Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2023 July Earnings Presentation
80 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Sep 28, 2023
Slide 1: 第26期 決算説明資料 2023年7月期
アドバンス・レジデンス投資法人 第26期 決算説明資料 2023年7月期（2023.2.1 ～ 2023.7.31）
Slide 2: 目次
目 次 01 決算ハイライト 08 業績予想 2023年7月期 決算ハイライト 4 業績予想 33 2023年7月期 決算実績 5 1口当たり分配金予想の推移 34 2023年7月期 分配金詳細 6 公募増資の効果 35 02 資産取得売却 09 参考情報 取得売却資産 8 アドバンス・レジデンスの強み 37 資産取得実績の推移 9 住宅系J-REIT最大のポートフォリオ 38 03 資産運用 確かな歩み 確かな成長 39 内部運用指標の推移 11 FFOペイアウトレシオ詳細 41 賃料変動額の推移 12 ポートフォリオの構築方針 42 賃貸マーケット 概要 13 良質なポートフォリオの形成
Slide 3: 決算ハイライト
決算ハイライト
Slide 4: 2023年7月期 決算ハイライト
2023年7月期 決算ハイライト 業績予想比 当期純利益 +945百万円（+13.5%） 1口当たり純利益 EPU 5,732円 予想比 +683円 +13.5% 1口当たり分配金 DPU 5,850円 予想比 +80円 +1.4% 1口当たりFFO 7,557円 前期実績比 -0.5% 1口当たりNAV 348,536円 前期実績比 +0.4% (一時差異等調整積立金除く) (327,473円) 含み益 2,600億円 含み益率 59.2% 資産取得・売却 資産運用 資金調達 専有部リノベーション工事 厳選取得 高稼働率維持 支払金利の低減 想定を上回る 売却益8.4億円 入替賃料変動率は上
Slide 5: 2023年7月期 決算実績
2023年7月期 決算実績 2023年3月16日 2023年7月期 主な差異 2023年1月期 単位： 百万円 ①当期予想 ②当期実績 ②-① 資産運用 資産売買 前期実績 *2 ▶既存物件の影響(リノベ 除く) 17,644 18,523 賃料収入の増収 礼金・更新料の増収 +35 +5 17,868 (278物件ベース*1) (277物件ベース*1) 売却益の発生 +840 (277物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +879 その他収入等の増収 +7 当期売買物件の寄与 -16 期中平均稼働率 96.4％ 96.5％ ▶専有部リノベーション工事の影響 96.6％
Slide 6: 2023年7月期 分配金詳細
2023年7月期 分配金詳細 1口当たり分配金の変動要因 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金*1の定額取崩し (1口当たり) 持続的な逓増分配を実現 DPU 5,850円（予想比+80円） 積立金*2の追加取崩し (1口当たり) 当期純利益からの分配 (1口当たり) 予想比 前期比 2023年7月期実績 2023年7月期実績 2023年1月期実績 +10円 5,850円 2023年7月期予想 +80円 5,850円 5,840円 DPU 5,770円 175円 137円 175円 137円 242円 242円 242円 242円 調整後EPU +43円 5,460円 調整後EPU ー2
Slide 7: 資産取得売却
Ee asscall
Slide 8: 取得売却資産
取得売却資産 2023年7月期 1物件(1,920百万円)取得 2物件(2,530百万円)売却 売却益8.4億円を実現 取得資産 売却資産 レジディア玉造 レジディア麻布台 準共有持分49% 準共有持分51% 2023年7月3日 2023年8月1日 売却日 (2023年7月期) (2024年1月期) 1,611百万円 1,676百万円 売却価格 (準共有持分49%) (準共有持分51%) 売却損益*4 838百万円 871百万円(想定) NOI利回り*5 2.4% ファミリー＆ 売却価格ベース ■JR 西日本大阪環状線「玉造」駅徒歩 7 分に位置し、 (取得価格ベース) (4.9%) Osak
Slide 9: 資産取得実績の推移
資産取得実績の推移 不動産価格は高値で推移、厳選取得 上場来の取得実績 取得物件の平均利回り*1 鑑定評価利回り*2 6.2% 6.0% 6.0% 6.1% 5.2% 5.7% 4.8% 5.0% 4.9% 4.9% 4.9% 5.4% 4.8% 4.7% 5.3% 5.2% 5.0% 4.7% 4.6% 4.4% 4.3% 4.1% 上場来の物件取得先の内訳 4.0% 3.9% 3.7% 3.6% （単位：億円） 280 スポンサー 295 グループ 139 216 28% 237 110 23 35 19 63 87 105 80 10 43 62 55 55 60 64 マーケット 35
Slide 10: 資産運用
資産運用
Slide 11: 内部運用指標の推移
内部運用指標の推移 96.7% 96.5% 稼働率 95.9% 95.9% 96.2% 96.6% 期中平均稼働率 96.5%（前期比 -0.0pt.） 96.1% 96.2% 95.6% 96.6% 96.8% 96.5% 97.2% 95.6% 96.0% 96.5% 96.4% 96.0% S:シングル 95.2% 95.5% 96.4% 95.8% 95.4% 96.3% C:コンパクト F&L:ファミリー&ラージ 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 入替賃料変動率*1 +4.0% +2.5% 期中平均入替賃料変動
