Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — Jリートファン2018秋
40 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Nov 24, 2018
Slide 1: Jリートファン2018秋 説明資料
証券コード： 3481 Jリートファン2018秋 説明資料 2018年11月24日 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 三菱地所グループについて
三菱地所グループについて MARK IS みなとみらい ・・・オフィスビル、 商業施設、住宅だけ でなく、 丸の内ビルディング 新丸の内ビルディング 御殿場プレミアム・アウトレット ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 横浜ランドマークタワー 物流施設も やるんです・・・ ロジポート相模原 ロジクロス福岡久山 1
Slide 3: Jリートの仕組み①
Jリートの仕組み① 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 2
Slide 4: Jリートの仕組み②
Jリートの仕組み② Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される。 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 内部留保 分配金 利益 利益 配当金 配当金額は企業が決定 利益のほぼ全てを投資家に還元 3
Slide 5: I. 物流施設とは
I. 物流施設とは ロジポート相模原 4
Slide 6: 高まる物流施設への需要
高まる物流施設への需要 Eコマースの市場規模拡大に伴い、個人顧客への小口・多頻度配送の需要が増加 Eコマース市場規模 小売業界の市場規模 百貨店 スーパー （千億円） （千億円） コンビニ インターネット通販 Eコマース売上高 200 180,000 160,000 160 140,000 120,000 120 100,000 80,000 80 60,000 40,000 40 20,000 0 0 （年） （年） 出所： 経済産業省「平成29年度我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備（電子商 取引に関する市場調査）」（2018年4月）を基に本資産運用会社にて作成 出所： 経済産
Slide 7: 物流施設の評価ポイント①（立地）
物流施設の評価ポイント①（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等への近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 6
Slide 8: 物流施設の評価ポイント②（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント②（働きやすさ） エレベーター・ホール パウダー・ルーム オフィス・スペース 休憩スペース 7
Slide 9: II. 三菱地所物流リート投資法人とは
II. 三菱地所物流リート投資法人とは ロジクロス福岡久山 8
Slide 10: 三菱地所物流リート投資法人の特徴
① Jリートで初の「三菱」を冠するリート ② 2017年９月に上場した新しいリート ③ 主に物流施設へ投資するリート 三菱地所の高い信用力を背景とした ④ 健全性を重視した財務運営 9
Slide 11: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 ポートフォリオサマリー（2018年10月末日現在） 物件数 稼働率 取得価格合計 平均鑑定NOI利回り（注） 予想NOI利回り（第6期） 10物件 99.9 % 832億円 4.8% 5.0% 注： 2018年8月末日時点で取得済の8物件については、2018年8月末日を、2018年9月3日に取得した2物件については、2018年5月末日を価格時点とする鑑定評価書に記載の直接還元法における運営純収益を基に記載しています 10
Slide 12: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ（2018年9月3日現在） 三菱地所グループ開発 MJIAソーシング 三菱地所本店・支店所在地 11
Slide 13: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 開発・運営 投資・運用 資産運用会社 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくり 日本の不動産証券化の黎明期であった2001年に設立 を推進 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンド 概 要 総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて 概 要 の組成・運用実績 社
Slide 14: １つめのエンジン① スポンサー
１つめのエンジン① スポンサー 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進 総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて社会に貢献 概 要 物流施設事業を成長事業領域の一つとして推進 2014年からは単独開発ブランド「ロジクロス」シリーズを数多く手がけ、 年間2～4棟の新規開発を目指している 最新型物流施設の開発・運営を通じたスポンサーパイプライン物件の 継続的な供給（外部成長サポート） サポート リーシングにおける三菱地所グループのノウハウ・顧客ネットワークの活用 （内部成長サポート） 13
Slide 15: １つめのエンジン② 優先交渉権付与予定物件
