840円 DPU 5,770円 DPU 5,780円 23.1期 取得 償却方法の見直し等 既存物件 専有部リノベーション工事 23.1期 売却 (他減価償却費) NOI 販管費等 内部留保取崩分 137円 137円 +44円 -33円 -82円 137円 定額取崩し分*2 242円 -54円 -286円 242円 5,399円 242円 340円 変動取崩し分*2 365円 (内訳

  34. Slide 34: 参考情報

  35. Slide 35: アドバンス・レジデンスの強み

    アドバンス・レジデンスの強み 安定分配のディフェンシブREIT Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅系J-REIT 最大*1の資産規模 4,720億円 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*2 291億円(2023年1月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2023年3月16日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。 *2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 © 2023 Advance Residence Investment Corporation A

  36. Slide 36: 住宅系J-REIT最大のポートフォリオ

    住宅系J-REIT最大 のポートフォリオ *1 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2023年1月31日現在 277 物件 824,480 ㎡ 22,021 戸 4,720 億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 5% 5年超10年以下 7% 15分超 0.2% 賃料保証型 5% 学生マンション契約 7% 政令指定都市等 21% 10年超15年以下 首都圏 16% 5分超10分以内 個人 5分以内 法人 9% 36% 53% 東京23区 59% 34% 1

  37. Slide 37: 確かな歩み 確かな成長

    確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0%97.0% 97.1% 96.8% 96.6% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.7% 96.7% 96.6% 働 96.2% 96.4% 96.2% 95.9% 96.4% 96.4% 96.1% 95.9%95.9% 96.2% 高稼働率を維持 率 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 20.1 20.7 21.1 21.7 22.1

  38. Slide 38: 総資産LTV推移

    総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9% 57.7% 備えた負債比率 56.2% 56.0% L 52.4% 52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 52.2% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% 49.3% 53% T 53.5% 54.6% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50% 借入余力 50.1% V 70 億円 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO 第3回PO

  39. Slide 39: シニア向け賃貸住宅の運用

    シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2023年1月期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.8 % 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の

  40. Slide 40: 学生向け賃貸住宅の運用

    学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2023年1月期末現在 18 物件 174 億円 3.7 % 1,582 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.1 % ドミトリータイプ 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-023 カレッジコート田無 物件番号 物件名称 所在

  41. Slide 41: ポートフォリオの構築方針

    ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ ～ 10% 住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。 *1 比率は、取得価格ベースとします。 *2 比率は、賃貸可能面積ベースとします。 住戸タイプ 投資比率*2 ドミトリー・タイプ 上限20% ドミトリー・タイ

  42. Slide 42: 良質なポートフォリオの形成

    良質なポートフォリオの形成 上場来の物件売買実績 シングルタイプが中心 上場来の 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 合計 ユニット推移(戸) 売買物件数 144物件 55物件 東京23区 +3,177 +768 +416 △146 +0 +21 +4,236 首都圏 +509 +10 △105 +0 △875 △1 △462 取得・売却価格合計 2,101億円 800億円 政令指定都市等 +2,033 +1,481 +422 +64 +0 +11 +4,011 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.6% 4.8% 合計 +5,719 +2,259

  43. Slide 43: 稼働率の状況推移

    稼働率の状況推移 エリア別 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 合計 96.7% 95.9% 95.9% 96.2% 96.7% 96.6% T(東京23区） 96.5% 95.4% 95.3% 95.9% 96.5% 96.4% S(首都圏） 98.9% 98.8% 98.6% 98.4% 98.4% 98.2% R(政令指定都市等） 96.2% 95.9% 96.3% 96.1% 96.5% 96.4% 月次推移 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2019年2月～2020年1

  44. Slide 44: 法人契約・解約比率 入居期間・更新率

    法人契約・解約比率 入居期間・更新率 法人契約・解約比率 個人 法人 成約比率 解約比率 2023年1月期 68.8% 31.2% 61.1% 38.9% 2022年7月期 57.7% 42.3% 54.8% 45.2% 2022年1月期 57.7% 42.3% 58.6% 41.4% 2021年7月期 70.1% 29.9% 52.1% 47.9% 2021年1月期 55.4% 44.6% 57.4% 42.6% 2020年7月期 64.1% 35.9% 51.7% 48.3% 平均入居期間・更新率の実績 平均更新率*1 平均入居期間*2 平均空室日数 2022年 2023年 2022年 2

  45. Slide 45: 競争力の維持・向上

    競争力の維持・向上 専有部リノベーション工事 大規模修繕工事 実施 成約 賃料増加額 想定 工事金額*1 賃料上昇率 実施件数 総工事金額（税込） 平均工事額 戸数 戸数 (月額) 回収期間*2 2023年1月期 2023年1月期 実績 41戸 20戸 73百万円 +0.7百万円 +25.5％*3 8.3年 実績 11件 1,190百万円 108百万円 上場来実績 586戸 564戸 2,162百万円 +19百万円 +20.2％*4 9.2年 上場来実績 102件 9,330百万円 91百万円 ～ 2023年1月期 実施例 ～ ～ 2023年1月期 実施例 ～ レジディア世田谷弦巻 レジディア