Slide 12: 賃料変動額の推移
賃料変動額の推移 入替住戸 賃料変動額は着実に増加、恒常的な収益のプラス要因に 入替住戸(原状回復工事実施) 入替住戸(リノベーション工事実施) 賃料変動率*1 更新住戸 +26.6% +24.5% +25.2% +24.3% +25.5% +22.4% +20.0% コロナ禍、リノベーション工事と更新の入替変動率はプラス維持 +5.0% +5.5% +4.0% +2.5% +1.0% +1.2% +0.9% +1.3% +0.6% +1.0% +1.5% +3.2% +1.8% +0.9% +0.8% +1.2% +0.4% +0.7% -1.4% -0.6% +0.5% 賃料変動額*1 計
Slide 13: 賃貸マーケット 概要
賃貸マーケット 概要 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 期中平均稼働率 96.7% 96.6% 96.5% 96.4% 96.6% 96.4% 96.6% 96.5%（-0.0pt.） 95.3% 期中平均入替賃料変動率*1 +4.0%（+1.5pt.） +4.7% +2.5% （）内：前期比 +3.1% +0.7% +1.0% +2.7% +1.5% +1.9% 22.7期 23.1期 23.7期 22.7期 23.1期 23.7期 22.7期 23.1期 23.7期 契約比率*2(前賃料ベース) 仙台 仙台 3.3% 札幌 3.9% 97.4% 97.4% 首都圏 5.0% *3 96
Slide 14: 賃料・収益動向
賃料・収益動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 賃料ギャップ*3 18期連続の賃料上昇を実現 EPU+277円の上昇余地*4 +0.63% +3.4% +2.0% +2.1% +0.47% +1.4% +0.29% +0.11% +0.13% -0.1% +0.06% +0.8% 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 エリア・ユニットタイプ別の寄与度 エリア・ユニットタイプ別の寄与度 22% F&L:ファミリー&ラージ 東京23区 東京23区 F&L:ファミリー&ラージ C:コン
Slide 15: 専有部リノベーション工事
専有部リノベーション工事
Slide 16: 収益基盤強化等の新たな取組み
収益基盤強化等の新たな取組み 01 専有部リノベーション工事拡大推進 計画戸数 約8,000戸 取組期間 13年程度 経年劣化による競争力低下が懸念されるため、専有部リノベーション工事の拡大推進により収益増大を目指す 営業損益想定概念図 (1住戸当たり) 会計上一定期間は営業損益のマイナスが想定されるものの ー時差異等調整積立金の追加取崩し実施 将来的には賃料上昇がEPUの増加に寄与 専有部リノベーション工事拡大推進・償却方法の見直しによる 一時的な営業損益のマイナス要因に対しては 取崩し対象 一時差異等調整積立金(負ののれん)を追加で取崩すことで対応 EPU増加に寄与 長期的には賃料上昇額が
Slide 17: 安定分配実現に向けた分配戦略
安定分配実現に向けた分配戦略 一時差異等調整積立金を活用した逓増分配*1へ 専有部リノベーション工事 及び 償却方法の見直しによる分配推移 RTA：一時差異等調整積立金(負ののれん)による分配 EPU：1口当たり当期純利益からの分配 定額 定額 定額 RTA RTA RTA 追加分配*1 変動*2 内部成長・外部成長 RTA 専有部リノベーション工事 賃料上昇 減価償却費の増加等 EPU 償却方法の見直しによる EPU EPU 一時的な影響 減価償却費の低下 EPU 2023年1月期 >>> >>> >>> 損益分岐点 >>> 長期的 開始 ※従前同様、DPU 5,000円に満たない場合は追加
Slide 18: 専有部リノベーション工事計画の実績
専有部リノベーション工事計画の実績 工事実施状況 工事計画（工事総額ベース） 想定値を上回るパフォーマンス、今後も積極的に工事推進 将来の賃料下落に対するリスクマネジメント 2023年7月期 専有部リノベーション工事 期当たり300戸程度まで拡大 (参考) 専有部リノベーション工事 上場来実績 実績 計画 当面の想定値 大規模修繕工事等(鉄部塗装・防水工事・その他設備修繕等を含む) 期当たり 工事実施戸数 686戸 100戸 149戸 300戸 単位：百万円 1,303 うち成約戸数 652戸 66戸 75戸 - 163 1,503 1,503 226 897 2,488百万円 247百万円
Slide 19: 専有部リノベーション工事の実施事例
専有部リノベーション工事の実施事例 レジディアタワー目黒不動前 レジディア西麻布 間取り：2LDK 専有面積：60.66㎡ 工事金額*1：7.1百万円 間取り：1R 専有面積：33.83㎡ 工事金額：3.9百万円 工事内容: フロアタイル上貼・一部アクセントクロス・設備更新（UB・洗面台・トイレ）・建具更新 工事内容: フロアタイル上貼・一部アクセントクロス・設備更新（UB・洗面台・トイレ）・建具更新 *1 工事金額は税抜を記載しています。 © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 19
Slide 20: 資金調達
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Slide 21: 資金調達
