Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FP2016 Feb Earnings Presentation
57 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 19, 2016
Slide 1: 野村不動産マスターファンド投資法人 2016年2月期 決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 2016年2月期 決算説明資料 Mt.Fuji 1 st April 19, 2016
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 6. 業績予想 ・ 2016年2月期(第1期) 決算ハイライト 4 ・ 2016年8月期(第2期) 業績予想 25 ・ 2016年2月期(第1期) 運用のポイント 6 ・ 運用会社の概要 26 2. 中長期運用戦略の概要 7. APPENDIX ・ 中長期運用戦略の概要(2015年11月9日公表) 8 ・ ポートフォリオサマリー 28 ・ ポートフォリオの運用状況 29 ・ オフィスセクターの運用状況 30 3. 戦略的資産入替(SPR)第一弾の概要 ・ 商業セクターの運用状況 31 ・ 本投資法人の目指すポートフォリオ 10 ・ 物流セクターの運用状況 32 ・
Slide 3: 1. 決算ハイライト
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 1.iRANT IT h
Slide 4: 2016年2月期(第1期) 決算ハイライト
2016年2月期(第1期) 決算ハイライト Asset Debt 物件売買 ■安定した財務運営を継続 ■戦略的資産入替（SPR）の決定 リファイナンス 252億 平均借入期間5.8年 平均利率0.64% ▲ 売却 8物件 53.5億円 築25.3年 NOI3.7% 新規借入 93億 平均借入期間8.4年 平均利率0.94% 取得 △ 3物件 56.2億円 築10.9年 NOI5.2% ▶ 合併による信用力向上及び基準金利低下による金融コスト削減 ■スポンサーサポート第一弾7物件・231億円の決済完了 ▶ J-REIT最長となる期間15年(22億)の新規借入を実施 ▶ PMO・PROUDFLAT
Slide 5: 2016年2月期(第1期) 決算ハイライト
2016年2月期(第1期) 決算ハイライト 賃料収入増加や、修繕費、水道光熱費等の減少及び金融費用削減等により当期純利益は業績予想比で増加。 繰延ヘッジ損失による利益配当の減少については、利益超過分配により分配金への影響なし。 運用状況(百万円) 一口当たり分配金(円) 2016年2月期(第1期) 差異 2016年2月期(第1期) 差異 予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 比率 予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 比率 営業収益 24,288 24,313 25 0.1% 一口当たり分配金 2,100 2,219 119 5.7% 賃貸事業収入等 24,288 24,3
Slide 6: 2016年2月期(第1期) 運用のポイント
2016年2月期(第1期) 運用のポイント 1 中長期運用戦略の策定 戦略的資産入替（SPR）第一弾の決定 2 3 オフィスセクターを中心とした内部成長 6
Slide 7: 2. 中長期運用戦略の概要
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 2.7 Rie A Rigs
Slide 8: 中長期運用戦略の概要(2015年11月9日公表)
中長期運用戦略の概要(2015年11月9日公表) 3～5年 10年後 Quality Growth Master SPR（戦略的資産入替）（※） 外部成長 Sustainability スポンサー開発物件への 重点投資 資産規模 ポートフォリオの質的向上 内部成長 資産規模をはじめとする 各種運用指標の高位安定 マネジメントパイプラインの最大化 内部成長 による物件ブランド強化 ファンドブランド QualityとGrowthに基づく アップサイドセクターを中心 ファイナンス 高い評価 とした賃料上昇 エクイティマーケットに則した 公募増資 初回公募増資の実施 投資主様からの評価向上 高いQua
Slide 9: 3. 戦略的資産入替(SPR)第一弾の概要
