Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — 第35期 Earnings Presentation
62 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, April 2022
Slide 1: 福岡リート 第35期決算説明会
皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。 本日はお忙しい中、福岡リートの決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。 それでは、福岡リート投資法人の第35期、昨年9月1日から本年2月末までの決算につ いて、ご説明をさせて頂きます。 0
Slide 2: Fukuoka REIT Corporation
Fukuoka REIT Corporation HBMU—MERAA |sc08) BIOM RAGAN EERE EET LIBIF AD HW oro 1 RBBB mo . 17 RARSLRAPE - 2 See - HME LARL SOUTH TT PREP EU FE ~ 20 AAR MERLE 8 — Appendix 21 RA WEDBERR oon 1 SEREAERISREE CAISREET Nrersonmroecemsenrs ROR HELLSMAR, MEARS TSBRMBVET. CHO GRIMS SHMIS YUMA RUS HAUT LT 4 O
Slide 3: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 第35期分配金は予想比＋1.0%で着地 エグゼクティブサマリー 1 資料下段の分配金の推移について説明いたします。 第35期の分配金実績は、3,536円となり、予想比プラス1.0%の着地となりました。 第32期の3,250円から着実に分配金を回復させることが出来ました。 なお、第36期、第37期予想については、記載の通りいずれも3,500円としています。 次に資料左上の既存物件の概要です。 福岡の物件では2021年9月までの緊急事態宣言、2022年1月～3月のまん延防止等重 点措置の影響を受けました。しかし、アクティブ商業施設ではリニューアル効果などもあ り、想定を上回
Slide 4: 分配金の推移
分配金の推移 第35期分配金は3,536円まで回復 決算報告と業績予想 2 分配金の推移について、説明いたします。 第35期の分配金実績と第36期、第37期の分配金予想の変動要因を記載しています。 大きな変動要因として、35期の資産の入替、36期の新規物件の取得、37期の東比恵ビ ジネスセンターでの退去等があります。 前回の決算で説明している通り/分配金は3,500円を下限に、運営を行っていきます。 3
Slide 5: 損益計算書・分配金（前期比）
損益計算書・分配金（前期比） 資産入替による影響を費用減等により吸収 （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告と業績予想 3 第35期の損益計算書・分配金の前期比の資料です。 営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載のとおりです。 営業収益は、前期比マイナス2億8百万円となりました。その内、半分のマイナス1億4百 万円は売却益の剥落によるものです。残りのマイナスは、前期に行った資産入替による 影響の天神西通りビジネスセンター底地の収益プラス79百万円。グランドビルの収益剥 落マイナス2億63百万円が主な要因になります。 商業施設のパークプレイス大
Slide 6: 損益計算書・分配金（予想比）
損益計算書・分配金（予想比） 商業施設の賃料収入回復により、分配金は予想比＋1.0％ （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告と業績予想 4 第35期の損益計算書・分配金の予想比の資料です。 こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。 期初に想定していなかった、まん延防止等重点措置の影響は受けたものの、歩合賃料 が設定されている商業施設では賃料収入は回復しました。修繕費増加等、費用増があ ったものの、結果、営業利益はプラス29百万円となりました。 一口当たり分配金は、36円の予想比プラスです。 5
Slide 7: 第36期（2022年8月期）業績予想
第36期（2022年8月期） 業績予想 新規取得物件の収益貢献等で費用増をカバーし、分配金は3,500円 決算報告と業績予想 5 第36期の業績予想の説明です。 第36期は、3月1日に取得した博多筑紫通りセンタービルの収益寄与が主な変動要因 となり、営業収益が前期比プラス1億49百万円となります。 一方、外注委託費や修繕費の増加により、営業費用が前期比プラス1億67百万円とな るため、営業利益は前期比17百万円のマイナスとなります。 結果、一口当たり分配金は、3,500円を予想しております。 6
Slide 8: 第37期（2023年2月期）業績予想
第37期（2023年2月期）業績予想 東比恵ビジネスセンターでのマイナス影響を、アクティブ商業の賃料増と費用減により吸収 決算報告と業績予想 6 第37期の業績予想の説明です。 第37期は、オフィス物件である東比恵ビジネスセンターにおいて、大口のテナント退去 が予定されています。そのマイナス影響をアクティブ商業の売上回復により一部カバー し、営業収益は第36期比マイナス58百万円を見込みます。さらに、水光熱費減と修繕 費の削減により、営業収益のマイナスを吸収します。 結果、一口当たり分配金は、第36期同様に3,500円を予想しております。 7
Slide 9: 東比恵ビジネスセンターのリーシング方針
