Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968

Fukuoka Reit — FP41 Earnings Presentation

75 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, April 2025

  1. Slide 1: Opening remarks for FP41 results briefing

    皆様こんにちは。福岡リアルティの⼩原でございます。 本⽇はお忙しい中、 福岡リート投資法⼈の決算説明会に ご参加いただき誠にありがとうございます。 それでは、 福岡リート投資法⼈第41期、昨年9⽉1⽇か ら本年2⽉末までの決算についてご報告をさせていただ きます。 0

  2. Slide 2: Fukuoka REIT Corporation contents and disclaimer

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  3. Slide 3: Financial results highlights

    1ページ、 決算ハイライトです。 第41期については、営業収益104億円、経常利益39億 6,700万円、当期純利益39億6,600万円です。⼀⼝当たり 分配⾦は4,096円という実績で前期⽐プラス6.4%、予想 ⽐プラス5%と⼤幅な分配⾦の増加を達成することがで きました。この4,096円は過去最⾼です。 2

  4. Slide 4: Executive summary

    2ページ、エグゼクティブサマリーです。 まず左上がこの4,096円という分配⾦を達成した源泉で す。内部成⻑について、商業施設のキャナルシティ博多 では、売上⾼は昨年同期⽐プラス17%と⼤幅な増収を継 続しています。インバウンド需要を取り込んで売り上げ を⼤きく伸ばすことができており、アルペンの⼤幅な増 収は継続、無印良品も⼤きく売り上げを伸ばしています 。それ以外の商業施設についても堅調に推移しています 。 また、オフィスビルは稼働率を維持しつつ、12.9%の賃 料増額を達成できました。その他についてもロジシティ 久⼭は約20%の賃料増額や住宅は⼊替のタイミングで賃 料増額を継続し、13.9

  5. Slide 5: Executive summary: financial management and distributions

    います。 右側の財務運営については、LTVを着実に下げることが できています。また、サステナビリティのグリーンビル ディング認証については、我々の⽬標は85%を掲げてい ますが、現在84.8%まで推移しています。 下部、分配⾦の推移ですが、前述のとおり、4,096円は過 去最⾼となっています。第42機、43期の予想についても 、それぞれ4,100円、4,000円としています。第42期の 4,100円という予想ですが、売却益は第41期と⽐べ133円 減少する⾒込みですが、それを補う内部成⻑を計画して います。また、第43期については、第42期より100円下 がる4,000円という予想になっていま

  6. Slide 6: Distribution per unit changes

    3ページ、分配⾦の推移です。 上段左が前期⽐、右上が予想⽐です。左上の内部成⻑で キャナルシティ博多については、前期⽐プラス103円の 増加となっています。ワシントンホテルやアルペン、無 印⽤品が⼤きく影響しています。既存物件についてもプ ラス40円となっており、ロジシティ久⼭の増賃やティサ ージホテル那覇の売上歩合による賃料増加が影響してい ます。 右上の予想⽐については、キャナルシティ博多の 予想を少し硬めにみていましたが、ワシントンホテル、 アルペン、無印良品で前期⽐を上回るだけのNOIの増加 となっています。既存物件では、プラス73円の内56円が アクティブ商業のパークプレイス⼤分やサ

  7. Slide 7: Forecast distributions for FP42 and FP43

    第41期の4,096円の実績を出発点としており、内部成⻑で はプラス111円となっています。⼤きな要因としては、オ フィスビルの影響が挙げられます。第41期に⼊居いただ いたテナント様の稼働が寄与しており、特に博多FDビジ ネスセンターや博多筑紫通りセンタービルの影響が寄与 しています。また新規物件で3⽉にロジシティ熊本御船と アクシオン⼤⼿⾨プレミアムを取得しており、収益貢献 しています。⼀⽅で新規物件等の影響により減価償却が 発⽣しており、4,100円という着地で予想しています。 第43期予想については、4,100円出発点としており、内部 成⻑では2025年7⽉オープン予定のキャナルシティ

  8. Slide 8: Future operating policy

    4ページ、今後の運営⽅針です。 左上に従来の⽬標であった2027年2⽉期までの分配⾦⽬ 標でEPU3,800円⽔準への回復・DPUでEPUプラスアル ファという⽬標を掲げていました。 DPUについては、 前倒しで超過達成ができました。EPUについても達成⾒ 込が⾼くなってきたため、新しい今後の運営⽅針を掲げ ています。 それを右上に記載していますが、2027年8⽉ 期以降の巡⾏分配⾦として4,000円のEPU、プラスαの DPUを⽬指していきます。従来の⽬標が3,800円という ⽔準でしたので、プラス5.3%の⽬標上⽅修正です。 こ の⽬標を達成して⾏くために、外部成⻑、内部成⻑、 Debt、

