Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — J-REITファン in 福岡 (December 2019)
43 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Dec 7, 2019
Slide 1: J-REITファン in 福岡
証券コード： 3481 J-REITファン in 福岡 2019年12月7日 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 三菱地所物流リート投資法人の特徴
三菱地所物流リート投資法人の特徴 ① Jリートで初の「三菱」を冠するリート ② 2017年９月に上場した新しいリート ③ 主に物流施設へ投資するリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした 健全性を重視した財務運営 1
Slide 3: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 100%出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 物流施設 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 2
Slide 4: FDFtaBER c(t
1 FDFtaBER c(t de = SPR -NEEEA
Slide 5: 高まる物流施設への需要①
高まる物流施設への需要① メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 小売りの配送網の変化 従来 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 店舗 メーカーC 問屋B 集約後 メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 4
Slide 6: 高まる物流施設への需要②
高まる物流施設への需要② 実店舗を中心とした小売業者もEコマースに進出（オムニチャネル化） Eコマースの規模拡大により、配送は多頻度小口化 消費行動の変化 従来 ● ● カ メ ラ 実店舗 オムニチャネル コンビニ ● カタログ ● カ メ ラ EC ● ● カ メ ラ 様々な販路・決済方法 ECサイト 実店舗 様々な受け取り方法 5
Slide 7: 高まる物流施設への需要③
高まる物流施設への需要③ Eコマース市場規模 ３PL市場規模 EC売上高 3PL売上高 （千億円） （千億円） 200 35 175 30 150 25 125 20 100 15 75 10 50 25 5 0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018（年） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018（年） 出所：「月刊ロジスティクス・ビジネス2019年9月号」を基に本資産運用会社にて作成 出所：経済産業省「平成30
Slide 8: 高まる物流施設への需要④
高まる物流施設への需要④ 小売業界の市場規模 電子商取引普及率の比較 百貨店 スーパー コンビニエンスストア ドラッグストア 日本 米国 英国 （千億円） （%） インターネット通販 200 11 10.5% 180 10 160 9 9.9% 140 8 120 7 100 6.2% 6 80 4.9% 5 60 4 40 4.0% 3 20 2.1% 0 2 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 （年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 （年） 出所： 経済産業省
Slide 9: 物流施設に求められる機能
物流施設に求められる機能 従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように ロジクロス福岡久山 ロジポート大阪大正 ロジクロス厚木 従来の物流倉庫 ロジポート橋本 ロジポート橋本 ロジポート橋本 保管 MJロジパーク西宮1 ロジポート大阪大正 保管 仕分け 加工 配送 8
Slide 10: 物流施設の評価ポイント（立地）
物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 9
Slide 11: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント（働きやすさ） エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 10
Slide 12: Jリートのタイプ別分類
Jリートのタイプ別分類 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特徴 物流施設 オフィス特化型リート 特化型リート • 物流施設ニーズの高まり • 長期固定の賃貸借契約が中心 複合/総合型 → 中途解約不可の契約が中心となって リート おり、中長期的に安定した賃料収入 住居特化型リート ホテル特化型リート が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ → 景気に左右されにくい ヘルスケア施設 商業施設特化型リート 特化型リート 11
Slide 13: 投資対象としての物流施設
投資対象としての物流施設 物流施設は時価総額ではオフィスに次ぐ物件タイプとして成長 Jリートにおける物件タイプ別の時価総額推移 （兆円） 18 三菱地所物流リート 16 投資法人上場 （2017/9） 14 総合型・複合型：約6.9兆円 12 10 ホ テ ル ：約1.1兆円 8 商業施設：約1.2兆円 住 宅：約1.3兆円 6 物流施設：約2.1兆円 4 オフィス：約4.4兆円 2 0 （2019年10月31日現在） 2014/3 2015/3 2016/3 2017/3 2018/3 2019/3 2019/10 出所： JAPAN-REIT.com 12