資金調達 2023年7月期 返済・調達実績 2023.2.1～ 金額 調達年数 金利（平均） 調達年限等調整し金利水準をコントロール 2023.7.31 返済 107 億円 8.5年 1.04% 0.95% 調達*1 127 億円 6.5年 0.72% 0.86% 0.81% 0.81% 1.04% 0.70% 0.66% 0.60% 0.58% 0.74% 0.36% 0.41% 0.69% 0.72% 0.34% 0.51% 0.45% 0.43% 平均調達年限 8.7年 8.2年 8.2年 8.6年 6.8年 6.5年 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7
Slide 22: 長期安定的な財務体質
長期安定的な財務体質 金融費用の維持・低減 平均残存年数 金利の固定化比率 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 変動金利 固定金利 8.2年 8.2年 8.6年 0.69% 0.66% 0.61% 6.8年 6.5年 0.59% 0.59% 0.57% 5.0年 98% 98% 99% 99% 99% 98% 4.9年 5.1年 0.69% 0.72% 5.0年 0.41% 0.58% 4.8年 0.34% 4.8年 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調
Slide 23: サステナビリティ
サステナビリティ
Slide 24: サステナビリティに関する評価
サステナビリティに関する評価 GRESBリアルエステイト評価*1 グリーンビルディング認証・省エネ認証 KPI：2030年度迄 環境認証・省エネ認証の取得割合 2022年 アジア・上場・住居セクター 30%以上（延床面積ベース） セクターリーダーに選出 （3年連続、通算4回目） 実績：計24物件 取得 28.7％ 認証名 物件数 割合 7年連続「 Green Star 」 CASBEE不動産認証 15 23.1％ 住宅系J-REIT初 「４スター」 DBJ Green Building認証 8 5.5% 開示評価 5年連続 最高「 A 」評価 BELS 1 0.1％ 計 24 28.7％ 温室
Slide 25: サステナビリティに関する取組み
サステナビリティに関する取組み ESGレポートの発行 資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社より、 本投資法人および資産運用会社におけるサスティナビリティに関する取り組み全般について、 ESGレポートを開示しています。詳細は、以下URLよりご参照ください。 URL https://www.itc-rm.co.jp/sustain/#bge-esgreport マテリアリティ・KPI サステナビリティの推進において優先的に解決すべき重要課題としてマテリアリティを特定し、E・S・Gに対し、目標およびKPIを定めています。 詳細につきましては、上記ESGレポートおよびホームページ（ht
Slide 26: 3年に一度の入居者アンケート
3年に一度の入居者アンケート 2023年7月期中に実施したアンケートの結果 満足度調査 満足度調査 (参考）【テレワークについて】 共用部の清掃状況について マンション管理・サービスについて Q.現在テレワーク（在宅）をされていますか？ 全体の7割が満足している 全体の7割が満足している 全体の半数がテレワークを実施している 2% 3% 5% 6% 高頻度 ほぼ毎日 30% 14% 21% 40% 41% 28% していない 週に2～3回 16% 52% 週に1回 9% 2週に1回 3% 31% 1ヶ月に1回 6% 23% 18% 低頻度 満足している 大変満足している 普通 やや不満 不満
Slide 27: 公募増資の概要
公募増資の概要
Slide 28: オファリング・ハイライト
オファリング・ハイライト 1. 東京23区を中心とした11物件225億円の物件取得 資産規模287物件 4,940億円へ 11物件 225億円 4.4％ (NOI利回り) エリア別シェア (取得予定価格ベース) タイプ別シェア (賃貸可能面積ベース) スポンサーパイプラインからの物件取得 9物件 206億円 店舗・事務所等 政令指定都市等 4% シングル 8% 25% 7物件 141億円 首都圏 賃貸住宅物件 63％ 26% 4.2％ (NOI利回り) 東京23区 ドミトリー コンパクト 50% 15% 66% ファミリー＆ラージ 4物件 83億円 5% ドミトリー物件 37％ 4.7％ (N
Slide 29: 取得予定資産
取得予定資産 首都圏の物件立地状況 福岡市内の物件立地状況 九州 11 福岡県 九州大学 博多駅 10 取得予定資産一覧 取得先 スポンサーグループから取得 第三者から取得 No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 合計・平均 資産形態 賃貸住宅 ドミトリータイプ レジディア レジディア レジディア レジディア レジディア レジディア レジディア シェアプレイス 東京・スチューデント レジディア レジディア 物件名 ハウス武蔵小杉 - 白金高輪Ⅱ 目黒Ⅳ 文京小石川Ⅱ 品川シーサイド 御茶ノ水Ⅲ 三軒茶屋Ⅲ 千駄木 下北沢 九大学研都市 九産大前 所在地 東京都港区 東京都目黒区
Slide 30: 安定的な住宅ポートフォリオの構築に向けた取組み
安定的な住宅ポートフォリオの構築に向けた取組み 取得予定資産取得前後のポートフォリオの変化 本投資法人は住宅系J-REITにおいて最大級の資産規模を有しています。取得予定資産の取得により更なる分散化を図り、より安定的なポートフォリオ構築を目指します。 取得予定資産 (a) 取得予定資産 (b) 2023年7月期末時点 (a)+(b) 取得予定資産取得後 (2023年9月取得分) (2024年4月取得分) 物件数 277物件 7物件 4物件 11物件 287物件 取得（予定）価格合計 4,723億円 104億円 120億円 225億円 4,940億円 賃貸可能戸数 21,994戸 445戸 52