  9. Slide 9: Operating policy: internal and external growth measures

    、他の商業施設についても積極的なテナント⼊替を実施 し賃料条件をアップさせていきたいと考えています。 ま た、オフィスビルについても、新規リーシングや更新に 伴ってポジティブギャップを顕現化させていきたいと考 えています。今回12.9%の増賃を達成できましたが、引 き続き継続して実施していきたいと考えております。 外 部成⻑では、今期2025年2⽉期の含み益については、約 600億円という⽔準となっていますので、ポートフォリオ 戦略に伴う物件の⼊替についても積極的に考えていきた いと思っています。 5

  10. Slide 10: EPU and DPU targets

    5ページ、分配⾦についてです。第41期のEPUにつきま して、もともと公表した3,215円の数字に対して、プラ ス6.2%の3,415円で着地しました。第42期の予想のEPU につきましては、3,260円の予想に対して、3,552円のプ ラス9%の上⽅修正を出しています。第43期につきまし て、公表した3,552円の予想からさらに4.4%を上乗せの 3,708円のEPUを出しています。 第44期と 45期の間に、 第43期の3,708円の⽔準から、さらに⾒込まれている内 容は以下のオレンジ⾊の四⾓に記載しています。内部成 ⻑を除きまして、プラス172円相当の内容があり、3,880 円という⽔準

  11. Slide 11: Approach to improving unit price

    6ページ、投資⼝価格向上の考え⽅です。前期資料に記 載の配当割引モデルをそのまま載せていますが、我々が コントロールできる分配⾦を伸ばしていくRp2-Gを伸ば していきたいと考えています。コントロールできるDを 伸ばしていくために、外部成⻑、内部成⻑、調達コスト 抑制を⼀⽣懸命取り組んでいきます。また、RP2-Gにつ いて、Gの期待成⻑率の向上というところで⾃⼰投資⼝ の取得も⼀般的には継続してやっていくことで、成⻑率 として認められると考えているため、積極的に検討して いきます。 7

  12. Slide 12: Capital allocation

    7ページ、キャピタルアロケーションについてです。投 資主価値の中・⻑期的な向上に資するための施策として 、優先的に資⾦を配分して⾏きたいと考えています。主 な資⾦として、売却によって得られるキャッシュと減価 償却が該当するが、投資と財務、何に分配するのが⼀番 有効か考えながら実⾏していきたいと考えています。今 般においてはキャナルシティ博多・B グランドビルB1F のKUOHKAのCAPEX、⾃⼰投資⼝の取得をすることが 、最も投資主価値の向上に繋がると考えています。⾃⼰ 投資⼝取得5億円を実⾏したいと考えています。 8

  13. Slide 13: Canal City Hakata internal growth

    8ページ、キャナルシティ博多の内部成⻑です。 左上の折れ線グラフに記載のとおり、インバウンドの回 復とともに、キャナルシティの売上が伸びています。賃 料も右上の棒グラフ記載のとおり、順調に伸びています 。課題となっているインバウンドの状況について、左下 のテーブルに記載しているとおり、中国⼈の⼊国者数は まだまだこれからというところで、課題である⼀⽅、期 待もしています。右下のキャナルシティ博多の契約状況 について、契約形態における完全固定のテナント様がキ ャナルシティ博多・博多Ｂと合わせて12テナントです。 最低保証賃料が⼊った変動タイプのテナントが44テナン トです。賃料ベースで落とし込む

  14. Slide 14: Canal City Hakata B Grand Building B1F renewal

    ９ページ、キャナルシティ博多・BグランドビルB1F飲 ⾷ゾーンリニューアルです。 グランドビルの地下1階はKUOHKAという名前になりま す。先ほどのキャピタルアロケーションでお話ししたと おり、借⼊を⾏わずに、全額⼿元資⾦で⾏う考えです。 総投資額は1,841百万円、本投資に伴うNOI利回りは 8.5%です。この取り組みは、投資主の皆様の価値向上に つながると考えています。また、テナントは21店舗で、 リニューアル対象⾯積は約1,200坪です。キャナルシテ ィ博多や福岡市の課題でもある「ナイトマーケットの充 実」に⼀⽯を投じる施策と考えています。 10

  15. Slide 15: Fukuoka office market trends

    10ページ、福岡オフィスマーケット動向です。 前回同様になりますが、福岡では天神ビッグバンや博多 コネクティッドといった規制緩和のプログラムが実⾏中 です。このプロジェクトによって建設された新しいオフ ィスビルは、 賃料3万円前後と⾮常に⾼い賃料で募集及 び成約となっています。⼀⽅、福岡リート投資法⼈が所 有している物件は、平均賃料約15,000円程度で、この賃 料ギャップによって賃上げがマーケット的にも続いてい ます。 特に左下の表にありますが、建築費の⾼騰もあり 、2026年まではオフィスビルの新築が続きますが、2027 年新築物件の⾒込みは、ゼロになりますので、こちらの ⽅は、今後既存物