Slide 14: 2. =SihrriMom U— he AA lt
2. =SihrriMom U— he AA lt de = SPR -NEEEA
Slide 15: 三菱地所グループについて
三菱地所グループについて MARK IS みなとみらい 鳥栖プレミアム・アウトレット 丸の内ビルディング 丸の内仲通りのイルミネーション 新丸の内ビルディング マークイズ福岡ももち ザ・パークハウス福岡タワーズ オフィスビル、 商業施設、住宅 だけでなく、 東京駅前常盤橋プロジェクト （2027年竣工予定） 物流施設にも 注力しています ロジクロス福岡久山 ロジクロス福岡久山 14
Slide 16: 三菱地所グループにおける物流施設事業の位置づけ
三菱地所グループにおける物流施設事業の位置づけ 三菱地所グループの現中期経営計画に基づく、物流施設事業のプラットフォーム強化を推進 三菱地所の累計開発規模 （開発中の物件を含む） 用地取得・開発 開発棟数 8の都府県で計20棟 開発延床面積 163万㎡ 物流施設事業 投資規模 約2,000億円 プラット （三菱地所持分換算） フォーム 累計開発延床面積推移 （万㎡） 200 保有・運用 運営・管理 150 100 50 0 （年度） 15
Slide 17: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 スポンサー 開発・運営 投資・運用 資産運用会社 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくり 日本の不動産証券化の黎明期であった2001年に設立 を推進 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンド 概 要 総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて 概 要 の組成・運用実績 社会に貢献 多様なアセットタイプの投資・運用実績 物流施設事業を成長事業領域の一つとして推進 最新型物流施設の開発・運営を通じたスポンサー 高い目利き力による独自の
Slide 18: 本投資法人のあゆみ
本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 ロジクロス神戸三田 ロジクロス厚木 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 2017年 2018年 2019年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 ・東証貸借対象銘柄に選定 ・新運用方針「三本の柱」 ・東京証券取引所に上場 ・第1回公募増資を実施 を発表 ・MJロジパーク土浦1を ・第2回公募増資を実施 ・ロジクロス福岡久山等 ・ロジクロス厚木、 借
Slide 19: 投資主利益との連動性を高める取り組み
投資主利益との連動性を高める取り組み 投資主利益との連動性を高めることを目的として、東証リート指数との相対パフォーマンス に応じて変動する資産運用報酬をJ-REITで初めて導入 本投資法人の資産運用報酬の仕組み 資産運用報酬 Ⅰ 総資産額×0.2%（上限） （AUM連動報酬） 資産運用報酬 Ⅱ 調整後NOI×5.0%（上限） （不動産利益連動報酬） 調整後税引前当期純利益×1口当たりの税引前当期純利益×0.001%（上限） 資産運用報酬 Ⅲ （投資主利益連動報酬） 「投資口価格連動運用報酬」新設 東証リート指数比パフォーマンス×時価総額(各期営業期間毎）×0.1%（上限） <2020年2月
Slide 20: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 ポートフォリオ・サマリー 物件数 平均稼働率 取得価格合計 平均鑑定NOI利回り 15物件 99.9 % 1,137 億円 4.8 % 物件名 ロジクロス福岡久山 物件名 ロジポート相模原 物件名 MJロジパーク船橋1 物件名 MJロジパーク厚木1 物件名 MJロジパーク加須1 取得価格 5,770百万円 取得価格 21,364百万円 取得価格 5,400百万円 取得価格 6,653百万円 取得価格 1,272百万円 鑑定NOI利回り 5.2% 鑑定NOI利回り 4.7% 鑑定NOI利回り 6.5% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 5.7% 物件名 ロジクロ
Slide 21: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 注： 2019年10月18日現在 20
Slide 22: 外部成長戦略〈パイプライン〉
外部成長戦略〈パイプライン〉 ロジクロスとは MJロジパークとは 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 ■ 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた ■ 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 単独開発物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 目利き力 ■ 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同で ■ 不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な の施設開発力 物件取得戦略 本資産運用会社ソーシング及び運用中の 三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件 優先交渉権付与予定物件 三菱地所グループ ブリッジファンド 稼働率 稼働率
Slide 23: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模 LTV パイプライン ハイブリッド・モデルによる 14物件 1,141千㎡ 継続的な拡大 巡航時LTV 40%～50% 30.1％ 29.4％ 27.0％ 27.0％ 借入余力を活用した 25.0％ 機動的物件取得 2018年8月期 2019年8月期 2020年8月期 （第4期）実績 （第6期）実績 （第8期）予想 2019年2月期 2020年2月期 （第5期）実績 （第7期）予想 3,000 億円 １口当たり分配金 1,137億円 2,000 安定的・継続的な 億円超 分配金成長 832億円 832億円 708億円 更なる 成長を 5,839円 5,933円 目指
