Star Asia Investment Corp. · TSE:3468
Star Asia Investment — Merger or Acquisition (August 2019)
13 slides from Star Asia Investment's merger presentation, Aug 7, 2019
Slide 1: 本日付公表の適時開示に関する補足説明資料
証券コード 3468 2019年8月7日 不動産投資信託証券発行者 スターアジア不動産投資法人 代表者名 執行役員 加藤 篤志 （コード番号3468） 資産運用会社 スターアジア投資顧問株式会社 代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志 問合せ先 取締役兼財務管理部長 菅野 顕子 TEL: 03-5425-1340 本日付公表の適時開示に関する補足説明資料 さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案 ー合併比率の考え方ー ＜本日付公表の適時開示＞ ⚫ スターアジアグループによる「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案－合併比率の考
Slide 2: さくら総合リートとスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案 －合併比率の考え方－
さくら総合リート投資法人 投資主様 さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との 合併に向けたご提案 － 合併比率の考え方 － 2019年8月7日
Slide 3: スターアジアグループ／ライオンパートナーズからのメッセージ
さくら総合リート投資法人の投資主の皆様へ、 スターアジアグループ／ライオンパートナーズ合同会社からのメッセージ ◼ 私たちは、2019年8月6日現在、さくら総合リート投資法人の投資口16,896口 （約5.1％）（約定ベース）及びスターアジア不動産投資法人の投資口97,000 口（約17.9％）を保有する投資主であり、合併後の投資法人の最大投資主とな ることが想定されます ◼ 私たちは、さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併 が、投資主の皆様の利益の最大化に資すると確信しており、合併が成立した後 も、合併後の投資法人の成長にコミットすることをお約束します ◼ 私たちは、こ
Slide 4: 合併比率 ～ スターアジアグループの考え方①
合併比率 ～ スターアジアグループの考え方① スターアジアグループとして、さくら総合リート投資 合併後の投資法人 ◼ 合併比率を前提として、コスト削減などの短期的施策 想定合併比率 ◼ の実行により、さくら総合リートの投資主の皆様に分 法人(※)の企業価値を踏まえ、左記の合併比率が合理 1口当たり分配金（巡航） 1：0.88以上 ◼ 的な水準と考えます 左記比率で換算したさくら総合リートの投資口価格は、 2,539円以上 (注5) ◼ 配する巡航1口当たり分配金を左記数値と算定しました 合併後は、スターアジア投資顧問によるアクティブマ ネジメント等の施策の実行により、中長期で一層の分 101,
Slide 5: 合併比率 ～ スターアジアグループの考え方②
合併比率 ～ スターアジアグループの考え方② スターアジアグループが算定した想定合併比率 （ご参考）投資法人みらいの提案する合併比率 1：0.88以上 1：1.67 合併比率に基づくさくら総合リートの算定投資口価格：101,728円/口以上 合併比率に基づくさくら総合リートの算定投資口価格：94,856円/口(※) (※)投資法人みらい及びさくら総合リート投資法人の2019年8月5日付開示資料より 直近6か月の相対投資口価格チャート 直近6か月の相対投資口価格チャート （さくら総合リート投資法人/スターアジア不動産投資法人） （さくら総合リート投資法人/投資法人みらい） 0.90 1.90 合
Slide 6: 合併比率 ～ スターアジアグループの考え方③
合併比率 ～ スターアジアグループの考え方③ スターアジアグループが算定した想定合併比率による合併後の投資法人 投資法人みらいの提案する合併比率による合併後の投資法人 1口当たり分配金（巡航/さくら総合リートの投資主換算） 1口当たり分配金（2期平均/さくら総合リートの投資主換算） 2,539円以上 (注5) 2,355円 (※) 合併後の1口当たり分配金（さくら総合リートの投資主換算） 合併後の1口当たり分配金（さくら総合リートの投資主換算） 売却益を除く1口当たり分配金 売却益 合併後 売却益を除く1口当たり分配金 売却益 スポンサーとの入替により 一層の分配金成長を目指す 477円の売却
Slide 7: 合併後の成長戦略～合併後のポートフォリオ運用戦略