  16. Slide 16: Office occupancy results and forecast

    11ページ、オフィスビルの稼働率実績・予想です。 この稼働率は、⼊居が決まっているテナント様と退去予 告が出たテナント様のみを計算しています。課題として みているのは、9番⽬の東⽐恵ビジネスセンターⅢです 。本物件の第43期予想は86.1%ですが、これは先⽇退去 予告が出たものを反映させたものです。引き続きリーシ ングを頑張っていきます。右下に賃料ギャップの推移を 記載しております。⻘の帯マーケット賃料は、横ばい 0.1%と少しずつ上がっていますが、我々の物件はこの２ 年間で約3.4%平均賃料の増加を実現しています。この賃 料ポジティブギャップは着実に顕現化させています。 12

  17. Slide 17: Office rent revisions and tenant replacement

    12ページ、オフィスビルの賃料改定及びテナント⼊替の 状況です。 賃料改定の主な事例は、サニックス博多ビル、博多筑紫 通りセンタービル、東⽐恵ビジネスセンター、呉服町ビ ジネスセンター、熊本イーストフロントビルで、10%を 超える賃料増額が実現できています。2025年2⽉期の実 績ベースでは、⽉額賃料増加率プラス12.9%を実現でき ています。 13

  18. Slide 18: Other assets: logistics facilities

    13ページ、その他アセットの状況（物流施設）です。 左上グラフのとおり、供給も⾮常に多くありますが、ニ ーズも⾮常に強い状況です。左下グラフの賃料単価も、 上昇傾向は続いています。福岡リート投資法⼈が所有し ている物流倉庫も賃上げは順調にできています。ロジシ ティ久⼭は、契約更改に伴う賃料上昇で19%です。投資 法⼈負担でLED⼯事も実⾏しました。この19%のうち、 2%程度はこういったLED⼯事の影響がプラスアルファ であります。 ⿃栖ロジスティクスセンターも、設備更新 に伴う賃料上昇5.4%です。これらは冷凍冷蔵倉庫のため 、福岡リート投資法⼈で冷凍冷蔵設備の更新をすること により賃料アッ

  19. Slide 19: Other assets: residential and hotels

    14ページ、その他アセットの状況（住居・ホテル）です 。 左上のグラフが住居の状況は稼働率を記載しています。 平均で97.1%と⾼い稼働率を継続しています。3⽉に取得 したアクシオン⼤⼿⾨プレミアムも3⽉末の段階で100% を実現できています。 真ん中左側のグラフが⼊れ替えに 伴う賃料増加です。テナント様が退去された全ての部屋 について賃料増額が実現できています。賃料増加の幅は 、1.2%、2%の⽔準から13.9%と⼤幅に賃料増加率を伸 ばすことができています。 真ん中右側に⼊れ替えによる 賃料増の内訳を記載しています。とくにディー・ウイン グタワーは、3割を超える賃料増加が実現できています

  20. Slide 20: Hotel overview

    アップ⼯事をやりながらも、⾼い稼働率が実現できてい ます。 ⾮常にPMさんとの連携がうまくいっています。 右側、ホテルの概要です。ワシントンホテルは引き続き ADR・RevPARが過去最⾼です。課題と思っていた沖縄 のティサージホテル那覇は、那覇空港のグランドハンド リング業者の⼿当ができてきたことで、空港の稼働がア ップしています。 そういった要因もあり、ティサージホ テル那覇も2⽉単⽉でADR ・RevPAR が過去最⾼を更新 できており、今後、⾮常に期待ができます。 15

  21. Slide 21: External growth policy

    15ページ、外部成⻑の取り組み⽅針です。 先ほど申し上げたとおり、今年の3⽉に新規取得物件と して、ロジシティ熊本御船、アクシオン⼤⼿⾨プレミア ムを取得しました。今後は、キャピタルアロケーション も意識しながら投資主価値の向上に資するような投資を 継続的にしていきたいと思っています。 16

  22. Slide 22: Asset disposition

    16ページ、資産の譲渡です。 天神ノースフロントビルの売却は、６期に分けて売却し ますが、左上に記載のとおり２回⽬まで終了しています 。残り4回、2年にわたり売却が継続しますが、63億 5,000万という売却額に対して、22億3,000万の簿価です 。よって約40億円の売却益です。 第40から第43期の⾒ 込みは、内部留保をしていきたいと考えています。この 内部留保の合計額は、⾒込みで約13億3,700万円、配当 額にすると約1,500円程度の内部留保をしたいと考えて います。 17