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 3.RigHREAR(SPR)R—-HORZE
Slide 10: 本投資法人の目指すポートフォリオ
本投資法人の目指すポートフォリオ サスティナブル・ポートフォリオの構築 総合デベロッパーをスポンサーに有する強みを活かし、資産入替サイクルによってクオリティ、パフォーマンスを 持続的に高位安定させる“サスティナブル・ポートフォリオ”の構築を目指す 築浅 外部からの取得 中長期的収益力 ▶ 安定したキャッシュフローの確保 高い競争優位性 新築 ブランド物件 再開発 ▶ 強いテナントニーズが期待できる 投資 スペック・立地 SPR （※） 築 年 数 売却 ▶ 中長期的な修繕コスト上昇 再開発可 タイミング 運用 ▶ 収益性・売買マーケットの見通し 再開発可能性 外部売却 再開発不適 ▶ 土地のポ
Slide 11: 戦略的資産入替（SPR）の概要
戦略的資産入替（SPR）の概要 SPRとは Strategic Property Replacement の略。ポートフォリオの質的向上を図るための戦略的資産入替を指し、 本投資法人の中長期運用戦略(※)の主軸 目標 ✔ ポートフォリオ・クオリティの向上 ：競争力向上、築年数軽減、修繕コストの低下 ✔ 分配金マネジメント ：売却損益・期間収益をマネジメントし分配金を安定化 ■入替目標 3～5年 10年後 Qualityフェーズ Growthフェーズ Masterフェーズ 高いクオリティ 総額500億円 年間100億円 の維持 ポイント ✔ クロスオーバー・ディール ：セクターを跨いだ取引 ✔
Slide 12: 戦略的資産入替（SPR）第一弾の決定
戦略的資産入替（SPR）第一弾の決定 総合型への転換・大型化による安定性向上等のメリットを活かし、戦略的資産入替(SPR)をスタート SPR第一弾のポイント 1. ポートフォリオ・クオリティの向上 中長期的な修繕費の増加、競争力低下に対応 ▶ 築古物件を売却し、築浅物件を取得 2. 分配金マネジメント 売却物件の規模・収益性に配慮した新規取得 ▶ 売却にあわせた優先交渉権行使(枚方樟葉LC) 3. クロスオーバー・ディール 総合型ならではのセクターを跨いだ取引 ▶ オフィス・住宅を売却し、物流・住宅を取得 資産入替の概要 ポートフォリオの変化 物件数 セクター 価格 築年数 NOI利回り 平均
Slide 13: 入替物件一覧
入替物件一覧 売却物件一覧 小規模 築古 低成長 競争入札＆第三者へのバルクセール セントラル新富町ビル 東宝江戸川橋ビル 東信目黒ビル PU落合 PU中野 PU江古田 PU浦安Ⅱ PU山鼻 売却予定価格 貸借対照表 期末算定価額 長期修繕費用の 取得価格 計上額(百万円) (A)-(B) NOI利回り 築年数 見積額 物件名 セクター (百万円) (百万円) (※2) (百万円) (C)-(B) (※3) (年) (A) (B)(※1) (C) (千円) セントラル新富町ビル オフィス 1,330 1,497 1,329 167 1,330 1 3.1% 26.0 158,815 東宝江戸川
Slide 14: 新規取得物件の概要
新規取得物件の概要 ひらかた くずは 枚方樟葉ロジスティクスセンター ブリッジファンドの活用 取得予定日 2016年4月27日 所在地 枚方市招提田近一丁目7番地 建築時期 2003年4月 (築13.0年) 賃貸可能面積 19,807.18㎡ テナント数／ 取得価格(A) 3,460百万円 1社／伊藤忠ロジスティクス 主要テナント 鑑定評価額(B) 3,690百万円 (A)/(B) 93.8% 取得ハイライト ✔ 関西圏の二大消費地(大阪・京都)をカバーし、24時間稼働可能且つ雇用確保が容易な希少性の 高い立地特性 ✔ 長期契約に基づく安定したキャッシュフローと段階賃料による継続的な内部成長余
Slide 15: 新規取得物件の概要
新規取得物件の概要 プライムアーバン目黒三田 相対取引 プライムアーバン千種 相対取引 取得予定日 2016年4月25日 所在地 東京都目黒区三田2丁目7番9号 取得日 2016年4月5日 所在地 名古屋市東区葵3丁目9番8号 建築時期 2008年7月 (築7.7年) 賃貸可能面積 1,106.71㎡ 建築時期 2008年8月 (築7.6年) 賃貸可能面積 2,287.07㎡ 取得価格(A) 1,058百万円 戸 数 28戸 取得価格(A) 1,110百万円 戸 数 60戸・店舗1区画 鑑定評価額(B) 1,080百万円 (A)/(B) 98.0% 鑑定評価額(B) 1,130百万円 (A)/
Slide 16: 今後の戦略的資産入替（SPR）アクションプラン