Slide 31: スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後）
スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後） 計 20 物件 想定規模 約 406 億円 （竣工済 311 億円） 伊藤忠グループによる開発案件 東京23区内における開発案件の所在地 物件数 総戸数 想定規模 竣工済 東京駅10km圏内 (億円) (億円) 東京駅5km圏内 1 38 16 16 足立区 板橋区 東京駅10km圏内 8 537 174 174 北区 その他東京23区 6 380 105 80 練馬区 葛飾区 荒川区 その他地域 5 716 109 39 豊島区 台東区 計 20 物件 1,671 戸 406 億円 311 億円 文京区 墨田区 中野区 江戸川区 新宿区 杉並区
Slide 32: 業績予想
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Slide 33: 業績予想
業績予想 2023年7月期 2024年1月期 主な差異 2024年7月期 単位： 百万円 ①当期実績 ②今期予想 ②-① 資産運用 資産売買 ③来期予想 ▶既存物件の影響(リノベ除く) 18,523 18,623 賃料収入の増収 礼金・更新料の減収 +84 -116 売却益の増加 当期売買による減収 +31 -62 18,186 1 1 (277物件ベース* ) (283物件ベース* ) (287物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +99 その他収入等の減収 -23 今期取得による増収 +185 期中平均稼働率 96.5％ 96.5％ ▶専有部リノベーション工事の影響
Slide 34: 1口当たり分配金予想の推移
1口当たり分配金予想の推移 前期比差異と変動要因 内部留保からの分配(1口当たり) 積立金の定期取崩し(1口当たり) 積立金の追加取崩し(1口当たり) 持続的な逓増分配を目指す DPU 前期比+20円以上を想定 当期純利益からの分配(1口当たり) 取得予定資産11物件すべての収益が通期で反映されるのは2025年1月期以降 2024年7月期予想 2024年1月期予想 （参考） 2023年7月期実績 +20円 5,890円 2023年7月期予想 +20円 5,870円 5,850円 DPU 5,770円 283円 175円 339円 137円 242円 234円 242円 234円 5,431円
Slide 35: 公募増資の効果
公募増資の効果 1口当たり分配予想の推移 内部留保からの分配(1口当たり) 積立金の定期取崩し(1口当たり) 積立金の追加取崩し(1口当たり) 本投資法人の考える成長余地 当期純利益からの分配(1口当たり) 2024年7月期予想 取得余力の活用 +111円 2024年1月期予想 2023年7月期実績 5,870円 5,890円 賃料ギャップの解消 +69円/年 DPU 5,850円 283円 公募増資の効果 175円 339円 想定賃料 242円 234円 2023年7月期の成約賃料を基に 取得予定資産のみの効果 本投資法人が算出した試算値 234円 賃料ギャップの解消 EPU +1.2％ 取
Slide 36: 参考情報
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Slide 37: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み 安定分配のディフェンシブREIT Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅系J-REIT 最大級*1の資産規模 4,723億円 *2 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*3 284億円(2023年7月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2023年9月12日現在における各住宅系J-REITの開示資料（物件数・賃貸可能面積・賃貸可能戸数・資産規模）に基づきます。 *2 レジディア麻布台は2023年7月3日付で信託受益権の準共有持分49％を譲渡しているため、レジディア麻布台の取得価格に当該譲渡後
Slide 38: 住宅系J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅系J-REIT最大級*1のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2023年7月31日現在 277 物件 825,254㎡ 21,994 戸 4,723億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 5% 5年超10年以下 8% 15分超 0.2% 賃料保証型 5% 学生マンション契約 7% 20年超 政令指定都市等 13% 10年超15年以下 21% 10% 首都圏 5分超10分以内 法人 個人 5分以内 9% 36% 54% 東京23区 15年
Slide 39: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 96.6% 96.4% 96.8% 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.8% 95.9% 96.5% 96.6% 96.5% 96.7% 96.6% 働 96.7% 96.2%96.4%96.2% 96.4% 96.1% 96.5% 95.9% 96.2% 高稼働率を維持 95.9% 率 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 20.1 20.7 21.1 21.