  23. Slide 23: Asset replacement

    17ページ、資産⼊替についてです。 上の⽅が取得資産で、25年8⽉期にロジシティ熊本御船 とアクシオン⼤⼿プレミアムを取得しています。下のほ うが譲渡資産で、天神ノースフロントビルの6期にわた る売却につきましては、43期までは内部留保実施を予定 しています。物件取得が仮にできた場合については、第 44期の売却益は621百万円、第45期の売却益は625百万 円と記載していますが、こちらについても内部留保を検 討していきたいと考えています。 18

  24. Slide 24: Financial status 1

    18ページ、財務状況①です。 ご承知のとおり⾦利の上昇がありますが、この上昇に対 応する形で、資⾦調達のコストコントロールをしっかり 図っていきます。返済期間の分散は意識しつつ、調達期 間を調整することや、固定変動⽐率、スプレッドを交渉 で頑張って下げていくことで、資⾦調達のコントロール を図っていきます。右側に41期と42期のリファイナンス の実績を載せています。 今回41期の20億円、42期の19 億円、こちらは、全て固定で借⼊を⾏っています。その 下に調達コストを載せていますが、25年2⽉期の物件 NOIが 57 億7,000万円に対して、調達コスト4億4,600万 円です。⼀⽅で、26

  25. Slide 25: Financial status 2

    19ページ、財務状況②です。 LTVは42.4%から42.5%というような形で引き下げがで きています。 43期の借り換えの⾦額は45億円ですが、 こちらにつきましては、短期⾦利で約20〜30ベーシスの 増加、⻑期⾦利で15〜20ベーシス程度の増加を⾒込んで 調達をしていくことを考えています。この増加のベース となっているものは、今の⾦利にプラスの20〜30ベーシ ス、15〜20ベーシスというところです。 右下の固定⽐ 率は、9%が変動、91%が固定で、⾦利の上昇はある程 度ヘッジされている状態はキープできています。格付は 右下の記載のとおり、JCRでAA-が維持できています。 20

  26. Slide 26: Appraisal values

    20ページ、鑑定評価額です。 第41期の含み益は600億円で、前期に⽐べても増加でき ています。 以上で、福岡リート投資法⼈第41期の説明を終わらせて いただきます。 お忙しいところ、ご清聴いただきまして、誠にありがと うございました。 21

  27. Slide 27: Appendix

    Fukuoka eit D Appendix 22

  28. Slide 28: Distribution change vs previous period

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  29. Slide 29: Distribution change factors

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  30. Slide 30: Income statement FP41

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  31. Slide 31: Income statement forecast FP42

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  32. Slide 32: Balance sheet

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  33. Slide 33: Cash flow

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  34. Slide 34: Financial figures

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  35. Slide 35: Market data

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  36. Slide 36: Market data

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  37. Slide 37: Unrealized gains and NAV

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  38. Slide 38: Portfolio and REIT highlights

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  39. Slide 39: Investment policy and portfolio targets

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  40. Slide 40: Unitholder composition

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  41. Slide 41: Unit price and trading

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  42. Slide 42: Canal City Hakata sales

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  43. Slide 43: Canal City Hakata

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  44. Slide 44: Canal City Hakata data

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  45. Slide 45: Retail assets

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  46. Slide 46: Market data

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  47. Slide 47: Office market

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  48. Slide 48: Market and tourism data

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  49. Slide 49: Office rent data

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  50. Slide 50: Office data

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  51. Slide 51: Office rent changes

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  52. Slide 52: Residential assets

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  53. Slide 53: Hotel assets

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  54. Slide 54: Hotel data

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  55. Slide 55: Hotel details

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  56. Slide 56: Acquired assets

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  57. Slide 57: Occupancy rates

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  58. Slide 58: LTV trend

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  59. Slide 59: Interest-bearing debt

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  60. Slide 60: Borrowings list

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  61. Slide 61: Financial indicators

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  62. Slide 62: ESG initiatives

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  63. Slide 63: Sustainability promotion

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  64. Slide 64: Environmental initiatives

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  65. Slide 65: Social initiatives

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  66. Slide 66: ESG: environmental efforts

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  67. Slide 67: ESG: social efforts

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  68. Slide 68: ESG: governance

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  69. Slide 69: IR activities

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  70. Slide 70: Investment unit data

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  71. Slide 71: Sponsor group initiatives

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  72. Slide 72: Property data

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  73. Slide 73: Map

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  74. Slide 74: Debt details

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  75. Slide 75: Investment unit information

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