１つめのエンジン② 三菱地所グループの優先交渉権付与予定物件 竣工（予定）年度 物件名 所在地 延床面積 開発 ロジポート大阪大正 大阪府大阪市 121千㎡ 共同 2017年度 ロジクロス習志野 千葉県習志野市 39千㎡ 単独 大阪西淀川物流センター 大阪府大阪市 38千㎡ 共同 2018年度 ロジクロス名古屋笠寺 愛知県名古屋市 80千㎡ 単独 ロジクロス横浜港北 神奈川県横浜市 16千㎡ 単独 2019年度 ロジポート川崎ベイ 神奈川県川崎市 296千㎡ 共同 ロジクロス厚木Ⅱ 神奈川県厚木市 34千㎡ 単独 2020年度 / 2021年度 （仮称）彩都もえぎ物流施設計画 大阪府茨木市 3
Slide 16: 2つめのエンジン 資産運用会社
2つめのエンジン 資産運用会社 日本の不動産証券化の黎明期であった2001年に設立 概 要 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンドの組成・運用実績 多様なアセットタイプの投資・運用実績 高い目利き力による独自の物件ソーシング力 ブリッジファンド等、多様な事業スキームによる柔軟な取得戦略 サポート 豊富な実績に基づく不動産ファンド運用力 三菱地所投資顧問が第三者から取得する物流施設は、「MJロジパーク」として展開 ブリッジファンド（注1）による優先交渉権付与予定物件 ブリッジファンドの取得年月 物件名 アセットタイプ 延床面積 IHIグループ堺工場（底地
Slide 17: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト（注） 長期負債率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト 100.0 % 83.3 % 5.6 年 0.47 % LTV40%まで LTV50%まで 長期発行体格付(JCR) LTV（第5期末予想） 引き上げた場合の取得余力 引き上げた場合の取得余力 AA-（安定的） 27.1 % 185 億円程度 400 億円程度 調達先の分散状況（注） 新規借入先 3.3% 2.1% 5.2% 三菱UFJ銀行 信金中央金庫 9.0% 36.8% 三井住友銀行 農林中央金庫 みずほ銀行 12.1% 日本政策投資銀行 新生銀行 15.7% 15.7% 福岡銀行 注： 2018
Slide 18: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模 LTV 優先交渉権付与予定物件 ハイブリッドモデルによる 12物件 962千㎡ 継続的な拡大 三菱地所グループの ブリッジファンドによる デットを活用した 機動的な物件取得 巡航時LTV 優先交渉権 優先交渉権 付与予定物件 付与予定物件 40% ~ 50% 25.0% 9物件781千㎡ 3物件181千㎡ 2018年８月期 （第4期）末実績 3,000 億円 1口当たり分配金 2,000 123億円 832億円 億円 708億円 安定的な成長 更なる成長を 目指す 5,445円 上場時 新規取得資産 新規取得資産 中長期的目標 2019年2月期 (2017年9月14
Slide 19: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2018年8月期（第4期） 2019年2月期（第5期） 2019年8月期（第6期） 5,292 円 5,445 円 5,445 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 18
Slide 20: 最後に本日のまとめ
最後に本日のまとめ 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート ② 長期安定的な分配金 中期目標として、 ③ 資産規模2,000億円を掲げる （今の約2.4倍） 19
Slide 21: III. Appendix
ESR iter yRU—NeBAA O>J0A8R=H nn
Slide 22: ポートフォリオ①
ポートフォリオ① ロジクロス福岡久山 マルチ スポンサー開発 ロジクロス第1号 所在地 福岡県糟屋郡久山町 竣工年月日 2014年10月2日 延床面積 36,082.08m2 敷地面積 18,136.89m2 賃貸可能面積 34,878.55m2 取得価格 5,770百万円 鑑定評価額 6,070百万円 鑑定NOI利回り 5.2% テナント数 2 立地特性 物件特性 本立地周辺は九州最大の消費地である福岡市周辺を中心とする都市圏向け配送、 1階と3階にトラックバースが設置されており、スロープにより3階までトラックが直接 保管のための拠点が集積しています 接車できるため、高い配送効率を備
Slide 23: ポートフォリオ②
ポートフォリオ② ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 マルチ スポンサー開発 ロジクロス第2号 首都圏 BTS スポンサー開発 ロジクロス第3号 近畿圏 所在地 神奈川県厚木市 所在地 兵庫県神戸市 竣工年月日 2017年3月23日 竣工年月日 2017年6月19日 延床面積 29,895.80m2 延床面積 12,879.33m2 敷地面積 14,782.03m2 敷地面積 20,000.93m2 賃貸可能面積 29,895.80m2 賃貸可能面積 12,844.35m2 取得価格 8,440百万円 取得価格 3,900百万円 鑑定評価額 8,740百万円 鑑定評価額 4,050百万円 鑑定
Slide 24: ポートフォリオ③
ポートフォリオ③ ロジポート相模原（準共有持分49％） ロジポート橋本（準共有持分45%） マルチ スポンサー開発 首都圏 マルチ スポンサー開発 首都圏 所在地 神奈川県相模原市 エリア特性 所在地 神奈川県相模原市 竣工年月日 2013年8月16日 本立地周辺は西日本から首都圏へ 竣工年月日 2015年1月9日 延床面積 200,252.53m2 アクセスする際の玄関口として、 延床面積 145,809.59m2 長年にわたり物流適地として認知 敷地面積 94,197.27m2 されており、高いテナント需要が 敷地面積 67,746.26m2 賃貸可能面積 88,609.64m2 期待