今後の戦略的資産入替（SPR）アクションプラン SPRコンセプト SPR 累計500億円の入替実現 スポンサーとの交換ディール検討 ア 公表 第一弾 ▶ サスティナブル・ポートフォリオの構築 ク シ 強力なスポンサーコミットメント 継続的なSPRの推進 ョ 売却候補 ン 選定完了 プ ブランド物件の取得 売買マーケットを見極め ラ 計画前倒しも検討 ン スポンサーによる再開発 合併 第1期 第2期 Quality フェーズ 合併後3～5年 約 500億円 19.4年 19.2年 資 産 ポートフォリオ平均築年数 入 替 目標：15年 イ メ ー 外部物件厳選投資 前倒し検討 ジ 53.5億円
Slide 17: 4. 内部成長の状況
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 4.ARBRR OAR
Slide 18: 内部成長の状況 －各セクターの運用状況－
内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ Office ■ 6年半振りに継続賃料がボトムアウト(当期末16,628円/坪・15/04比+0.2%)。賃料改定における賃料増減率もプラスに(+0.9%) ■ 内部増床ニーズは一巡(内部増床割合：15/04期 27.7% ➜ 当期 9.3%) 一方で移転先減少により退去面積も減少傾向(直近ピーク13/10期：6.4千坪 ➜ 当期：3.2千坪) ■ 募集賃料上昇によりレントギャップは縮小(16/02末時点：1.8% ・ 15/04比 -3.5pt) 個別物件状況 ・ 新宿野村：成約賃料水準の上昇が顕著(前年比+20～30%)。現在複数テナントから800
Slide 19: 内部成長の状況 －その他－
内部成長の状況 －その他－ 合併によるシナジー効果(※) 減価償却費の削減 建物等の評価替えに伴う費用減少 共通経費の削減 3REITの機関運営、事務委託、資産保管業務、監査費用等に係る重複業務の削減 (外部委託報酬・役員報酬等) 3REITの弁護士報酬、税理士報酬、総会運営費用、IR費用、鑑定報酬等に係る重複業務 販管費の減少 削減や効率化による削減 保険料の減少 リスク分散の向上に伴う運用資産に係る保険料率低下 上記と一部費用増加(資産運用報酬)をあわせ、合併により5億前後のコスト削減を見込む 中長期的効果 支払利息の減少 信用力向上による金利差縮小 金融費用削減 基準金利低下等による支払
Slide 20: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 2016年2月末の状況 含み損益率の推移(※) 継続鑑定(百万) 829,072 6.0% 含み損益率 4.9% 帳簿価格(百万) 790,306 5.0% 4.0% 含み損益(百万) 38,765 4.0% 3.0% 含み損益率 4.9% 2.0% 1.0% 1口当たりNAV(円) 138,733 0.0% 期末投資口価格(円) 156,600 -1.0% -1.7% P-NAV(倍) 1.13 -2.0% -3.0% 旧REIT最終期 合併時点 16/02 (第1期末) 用途別鑑定評価額の状況 2016年2月期 鑑定NOI 物件数 帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 含み損益率
Slide 21: 5. ファイナンスの状況
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. BT PTFYAOKRRK
Slide 22: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 2016年2月期のファイナンス 新規借入 リファイナンス 調達概要(期末時点) 返済概要(返済時点)(※1) 調達概要(期末時点) 総 額 9,300百万円 総 額 25,700百万円 総 額 25,200百万円 平均金利 0.94% 平均金利 1.42％ 平均金利 0.64% 平均借入年数 8.5年 平均借入年数 6.5年 平均借入年数 5.8年 Topics ■ 合併による信用力向上及び基準金利低下による金融コスト削減 ■ J-REIT最長となる期間15年(2,200百万円)の新規借入を実施 ■ 期末後、期間3年・100億の新規コミットメントラインを設定(2016/3/