Slide 40: LTV・有利子負債の推移
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9% 57.7% 備えた負債比率 56.2% 56.0% L 52.4%52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 52.2% 49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9%47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% 49.3% 49.5% 53% T 53.5% 54.6% 53.7% 53.8% 51.2% 52.1% 50% 借入余力 50.1% V 46 億円 47.2% 47.3% 第6回PO 第2回PO 第3
Slide 41: FFOペイアウトレシオ詳細
FFOペイアウトレシオ詳細 *1 2023年1月期 内部留保からの分配 2023年7月期 一時差異等調整積立金の定額取崩し 単位：百万円 単位：百万円 一時差異等調整積立金の追加取崩し 賃貸費用・ 賃貸費用・ 販管費等 販管費等 6,836 7,215 FFO FFO 10,520 10,467 賃貸収入 減価償却費 賃貸収入 減価償却費 FFO × 77.4％ 17,868 2,957 FFO × 76.9％ 18,523 3,369 8,102 424 335 8,088 335 分配金 分配金 当期純利益 当期純利益 当期純利益 当期純利益 (売却益除く) からの分配 (売却益除く) か
Slide 42: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 〜 100% シングル・タイプ 〜 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 〜 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 〜 30% ファミリー・タイプ 20 〜 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ 〜 10% 住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。 *1 比率は、取得価格ベースとします。 *2 比率は、賃貸可能面積ベースとします。 住戸タイプ 投資比率*2 ドミトリー・タイプ 上限20% ドミトリー・タイ
Slide 43: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 上場来の物件売買実績 シングルタイプが中心 *9 上場来の 取得資産 売却資産*9 シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 合計 ユニット推移(戸) 売買物件数 145物件 57物件 東京23区 +3,175 +770 +416 △146 +0 +21 +4,236 首都圏 +509 +10 △105 +0 △875 △1 △462 取得・売却価格合計 2,121億円 825億円 政令指定都市等 +1,956 +1,481 +472 +64 +0 +11 +3,984 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.6% 4.8% 合計 +5,640 +
Slide 44: 稼働率推移
稼働率推移 エリア別 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期 2023年1月期 2023年7月期 合計 96.7% 95.9% 95.9% 96.2% 96.7% 96.6% 96.5% T(東京23区） 96.5% 95.4% 95.3% 95.9% 96.5% 96.4% 96.6% S(首都圏） 98.9% 98.8% 98.6% 98.4% 98.4% 98.2% 98.6% R(政令指定都市等） 96.2% 95.9% 96.3% 96.1% 96.5% 96.4% 95.9% 月次推移 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
Slide 45: エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア PF全体 4.0% +1.5pt. 100.0% 7.3% -5.0% 69% 21% 全体 1.1% +3.2pt. 42.0% 5.2% -4.9% 54% 34% 東京23区 4.7% +1.6pt. 70.4% 7.2% -4.0% 75% 17% 東京23区 1.5% +3.4pt. 28.9% 5.1% -4.3% 56% 32% 首都圏
Slide 46: 東京23区 入替・更新賃料変動率内訳
東京23区 入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 東京23区 4.7% +1.6pt. 70.4% 7.2% -4.0% 75% 17% 東京23区 1.5% +3.4pt. 28.9% 5.1% -4.3% 56% 32% 東京駅 5㌔圏内 4.4% +2.1pt. 31.5% 6.6% -4.0% 76% 16% 東京駅 5㌔圏内 1.9% +3.6pt. 12.0% 5.4% -4.4% 60% 3
Slide 47: 成約・解約比率 平均入居期間・更新率
成約・解約比率(契約主体別) 平均入居期間・更新率 成約・解約比率(契約主体別) 個人 法人 成約比率 解約比率 2023年7月期 57.1% 42.9% 55.0% 45.0% 2023年1月期 68.8% 31.2% 61.1% 38.9% 2022年7月期 57.7% 42.3% 54.8% 45.2% 2022年1月期 57.7% 42.3% 58.6% 41.4% 2021年7月期 70.1% 29.9% 52.1% 47.9% 2021年1月期 55.4% 44.6% 57.4% 42.6% 2020年7月期 64.1% 35.9% 51.7% 48.3% 平均入居期間・更新率の実
Slide 48: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2023年7月期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.8 % 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の