合併後の成長戦略～合併後のポートフォリオ運用戦略 合併後も現行のスターアジア不動産投資法人の投資方針を堅持し、投資主利益の最大化を追求します 合併後の投資法人の投資方針 各アセットタイプに対する見方 具体的運用施策 ◼ 東京圏を中心としたポートフォリオ オフィス オフィス 中規模オフィスは、今後の大規模オフィスビ 東京圏を中心とし人口集積度の高い大都市圏 ◼ ミドルサイズアセットを中心とした投資 ルの大量供給の影響を受けにくく、需給は引 に所在する中規模オフィスに重点的に投資し、 き続きタイトな状況が継続する見込み 賃料増額を通じた成長を追求 ◼ アセットタイプの分散による｢安定性」と｢成長性
Slide 8: 合併後の成長戦略
合併後の成長戦略 合併後のポートフォリオ スターアジア不動産投資法人の 多様なアクションプランの採用が可能 取得価格合計： 豊富なパイプライン メインシナリオとして早期に 1,599億円(単純合計） 総額 約625億円 資産規模2,000億円を達成 優先交渉権保有物件及びスターアジアグループからのパイプライン 今後のアクションプラン ➢ 優先交渉権保有物件①は安定稼働しており、即取得可能かつスターアジア不動産投資法人の既存ポートフォリオ ➢ 優先交渉権保有物件及びスポンサー・パイプラインを活 の利回りを上回る物件群 ／ ②は開発中またはリースアップ中のため、収益が安定化した後に取得を検討 用し
Slide 9: スターアジアグループによる合併後の投資法人の成長へのコミット
スターアジアグループによる合併後の投資法人の成長へのコミット ◼ 投資家顧客第一を行動規範の最初に掲げるスターアジアグループは、不動産ファンドの運用者として投資家の皆様の期待を超える投 資機会を提供すべく努めてきました ◼ 長年にわたり投資家の皆様の期待に応えてきたことから、投資自由度の高い不動産ファンドを運用しており、これを活用して不動産 を裏付けとする株式、債券を含む幅広い投資機会を発掘し、良好なリターンを実現してきました ◼ スターアジアグループは、さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併後においても、グループ内唯一の投資法 人を持てる力を結集しサポートすることをお約束
Slide 10: スターアジア不動産投資法人によるアクティブマネジメントの実行
スターアジア不動産投資法人によるアクティブマネジメントの実行 ～上場来の実績、投資口価格の推移、資産規模拡大の状況 継続的な メザニンローン 債権投資1 メザニンローン 債権投資2 メザニンローン 債権投資3 メザニンローン 債権投資4 アクティブマネジメントの実行 2017年10月25日 2017年12月20日 2018年12月20日 2019年1月24日 匿名組合 匿名組合 第1回資産入替 第2回資産入替 第3回資産入替 第4回資産入替 1物件取得 出資持分取得1 出資持分取得2 2016年12月5日 2017年2月28日 2018年7月23日 2018年8月21日 2019年1月24日
Slide 11: 合併に向けて 最短の想定スケジュール
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併に向けて ◼ 投資主の皆様のご意思により8月30日開催の投資主総会において、さくら総合リート投資法人の執行役員の交代（杉原亨の新執行 役員就任）及び資産運用会社の交代（スターアジア投資顧問株式会社との新たな資産運用委託契約締結のご承認）が可決され、 さくら総合リート投資法人と投資法人みらいとの合併が否決された場合のスケジュールです 最短の想定スケジュール 投資主総会開催 2019年 ① ライオンパートナーズ合同会社が - 投資主の皆様のご意思により、総会①において、執行役員が杉原亨となりスターアジ 8月30日 招集する投資主総会 ア投資
Slide 12: 注記
注1 2019年8月5日のスターアジア不動産投資法人の投資口価格の終値に基づき算出しています。 注2 さくら総合リート投資法人の現有ポートフォリオについて、大手不動産評価機関の調査価格をベースにスターアジアグループが算出した評価額合計 注3 スターアジアグループによる不動産の評価額、2019年6月末時点の出資総額及び不動産等簿価(2018年12月期末の簿価をベースとし、2019年6月に取得した1物件については取得価格を加算) から算出した1口当たり時価純資産評価額 注4 2019年8月5日付、投資法人みらい及びさくら総合リート投資法人より開示された「投資法人みらい及びさくら総合リート投資法人の
Slide 13: ディスクレイマー
ディスクレイマー ＜本資料に関するお問い合わせ先＞ ライオンパートナーズ合同会社 ◼ 電話番号：03-4577-7871 ◼ E-mail：info＠starasia-lp.com ◼ 本資料に関するご説明動画： https://www.youtube.com/channel/UCYasJn4xrns2fhyZFKMAELw ◼ 本資料は、当社（ライオンパートナーズ合同会社）が提案する、さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併に向けたご提案につ いての情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。 ◼ 事前の承諾なしに本
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