  46. Slide 46: 災害リスクへの対応

    災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.3 % 経済的損害への対応 2023年1月期末 現在 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,487 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 ～5m 5 物件 41 億円 262 戸 損失額 58 億円 ＜ 69 億円*1 ～3m 45 物件 855 億円 4,047 戸 取得時の検討事項 火災保険にて ～0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 64 物件 1,163億円

  47. Slide 47: 経年に対する取組みの効果

    経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 31年 築10年 築20年 築30年 before after 130 共用部修繕工事 工事費：137百万円 115 100 専有部リノベーション 85 工事費： 2010年2月 大規模修繕 3,884千円/戸 70 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 27年 120 築10年 築20年 before after 110 共用部修繕

  48. Slide 48: 鑑定評価の内訳

    鑑定評価の内訳 2023年1月期末 鑑定評価概要 含み益も引き続き拡大 2,573 億円 (含み益率：58.4%) 期末算定価額*1 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *3 前期差異 内訳 2023年 2023年 前期 2023年 帳簿価額 算定価額と エリア 前期差異*2 前期差異 (b)/(a) 1月期末 1月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 1月期末 (a) の差額(b) 東京23区 505,616 +17,881 17,406 -6 0 -6 3.40% -0.12pt. 312,051 193,564 62.0% 首都圏 55,826 +786

  49. Slide 49: 有利子負債の構成

    有利子負債の構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第19回債 2013.4 10 30 三菱ＵＦＪ銀行 365 15.8 第20回債 2013.11 12 20 三井住友信託銀行 273 11.8 第21回債 2014.4 10 25 みずほ銀行 206 8.9 第22回債 2015.4 10 20 投資法人債 三井住友銀行 165 7.2 第24回債 2015.10 10 15 日本政策投資銀行 146 6.3 第25回債 2016.6 15 30 15% みずほ信託銀行 131

  50. Slide 50: サステナビリティ方針・推進体制

    サステナビリティ方針・推進体制 サスティナビリティ方針 サスティナビリティ推進体系 企業理念・経営方針や外的環境の変化を踏まえたIRMのサステナビリティ推進の方向性を 地球環境や社会課題への対応を事業活動における重要課題と捉え、「サステナビリ 「サステナビリティ方針」として定め、組織的・体系的に推進しています。IRMおよび本投資法 ティ方針」を定め、資産運用業務および事業活動全般においてこれを実践することに 人が優先的に解決すべき重要課題として定めたマテリアリティについて、目標を定め、目標達 より、持続可能な社会の実現に貢献していきます。 成のためのPDCAサイクルを実施しています。 1.法令

  51. Slide 51: マテリアリティとKPI

    マテリアリティとKPI 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・非化石証書の購入、再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ ・サプライヤーとの協働 SCOPE3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・水消費量：増加

  52. Slide 52: 伊藤忠グループシナジー

    伊藤忠グループ アドバンス 伊藤忠グループシナジー 伊藤忠グループとの拡張的協働関係のもと、ステークホルダー利益の最大化を追求 1 2004年度から18年間で培った住宅不動産の用地仕入・開発・ソーシング力 2 賃貸住宅開発事業者としての経験 3 J-REIT運用・管理経験の総合展開 全てを統合的に所管する 伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能” 公募REIT 1 用地仕入・施設開発・ソーシング 住宅特化型リート 賃貸住宅事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 ユーザー目線・ スポンサー両輪による 長期運用・管理を前提とし 取引顧客網の活用 用地仕入・住宅開発・ソーシング体制 た賃貸住宅の開

  53. Slide 53: RESIDIA（レジディア）

    RESIDIA（レジディア） 入居者サービス レジディアサイト 入居者との円滑なコミュニケーションを実現するべく、 ブランドPR、空室情報、リノベーション情報等、 スマホアプリ及びポータルサイトを開設 「レジディア」に関わる情報サイトとして展開 https://www.residia.jp © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 53

  54. Slide 54: 東京23区人口動態 - 転入超過数

    東京23区人口動態 - 転入超過数 月別 年代別 単位：人 2019 2020 2021 2022 単位：人 2019 2020 2021 2022 40,000 100,000 80,000 75,160 30,000 26,271 60,000 20,000 40,000 3及び4月は転入超過も、 5月以降 転出超過継続 20,000 10,000 2,388 0 253 0 (7,325) (20) (301) (808) -20,000 (1,165) (654) (861) (1,100) (2,000) (16,340) (2,116) (31,608) -10,000 -40,0

  55. Slide 55: 主要都市別需給動向

    主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 東京23区は需給がやや回復 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 49,655 53,457 54,342 56,228 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 札幌市 仙台市