東比恵ビジネスセンターのリーシング方針 賃料単価上昇による賃料ギャップ縮小 東比恵ビジネスセンターのリーシング方針 7 3月30日にプレスリリースをしました、東比恵ビジネスセンターのリーシング方針の説明 です。 当物件の、賃貸可能面積の35％、約1,400坪の解約ということで、埋め戻しの懸念など ご心配をおかけしていますが、我々としては賃料ギャップを解消する絶好の機会だと考 えています。現在の賃料単価は、12,000円後半ですが、市場の賃料単価は15,000～ 16,000円という水準です。当物件は、福岡市営地下鉄の東比恵駅に直結しており、福 岡空港、JR博多駅まで1駅です。福岡都市高速のIC
Slide 10: 外部成長の取り組み
外部成長の取り組み 総合型リートとしてポートフォリオによるリスク分散を図り、資産規模2,500億円を目指す 外部成長戦略と新規取得物件 8 外部成長の取り組みについて、説明します。 現在、福岡リートの資産規模は、2022年3月1日時点で、約2,063億円です。 引き続き、2,500億円目指したソーシング活動を強化していきます。 スポンサーからの既存収益物件の取得に加え、開発段階からの協働により、オフィスビ ル、物流施設を中心に、高品質、高性能な新築物件の取得を目指します。 また、地域密着のソーシング力の強みを活かし、様々なソリューション提案を行い、良質 な物件を獲得したいと考えています。外部か
Slide 11: 第36期新規取得物件
第36期新規取得物件 リーシングに注力し、稼働率回復 外部成長戦略と新規取得物件 9 第36期期初に取得をした博多筑紫通りセンタービルついて説明します。 予定通り3月1日に取得完了をしています。 契約締結時以前に解約通知書を受領していたテナントの解約もありましたが、リーシン グに注力した結果、取得完了前にテナントを確保することができました。 また、賃料も約30％アップすることで計画通り内部成長も実現しています。 今後は早期に稼働率100％を目指していきます。 10
Slide 12: 福岡のオフィスマーケット動向
福岡のオフィスマーケット動向 保有オフィスビルの競争力は高く、期末空室率は0％ 保有物件の運営状況 10 ここからはアセットタイプ別の運用状況をご説明します。 まずは、福岡のオフィスマーケットについてです。 2021年は多くの新規供給があり、約2万2千坪の貸室面積が増加しましたが、空室率の 上昇は軽微な水準にとどまり、足元の2022年3月時点で4.90%です。東京都心部の空 室率は、6.37%で横ばい傾向にあります。 右に東京と福岡のオフィスビルの空室率の推移を示していますが、直近の東京の空室 率上昇に比べると福岡の上昇率は緩やかです。また、本投資法人の保有オフィスビル は、空室率の低さからマ
Slide 13: 福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況 今後のオフィス需要を押し上げ 保有物件の運営状況 11 福岡のオフィスマーケットを支える需要ですが、福岡市が企業誘致を積極的にサポート しており、2020年も年間50社の外国・外資系企業やコールセンター等の企業が進出し ています。 福岡のオフィスマーケットの特徴の一つに比較的大きな床を使用するコールセンターの 需要があることです。 また、香港から誘致した企業と国内企業が戦略的パートナーシップを締結し、本格的な 企業活動が開始される見込みです。 資料右側の開業率ですが、福岡市が3年連続で日本一となっています。その理由とし ては、福岡市が国家戦略特区の枠組
Slide 14: オフィスビル稼働率実績・予想
オフィスビル稼働率実績・予想 稼働率を維持しつつ、賃料単価は上昇 （％） 保有物件の運営状況 12 福岡リートが保有するオフィスビルの９物件の第35期の加重平均稼働率は99.9％と引 き続き非常に高い稼働率を誇っています。 第35期では3物件で退去が発生したもののダウンタイムなく埋め戻しが出来ました。第 36期の退去予定に対するリーシングもほぼ内定しています。 第37期には、さきほどご説明した通り東比恵ビジネスセンターで大口テナントの退去が 発生しますが、賃料ギャップ縮小を優先しつつ、早期リーシングを目指します。 また、CBREの賃料査定によれば、保有物件の賃料ギャップは約20％あります。 右
Slide 15: 商業施設の強化戦略①
商業施設の強化戦略① コロナ回復局面を見据えたリニューアル 保有物件の運営状況 13 商業施設の強化戦略について、説明します。 記載の商業施設では、アフターコロナの需要回復局面における集客増、競争力強化を 目的に、リニューアルを中心とした前向き投資を実施しました。 パークプレイス大分は、20周年の企画として、3階シャングリラゾーン約680坪の大規模 リニューアルを実施し、ファミリー層の集客強化の為、テーマ設定をした子供目線の遊 び場を新設します。今月22日にオープンを予定しています。 生活必需品を多く揃える地域密着型の木の葉モール橋本は、コロナ禍においても堅調 な食物販ゾーン「はしもとまるしぇ
Slide 16: 商業施設の強化戦略②
商業施設の強化戦略② 次世代のキャナルシティ博多に向けた取り組み 保有物件の運営状況 14 次世代のキャナルシティ博多に向けた現在の取り組みを説明します。 キャナルシティ博多を取り巻く環境は、大きく変化しています。 1996年にオープンし、当初の「エンタメと独自性」の追求から「アジアの顔となる商業施 設」、2013年頃から「インバウンドが求める商業施設」へと変遷してきました。ただし足元、 新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。 インバウンドの回復の時期が不透明な状況を踏まえて、当社を中心に、スポンサーやＰ Ｍ会社と一体となり、「次世代のキャナルシティ博多に向けたプロジェクト」を推進して
Slide 17: その他アセットの状況（物流施設）