Slide 49: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2023年7月期末現在 18 物件 174 億円 3.7 % 1,582 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 5.9 % ドミトリータイプ 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-023 カレッジコート田無 物件番号 物件名称 所在
Slide 50: 大規模修繕工事
大規模修繕工事 ～ 2023/7月期実施例 ～ 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 2023年7月期実績 10 物件 979百万円 98百万円 上場来実績 112 物件 10,310百万円 92百万円 レジディア東麻布 レジディア浅草橋 所在地 東京都港区東麻布一丁目5番1号 所在地 東京都台東区蔵前一丁目5番5号 延床面積 1,902.33㎡ 延床面積 2,193.73㎡ 建築時期 2006年4月 建築時期 2005年8月 工事金額(税込) 75百万円 工事金額(税込) 69百万円 After After エントランス,EVホール等 共用廊
Slide 51: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 32年 築10年 築20年 築30年 before after 130 共用部修繕工事 工事費：137百万円 115 100 専有部リノベーション 85 工事費： 2010年2月 大規模修繕 3,884千円/戸 70 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 28年 120 築10年 築20年 before after 110 共用部修繕
Slide 52: 鑑定評価の内訳
鑑定評価の内訳 2023年7月期末 鑑定評価概要 含み益も引き続き拡大 2,600 億円 (含み益率：59.2%) 期末算定価額*1 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *3 前期差異 内訳 2023年 2023年 前期 2023年 帳簿価額 算定価額と エリア 前期差異*2 前期差異 (b)/(a) 7月期末 7月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 7月期末 (a) の差額(b) 東京23区 507,055 +1,439 17,358 -48 -28 -19 3.38% -0.02pt. 310,945 196,109 63.1% 首都圏 54,913 △
Slide 53: 有利子負債構成
有利子負債構成 2023年7月末現在 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀行 373 16.0 第21回債 2014.4 10 25 三井住友信託銀行 278 11.9 第22回債 2015.4 10 20 みずほ銀行 229 9.8 第24回債 2015.10 10 15 投資法人債 三井住友銀行 165 7.1 第25回債 2016.6 15 30 日本政策投資銀行 146 6.3 14% 第27回債 2017.7 10 30 みず
Slide 54: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2023年7月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 387,515 28.0% 金融機関 192 0 934,653 -3,495 67.5% 信託銀行 9 0 696,265 8,330 50.3% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 213,319 15.4% （うち投資信託口） 27 0 505,645 -1,580 36.5% 野村信託銀行株式会社（投信口） 65,097 4.7% 地方銀行 48 2 81,052 -324 5.9% ＳＭＢＣ日興証
Slide 55: サステナビリティ方針・推進体制
サステナビリティ方針・推進体制 サスティナビリティ方針 サスティナビリティ推進体系 企業理念・経営方針や外的環境の変化を踏まえたIRMのサステナビリティ推進の方向性を 2050年ネットゼロへの取組み、気候変動や社会課題への対応を事業活動における 「サステナビリティ方針」として定め、組織的・体系的に推進しています。IRMおよび本投資法 重要課題と捉え、「サステナビリティ方針」を定め、資産運用業務および事業活動全 人が優先的に解決すべき重要課題として定めたマテリアリティについて、目標を定め、目標達 般においてこれを実践することにより、持続可能な社会の実現に貢献していきます。 成のためのPDCAサイ
Slide 56: マテリアリティとKPI
マテリアリティとKPI 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ （非化石証書・グリーン熱証書） SCOPE3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・サプライヤーとの協働 ・
Slide 57: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.3 % 経済的損害への対応 2023年7月期末 現在 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,530 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 〜5m 5 物件 41 億円 262 戸 損失額 58 億円 ＜ 97 億円*1 〜3m 45 物件 855 億円 4,047 戸 取得時の検討事項 火災保険にて 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 64 物件 1,163億円
Slide 58: 伊藤忠グループ アドバンス
伊藤忠グループ アドバンス 伊藤忠グループシナジー 伊藤忠グループとの拡張的協働関係のもと、ステークホルダー利益の最大化を追求 1 2004年度から18年間で培った住宅不動産の用地仕入・開発・ソーシング力 2 賃貸住宅開発事業者としての経験 3 J-REIT運用・管理経験の総合展開 全てを統合的に所管する 伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能” 公募REIT 1 用地仕入・施設開発・ソーシング 住宅特化型リート 賃貸住宅事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 ユーザー目線・ スポンサー両輪による 長期運用・管理を前提とし 取引顧客網の活用 用地仕入・住宅開発・ソーシング体制 た賃貸住宅の開
Slide 59: RESIDIA（レジディア）