Slide 23: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 残存年数・平均金利の推移 来期の返済予定(※1) (年) (%) 5.0 1.5 残存年数(左軸) 平均金利(右軸) 2016年8月期(第2期)返済概要 1.3 総 額 30,330百万円 1.14 4.5 1.09 平均金利 1.11% 1.07 1.1 平均借入年数 4.42年 0.9 4.0 4.09 4.09 3.96 3.89 0.7 格付の状況 3.5 0.5 信用格付業者 長期発行体格付 見通し 15/10/1 16/2/29 16/3/1 (第1期末) (参考) JCR AA 安定的 LTVの推移 R&I A+ 安定的 (%) S&P A 安定的 50.0
Slide 24: 6. 業績予想
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 6. PS
Slide 25: 2016年8月期(第2期) 業績予想
2016年8月期(第2期) 業績予想 運用期間調整(5➜6ヶ月)、新規物件通期寄与、内部成長に加え、SPRの影響をマネジメントしDPUは2,760円へ 運用状況(百万円) 一口当たり分配金(円) 2016年2月期(第1期) 2016年8月期(第2期) 差異 2016年2月期(第1期) 2016年8月期(第2期) 差異 (5ヶ月) (6ヶ月) (5ヶ月) (6ヶ月) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 比率 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 比率 営業収益 24,313 30,062 5,748 23.6% 一口当たり分配金 2,219 2,760 541 24.4%
Slide 26: 運用会社の概要
運用会社の概要 組織図 IR活動内容 監 監 査 査 役 役 企画部 会 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 監査部 取 財務会計部 株 取 締 主 締 役 営業部 総 役 社 会 会 長 投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 ﾌﾟﾛﾀﾞｸﾄ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 リサーチ室 個人投資家向け各種 資産投資部 N P セミナーへ多数参加！ コ 投資運用企画部 R ン リ バ 案 プ 最 ス リ 件 投 ラ ク 情 高 N ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 ホームページに新宿野村ビルのタイムラプス動画が加わりました！ 資 イ ュ 戦 管 エ 報 M 委 ア 略 ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ課 理 ー 受 F 員 ン 責 委 シ 付 運 会
Slide 27: 7. APPENDIX
NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, INC. 7.APPENDIX
Slide 28: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー 資産規模の推移 (億円) 10,000 9,000 7,927 8,067 8,073 7,836 8,000 7,000 6,000 5,000 4,144 4,000 3,000 2,655 2,000 1,622 1,000 0 旧NOF 旧NRF 旧NMF 再上場時 第1期末 PMO3物件取得後 SPR第一弾実施後 ('15/10) ('16/02) ('16/3) ('16/04) ポートフォリオ・サマリー アップサイド 上位10物件 57.0％ 26.0％ 住宅 20.4% その他 20.1% オフィス 45.4% 物流施設 16.9% その他 商業 東京圏
Slide 29: ポートフォリオの運用状況
ポートフォリオの運用状況 リーシングは全般的に好調。特にオフィス・物流・住宅では旧REITの最終決算期から賃料単価が上昇。 月次稼働率の推移(※) 第1期初 (%) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100 99.3 99.3 99.6 99.6 99.5 99.2 99.6 99.5 99.4 99.4 99.2 99.1 98.9 98.8 98.8 98.9 98.5 98.7 98.6 98.7 98.4 98.5 98.5 98.4 98.2 98.3 98.1 97.8 97.9 97.9 97.