Slide 24: 最後にー本日のまとめー
最後にー本日のまとめー 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート ② 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ③ 資産規模目標2,000億円の達成を目指す 23
Slide 25: APPENDIX
3. APPENDIX de = SPR -NEEEA
Slide 26: 内部成長戦略①
内部成長戦略① 賃料改定状況の推移（倉庫部分の賃貸面積ベース） 増額部分の 平均稼働率 賃料増額 賃料据置 平均賃料改定率 平均賃料改定変動率 2018年8月期 9 9 .9 % 57% 43% 11,000 +1.8% +3.2% 定期借家契約比率 2019年2月期 4% 96% 62,000 +0.2% +3.4% 100.0 % 2019年8月期 40% 60% 40,000 +3.1% +6.8% 平均残存賃貸借契約期間 2020年2月期 88% 12% 19,000 +2.2% +2.5% 6.8年 00 5,000 10,000 15,000 15,000 20,000 25,00
Slide 27: 内部成長戦略②
内部成長戦略② ■ 法人顧客リレーション・顧客ネットワークを活用したリーシング力 ■ 豊富な実績に基づく不動産ファンド運用力 ■ リーシングにおける三菱地所グループのノウハウ ■ 多様なアセットタイプ・事業スキームの投資・運用実績 三菱地所の法人顧客リレーションを活用したリーシングサポート 賃料改定によらない独自施策による内部成長の実現 本投資法人は、三菱地所へのテナントリレーションサポート（TRS）業務委託を通じ、 グリーンリース契約に基づくLED化改修 三菱地所が東京・丸の内エリアを中心とするオフィス・商業施設事業等で培った法人 概 要 効果等 顧客リレーションを活用することで、物流事業者
Slide 28: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト 負債コストの低下 平均残存負債年数/ 2019年8月期 本借入れ後 平均負債コスト/ （第6期）末 （長期借入金のみ） 長期負債比率 固定金利負債比率 長期借入金のみの 長期借入金のみ平均負債コスト 平均負債残存年数 94.4% 94.4 % 5.8 年/ 6.1 年 0.38 0.39 %/ % 平均負債 コスト 0.47% 0.39% 平均残存 負債年数 4.7年 6.1年 予想LTV LTV40%まで LTV50%まで 長期発行体格付(JCR) (2020年8月期末) 引き上げた場合の取得余力 引き上げた場合の取得余力 29.4 200 480 LTV 27.0
Slide 29: 中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画
中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画 「三本の柱」による運用方針の進捗 5月17日 今後の推進・検討施策 投資主総会 一連の物件取得 導入済 三菱地所の GRESB 保有比率維持 4 Starを取得 Alignment 投資口価格 ESGへの 投資口累積投資 セイムボート 連動運用 取組み・ 制度（るいとう） 投資主との 出資の継続 報酬の導入 ポートフォリオの の導入 利益の一致 グリーン化 土浦先行取得 新規物件取得 新規物件取得 新規物件取得 ポートフォリオ 三菱地所グループ Discipline LTVの先行 利回り及び 一丸となり、 機動的な 活用による インプライド・ 投資
Slide 30: 東京流通センター（TRC）との協働
三菱地所グループの物流施設事業の特色 用地取得 開発 運営管理 1 総合デベロッパーの 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 幅広い事業領域 総合デベロッパー 物流施設を歩いて回り、 複数地権者の土地集約 ならではの営業活動 テナントニーズを探索 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集 グループ横断的なリーシング 3 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 2 共同事業 オフィス等のテナントの物流施設開発ニーズの捕捉 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握 バ
Slide 31: 東京流通センター（TRC）との連携強化
4 東京流通センター（TRC）との連携強化 東京流通センター（TRC）との連携 TRCによる運営管理受託 施設運営実績 約50年 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 ロジクロス厚木Ⅱ 大阪西淀川物流センター ロジクロス習志野 ロジクロス横浜港北 スポンサー開発含む10物件において運営管理業務をTRCが受託 同社のノウハウを活かし、運営管理業務の内製化を推進 MJロジパーク春日井1 MJロジパーク土浦1 ロジクロス名古屋笠寺 MJインダストリアルパーク堺 （底地） 東京流通センター（TRC）の概要 首都圏の物流合理化を担う大型流通施設の運営を目的として1967年設立。2016年よ
Slide 32: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況 エリア別（取得価格ベース） 規模別（取得価格ベース） 取得ルート別（取得価格ベース） 1.2% 10.5% 12.0% 首都圏 27.7% ■三菱地所開発 ■ 30,000㎡以上 ■ 10,000㎡以上 44.3% ■資産運用会社 近畿圏 30,000未満 55.7% 独自ルート 中部圏 20.9% ■ 10,000㎡未満 56.7% その他 71.1% 交通利便性①（取得価格ベース） 交通利便性②（取得価格ベース） 17.4% 38.4% 最寄駅からの距離 主要幹線道路からの距離 ■1.5km以内 ■1km以内 ■1.5km超 49.3% ■1km超3km以内 61.6