RESIDIA（レジディア） 入居者サービス レジディアサイト 入居者との円滑なコミュニケーションを実現するべく、 ブランドPR、空室情報、リノベーション情報等、 スマホアプリ及びポータルサイトを開設 「レジディア」に関わる情報サイトとして展開 https://www.residia.jp © 2023 Advance Residence Investment Corporation All Rights Reserved 59
Slide 60: 東京23区人口動態 - 転入超過数
東京23区人口動態 - 転入超過数 月別 年代別 単位：人 2019 2020 2021 2022 2023 単位：人 2019 2020 2021 2022 40,000 100,000 32,598 80,000 75,160 30,000 60,000 20,000 40,000 20,000 10,000 5,274 2,848 2,332 0 1,802 721 332 0 (7,325) -20,000 (16,340) (31,608) -10,000 -40,000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20歳未満 20代 30代 40代
Slide 61: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 東京23区は需給がやや回復 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 49,655 53,457 54,342 56,228 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 札幌市 仙台市
Slide 62: 主要指標の推移
主要指標の推移 主要指標 2011.1末 2019.1末 2019.7末 2020.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 時価総額 1,688億円 4,347億円 4,556億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 ＠期末終値 @172,300円 @322,000円 @337,500円 @341,500円 @341,000円 @310,000円 @373,500円 @338,500円 @367,000円 @317,500円
Slide 63: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2023年7月31日） 単位：千円 （2023年7月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 17,666,099 営業未払金 735,042 信託現金及び信託預金 10,015,087 短期借入金 3,000,000 営業未収入金 144,545 1年内償還予定の投資法人債 7,500,000 前払費用 496,823 1年内返済予定の長期借入金 16,500,000 その他 7,393 未払金 1,603,668 貸倒引当金 △ 48 未払費用 50,064 流動資産合計 28,329,900 未払消費税等 77,921 固定資産 前受金 7
Slide 64: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （自 2023年2月1日 至 2023年7月31日） （自 2023年2月1日 至 2023年7月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 17,683,277 賃貸事業収入 不動産等売却益 840,532 賃貸料収入 15,388,285 営業収益合計 18,523,810 共益費収入 992,862 営業費用 駐車場収入 472,202 賃貸事業費用 7,732,805 計 16,853,350 資産運用報酬 1,296,720 その他収入 資産保管手数料 10,052 付帯収入 138,308 一般事務委託手数料 53,802 その他
Slide 65: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 2023年7月末現在 PF全体 151 154 153 277物件 152 114 135 155 157 150 140 159 097 094 145 178 177 121 104 071 125 053 126 120 138 024 115 170 165 131 158 180 147 112 143 098 128 161 108095 169 122 029 090 099 172 011 137 164 099 100 141 059 077 179 103 012 062 080 087 068 084 171 107 009 074 086 079
Slide 66: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 2023年7月末現在 12物件 2.7% 近畿 022 002 048 026 029 050 061 063 045 076 081 049 015 065 031 025 058 024 034 072 084 073 10物件 059 041 082 077 080 2.2% 037 011 012 051 014 055 039 044 085 035 079 057 040 056 008 046 054 078 062 27物件 8.9%* 038 052 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 013 12物件 1物件 0.2% 3.7
Slide 67: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2023年7月末現在 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,430 2,356 88.0% 4.3% 98.0% T-030 レジディア大井町Ⅱ 東京都品川
Slide 68: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) パークタワー芝浦ベイワード アーバ T-057 東京都港区 2005/5 191 9,570 2.0% 15,700 8,859 77.2% 3.6% 94.9% T-083 レジディア中延Ⅱ 東京都品川区 20
Slide 69: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-111 レジディア多摩川 東京都大田区 2004/9 98 1,300 0.3% 1,940 1,086 78.6% 5.9% 100.0% T-138 レジディア文京本駒込 東京都文京区 2008/3 98