Slide 30: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 運用環境は良好。更なる内部成長にむけて増額募集・増額改定に果敢に挑戦。 入退去面積の推移 賃料改定の状況(件数) (坪) 退去 入居 入居面積－退去面積 (件) 10,000 250 増額 据置 減額 8,000 7,009 6,387 6,000 200 10 3,965 4,064 (5.1%) 4,000 3,444 27 減額割合の大幅減 (14.4%) 増額割合の増加 2,000 150 13 2 30 (1.5%) (9.0%) (20.1%) 0 166 -2,000 100 (84.7%) 144 -2,439 (約) -2,700 117 119
Slide 31: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 基幹物件の施設売上は概ね前年対比増加基調を継続。モアーズ2物件は改定協議最終段階。 主要施設の売上推移(前年対比) ユニバーサル・シティウォーク大阪 モリシア津田沼 250% 140% 売上 120% 売歩賃料 200% 100% 80% 150% 60% 売上 40% 100% 売歩賃料 20% 50% 0% '15/3 '15/4 '15/5 '15/6 '15/7 '15/8 '15/9 '15/10 '15/11 '15/12 '16/1 '16/2 '15/2 '15/3 '15/4 '15/5 '15/6 '15/7 '15/8 '15/9 '15/10 '
Slide 32: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 安定運用継続。契約更改及び賃料改定において賃料増額に成功。川口LC・A棟は継続意向有り。 2016年2月期 56,724.64㎡ 2016年8月期 契約更改の状況(※1) (8.7%) 12,003.57㎡ (1.8%) 2017年2月期 15,517.84㎡ (2.4%) 2017年8月期 85,271.94㎡ (13.0%) 499,454.10㎡ 2016年2月期契約満了区画のリーシング状況 (74.1%) 2016年8月期契約満了区画のリーシング状況 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング中 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング中 56% 44% 10
Slide 33: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 更新率増加(88.7%・14/11月期比+2.2pt)及び解約減少。地道な増額(入替・更新)を実施 入退去戸数の推移 テナント入替時の賃料動向 (戸) 入居 退去 入居－退去 減額 据置 増額 100% 1,500 1,303 1,274 増額割合の増加 1,000 931 985 32.6 36.8 826 43.7 44.0 46.5 500 20.8 16.8 50% 0 17.7 17.5 19.3 -500 46.6 46.4 -799 38.6 38.5 34.2 -1,000 -926 -966 -1,334 -1,206 解約数減少 -1,500 0%
Slide 34: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 全賃貸 賃貸面積 面積に テナント名 入居物件 (㎡) 占める 割合（%） 1 野村不動産パートナーズ株式会社 プラウドフラット白金高輪 他 178,878.94 10.9% 2 福山通運株式会社 Landport浦安 34,941.45 5.6% 相模原大野台ロジスティクスセンター 57,448.03 3 イズミヤ株式会社 イズミヤ千里丘店 24,399.12 4.3% イズミヤ八尾店 34,198.01 イズミヤ小林店 11,714.36 4 日本通運株式会社 羽生ロジスティクスセンター 24,850.80 4.1% 川口領家ロジスティクスセンター 42,840.91
Slide 35: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 東京都新宿区 43,900 44,615 44,900 284 43,900 1,000 2.3% 31,500.89 97.4% Of-T-002 東京圏 オフィス 野村不動産天王洲ビル 東京都品川区 20,500
Slide 36: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Of-S-001 その他 オフィス 札幌ノースプラザ 北海道札幌市 6,250 6,295 6,480 184 6,250 230 3.7% 13,642.16 98.6% Of-S-002 その他 オフィス 野村不動産札幌ビル 北海道札幌市 4,140 4,110
Slide 37: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Rt-T-025 東京圏 商業施設 三菱自動車 関町店 東京都練馬区 600 606 635 28 627 8 1.3% 989.77 100.0% Rt-T-026 東京圏 商業施設 三菱自動車 東大和店 東京都東大和市 450 455 499 43 496 3 0