その他アセットの状況（物流施設） 堅調な需要による賃料上昇が見込まれる 保有物件の運営状況 15 その他アセットの物流施設について、説明します。 福岡の物流マーケットは、非常に良好で2019年から2021年まで空室率0％です。 CBREのレポートによれば、2022年以降の大型の供給により、空室率の上昇が見込ま れていますが、2017年の水準よりも低い水準で収まる見通しです。 今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリア等の物流需要は、非常に強い状況が続くと予想さ れており、大型供給が続くも、賃料単価は上昇を見込んでいます。 福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働です。 1
Slide 18: その他アセットの状況（住居・ホテル）
その他アセットの状況（住居・ホテル） 住居は堅調、ホテルの保有は宿泊特化型のみ 保有物件の運営状況 16 その他アセット、住居、ホテルの状況について説明します。 住居については、５物件平均で第35期は、96.7％と引き続き高い稼働率を維持してお り、非常に安定しています。また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組ん でいます。ホテルの保有はいずれも宿泊特化型です。第35期については、いずれもま ん延防止等重点措置の影響を受けて、厳しい状況が続きました。今後、GoToキャンペ ーン等の再開がされれば回復傾向に向かうと期待しています。なお、ホテルフォルツァ 大分については、現在、大分県の新
Slide 19: 第35期・36期調達実績
第35期・36期調達実績 コミットメントライン期間の維持と長期借入（10年）を実施 財務体制 17 ここからは、財務運営についてです。 まず、第35・36期の実績からです。 左上に記載の通り、70億円のコミットメントラインを期間１年間延長し、３年間の期間維 持を行いました。引き続き、財務基盤の安定化と機動的な資金調達の手段を確保して います。また、本年3月に博多筑紫通りセンタービルの取得資金として、みずほ信託銀 行から、期間10年の長期借入を10億円、ローンスプレッドは0.30%にて調達を行いまし た。 みずほ信託銀行とは新規の取引開始となります。 18
Slide 20: 財務状況
財務状況 安定的な財務基盤の確保 財務体制 18 財務状況です。 期中の平均金利は0.67％、平均残存年数は5.2年です。証券会社のレポートによれば J-REIT全体の平均残存年数は3.9年ですので、福岡リートは期間の長い借入を行って いることになります。これは、将来の金利上昇リスクを低減し、返済期限の分散を行いな がら、なるべく期間の長い借入でかつ低利での調達を行う方針を堅持しているからです。 また、LTVは、41.5％と低い水準を維持していますので、LTVを活用したDebtによる物 件取得も問題なくできると考えています。 なお、格付けについては、引き続き、JCRからAA-の格付を維持してい
Slide 21: 鑑定評価額
鑑定評価額 すべての物件において含み益 を保持 （注1） （単位：百万円） 鑑定評価額 19 鑑定評価額についてです。 全物件で含み益を保持しており、第35期末で総額約428億円です。 前期末よりも約20億円増加しました。 今後、前向きなCAPEX投資や環境の悪化によるリーシングの不調などにより、既存物 件の収益だけでは分配金の下限と考えている3,500円の維持が困難な状況に陥った場 合においても、含み益の顕在化を分配金戦略のオプションとして検討ができると考えて います。 20
Slide 22: サステナビリティへの取り組み
サステナビリティへの取り組み 各マテリアリティに対しKPI・目標を設定（2022年4月） サステナビリティ 20 最後にサステナビリティへの取り組みについてです。 サステナビリティへの取り組みは、経営の重要課題に位置付けています。 本年4月に、各マテリアリティに対して、KPIと目標を設定しました。 詳細は本ページに記載のとおりですが、今後、実績の進捗等も開示を行っていきます。 前期の決算説明でも申し上げた通り、特にEについては今後注目される項目であり、ロ ードマップに沿って着実にKPIの達成に向かっていきたいと考えています。また、TCFD については提言への賛同について準備を進めています。 サ
Slide 23: Appendix
E Fukuoka reir Appendix 22
Slide 24: Appendix
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Slide 25: 福岡・九州地域特化型リート
福岡・九州地域特化型リート Appendix 23 24
Slide 26: Appendix
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Slide 27: Appendix
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Slide 28: 福岡・九州の地震リスク等
福岡・九州の地震リスク等 保有物件（建物）すべてに地震保険を付保 Appendix 26 27
Slide 29: TCFDの提言への賛同に向け準備中
外部認証と情報開示 TCFD（気候変動関連財務情報開示タスクフォース）の提言への賛同に向け準備中 Appendix 27 28
Slide 30: ESGへの取り組み（環境）
ESGへの取り組み（環境） Appendix 28 29
Slide 31: ESGへの取り組み（社会①）
ESGへの取り組み（社会①） Appendix 29 30
Slide 32: ESGへの取り組み（社会②）
ESGへの取り組み（社会②） Appendix 30 31
Slide 33: ESGへの取り組み（ガバナンス）
ESGへの取り組み（ガバナンス） Appendix 31 32
Slide 34: IRA@ ERY