Slide 25: ポートフォリオ④
ポートフォリオ④ MJロジパーク厚木１ MJロジパーク船橋１ マルチ MJIAソーシング 首都圏 マルチ MJIAソーシング 首都圏 所在地 神奈川県厚木市 所在地 千葉県船橋市 竣工年月日 2013年7月12日 竣工年月日 1989年11月30日 延床面積 27,836.15m2 延床面積 18,262.08m2 敷地面積 19,780.93m2 敷地面積 7,481.00m2 賃貸可能面積 28,002.44m2 賃貸可能面積 18,232.07m2 取得価格 6,653百万円 取得価格 5,400百万円 鑑定評価額 6,860百万円 鑑定評価額 6,280百万円 鑑定NOI利回り 4.7
Slide 26: ポートフォリオ⑤
ポートフォリオ⑤ MJロジパーク大阪１ MJロジパーク加須１ マルチ MJIAソーシング 近畿圏 マルチ MJIAソーシング 首都圏 特性 東北自動車道及び圏央道を利用することで、 首都圏全域への集配送が可能です 汎用性の高い基本仕様であり、幅広いテナント ニーズに対応できます 所在地 埼玉県加須市 竣工年月日 2006年3月13日 取得価格 1,272百万円 延床面積 7,602.06m2 鑑定評価額 1,370百万円 敷地面積 7,621.09m2 鑑定NOI利回り 5.7% 所在地 大阪府大阪市 賃貸可能面積 7,678.10m2 テナント数 1 竣工年月日 2007年9月28日
Slide 27: 2018年8月期（第4期）運用状況
2018年8月期（第4期）実績 運用状況（百万円） 第3期実績 （A） 第4期実績 （B） 差異 （B）－（A） （参考）第4期予想 （2018年4月13日発表） 第3期実績と第4期実績 営業収益 2,042 2,186 +144 2,171 差異の主要因 不動産賃貸事業収入 2,042 2,186 +144 2,171 《営業収益》（＋144百万円） 不動産賃貸事業費用 219 427 +208 417 ・通期稼働に伴う賃料増加等 ＋120百万円 （減価償却費除く） NOI 1,822 1,759 △64 1,754 《営業費用》（＋334百万円） 減価償却費 403 433 +29 432
Slide 28: 2019年2月期・8月期業績予想
2019年2月期（第5期）及び2019年8月期（第6期）業績予想 第4期実績 第5期予想 差異 （参考） 運用状況（百万円） （A） （B） （B）－（A） 第6期予想 営業収益 2,186 2,488 +301 2,529 不動産賃貸事業収入 2,186 2,488 +301 2,529 不動産賃貸事業費用 第4期実績と第5期予想 （減価償却費除く） 427 457 +30 462 差異の主要因 NOI 1,759 2,030 +271 2,067 減価償却費 433 485 +52 488 《営業収益》（＋301百万円） 営業利益 1,053 1,261 +207 1,264 ・LC厚木、
Slide 29: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 2,186,855 流動資産 4,453,762 賃貸事業収入 2,043,691 現金及び預金 1,869,456 信託現金及び信託預金 2,527,566 その他賃貸事業収入 143,164 その他の流動資産 56,739 営業費用 1,132,896 固定資産 70,965,543 賃貸事業費用 860,255 有形固定資産 70,931,988 資産運用報酬 178,404 無形固定資産 8,626 資産保管手数料 730 投資その他の資産 24,928 一般事務委託手数
Slide 30: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定NOI 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 延床面積（㎡） （百万円） 利回り（%） （%） （年) タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 36,082 5.2 100.0 3.9 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 29,895 4.5 100.0 1.5 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 12,879 5.0 100.0 1.2 BTS ロジポート相模原（準共有持分49%） 神奈川県相模原市 21,364 200,252（98,123） 4.7 99.7 5.0 マルチ ロジポート橋本（準共有持
Slide 31: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第4期末 第3期末 増減 （2018年8月期） （2018年2月期） 第4期末 物件 取得年月 取得価格 含み損益 帳簿価額 鑑定評価額 直接還元利回り 鑑定評価額 直接還元利回り 鑑定評価額 直接還元利回り ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,769 6,070 4.8% 6,070 4.8% 0 0.0% +300 ロジポート相模原 2017年9月 21,364 21,403 22,800 4.3% 22,700 4.3% +100 0.0% +1,396 ロジポート橋本 2017年9月 18,200 18,244 18,720 4.2