Slide 33: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 延床面積（㎡） 鑑定NOI 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （注1） 利回り（%） （%） （年) タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 36,082 5.2 100.0 4.9 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 29,895 4.5 100.0 2.5 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 12,879 5.1 100.0 2.2 BTS ロジポート相模原 200,252 神奈川県相模原市 21,364 4.7 99.7 6.0 マルチ （準共有持分49％） (98,123) 第6期末
Slide 34: 損益計算書及び貸借対照表（2019年8月期（第6期））
損益計算書及び貸借対照表（2019年8月期（第6期）） 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 2,530,386 流動資産 5,856,848 賃貸事業収入 2,399,157 現金及び預金 2,627,266 その他賃貸事業収入 131,229 信託現金及び信託預金 3,196,426 営業費用 1,276,463 その他の流動資産 33,155 固定資産 82,578,642 賃貸事業費用 959,140 有形固定資産 82,550,517 資産運用報酬 209,632 無形固定資産 6,626 資産保管手数料 850 投資その他の資産
Slide 35: 物流マーケット概況
物流マーケット概況 首都圏 近畿圏 （千m2） （%） （千m2） （%） 2,500 9 1,400 14 8 1,200 12 2,000 7 1,000 10 6 1,500 8 5 800 4 600 6 1,000 3 400 4 500 2 1 200 2 0 0 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019 2020（年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019 2020 （年） Q1-2 Q1-2 予測 予測 新規供給
Slide 36: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2019年8月期（第6期） 2020年2月期（第7期） 2020年8月期（第8期） 5,524 円 5,839 円 5,933 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 36
Slide 37: 投資口価格推移及び投資主状況
投資口価格推移及び投資主状況 投資口価格推移 所有者別投資口数の割合 出来高 投資口価格 （円） （口） 3.8% 400,000 30,000 66,500 終値：351,500円 380,000 360,000 （2019年11月29日時点） 25,000 個人・その他 ：37,612口 340,000 20,000 15.3% 12.6% 320,000 300,000 15,000 金融機関 ：144,107口 280,000 9.7% 260,000 10,000 投資口数 その他国内法人 ：23,894口 240,000 5,000 245,815 口 220,000 200,00
Slide 38: 用語集（1/4）
用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ オムニチャネル 実店舗や倉庫、ECサイトなど、顧客との接点となるあらゆる販路を一元管理し連携させる販売戦略のこと。在庫がどこにもない商品 はその場でネット注文して自宅に届けたり、ネット注文した商品を実店
Slide 39: 用語集（2/4）
用語集（2/4） ■ トラックバース トラックを施設内に接車するスペースを言い、荷積みや荷卸しを行う場所のこと。 ■ トラックレコード 過去の実績や運用の履歴のこと。 ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者
Slide 40: 用語集（3/4）
用語集（3/4） ■ リーシング 物流施設の空室を埋めるための、テナント候補に対する営業活動のこと。 ■ ロジクロス スポンサーである三菱地所が単独開発する物流施設ブランド。 ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に
Slide 41: 用語集（4/4）
用語集（4/4） ■ GRESB 2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る ベンチマークであり、有力な機関投資家が不動産投資運用のプロセスでGRESBを利用している。その注目度は高く、GRESBの 毎年の調査には世界で多数の不動産会社、リートや不動産私募ファンドが参加している。 ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Gove
Slide 42: お問い合わせ
お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後5時30分まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/
Slide 43: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
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