Slide 70: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) Ⅰ 3.6% T-163 レジディア南雪谷 東京都大田区 2008/3 58 1,299 0.3% 1,780 1,308 36.1% 4.4% 95.3% S-017 レジディア船橋Ⅰ・Ⅱ 千葉県船橋市 200
Slide 71: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) R-016 レジディア高岳 愛知県名古屋市 2007/8 198 2,330 0.5% 3,460 2,009 72.1% 3.5% 93.6% R-048 レジディア札幌駅前 北海道札幌市 2007/2 168
Slide 72: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 取得価格 投資比率 期末算定価額 *1 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額*1 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-075 レジディア比治山公園 広島県広島市 1997/2 81 663 0.1% 858 671 27.8% 5.9% 94.2% T 東京23区 178 12,523 331,913 70% 507,055 310,945 63.1% R-076 レジディア北
Slide 73: 組織図
組織図 2023年9月12日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数： 104名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等： 取締役会 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会 投資委員会
Slide 74: 取得予定資産の概要 ードミトリー①ー
取得予定資産の概要 ードミトリー①ー S-036 ドミトリー(学生向け) 東京・スチューデントハウス武蔵小杉 (2024年4月取得予定) パイプライン物件 伊藤忠グループが開発した大型の国際学生ドミトリー 本投資法人はこれまでも学生マンションの物件取得を行ってきましたが、本募集における調達資金により390戸の大型学生ドミトリーを取得します。賃貸住宅の中でも「運営管理にあたり特別な専門性が求められ、 その運営者(オペレーター)の能力次第で収益が変動する資産」の取得については、当該オペレーターのクレジットに十分留意をして投資を行います。 ガーデン 神奈川県川崎市 入居者属性 所在地 取得予定価格
Slide 75: 取得予定資産の概要 ードミトリー②ー
取得予定資産の概要 ードミトリー②ー T-186 ドミトリー(社会人向け) シェアプレイス下北沢 (2023年9月取得予定) パイプライン物件 R-087 ドミトリー(学生向け) レジディア九大学研都市 (2023年9月取得予定) 「下北沢」駅徒歩5分。社会人ドミトリー「SHARE PLACE」シリーズ 九州大学の学生をメインターゲットとした学生ドミトリー 所在地 東京都世田谷区北沢 所在地 福岡県福岡市西区西都 契約期間 2032年3月31日まで 契約期間 2040年5月31日まで 賃貸可能戸数 43戸 賃貸可能戸数 94戸 建築時期 2021年9月 建築時期 2020年3月 取得予定価格
Slide 76: 取得予定資産の概要 ー賃貸住宅①ー
取得予定資産の概要 ー賃貸住宅①ー T-185 賃貸住宅 レジディア品川シーサイド (2023年9月取得予定) パイプライン物件 最寄駅「青物横丁」駅 2駅2路線利用可能 「青物横丁商店街」徒歩圏 所在地 東京都品川区東品川 賃貸可能戸数 107戸 建築時期 2018年3月 取得予定価格 3,315百万円 鑑定評価額 3,660百万円 NOI利回り 4.2% 稼働率 100% (23.期7末時点) <タイプ別シェア> ()内は平均 ハイライト 賃貸可能面積 店舗・事務所等 7% 京浜急行本線「青物横丁」駅徒歩4分、りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩6分。 コンパクト 近隣には大型商業施
Slide 77: 取得予定資産の概要 ー賃貸住宅②ー
取得予定資産の概要 ー賃貸住宅②ー T-188 賃貸住宅 レジディア三軒茶屋Ⅲ (2024年4月取得予定) パイプライン物件 T-183 賃貸住宅 レジディア目黒Ⅳ (2023年9月取得予定) パイプライン物件 最寄駅「三軒茶屋」駅 スーパー、飲食店など生活利便施設が充実したエリア 最寄駅「目黒」駅 2路線利用可能、大型商業施設など生活利便施設が充実 所在地 東京都世田谷区三軒茶屋 所在地 東京都目黒区目黒 賃貸可能戸数 49戸 賃貸可能戸数 51戸 建築時期 2017年5月 建築時期 2016年1月 取得予定価格 2,016百万円 取得予定価格 1,853百万円 鑑定評価額 2,300百万円
Slide 78: 取得予定資産の概要 ー賃貸住宅③ー
取得予定資産の概要 ー賃貸住宅③ー T-182 賃貸住宅 レジディア白金高輪Ⅱ (2023年9月取得予定) パイプライン物件 T-184 賃貸住宅 レジディア文京小石川Ⅱ (2023年9月取得予定) パイプライン物件 最寄駅「白金高輪」駅 3路線利用可能 慶應義塾大学三田キャンパス徒歩圏 最寄駅「春日」駅 3路線利用可能 小石川エリアの閑静な住宅街に立地 所在地 東京都港区三田 所在地 東京都文京区小石川 賃貸可能戸数 27戸 賃貸可能戸数 43戸 建築時期 2015年8月 建築時期 2016年9月 取得予定価格 1,009百万円 取得予定価格 1,772百万円 鑑定評価額 1,140百万円
Slide 79: 注記
注記 28ページ 29ページ （注1）「取得予定資産取得後」とは、 2023年9月12日提出の有価証券届出書に従って行われる一般募集及びオーバーアロットメントによる売出し、取得予定資産の取得並びに本件第三者割 （注1）取得予定資産の「NOI利回り」については、対象となる資産の「取得時の鑑定評価書における直接還元法の年間NOI÷取得予定価格」を記載しています。「合計・平均」として記載 当が完了した後の時点をいいます。以下同じです。 しているものは、取得予定価格で加重平均した数値を記載しています。以下同じです。 （注2）2023年7月期末時点の「総資産LTV」は、以下の計算式により求めています。以
Slide 80: 免責事項・お問い合わせ
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Advance Residence Investment — FY2023 July Earnings Presentation on 6ix