Slide 38: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Rs-T-005 東京圏 住宅 プラウドフラット学芸大学 東京都目黒区 746 743 762 18 746 16 2.1% 934.39 100.0% Rs-T-006 東京圏 住宅 プラウドフラット目黒行人坂 東京都目黒区 939 937 964 26 939 2
Slide 39: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Rs-T-045 東京圏 住宅 プライムアーバン日本橋浜町 東京都中央区 1,550 1,544 1,600 55 1,550 50 3.2% 2,026.44 92.5% Rs-T-046 東京圏 住宅 プライムアーバン本郷壱岐坂 東京都文京区 557 554 56
Slide 40: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Rs-T-085 東京圏 住宅 プライムアーバン向島 東京都墨田区 528 526 530 3 528 2 0.4% 1,108.91 96.4% Rs-T-086 東京圏 住宅 プライムアーバン錦糸公園 東京都墨田区 1,290 1,281 1,310 28 1,2
Slide 41: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第1期末 差額 差額 第1期末 旧投資法人 賃貸可能 取得価格 貸借対照表 (期末算定- 鑑定評価額 (第1期末算定価格と旧投資法人 稼働率 エリア 用途 物件名称 所在地 算定価格 簿価) 鑑定評価額との差額) 面積 計上額 (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) (百万) 変化率 (㎡) (%) Rs-S-011 その他 住宅 プライムアーバン知事公館 北海道札幌市 249 246 254 7 249 5 2.0% 1,007.30 100.0% Rs-S-012 その他 住宅 プライムアーバン円山 北海道札幌市 229 227 232 4 229 3 1.3
Slide 42: 環境に向けた取り組み
環境に向けた取り組み 新たに4物件でDBJ（日本政策投資銀行）よりDBJ Green Building認証を取得。全13物件へ拡大。 Landport浦安 Landport厚木 厚木南ロジスティクスセンターB棟 大規模な太陽光発電の実施により創エネを実現 全館LED照明を導入し省エネを実現 DBJ Green Building認証とは DBJ Green Building 認証制度は、ビルの環境性能に加え て、防犯、防災その他の不動産を取り巻く様々なステーク ホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（“Green Building”）の普及促進を目的に、DBJが独自に開発したス コアリングモデ
Slide 43: スポンサーの主な開発物件（オフィス）
本投資法人が優先交渉権を有するスポンサーの主な開発物件 オフィス PMO 平河町 エントランス PMO 芝大門 PMO 日本橋三越前PJ 物件名 所在地 竣工 (予定 )時期 PMO芝大門 港区芝大門 2014年竣工済 PMO平河町 千代田区平河町 2016年竣工済 PMO日本橋三越前プロジェクト 中央区日本橋本町 2016月5月(予定) PMO日本橋江戸通プロジェクト(※) 中央区日本橋小伝馬町 2016月6月(予定) PMO新日本橋プロジェクト 中央区日本橋本町 2016月11月(予定) PMO岩本町Ⅱプロジェクト 千代田区神田須田町 2016月12月(予定) PMO西新橋プロジェクト 港
Slide 44: スポンサーの主な開発物件（住宅）
本投資法人が優先交渉権を有するスポンサーの主な開発物件 住宅 プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ プラウドフラット大森Ⅲ 物件名 所在地 竣工(予定)時期 プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 2014年竣工済 プラウドフラット大森Ⅲ 東京都品川区 2014年竣工済 プラウドフラット錦糸町 東京都墨田区 2015年竣工済 プラウドフラット東中野 東京都中野区 2015年竣工済 プラウドフラット神楽坂Ⅲ 東京都新宿区 2015年竣工済 プラウドフラット東神田 東京都千代田区 2015年竣工済 プラウドフラット学芸大学Ⅱ 東京都目黒区 2015年竣工済 プラウドフラット三越前 東京都中央区 2015
Slide 45: スポンサーの主な開発物件（物流施設）