  56. Slide 56: 主要指標の推移

    主要指標の推移 主要指標 2011.1末 2018.7末 2019.1末 2019.7末 2020.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 時価総額 1,688億円 3,927億円 4,347億円 4,556億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 ＠期末終値 @172,300円 @290,900円 @322,000円 @337,500円 @341,500円 @341,000円 @310,000円 @373,500円 @338,500円 @367,000円

  57. Slide 57: 投資主構成

    投資主構成 投資主数 保有口数 2023年1月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 金融機関 192 -4 938,148 -7,997 67.7% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 376,932 27.2% 信託銀行 9 0 687,935 -804 49.7% (うち投資信託口) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 217,266 15.7% 27 1 507,225 4,535 36.6% 地方銀行 46 -2 81,376 -13,276 5.9% 野村信託銀行株式会社（投信口） 63,614 4.6% 生命保険

  58. Slide 58: 貸借対照表

    貸借対照表 当期 当期 （2023年1月31日） （2023年1月31日） 単位：千円 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 14,716,443 営業未払金 531,055 信託現金及び信託預金 10,123,253 短期借入金 － 営業未収入金 148,816 1年内償還予定の投資法人債 3,000,000 前払費用 354,776 1年内返済予定の長期借入金 19,880,000 その他 6,849 未払金 1,524,436 貸倒引当金 △ 2,115 未払費用 88,853 流動資産合計 25,348,022 未払消費税等 86,352 固定資産 前受金 81,752

  59. Slide 59: 損益計算書

    損益計算書 当期 当期 （自 2022年8月1日 至 2023年1月31日） （自 2022年8月1日 至 2023年1月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 17,357,150 賃貸事業収入 不動産等売却益 511,350 賃貸料収入 15,239,894 営業収益合計 17,868,501 共益費収入 969,111 営業費用 駐車場収入 470,250 賃貸事業費用 7,007,288 計 16,679,256 資産運用報酬 1,297,936 その他収入 資産保管手数料 9,982 付帯収入 113,273 一般事務委託手数料 53,389 その他

  60. Slide 60: ポートフォリオマップ

    ポートフォリオマップ 2023年1月末現在 PF全体 151 154 153 277物件 152 114 135 155 157 150 140 159 097 094 145 178 177 121 104 071 125 053 126 120 138 024 115 170 165 131 158 180 147 112 143 098 128 161 108095 169 122 029 090 099 172 011 137 164 099 100 141 059 077 179 103 012 062 080 087 068 084 171 107 009 074 086 079

  61. Slide 61: ポートフォリオマップ

    ポートフォリオマップ 2023年1月末現在 12物件 2.7% 近畿 022 002 048 026 029 050 061 063 045 076 081 049 015 065 031 025 058 024 034 072 073 10物件 2.2% 084 041 059 077 080 037 082 011 012 051 055 039 014 044 057 079 040 035 056 008 046 054 078 062 26物件 8.5%* 038 052 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 013 13物件 1物件 0.2% 3.9% 1物

  62. Slide 62: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,420 2,367 86.7% 4.3% 94.5% T-030 レジディア大井町Ⅱ 東京都品川

  63. Slide 63: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) パークタワー芝浦ベイワード アーバ T-057 東京都港区 2005/5 191 9,570 2.0% 15,600 8,899 75.3% 3.6% 97.9% T-083 レジディア中延

  64. Slide 64: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-111 レジディア多摩川 東京都大田区 2004/9 98 1,300 0.3% 1,910 1,095 74.3% 5.9% 95.9% T-138 レジディア文京本駒込 東京都文京区

  65. Slide 65: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) Ⅰ 3.6% T-163 レジディア南雪谷 東京都大田区 2008/3 58 1,299 0.3% 1,740 1,313 32.5% 4.4% 97.0% S-017 レジディア船橋Ⅰ・Ⅱ

  66. Slide 66: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) R-016 レジディア高岳 愛知県名古屋市 2007/8 198 2,330 0.5% 3,540 2,019 75.3% 3.5% 92.1% R-048 レジディア札幌駅前 北海道札幌市

  67. Slide 67: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 2023年1月末現在 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 取得価格 投資比率 期末算定価額 *1 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額*1 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-074 レジディア札幌駅ノース 北海道札幌市 2003/2 46 679 0.1% 706 783 -9.9% 1.5% 100.0% T 東京23区 178 12,523 332,702 70% 505,616 312,051 62.0%

  68. Slide 68: 組織図

    組織図 2023年3月16日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 株主総会 役職員数： 100名 監査役 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 取締役会 登録・認可等： 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会 投資委員会

  69. Slide 69: メモ

    メモ © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 69

  70. Slide 70: メモ

    メモ © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 70

  71. Slide 71: メモ

    メモ © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 71

  72. Slide 72: 免責事項・お問い合わせ

    本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全

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