IRA@ ERY AA RATT LEGIR SHRM ORAM AREF IR FPYAR BNE PRT RTS ALITY TORE, BAMHE Wed Y1h188 Os HEMI RAUTIR “HBRHERIO—/ WAL ITLL AAT 31) 008M “RHE 239 (Atak BRN 77) +34 Li) 131 ABR BARTEL A) — A LC EB) OMAHA IR “AYIA BRR 727 S08 AIR IZ? (2021 18) =H8HEIRZZ7 4Y9-4y (2021128) BIOBEAG 202A BIER IIT 43 D ind
Slide 35: Appendix
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Slide 36: Appendix
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Slide 37: 決算ハイライト
決算ハイライト 1口当たりの分配金は3,536円 （単位：百万円） Appendix 35 36
Slide 38: 貸借対照表（前期比）
貸借対照表（前期比） （単位：百万円） Appendix 36 37
Slide 39: キャッシュ・フロー計算書（前期比）
キャッシュ・フロー計算書（前期比） （単位：百万円） Appendix 37 38
Slide 40: 賃貸事業収支（商業施設）
賃貸事業収支（商業施設） （単位：百万円） （注）第34期決算発表時公表予想 Appendix 38 39
Slide 41: 賃貸事業収支（オフィスビル・その他）
賃貸事業収支（オフィスビル・その他） （単位：百万円） （注1）第34期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。 Appendix 39 40
Slide 42: 賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費
賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費 （単位：百万円） Appendix 40 41
Slide 43: ポートフォリオ一覧①
ポートフォリオ一覧① 2022年2月28日現在 Appendix 41 42
Slide 44: Appendix
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Slide 45: Appendix
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Slide 46: 1口当たり分配金・NAVの推移
1口当たり分配金・NAVの推移 Appendix 44 45
Slide 47: 投資タイプ毎の資産規模の推移
投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース） 資産規模2,500億円を目指す Appendix 45 46
Slide 48: 鑑定評価額の推移（含み益）
鑑定評価額の推移（含み益） 10期連続で含み益増加（含み益42,812百万円、含み益割合23.1％ ） （注1） Appendix 46 47
Slide 49: 物件稼働率推移
物件稼働率推移 高い稼働率を維持 Appendix 47 48
Slide 50: Appendix
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Slide 51: オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況 引き続き賃料増額を実現 Appendix 49 50
Slide 52: Appendix
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Slide 53: 新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の影響 コロナ収束を見据えたリニューアルにより売上回復を図る Appendix 51 52
Slide 54: 商業施設の状況
商業施設の状況 商業施設の売上は回復 Appendix 52 53
Slide 55: Appendix
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Slide 56: 借入金融機関
借入金融機関 スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築 Appendix 54 55
Slide 57: 福岡リアルティ（資産運用会社）体制図
福岡リアルティ（資産運用会社）体制図 Appendix 55 56
Slide 58: Appendix
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Slide 59: 福岡中心部の状況
福岡中心部の状況 地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定 Appendix 57 58
Slide 60: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神エリアの再開発（天神ビッグバン） 天神ビッグバン：2026年末まで2年間期限延長 （注1） Appendix 58 59
Slide 61: 博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多エリアの再開発（博多コネクティッド） Appendix 59 60
Slide 62: スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）
スポンサーパイプライン（福岡地所グループ） Appendix 60 61