本投資法人が優先交渉権を有するスポンサーの主な開発物件 物流施設 Landport柏沼南Ⅰ 建物内部 Landport 八王子ⅡPJ Landport柏沼南Ⅰ カフェテリア Landport 岩槻PJ 物件名 所在地 竣工 (予定 )時期 Landport柏沼南Ⅰ 千葉県柏市 2016年竣工済 Landport柏沼南Ⅱプロジェクト 千葉県柏市 2016月4月(予定) Landport岩槻プロジェクト 埼玉県さいたま市 2016月5月(予定) Landport八王子Ⅱプロジェクト 東京都八王子市 2016月9月(予定) Landport小牧プロジェクト（※1） 愛知県小牧市 2017月1月(予定
Slide 46: スポンサーの主な開発物件（商業施設）
本投資法人が優先交渉権を有するスポンサーの主な開発物件 商業施設 GEMS神田プロジェクト GEMS恵比寿プロジェクト 物件名 所在地 竣工 (予定 )時期 野村不動産吉祥寺ビル 武蔵野市吉祥寺本町 2014年竣工済 GEMS大門 港区芝大門 2016月 竣工済 GEMS神田プロジェクト 千代田区鍛治町 2016月6月(予定) GEMS恵比寿プロジェクト 渋谷区恵比寿 2017月8月(予定) GEMS神宮前プロジェクト 渋谷区神宮前 未定 GEMS田町プロジェクト 港区芝 未定 GEMS西新宿プロジェクト 新宿区（西新宿エリア） 未定 GEMS茅場町プロジェクト 中央区新川 未定 GEMS大門
Slide 47: 損益計算書
損益計算書 第1期予想 第1期実績 自 2015年10月 1日 自 2015年10月 1日 第1期実績－第1期予想 区 分 至 2016年 2月29日 至 2016年 2月29日 金 額 金 額 増減額 増減比 （千円） （千円） （千円） (％） 営業収益 24,288,156 24,313,678 25,521 0.1 不動産賃貸事業収入 24,288,156 24,313,678 25,521 0.1 賃貸事業収入 22,072,208 22,286,435 214,227 1.0 その他収入 ※ 2,215,948 2,027,242 ▲ 188,705 ▲ 8.5 営業費用 18,0
Slide 48: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第1期 第1期 2016年2月29日現在 2016年2月29日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 （千円） （％） （千円） （％） 流動負債 73,743,504 7.9 流動資産 59,777,237 6.4 営業未払金 2,162,600 0.2 現金及び預金 47,139,232 5.1 短期借入金 ※ 9,100,000 1.0 1年内償還予定の投資法人債 ※ 5,000,000 0.5 信託現金及び信託預金 11,185,928 1.2 1年内返済予定の長期借入金 ※ 50,015,600 5.4 その他の流動資産 1,4
Slide 49: キャッシュフロー計算書
キャッシュフロー計算書 第1期 第1期 自 2015年10月 1日 自 2015年10月 1日 至 2016年 2月29日 至 2016年 2月29日 金額 （千円） 金額 （千円） Ⅰ．営業活動によるキャッシュ・フロー Ⅱ．投資活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 4,050,336 有形固定資産の取得による支出 △ 4,482,327 減価償却費 3,472,856 信託有形固定資産の取得による支出 △ 6,696,288 減損損失 79,019 無形固定資産の取得による支出 △ 4,640 のれん償却額 1,622,397 信託無形固定資産の取得による支出 △ 7,241 投資
Slide 50: バンクフォーメーション(2016年2月末時点)
バンクフォーメーション (2016年2月末時点) 借入先金融機関の分散化：32社 (億円) (億円) 金融機関 金 額 シェア 金融機関 金 額 シェア 三菱東京UFJ銀行 630 15.6% 信金中央金庫 52 1.3% 三井住友銀行 615 15.3% 西日本シティ銀行 27 0.7% みずほ銀行 332 8.2% 横浜銀行 5 0.1% 三菱UFJ信託銀行 374 9.3% 東京都民銀行 10 0.2% 三井住友信託銀行 303 7.5% 投資法人債 325 8.1% 農林中央金庫 126 3.1% 4,031 100.0% 日本政策投資銀行 310 7.7% みずほ信託銀行 130 3
Slide 51: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格の推移 (NMF) (REIT指数) 180,000 2,000.00 1,950.00 170,000 1,900.00 1,850.00 160,000 1,800.00 1,750.00 150,000 1,700.00 1,650.00 140,000 1,600.00 130,000 1,550.00 NMF REIT指数 1,500.00 120,000 1,450.00 J-REIT市場全体の投資主体別売買動向 800,000 120,000 売り 買い 差引 600,000 90,000 400,000 60,000 200,000 30,000 （
Slide 52: 2016年2月期(第1期)末の投資主状況