Slide 32: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況（2018年9月3日現在） エリア別（取得価格ベース） 交通利便性（取得価格ベース） 後背地に住宅集積地を 有する割合100％ 14.3% 7.4% 40.4% 首都圏 最寄駅からの距離 12.0% ■1.5km以内 近畿圏 52.2% 40.4% ■1.5km超 その他 59.6% 主要幹線道路からの距離 73.7% ■1km以内 ■1km超3km以内 ■3km超 規模別（取得価格ベース） 物件タイプ別（取得価格ベース） 1.5% ■3 0 , 0 0 0㎡以上 30.7% 29.3% ■1 0 , 0 0 0㎡以上 スポンサー開発 3 0 , 0 0 0㎡未満 ■1 0
Slide 33: 有利子負債の状況
有利子負債の状況 区分 借入先 残高（百万円） 利率 借入日 返済期限 概要 三菱UFJ銀行 2,600 基準金利 （全銀協3ヶ月 変動 2016年9月29日 2019年9月29日 日本政策投資銀行 1,400 日本円TIBOR） +0.1750% みずほ銀行 720 0.3263% 2021年9月14日 日本政策投資銀行 1,491 三菱UFJ銀行 430 0.3575% 2022年9月14日 三井住友銀行 2,050 三菱UFJ銀行 1,760 みずほ銀行 1,330 0.3913% 2023年9月14日 福岡銀行 450 2017年9月14日 福岡銀行 900 0.4288% 2024年
Slide 34: 三菱地所の物流施設事業への取り組み
三菱地所の物流施設事業への取り組み 三菱地所の物流施設事業への取り組みの訴求 物流施設事業説明会の実施 本投資法人が実施した海外IRへの同行 三菱地所投資顧問主催で、2018年7月3日に三菱地所による「三菱地所グ 本投資法人が実施した海外IRに三菱地所物流施設事業部長が、香港に1日間、 ループにおける物流施設事業の取り組み」に関する説明会を開催しました。 シンガポールに2日間同行し、投資家に本投資法人のグループにおける位置 づけについて説明しました。 中期経営計画 2018年3月期～2020年3月期 「時代の変化を先取りして価値創出の新たなステージへ」 計画のポイント1： 計画のポイン
Slide 35: ESGへの取り組み
ESGへの取り組み 環境への取り組み 地域社会への取り組み 「住み・働き・憩う方々に満足いただける、地球環境にも配慮した魅力あふれ 再生可能エネルギーの活用 るまちづくりを通じて、真に価値ある社会の実現に貢献する」という三菱地所 三菱地所グループは、環境に配慮した施設開発を積極的に進めています。そ グループの基本使命を推進するため、本投資法人の資産運用会社である三菱地 の一環として、再生可能エネルギーの活用を目的とし、三菱地所が開発する 所投資顧問株式会社が実施するCSR活動に積極的に参加しています。 「ロジクロス」の施設の屋上において太陽光発電システムの導入を進めてい ます。 ロジクロス
Slide 36: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金（半年）5,445円、投資口価格250,000円の場合 5,445円×2（年換算）÷250,000円＝4.4％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はどこで購入できますか？ Ａ 投資口は1口から購入可
Slide 37: 用語集（1）
用語集（1） ■ インデックス マーケットにおいては、市場全体の動向を示す指標や指数のこと。 ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から 広く遍く資金の募集を行うことを公募増資と言い、特定の第三者から資金調達を行う方法を第三者割当と言う。 ■ 3PL（サード・パーティ・ロジスティクス） 荷主に対して物流改革を提案し、包括して物流業務を受託し遂行する会社のこと。 ■ スロープ 上層階の物流施設において、各階へ直接トラックでアクセス可能とな
Slide 38: 用語集（2）
用語集（2） ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問の、それぞれの強み・特長を、 状況に応じて使い分け、時に融合させることで、三菱地所物流リート投資法人の運用において最大限に活用すること。 ■ パイプライン物件 MELが将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド 将来的にMELが取得することを前提にした不動産等を保有する私募ファンドのこと。 ■ ポートフォリオ Jリートにおけるポートフォリオとは、保有する不動産等運用資産全体のこと。 ■ マルチ 複数のカスタマー向けに開発された物流施設のこと。大型で複数階の施設である
Slide 39: 用語集（3）
用語集（3） ■ DBJ Green Building 認証 DBJ Green Building認証制度は、環境・社会への配慮がなされた不動産（グリーンビルディング）を対象に、 株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、評点化を行い、 その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度のこと。なお、認証における評価ランク としては、「five stars」、「four stars」、「three stars」、「two stars」及び「one star」の5段階がある。 ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを
Slide 40: 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていた…
本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資産運用報告
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment — Jリートファン2018秋 on 6ix