2016年2月期(第1期)末の投資主状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳 (口) 第1期末(2016/2末) 個人 その他 その他の国内法人 381,812口(10.3%) 319,149口(8.6%) 銀行 117,656 3.2% 信託銀行 1,680,217 45.1% 生命保険会社 48,308 1.3% 外国法人等 第1期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 1,034,618口 損害保険会社 24,431 0.7% (2016/2末) 1,986,431口(53.4%) (27.8%) その他金融機関 115,819 3.1% 1,986,431 53.4% 0% 25% 50%
Slide 53: 本投資法人の利益超過分配について
本投資法人の利益超過分配について (単位：百万円) 第1期 キャッシュアウト項目 2,590 合併関連費用 非キャッシュアウト項目 ⇒ 投資法人で現金留保 1,622 のれん償却費 利益超過分配 （7,079） 利益超過分配合計 7,079 ① 一時差異等調整 2,867 繰延ヘッジ損益 2,867 繰延ヘッジ損益 6,137 ② 引当額の分配 4,048 出資減少分配 941 （①-②） 1,179 1,179 当期利益 投信法上の利益 分配総額 （損益計算書） （利益分配額） （利益超過分配含む） (単位：百万円) 第2期以降（原則） 投資法人で現金留保 （非キャッシュアウト項目） 分配総
Slide 54: 本投資法人の利益超過分配について
本投資法人の利益超過分配について 利益超過分配内訳 一時差異等調整引当額の分配 税法上の出資減少分配 パターン ➊ (第1期) パターン ➋ (第2期) ➜ 原則的な利益超過分配の内訳 ➜ 税務上の簿価が高く、税務上の 売却損が計上された場合等 のれん 一時差異 利益超過 利益超過 のれん 一時差異 償却費 合計 分配額 分配額 償却費 合計 第2期利益超過分配：パターン➋ (単位：百万円) 減価償却不足 税務上と会計上の減価償却費の相違に起因 利益超過分配額 -925 売却物件の損益計上 1,946 税務と会計で簿価が異なっているため、売却損益 -1,914 の相違に起因 一時差異合計 のれ
Slide 55: マーケットレビュー －売買マーケット－
マーケットレビュー －売買マーケット－ 期待利回り 取引量 地価・建築費 日銀短観・金融機関の貸出態度判断DI 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 （大企業・不動産用向け） その他 オフィス 売買額（12ヶ月移動平均） 100% pt 40 売買金額(億円) 8,000 80% 30 7,000 20 60% 6,000 10 5,000 0 40% 4,000 -10 3,000 下落 20% -20 横ばい 2,000 上昇 -30 1,000 0% 07.4Q 08.2Q 08.4Q 09.2Q 09.4Q 10.2Q 10.4Q 11.2Q 11.4Q 12.2Q
Slide 56: マーケットレビュー －賃貸マーケット－
マーケットレビュー －賃貸マーケット－ オフィス 商業 住宅 小売販売額（既存店ベース） 上段：人口流入超過数 （東京都） 賃料・空室率マトリックス ＜業態別＞ ＜都市別＞ 下段：賃貸マンションの成約賃料指数（23区） （東京都心5区・賃料・空室率） 賃料(円) 前回天井 ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ 名古屋市 食品ｽｰﾊﾟｰ 7,000 (人) ’08.Q2 大阪市 人口流入超過数（東京都）・12ヶ月移動平均 3.49 (%) ﾁｪｰﾝｽﾄｱ（GMS含む） (%) 福岡市 23,000 8 大型ｽｰﾊﾟｰ平均 6,000 大型ｽｰﾊﾟｰ・飲食料品部門 14 東京特別区 22,000 6 5,00
Slide 57: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的 としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合 わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引…
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的 としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合 わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料を必要と する場合があります。 本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規 約等をご参照ください。 本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方 針、適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における 事情の変更を反映、考慮していません。将来
Nomura Real Estate Master Fund — FP2016 Feb Earnings Presentation on 6ix